Une coopérative d habitants dans l agglomération du Pays Aubagne et de l Etoile

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Adam Laroche
il y a 8 ans
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1 RNHP -Atelier B 10 Rendre accessible à tous l habitat participatif en milieu urbain. Quelles mises en question? U N E C O O P É R AT I V E D H A B I TA N T S E N A U T O - R E H A B I L I TAT I O N A C C O M PA G N E E D A N S L A G G L O M E R AT I O N D U PAY S D A U B A G N E E T D E L E T O I L E

U N E C O O P É R AT I V E D H A B I TA N T S E N A U T O - R E H A B I L I

2 Le contexte Un centre ville entre spéculation immobilière et paupérisation, une volonté politique de rénovation Une priorité de l'agglomération du Pays d Aubagne et de l Etoile sur la création de logements sociaux (1600 nouveaux logement sociaux à créer entre 2009 et 2014, Une volonté forte de la ville d Aubagne d associer les habitants Des immeubles dégradés vacants appartenant à la ville d Aubagne (choix définitif des immeubles en cours d arbitrage)

nouveaux logement sociaux à créer entre 2009 et 2014, Une volonté forte de la ville d Aubagne d associer les

3 Les constats Une difficulté persistante à vaincre le mal logement : Une pénurie de logements vraiment accessibles; Trop de réhabilitations qui ne sont pas durables faute d une réelle participation des habitants ; Une difficulté spécifique pour les opérateurs du logement classique à travailler sur de petites opérations compliquées en centre-ville ; Pour le logement très social, un constat général d insuffisance des politiques de logement réparties entre marché privé et bailleurs sociaux Un fort déficit d implication des habitants dans les opérations immobilières traditionnelles AUTANT DE PROBLEMATIQUES AUXQUELLES LE TIERS SECTEUR DU LOGEMENT PEUT CONTRIBUER

compliquées en centre-ville ; Pour le logement très social, un constat général d insuffisance des politiques de logement réparties entre marché privé et bailleurs

4 Finalité du projet Créer une coopérative d habitants, pour : Produire en réhabilitation des logements conventionnés de qualité adaptés à la population du centre-ville Créer une forme de propriété collective du logement interdisant toute forme de spéculation immobilière Rendre les habitants acteurs de la production de leur logement afin de faciliter leur appropriation et leur entretien Proposer des espaces de vie partagés autogérés favorisant la convivialité et le bon voisinage Encourager le développement de compétences et d expériences collectives favorisant l exercice d une citoyenneté active

habitants acteurs de la production de leur logement afin de faciliter leur appropriation et leur entretien Proposer des espaces de vie partagés

5 Objectifs opérationnels pour le projet de réhabilitation 1. Proposer une dizaine de logements écologiques (C+) et économiques (conventionnés social) pour des habitants ayant des difficultés à accéder à un logement décent; 2. Impliquer les futurs habitants dans la rénovation (autoréhabilitationaccompagnée) et la gestion (coopérative) de leur logement ; 3. Participer au renouvellement urbain du centre-villeen réhabilitant des immeubles dégradés vacants; 4. Mener à bien une première opération innovanteayant vocation à l exemplaritéet dont les résultats pourront être reproductibles pour d autres opérations.

logement décent; 2. Impliquer les futurs habitants dans la rénovation (autoréhabilitationaccompagnée) et la gestion (coopérative) de leur logement ; 3.

6 L équilibre économique du projet 1. Un apport des immeubles par la ville d Aubagne La ville d Aubagne apporte le foncier viaun bail à réhabilitation (implique un agrément en Maitrise d Ouvrage d Insertion. Si difficultés : utilisation d un bail emphytéotique simple] 2. La coopérative sollicite des subventions pour la réhabilitation de ces logements dans le cadre de l OPAH RU Les subventions de l OPAH RU permettent d assurer environ 50% des coûts de réhabilitation ; une péréquation peut être faite si l opération porte sur plusieurs immeubles en même temps. 3. Un emprunt bancaire complémentaire en PLAI dont le remboursement est assuré par les loyers conventionnés. A noter : la nécessité d une garantie d emprunt de l agglomération du Pays d Aubagne (validation de principe) et l obtention d un agrément MOI [si difficultés : financement via PLS investisseur].

Si difficultés : utilisation d un bail emphytéotique simple] 2.

