LA DIRECTIVE 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel

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1 LA DIRECTIVE 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel Champ d application et informations précontractuelles Frédéric de Patoul Avocat PLAN 1. Préliminaires 2. Champ d application A. Consommateur B. Prêteur C. Crédit D. Crédit hypothécaire 1. Crédit à but immobilier 2. Crédit à but mobilier 3.Champ d application territorial 4.Phase précontractuelle A. Publicité et Prospectus B. Processus d échange d informations 1. Recueillir l information - devoir d investigation 2. Evaluer la solvabilité 3. ESIS et offre 4. Conseils supplémentaires 5. Conclusion 1

2 1. Préliminaires Fallait il une directive? Du livre blanc à la directive Quelle harmonisation? minimale sauf ESIS TAEG Quels immeubles? 2. Champ d application Conditions : A. Consommateur B. Prêteur C. Crédit D. Crédit hypothécaire 2

3 A. Un consommateur Directive 2014/17 Directive 2008/48 Code de droit économique, article 1, 2 Finalité mixte? Oui si finalité professionnelle pas prédominante = principale B. Un prêteur Directive 2014/17 art. 4, 2 CDE art. I, 9, 34 Dans le cadre de l exercice de ses activités commerciales ou professionnelles Ne doit pas être le but de l activité professionnelle Peut couvrir un prêt par un particulier à un particulier Statut spécial en cas de cession immédiate = intermédiaire de crédit CDE I, 9, 35 (avec des obligations de capit al minimum VII.160 et VII. 164) Agrément VII 159: Le prêteur doit être constitué sous la forme d une société commerciale 3

4 C. Un contrat de crédit Dir. Art 4, 3. «Contrat de crédit»: un contrat en vertu duquel un prêteur consent ou s engage à consentir un crédit relevant du champ d application de l article 3 à un consommateur, sous la forme d un délai de paiement, d un prêt ou de toute autre facilité de paiement similaire; CDE I, 9, 39 Tout contrat en vertu duquel un prêteur consent ou s'engage à consentir à un consommateur un crédit, sous la forme d'un délai de paiement, d'un prêt ou de toute autre facilité de paiement similaire; D. Un crédit hypothécaire Avant ( CDE) : deux conditions cumulatives (1) Garanti par une hypothèque (2) Ayant pour objet le financement de l'acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers 4

5 Après (transposition) : conditions non cumulatives 1.Selon l objet du crédit (crédit à but immobilier) : acquérir ou maintenir des droits de propriété 2.Selon la sûreté (crédit à but mobilier) : crédit avec sûreté hypothécaire ou assimilée Et, a fortiori, si les deux conditions sont réunies. 1 ere Hypothèse, Crédit hypothécaire à but immobilier Tous les crédits ayant ce but avec ou sans sûreté Une exception : le crédit sans sûreté pour la rénovation = crédit à la consommation Tous immeubles : terrain, immeubles professionnels, garage, emplacement de parking, etc Achat d un immeuble commercial a titre de placement privé Quid du bateau qui sert d habitation? Tous droits réels, propriété, co-propriété, nue-propriété, servitude, usufruit, usage Maintien des droits Conservation matérielle? Conservation juridique? Remboursement d un crédit hypothécaire Regroupement de dettes 5

6 2 ème hypothèse, Crédit (non immobilier) avec sûreté hypothécaire Crédit garanti par une hypothèque ou une sûreté comparable communément utilisée sur les biens immobiliers à usage résidentiel (art 3 C) Usage résidentiel? Hypothèque ou sûreté assimilée Mandat d hypothèque Promesse Privilège du vendeur? Oui, si le vendeur est un prêteur Nantissement d une créance garantie par une telle sûreté Subrogation dans les droits d un créancier disposant d une telle sûreté Garantie hypothécaire au profit de la personne qui constitue une sûreté Questions pour champions 1. Quid du crédit sans hypothèque qui sert à acheter une ruine et à financer les travaux d aménagements? 2. Quid du crédit à un consommateur, bénéficiaire du crédit avec intervention d un autre, simple affectant hypothécaire? 3. Quid du crédit à la consommation consenti dans le cadre d une affectation hypothécaire antérieure «pour toutes sommes»? 4. Quid de l affectation hypothécaire consentie ultérieurement pour toutes sommes, alors qu il y a déjà un crédit à la consommation? 5. Quid de la vente à crédit par un promoteur avec délais de paiements et privilège du vendeur? 6

