LE MARCHE IMMOBILIER D ENTREPRISE 2018

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1 LE MARCHE IMMOBILIER D ENTREPRISE 2018 AGGLOMERATION LYONNAISE Avec les chiffres du Conférence de presse du 23 janvier 2019 FNAIM ENTREPRISES 16 ADHERENTS À VOTRE SERVICE 2 1

2 LES LOCAUX INDUSTRIELS Jean-Pascal DENYS (Brice Robert) 3 LOCAUX INDUSTRIELS - ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) % % 23% 19% 21% 11% 15% 16% 20% 11% 13% 17% part du neuf 4 2

3 LOCAUX INDUSTRIELS - ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² m² M² NB 5 LOCAUX INDUSTRIELS - RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) Ext. Nord 7% Côtière 5% Nord Est 14% Est 20% Ext. Est 4% Sud Est 24% Nord Isère 9% Diffus 17% 6 3

4 LOCAUX INDUSTRIELS - RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2018 PAR TAILLE EN M² EN NOMBRE 11% 8% 12% 21% 50% 50% 27% 22% 7 LOCAUX INDUSTRIELS - TOP TEN DES TRANSACTIONS SNCF ECODIS CC Miribel BOEHRINGER INGELHEIM GEFCO M² M² M² M² M² Vénissieux Saint-Priest Miribel les Echets Meyzieu Plaine de l Ain MARKET MAKER THERMADOR PERRAUD EMBALLAGE WE RIDE NEOREV M² M² M² M² M² Nord-Isère Nord-Isère Saint-Priest Vaulx en Velin Nord-Isère 8 4

5 LOCAUX INDUSTRIELS - ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 46% 44% 51% 49% 37% 50% 45% 35% 56% 50% 58% 54% 56% 49% 51% 63% 50% 55% 65% 44% 50% 42% LOCATION VENTE 9 LOCAUX INDUSTRIELS - EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 10 5

6 LOCAUX INDUSTRIELS - OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 15% 12% 15% 10% 10% 12% 15% 14% 13% 18% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 fin 2017 fin 2018 Part du neuf 11 LA LOGISTIQUE Jean-Pascal DENYS (Brice Robert) 12 6

7 LOGISTIQUE - ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) % % 56% 42% 65% 29% 14% 38% 33% part du neuf 45% 61% 26% 13 LOGISTIQUE - ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE m² m² m² m² m² m² m² M² NB

8 LOGISTIQUE - RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) Ext Nord 9% Plaine de l ain 14% Est 21% Nord-Isère 52% Diffus 4% 15 LOGISTIQUE - TOP TEN DES TRANSACTIONS XPO Téréva SNC OIA ASTR IN TRANSMEC M² M² M² M² M² Nord Isère Pusignan Nord Isère Plaine de l Ain Nord Isère PAREDES EBERHARDT DUPESSEY XPO ITM M² M² M² M² M² Nord Isère Plaine de l Ain Nord Isère Pont d Ain Nord Isère 16 8

9 LOGISTIQUE - ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 20% 20% 20% 11% 17% 8% 13% 16% 33% 42% 41% 80% 80% 80% 89% 83% 92% 87% 84% 67% 58% 59% LOCATION VENTE 17 LOGISTIQUE- OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 15% 14% 13% 7% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 fin 2017 fin 2018 Part du neuf 18 9

10 LES BUREAUX Stéphan POULAT (BNP PARIBAS REAL ESTATE) 19 BUREAUX - ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) % % 54% 39% 53% 45% 61% 52% 61% 48% 51% 54% part du neuf 20 10

11 BUREAUX - ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN M² ET EN NOMBRE surfaces placées Nombre de transactions 21 BUREAUX - RÉPARTITION GEOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) Nord-Ouest 8% Vaise 6% Tonkin 5% Presqu ile 4% Confluence 4% Gerland 21% Part-Dieu 13% Lyon 8 6% Carré de Soie 4% Est 8% Nord Est 4% Diffus 17% 22 11

12 BUREAUX - RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2018 PAR TAILLE EN M² EN NOMBRE 28% 8% 1% 13% 28% 16% 28% 78% 23 BUREAUX - TOP TEN DES TRANSACTIONS ENGIE EDF EDF BOBST La Région M² M² M² M² 9 605M² Gerland Part-Dieu Gerland Bron Gerland OPTEVEN ESSCA PANZANI GRDF MOBILITY M² M² M² M² M² Carré de Soie Gerland Lyon 8 Lyon 7 Jonage 24 12

