tt ic i Etude, Elaboration, Suivi et Evaluation du Programme Local de l Habitat Décembre 2010

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1 Communau tté d agg lomél rra tt ion i Beaune Cô tte e tt Sud Etude, Elaboration, Suivi et Evaluation du Programme Local de l Habitat Diagnosi tt ic i Décembre 2010 Contact 56 av. du Drapeau Dijon tél fax dijon@urbanis.fr

2 Equipe URBANIS Directeur de l étude : Philippe Goumy, architecte philippe.goumy@urbanis.fr Chef de Projet : Marion Cochet, urbaniste marion.cochet@urbanis.fr Expert Habitat : Odile Dubois-Joye, urbaniste odile.duboisjoye@urbanis.fr Chargé d études foncier : Grégory DINTRE, urbaniste gregory.dintre@urbanis.fr Chargé d études : Clément Seguin, urbaniste clement.seguin@urbanis.fr Agence Régionale de Dijon 56 av. du Drapeau Dijon tél fax dijon@urbanis.fr

3 IIn tt rroduc tt ion i Constituée en janvier 2007, la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud, à cheval sur deux départements, regroupe 54 communes rurales, à l exception de la ville centre, de Chagny et de 6 communes de plus de habitants. Situé au sud du département de la Côte d Or, le territoire communautaire est au cœur de l axe de développement régional qui s étend de l agglomération dijonnaise à celle de Chalon-sur-Saône. Sur cet axe, le territoire est maillé d un réseau de communes et de pôles urbains dont l influence réciproque est incontournable. La proximité avec la Communauté de Communes de Nuits-Saint-Georges est un facteur prépondérant dans le développement de l agglomération beaunoise et le lancement concomitant des études de PLH sur ces deux territoires est une formidable opportunité. Malgré les efforts de construction réalisés par la ville de Beaune, ce territoire de coteaux et de plaine s est développé dans une logique de développement périurbain. Si l on constate une certaine carence en matière de documents de planification et d urbanisme, la réalisation de l étude du PLH (Programme Local de l Habitat) est le moment opportun pour porter une réflexion globale en la matière, qui dépassera même le seul territoire de l agglomération de Beaune, Chagny, Nolay puisqu il s agira de coordonner les réflexions et les orientations à celles du PLH du Pays de Nuits-Saint-Georges en cours. Le PLH, outil des politiques locales de l habitat, a pour objectif de définir les objectifs et les principes d une politique «visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, et à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale en assurant entre les communes d un même territoire une répartition équilibrée et diversifiée de l offre de logement (article L AI du code de la Construction et de l Habitation).» L élaboration d un PLH est une démarche partenariale. Elle s inscrit dans un processus de concertation, et associe les nombreux acteurs qui interviennent autour de la question de l habitat et du logement. Le diagnostic en est la première étape et présente un état des lieux actualisé des dynamiques à l œuvre sur le territoire. Il se construit par le croisement d une analyse quantitative fine et d une approche plus qualitative, fondée sur un travail de terrain auprès des communes et des personnes ressources du territoire. Les conclusions et les lignes de force de ce diagnostic seront présentées et enrichies lors de rencontres habitat qui associeront des acteurs intervenant autour de la question de l habitat et du logement. Le présent document rend compte du contenu du diagnostic et des enjeux prospectifs qui en découlent. URBANIS Octobre

4 Sommaire 1 - Socio-démographie : Une croissance de la population positive marquée par une augmentation des personnes âgées et un desserrement important des ménages Une évolution de la population très différente selon les secteurs géographiques Un territoire encore jeune malgré une augmentation de la population âgée depuis Un nombre de ménages qui augmente plus rapidement que le nombre d habitants Socio-économie : un territoire dont la fonction économique importante est nuancée par de nombreux déplacements automobiles Une fonction économique importante qui se renforce Les principales caractéristiques des actifs du territoire Un territoire sur lequel travaillent la majorité des actifs résidents mais dont le principal mode de déplacement est le véhicule individuel Le parc de logements : de nombreuses disparités entre Beaune et le reste du territoire Les caractéristiques générales du parc de logements Les principales caractéristiques du parc social public Les principales caractéristiques du parc privé 49 URBANIS Octobre

5 3.4 - Coup de projecteur sur le parc de logement de la Ville Centre : des situations contrastées Le marché immobilier Le marché de l accession à la propriété L offre et la demande Le marché locatif privé Un potentiel de développement encore conséquent malgré une forte accélération de la construction dans les années Une accélération de la c onstruction neuve marquée dans le début des années 2000 dans certains secteurs du territoire Un effort de construction qui a permis de compenser les besoins internes du territoire Un potentiel de développement de l habitat qui peut paraître insuffisant à l horizon du PLH au regard du type d urbanis ation pratiqué sur le territoire Les populations présentant des besoins en logement et en hébergement spécifiques Une précarité diffuse mais présente sur le territoire Les catégories de populations les plus fragiles et les solutions logement ou hébergement adaptées sur le territoire Les principaux facteurs de fragilité sur le territoire Une évolution du territoire qui entraîne un développement des besoins en équipements scolaires et périscolaires 92 7 Les premiers enjeux et perspectives Socio-démographie Socio-économie Le parc de logements 96 URBANIS Octobre

6 7.4 - Le marché immobilier Construction neuve et potentiel foncier Le logement des populations présentant des besoins spécifiques 98 Annexes 100 Annexe 1 : Découpages géographique des îlots IRIS de Beaune 95 Annexe 2 : Synthèse des entretiens réalisés auprès des partenaires et acteurs de l Habitat 112 Annexe 3 : Lexique pratique 124 Liste des sources statistiques et documents utilisés 128 URBANIS Octobre

7 Un territoire composé de plusieurs entités géographiques La Communauté d agglomération Beaune Côte et Sud (CABCS) est constituée de plusieurs territoires qui présentent des typologies communales différentes au sens de l INSEE : Un pôle urbain 1, la ville de Beaune ; Une couronne périurbaine 2 composée de communes qui sont sous l influence de ce pôle urbain ; Un pôle d emploi de l espace rural 3 formé par les communes de Chagny et Corpeau ; Des communes multipolarisées 4, soumises à l influence de plusieurs pôles urbains et ruraux ; Des communes de l espace rural n appartenant ni à l espace à dominante urbaine, ni à une aire d emploi de l espace rural. 1 Selon l INSEE, un pôle urbain est une unité urbaine offrant au moins 5000 emplois et qui n'est pas située dans la couronne périurbaine d'un autre pôle urbain. 2 Selon l INSEE, La couronne périurbaine recouvre l'ensemble des communes de l'aire urbaine à l'exclusion de son pôle urbain. 3 Selon l INSEE, le pôle d'emploi de l'espace rural comprend les communes (ou unités urbaines) appartenant à cet espace à dominante rurale et comptant emplois ou plus. 4 Les communes multipolarisées sont, selon la définition de l INSEE, des communes situées en dehors des aires urbaines (pôle urbain et couronne périurbaine), dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi travaille dans plusieurs aires urbaines, sans atteindre ce seuil avec une seule d'entre elles, et qui forment avec elles un ensemble d'un seul tenant. URBANIS Octobre

8 A une échelle plus large, la CABCS se situe entre deux aires urbaines 5 d envergure régionale : l aire urbaine de Dijon et celle de Chalon-sur-Saône. Le territoire se positionne comme un élément structurant du paysage rural du Sud Côte d Or, accroché aux paysages et vignobles des Côtes en son centre, et se développant de part et d autre entre Plaine à l Est et Plateau ou Hautes Côtes à l Ouest. Suite aux entretiens réalisés avec les élus de chaque commune dans le cadre de l élaboration de ce diagnostic, des problématiques différentes ont émergé selon la localisation des communes, leur environnement et les contraintes imposées ou les possibilités de développement permises par celui-ci. Ces problématiques similaires par groupes de communes correspondaient sensiblement au découpage géographique ci-dessus. Les analyses qui suivent ont donc été réalisées à l échelle de la Communauté d agglomération, de la ville centre, de la Communauté d agglomération sans la ville centre et des 4 territoires ci-dessus : le Plateau, les Hautes Côtes, la Côte et la Plaine. Lorsque les données étaient disponibles, il a également été possible d analyser la Ville de Beaune à l échelle infra-communale. Le 5 Selon l INSEE, une aire urbaine est un ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain, et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. URBANIS Octobre

9 découpage de la ville par quartier, retenu pour l analyse, reprend le découpage des îlots IRIS 6 de l INSEE. Ainsi, la ville de Beaune est découpée en 10 îlots (ou quartiers) IRIS : la Montagne, le quartier «Camp Américain / Les Peupliers», le quartier «Porte de Beaune», le quartier Saint Nicolas, le quartier «Colbert-Gare-Colombière», le centre-ville, Saint Jacques, le quartier «Vignes Rouges- Verottes», le quartier «les Roles-St Martin» et les Blanches Fleurs. Le découpage géographique précis est présenté dans l annexe 1 du présent document. 6 Les communes d'au moins habitants et une forte proportion des communes de à habitants sont découpées en IRIS. Les îlots IRIS sont définis selon leur population (entre et habitants) et leur homogénéité quant au type d'habitat. Leurs limites s'appuient sur les grandes coupures du tissu urbain (voies principales, voies ferrées, cours d'eau ). URBANIS Octobre

10 1 -- Socio --démog rraphi ie :: Une crroi issance de la l popula tti ion posii tti ive ma rrquée parr une augmenttatti ion des pe rrsonnes âgées e tt un desse rr rrementt impoi rr ttantt des ménages Points clés : Une croissance positive de la population entre 1999 et 2006 (hausse de 0,23% par an) qui connaît un ralentissement par rapport à la période précédente (+0,29% par an sur la période ) ; Une croissance démographique freinée par un solde migratoire 7 déficitaire (-0,18% par an entre 1999 et 2006) et essentiellement portée par un solde naturel 8 excédentaire depuis les années 1990 ; Des dynamiques de croissance différentes selon les zones géographiques définies pour cette étude (Plaine, Côte, Hautes Côtes, Plateau), et les quartiers de la Ville Centre ; Un desserrement des ménages variable selon les zones qui peut induire des besoins en logements différents. La démographie en quelques chiffres : Tendance récente : Tendance passée : Population 2006 Variation annuelle de population Taux annuel d'accroissement migratoire Population 1999 Variation annuelle de population Taux annuel d'accroissement migratoire Beaune ,09% -0,44% ,32% -0,15% CABCS hors Beaune ,17% + 0,02% ,38% + 0,24% CABCS ,06% -0,18% ,36% + 0,07% Hautes Côtes ,10% + 0,38% ,04% + 0,64% Côte ,20% -0,47% ,24% -0,13% Côte hors Beaune ,44% -0,55% ,07% -0,07% Plaine ,58% + 0,28% ,62% + 0,34% Plateau ,18% + 0,45% 868-0,15% + 0,42% Côte d or ,28 % - 0,02 % ,29 % - 0,06 % Saône-et-Loire ,12% + 0,15% ,29% -0,28% L évolution des dynamiques de croissance démographique entre et Source : INSEE RGP Traitement URBANIS. 7 Le solde migratoire est la différence entre le nombre de personnes qui sont entrées sur le territoire et le nombre de personnes qui en sont sorties au cours de l'année. Ce concept est indépendant de la nationalité. 8 Le solde naturel (ou accroissement naturel ou excédent naturel de population) est la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès enregistrés au cours d'une période. Les mots "excédent" ou "accroissement" sont justifiés par le fait qu'en général le nombre de naissances est supérieur à celui des décès. Mais l'inverse peut se produire, et le solde naturel est alors négatif. URBANIS Octobre

11 L évolution de la population sur la Communauté d Agglomération est positive même si on observe un net ralentissement sur la période (variation annuelle de +0,06% entre 1999 et 2006 alors qu elle était de +0,36% par an entre 1990 et 1999). Lorsque l on compare cette évolution à celles observées sur les départements de la Côte d Or et de la Saône-et-Loire, on constate qu entre 1990 et 1999 l évolution démographique de la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud était supérieure aux évolutions départementales, alors qu entre 1999 et 2006, elle est inférieure. La croissance démographique d un territoire dépend non seulement du solde migratoire (différence entre les entrées et les sorties du territoire) mais aussi du solde naturel (la différence entre le nombre de naissance et de décès). Le ralentissement observé sur la CABCS est dû en grande partie à un solde migratoire qui évolue négativement (-0,18% entre 1999 et 2006). A l échelle des sous-territoires définis pour l étude, la Côte est la seule zone qui connait une évolution négative de son solde migratoire (-0,13% par an entre et -0,47% par an entre ), ainsi qu une variation annuelle négative de sa population avec -0,20% par an. En revanche, la Plaine et les Hautes Côtes semblent être les secteurs les plus attractifs avec des pourcentages positifs et parmi les plus élevés. Ainsi, la Plaine possède le taux annuel d accroissement migratoire le plus important avec +0,45% par an, bien supérieur aux références départementales avec +0,15% par an en Saône et Loire et -0,02% par an en Côte d Or. La ville de Beaune possède un solde migratoire et un accroissement annuel de sa population négatifs entre 1999 et Les chiffres de la Communauté d Agglomération sans la ville de Beaune sont beaucoup plus encourageants, en particulier en ce qui concerne le solde migratoire, ce qui laisse supposer qu une partie non négligeable des ménages qui ont quitté le territoire communautaire vivaient à Beaune. Quartiers de Beaune Taux annuel de croissance démographique entre 1999 et 2006 La Montagne + 0,12% Camp Américain / Les Peupliers + 0,29% Porte de Beaune + 1,91% Saint-Nicolas -1,59% Colbert-Gare-Colombière + 0,79% Centre-ville -0,41% Saint-Jacques -1,20% Vignes Rouges Verottes -0,65% Les Roles - Saint Martin + 0,88% Blanches Fleurs -0,88% Taux annuel de croissance démographique entre 1999 et 2006 à l échelle infra-communale de la Ville de Beaune Source : INSEE RGP Traitement URBANIS. A l échelle infra-communale de Beaune, des disparités parfois importantes entre les quartiers peuvent être mises en évidence : - Le centre-ville ainsi que les quartiers proches tels que Saint-Nicolas ou Saint-Jacques possèdent un taux annuel de croissance négatif. Cette perte démographique peut parfois URBANIS Octobre

12 s expliquer comme dans le quartier Saint Nicolas où le nombre de logements indignes est assez important (d où une perte d attractivité du quartier). - Le quartier «Porte de Beaune» situé à l Est de la ville gagne des habitants (taux de croissance de + 1,91% par an entre 1999 et 2006). Ceci peut s expliquer par la présence d un nombre important de constructions neuves dans cette partie de la ville, qui ont permis l arrivée de nouveaux ménages. L attractivité de cette zone bénéficie de la proximité de l accès à l axe autoroutier à l Est mais également au centre-ville de Beaune à l Ouest. - Le quartier de «La Montagne» est un des quartiers les plus en vue de la ville mais la croissance de sa population est limitée avec +0,12% par an entre 1999 et 2006, ce qui peut s expliquer par l existence de contraintes qui limitent l urbanisation (problèmes de desserte et d assainissement). - Le quartier des «Rôles», avec une croissance démographique de +0,88% par an, est un quartier résidentiel attractif caractérisé par son bâti ancien de caractère et la présence de petits bâtiments collectifs. Evolution démographique dans les différents quartiers de Beaune entre 1999 et 2006 Réalisation Urbanis Octobre 2010 URBANIS Octobre

