LES GRANDS ENJEUX DE L HABITAT SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNAUTE URBAINE

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1 LES GRANDS ENJEUX DE L HABITAT SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNAUTE URBAINE

2 Introduction L enjeu fondamental de la toute politique locale de l habitat est de «répondre aux besoins en logements et de favoriser la mixité sociale en assurant, entre les communes et entre les quartiers d une même commune, une répartition équilibrée et diversifiée de l offre en logements» 1. Cela implique de la sorte que soient précisés : - les objectifs d une offre nouvelle en accession, en locatif privé et en locatif social ; - les actions à mener en vue de la requalification du parc existant, de la résorption de l habitat insalubre et du renouvellement urbain ; - les axes de développement d une politique foncière communautaire ; - et les réponses à apporter aux demandes spécifiques des personnes mal logées défavorisées ou présentant des difficultés particulières. Le point de vue des élus et le diagnostic établi sur ces questions à diverses échelles territoriales visent ainsi à identifier les besoins en logements et à éclairer les objectifs majeurs du programme local de l habitat de la Communauté Urbaine de Dunkerque. 1 Attendus du Programme Local de l Habitat précisés dans l art L du code de l habitat et de la construction

3 Le point de vue des élus 1.1 Augmenter la population Les objectifs L augmentation de la population est un objectif exprimé par onze communes. Cette volonté explicite trouve des justifications diverses : Pour quatre d entre elles (Armbouts-Cappel, Saint-Georges sur l Aa, Leffrinckoucke et Loon-Plage), le souhait de maintenir les effectifs scolaires et la crainte de voir des classes se fermer sont à l origine de cet objectif de croissance de population. L enjeu est donc de faire venir des jeunes ou de leur permettre de rester dans la commune. Trois élus pensent que les évolutions de la fiscalité locale rendent nécessaire une augmentation du nombre d habitants (Craywick, Bourbourg, Gravelines) : bien qu aucune commune ne se juge lésée par le passage à la taxe professionnelle unique, certaines municipalités estiment que le transfert de la Taxe Professionnelle à la Communauté Urbaine de Dunkerque leur a ôté leur principale marge de manœuvre. Ne voulant pas augmenter les taux des trois autres taxes, la seule possibilité pour garantir des rentrées fiscales suffisantes à la commune serait donc de faire venir de nouveaux habitants. «Pour nous, faire venir de nouveaux habitants, c est une question de survie!» (Maire de Craywick) Enfin, pour deux élus, l augmentation du nombre d habitants trouve sa pleine justification dans la sousutilisation actuelle des équipements communaux (Gravelines et Bourbourg). Quelle que soit la justification, la majorité des communes reste favorable à une croissance modérée de la population. Ainsi, cinq communes, plutôt que d afficher un objectif précis de population à atteindre, préfèrent fixer un seuil maximal à ne pas dépasser. Pour deux communes, la détermination de ce seuil maximal correspond à l estimation des possibilités d urbanisation future, qui limitent de fait la capacité de croissance de la commune (Fort-Mardyck, Zuydcoote) Trois autres cherchent à atteindre une taille qu elles estiment être «optimale» répondant à des objectifs politiques. Dans le cas de Téteghem, il s agit de préserver l identité de la ville («la ville à la campagne») ; dans celui de Cappelle-la-Grande, de ne pas dépasser un «seuil au-dessus duquel on ne se connaît plus». Enfin, Coudekerque-Branche souhaite rester en capacité d absorber sans difficulté la croissance de la population. Seule Gravelines se prononce pour une forte augmentation du nombre d habitants dans les 10 à 15 années à venir.

4 Objectifs de population exprimés par les Maires Population municipale 1999 (RGP INSEE) Objectifs Armbouts-Cappel NR* Bourbourg NR Bray-Dunes NR Cappelle-la-Grande habitants maximum Coudekerque habitants à long terme Coudekerque-Branche Craywick 464 NR Dunkerque Fort-Mardyck à 4500 habitants Grand-Fort-Philippe NR Grande-Synthe NR Gravelines habitants d'ici 10 ans Leffrinckoucke dépasser le seuil des Loon-Plage NR St-Georges sur l'aa habitants St Pol sur Mer NR Téteghem à 8800 dans les 5 à 10 ans Zuydcoote habitants maximum *NR : non renseigné Source : entretiens Les conséquences sur l offre en logements Pour augmenter leur population, le principal levier d action envisagé par les élus est de développer l offre en logement. C est donc moins la demande qui préoccupe que les moyens d y répondre. De fait, les communes ayant un solde migratoire négatif interprètent cette perte de population comme l impossibilité pour les ménages de satisfaire leurs besoins en logement dans la commune : l attractivité du territoire n est pas directement en jeu. «Si le solde migratoire est négatif entre 1990 et 1999, c est que la construction n a pas suivi» (Maire de Loon-Plage)

5 Prendre en compte le vieillissement des ménages Cinq élus au moins ont évoqué de manière spontanée la question du vieillissement de la population. L augmentation absolue et relative du nombre de personnes de plus de 60 ans, qui risque de se poursuivre dans les années à venir, demande une intervention publique pour offrir des logements adaptés, qu il s agisse de la taille, de la localisation ou des services accessibles. L enjeu est non seulement de répondre au mieux aux besoins des personnes âgées, mais également de libérer des logements pour les jeunes ménages. Ce vieillissement entraîne, pour les élus, différents types de besoins : La production d une offre spécifique de logement. Pour la majorité des élus, elle implique la construction de logements adaptés, avec au besoin la mise à disposition de services à domicile. Parmi les 16 communes rencontrées, 10 au moins ont ainsi des projets de construction, allant du logement social en rez-de-chaussée à la Maison de retraite. La formule du béguinage, généralement construit par les organismes Habitation à Loyer Modéré (HLM), a été choisie dans de nombreuses communes. Les projets en matière de logements des personnes âgées Armbouts-Cappel Cappelle-la-Grande Coudekerque Fort-Mardyck Gd-Fort-Philippe Grande-Synthe Gravelines Leffrinckoucke 1 béguinage : 30 logements (Partenord) 1 maison de retraite foyer-hébergement : 30 logements (Maison Flamande) 7 logements (Partenord) - souhait d'un foyer 19 logements (Partenord) 26 logements en RDC (Partenord) Maison de retraite privée béguinage + résidences pour personnes âgées Loon-Plage béguinage, 20 logements (SA HLM 59/62) Téteghem Source : entretiens béguinage, une quinzaine de logements (Partenord Habitat) Le développement d une offre en petits logements. Au-delà des logements spécifiques, trois élus mettent en avant la nécessité de mettre en conformité composition familiale et taille du logement, en encourageant la mobilité des personnes âgées autonomes vers des petits logements, qu il faudrait par conséquent développer (Bourbourg, Leffrinckoucke, Zuydcoote). Pour Gravelines enfin, l augmentation du nombre de retraités entraîne un besoin en terrains à bâtir.