7 La plus-value de l autoréhabilitation accompagnée Acquisition de savoirs et savoirs faire impactant sur les coûts de gestion à long terme (entretien locatif ) ; Création d une dynamique collective permettant de faciliter le pouvoir d agir des habitants et de favoriser la gestion de l habitation, des relations de voisinage (meilleure compréhension de leurs droits et devoirs, respect du cadre de vie, etc.) ; Valorisation du travail des habitants sous forme d apport en industrie leur permettant d entrer au capital de la coopérative ; Valorisation de l image de soi et retombées positives en matière d insertion ; Dans certains cas, selon les opérations, économies possibles sur les coûts directs des travaux

leurs droits et devoirs, respect du cadre de vie, etc.

8 En résumé, la place des habitants Constitution du groupe dès que le choix des immeubles est acté par une délibération du conseil communal Information et recrutement viaun réseau de prescripteurs sociaux. Critères minimaux : éligibilité logement social, résident aubagnais, volontariat Parcours d information, puis de formation préparatoire des habitants = temps pour s imprégner de la démarche et confirmer son implication Participation des habitants à la programmation (avec l architecte) Auto-réhabilitation accompagnée : l apport en travail est valorisé sous forme de parts sociales (non cessibles) les habitants sont associés à la gestion de la SCIC Constitution d une association des locataires à qui est déléguée une partie de la gestion de l immeuble

Critères minimaux : éligibilité logement social, résident aubagnais, volontariat Parcours d information, puis de formation préparatoire des habitants = temps pour s imprégner de la démarche

9 6. Objectifs pour la création d une coopérative d habitants sous forme de SCIC Le principe : les habitants sont à la fois collectivement propriétaires (= détenteurs de parts sociales de la SCIC) et individuellement locataires. 1. Créer un outil d innovation sociale pour promouvoir la maitrise d usage et la gestion collective ; 2. Créer un outil professionnel permettant de sécuriser et de reproduire le montage en coopérative pour un public très social ; 3. Créer un outil partenarial doté de plusieurs collèges : les habitants sont dans la cabine de pilotage aux côtés d autres acteurs du logement (salariés, collectivités, associations, investisseurs solidaires ) ;

Créer un outil professionnel permettant de sécuriser et de reproduire le montage en coopérative pour un public très social ; 3.

10 7. Champ d application de la coopérative d habitants La coopérative travaillera plus spécifiquement : 1. En réhabilitation d immeubles anciens (zones OPAH) 2. Pour produire des logements en location conventionnés 3. Dans une logique de démembrement de la propriété, c est-à-dire lorsque l immeuble est apporté en bail à réhabilitation 4. En intégrant à chaque fois que possible un volet d autoréhabilitation accompagnée 5. A l échelle de la région PACA La coopérative devrait produire entre deux et quatre nouveaux projets par an. A terme, elle devra cependant rester à taille humaine (pas plus de 300 logements gérés, d ici une quinzaine d années).

Dans une logique de démembrement de la propriété, c est-à-dire lorsque l immeuble est apporté en bail à réhabilitation 4.

11 SCIC Regain - projet Aubagne Le système d'acteurs Association des habitants Habitants 30% habitants 20% salariés 20% collectivités Les 5 collèges de la SCIC 20% 10% partenaires techniques investisseur s solidaires Compagnons Bâtisseurs Provence délégation de gestion apport en industrie / parts sociales loyer / logement Investisseurs solidaires SAEMPA (= SEM concessionnaire accompagnement auto-réhabilitation suivi, facilitation, appui méthodo Coopérative d'habitants (SCIC) [2 salariés + agrément MOI] apports en capital (fonds propres) Financements réhabilitation : emprunt PLAI + subventions (OPAH RU) bail à réhabilitation garantie d'emprunt Ville d'aubagne cofinancement étude faisabilité Région PACA Agglo du pays d'aubagne

concessionnaire accompagnement auto-réhabilitation suivi, facilitation, appui méthodo Coopérative d'habitants (SCIC) [2 salariés + agrément MOI] apports en capital (fonds propres)

12 U N E C O O P É R AT I V E D H A B I TA N T S E N A U T O - R E H A B I L I TAT I O N A C C O M PA G N E E D A N S L A G G L O M E R AT I O N D U PAY S D A U B A G N E E T D E L E T O I L E CONTACT : Pierre Lévy plevy@regain-hg.org Tél. : avenue des Chartreux Marseille

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