13 1.1 - Une évolution de la population très différente selon les secteurs géographiques La Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud est un territoire qui gagne des habitants grâce à un nombre important de naissances, phénomène nuancé par le départ de nombreux ménages. A l échelle infra-territoriale, les tendances sont parfois différentes. Une dynamique positive sur les communes de la Plaine qui portent la croissance de la Communauté d Agglomération La dynamique au niveau de la Plaine est positive, bien qu un léger ralentissement soit observé entre les 2 périodes ( et ). Le taux de croissance de la population entre 1999 et 2006 est largement positif (+ 0,58% par an) grâce à une croissance naturelle en augmentation (+0,30% par an entre 1999 et 2006) et un solde migratoire positif qui se maintient par rapport à la période précédente (+ 0,28% par an entre 1999 et 2006). Ce dynamisme peut s expliquer par la disponibilité et le coût moins élevé du foncier par rapport aux communes de la Côte ou des Hautes Côtes par exemple, ce qui favorisé la construction de nombreux pavillons et donc l arrivée de nouveaux ménages. Ainsi, certaines communes ont connu une évolution particulièrement importante de leur population entre 1990 et 1999 : Combertault (+2,40% par an), Corberon (+2,49% par an), Corgengoux (+1,39% par an) et Meursanges (+1,70% par an). Cette tendance se confirme entre 1999 et 2006, et se renforce même pour les communes de Combertault (+7,12% par an) et Meursanges (+2,95% par an). A l inverse, on observe un taux de croissance négatif sur la Côté (-0,20% par an entre 1999 et 2006), dû à un solde migratoire négatif (-0,47% par an entre 1999 et 2006). Sur les Hautes Côtes et le Plateau, le taux de croissance de la population est positif mais ses composantes (le solde migratoire et le solde naturel) sont inversées. Ainsi, on observe un taux de URBANIS Octobre

14 croissance migratoire en ralentissement sur la 2 ème période mais encore largement positif (+0,38% par an pour les Hautes Côtes et +0,45% par an), ce qui illustre l attractivité des communes de ces 2 territoires qui bénéficient d un cadre de vie particulièrement recherché. En revanche, le taux de croissance naturelle est négatif (-0,28% par an sur chacun des 2 territoires). Ce phénomène peut s expliquer par une forte représentation des personnes âgées (voire très âgées) associée à une faible représentation des jeunes ménages. Ces hypothèses seront approfondies par la suite lors de l analyse de la structure de la population. nourrie essentiellement par un solde naturel excédentaire Le graphique ci-dessous met en évidence un net ralentissement de la croissance démographique sur la période (+0,06% par an) par rapport à (+0,36% par an). Cette croissance positive est principalement alimentée par un nombre de naissances supérieur au nombre de décès depuis les années Ainsi, le taux de croissance naturelle (dû au solde naturel) de la population était de +0,29% entre 1990 et 1999 et de +0,23% entre 1999 et Le ralentissement de la croissance est imputable à un déficit migratoire sur la dernière période ( ) : le nombre de personnes ayant quitté le territoire est supérieur au nombre de personnes qui s y est installé. URBANIS Octobre

15 Les mobilités résidentielles Les mobilités résidentielles permettent de connaître la commune de résidence précédente des personnes qui ont déménagé au cours des 5 dernières années ainsi que leur nouvelle commune de résidence. Ainsi, l étude des mobilités résidentielles sur un territoire donné peut donner des indications sur l attractivité d une commune par rapport aux autres mais également sur le phénomène de périurbanisation. Les données exploitées dans le cadre de cette étude sont des données issues du recensement INSEE Les mobilités résidentielles donnent donc le lieu de résidence des ménages en D après le schéma ci-dessous, personnes sont venues s installer dans une commune de la Communauté d Agglomération entre 2001 et Parmi celles-ci, 17% habitaient auparavant dans une commune du Grand Dijon ou de la Communauté de Communes du Pays de Nuits-Saint-Georges, 12% habitaient une autre commune de Côte d Or, 11% vivaient dans une commune du Grand Chalon, 15% dans une autre commune de Bourgogne (en dehors de celles citées précédemment) et 45% dans une autre région que la Bourgogne. A l inverse, personnes ont quitté le territoire entre 2001 et Parmi celles-ci, 19% se sont installées dans une commune du Grand Dijon ou de la Communauté de Communes du Pays de Nuits- Saint-Georges, 10% dans une autre commune de Côte d Or, 13% dans une commune du Grand Chalon, 24% dans une autre commune de Bourgogne (en dehors de celles citées précédemment) et 34% dans une autre région que la Bourgogne. Les mobilités résidentielles sur la CABCS entre 2001 et 2006 Source : INSEE RGP 2006 URBANIS Octobre

16 La majorité des mobilités résidentielles proviennent de ménages qui quittent la Bourgogne pour s installer dans une autre région française ou de ménages qui vivaient ailleurs qu en Bourgogne et qui viennent s installer sur la Communauté d agglomération Beaune Côte et Sud. On peut supposer qu il s agit en majorité de déménagements pour des raisons professionnelles (mutations, changement d emploi ). Les échanges avec les agglomérations de Chalon et Dijon restent limités (de 10% à 15% des mobilités résidentielles de la CABCS) mais se font souvent en faveur de ces deux aires urbaines (davantage de flux sortant de la CABCS vers ces agglomérations que de flux entrants). Il convient de noter que personnes ont déménagé mais sont restées sur le territoire communautaire entre 2001 et 2006 (elles ont simplement changé de communes au sein de la CABCS). Dans le cadre de l étude d élaboration du PLH, il semblait intéressant de s intéresser à ces mouvements internes au territoire et notamment ceux qui concernent la Ville Centre : quelles sont les communes qui ont gagné des habitants au détriment de Beaune? quelles sont celles qui ont perdu des habitants au profit de la Ville Centre? Cette analyse peut ainsi permettre d observer le phénomène de périurbanisation et de se rendre compte des zones les plus attractives du territoire. Deux premières cartes représentent ces échanges avec la Ville Centre et une troisième permet de visualiser les mobilités résidentielles entre les autres communes du territoire (hors Beaune). Source : INSEE, RGP 2006, Réalisation : Urbanis Confirmant le solde migratoire négatif sur la ville de Beaune, les flux sortants de la Ville Centre sont plus importants que le les flux entrants. Même si ces flux concernent quasiment l ensemble des communes de la Communauté d Agglomération, ils sont plus importants vers et depuis les communes de la proche périphérie de Beaune. Les communes où l on observe le plus d échanges avec Beaune sont les communes de Ladoix-Serrigny, Savigny-lès-Beaune, Pommard et Meursault. Lorsque l on s intéresse aux flux entre les communes de la CABCS hors Beaune, les constats sont moins évidents. On observe toutefois des échanges importants entre les communes situées au sein du périmètre délimité sur la carte ci-dessous, c'est-à-dire les communes périphériques de Beaune, telles URBANIS Octobre

17 que Bligny-lès-Beaune, Sainte-Marie-la-Blanche, Combertault ou encore Marigny-lès-Reullée et plus largement les communes situées sur l axe Beaune-Chagny Un territoire encore jeune malgré une augmentation de la population âgée depuis 1999 Un indice de jeunesse proche de 1 L indice de jeunesse permet de mesurer le phénomène de vieillissement de la population qui peut être observé sur un territoire. Il correspond au rapport du nombre de personnes âgées de moins de 20 ans sur le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans. En 2006, ce chiffre était légèrement supérieur à 1 (1,08) sur la Communauté d Agglomération de Beaune Côte et Sud. Le nombre de personnes âgées de moins de 20 ans était donc plus important que le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans. Le phénomène de vieillissement de la population est donc encore assez peu marqué sur le territoire, en comparaison avec les départements de la Côte d Or et de Saône-et-Loire où les indices de jeunesse sont respectivement de 0,98 et de 0,85. Comme pour la croissance démographique, on observe des disparités concernant l indice de jeunesse à l échelle des sous-territoires. Ainsi, les communes du Plateau sont celles qui ont l indice de jeunesse le plus bas (0,65). Les personnes âgées de plus de 60 ans y sont donc plus nombreuses que les personnes âgées de moins de 20 ans. A l inverse, les communes de la Plaine, qui ont un solde URBANIS Octobre

18 migratoire très favorable et une croissance positive de la population, possèdent l indice de jeunesse le plus élevé de la Communauté d Agglomération (1,33). Ceci peut notamment s expliquer par la disponibilité et le prix du foncier (moins élevé que sur le Côte et les Hautes Côtes), ce qui a permis la construction de nombreux pavillons dans lesquels de jeunes ménages ont pu s installer. Une population âgée qui augmente Sur la CABCS, la représentativité de la population très âgée (personnes âgées de 75 ans et plus) se situe au niveau des moyennes départementale (8% pour la Côte d Or et 11% pour la Saône-et-Loire), régionale (10%) et nationale (8%). En revanche, sur le Plateau, elle est bien supérieure à ces références avec près de 15%. Cette tendance est renforcée par l augmentation de la part des personnes très âgées dans l ensemble de la population (+3,67% par an) sur cette partie du territoire entre 1999 et Sur la ville de Beaune, cette augmentation (+1,77% par an) peut notamment s expliquer par la concentration des services (en particulier de santé) et la présence de plusieurs structures d accueil pour les personnes âgées. De nombreuses familles avec enfants Enfin, les familles avec enfants sont bien représentées (56%), avec un pourcentage légèrement supérieur aux références régionales (52%) et départementales (55% pour la Côte d Or et 51% pour la Saône-et-Loire). En lien avec les disparités territoriales observées pour l indice de jeunesse, on observe une forte concentration des familles avec enfants au sein des communes de la Plaine (58%) et une plus faible représentativité dans les communes du Plateau (49%), qui sont les plus rurales et les plus isolées du territoire communautaire. Indice de jeunesse 2006 % des 75 ans et plus dans le total de la population Evolution de la part des 75 ans et plus entre 1999 et 2006 % familles avec enfants Beaune 1,03 10% 1,77% 55% CABCS hors Beaune 1,12 9% 1,33% 56% CABCS 1,08 10% 1,52% 56% Hautes Côtes 0,94 11% 0,43% 55% Côte 1,02 10% 1,83% 55% Côte hors Beaune 0,98 10% 1,98% 54% Plaine 1,33 8% 1,06% 58% Plateau 0,65 15% 3,67% 49% Côte d'or 0,98 8% 0,78% 55% Saône-et-Loire 0,85 11% 1,98% 51% Bourgogne 0,93 10% 0,97% 52% France 1,16 8% 0,65% 58% Indice de jeunesse, part de la population âgée et des familles avec enfants sur la CABCS Source : INSEE RGP 2006 URBANIS Octobre

19 D importantes disparités à l échelle infra-communale de Beaune Même si les observations faites sur la ville de Beaune correspondent aux tendances observées sur la Communauté d Agglomération, on note des différences entre les différents quartiers de la ville. En effet, l indice de jeunesse qui y est globalement de 1,03, évolue en fonction des quartiers entre 0,65 et 1,69. On trouve notamment dans le quartier Saint-Nicolas une part importante de personnes âgées de plus de 60 ans, alors qu à l inverse celui des Blanches Fleurs est marqué par la jeunesse de ses habitants. Le Centre-ville est, après le quartier Saint-Nicolas, celui qui compte le plus de personnes âgées de 75 ans et plus. Leur représentativité dans l ensemble de la population y a cependant tendance à diminuer entre 1999 et 2006 (-0,79% par an), alors qu elle augmente dans les quartiers de la Montagne (+4,40% par an) et Saint-Nicolas (+4,04% par an). Ceci peut s expliquer par la typologie de ces quartiers formés de maisons individuelles souvent de plain pied mais aussi par l installation de services à destination des personnes âgées (maisons de retraite par exemple). Pour finir, on constate que le quartier Saint-Jacques compte une part importante de familles avec enfants (67%), bien au-delà de celle observée sur le quartier de la Porte de Beaune (44%). Indice de jeunesse 2006 % des 75 ans et plus dans le total de la population Evolution de la part des 75 ans et plus entre 1999 et 2006 % familles avec enfants La Montagne 0,99 9% 4,40% 57% Camp Americain-Les Peupliers 1,21 7% 2,16% 54% Porte de Beaune 0,83 10% 1,48% 44% Saint-Nicolas 0,65 18% 4,04% 49% Colbert-Gare-Colombiere 1,26 7% -1,23% 59% Centre-Ville 0,80 16% -0,79% 45% Saint-Jacques 1,45 6% -0,21% 67% Vignes Rouges-Verottes 0,95 10% 3,15% 55% Les Roles-Saint Martin 0,97 12% 1,12% 54% Blanches Fleurs 1,69 6% 1,43% 65% Indice de jeunesse, part de la population âgée et des familles avec enfants à l échelle infra-communale de la Ville de Beaune Source : INSEE RGP Un nombre de ménages qui augmente plus rapidement que le nombre d habitants L augmentation de la population s accompagne souvent de l augmentation du nombre de ménages 9. Sur la CABCS, le nombre de ménages augmente plus vite que le nombre d habitants : entre 1999 et 2006 le territoire a gagné ménages (soit une croissance annuelle de +0,99 % par an) alors que dans le même temps il gagnait 202 habitants (+0,06 % par an). Cette tendance peut s expliquer par la 9 Un ménage au sens de l INSEE désigne l ensemble des occupants d un même logement (sans qu ils soient nécessairement unis par des liens de parenté, comme dans les cas de cohabitations). Un ménage peut être composé d une personne seule. URBANIS Octobre

20 diminution de la taille moyenne des ménages et donc l augmentation du nombre de petits ménages (augmentation du nombre de ménages isolés mais aussi du nombre de familles monoparentales ou recomposées, phénomène de décohabitations avec le départ des enfants du domicile des parents, etc). Ce phénomène est appelé le desserrement des ménages. Territoire d étude Territoires de référence La taille des ménages varie fortement selon les communes avec des ménages encore importants sur les communes de la Plaine (2,50 personnes par ménages) et de la Côte hors Beaune (2,41) alors qu à Beaune, les ménages sont composés en moyenne de 2,10 personnes. L érosion 10 des ménages entre 1999 et 2006 est plus ou moins importante selon les communes. Elle n est que de 0,04 sur les communes des Hautes Côtes alors qu elle est de 0,23 sur le Plateau ou de 0,17 à Beaune. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces disparités : - l installation de ménages avec enfants sur les communes des Hautes Côtes, - un vieillissement important de la population au sein des communes du Plateau (augmentation du nombre de ménages isolés), - l augmentation du nombre de familles monoparentales qui s installent principalement sur Beaune où l offre en petits logements est plus développée, etc. A l échelle de la Communauté d Agglomération, la taille moyenne des ménages est passée de 2,43 en 1999 à 2,28 en Les ménages isolés (composés d une seule personne) sont particulièrement importants sur la Ville Centre où 40% des ménages sont de ce type (contre 26% sur le reste du territoire 10 L érosion des ménages correspond à la différence entre le nombre moyen de personnes par ménage lors d un recensement et le nombre moyen de personnes par ménage lors du recensement qui suit. URBANIS Octobre