6 Répondre à la demande Des jeunes Neuf communes 1 au moins disent ne pas être en mesure de répondre à la demande de jeunes : - habitant encore chez leurs parents et souhaitant décohabiter - étant partis de la commune et souhaitant s y installer de nouveau. Cette incapacité à satisfaire la demande des jeunes tient à la fois à l insuffisance quantitative de logements et à l augmentation des prix. Pour la majorité des élus, cela suppose de développer une offre en accession, le plus souvent sous la forme de terrains à bâtir Pour les couples sans enfant, deux élus 2 pensent qu il faut prévoir des logements de petite taille, en locatif privé, comme étape dans un parcours résidentiel Enfin, deux communes 3 ressentent fortement la pression de ces jeunes sur la demande en logement social Des cadres L ensemble des communes situées à la limite de la Communauté Urbaine se dit largement sollicité par des ménages souhaitant acheter ou construire une maison. L impossibilité d y répondre entraînerait une fuite de ménages à hauts revenus en dehors de la Communauté Urbaine. Beaucoup d élus se réfèrent à la croissance de communes proches, comme Spycker, Saint-Omer-Cappel, Sainte-Marie-Kerque, qui accueilleraient les ménages «refoulés» de la Communauté Urbaine, faute de logements répondant à leur demande. Sur ce point, les élus des communes concernées se disent en opposition avec la stratégie développée par la Communauté Urbaine de Dunkerque, qui consisterait à geler le développement des communes périphériques au profit du cœur de l agglomération. Cette stratégie serait nécessairement vouée à l échec. «Dunkerque veut fixer ses habitants et les maintenir dans des appartements. Mais beaucoup veulent vivre dans une maison» (Maire de Gravelines) La réponse à apporter à cette demande est unanime : il faudrait développer l offre en terrains à bâtir et ouvrir de nouveaux terrains à l urbanisation. Dans le même temps, beaucoup se défendent de souhaiter un développement non maîtrisé de l urbanisation de leur commune. «Ce que l on souhaite, c est développer de façon tempérée le logement» (Maire d Armbouts-Cappel) Des demandes spécifiques Gravelines a exprimé un besoin spécifique en logements meublés, et plus généralement en locatif privé, pour les personnes en déplacement professionnel ne séjournant que de manière temporaire dans la commune, mais préférant ce type de logement à un hébergement en hôtel. Enfin, Loon-Plage évoque la nécessité d anticiper l implantation de la prison : l arrivée de nombreux fonctionnaires est, de l avis du Maire, un enjeu de taille pour la commune 4. 1 Armbouts-Cappel, Bray Dunes, Cappelle-la-Grande, Craywick, Fort-Mardyck, Grande Synthe, Leffrinckoucke, Loon- Plage, Saint-Georges sur l Aa 2 Armbouts-Cappel, Grande Synthe 3 Fort-Mardyck, Loon-Plage 4 Si le Maire prévoyait d accueillir une soixantaine des 250 fonctionnaires prévus en décembre 2003, les besoins ont semble-t-il été revus à la baisse depuis

7 Améliorer la mixité sociale Quatre élus au moins se sont montrés très sensibles au principe de mixité sociale, qui, selon eux, doit guider en partie les politiques de logement. La mise en œuvre de ce principe suppose : Pour trois communes, de diversifier l offre en logement. Grande-Synthe fait notamment valoir la nécessité de développer une offre en accession et en locatif intermédiaire. Fort-Mardyck, de même que Bourbourg, sont favorables à l accroissement du logement social, mais souhaitent également laisser une part importante à l initiative privée. Pour trois communes 1 au moins, une plus grande flexibilité vis-à-vis des plafonds d éligibilité au parc social est souhaitée. 1.5 Améliorer la «qualité de la vie» Une grande partie des élus lie directement la question de l habitat à la «qualité de la vie» que peut offrir leur commune, critère jugé déterminant pour l attractivité du territoire. Pour au moins cinq 2 d entre eux, le développement récent de la commune et la pression de la demande s expliquent en grande partie par la présence sur le territoire d éléments attractifs (Bois des Forts à Coudekerque-Branche, tissu urbain peu dense et espaces naturels à Leffrinckoucke, dunes à Zuydcoote, niveau d équipements important à Gravelines ). Les élus se rejoignent ainsi sur la nécessité de poursuivre les politiques engagées pour améliorer la qualité de la vie. Quatre champs ont été le plus souvent évoqués : Il s agit d abord de la requalification urbaine, qui inclut aussi bien la restructuration des espaces publics, la préservation des espaces naturels existants (notamment le projet de croissant vert de la communauté urbaine), ou la mise en valeur du littoral pour les communes de l est (à des fins touristiques ou non). Le développement des services et équipements est également considéré comme un élément clé d amélioration du cadre de vie : Saint-Pol-sur-Mer insiste sur la nécessité d améliorer les équipements pour la petite enfance et la jeunesse, Dunkerque sur la réorganisation des services publics dans les quartiers (notamment le BANC VERT et la BASSE-VILLE), Grande-Synthe sur les équipements publics (comme le Pôle intergénérationnel de l ALBECK), Bourbourg sur la dynamisation des commerces, Cappelle-la-Grande sur des équipements sportifs et de loisirs La requalification des secteurs d habitat dégradés constitue également un des axes privilégiés d intervention, qu il s agisse de quartiers d habitat ancien ou de quartiers d habitat social, le plus souvent collectif. Enfin, quasiment l ensemble des élus accorde une place centrale à la desserte en transports en commun et à la fréquence de passage. Si le Plan de Déplacement Urbain (PDU) a permis, de l avis de tous, une nette amélioration, certaines communes estiment qu il existe encore des freins au développement de leur commune : Bourbourg regrette par exemple de n avoir aucune liaison directe avec Dunkerque ; Grande- Synthe estime que la fréquence de passage des bus pourrait être améliorée. L environnement industriel de l agglomération n a pratiquement jamais été évoqué par les élus : la présence d industries lourdes, avec des périmètres Seveso risquant de contraindre en partie le développement de l habitat, ne semble pas être considérée comme un facteur déterminant d une politique de l habitat. 1 Fort-Mardyck, Grande-Synthe et Cappelle-la-Grande 2 Coudekerque, Gravelines, Leffrinckoucke, Téteghem, Zuydcoote

