SISTERON, UN MARCHE LOCATIF EN DEVENIR L OFFRE

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1 SISTERON, UN MARCHE LOCATIF EN DEVENIR L OFFRE Jusqu à la fin des années 90, le parc locatif privé Sisteronnais était essentiellement situé dans les quartiers anciens de la ville, dans des immeubles vétustes. Les logements y étaient peu confortables, mal éclairés (vieille ville en pied de la colline et ruelles étroites). Les loyers pratiqués y étaient très bas et les locataires peu satisfaits de leurs conditions de logement. Cependant, depuis le début des années 2000, quelques immeubles du centre historique ont été cédés pour être en partie réhabilités améliorant et élargissant ainsi l offre locative. Ceci a eu pour conséquence de faire remonter notablement les prix au m2! Au cours de la dernière décennie, Sisteron n a vu construire que quelques immeubles neufs, tous de taille modeste (entre 20 et 50 logements), dont une petite partie seulement a été mise sur le marché locatif. Ces logements neufs ont été principalement acquis pour être occupés à titre d habitation principale. Contrairement à d'autres villes des alentours, certes plus importantes, comme Gap ou Manosque, Sisteron n a pas été inondé de programmes neufs, quasi exclusivement destinés à des investisseurs et montés autour des principes de la défiscalisation. Un seul programme, d une cinquantaine de villas, en 2002, a été construit dans un but exclusivement locatif, à la sortie Sud de la ville! Il est désormais établi que de nombreux locataires du vieux Sisteron ont aussitôt quitté leur appartement vieillot du centre ville en faveur de cet habitat neuf, confortable, lumineux et facilement accessible en voiture. Hors ce programme, vieux de plus de huit ans, une seule nouvelle opération d investissement locatif a été conduite en 2010 sur la commune (les Terrasses de la Durance ; 24 logements dont environ 50% en défiscalisation) alors que le «réservoir» du vieux Sisteron est loin d avoir été épuisé. LA DEMANDE La demande des candidats locataires est toujours supérieure à l offre de logements à

2 louer pour cause d offre encore concentrée sur de l ancien mal réhabilité. Les logements rénovés sont littéralement pris d assaut et réservés parfois même longtemps avant la fin des travaux à la condition qu ils soient attractifs : situation agréable, calme, bon ensoleillement, rénovation récente, loyer raisonnable. En effet, les demandeurs sont plus exigeants et commencent à être sensibles au coûts de chauffage (importants à Sisteron). Ainsi il arrive que des appartements vieillots ou mal éclairés restent vacants quelques semaines. Logement social La demande émanant de candidats locataires très peu solvables reste forte : familles nombreuses avec allocations logement importantes emplois précaires ou saisonniers jeunes et très jeunes cherchant un premier logement femmes seules sans revenus salariaux. Cette fraction de clientèle est assez peu exigeante quant à la qualité du logement proposé, consciente des piètres garanties qu elle peut offrir au bailleur. CSP + La demande locative des catégories socio-professionnelles supérieures est assez faible. En effet, dans la région de Sisteron, les emplois à forts revenus sont peu nombreux et la main d œuvre assez stable. De ce fait, cette catégorie est plus volontiers encline à l acquisition de son logement qu à la location, en particulier pour les grandes surfaces (T4 et T5) et, quand elle décide de louer, elle se tourne plus facilement vers de la villa individuelle dans des communes périphériques. Les grands logements du parc privé, y compris ceux situés au Gand (cités plus bas), et malgré la qualité des prestations de la résidence (exposition plein sud et bon ensoleillement, garage, parking, terrasses et jardins, chauffage central au fuel ou au gaz) ne sont pas ceux qui trouvent le plus facilement un occupant, dès l instant que le bailleur pose un minimum d exigence en matière de solvabilité. Personnes agées La demande locative des personnes agées est à prendre en compte car celle-ci anticipe de futurs problèmes de mobilité et souhaitent impérativement bénéficier d ascenseurs et de confort (lumière, chauffage, calme)! Souvent, si elles sont déjà propriétaires, elles peuvent constituer un excellent réservoir de vente pour autant que les programmes soient implantés intelligemment sur la ville. Elles ont un gros pouvoir d achat ne fusse que du fait de la valeur de leur revente et de l absence très souvent de solde de prêt immobilier à rembourser! Futurs locataires ou futurs propriétaires, toutes souhaitent pouvoir bénéficier d accès simples à toutes les commodités (services publics, pharmacie, commerces etc..). Etude du marché locatif à Sisteron 2 / 6