21 soit ménages). Cette tendance est d autant plus forte que près de la moitié des ménages du territoire (46%) vivent à Beaune. Le desserrement des ménages sur le territoire communautaire s illustre par une augmentation plus rapide du nombre de ménages isolés (+ 2,51% par an) que du nombre total de ménages (+0,99% par an). Ce mouvement est particulièrement rapide sur les communes de la Plaine et de la Côte avec respectivement une augmentation de 3,17% et 2,55% des ménages d une personne. Sur les Hautes Côtes et le Plateau, cette tendance est beaucoup moins marquée (respectivement +0,12% et +0,03% par an). Globalement, la Communauté d Agglomération a connu un phénomène de desserrement des ménages important (-0,92% par an entre 1999 et 2006) et plus rapide qu en Côte d Or et en Saône et Loire (respectivement -0,83% et -0,01%). Nombre de ménages 2006 Population des ménages 2006 Nombre moyen de personnes par ménages en 2006 Desserrement des ménages entre 1999 et % ménages 1 personne en 2006 Evolution des ménages 1 personne depuis 1999 Beaune ,10-1,13% + 40% + 2,95% CABCS hors Beaune ,43-0,01% + 25,6% + 0,02% CABCS ,28-0,92% + 32,2% + 2,51% Hautes Côtes ,32-0,27% + 30,6% + 0,12% Côte ,19-1,05% + 35,9% + 2,55% Côte hors ,41-0,80% + 25,3% + 1,04% Beaune Plaine ,5-0,85% + 23,9% + 3,17% Plateau ,16-0,01% + 34,2% + 0,03% Côte d or ,22-0,83 % + 35 % + 2,35 % Saône-et- Loire ,21-0,01% + 33,3% + 0,02% L évolution des ménages sur la Communauté d agglomération Source : INSEE RGP Taux annuel d évolution de la taille moyenne des ménages entre 1999 et 2006 URBANIS Octobre

22 Si l on s intéresse à présent aux différents quartiers de Beaune, de très nettes différences peuvent être constatées concernant la taille moyenne des ménages. 2,60 2,40 2,20 2,00 2,37 2,50 2,22 2,07 1,91 1,99 2,25 2,19 2,40 1,80 1,69 1,60 1,40 1,20 1,00 La Montagne Camp Americain-Les Peupliers Porte de Beaune Saint-Nicolas Colbert-Gare-Colombiere Centre Ville Saint-Jacques Vignes Rouges-Verottes Les Roles-Saint Martin Blanches Fleurs Nombre moyen de personnes par ménage dans les quartiers de Beaune en 2006 Source : INSEE, RGP 2006 Les ménages les plus importants vivent en majorité dans les quartiers périphériques (Camp Américain Les Peupliers : 2,50 personnes par ménage, Blanches Fleurs : 2,40 et La Montagne : 2,37), ce qui peut s expliquer par le nombre plus important de constructions neuves et individuelles permettant l installation de ménages familiaux (Camp Américain) mais aussi par la présence de nombreux logements sociaux accueillant des familles (Blanches Fleurs). En revanche, dans le Centre-ville mais aussi dans le quartier Colbert-Gare-Colombière vivent des ménages plus petits dont la taille est comprise entre 1,69 et 1,91 personnes par ménage. Ce sont également les quartiers qui concentrent le plus de petits logements. URBANIS Octobre

23 > Conclusion La Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud connaît une croissance démographique positive depuis les années 1990 mais en net ralentissement depuis Malgré un solde migratoire négatif, le taux de croissance, encouragé par un solde naturel excédentaire, reste positif. Les migrations résidentielles se font surtout à destination des autres régions françaises. Il s agit sans doute, dans la plupart des cas, de déménagements pour des raisons professionnelles (changement d emploi, mutation ). Bien que proportionnellement limitées, les migrations en faveur des communes du Grand Dijon et du Grand Chalon peuvent notamment s expliquer par le niveau de services offert par ces deux agglomérations, plus important qu à Beaune. L augmentation de la population âgée est assez marquée sur la commune de Beaune mais aussi dans les communes de la Côte, et du Plateau où l on trouve des villages ruraux isolés. Cette augmentation peut s expliquer à la fois par le maintien à domicile de plus en plus de personnes âgées, par une espérance de vie en augmentation et, pour Beaune, par la concentration de commerces, de services et de structures d accueil pour personnes âgées ce qui les encourage à venir y vivre. La croissance de la population sur le territoire communautaire est moins importante que celle du nombre de ménages. Cet écart peut s expliquer par le phénomène de desserrement des ménages, c est-à-dire la diminution du nombre de personnes par ménage (en raison des évolutions sociodémographiques globales : vieillissement de la population, augmentation des divorces, effets de la décohabitation). Cela provoque une augmentation du nombre de ménages proportionnellement plus rapide que celle de la population. Or cela peut impliquer un besoin en logements sur le territoire pour loger ces nouveaux ménages. URBANIS Octobre

24 2 -- Socio --économ ie i :: un tte rrrri i ttoi i rre dontt la l ffonctti ion économique i impoi rrttantte estt nuancée pa rr de nomb rreux déplacemen tts au ttomobi iles Points clés : La fonction économique de Beaune se renforce grâce à la croissance du nombre d emplois dans la plupart des domaines d activité ; La majorité des déplacements domicile-travail ont lieu à l intérieur du territoire communautaire ; Des habitants de plus en plus dépendants du véhicule individuel ; Des habitants aux revenus globalement élevés avec des disparités selon les communes Une fonction économique importante qui se renforce Une fonction économique développée L attractivité d un territoire se mesure notamment par le nombre d emplois qu il propose. Le taux d emploi 12 permet de déterminer si le territoire a plutôt une vocation résidentielle, économique ou bien si un certain équilibre existe entre ces deux fonctions. Le parfait équilibre est atteint lorsque le taux d emploi est égal à 1. Cet indicateur donne des informations sur les échanges et les influences entre le territoire d étude et les territoires limitrophes. Sur la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud, on constate un taux d emploi supérieur à 1 en 2006 et qui a tendance à augmenter entre 1999 et 2006, signe d une fonction économique développée qui se renforce entre les deux périodes de recensement. En effet, le nombre d emplois a augmenté plus rapidement entre 1999 et 2006 (+1,04% par an) que le nombre d actifs résidents (+0,70% par an). Cette tendance est surtout due à la situation observée sur Beaune où le taux d emploi est passé de 1,42 en 1999 à 1,49 en Si l on considère le territoire communautaire sans la Ville Centre, on observe en effet une fonction résidentielle plus développée que la fonction économique (taux d emploi de 0,83). En analysant ce même indicateur à l échelle des différents secteurs géographiques du territoire, on observe des disparités parfois importantes. Certains secteurs ont notamment une fonction essentiellement résidentielle (sur les Hautes Côte, la Plaine et le Plateau où le taux d emploi est inférieur à 1). 12 Rapport entre le nombre d emplois proposés sur un territoire et le nombre d actifs résidents sur ce même territoire. URBANIS Octobre

25 CABCS Taux d'emploi 1999 CABCS hors Beaune Taux d'emploi 2006 Beaune Hautes Côtes Territoire d étude Côte Côte hors Beaune Plaine Plateau Côte d'or Territoires de référence Bourgogne 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 L évolution du taux d emploi sur le territoire entre 1999 et 2006 Source : INSEE RGP 2006 L emploi proposé sur le territoire est essentiellement salarié (86% des emplois proposés sur le territoire de la Communauté d agglomération 13 ). Il est inégalement réparti sur le territoire et situé essentiellement sur Beaune (56 %). Chagny regroupe 9 % des emplois. Les communes de Nolay, Savigny-les-Beaune, Meursault et Ladoix-Serrigny comptent chacune entre 3 % et 5 % des emplois du territoire. Dans les autres communes, on dénombre moins de 2 % des emplois de la Communauté d Agglomération. Sur la CABCS, on recense environ 300 hectares de terrains disponibles pour l activité économique. Il semblerait que cette offre conséquente soit supérieure à la demande spontanée des entreprises qui recherchent des terrains pour s implanter. Cependant, la réforme de la taxe professionnelle devrait entrainer une plus grande densité d implantation des entreprises ainsi que la création de zones à plus haute valeur ajoutée. 13 Source : INSEE, RGP 2006 URBANIS Octobre

26 *à l échelle de la CABCS Nombre d'emplois proposés* Actifs ayant un emploi résidant sur le territoire* Taux d emploi * 1,10 1,08 Emplois salariés* Poids de l emploi salarié* 86% 85% Emploi salarié privé dans la zone d emploi de Beaune L emploi au sein de la CABCS en 1999 et 2006 Source : INSEE RGP 2006 / UNEDIC L emploi salarié privé en hausse dans plusieurs domaines d activité L emploi salarié privé a progressé dans plusieurs domaines entre 2000 et 2008 à l échelle de la zone d emploi de Beaune. On comptait en effet emplois de ce type en 2008 alors qu on en dénombrait en 2000 (+0,23% par an). La plupart des secteurs d activité sont concernés par cette hausse. On compte notamment 419 emplois salariés privés supplémentaires dans le domaine des services (+1,3% par an), 285 dans le domaine de la construction (+2,3% par an), 271 dans celui des transports (+3,8% par an) et 253 dans celui du tourisme (+2%), activité très développée sur le territoire communautaire. En revanche, le domaine de la production (industries notamment) connaît un déclin important (1187 emplois salariés privés en moins soit -2,9% par an) qui vient nuancer l évolution globale de l emploi salarié privé. Le domaine du tourisme regroupe ici les emplois dans l hébergement touristique (hôtels, gîtes ) ainsi que dans la restauration. Il a été différencié du domaine du commerce bien que ces deux activités soient bien souvent liées, le tourisme ayant un impact non négligeable sur l activité commerciale. Cette observation se vérifie sur le territoire communautaire où de nombreux touristes viennent non seulement pour profiter d un cadre paysager et patrimonial d une grande valeur mais également pour profiter des vins de renommée internationale. 14 Une zone d'emploi est un espace géographique à l'intérieur duquel la plupart des actifs résident et travaillent. Effectué conjointement par l'insee et les services statistiques du Ministère en charge du travail, le découpage en zones d'emploi constitue une partition du territoire adaptée aux études locales sur l'emploi et son environnement. Les déplacements domicile-travail constituent la variable de base pour la détermination de ce zonage. Le découpage respecte nécessairement les limites régionales, et le plus souvent les limites cantonales (et donc a fortiori départementales). Les zones d emplois regroupent au minimum actifs. Ainsi, celle de Beaune dépasse les limites de la Communauté d Agglomération. URBANIS Octobre

27 Services Transport Tourisme Production Construction Commerce Autre Evolution des emplois salariés par secteur d activité dans la zone d emploi de Beaune entre 2000 et 2008 Source : UNEDIC - UNISTATIS Les principales caractéristiques des actifs du territoire Des actifs dont la catégorie socioprofessionnelle varie selon les secteurs géographiques Les actifs vivant sur le territoire et ayant un emploi appartiennent majoritairement à des catégories socioprofessionnelles (CSP) modestes (ouvriers et employés). C est le cas de près de 60% d entre eux. Cette tendance est plutôt conforme à celle observée à l échelle régionale mais légèrement supérieure à celle observée sur la Côte d Or (54%). A l échelle infra-territoriale, on observe certaines disparités selon les secteurs géographiques, notamment sur les communes de la Côte hors Beaune où ces CSP sont moins représentées (51%) que sur le reste du territoire. Concernant les autres CSP, les cadres et professions intellectuelles supérieures sont davantage présents à Beaune (13%). Les agriculteurs exploitants sont proportionnellement plus importants sur les communes du Plateau (12%) et de la Côte hors Beaune (15%). URBANIS Octobre

28 CABCS CABCS hors Beaune Beaune Hautes Côtes Agriculteurs exploitants Artisans, commerçants, chefs d'entreprise Cadres, professions intellectuelles supérieures Professions intermédiaires Employés Ouvriers Côte Côte hors Beaune Plaine Territoire d étude Plateau Côte d'or Bourgogne Territoires de référence 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Répartition des actifs ayant en emploi par CSP Source : INSEE, RGP 2006 Des revenus élevés malgré des écarts importants Dans l analyse socio-économique d un territoire, il est intéressant d étudier les revenus de la population afin de situer le niveau de vie des habitants par rapport aux territoires de référence (région, département, France) et aux territoires voisins. Dans l aire urbaine 15 de Beaune, les revenus médians 16 en euros constants 17 par unité de consommation 18 sont relativement élevés ( en 2007). Ils se situent au niveau des revenus observés sur le département de la Côte d Or (environ en 2007), au-dessus des niveaux de revenus observés en Saône-et-Loire, en Bourgogne, en France et sur le Grand Chalon, mais en-dessous des revenus du Grand Dijon (environ en 2007). 15 Une aire urbaine est un ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain, et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. 16 Le revenu médian est le revenu qui partage exactement en deux la population : la moitié de la population dispose d un revenu plus élevé que le revenu médian, l autre moitié d un revenu moins élevé. 17 On parle d'euro constant lorsque l'on établit des projections sans tenir compte de l'inflation. 18 Unité de consommation (UC) : système de pondération attribuant un coefficient à chaque membre d un ménage permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes. URBANIS Octobre

29 Communauté d agglomération Beaune Côte et Sud - Etude, Elaboration, Suivi et Evaluation du Programme Local de Revenus médians (en ) Aire urbaine de Beaune Grand Dijon Grand Chalon Saône-et-Loire Côte d'or Bourgogne France Evolution des revenus médians en euros constants par unité de consommation entre 2002 et 2007 Source : INSEE / DGI Revenus fiscaux des ménages 2007 Si l on observe les niveaux de revenus des ménages à l échelle régionale, on remarque que la CABCS semble portée par la dynamique de l axe Dijon-Chalon, principal axe de développement régional au sein duquel les revenus sont les plus élevés. Le revenu médian des ménages en 2007 sur l axe Dijon/Chalon-sur-Saône Source : INSEE/DGI 2007 URBANIS Octobre

30 En revanche, si l on se place à l échelle de la Communauté d Agglomération, on remarque certaines disparités entre les revenus médians des ménages selon les communes. Ainsi, dans certaines communes comme Pernand-Vergelesses, Levernois, Tailly, Chassagne-Montrachet et St Aubin, les ménages ont des niveaux de revenus médians élevés compris entre et Au contraire, dans certaines communes telles que Beaune, Chagny, Nolay, Thury, Molinot et Ivry en Montagne, les ménages ont des revenus médians plus faibles compris entre et Pour la Ville centre, cette situation peut s expliquer notamment par le fait qu elle concentre l offre en logement social public du territoire communautaire. Ce parc est occupé par une population à faibles revenus. Les revenus médians des ménages par commune en 2007 au sein de la CABCS Source : INSEE/DGI Un territoire sur lequel travaillent la majorité des actifs résidents mais dont le principal mode de déplacement est le véhicule individuel Des déplacements domicile-travail qui ont lieu majoritairement à l intérieur du territoire communautaire Comme nous l avons évoqué précédemment, la fonction économique est importante sur le territoire de la Communauté d Agglomération. Ce constat est illustré par la part élevée d actifs qui résident et travaillent sur le territoire ( actifs soit 78% des actifs résidents). Parmi les actifs qui résident sur le territoire mais qui travaillent à l extérieur, 28% travaillent dans une commune de URBANIS Octobre