8 In fine, des points de divergence apparaissent sur la question du développement personnel des communes. Le clivage relève essentiellement d une logique «centre-périphérie» : faut-il concentrer les efforts sur le cœur de l agglomération, en y améliorant la qualité des logements et en s appuyant sur les possibilités de renouvellement urbain, ou développer les communes de la couronne, en urbanisant de nouveaux espaces? Néanmoins, malgré des développements parfois différenciés, les communes se rejoignent sur la nécessité d adapter l offre en logement aux besoins induits par les évolutions démographiques et sociales. On constate ainsi qu il existe un consensus relativement large sur les enjeux d une politique de l habitat. Deux grandes problématiques émergent des propos des élus, largement confirmées par ailleurs par les observations statistiques : Permettre à l agglomération de retrouver une dynamique de croissance, ce qui suppose d agir simultanément sur l offre en logement (prise en compte des besoins de manière quantitative, mais également qualitative) et sur le cadre de vie. Adapter l offre en logement aux évolutions de la structure par âge des ménages : le vieillissement de la population et le difficile accès des jeunes au logement sont les deux principaux points sur lesquels les élus souhaitent mener des actions spécifiques. Ces deux problématiques rejoignent ainsi la nécessité de diversifier l offre en logement, afin de faciliter l accueil des ménages et le développement des parcours résidentiels sur le territoire de la Communauté urbaine.

9 Diversifier l offre afin de permettre les parcours résidentiels La segmentation de la demande suppose une offre suffisamment diversifiée pour pouvoir répondre à toutes ses composantes. Trois produits peuvent particulièrement être identifiés comme étant négligés par le marché et nécessitant une intervention publique plus marquée : le logement social, le locatif privé de bonne qualité et l accession sociale L accession à la propriété L accession sociale à la propriété entre 1998 et 2002 : cadrage national et régional Les données de l Enquête Nationale Logement de l INSEE réalisée en 2001, tant à l échelle nationale que dans le Nord-Pas-de-Calais (sur échantillonnage régional) permettent d apprécier les caractéristiques de l accession à la propriété entre 1998 et 2001, qu il s agisse du profil des acquéreurs, des caractéristiques des biens acquis, du prix des opérations et de leurs conditions de financement ou bien encore des efforts financiers des ménages (apport personnel, taux d effort ). Ce cadrage global sur l accession permet également d appréhender les spécificités de l accession dite sociale. Celle-ci concerne des ménages disposant de revenus modestes ou moyens qui financent la quasi-totalité de l achat ou de la construction de leur logement à l aide d un ou plusieurs crédits à long terme et qui doivent consacrer à son remboursement une part importante de leur revenu. Il s agit de ménages : - dont les capacités d épargne sont faibles, d où des difficultés à disposer rapidement d un apport personnel conséquent - dont les capacités de remboursement sont limitées au regard du montant de l endettement nécessaire - qui disposent de marges de manœuvre étroites, d où la nécessité de mécanismes de sécurisation. Le contexte économique et financier à l échelle nationale A l échelle nationale, l accession à la propriété a été l un des vecteurs de la reprise de l activité du marché du logement depuis 1998, du fait de l amélioration de la situation économique et de l amélioration des conditions de financement. Le Prêt à taux zéro (PTZ), mis en place en 1995 et non contingenté, offre un montant d aide plus important aux ménages les plus modestes, via le principe du différé d amortissement, principe équivalant à une prime qui viendrait grossir ou remplacer l apport : - dès 1996, on observe ainsi le retour de candidats à l accession quasiment sans apport personnel, situation qui était devenue rare depuis la fin des années le PTZ est pour l essentiel réservé au financement de l accession dans le neuf, les opérations d acquisition de logements dans l ancien ne pouvant être éligibles qu à la condition de comporter une part de travaux d amélioration, représentant au moins 35% du prix de revient total.

10 Sur la période 1998/2002, on note un recul du secteur aidé mais une baisse des taux d intérêt ayant un effet considérable sur la solvabilité des candidats à l accession. - 26,7% des accédants bénéficient d un prêt aidé ou perçoivent une aide personnelle au logement contre 27,9% entre 1993 et A l origine, très garants de la solvabilité des personnes, les barèmes ont subi une forte érosion au cours des années 80 et en 1999, l application à l Allocation Logement (AL) d un taux d effort minimum a eu pour effet de rendre plus difficile l accession très sociale, en réduisant le montant de l aide pour les accédants les plus modestes. - pour une même mensualité, lorsque le taux passe de 10% à 6%, on peut emprunter 27% de plus sur 15 ans. Toutefois, en 2002, le gain se trouvait pratiquement annulé sous l effet d une hausse des prix de 30% depuis Les logements acquis et leurs acquéreurs La prédominance de l ancien et de l individuel est de plus en plus marquée : 70% des transactions concernaient un logement existant entre 1993 et 1996 ; entre 1998 et 2002, ce pourcentage atteint 73,2% L individuel existant regroupe 51,7% des transactions, l individuel neuf 21,5%, le collectif existant 23,7% et le collectif neuf 3%. La part des acquéreurs récents dans l ensemble des ménages s élève à 11%. L âge moyen de l accession est de 36 ans pour un primo accédant, 49 ans pour un propriétaire qui change de logement. On compte 82% d actifs occupés et 65% de couples bi actifs. Les conditions de réalisation des opérations Le passage du statut de locataire à celui de propriétaire nécessite souvent un effort financier important (mensualité supérieure de 58% en moyenne au loyer antérieur pour les ex locataires du secteur social, 45% pour les ex locataires du privé). En 2001, le prix moyen d un logement s élève à euros, soit 4,6 fois le revenu annuel de l emprunteur. 15% des emprunteurs avaient un apport personnel inférieur à 5000 euros entre 1993 et 1996, taux qui passe à 25% entre 1998 et 2002 (28% des opérations se font avec moins de 10% d apport personnel). Les caractéristiques des prêts 61% des opérations sont financées par un prêt libre, 28% par un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS). Dans 51% des cas, les PC ou PAS sont couplés avec un PTZ ou des prêts sociaux. Les Prêts à taux zéro financent 22% des opérations en moyenne mais 54% des opérations dans le neuf. Montant moyen du PTZ : euros, soit 15% du prix de l opération et 27% du montant des prêts. Quelques données en Nord-Pas-de-Calais Le montant de l apport personnel pour un «primo accédant» s élève à euros ( France entière), et le prix du logement terrain compris à euros ( euros France entière). Le taux d apport personnel est de 10% (19% France entière), pour un revenu total annuel du ménage de euros ( France entière). 56% des primo accédants ont moins de 10% d apport personnel.