13 BUREAUX - ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION-VENTE (EN M²) 100% 90% 80% 25% 24% 26% 18% 18% 21% 32% 29% 31% 24% 30% 70% 60% 50% 40% 30% 75% 76% 74% 82% 82% 79% 68% 71% 69% 76% 70% 20% 10% 0% location vente 25 BUREAUX - EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) loyer moyen seconde main loyer moyen neuf loyer moyen 26 13

14 BUREAUX - OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) % 32% 35% 39% 39% 34% 32% 32% 38% 29% 18% fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 fin 2016 fin 2017 fin 2018 Part du neuf 23 janvier BUREAUX - OFFRE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) ANCIEN NEUF TOTAL INTRA MUROS (Lyon Villeurbanne / Carré de Soie) PERIPHERIE janvier

15 INVESTISSEMENT Patryck PIOT (PROPERTY ENTREPRISES) 29 INVESTISSEMENT HISTORIQUE DES MONTANTS INVESTIS 23 janvier

16 INVESTISSEMENT EVOLUTION DES INVESTISSEMENTS PAR CLASSES D ACTIFS 23 janvier INVESTISSEMENT VENTILATION DES INVESTISSEMENTS PAR TRANCHE En nombre En volume % % 30% 68% 4% 31% 64% 2% 3% 38 26% 41% 62% 71% 56% 1% 32% 66% % 70% 45% 46% 76% 88% 36% 52% 22% 66% 15% 9% 7% 12% 12% 12% janvier

17 INVESTISSEMENT HISTORIQUE DES TAUX PRIMES 10,00% 9,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 7,25% 5,00% 4,00% 3,00% 4,50% 3,85% 2,00% 1,00% 0,00% bureaux logistique 23 janvier INVESTISSEMENT EVOLUTION DES TAUX A 10 ANS SUR 24 MOIS (Source: Agence France Trésor) 23 janvier

18 MERCI 18

19 MARCHE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE AGGLOMERATION LYONNAISE - BILAN 2018 & PERSPECTIVES 2019 Conférence de presse de la Fnaim Entreprises du 23 février 2019 LOCAUX INDUSTRIELS Demande Avec plus de m² placés, l année 2018 surpasse 2017 qui avait déjà été exceptionnelle (sachant que la moyenne des 12 dernières années est à m²). Le nombre de transactions quant à lui est en hausse pour la 5 ème année consécutive (381 vs 362 en 2017). C est une augmentation de 126 transactions en 5 ans. Les transactions de plus de m² sont en nette hausse avec 15 transactions contre 11 en Et avec une augmentation 76% en volume Ce sont donc les grandes transactions qui ont porté le marché en Une très grande transaction de près de m² avec la SNCF a tiré le marché vers le haut. Le neuf poursuit sa progression pour atteindre 26% du volume placé. Un record! Est et Sud Est, avec 48% des transactions placées, restent les zones prioritaires pour nos entreprises Le Nord Isère, porté par de grandes transactions, est en progression en volume. Valeurs Les valeurs locatives du neuf se stabilisent, après la hausse de Les valeurs locatives en seconde main restent également stables, dans une fourchette de /m² moyens. Offre L offre en ce début d année s établit à m² disponibles dont m² de neuf. Ce stock diminue de m². L absorption de cette offre a été conséquente en 2018, notamment en raison de l année exceptionnelle que nous avons connue. Perspectives 2019 Le mouvement de tertiarisation du marché des locaux d activités se confirme vers un 70/30. Les prix restent stables mais la pénurie de foncier et de locaux existants principalement à la vente en 1ère et 2ème couronne risquent d impacter les valeurs à la hausse. Du fait de ce contexte, nous notons que de nombreuses transactions de moyennes et grandes surfaces risquent de s orienter en 2ème couronne. Le marché des locaux d activités, second marché national, traduit le dynamisme industriel marquant de notre agglomération, et nous restons confiants dans ses capacités à répondre au défi stratégique de la Métropole.