31 l agglomération chalonnaise (Grand Chalon) et 24% se déplacent vers une commune du Grand Dijon. Les autres actifs qui quittent le territoire pour aller travailler se dirigent à part égale (12%) vers la Communauté de Communes du Pays de Nuits-St-Georges, vers une autre commune de Côte d Or (hors Grand Dijon et CC du Pays de Nuits), vers une autre commune de Bourgogne (hors Côte d Or et Grand Chalon) ou encore vers une autre région française. Les actifs vivant hors de la CABCS mais qui y travaillent représentent 29% de l ensemble des actifs travaillant sur le territoire. Ils sont 30% à venir d une commune de Bourgogne (hors Côte d Or et Grand Chalon), 40% à venir de la Côte d Or (hors Grand Dijon et CC du Pays de Nuits) ou du Grand Chalon (20% pour chacun des territoires), 13% à vivre dans une commune du Grand Dijon ou de la CC du Pays de Nuits-St-Georges et enfin 3% à venir d une autre région que la Bourgogne. On constate donc que le Grand Chalon est attractif pour de nombreux actifs du territoire communautaire (sans doute par sa proximité géographique et qu à l inverse, des actifs du Grand Chalon viennent également travailler sur la CABCS. Les échanges domicile-travail avec l agglomération dijonnaise sont moins nombreux, sans doute du fait d un plus grand éloignement géographique (malgré la facilité d accès due à l autoroute) avec la CABCS. Globalement, davantage d actifs entrent sur le territoire pour venir travailler quotidiennement par rapport à ceux qui en sortent. Ceci confirme encore une fois le rôle majeur de pôle économique de la CABCS à l échelle départementale, voire à l échelle régionale. Les déplacements domicile-travail en 2006 au sein de la CABCS Source : INSEE RGP 2006 Traitement Urbanis Si l on s intéresse à la part d actifs travaillant dans une autre commune que celle où ils résident, on remarque qu elle est importante dans les communes situées en bordure du territoire communautaire, URBANIS Octobre

32 notamment pour celles de la partie Ouest (la Plaine) où 59 à 93% des actifs travaillent à l extérieur de leur commune. Cette part est également importante sur les communes du Plateau et des Hautes-Côtes. En revanche, les actifs qui vivent et travaillent dans la même commune habitent majoritairement dans des communes de la Côte où 41 à 79% des actifs ont un emploi dans la commune où ils résident. Part des actifs travaillant hors de leur commune de résidence en 2006 Source : INSEE, RGP 2006 Malgré une certaine indépendance au niveau de l emploi, le territoire de la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud est étendu, ce qui engendre des déplacements domiciletravail importants. Si certaines communes sont desservies par le train ou par le réseau de bus de l Agglomération ou du Conseil Général, d autres sont en revanche plus isolées et leurs habitants doivent utiliser leur véhicule pour se déplacer. Le PLH a notamment pour objet d envisager le développement futur du territoire en matière d habitat en tenant compte des réseaux de transports, de la situation par rapport aux commerces, aux services et à l emploi. Il est donc intéressant d analyser la dépendance des ménages vivant sur le territoire par rapport au véhicule individuel. Une progression de la dépendance au véhicule individuel Sur le territoire communautaire, 85% des ménages sont motorisés. La dépendance au véhicule individuel augmente depuis 1999 (+14% de ménages motorisés). Sur certaines parties du territoire, le phénomène est encore plus marqué comme sur les communes de la Plaine où la motorisation des ménages a progressé de 23% entre 1999 et A Beaune, la part relative des ménages motorisés URBANIS Octobre

33 s est stabilisée entre 1999 et 2006 (81% des ménages), sans doute du fait de la bonne desserte de la ville en transports (ligne ferroviaire Dijon-Macon-Lyon, réseau de bus «Le Vingt», lignes Transco). Le rôle de pôle urbain de Beaune se répercute sur la motorisation globale du territoire : les communes les plus éloignées de Beaune (en particulier à l Est et à l Ouest) sont celles où le taux de motorisation des ménages est le plus important. Au contraire, celles qui sont à proximité de la Ville Centre ont un taux de motorisation des ménages plus faible. La dépendance au véhicule individuel est illustrée par la part des ménages possédant plus d un véhicule. Sur l ensemble du territoire, 44% des ménages motorisés sont dans cette situation. Si l on s intéresse à l ensemble du territoire sans la Ville de Beaune, on constate que 52% des ménages possèdent au moins 2 véhicules. Ce phénomène a tendance à augmenter : entre 1999 et 2006, de nombreux ménages ont amélioré leur motorisation et possèdent désormais plus d un véhicule individuel (999 ménages de plus qu en 1999). Ceci peut s expliquer assez simplement par l installation des ménages des les communes périphériques de Beaune au sein desquelles le seul moyen de transport possible actuellement est le véhicule individuel. Les couples sont donc contraints d avoir deux véhicules (un pour chaque personne) afin de pouvoir aller travailler. Il semblerait également que cette dépendance au véhicule individuel soit confrontée au manque de places de stationnement dans les centres bourgs et en particulier dans certaines communes de la Côte ou des Hautes-Côtes dans lesquelles la largeur des rues, la topographie et l implantation du bâti rendent le stationnement difficile. Ce phénomène a été évoqué lors des entretiens réalisés auprès des élus des différentes communes mais on l observe également en analysant les données INSEE. Sur l ensemble du territoire communautaire, environ 4400 ménages possédant au moins un véhicule n auraient pas d emplacement réservé pour stationner (chiffre stable par rapport à 1999). Ceci peut avoir des conséquences sur l installation des ménages dans les communes concernées. Des commerces inégalement répartis sur le territoire et des distances à parcourir parfois importantes pour y accéder Grâce à une méthode de traitement mise en place par un laboratoire de recherche rattaché à l Université de Besançon, nous avons pu déterminer les secteurs géographiques du territoire au sein desquels les ménages doivent parcourir le plus de kilomètres en voiture pour pouvoir accéder aux commerces les plus proches. Ces secteurs peuvent être considérés comme les plus «isolés» en termes d accès aux commerces de proximité. Les habitants de ces zones dépensent donc beaucoup d énergie (carburant de leur véhicule) pour se déplacer. Les résultats obtenus sur le territoire de la CABCS montrent que la zone la mieux desservie est l axe Beaune-Chagny (communes de la Côte). Sur cet axe, les commerces de proximité (boulangeries, boucheries, supérettes, supermarchés, etc ) sont plutôt bien représentés : les habitants parcourent moins de 4 km pour se rendre aux commerces de recours quotidiens ou hebdomadaires les plus proches. Plus on s éloigne de cet axe, plus les commerces sont éloignés et plus la distance que les habitants doivent parcourir pour parvenir aux commerces est grande. C est notamment le cas de certaines communes de la Plaine, des Hautes Côtes ou du Plateau (en particulier sur les extrémités Est et Ouest du territoire) où la distance à parcourir par les habitants pour se rendre aux commerces les plus proches est comprise entre 6 et 13 km. URBANIS Octobre

34 Les observations précédentes sont à nuancer car si l éloignement des commerces engendre des distances à parcourir et une consommation énergétique importantes, la concentration de la population autour des villes telles que Beaune et Chagny provoque des flux, certes courts mais intenses et donc une consommation énergétique qui peut également être importante si les déplacements sont effectués en véhicule individuel. Ces éléments pourront servir de base à la réflexion qui sera engagée dans la phase de définition des orientations. Deux alternatives peuvent être proposées : maintenir et développer les commerces de proximité sur l ensemble du territoire afin de limiter les petits déplacements ou bien développer quelques pôles majeurs sur lesquels se concentreraient les commerces et services. URBANIS Octobre

35 > Conclusion La fonction économique du territoire est relativement développée du fait de la présence de la Ville de Beaune où se concentrent un grand nombre d emplois du territoire. Cette tendance se renforce au cours des derniers recensements et se vérifie dans plusieurs domaines d activités qui ont gagné des emplois (services, tourisme, transports ). Les actifs du territoire se répartissent dans les différentes catégories socioprofessionnelles dans les mêmes proportions que sur les territoires de référence. En revanche, à l échelle infraterritoriale, on constate des disparités (agriculteurs exploitants sur la Côte hors Beaune, professions intermédiaires sur la Plaine, cadres à Beaune ). Ces actifs ont des revenus plutôt élevés par rapport à la moyenne régionale et au même niveau que les revenus observés sur la Côte d Or. Ils restent cependant inférieurs à ceux du Grand Dijon. Le territoire est quasiment autonome au niveau de l emploi puisque près de 80% des actifs résidents y travaillent. Ce phénomène n empêche pas d importants déplacements domiciletravail quotidiens du fait de l étendue du territoire communautaire et de la concentration des emplois à Beaune. Les habitants sont d ailleurs de plus en plus dépendants du véhicule individuel. Si l on considère les déplacements pour accéder aux commerces de proximité, cette tendance se vérifie puisque certaines communes sont assez «isolées» vis-à-vis de ces facilités et le seul moyen de déplacement des ménages qui y résident est l automobile, ce qui engendre une consommation énergétique parfois importante. Toutefois, la proximité des commerces reste un critère d implantation important pour les nouveaux ménages qui s installent. Le maintien des commerces de proximité est donc un enjeu important pouvant favoriser le maintien de la population. URBANIS Octobre

36 3 -- Le pa rrc de logementts l :: de nomb rreuses dispa rri i ttés en tt rre Beaune e tt le l rres tte du tterr rri i tto irre i Points clés : Des résidences secondaires qui diminuent alors que la vacance progresse ; Un parc plus diversifié à Beaune que sur le reste du territoire (statuts d occupation, typologies, répartition individuel/collectif) ; Une offre sociale développée mais qui est concentrée, peu diversifiée et qui évolue peu ; Un parc privé qui accueille majoritairement les ménages en difficulté (excepté sur la Ville Centre) ; Un certain potentiel d amélioration du parc de logements et de la mobilisation des aides à la réhabilitation ; A l échelle infra-communale de Beaune, des disparités importantes entre le centre-ville et les autres quartiers Les caractéristiques générales du parc de logements Une progression du parc essentiellement portée par la Ville Centre et les communes de la Plaine Avec un indice d évolution du parc 19 de 4,4 pour 1000 habitants, le parc total de logements a augmenté légèrement plus rapidement sur le territoire communautaire que sur la région ou le département de Saône-et-Loire entre 1999 et D une manière générale, cette augmentation se mesure plus fortement sur Beaune et les communes de la Plaine que sur le reste du territoire avec respectivement des indices de 4,9 et 5,1. Les communes du Plateau ne semblent ne pas bénéficier de cette dynamique avec un indice de 2,6. Le parc de logements sur la CABCS a progressé de 6,6% entre les deux dernières périodes de recensement, ce qui est conforme aux tendances départementales (Côte d Or et Saône-et-Loire) et nationale, mais légèrement supérieur à la moyenne régionale (+5%). Si l accroissement du parc de logement de la Ville Centre (+7,2%) est légèrement supérieur à l évolution de l agglomération, on observe de fortes disparités sur le reste du territoire. Ainsi, les communes de la Plaine présentent un accroissement significatif de 9%. Si les communes des Hautes Côtes et de la Côte ont des évolutions légèrement inférieures à celle de l ensemble de l agglomération, on constate que les communes du Plateau présentent une évolution de seulement 2,7%, confirmant le faible indice d évolution du parc observé sur ce territoire. Globalement, les communes de la Plaine (+540 logements) et la ville de Beaune (+750 logements) participent à 81% de l augmentation du parc de logement de l Agglomération entre 1999 et 2006 (+1575 logements). 19 L indice d évolution du parc de logement correspond à l évolution du nombre de logements entre deux périodes pour 1000 habitants. En général, cet indice est positif et son évolution résulte non seulement de la construction neuve mais aussi du changement d usage de certains bâtiments, de la division d un logement en plusieurs mais également des démolitions. URBANIS Octobre

37 Nombre total de Evolution des résidences principales Taux de résidences Taux de logements Taux de résidences logements (en volume) entre 99 et principales vacants en secondaires en en 2006 CABCS % 9% 6% Indice d'évolution du parc pour 1000 habitants 4,4 Beaune % 8% 2% 4,9 CABCS hors Beaune % 9% 8% 4,0 Hautes-Côtes % 13% 18% 4,1 Côte % 9% 4% 4,2 Plaine % 5% 3% 5,1 Plateau % 11% 24% 2,6 Côte d Or % 7% 6% 4,7 Saône-et-Loire % 8% 8% 4,0 Bourgogne % 8% 10% 4,0 France % 6% 10% 5,4 La structure du parc de logements de la CABCS en 2006 Source : INSEE RGP 1999 et 2006 Une proportion de résidences principales conforme aux moyennes de référence Les logements du territoire sont très majoritairement des résidences principales (86%), dans des proportions identiques à celles du département de la Côte d Or (87%) mais bien supérieures aux moyennes régionale (82%) et nationale (84%). L évolution du parc de résidences principales sur la Communauté d Agglomération est conforme aux références départementales et régionale mais légèrement en dessous de l évolution nationale. Elles évoluent fortement sur les communes de la Plaine et plus faiblement sur les Hautes Côtes. Un net recul des résidences secondaires Si les résidences secondaires de l agglomération représentent seulement 6 % du parc (à l image du département de la Côte d Or mais en dessous des moyennes régionale et nationale :10%), on relève de fortes disparités avec des taux relativement bas pour la Ville de Beaune (2%) et les communes de la Plaine (3%), et, à l inverse, des taux élevés pour les communes des Hautes Côtes (18%) et du Plateau (24%). Ces tendances révèlent la fonction plus «touristique» des communes situées sur les hauteurs et la fonction plus résidentielle des communes situées sur la Plaine. Les communes de la Côte hors Beaune ont quant à elles un taux de résidences secondaires (9%) conforme à ceux observés en Bourgogne, en France et sur le territoire communautaire sans la Ville de Beaune. URBANIS Octobre

38 Globalement, le nombre de résidences secondaires a tendance à diminuer fortement (-16%) sur l ensemble du territoire et ce, quel que soit le secteur géographique (Côte, Hautes Côtes, Plaine ou Plateau). Ce recul est particulièrement marqué sur la Ville de Beaune (-40% de résidences principales entre 1999 et 2006 soit -143 logements de ce type). Plusieurs hypothèses peuvent être avancées pour expliquer ce phénomène : - la pression des résidences principales (+7% soit +689 logements de ce type) ; - la transformation des résidences secondaires en résidences principales ; - le désintérêt de la population pour ce type d occupation (évolution de la vacance : +32% soit +204 logements vacants). mais une progression préoccupante de la vacance Avec logements vacants en 2006, le taux de vacance sur la Communauté d Agglomération (9%) est supérieur aux moyennes de référence. Ceci laisse à penser que la vacance observée sur le territoire va au-delà de la vacance nécessaire à la rotation des occupants. Il faut en effet distinguer la vacance dite «de rotation» qui peut exister entre deux occupants différents, et la vacance dite «structurelle» pour les logements vacants depuis plus de trois ans. Un taux de vacance moyen de 7% est considéré comme un taux de vacance nécessaire au bon fonctionnement du parc de logements. Si cette vacance a peu évolué entre 1990 et 1999 (+9%), on constate une nette accélération du phénomène entre 1999 et 2006 (+25% soit 437 logements vacants supplémentaires). La vacance augmente beaucoup plus rapidement que le parc de logement (+7%) sur la CABCS. Cette augmentation est d autant plus forte sur Beaune. L évolution préoccupante de la vacance sur la Ville Centre observée entre 1990 et 1999 (+36%) n a pas été enrayée puisque celle-ci évolue encore de 32% entre 1999 et 2006 (soit 204 logements vacants supplémentaires). La part de logements vacants dans la structure globale du parc de logement de Beaune est ainsi passée de 5% en 1990 à 6% en 1999 pour atteindre 8% en En 20 ans, le taux de vacance a progressé de 80%. Ce phénomène pourrait traduire un certain décalage entre l offre existante, vieillissante, et les attentes actuelles de la population. Toutefois, si Beaune compte aujourd hui 840 logements vacants, seulement 30% seraient vacants depuis plus de 3 ans alors que sur le reste du territoire communautaire, la vacance semble beaucoup plus persistante avec 50% de vacance longue durée parmi les logements vacants. L indice de dureté 20 sur Beaune, nettement inférieur aux références nationale ou départementales, montre ainsi que la vacance des logements de la Ville Centre est principalement de courte durée, révélant un phénomène de rotation important dans le parc de logements. D ailleurs, la situation sur Beaune est plutôt favorable puisque l indice de dureté a diminué (-15%). En revanche, les logements vacants du reste du territoire semblent plus difficilement mobilisables au regard de l indice de dureté élevé (1,59). Ceci peut être dû à un phénomène de rétention de la part des propriétaires, à des problèmes de succession ou à un état de vétusté du bâti et d inhabitabilité des logements. Ces éléments laissent supposer la présence d un noyau dur de logements vacants. 20 Nombre de logements vacants depuis plus de 3 ans / nombre de logements vacants depuis moins d 1 an. URBANIS Octobre