3 ETUDE PRECISE D UN PARC PRIVE DE 50 LOGEMENTS Il est important de préciser ici que les éléments analysés sur ces 50 logements n ont en aucune manière la prétention de refléter la totalité du marché locatif Sisteronnais mais ils en dépeignent les grandes lignes. Ces logements sont principalement situés dans le centre historique de la ville, sauf 9 d entre eux, aménagés en 2003 dans une petite résidence de standing, très ensoleillée, au quartier du Gand, à 1 km au sud du centre ville. Cette analyse porte sur 140 mises en location des logements de ce parc, entre 2000 et Ces logements (hors les 9 du quartier du Gand) ont été aménagés ou réhabilités dans des immeubles anciens du centre ville. Ils ont fait l objet de travaux importants afin de satisfaire aux normes actuelles en matière d électricité, d isolation et de confort mais aussi d agrément. Parmi ces logements du centre ville, sept bénéficient de jolies terrasses aménagées dans les toits, avec souvent une vue dominante sur la ville. Les données chiffrées issues de cette étude nous permettent d élaborer quelques statistiques de base pour en tirer les réflexions suivantes. Des loyers peu élevés Jusqu à la fin des années 90, le montant des loyers était resté très bas, très nettement en dessous des prix pratiqués dans les villes alentours. Les loyers se sont réévalués depuis une petite dizaine d années pour arriver aux prix moyens suivants observés sur ledit parc : Nota : les m2 sont ici des m2 Habitables et non des m2 utiles Studios 12,50 / m2 en moyenne T1 9,00 / m2 en moyenne (de 8,50 à 9,50) T2 8,80 / m2 en moyenne (de 8,30 à 9,30) T3 8,40 / m2 en moyenne (de 7,90 à 8,90) T4 8,10 / m2 en moyenne (de 7,20 à 9,00) T5 6,70 / m2 en moyenne Il est indéniable qu il y a une forte demande pour les surfaces petites jusqu au T2 et le T3 ce qui explique la forte «rentabilité» des locations concernant ce type de produit. Les T3 à 8,40 euros en moyenne sont de fait le point d équilibre du marché. Au-delà, il y a un vrai risque de rendement locatif sur les grandes surfaces sauf si on cible Etude du marché locatif à Sisteron 3 / 6

4 spécifiquement pour celles-ci les seniors. Mais dans cette dernière option, des acenseurs seront impératifs! Les références du Scellier 2011 (rappel) Les loyers plafonds du dispositif Scellier à Sisteron (zone B2) sont de 10,60 euros le m2 utile en secteur libre et de 8,48 euros en secteur intermédiaire. Si l on pose le principe que le ratio Surf Util/Surf Hab est en général de 1,10, les plafonds Scellier peuvent être estimés à 11,60 euros le m2 habitable en secteur libre et 9,30 euros en secteur intermédiaire. Le Domaine des Oliviers et le Scellier 2011 (remarques) Même si le programme développe d indéniables qualités (PK en sous sol, ascenseurs, performances énergétiques gage d un faible budget chauffage), il parait déraisonnable de choisir un autre secteur de défiscalisation Scellier que le secteur intermédiaire! Par contre le plafond de 9,30 au m2 habitable (ou plus simplement 8,48 au m2 utile) peut être tout à fait retenu dans les calculs de rentabilité soit environ 4% brut avant imposition (des loyers après abattement et de la remise de crédits d impôts). Il est à noter que ces loyers ne tiennent pas compte de la redevance pour parking en sous sol qui peut être estimée entre 60 à 80 euros par mois Des revenus par foyer assez faibles Une des données les plus frappantes de cette analyse sur 50 logements est le faible niveau de revenus des locataires, sur l ensemble du parc Revenus du foyer Studios 1035 T T T T T Moyenne 1390 Ces chiffres reflètent bien la clientèle locale de Sisteron : la région n offre pas de pôles industriels ou commerciaux importants, et les niveaux de revenus y sont assez bas. Si on examine les seuls locataires du quartier du Gand, les revenus moyens du foyer passent à 2150 / mois, pour des loyers moyens de 620. Ce fort écart vient essentiellement de la sélection beaucoup plus drastique des locataires, afin de maintenir une population homogène de la résidence. Du logement quasi social Une très grande partie du parc ancien de ce bailleur privé est occupé par des foyers Etude du marché locatif à Sisteron 4 / 6