11 Prix moyen du logement (dont terrain) Montant moyen apport personnel Taux d apport personnel moyen Revenu total annuel moyen du ménage Nord Pas de Calais % France % L accession à la propriété dans la Communauté Urbaine Entre 2000 et 2003, l accession à la propriété a concerné au moins logements, d après les enregistrements notariés (Fichier Perval). Toutefois, ces transactions ne présagent pas de l usage fait des biens immobiliers (mise en location, revente ou occupation personnelle ) : les professionnels estiment ainsi que 10% des transactions relèvent de l investissement locatif. Néanmoins, les données recueillies permettent de cibler les caractéristiques des biens acquis et le profil des accédants à la propriété au sein de la Communauté urbaine 1. Type de biens acquis L accession à la propriété enregistrée au cours des années souligne la place prépondérante de l ancien sur le volume total des transactions (92%) et, particulièrement celle des maisons d occasion. Type de biens concernés par l'accession à la propriété au sein de la CUD de 2000 à unités maison ancienne appartement ancien maison neuve appartement neuf Source : fichier Perval 2004 Les achats immobiliers effectués sur le marché de l ancien concernent avant tout des biens en bon état technique (43% des cas), les logements nécessitant des travaux étant plus rares (15%), ceux demandant à être rénovés restant l exception (2%). 1 Ces données sont à prendre avec précaution, notamment concernant l état du logement, l âge et les CSP des vendeurs et acquéreurs, compte tenu du nombre élevé d informations non renseignées

12 Etat du bien acquis en propriété entre 2000 et unités Bon état Travaux à prévoir A rénover Non renseigné Source : fichier Perval 2004 Les acquéreurs de maisons d occasion semblent plus enclins à faire des travaux (18,8%) ou à entreprendre des rénovations (2.4%) que les futurs propriétaires d appartements anciens (respectivement 6.55 et 1.4%). L investissement affectif est peut-être plus grand dans le cas de l achat d une maison. Il faut aussi noter que l âge des accédants diffère quelque peu selon le type de bien acquis. Profil des acquéreurs Les accédants en maison ancienne sont le plus fréquemment des adultes de moins de 40 ans (64%), de moins de 50 ans dans leur très grande majorité (85%). Dans le cas d un appartement d occasion, l âge des accédants augmente sensiblement, 64% d entre eux ayant plus de 40 ans, dont 20% plus de 60 ans. Classe d âge des accédants sur le marché de l occasion Moins de 30 ans De 30 à 39 ans De 40 à 49 ans De 50 à 59 ans De 60 à 75 ans Plus de 75 ans Non renseigné Ensemble Maison d occasion % % % 202 9% 84 4% 0 0% 51 2% % Appartement d occasion % % % % % 48 4% 43 4% % Source : fichier Perval 2004 Malgré le faible nombre de données concernant le marché du neuf, la distinction que l on peut faire, entre des jeunes se tournant davantage vers l accession à la propriété d une maison et des personnes plus âgées optant pour l accession à la propriété d un appartement, apparaît également : 27% des accédants en maison neuve ont en effet entre 30 et 39 ans ; 68% des accédants en appartement neuf ont plus de 50 ans. Classe d âge des accédants sur le marché du neuf Moins de 30 ans De 30 à 39 ans De 40 à 49 ans De 50 à 59 ans De 60 à 75 ans Plus de 75 ans Non renseigné Ensemble Maison neuve 0 0% 30 27% 0 0% 5 4% 0 0% 0 0% 78 69% % Appartement neuf 0% 8% 24% 36% 32% 0% 0% 100% Source : fichier Perval 2004

13 Ainsi, les jeunes adultes sont plus enclins à acheter une maison, tandis que 83% des retraités qui accèdent à la propriété d un bien immobilier choisissent un appartement. On notera néanmoins l absence des jeunes de moins de 30 ans sur le marché du neuf et, parallèlement, la très faible représentation des retraités parmi les accédants, eu égard à leur proportion au sein de la population de la Communauté urbaine. Etre actif constitue en effet l un des critères favorisant l accession à la propriété. Activité de la personne de référence Actifs Retraités Inactifs / Autres Ensemble Population Accédante en % 8.7% 1% 100% Population totale de la Communauté Urbaine de 64% 27% 9% 100% Dunkerque en 1999 Source : INSEE, RGP 1999 ; d après Fichier Perval 2004 La profession, ou les revenus induits par la profession, constituent le second élément-clé de l accession : les ouvriers sont ainsi fortement sous représentés parmi les accédants à la propriété ; par contre, les professions intermédiaires et les cadres supérieurs sont bien à très bien représentés. Profession des actifs Agriculteurs Artisans commerçants Cadres supérieurs Professions Interm. Employés Ouvriers Total Population Accédante en % % % % % % % Actifs de la Communauté Urbaine de 0% 5% 10% 25% 17% 43% 100% Dunkerque en 1999 Source : INSEE, RGP 1999 ; d après Fichier Perval De fait, les prix de vente enregistrés sur le territoire de la Communauté urbaine ont augmenté ces dernières années et, d après les professionnels, ils limitent l accession à la propriété des ménages les plus modestes (jeunes, ouvriers). Prix de vente Que ce soit dans le parc neuf ou le parc d occasion, les prix ont nettement augmenté depuis Evolution des prix des transactions enregistrées dans la Communauté Urbaine de Dunkerque entre 2000 et Evolution Maison d occasion % Appartement d occasion % Maison neuve % Appartement neuf % Source : fichier Perval, 2004