39 Nombre de logements vacants 2006 Evolution des logements vacants entre 1999 et 2006 Taux de logements vacants en 2006 Taux de vacance longue durée en 2005 Indice de dureté Beaune % 8% 30% 0,60 CABCS % 9% 41% 1,04 CABCS hors Beaune % 9% 50% 1,59 Hautes-Côtes % 13% - - Côte % 9% - - Plaine % 5% - - Plateau 67-6% 11% - - Côte d Or % 7% 36% 0,85 Saône-et-Loire % 8% 37% 1,34 Bourgogne % 8% 41% 1,11 France % 6% 33% 0,76 La vacance sur la CABCS Source : INSEE RGP 1999 et 2006 Filocom 2005 Les évolutions sont différentes selon les sous-secteurs étudiés. Ainsi, le territoire des Hautes Côtes connaît un accroissement de la vacance avec 35% d augmentation entre 1999 et 2006 alors qu elle avait reculé de 14% entre 1990 et Le taux de vacance atteint un niveau préoccupant (13%). Le territoire de la Côte connaît la même évolution que Beaune (+31% hors Beaune). La Plaine est épargnée par ce phénomène puisque, avec une augmentation de seulement 1% entre 1999 et 2006, le taux de vacance reste exceptionnellement bas avec seulement 5% de vacance. Ce chiffre témoigne de l attractivité résidentielle de cette partie du territoire. Enfin, on enregistre sur le Plateau un léger recul du nombre de logements vacants même si le taux de vacance (11%) reste supérieur à la moyenne. URBANIS Octobre

40 total dans le parc La vacance dans le parc de logement des communes de la CABCS Source : INSEE RGP 1999 et 2006 traitement URBANiS Disparité géographique des statuts d occupation Les résidences principales sont en majorité occupées par leurs propriétaires (59 %), dans des proportions semblables aux valeurs départementales. On observe toutefois des disparités locales, notamment en raison du caractère urbain ou rural du territoire. Ainsi, les propriétaires sont majoritairement implantés en dehors de Beaune. On recense 73% de propriétaires occupants sur la CABCS hors Beaune, chiffre comparable à la moyenne des territoires ruraux. Cette proportion atteint même 84% sur les communes du Plateau. Cela confirme une tendance forte d accession à la propriété sur le territoire qui se fait préférentiellement sur les commues de la Plaine, des Hautes-Côtes et, dans une moindre mesure, sur les communes de la Côte hors Beaune. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% PO Locataires dont logement social 59% 61% 60% 37% 36% 37% Beaune C&S 15% 15% Saône-et- Loire Côte d'or 63% 34% 12% 13% Bourgogne Statuts d occupation dans le parc de résidences principales Source : INSEE RGP traitement URBANiS URBANIS Octobre

41 La Ville de Beaune, avec une représentation plus importante de locataires (53%) que de propriétaires (43%) contribue fortement à la diversification des statuts d occupation sur le territoire. Avec logements locatifs dont logements HLM, la Ville de Beaune concentre 66% du parc locatif de la Communauté d Agglomération. Nombre de résidences principales 2006 % propriétaires occupants % locataires privés % locataires HLM % maisons % Résidences Principales d'avant 1949 Beaune % 28% 25% 41% 25% CABCS hors Beaune % 16% 7% 86% 45% CABCS % 21% 15% 66% 36% Hautes-Côtes % 17% 2% 92% 60% Côte % 25% 19% 57% 33% Plaine % 15% 11% 79% 34% Plateau % 10% 1% 98% 78% Côte d Or % 24,3% 12,3% 55% 32% Saône-et-Loire % 21% 15% 69% 40% Territoires ruraux de Côte d Or % 13,1% 4,5% 90% 45% Répartition des statuts d occupation Source : INSEE RGP 2006 traitement URBANIS et des typologies de logements Le type d habitat dominant est la maison individuelle (66%), plutôt récente puisque 64 % des résidences principales 80% ont été construites après % 66% Individuels 69% collectifs 68% Le parc individuel atteint 92 % et 98 % sur les communes des Hautes-Côtes et du Plateau, chiffres supérieurs aux moyennes de référence des départements (Côte d Or et Saône-et-Loire), de la région et des territoires ruraux de Côte d Or (90%). Ces deux sous-territoires présentent également une part de bâti ancien (60% sur les Hautes Côtes et 78% sur le Plateau) plus importante que sur les autres secteurs de la Communauté d Agglomération. Il en est de même pour la Côte hors Beaune où 91% des logements sont des maisons individuelles et où 55% des résidences principales ont été construites avant % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 34% 31% 56% 44% 32% La proportion de logements individuels et collectifs Source : INSEE RGP traitement URBANiS URBANIS Octobre

42 Sur la Plaine, le parc de logement est majoritairement récent avec moins de 34% de résidences principales achevées avant La part de logements individuels atteint 79% dans ces communes. Ces chiffres reflètent l attrait de cette partie du territoire pour l accession à la propriété depuis les années Le parc de logements de la Ville de Beaune présente un juste équilibre entre la maison individuelle et le logement collectif. Ce parc est majoritairement plus récent que sur l agglomération puisque 75% des logements ont été construits après 1949, le centre ancien de Beaune ne représentant finalement qu une part minoritaire des logements de la ville. Les logements du territoire sont principalement de grands logements, les deux tiers du parc de résidences principales étant constitués de logements T4, T5 et plus. Les T5 et plus représentent à eux seuls 40 % des résidences principales. Les grands logements ont augmenté de 19% sur le territoire entre 1999 et 2006 et jusqu à +30% sur la Plaine. T5 et + 40% T1 4% T2 10% T3 20% T4 26% Typologie des résidences principales sur la CABCS Source : INSEE RGP 2006 traitement URBANIS T1 T2 T3 T4 T5 et + Evolution du nombre de résidences principales par typologie sur la CABCS Source : INSEE RGP 2006 traitement URBANIS En revanche, la part des petits logements (T1, T2 et T3) a chuté sur le territoire communautaire hors Beaune (- 25 % pour les T1, -10% pour les T2 et -11% pour les T3). A Beaune, l évolution des différentes typologies de logement a été plus modérée (+ 12% pour les T5 et -6% pour les T1). Néanmoins, on observe une évolution à la hausse des logements T2, T3 et T4 qui vient rééquilibrer la structure du parc. Le poids des grands logements est donc prépondérant et s est considérablement renforcé sur la dernière période, tendance que l on observe à toutes les échelles géographiques. URBANIS Octobre

43 Nombre de 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus résidences principales Volume évolution Volume évolution Volume évolution Volume évolution Volume évolution 2006 CABCS % % % % % Beaune % % % % % CABCS hors Beaune % % % % % Hautes-Côtes % 122-4% % 428-7% % Côte % % % % % Plaine % % % % % Plateau % 33-19% 67 +8% 97 +4% % Côte d Or ,4% ,3% ,7% ,5% % Saône-et-Loire % % % % % Territoires ruraux de Côte d Or % ,5% ,2% ,6% % La typologie des résidences principales et leur évolution entre 1999 et 2006 à l échelle des sous-territoires de la CABCS Source : INSEE RGP Les principales caractéristiques du parc social public Une offre sociale publique à la hauteur des moyennes de référence mais concentrée à Beaune et Chagny On entend ici par «parc locatif à loyer modéré» ou «parc locatif social», les logements publics qui font l objet d une convention de financement avec l Etat et qui sont loués à des loyers au m² plafonnés à des locataires dont les ressources sont également plafonnées selon des montants fixés par l Etat et par décret. Le territoire est concerné par l Article 55 de la Loi SRU qui oblige les communes de plus de habitants inscrites dans une agglomération de plus de habitants à respecter un quota d au moins 20% de logements sociaux. Les villes de Beaune et Chagny sont concernées par l application de cette loi. Elles atteignent toutes les deux le taux requis. Les chiffres qui suivent ne prennent en compte que les logements appartenant ou gérés par les bailleurs HLM ; au sens de la loi SRU, le parc locatif social intègre également les logements privés et les foyers conventionnés à l APL. Sur le territoire communautaire, le parc HLM 21 était composé de logements en 2006 (Source : INSEE, RGP 2006). Beaune et Chagny ont un parc social public bien représenté qui atteint respectivement 25% et 26% du parc total. Sur le reste du territoire, ce segment représente seulement 21 Logements appartenant à des organismes HLM (Habitation à loyer modéré), qu ils soient ou non soumis à la législation HLM pour la fixation de leur loyer URBANIS Octobre

44 2,6% du parc. On recense notamment 9 % de parc HLM parmi les résidences principales à Corpeau, 7 % à Meursault et Ladoix - Serrigny, de 4% à 6% dans les communes de Chassagne Montrachet, Nolay et Thury et de 1% à 2 % dans les communes de Pommard, Vignolles, Santenay et Chaudenay. 93% du parc social public recensé sur le territoire est porté par les deux villes principales (75% à Beaune et 18% à Chagny). Les autres communes possèdent parfois un parc communal à loyers maîtrisés qui remplit la fonction de parc de social. La représentation de l offre locative sociale publique sur la CABCS est conforme aux moyennes nationale et départementales (15% du parc de logements). Une évolution du parc social plus lente que les autres segments entre 1999 et 2006 Le parc HLM est le segment qui a évolué le moins rapidement entre 1999 et 2006, au contraire du parc de logements occupés par leur propriétaire qui a connu une évolution de 11% sur cette période. Le parc locatif privé a, pour sa part, augmenté d environ 7 % même s il régresse sur les territoires des Hautes Côtes et du Plateau. Evolution du nombre de logements locatifs HLM entre 1999 et 2006 Evolution du nombre de logements occupés par leur propriétaire entre 1999 et 2006 Evolution du nombre de logements locatifs privés entre 1999 et 2006 CABCS +6% +11% +7% Beaune +6% +9% +11% CABCS hors Beaune +4% +12% +1% Hautes Côtes +5% +9% -3% Côte +6% +8% +8% Plaine +3% +16% +5% Plateau -2% +17% -6% Evolution du parc locatif social public et des autres segments entre 1999 et 2006 sur la CABCS Source : INSEE RGP 1999 et 2006 Ces observations sont néanmoins à relativiser. En effet, Beaune, dont le poids du parc social est très important à l échelle du territoire, a vu son parc de logements global augmenter plus rapidement que son parc social entre 1999 et Le taux de logement social de la Ville Centre a donc légèrement diminué au cours de cette période (- 0,3 points). Ce constat se vérifie à différentes échelles : le département de Côte d Or, la région, le France où la part de logement social dans l ensemble du parc de logements a perdu un point entre les deux recensements. Sur l ensemble du territoire communautaire, elle a diminué de 0,2 points. URBANIS Octobre

45 Cinq bailleurs sociaux présents à des niveaux différents Les chiffres évoqués dans ce paragraphe diffèrent de ceux utilisés dans les paragraphes précédents. Il s agit des chiffres communiqués par les bailleurs sociaux présents sur le territoire de la CABCS sur leur patrimoine au 1 er janvier Ceux évoqués précédemment étaient issus du recensement INSEE de La différence de source, ainsi que l écart temporel entre ces deux bases de données, expliquent sans doute la différence entre les chiffres. Cinq bailleurs sociaux ont du patrimoine sur le territoire de la Communauté d Agglomération : Villéo 11% Orvitis, qui possède le plus grand nombre de logements HLM (1 449 logements) ; Orvitis 42% La SCIC Habitat qui gère 1140 logements ; L OPAC de Saône-et-Loire qui possède 500 logements sur le territoire ; SCIC 33% Villéo qui en gère 367 ; Logivie Batigère (données non communiquées). Villéo n est présent que sur Beaune, Orvitis qu en Côte d Or et l OPAC de Saône-et-Loire et Logivie que dans le département de Saône-et-Loire. Seule la SCIC couvre l intégralité du territoire communautaire. Plusieurs projets, à l initiative d Orvitis, devraient voir le jour sur le territoire : A Nolay avec la réhabilitation d un relais pour créer 12 logements ; A Meursault avec la création d un logement neuf. OPAC S&L 14% Répartition du parc locatif social par bailleur sur la CABCS Sources : Orvitis, SCIC Habitat, Villeo et OPAC S&L Un parc social qui joue partiellement son rôle d accueil des ménages les plus fragiles Les ménages les plus fragiles sont ceux dont les ressources sont inférieures à 30% des plafonds de ressources pour l accès au parc HLM. A Beaune, la moitié de ces ménages sont logés dans le parc social public qui assure donc sa fonction sociale en raison notamment de sa bonne représentation au sein de la Ville Centre. Pour les autres communes où le parc social est moins bien représenté, le parc privé assume à 80% l accueil des ménages les plus en difficulté financièrement. URBANIS Octobre

46 Beaune CA hors Beaune Locataires HLM Locataires privés CA Beaune Saône-et-Loire Propriétaires occupants Autres Côte d'or % 20% 40% 60% 80% 100% Les statuts d occupation des ménages à faibles ressources 22 sur la CABCS Sources : Filocom 2005 Sur l ensemble de la Communauté d Agglomération, la fonction d accueil des ménages précaires est surtout exercée par le parc privé (locataires privés et propriétaires occupants). Le parc social ne joue donc pas pleinement son rôle d accueil des populations les plus en difficulté. Plusieurs hypothèses peuvent être avancées pour expliquer ce phénomène : - un parc social insuffisant par rapport aux besoins locaux ; - une offre sociale qui ne répond pas à la demande des ménages en difficulté ; - des critères d accès au parc social public trop «strictes». Un parc essentiellement collectif et peu récent L offre sociale est assez peu diversifiée sur le territoire puisqu on recense 93% de logements collectifs dans ce parc. On trouve cependant quelques logements locatifs sociaux individuels dans certaines communes : 100 % des logements HLM des communes de Chassagne-Montrachet, Tailly, Thury et Vignoles ; Individuel 7% 93 % des logements HLM de Ladoix- Serrigny ; 32 % des logements HLM de Meursault. Collectif 93% Typologie des logements sociaux sur la CABCS Sources : EPLS 2008, OPAC S&L 22 Les ménages à faibles ressources sont les ménages dont les ressources sont inférieures à 30% des plafonds de ressources pour l accès au parc HLM. URBANIS Octobre