5 à revenus très modestes, voire même souvent ne percevant que des allocations diverses. Des locataires plutôt jeunes L âge moyen des locataires de ce parc (35 ans) semble peu représentatif des statistiques nationales ou locales. La forte représentation de la clientèle jeune est manifestement liée à la petite taille des logements. De manière assez logique, la moyenne d âge des locataires augmente avec la taille du logement (30 ans dans les studios, 35 dans les T1, T2 et T3, pour passer à 46 ans dans les T4 et T5). Il s avère que sur le parc étudié, ce sont les grands logements de gamme supérieure, situés au quartier du Gand qui sont occupés par des retraités. Les logements du centre ville, plus exigus ou situés à des étages élevés sans ascenseur, ne convenant pas aux personnes âgées, ils sont principalement occupés par des locataires plus jeunes. Il convient cependant de noter que la demande des personnes âgées auprès de ce bailleur privé est loin d être négligeable (même s il est difficile dans le cadre de cette analyse de la quantifier). Elle est de toute évidence difficile à satisfaire par lui dans le centre ville du fait du manque de fonctionnalité des logements anciens, même réhabilités, et de la présence très rare d ascenseur dans ces immeubles. A notre connaissance, il n existe pas à Sisteron de résidence (avec ou sans services) dédiée aux Seniors, même en projet! Très peu d impayés. Malgré la modicité des revenus de l ensemble des locataires, le taux d impayés chez le bailleur privé ayant prêté son aide à l étude, est toujours inférieur à 0,5 %. Rigueur et honnêteté imprègnent encore largement les couches sociales concernées. Malgré ses 8000 habitants, Sisteron garde un esprit village et tout le monde connaît tout le monde. ANALYSE DE L EVOLUTION D UNE AUTRE VILLE : MANOSQUE A ce stade de la réflexion, nous avons été incité à nous rapprocher de professionnels Manosquins, Monsieur Jean-Pierre MAURICE, agent immobilier et promoteur implanté depuis 14 ans sur ce secteur pour voir comment cette ville avait vécu l arrivée de nombreux programmes «défiscalisés locatifs» en sa périphérie, même si l'environnement géographique, économique et social diffère de celui de Sisteron. De très nombreux programmes ont vu le jour ces dernières années, programmes réalisés par d'importants groupes tels que Kaufamn & Broad, Bouygues, Omnium Finance. Etude du marché locatif à Sisteron 5 / 6

6 Le constat dressé par Monsieur MAURICE fait état d'un fort déplacement des locataires du centre ville - habitat ancien, sombre, peu fonctionnel, accessible difficilement en voiture vers l'habitat neuf. Nous retrouvons donc là un rapprochement avec les propos du gros bailleur privé (50 logements) de Sisteron que nous avons présenté ci avant ainsi que notre sentiment en général. Il est à noter que cependant ce déplacement s est fait suivant différentes vitesses. Celle-ci étant tributaire des niveaux de loyers demandés par les investisseurs. CONCLUSIONS Au vu du parrallèle Sisteron Manosque, nous ne pouvons que recommander, pour les investisseurs en locatif, les petites surfaces entre studios et T3 avec de rares T4 et T5 (qu il vaudra mieux réserver aux propriétaires occupants aisés). Le prix maximum de location au m2 habitable devra tourner entre 8,60 et 9,10 euros le m2 habitable pour les T2 T3, et entre 9,20 et 10 pour les studios et les T1, si les investisseurs veulent voir rapidement se mettre en œuvre le phénomène de déplacement du centre ancien mal rénové aux nouveaux programmes et éviter toute vacance. Etude du marché locatif à Sisteron 6 / 6

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