14 Des différences de prix existent selon les secteurs. D après les données disponibles du fichier Perval, les appartements d occasion ont enregistré une forte hausse à Dunkerque (+34%) et Grande-Synthe (+ 37%), atteignant respectivement un prix moyen de et en 2003, tandis que Bray-Dunes vivait une hausse des prix plus faible (+14%) et présentait un prix moyen de vente de en A l inverse, le prix moyen d une maison d occasion à Grande-Synthe reste modéré par rapport aux autres communes, en Les prix des maisons individuelles dans le parc d occasion en Saint-Pol Fort-Mardyck Bourbourg Grand-Fort-Ph. Source : Données Perval Notaires, 2003 Grande-Sytnhe Cappelle-la-G. Coudekerque-B. Gravelines Loon-Plage Bray-Dunes Armbouts-C. Dunkerque Téteghem Leffrinckoucke Coudekerque Ainsi, les prix qu atteignent les maisons d occasion sur les marchés de Dunkerque, Téteghem, Leffrinckoucke et Coudekerque-Branche sont deux fois plus élevés que ceux enregistrés à Saint-Pol-sur-Mer, Fort-Mardyck ou Bourbourg. Mais si des secteurs paraissent plus abordables pour un projet d accession, on notera la très forte croissance des prix enregistrée entre 2000 et 2003 à Grand-Fort-Philippe (+40%), Gravelines (+28%), Loon Plage (+27%), Fort-Mardyck (+24%) et Bourbourg (+14%), face à Dunkerque (+19%) et plus encore Téteghem (+8%). Un alignement des prix vers le haut semble ainsi s opérer. Or, face à la hausse continue des prix, le territoire de la Communauté urbaine enregistre une demande assez importante en accession sociale. 1 Là encore, les prix ne sont pas exprimés en fonction de la surface du bien

15 L accession sociale dans la Communauté urbaine L existence d une accession sociale à la propriété au sein de la Communauté Urbaine de Dunkerque La proportion de propriétaires occupants éligibles au parc très social peut être très importante dans certaines communes de la Communauté urbaine. Ainsi, selon les données 2002 de la Caisse d Allocations Familiales, ménages en accession bénéficient d une aide au logement, soit 8% des propriétaires. En nombre, les deux tiers d entre eux habitent dans le centre de l agglomération (Dunkerque, Saint-Pol-sur-Mer, Coudekerque-Branche et Grande-Synthe), 10% à Bourbourg et Cappelle-la-Grande. Il s agit pour 90% de ménages avec enfants. Isolés Familles monoparentales Couples sans enfant Couples 1 ou 2 enfants Couples 3 enfants ou + Ensemble % 11% 5% 40.5% 38% 100% Source : CAF Dunkerque, fichier Persicaf Il faut également noter la présence de 545 ménages à bas revenus parmi les accédants bénéficiaires d une aide au logement. Cela témoigne de l existence d une accession sociale, dont il convient de préciser les contours. Une exploitation complémentaire dans ce sens a été demandée à la CAF afin de cerner le profil de ces ménages. Certaines données nous renseignent d ores et déjà sur les bénéficiaires de l accession sociale.

16 Les bénéficiaires de l accession sociale La Direction régionale de l équipement dispose d un fichier recensant les prêts à taux zéro et permettant de cerner le profil des bénéficiaires de prêts à taux zéro au cours des années Entre 1998 et 2001, 608 prêts à taux zéro ont été consentis au sein de la Communauté, soit 150 par an environ. Sur l ensemble de la période, 37% de ces aides ont été attribuées à des personnes vivant jusqu alors en logement HLM (soit 56 ménages chaque année). Logement d origine des bénéficiaires de PTZ au sein de la Communauté Urbaine de Dunkerque ( ) Logement d origine des bénéficiaires HLM Non HLM % HLM 36% 41% 42% 27% Source : Fichier PTZ DRE Nord-Pas-de-Calais. L étude réalisée par le groupe Partenord, sur l accession sociale de sa clientèle 1, souligne également la présence de ménages vivant jusqu alors en logement locatif social. Elle nous invite cependant à distinguer les bénéficiaires de l accession sociale selon le bien acquis : - Pour l acquisition d un logement ancien, l apport personnel des clients de Partenord correspond en moyenne à 19.6% du montant de l acquisition, soit sur un prix de vente moyen de Les revenus des acquéreurs se situent dans 73% des cas entre 1.5 et 2.5 fois le SMIC, 17% ayant des ressources inférieures à 1.5 fois le SMIC. Les acquéreurs ont en majorité (39%) entre 36 et 60 ans, mais la proportion des ans (28%) s avère forte (compte tenu de l amplitude moindre de la classe d âge adoptée). 11% des acquéreurs sont des locataires de Partenord Habitat ; 2% «supplémentaires» sont locataires HLM ; 56% des acquéreurs sont déjà locataires du logement acheté («locataires en place»). - Pour l acquisition d un logement neuf, l apport personnel des clients de Partenord est ici plus important : 21% hors lot, soit sur un prix de vente moyen de Les acquéreurs ont dans 66% des cas de 25 à 35 ans. Aucune transaction n a concerné de personnes de plus de 60 ans (les données de Partenord portent sur 36 transactions). Les revenus des acquéreurs sont plus élevés : 46% disposent de plus de 3 fois le SMIC, 27% de 2.5 à 3 fois le SMIC ; 27% entre 1.5 et 2.5 le SMIC. Les personnes les plus modestes accèdent ainsi dans le parc d occasion, parc dont la part est prépondérante sur le total des biens acquis. Le rôle du parc d occasion dans l accession sociale. Les données des Prêts à taux zéro disponibles à l échelle du département du Nord, pour les neuf premiers mois de l année 2002, montrent que sur prêts contractés dans le département (soit une baisse d environ 10% par rapport au nombre enregistré en 2001), 71% d entre eux ont concerné le logement neuf. C est un niveau supérieur à celui de l année 2001 (69%), mais qui reste inférieur à la moyenne française (85%) : le logement d occasion a donc une place importante dans le processus d accession sociale sur le département du Nord. 1 Présentation Partenord. Conférence Intercommunale du Logement. Accession sociale : vente de patrimoine et accession dans le neuf