20 LOGISTIQUE Demande 10 ans après, la barre symbolique des m² placés a été de nouveau atteinte en L agglomération lyonnaise conforte une nouvelle fois son statut de 2 ème pôle logistique national. La demande placée a évolué de 9% en volume et de 20% en nombre (31 Transactions). La commercialisation d entrepôts livrés en blanc a été un succès en La part du neuf représente 1/3 des volumes. Les utilisateurs plébiscitent la prise à bail des entrepôts de Classe A (85% des volumes) bénéficiant d ICPE, voire pour les sites neufs d une certification environnementale. Le marché est toujours orienté vers le Nord Isère avec plus de 50 % des implantations. Le seul entrepôt XXL existant de m² dans un rayon de plus de 300 km autour de Lyon n a pas eu de difficulté à trouver un locataire. Valeurs La pression sur l offre, la qualité des sites commercialisés et l attractivité régionale ont permis d atteindre des valeurs locatives ambitieuses : - Classe A neuf à 47,5 /m² - Classe A existant entre 42 et 45 /m² selon les secteurs Offre L offre disponible à 6 mois en 2019 enregistre une baisse attendue de 45% Seuls m² (dont m² de neuf) seront disponibles en 2019 sur le marché dont 2 bâtiments > à m². Aucun lancement en blanc n est prévu pour une livraison d ici fin L offre en 2019 est 3 fois inférieur à Perspectives 2019 Une année de transition se prépare sur le marché logistique de Lyon du fait du manque d offres existantes répondant aux attentes grandissantes des chargeurs, 3PL et E-commerce. Ce manque d offre a très clairement freiné le niveau de transactions en 2018 et cela s amplifiera en La réserve foncière nécessaire au développement du marché étant insuffisante, les investisseurs/développeurs nationaux et internationaux se positionnent sur des friches d entrepôts à démolir pour des implantations en 2020/2021. Le projet de logistique urbaine sur le Port Edouard Herriot de Lyon constituera une réponse novatrice attendue par les acteurs et les élus pour la distribution de colis.

21 LES BUREAUX Demande 2018 est une excellente année et de surcroît historique à plusieurs titres : - Progression spectaculaire de la demande placée +23% - La barre symbolique des m² est largement dépassée pour s établir à m² - Le seuil jamais atteint des 600 transactions est également dépassé pour s établir à 616 transactions. Cette année marque le retour des mega-deals absents en 2017 (4 transactions > m²). La part du neuf est toujours aussi importante : 54 % de la demande placée Gerland reste le 1 er secteur et capte 1/5 des transactions devant la Part Dieu. Le reste des transactions est réparti de façon assez équitable. Valeurs Les valeurs sont globalement en hausse constante depuis 2012 (neuf et seconde main) avec un loyer prime qui se confirme à 300 /m² pour la deuxième année consécutive. Le loyer moyen atteint la barre des 190 /m² Offre Malgré la forte demande placée cette année le stock d offres évolue peu et se stabilise à m² soit un peu plus de 18 mois de demande placée en moyenne. Si les mega-deals dynamisent la demande placée en revanche ils ne puisent pas dans ce stock d offre neuve. Notons une augmentation de la part de l offre neuve due à quelques opérations lancées en blanc, livrées ou proches de la livraison. Perspectives 2019 Les fondamentaux restent solides pour l année 2019 Des mégas-deal sont en cours et devraient être signés au cours de l année, à l instar du CIRC. La pénurie devrait subsister à la Part-Dieu. Les autres secteurs constitueront un relai de croissance pour répondre à une demande toujours aussi forte. Les loyers devraient se maintenir, voire progresser dans les secteurs à plus forte tension. INVESTISSEMENT Bilan L attractivité de la métropole de Lyon couplée à un fort dynamisme tertiaire continue d attirer toujours plus les investisseurs.

22 Avec 1,2 milliards investis, le volume se situe au-dessus de la moyenne des 5 dernières années (environ 1,1 milliards d ). Zoom sur les bureaux : - Avec 90% des montants investis, les bureaux restent toujours de très loin la principale classe d actifs, représentant à eux seuls le milliard d. Un record! - Les deals supérieurs à 40 millions d euros sont deux fois supérieurs à l année précédente, représentant 80% des montants investis. - Ils se situent majoritairement dans les secteurs tertiaires établis, à savoir la Part-Dieu, Gerland et Vaise. - Le taux de rentabilité prime se situe à 3.85% ; la moyenne des taux, selon la qualité et la situation des actifs, étant bien au-dessus. Perspectives 2019 La stabilité du taux OAT en 2019 (0.675% sur 10 ans, source Banque de France) devraient conforter les taux de rendements : - Les investisseurs institutionnels restent très présents. - Le marché lyonnais reste très attractif, de par son dynamisme économique et tertiaire. - La collecte des SCPI, même si elle est en baisse, reste importante. - Tous les types d actifs tertiaires continuent à être regardés par les investisseurs : valueadded, Core, ou lancements en blanc. Le taux prime en logistique devrait encore baisser cette année. Le marché des locaux industriels et mixtes continue d attirer aussi bien des investisseurs régionaux (foncier ou family office) que des investisseurs institutionnels. Malgré une offre disparate et le statu quo quant à l IFI, les plus-values limitées de ce marché ainsi que les taux OAT devraient assurer la pérennité des investissements 2019.