47 Le parc social présent sur le territoire présente également la caractéristique d être ancien : 82% de ce parc a plus de 20 ans, ce qui confirme la faiblesse du renouvellement de ce segment sur le marché. > ,6% 0,3% < ,1% Une demande fluide qui évolue L âge du parc social public sur la CABCS Sources : EPLS, OPAC S&L ,1% Une géographie de l offre sociale qui contraint la demande L offre sociale se concentre sur Beaune, Chagny et la Côte (dont Beaune fait partie) qui regroupe 81% de l offre sociale publique de la Communauté d Agglomération. Patrimoine des bailleurs sociaux en 2010 Hautes Côtes 37 Nolay 37 Côte 2784 Beaune 2678 Chassage Montrachet 10 Ladoix Serrigny 46 Meursault 47 Pommard 3 Plaine 629 Chagny 564 Corpeau 40 Sainte Marie la Blanche 20 Tailly 1 Vignoles 4 Plateau 6 Thury 6 Répartition du parc locatif social public par sous-territoire Sources : Orvitis, SCIC Habitat, Villeo et OPAC S&L URBANIS Octobre

48 La demande enregistrée pour l accès au logement social se porte naturellement dans les communes qui disposent d une offre sociale. Par conséquent, elle est très localisée : les deux tiers de la demande portent sur Beaune où vivent 70% des demandeurs. La demande porte essentiellement sur des T3 à Beaune et Chagny alors les T2 sont plus demandés dans les petites communes telles que Meursault ou Corpeau. Le parc social de la CABCS semble relativement facile d accès, avec des délais d attente plutôt courts (30% des demandes non satisfaites datent de moins de 6 mois et 60% de moins d un an). L importance des demandes externes La demande est essentiellement externe au parc social : en moyenne, 96% des demandes émanent de ménages n habitant pas encore le parc social. La moitié des demandes émanent de ménages vivant à Beaune et souhaitant accéder au parc social de la Ville. Des ménages demandeurs dont les ressources sont très faibles et dont la taille a tendance à augmenter Paradoxalement, alors que globalement, la taille des ménages diminue sur le territoire (desserrement des ménages), la part des grands ménages (plus de 4 personnes) tend à augmenter: ils représentaient 16 % des demandes en 2008 contre 12% en Par ailleurs, seulement 10% des demandes émanent de familles monoparentales. Il est important de noter que plus de la moitié (55%) des demandes en attente proviennent de personnes dont les ressources sont inférieures à 40 % des plafonds de ressources pour l accès au parc HLM (les plus bas). 6 % des demandeurs sont en situation précaire (hébergés, séparation, endettement, absence de ressource ).. Un parc locatif communal qui joue parfois le rôle de parc social Si l offre locative sociale du territoire parait déséquilibrée et parfois insuffisante, il existe toutefois une offre locative sociale «de fait». De nombreuses communes disposent en effet de logements locatifs communaux, dont le niveau de loyer est parfois inférieur à ceux du marché. Ces logements peuvent alors remplir le rôle d accueil des ménages à faibles ressources. Néanmoins, certains de ces logements communaux sont loués à des prix similaires à ceux du marché et ne peuvent donc être assimilés à du logement social. URBANIS Octobre

49 Par ailleurs, 14 communes se sont engagées dans une procédure Cœur de Villages Plus 23 et ont réalisé, à ce titre, des travaux de réhabilitation de logements communaux. Nb logements aidés loyer libre Nb logements aidés loyer conventionné Aloxe-Corton 4 0 Aubigny-la-Ronce 0 1 Auxey-Duresses 1 0 Bouilland 2 0 Bouze-les-Beaune 4 0 Ladoix-Serrigny 2 0 Meloisey 2 1 Meursanges 4 0 Molinot 1 2 Monthelie 2 0 Nolay Paris l'hôpital 5 0 Sainte-Marie-la- Blanche 5 0 Thury 2 3 TOTAL Bilan des opérations Cœurs de Villages Plus Source : Conseil Régional de Bourgogne Les principales caractéristiques du parc privé Un parc qui accueille majoritairement les ménages en difficulté Comme nous l avons vu précédemment, à l échelle de la CABCS, les ménages les plus modestes (dont les ressources sont inférieures à 30% des plafonds de ressources pour l accès au parc HLM) sont logés en majorité dans le parc privé (locataires et propriétaires occupants). 23 Les opérations Cœur de Villages Plus ont été mises en place par le Conseil Régional de Bourgogne afin de développer le parc locatif communal en permettant aux communes de réhabiliter leur patrimoine bâti. Différents types de subventions sont apportés aux communes selon qu elles choisissent de pratiquer un loyer libre ou un loyer conventionné dans les logements réhabilités. URBANIS Octobre

50 Un parc locatif privé déséquilibré et qui évolue doucement Le parc locatif privé représente près de 21% du parc de résidences principales du territoire de la Communauté d Agglomération, une proportion qui reste insuffisante pour pouvoir accompagner la multiplicité des parcours résidentiels au sein du territoire. On constate d importantes disparités dans sa répartition géographique entre Beaune où il est bien représenté (28 % des résidences principales) et le reste de la CABCS où il est peu développé (16 %). Il ne représente même que 10% des résidences principales sur le Plateau. Entre 1999 et 2006, ce parc a connu une évolution positive à Beaune (+ 11 %) alors que sur le reste du territoire, il n a que très peu augmenté (+ 1%). Il est même en perte de vitesse sur les Hautes Côtes (-3%) et le Plateau (- 6 %). Une mobilisation des aides à la réhabilitation qui pourrait être améliorée Les aides sur le parc locatif Sur la période , seules 13 communes (sur les 54 que compte la Communauté d Agglomération) ont connu des réhabilitations du parc de logements de la part de particuliers ayant fait l objet d un subventionnement de l ANAH (Agence nationale de l habitat) pour la réhabilitation de logements locatifs privés. La majorité des logements locatifs subventionnés durant cette période étaient situés à Beaune (76 %) et Chagny dans une moindre mesure (4%). Au total, sur ces quatre années, 123 logements locatifs ont été réhabilités grâce à des aides publiques. Seulement 3% des logements subventionnés ont permis la création de logements locatifs conventionnés (à loyer maîtrisé). Le montant moyen de subvention par logement est d environ 3 000, chiffre inférieure aux moyennes départementales (de Côte d Or et de Saône-et-Loire). Les aides aux propriétaires occupants Un nombre quasiment équivalent de logements occupés par leur propriétaire ont été subventionnés (112 entre 2003 et 2006). Leur répartition est cependant plus homogène sur le territoire : 18% des aides ont permis de réhabiliter des logements situés à Beaune, 14% à Chagny, 10% à Nolay et 5% à Meursault et Thury. L ensemble des réhabilitations subventionnées ont touché 36 communes sur 54. Le montant moyen des subventions est supérieur aux moyennes observées sur les départements ou la région, ce qui tend à démontrer l existence de besoins réels pour la mise aux normes des logements occupés par des propriétaires modestes (propriétaires occupants très sociaux). URBANIS Octobre

51 *par an Logements locatifs* Part de loyers conventionnés* Subvention moyenne par logement Logements de propriétaires occupants (PO)* Part de PO très sociaux* Subvention moyenne par logement CABCS 31 9% % Beaune 23 3% % France - 13% % Bourgogne - 21% % Côte-d Or - 20% % Saône-et- Loire - 22% % La mobilisation des aides de l ANAH entre 2003 et 2006 Source : Anah Un parc potentiellement indigne présent dans les mêmes proportions que sur les territoires de référence Le parc privé potentiellement indigne 24 (PPPI) sur la Communauté d'agglomération concernerait environ logements, soit 8,3 % du parc de résidences principales. Ce chiffre est supérieur à la moyenne évaluée sur le département de la Côte d Or (6,9% des résidences principales) mais inférieure à celle du département de Saône-et-Loire (8,5%). Cela peut notamment s expliquer par le nombre important de logements anciens sur certaines parties du territoire. A Beaune, la part de PPPI dans le parc de résidences principales est inférieure (7%) à la proportion observée sur le territoire communautaire. Inversement, sur le reste du territoire (CABCS hors Beaune), ce taux est plus élevé et atteint 9,2% des résidences principales. Les entretiens réalisés auprès des élus des différentes communes ont mis en évidence l existence ponctuelle de situations difficiles qui sont généralement gérées localement, au cas par cas. 24 Le parc privé potentiellement indigne (PPPI) est une méthode de repérage statistique croisant les catégories cadastrales des ménages avec les revenus des occupants. Les logements considérées comme potentiellement indignes sont ceux appartenant aux catégories cadastrales 6, 7 et 8 et dont les occupants ont des bas revenus. URBANIS Octobre

52 Taux de parc privé potentiellement indigne parmi le parc de résidences principales en 2005 Résidences principales en 2005 construites avant 1949 Beaune 7,0% 36% CABCS 8,3% 25% CABCS hors Beaune 9,2% 45% Hautes Côtes 7,4% 60% Côte 6,0% 33% Plaine 3,4% 34% Plateau - 78% Saône-et-Loire 8,5% 40% Côte d'or 6,9% 31% Bourgogne 9,4% 40% Le parc privé potentiellement indigne et l âge du parc de résidences principales sur la CABCS Source : Filocom 2005, Insee 2006 La problématique du logement indigne sur le territoire communautaire concernerait majoritairement des logements occupés par des propriétaires âgés. Ces chiffres ne doivent être utilisés qu à titre de comparaison avec d autres territoires mais il ne faut pas accorder une trop grande importance au volume qu ils représentent qui est sans doute surestimé par rapport à la réalité (il ne s agit que d un croisement de données qui n ont pas fait l objet de vérifications in situ). Par ailleurs, si la vacance observée sur le territoire n a rien d alarmant, la part de logements vacants longue durée (50%) indique la difficulté à remettre ces logements sur le marché. Une vacance longue durée (supérieure à 3 ans) peut notamment s expliquer par des besoins en travaux de réhabilitation lourde des logements concernés, par l absence de stratégies patrimoniales (succession bloquées, refus de louer ), ou encore par des intérêts d ordre variés (utilisations ponctuelles, ). Une partie de ces logements vacants pourraient donc sans doute être remis sur le marché au moyen de réhabilitations et d une plus grande mobilisation des aides existantes. L intervention sur le parc privé constitue un enjeu de ce PLH et sera soumise aux débats qui auront lieu au cours de la phase Coup de projecteur sur le parc de logement de la Ville Centre : des situations contrastées La Ville de Beaune comptait logements en 2006 dont 90% de résidences principales. Elle regroupe 43% des logements de la Communauté d'agglomération. L analyse des données sur le logement à l échelle des quartiers de la Ville Centre laisse apparaître de fortes disparités et met en évidence les spécificités du centre-ville. URBANIS Octobre

53 Beaune intra-muros : des spécificités propres au centre-ville Un taux de vacance préoccupant dans le centre-ville Le centre-ville de Beaune comptait environ 300 logements vacants en 2006 soit 20% du parc total de logements de cette partie de la ville. On considère un taux de vacance comme «normal» (pour permettre un bon fonctionnement du marché immobilier) lorsqu il se situe autour de 6% ou 7%. Ici, le taux de vacance est largement supérieur et peut donc être considéré comme préoccupant. Les quartiers Colbert-Gare-Colombière et de «la Montagne» sont également davantage touchés par la vacance que le reste de Ville (le taux de vacance global de Beaune se situe autour de 8%). Quartier IRIS Taux de vacance en 2006 La Montagne 8% Camp Americain-Les Peupliers 5% Porte de Beaune 5% Saint-Nicolas 3% Colbert-Gare-Colombiere 11% Centre Ville 20% Saint-Jacques 3% Vignes Rouges-Verottes 6% Les Roles-Saint Martin 6% Blanches Fleurs 4% La vacance dans les quartiers de Beaune Source : Insee, RGP 2006 Des typologies de logement qui diffèrent selon les quartiers Dans le centre-ville de Beaune, 50% des résidences principales sont des T1 ou des T2. Inversement, les quartiers de la Montagne et du «Camp Américain-Les Peupliers» concentrent une part importante de résidences principales de type T5 et plus (respectivement 62% et 48%). Cette différence de typologie correspond aux caractéristiques urbaines de ces quartiers : un bâti dense et constitué d immeubles contraints dans les remparts (centre-ville) d un côté et un quartier à l urbanisation diffuse sous forme de villas de l autre (la Montagne et le quartier «Camp Américain-Les Peupliers»). URBANIS Octobre

54 Un parc ancien prépondérant en centre-ville et un manque de confort identifié dans certains logements Dans le centre-ville de Beaune, 88 % des logements ont été construits avant 1949 alors que la part de logements anciens ne dépasse pas 30% dans le reste de la ville. Cette répartition témoigne de l extension de la ville hors de ses remparts après la Seconde Guerre Mondiale. 45 logements ont été recensés sans baignoire ni douche dans le centre-ville (4 % des résidences principales). Même s il paraît très faible, ce chiffre indique un certain potentiel d amélioration du parc ancien du centre-ville. Un centre-ville dominé par le marché locatif privé La rotation dans les logements est plus forte sur le centre-ville que dans les autres quartiers de Beaune avec une part des ménages emménagés récents (moins de 2 ans) de 32 % contre 18% sur l ensemble de la ville. L équilibre des statuts d occupation observé à l échelle de la ville de Beaune n est pas vérifié à l échelle infra-communale. Ainsi, dans le centre-ville, le parc locatif privé domine le marché (65%) alors que le parc HLM est quasi-inexistant (3%). Les quartiers Saint Jacques et Blanches Fleurs concentrent les logements sociaux (60% des résidences principales sont des logements HLM dans ces deux quartiers) alors que les quartiers de la Montagne et du Camp Américain - Les Peupliers accueillent majoritairement des propriétaires occupants (80% des résidences principales de ces quartiers en moyenne). Il semble y avoir une corrélation entre les statuts d occupation et la typologie des logements : de petits logements en centre-ville où le locatif est plus développé et de grands logements dans les quartiers périphériques de la Ville où vivent essentiellement des propriétaires occupants. Beaune intra-muros : un potentiel d amélioration et de diversification du parc La conjugaison des éléments observés ci-dessus laisse à penser que la Ville de Beaune et surtout son hypercentre présentent un fort potentiel de diversification et d amélioration du parc de logement. Seul un travail de terrain permettrait de quantifier et de qualifier ces besoins et les possibilités d évolution du parc de logement du centre-ville. URBANIS Octobre