17 De même, à l échelle de la Communauté Urbaine de Dunkerque et de 1998 à 2001, les PTZ ont permis l accession à la propriété de logements anciens dans 36% des cas, de logements neufs dans 64% des cas. Caractéristiques des logements acquis par un PTZ au sein de la Communauté Urbaine de Dunkerque ( ) Ensemble Logements d occasion Logements individuels % % Source : Fichier PTZ DRE Nord-Pas-de-Calais Dans 94.5% des cas, les prêts à taux zéro ont permis l acquisition d un logement individuel. In fine, 390 PTZ ont été accordés dans le neuf entre 1998 à 2001, soit 97 prêts chaque année en moyenne, pour un coût total de en 1998 puis en 2001 (source DRE). Durant la même période, 218 PTZ ont permis de financer l acquisition d un bien d occasion, soit 54 par an en moyenne, pour un coût total de en 1998, puis en Les 40 PTZ accordés en 2001 pour l acquisition d un bien ancien ont permis de financer des travaux d un coût total de en moyenne. Il faut cependant souligner que le PTZ est un complément de financement et que d autres aides ont pu être mobilisées par les accédants. Les prêts accession et les prêts à l amélioration accordés par le Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) de Dunkerque : Cilgère Nord. Les prêts accession et les prêts à l amélioration accordés par le Cilgère Nord sont réservés aux salariés des entreprises adhérentes à la Caisse Interprofessionnelle du Logement. Les prêts accession permettent de financer l achat d un terrain à construire, la construction d une maison individuelle, l achat d un logement neuf ou l achat d un logement ancien avec ou sans travaux. Les prêts à l amélioration accordés par le Cilgère Nord sont les prêts Pass-Travaux, les prêts pour les travaux d agrandissement et les prêts traditionnels pour financer des travaux. 97 prêts accession ont été accordés en 2002 sur le territoire de la Communauté Urbaine de Dunkerque, pour un montant total de Montant moyen du prêt prêts Pass-travaux ont été accordés par le Cilgère Nord en Le montant moyen du prêt est de 5 727, soit un montant total de D autre part, le CIL de Dunkerque a également conclu un partenariat avec le Conseil Général du Nord pour le versement de subventions aux propriétaires, dans le cadre de travaux de mise aux normes. Les aides du Conseil Général du Nord à la mise aux normes des propriétés Le partenariat conclu entre le CIL de Dunkerque et le Conseil Général du Nord, pour le versement de subventions à la mise aux normes des propriétés, a abouti au financement de 330 projets en 2000 et 394 en 2001, pour un montant total

18 de Francs en 2000 (soit ) et euros en Cette aide du Conseil Général n a plus cours aujourd hui. Les aides de l Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat Dans le cadre de la loi Solidarité Renouvellement Urbain, l Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat, qui accordait jusqu alors des subventions aux propriétaires bailleurs, a vu ses missions étendues à l amélioration de l ensemble des logements du parc privé et à la transformation des locaux destinés à devenir des logements, dès lors que ceux-ci sont utilisés au titre de résidence principale. L ensemble des dispositifs juridiques et administratifs nécessaires à la réforme de l ANAH sont dorénavant en place et sont appliqués dans les délégations locales depuis le 1 er janvier La dotation finale 2002 du département du Nord a ainsi été de ; le nombre de dossiers déposés pour 2002 s est élevé à ; logements ont été financés, avec une subvention moyenne de Cela constitue une augmentation notable par rapport à 2001 (1509 ), augmentation imputable en partie à la croissance du nombre de primes très sociales au taux de subvention de 35% (60% des dossiers et 75% de l enveloppe ANAH PO (propriétaires occupants)). Sur le territoire de la Communauté urbaine de Dunkerque, 384 dossiers ont été traités (clos ou ouverts) de 2002 à 2004, dont 33 relatifs aux Opérations Programmées de l Amélioration de l Habitat (OPAH) DUNKERQUE PETITE SYNTHE et BANC VERT-ILE JEANTY. En , 253 logements ont été financés : 27 en OPAH, 226 en secteur diffus. Montant total : Hormis Dunkerque qui bénéficie des deux programmes OPAH, les communes où le nombre de dossiers financés a été le plus important sont Saint-Pol-sur-Mer (37), Coudekerque-Branche (31), Grande-Synthe (24), puis Bourbourg (16) et Cappelle-la-Grande (15). Les prêts, aides et subventions permettent d envisager une accession et le financement de travaux. Mais des mécanismes de soutien à l accession sociale semblent cependant devoir être développés face aux lois du marché Les dynamiques du marché Le point de vue des élus Les communes souhaitent unanimement développer les projets d accession sociale, pour répondre à la demande identifiée et diversifier les statuts d occupation. Sur le marché du neuf Pour six communes au moins 1, les logements neufs mis sur le marché trouvent très rapidement acquéreur, y compris lorsque les prix de vente sont élevés. Quasiment aucune commune ne mentionne l existence de logements dont la commercialisation aurait été difficile. Seul Loon-Plage fait état de ce type de difficultés pour une petite opération d accession sociale. Dans la plupart des cas, les élus insistent à l inverse sur le nombre important de dossiers reçus comparativement au volume de logements offerts. 1 Cappelle-la-Grande, Coudekerque Village, Grand-Fort-Philippe, Leffrinckoucke, Téteghem, Zuydcoote