7 3. Le champ d application territorial Inchangé VII.2. 2 Les titres 4 à 7 du présent livre s'appliquent aux contrats de crédit conclus avec un consommateur ayant sa résidence habituelle en Belgique à condition que : 1 le prêteur exerce son activité professionnelle en Belgiq ue, ou 2 par tout moyen, dirige cette activité vers la Belgique ou v ers plusieurs pays, dont la Belgique, et que le contrat rentre dans le cadre de cette activité. 4. La phase précontractuelle Publicité Directive art.10 et 11 - Maintien des règles de publicité de la LCC : VII 64 et VII 65 Démarchage? La directive est muette Prospectus d information générale Dir. art. 13 Processus d échange d informations 1. Recueillir l information chez le consommateur - Devoir d investigation 2. Evaluer la solvabilité 3. Fournir un prospectus personnalisé et une offre avec les explications adéquates 4. Conseils supplémentaires? 7

8 A. Recueillir l information Devoir d investigation Devoir actif du prêteur, rôle passif du consommateur Obligation de prévenir le consommateur du besoin d informations Quelles informations doivent être demandées? Auprès de qui? Devoir de vérification et de conservation B. Evaluer la solvabilité Évaluation rigoureuse art. 18 Du consommateur (et de la personne qui constitue la sûreté?) À chaque augmentation du montant du crédit Quid des adaptations du contrat de crédit? Règles d évaluation des immeubles art. 19 EM veillent à la mise au point de normes d évaluation fiables EM veillent à exiger des experts compétents et indépendants du processus de souscription Rapport doit être consigné sur support durable et conservé (communiqué au consommateur?) 8

9 3. ESIS, offre et explications Remettre une information personnalisée selon un modèle européen standard ESIS Quand? Comment? But et efficacité? Remettre une offre Très sommairement abordé par la directive art et 14.6 Sur support durable Délai de validité 7 jours au moins - Délai de réflexion ou de rétractation (?) Offre comme projet de contrat Doit comporter toutes les conditions contractuelles Tous les coûts doivent figurer dans le Taeg Durée de validité minimale de 14 jours Peut être acceptée à tout moment Fournir les explications adéquates 4. Les conseils supplémentaires Art. 7. Règles de conduite pour la fourniture de crédits à des consommateurs 1. Les États membres exigent que, dans le cadre de l élaboration, l octroi, l intermédiation ou la fourniture de services de conseil relatifs à des formules de crédits et, le cas échéant, de services auxiliaires destinés aux consommateurs ou dans le cadre de l exécution d un contrat de crédit, les prêteurs ( ) agissent d une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, en tenant compte des droits et des intérêts des consommateurs. En ce qui concerne l octroi, l intermédiation ou la fourniture de services de conseil relatifs à des crédits et, le cas échéant, des services auxiliaires, les activités s appuient sur les informations relatives à la situation du consommateur et sur toute demande spécifique formulée par celui-ci, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques pour la situation du consommateur sur la durée du contrat de crédit. En ce qui concerne la fourniture de services de conseil, l activité s appuie en outre sur les informations requises au titre de l article 22, paragraphe 3, point a). 9

10 Art 7.1. Normes de conduite les activités s appuient sur les informations relatives à la situation du consommateur et sur toute demande spécifique formulée par celui-ci, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques pour la situation du consommateur sur la durée du contrat de crédit. 22 3, point a) Services de conseil Les prêteurs, recueillent, sur la situation personnelle et financière du consommateur et sur ses préférences et ses objectifs, les informations nécessaires pour pouvoir lui recommander des contrats de crédit appropriés. Cette évaluation est fondée sur des informations à jour et prend en compte des hypothèses raisonnables quant aux risques pour la situation du consommateur pendant la durée du contrat de crédit proposé. Evaluer la capacité de remboursement comporte en réalité déjà un conseil : (?) VII.75. Le prêteur et l'intermédiaire de crédit sont tenus de rechercher, dans le cadre des contrats de crédit qu'ils offrent habituellement ou pour lesquels ils interviennent habituellement, le type et le montant du crédit les mieux adaptés, compte tenu de la situation financière du consommateur au moment de la conclusion du contrat et du but du crédit. = agir d une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, en tenant compte des droits et des intérêts des consommateurs. Article 22 : Les États membres veillent à ce que le prêteur, l intermédiaire de crédit ou son représentant désigné indique explicitement au consommateur, dans le cadre d une transaction donnée, si des services de conseil lui sont fournis ou peuvent lui être fournis. = autres conseils que le conseil inhérent à l activité de crédit 10

11 5. Conclusions Choix difficiles Solutions de la LCC ou solutions de la loi du 4 août 1992? Immeuble résidentiel ou tous les immeubles Arbitrages délicats Calculs économiques des uns et des autres / déplacements opportunistes / modifications dans les garanties/ restrictions de l accès au crédit Eviter les ambiguités et les redites Droit commun du crédit au consommateur? Promotion et Publicité Informations précontractuelles Formation du contrat et le contrat Droit de rétractation Les clauses abusives Exécution du contrat. Protection des données personnelles 11