55 > Conclusion Le parc de logements sur la CABCS est marqué par le contraste existant entre Beaune et le reste du territoire. En effet, à Beaune, on trouve une certaine diversité en terme d offre (individuel/collectif, typologies) et de statuts d occupation (locataires/propriétaires) alors que sur les autres communes (hormis quelques exceptions comme Chagny, Meursault et Nolay), on trouve un parc essentiellement constitué de maisons individuelles occupées par leur propriétaire. Ces disparités se retrouvent dans le parc social public qui se concentre à Beaune et sur quelques communes et qui est majoritairement constitué de logements collectifs. Ce parc social, même s il est bien représenté au sein du parc de logement, évolue peu ces dernières années. Le parc privé, pour sa part, occupe une place essentielle sur le territoire puisqu il accueille, en dehors de Beaune, les ménages les plus modestes du territoire. Ce parc, parfois ancien, vétuste ou inconfortable, présente un potentiel d amélioration (notamment dans les centres bourgs et le centre-ville de Beaune). Pour cela, des aides peuvent être mobilisées par les particuliers auprès de l ANAH. Ces aides ont déjà permis de subventionner un certain nombre de réhabilitations mais leur mobilisation pourrait être optimisée. Enfin, sur la Ville Centre, on constate des disparités parfois importantes entre les quartiers, et notamment entre le centre-ville (ancien, locatif privé, petits logements ) et les autres quartiers. URBANIS Octobre

56 4 -- Le ma rrché immobi ili lie rr Points clés : Un nombre de transactions en baisse et une rotation qui diminue dans le parc locatif ; Des valeurs immobilières et foncières élevées autour de Beaune ; Un marché difficilement accessible pour les ménages modestes et fragiles ; Une offre locative peu développée et concentrée sur Beaune ; De nombreux terrains à bâtir au sein des communes de la périphérie de Beaune. L analyse du marché immobilier sur la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud est principalement basée sur l étude des annonces immobilières locales du mois de septembre 2010 et sur la synthèse des entretiens réalisés auprès de professionnels de l immobilier (notaires et agents immobiliers). Les annonces étudiées dans le cadre de cette étude concernaient des maisons pour 67% d entre elles et des appartements pour 22%. Les 11% restants concernaient soit des terrains à bâtir, soit des locaux commerciaux. A la lecture de cette partie, il faut tenir compte de la surestimation des prix des biens proposés à la vente. Généralement, la valeur réelle des transactions est inférieure de 10% à 15% au prix de vente initial Le marché de l accession à la propriété Les prix pratiqués sur la CABCS par rapport aux territoires environnants Statistiques des notaires - Moyenne des transactions entre le 1er mars 2009 et le 28 février 2010 Secteur de Beaune Côte d'or Secteur de Dijon Secteur de Chalonsur-Saône Appartements anciens /m² /m² /m² - Maisons anciennes Appartements neufs /m² /m² /m² /m² Terrains à bâtir Les prix moyens par type de biens dans le secteur de Beaune et des territoires proches Source : Immoprix.com D après les statistiques des notaires, les prix de l immobilier et du foncier sur la Communauté d Agglomération se situent à un niveau intermédiaire entre le secteur de l agglomération dijonnaise (prix supérieurs) et le secteur de Chalon-sur-Saône (prix moins élevés). Ils sont légèrement inférieurs aux moyennes observées sur le département pour les différents types de bien. URBANIS Octobre

57 Une offre partagée entre deux gammes de prix On trouve principalement deux catégories de biens en vente sur le territoire communautaire : ceux dont le prix de vente est compris entre et et ceux dont la valeur est estimée à plus de La première catégorie concerne 32% des biens en vente dont près des deux tiers se trouvent sur la ville de Beaune. La deuxième catégorie concerne 17% des biens mis en vente sur le territoire. Pour la grande majorité, ces logements sont des maisons individuelles (dans l ancien ou le neuf). Ils disposent parfois de terrains très importants (jusqu à m²) et sont principalement situés dans les communes au Nord de Beaune (Ladoix-Serrigny, Aloxe-Corton), en centre-ville de Beaune (pour certains hôtels particuliers notamment), mais aussi dans le secteur de Santenay. Sur certaines communes, le marché immobilier ne semble pas (ou difficilement) accessible aux ménages modestes. C est notamment le cas à Beaune et dans les communes proches au Nord de la Ville Centre. Nombre d offres recensées Maisons - hors autres Beaune communes de la CACBS Maisons - à Beaune Appartements à - Beaune Beaune 0 < inf 100 à De à De à De à De à De à De à sup > 400 à Répartition de l offre immobilière selon le prix des biens à l échelle de la CABCS Source : Seloger.com Un marché de l accession particulièrement développé sur la ville de Beaune et sa périphérie L analyse qui suit s appuie sur un découpage géographique du territoire différent de celui utilisé jusqu à présent (Plaine, Côte, Hautes Côtes, Plateau). Les annonces immobilières n indiquent bien souvent pas précisément la commune dans laquelle se situe le bien mis en vente mais donnent seulement sa situation géographique par rapport à Beaune. Il était plus approprié de procéder ainsi. URBANIS Octobre

58 Le découpage du territoire par secteurs géographiques retenu pour l analyse du marché immobilier de la CABCS Le tableau ci-dessous indique le nombre d offres et donc l importance du marché immobilier selon les différents secteurs géographiques du territoire communautaire : Nombre d'offres (maisons et appartements en vente) Nombre d'offres pour 1000 logements Prix médian 25 en Commune de Beaune , Communes au Nord de Beaune 19 7, Communes au Sud de Beaune 28 8, Communes à l Est de Beaune 12 8, Communes du secteur Chagny/Santenay 36 6, Communes du Plateau et du secteur de Nolay 21 10, CABCS , Nombre d offres et prix médian par secteur géographique au sein de la CABCS Source : Seloger.com Rapportée à logements, on remarque que l offre est beaucoup plus développée à Beaune que sur les autres communes de la Communauté d Agglomération. On y recense deux fois plus d offres (environ 25 Le prix médian est le prix au-dessus et en dessous duquel on trouve 50% des offres. URBANIS Octobre

59 16 offres pour logements à Beaune et entre 7 et 10 offres pour logements sur les autres secteurs géographiques définis). Ceci peut s expliquer en partie par le niveau d équipements, de services et de commerces de la Ville Centre par rapport aux autres communes du territoire mais également par sa situation, idéale vis-à-vis des principaux axes de communication. Ces critères ont sans doute contribué à développer l offre en logements autour de Beaune, notamment en attirant des investisseurs. Sur le secteur de Nolay et des communes du Plateau, on trouve une dizaine d offres pour logements. Dans cette zone, la quasi totalité des offres se concentre à Nolay et quelques communes limitrophes. Très peu de logements sont mis en vente dans les communes du Plateau, ce qui peut s expliquer par leur occupation: il s agit en grande majorité de personnes ancrées sur le territoire qui vivent dans la commune depuis plusieurs décennies et qui ne la quitteront que pour aller en maison de retraite ou bien à leur mort. Ces caractéristiques limitent le nombre de transactions. Enfin, le secteur de Chagny/Santenay est celui où l on recense le moins d offres par rapport au nombre de logements présents sur ce territoire. Le prix médian des biens sur la ville de Beaune est légèrement inférieur au prix médian observé sur la Communauté d Agglomération, ce qui peut s expliquer par la présence de nombreux petits logements (donc moins chers) au sein de la Ville Centre. A l inverse, sur les communes situées en périphérie de Beaune, les logements proposés à la vente sont souvent grands voire très grands. Ils disposent, la plupart du temps, d un terrain de plus de m². Les prix sont donc plus importants. Les secteurs de Chagny et de Nolay sont marqués par des prix de vente moins élevés, ce qui peut s expliquer d une part par un bâti de moindre qualité, et d autre part par l adaptation du marché immobilier à une population dont les revenus sont plus faibles que sur les autres secteurs géographiques. On y recense une part importante d ouvriers. Une variation des prix parfois importante selon les quartiers de la Ville Centre A l intérieur même de la ville de Beaune, des différences existent en ce qui concerne les prix de l immobilier : Coût moyen d un Intervalle de prix en /m² logement en /m² Quartier de la gare /m² /m² /m² Quartier de la Poste /m² /m² /m² Centre-ville /m² /m² /m² Autres quartiers à proximité du centre-ville /m² /m² /m² Intervalles de prix et prix moyen de l immobilier au sein des quartiers de Beaune Source : Seloger.com Le quartier de la gare est marqué par la présence de nombreux petits logements d une ou deux pièces qui sont parmi les moins chers du marché immobilier local. Les offres recensées sur le quartier de la Poste regroupent, quant à elles, des logements neufs de haut standing et bien situés. Le coût moyen de ces logements est parmi les plus élevés de la ville (2 720 /m²). URBANIS Octobre

60 Dans le centre-ville, on trouve tous types de biens (collectifs ou individuels) mais principalement de l ancien (rénové ou non), avec parfois des logements de très grande qualité et particulièrement recherchés. La proximité des services et commerces encourage la hausse des prix. Le coût moyen d un logement est d environ /m². Les prix sont d autant plus élevés lorsqu il s agit de maisons de ville avec du terrain, ou d appartements rénovés dans d anciens hôtels particuliers. On trouve par exemple un hôtel particulier à vendre pour une surface de 400 m² et 2500 m² de terrain. A noter que les prix au m² diminuent à mesure que l on s éloigne du centre-ville, même si le prix des biens à vendre reste élevé en raison de leurs surfaces plus importantes mais aussi du terrain qu ils proposent. Des terrains à bâtir localisés principalement sur certaines communes de la Plaine et dans la proche périphérie de Beaune, dont le prix est lié à l éloignement vis-à-vis de la Ville Centre Même si le rythme de la construction neuve a ralenti ces dernières années (effet crise, diminution du foncier, volonté des élus de préserver le cadre de vie des communes ), l offre foncière (terrains à bâtir) est toujours présente dans certaines communes. C est notamment le cas sur la commune de Sainte- Marie-la-Blanche où l on recensait au mois de septembre 2010 une douzaine d offres pour du terrain à bâtir sur les 31 repérées sur le territoire communautaire, soit plus du tiers. Ceci peut s expliquer par la création d un nouveau lotissement sur la commune. Les autres offres se répartissent dans la périphérie de Beaune, notamment dans les communes d Echevronne, Bouze-les-Beaune ou Tailly. Concernant le prix des terrains viabilisés, plus on s approche de Beaune, plus les prix sont élevés : - près de 120 /m² pour les terrains mis en vente à proximité immédiate de la Ville Centre ; - environ 60 /m² pour les terrains mis en vente dans des communes plus éloignées de Beaune, en direction de Chagny (comme sur la commune d Ebaty). Les parcelles les moins onéreuses sont généralement plus grandes (plus de m²) que celles proposées dans le secteur de Beaune L offre et la demande Une offre en petits et moyens logements concentrée sur Beaune Répartition de l offre en fonction de la taille des logements Source : Seloger.com URBANIS Octobre

61 La majorité des logements proposés à la vente sur la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud sont soit de petits logements destinés à l investissement locatif principalement sur Beaune, soit des logements relativement grands sur les autres communes du territoire (en particulier sur les communes situées en périphérie de la Ville Centre). L offre la plus développée sur le territoire communautaire concerne les logements de 4 pièces et plus. Leurs prix varient en fonction de la situation géographique mais également en fonction de l état du bien. A Beaune, l offre est plus équilibrée que sur le reste du territoire, même si les petits logements et les logements de taille moyenne sont les plus présents à la vente (70% des logements proposés à la vente ont entre 1 et 3 pièces). Les 4 pièces et plus représentent 30% des annonces immobilières sur la Ville Centre. Il s agit des biens les plus chers du marché du fait de leur surface plus importante mais également de la qualité du bâti (ancien rénové) et de la rareté de l offre lorsqu il s agit de maisons individuelles de ce type. En effet, on trouve d avantage de grands appartements en vente à Beaune que de grandes maisons. La répartition de l offre sur le territoire soulève un questionnement important quant à l accès à la propriété pour les grands ménages à Beaune où les prix des biens sont plus élevés et l offre en grand logement, plus rare. Ces ménages sont donc souvent contraints de s éloigner de la Ville Centre avec les conséquences que cela induit en termes de facilité (et de rapidité) d accès aux services et commerces, plus rares en dehors de Beaune. Les déplacements et la consommation énergétique des ménages sont donc plus importants. Une évolution des prix qui suit des tendances diverses selon les secteurs géographiques Comme à l échelle nationale, une baisse sensible du volume des transactions a été observée sur le territoire de la Communauté d Agglomération en Cette baisse est un effet direct de la crise qui a touché de nombreux secteurs d activité. Constatant une baisse des prix, les propriétaires qui voulaient mettre leur bien en vente ont préféré attendre que les prix se stabilisent et repartent à la hausse, ce qui a eu pour effet de bloquer une partie des biens et donc de rendre l accession à la propriété plus difficile, faute d offre Secteur de Chagny Secteur de Beaune Secteur Sud de Beaune Evolution du prix moyen au m² de l immobilier entre janvier 2009 et septembre 2010 sur 3 secteurs de la CABCS Source : Seloger.com URBANIS Octobre

62 Evolution des prix de l immobilier par secteur géographique entre décembre 2009 et septembre 2010 Source : Seloger.com - Traitement URBANIS. Bien que ces graphiques ne rendent pas compte de l évolution des prix de l immobiliser sur l ensemble du territoire communautaire, trois grandes tendances se dégagent : - Une remontée des prix sur la ville de Beaune et les communes proches du Nord et de l Est depuis l automne 2009 ; - Une baisse qui se poursuit dans les communes situées au Sud de Beaune ; - Une hausse des prix sur le secteur de Chagny depuis juin 2009 suivie d une stabilisation depuis avril Globalement, on peut noter que les prix de l immobilier semblent être repartis plus rapidement à la hausse sur la ville de Beaune que dans les communes plus rurales. La dynamique observée sur la Ville Centre semble pour le moment ne profiter qu à ses communes périphériques du Nord et de l Est. Caractérisation de la demande La demande concernant l accession à la propriété est principalement axée sur la maison individuelle dans le neuf ou dans l ancien (à rénover). Les maisons des années 1970 ne répondent plus à la demande actuelle (qualité architecturale et du bâti, taille des pièces ). Les communes les plus recherchées sont celles situées à proximité de Beaune ou bien plus éloignées mais disposant de services et de commerces. Les primo-accédants sont majoritairement des ménages aux ressources peu élevées qui bénéficient du prêt à taux zéro. Les professionnels de l immobilier rencontrés dans le cadre de l étude constatent une forte demande de la part des personnes âgées pour habiter en centre-ville (ou en centre-bourg), à proximité des commerces et des services. C est notamment le cas dans le secteur de Chagny. L adéquation entre l offre et la demande La demande des personnes âgées pour trouver un logement en centre bourg ne peut pas toujours être satisfaite. En effet, malgré la vacance observée dans plusieurs centres bourgs, ces logements ne sont en général pas adaptés pour accueillir les personnes âgées qui ont des problèmes de mobilité. Il s agit souvent de logements situés dans les étages dans des immeubles sans ascenseur. Les sanitaires sont, la plupart du temps équipés de baignoires plutôt que de douches, mieux adaptées aux personnes âgées. On constate sur Beaune la présence de plusieurs produits issus de la défiscalisation. Ces biens, souvent vendus plus chers que leur valeur réelle à des investisseurs extérieurs à la région, restent URBANIS Octobre