19 Mais ce déséquilibre entre offre et demande entraîne, de l avis de tous, une hausse considérable des prix. «Les prix sont devenus délirants» (Maire de Zuydcoote) Pour une majorité des maires, la tension sur le marché foncier joue également à plein. Trois explications principales sont avancées : - La raréfaction du foncier urbanisable - La très forte exigence des propriétaires fonciers est évoquée par au moins quatre communes 1. Profitant de la raréfaction du foncier, ils attendraient des prix de cession démesurés, ou refuseraient de vendre dans l attente d un déclassement du terrain lors de la révision du Plan Local de l Urbanisme (PLU). - Corrélativement, la concurrence entre les lotisseurs pour l achat de terrains ferait monter les prix. Cela est surtout vrai pour les petites communes en limite de la Communauté Urbaine de Dunkerque. Pour les élus, les conséquences de cette hausse des prix sont de deux ordres : - Elle rend difficile la possibilité d accession dans le neuf de ménages aux revenus modestes. Ce point a été par exemple évoqué par Armbouts-Cappel. - Elle limite les capacités d intervention, notamment des petites communes, qui n ont pas les moyens d acquérir du foncier. Quelques communes considèrent que l estimation des Domaines, en deçà des niveaux de prix du marché, est également un frein à l acquisition publique de terrains. Mais des différences de prix importantes existent entre les communes : les prix semblent varier de 45 à 90 par m 2 pour un terrain à bâtir, et de à pour une maison. Sur le marché de l occasion Pour les communes dotées d un parc ancien développé, le marché de l accession dans ce secteur est relativement important : c est notamment le cas de Bourbourg et de Grand-Fort-Philippe, qui voient dans ce dynamisme une conséquence de l absence d offre dans le neuf. Saint-Pol-sur-Mer note pour sa part une reprise récente de l accession dans l ancien, dont une des manifestations est l augmentation relative des prix de revente. Les quelques communes qui évoquent le parc d occasion postérieur à 1948 remarquent qu il s agit généralement de logements qui s échangent facilement. Bray-Dunes distingue la zone balnéaire, où les ventes portent principalement sur des résidences secondaires, de la zone du Village, attractive pour les résidences principales. A Grand-Fort-Philippe ou Saint-Pol-sur-Mer, les lotissements des années 1960 à 1980 sont également très attractifs. Quelques copropriétés dégradées Seule la commune de Saint-Pol-sur-Mer évoque l existence de copropriétés dégradées. Une étude préalable à une OPAH copropriétés dégradées est en cours, sur les résidences Les 3 CORSAIRES, ELUARD, et STELLA. Moins d accédants en difficulté que dans les années 1980 Trois communes lient directement la question des «accidents d accession» aux prêts à taux variables consentis dans les années Certaines accessions se sont ainsi soldées par des ventes à la bougie, d autres par un rachat du logement par un bailleur social, ainsi que par un rééchelonnement de la dette. Un comité de défense des accédants a même été créé dans le quartier de le MERRONNERIE, à Bourbourg. 1 Craywick, Bray Dunes, Fort-Mardyck, Leffrinckoucke

20 Les élus de ces communes estiment qu il s agit aujourd hui de cas exceptionnels. Les quelques cas sont aujourd hui liés à une rupture familiale ou économique. Trois communes 1 évoquent ainsi des cas récents d accessions difficiles, conséquence le plus souvent d une rupture familiale ou d une perte d emploi. Les ménages en surendettement le sont davantage suite à des crédits à la consommation qu à des achats immobiliers. De nombreuses communes expriment néanmoins le souhait de développer les possibilités d accession dans le neuf pour les ménages à plus faibles revenus. De nombreux projets d accession sociale 6 communes au moins sont engagées dans des programmes d accession sociale menés par des organismes HLM, avec soutien de la Communauté Urbaine par le biais du foncier différé. Les prix de vente varient de à Bourbourg 6 logements (Partenord) 12 logements (Maison Flamande) Grand-Fort- Philippe 20 logements (Partenord) Grande-Synthe ZAC centre-ville : une trentaine de logements 13 logements (SA HLM 59/62) 16 logements (Maison Flamande) L'Albeck : 8 logements (Crédit Immobilier) Gravelines 17 logements (Cottage) Loon-Plage 6 logements (Cottage) Source : entretiens Certains élus considèrent que les prix sont élevés, notamment lorsqu ils sont comparés aux prix de l accession «classique». Néanmoins, mis à part Loon-Plage, tous notent une très bonne commercialisation des logements. Les principaux bailleurs sociaux souhaitent ainsi développer les projets d accession sociale. Les projets des bailleurs sociaux Les principaux bailleurs sociaux se disent intéressés par le fait de développer l offre en accession, afin de diversifier leur gamme de produits, de favoriser les parcours résidentiels de leur clientèle et la mixité sociale. Habitat 62/59 a ainsi en projet une quinzaine de maisons en accession sécurisée. Partenord se propose d ores et déjà d aider sa clientèle à acquérir un logement ancien ou un logement neuf, par l octroi d un complément au Prêt à taux zéro ; il étudie également la possibilité de favoriser l accession en maison neuve via le mécanisme de foncier différé la collectivité locale mettant un terrain à disposition du bailleur, par bail emphytéotique gratuit de 22 à 25 ans et avec promesse d achat, terrain acheté par le propriétaire de la maison à partir de la 18è année. Son autre axe de développement concerne la location accession. 1 Leffrinckoucke, Loon Plage, Zuydcoote

21 Le mécanisme de location-accession récemment mis en place permet à des ménages sans apport personnel d acquérir le logement qu ils occupent avec un statut de locataire. Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé, comme dans le cas d une opération locative classique, par un opérateur Habitation à Loyer Modéré (HLM). Le ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d une indemnité d occupation, des frais de gestion et d une épargne (la «part acquisitive»). A l issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d opter pour le statut d accédant à la propriété. Ce contrat est ouvert à l acquisition dans le neuf comme dans l ancien. Afin de rendre la location-accession attractive pour des ménages dont les ressources sont modestes, un nouveau prêt conventionné dédié à ce type d opérations sociales dans le neuf a été créé en 2004 : le Prêt social locationaccession (PSLA). Ce produit présente les mêmes avantages fiscaux que le Prêt locatif social (PLS) (TVA à taux réduit et exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) et est éventuellement transférable de l opérateur à un ménage accédant. Il ne peut néanmoins se cumuler avec un Prêt à taux zéro. Grande-Synthe pourrait être concernée avec l offre Partenord composée de 92 locatifs dont 25 PLS, 12 accédants à la propriété, 11 terrains à bâtir. Les mécanismes précités pourraient ainsi favoriser l accession sociale à la propriété au sein de la Communauté Urbaine de Dunkerque, accession qui revêt un enjeu majeur Synthèse et enjeux L accession sociale représente un enjeu fort au regard du contexte immobilier tendu, de la forte demande à l accession, des revenus modestes de la plupart des candidats. Le parc neuf mais aussi le parc d occasion sont concernés par l accession sociale. Les besoins et les enjeux sont néanmoins différents d un parc à l autre. Des propositions peuvent être émises pour permettre et favoriser l accession sociale dans chacun de ces parcs. Dans le parc d occasion Les contours de l accession sociale : - une cinquantaine de PTZ par an ; - un apport personnel moyen de seulement pour les 21 opérations avec travaux financées par le Crédit Immobilier ; accédants dans l OPAH de Petite-Synthe dont 9 sur 10 ont des ressources modestes ; - des prix de vente plus faibles que ceux du neuf. Les enjeux : - Encourager l accession sociale dans l ancien via une aide renforcée aux travaux : * en mobilisant les dispositifs existants et en développant des dispositifs expérimentaux. * en ciblant des aides directes des collectivités locales. - Gérer la politique de vente des logements locatifs sociaux qui suscite des controverses. Dans le parc neuf Les contours de l accession sociale : - une centaine de PTZ par an ; - un montant souhaitable évalué à par un établissement bancaire pour un ménage modeste.

22 des opérations sur lots libres dont les montants sont équivalents à ceux des opérations d accession sociale. Les enjeux : - renforcer la location accession par les bailleurs sociaux (opération sécurisée)? - poursuivre la politique du foncier différé? - renforcer le PTZ dans le neuf? 2.2. Le locatif privé L enjeu de diversification de l offre est particulièrement prégnant pour le parc locatif privé : compte tenu du rôle qu il joue pour l accueil de jeunes ménages aux revenus moyens (Cf. chapitre sur le rôle des parcs), sa régression pose la question du renouvellement de l offre, notamment pour des ménages dont les revenus sont au-dessus des plafonds d éligibilité au parc social mais qui ne souhaitent ou ne peuvent pas nécessairement accéder à la propriété. Doit également être pris en compte son rôle social, avec une attention particulière à porter aux niveaux de loyer proposés. C est tout autant la question de la construction neuve que celle de la requalification du parc existant qui se trouve alors posée Les éléments de connaissance issus du fichier communautaire de la demande en logement social Le contexte de réduction prononcée du parc locatif privé et de qualité défaillante d une partie de ce dernier conduit de nombreux locataires du privé à déposer une demande de logement social. D après le fichier communautaire, on en compte 2 202, ce qui représente près d un quart de la demande. L analyse de la demande HLM émanant du parc locatif privé traduit extrêmement bien les besoins du parc, via notamment les motifs exprimés par les demandeurs. Les principaux motifs de la demande en logement social émanant du parc locatif privé 35% 30% 31% 25% 20% 15% 13% 10% 9% 8% 7% 5% 0% logement trop petit loyer trop élevé vente / fin de bail insalubrité / inconfort diivorce / séparation Source : Communauté urbaine de Dunkerque, fichier communautaire, avril 2004 Les principaux motifs de dépôt d une demande sont, par ordre d importance, le «logement trop petit» et «le loyer trop élevé». Ces deux éléments témoignent de la difficulté pour les ménages de poursuivre leur itinéraire résidentiel dans le parc locatif privé, d où la nécessité de diversifier l offre (en typologie de logements et en niveaux de loyer). Viennent ensuite l obligation de quitter le logement suite à la vente de ce dernier par le propriétaire ou la fin d un bail, ce qui confirme la poursuite de changement de statuts des logements locatifs privés, l insalubrité ou l inconfort du logement, ce qui traduit les besoins de requalification du parc, et enfin un divorce ou une séparation.

23 Si l on considère comme une situation d urgence l insalubrité, les difficultés financières, le divorce, la location d un meublé, la fin d un bail et l expulsion, près de 40% des demandeurs sont concernés. Trois tranches d âge apparaissent chez les locataires du privé demandeurs d un logement social : les moins de 35 ans (1 123 soit 51%), les ménages d âge intermédiaire (775 soit 35%) et enfin les plus de 55 ans (304 soit 14%). Chez les moins de 25 ans, le caractère trop élevé du loyer et les conditions de logement sont deux motifs prépondérants, alors que chez les 26/35 ans, les changements familiaux sont importants (divorce / vie en couple / naissance d un enfant d où demande d un logement plus grand) ; chez les 36 /55 ans, le prix trop élevé du loyer représente 35% des motifs de demande, les modifications de la composition du foyer venant ensuite (divorces, naissances, vie en couple ). Quant aux plus de 55 ans, s ils sont confrontés à la fin de leur bail, l amélioration de leurs conditions de logement eu égard à leur âge est un motif majeur de dépôt d une demande (logement inadapté, trop grand, logement trop cher incidence de la baisse de revenus liée à la retraite logement de mauvaise qualité ) 81% des demandeurs ont des ressources inférieures au plafond d éligibilité au parc social. Les communes (première commune demandée) où la demande émanant de locataires du privé est particulièrement élevée sont Dunkerque (55%), Gravelines (8%), Saint-Pol-sur-Mer (7%), Bourbourg (6%), Coudekerque-Branche (6%) La demande en logements de 2 ou 3 pièces est prépondérante (25% pour les T2, 41% pour les T3) ; toutefois 1/3 de la demande concerne des grands logements (T4 ou plus). Pour les grands logements, 1 demande sur 2 concerne un logement individuel. T1 T2 T3 T4 T5 T6 NP Total (2%) (25%) (41%) (24%) (6,5%) (1%) (0,5%) (100%) Source : Communauté Urbaine de Dunkerque, fichier communautaire, avril % de la demande date de plus d un an dont 37% de plus de 2 ans. La question de l investissement locatif au sein de la Communauté Urbaine de Dunkerque se trouve ainsi posée L investissement locatif neuf et la réhabilitation dans la Communauté Urbaine de Dunkerque Entre 1990 et 1999, le faible investissement locatif ne compense pas la réduction du parc d occasion Entre 1990 et 1999, le parc locatif privé loué vide a diminué de logements, pour atteindre logements en Cette forte régression est le fruit de mouvements divers ayant affecté le parc : Elle s explique d une part par le changement du statut d occupation de certains logements : une partie d entre eux (que l on peut estimer à au moins 1000 logements) a été rachetée par des propriétaires occupants. Par ailleurs, 300 logements environ ont été transformés en meublés. D autre part, une partie des logements ont été désaffectés, notamment dans le parc le plus ancien : certains logements ont été fusionnés, d autres sont devenus vacants, ont changé d affectation