63 vacants du fait de loyers trop élevés. Les investisseurs ne rentabilisent donc pas leur achat et ces logements locatifs ne répondent pas à la demande locale. Comme cela a été évoqué dans le paragraphe précédent, les ménages qui accèdent à la propriété recherchent généralement un bien dans les communes proches de Beaune où les prix de l immobilier sont élevés. Or, de nombreux ménages primo-accédant sur le territoire ont des revenus plutôt modestes. Ces constats mettent en évidence une certaine inadéquation entre l offre (chère) et la demande (ménages aux ressources modestes) Le marché locatif privé Le marché locatif sur la Communauté d Agglomération est beaucoup moins développé que le marché de l accession à la propriété. Un marché locatif marqué par une diminution de la rotation et la présence de certains produits peu adaptés à la demande locale Si la crise a eu un impact sur le nombre de biens mis en vente (qui a diminué pendant cette période pour les raisons évoquées précédemment), elle a également eu des conséquences sur le marché locatif, et notamment sur la rotation au sein de ce parc qui a tendance à ralentir. En effet, les ménages qui se logeaient provisoirement dans le parc locatif avec pour projet d accéder à la propriété, préfèrent attendre du fait de la conjoncture économique (crainte de perdre leur emploi notamment). Sur certains territoires, le marché local a été fortement déstabilisé par l émergence des produits issus de la défiscalisation et notamment le Robien. Ces produits ont souvent été vendus à des investisseurs ne connaissant pas le marché local à des prix supérieurs à la valeur réelle du logement. Les investisseurs pour rentabiliser leur achat, sont forcés de le louer à des loyers souvent surestimés compte-tenu de la qualité du bien proposé ou de sa situation. Ce phénomène est présent sur la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud où ce type de bien s est développé en particulier au sein de la ville de Beaune et de sa première couronne. Bon nombre de ces logements sont aujourd hui vacants car pas adaptés à la demande des ménages (loyers trop élevés, logements de mauvaise qualité, mal situés ). Une évolution des loyers différente selon le type de biens Territoire / Type de bien Studio et appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Global Beaune 10,1 /m² 9,4 /m² 7,4 /m² 7,6 /m² 6,6 /m² 8,2 /m² CA Beaune Côte et Sud 10,1 /m² 9,2 /m² 6,9 /m² 7,2 /m² 6,6 /m² 7,5 /m² CA Grand Dijon 14,2 /m² 10,1 /m² 8,2 /m² 7,4 /m² 7,2 /m² 10,4 /m² CA Grand Chalon 9,1 /m² 8,7 /m² 8,1 /m² 7,0 /m² 5,7 /m² 7,4 /m² Les loyers en 2009 sur la CABCS et les territoires de référence selon le type de bien Source : URBANIS Octobre

64 Le tableau ci-dessus donne les niveaux de loyer issus de l outil CLAMEUR, renseigné par de nombreux acteurs du logement dont l ANAH, en fonction de la taille du logement et de sa localisation. On constate que le niveau des loyers sur la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud est élevé. Il est supérieur à celui observé sur la Communauté d Agglomération du Grand Chalon mais inférieur à celui du Grand Dijon. Avec la crise, les professionnels de l immobilier constatent une certaine stabilisation des loyers voire une baisse sur certains types de biens, alors que globalement en 2009, les loyers ont augmenté de 1,9% à l échelle nationale. Sur le territoire communautaire, les loyers des logements de 1 et 3 pièces sont en nette baisse avec respectivement -1,2% et -3,9% en 2009 par rapport à l année précédente. A Beaune, cette tendance est également observée pour les logements de 5 pièces et plus avec des loyers en baisse de - 4,1% par rapport à Inversement, les logements de 2 pièces voient leur loyer augmenter (+ 5,7% en 2009 sur l ensemble du territoire et +8% à Beaune). Globalement sur la CABCS, les loyers ont varié de +1,1%, bien au-delà de la référence fixée par l INSEE au second trimestre 2010 à 0,57%. Si l on compare avec les territoires de référence, on note que sur le Grand Dijon cette variation est de -2% (soit bien inférieure), alors que sur le Grand Chalon elle est largement supérieure (+6,4%). Lors des entretiens réalisés auprès des professionnels de l immobilier et des acteurs sociaux du territoire tels que le CCAS de la ville de Beaune, il a été évoqué la difficulté pour les ménages les plus modestes à trouver un logement. L accès au parc social public leur est parfois refusé. Le parc locatif privé joue alors le rôle de parc social de fait. Or, l évolution positive des loyers sur le territoire, au-delà de la référence fixée par l INSEE, laisse présager des difficultés croissantes pour l accès au logement de ces ménages dans les années à venir. Une offre locative concentrée sur Beaune et quelques communes La grande majorité des locations se concentrent sur la ville de Beaune (68 annonces sur 88 soit 77%) et, dans une moindre mesure, sur les communes de Meursault, Chagny, Nolay, Bligny-lès-Beaune et Sainte-Marie-la-Blanche. Sur le reste du territoire, le locatif reste limité et se résume bien souvent à quelques logements communaux. L offre locative est principalement tournée vers des logements de 2 et 3 pièces (67% des annonces recensés sur le marché locatif), alors que les petits (1 pièce) et grands logements (4 pièces et plus) sont assez peu représentés. De plus, la baisse des loyers sur les grands logements qui a été observée dans le paragraphe précédent est sans doute une conséquence de la crise. En effet, on trouve de moins en moins de ménages en mesure de louer ce type de logements (plus grands et donc plus chers). URBANIS Octobre

65 Afin de mieux comprendre le marché locatif sur le territoire, il convient de s intéresser de plus près au prix pratiqués en fonction de la taille des logements : Coût moyen en /m² Intervalle de coût en /m² Appartements Maisons Appartements Maisons 1 pièce 12,5 6,25 15,9 2 pièces 11,2 6,8 16,4 3 pièces 9,3 8,9 6,6-10,7 8 9,5 4 pièces 8,9 8,4 8,2 10,6 6,9 9,2 5 pièces et plus 8,7 8,3 8,1 9,4 7,2 9,6 Les loyers par typologie et type de bien (appartement ou maison) Source : Seloger.com - Traitement URBANIS. Les données ci-contre représentent les coûts moyens ainsi que les loyers les plus bas et les plus hauts recensés dans les offres étudiées. De manière générale, l offre locative est relativement réduite par rapport au nombre de logements proposés à la vente. Les logements de 2 et 3 pièces proposés à la location sont majoritairement des appartements (seules 3 maisons de ce type ont recensées dans les annonces immobilières). La répartition entre maisons et appartements est plus équilibrée pour les logements de 4 pièces et plus avec près de 45% de maisons. Au sein même de la ville de Beaune, on constate des différences de loyer d un quartier à l autre : Intervalle de prix des loyers (charges comprises par mois) Coût moyen d un loyer en /m² (charges comprises) Quartier de la gare ,51 /m² Quartier Saint Jacques ,72 /m² Quartier Porte de Beaune ,69 /m² Quartier du centre-ville ,09 /m² Quartier Saint-Nicolas ,49 /m² Quartier Blanches Fleurs ,98 /m² Quartier les Rôles - Saint Martin 557 9,28 /m² Loyers pratiqués dans les différents quartiers de Beaune Source : Seloger.com Les quartiers au sein desquels les loyers au m² sont les plus élevés sont ceux de Saint Jacques et de la gare, avec respectivement 12,72 /m² et 11,51 /m². Il convient de préciser que ces indicateurs ne tiennent pas compte de la taille des logements (le prix au m² est souvent plus élevé sur des petites surfaces que sur des grandes surfaces) ni de l état des logements. Ils doivent donc être utilisés avec précaution. URBANIS Octobre

66 On constate un écart très important dans le centre-ville entre le loyer le plus bas recensé dans les annonces (un appartement d une pièce à 270 /mois charges comprises) et le loyer le plus élevé (un appartement de 6 pièces à /mois). Si l on tient compte de la taille des logements, des différences importantes apparaissent entre les quartiers. Ainsi, un T2 (2 pièces) dans le quartier de la gare est loué autour de 450 /mois alors qu en centre-ville, le moyen pour le même type de bien avoisine les 600 /mois. De la même manière, un T4 (4 pièces) est loué 700 /mois dans le quartier de la gare alors qu une maison du même type en centreville se loue /mois. La demande locative La demande locative est principalement tournée vers le logement individuel neuf de type T2 ou T3, disposant d un jardin et situé à proximité des commerces, des services et/ou du lieu de travail. Or, l offre locative sur le territoire concerne davantage des appartements. Malgré des différences selon les communes, les niveaux de loyers restent élevés, en particulier pour les jeunes qui cherchent à quitter le domicile familial mais qui ont souvent peu de ressources. La demande locative émane de différents publics : des étudiants à Beaune, des retraités dans les centres bourgs des principales communes (Beaune, Chagny, Nolay, Meursault) mais également des salariés aux revenus peu élevés sur l ensemble du territoire. Globalement, l offre locative sur le territoire communautaire n est pas complètement adaptée à la demande. C est notamment le cas des ménages modestes qui sont souvent forcés de se loger à Beaune, faute d offre adaptée sur le reste du territoire. > Conclusion Le marché immobilier sur la Communauté d Agglomération est difficilement accessible pour une certaine partie de la population du fait de prix élevés, en particulier autour de Beaune. Sur le secteur de Chagny, les prix sont moins élevés mais l activité immobilière y est moins développée. L offre locative est, pour sa part, concentrée essentiellement sur Beaune et les principaux centres bourgs. Les loyers, sur la Ville Centre sont élevés ce qui soulève un questionnement important quant à l accès au logement des populations les plus modestes qui ne sont pas toujours admises dans le parc social public. De plus, cette offre est assez peu diversifiée avec une grande majorité d appartements de type 2 ou 3. URBANIS Octobre

67 5 -- Un po ttentti iell de développemen tt enco rre conséquen tt malgrré l une ffo rrtte accélé rratti ion de la l constt rructti ion dans les l années 2000 Points clés : Une accélération de la construction neuve concentrée sur Beaune et la Plaine dans la première moitié des années 2000 ; Un rythme de construction qui permet l accueil de quelques ménages par an ; Des besoins en construction neuve qui pourraient être pondérés par la mobilisation du parc vacant existant ; Moins d un tiers du potentiel foncier repéré serait mobilisable à l horizon du PLH; Des densités de l habitat assez faibles sur le territoire Une accélération de la construction neuve marquée dans le début des années 2000 dans certains secteurs du territoire Une première analyse du nombre de logements commencés depuis 2000 met en évidence deux éléments : Le rythme de la construction neuve a très fortement progressé depuis 2002 avec un pic entre 2005 et 2006; La dynamique de construction sur la CABCS a été portée essentiellement par la ville de Beaune et les communes de la Plaine. Nombre de logements commencés CABCS CABCS hors Beaune Beaune Hautes Côtes Côte Côte hors Beaune Plaine Plateau Années Evolution du nombre de logements commencés entre 2000 et 2008 (en moyenne triennale glissante) 26 Source : SITADEL Les données sur le nombre de logements commencés ne permettent pas de savoir si les logements ont été terminés ou non. Ainsi, afin d atténuer les évolutions d une année à l autre, les chiffres par année ont été réévalués en réalisant une moyenne triennale glissante. Il s agit, pour une année n, d une moyenne entre le nombre de logements commencés durant l année n-1, durant l année n et durant l année n+1. URBANIS Octobre

68 L indice de la construction neuve (nombre de logements construits pour 1000 habitants) a très fortement augmenté à l échelle de la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud entre les périodes et Sur la période , cet indice était de 2,82. Il est passé à 5,33 sur la période Cependant, cette évolution marquée reste inférieure à celle constatée à l échelle nationale (entre 6 et 7 logements construits pour 1000 habitants). Une analyse plus locale fait ressortir deux spécificités du territoire : Un rythme de construction depuis 1999 qui est au niveau de la moyenne départementale de Côte d Or (5,34) ; La présence de communes dans la Plaine où les rythmes de construction sont élevés pour des territoires ruraux, avec un indice de 6,99 au niveau de la moyenne nationale. Le rythme de construction est en hausse sur la période sur l ensemble des entités géographiques définies pour l étude à l exception des communes du Plateau. Le secteur des Hautes Côtes est celui qui a connu la plus faible progression entre les deux périodes. Le rythme de construction annuelle y est passé de 3,37 logements pour 1000 habitants entre 1990 et 1999 à 4,58 entre 1999 et Indice de construction annuelle pour 1000 habitants Indice sur la période Indice sur la période Evolution de l indice de construction annuelle pour 1000 habitants Source : Sitadel 2007 La CABCS est donc marquée par une activité de la construction qui a connu une hausse assez remarquable au regard de l environnement dans lequel elle s inscrit. Il convient de noter que 70% des logements commencés entre 1999 et 2006 sont des logements individuels et plus de la moitié sont destinés à une occupation personnelle (propriétaires occupants) par rapport à ceux destinés à la vente ou à la location. URBANIS Octobre

69 Indice de construction par commune sur les périodes et Source : Sitadel Traitement Urbanis Comme le confirment les cartes ci-dessus, les communes de la Plaine portent l effort de construction sur le territoire communautaire (en particulier les communes de Combertault et Merceuil). Cette dynamique, entrevue sur la période , se confirme sur la période D autres communes plus dispersées sur le territoire connaissent également des indices de construction élevés (Bouze-lès- Beaune et la Rochepot notamment). Ces cartographies traduisent un phénomène d étalement urbain dans les communes de la proche périphérie de Beaune (Vignoles, Combertault, Bouze-lès-Beaune ). Dans le cadre d une étude PLH, il est indispensable de vérifier que l effort de construction observé sur le territoire a été suffisant pour répondre aux besoins internes de ce même territoire Un effort de construction qui a permis de compenser les besoins internes du territoire La construction neuve sur un territoire n a pas nécessairement d impact immédiat sur la croissance démographique. Elle n indique pas non plus que le territoire en question est en mesure d accueillir de nouveaux habitants. Ce décalage est traduit dans la notion de point mort, qui permet de définir le nombre de logements à construire afin de conserver un équilibre démographique, en tenant compte des effets du desserrement des ménages, et des mouvements internes au parc de logement (renouvellement du parc, augmentation ou diminution du nombre de logements inoccupés ). Plus précisément, le point mort est constitué de l addition de trois postes, qui constituent les besoins endogènes : le desserrement des ménages (diminution du taux d occupation des logements) ; le renouvellement du parc (phénomènes de disparition de logements ou au contraire de création de logements en dehors de la construction neuve : division de grands logements, transformation d usage ) ; la variation du nombre de résidences secondaires et de logements vacants. URBANIS Octobre

70 Avant d obtenir un effet démographique positif, c est-à-dire permettre l accueil de nouveaux ménages, la construction neuve doit compenser ces besoins endogènes. Quand la construction neuve est supérieure au niveau du point mort, le territoire est en mesure d accueillir de nouveaux habitants. A l inverse, un niveau de construction inférieur au point mort traduit une baisse de la capacité d hébergement du territoire. Il en découle une baisse de sa population. *en nombre de logements annuels ** nombre de nouveaux ménages pouvant théoriquement être accueillis sur le territoire chaque année Renouvellement du parc* Variation du nombre de résidences secondaires et de logements vacants* Besoins issus du desserrement des ménages* Taille moyenne des ménages en fin de période Taux d évolution annuelle de la taille moyenne des ménages ,43 2,28-0,94% -0,92% Point mort* Construction neuve* Effet démographique** Population des ménages en fin de période Evolution de la population sur la période Taux d évolution annuelle de la population ,36% + 0,06% Le point mort et ses composantes sur la CABCS sur les périodes et Source : INSEE RGP 2006 Entre 1990 et 1999, le point mort sur la Communauté d Agglomération était de 128 logements par an. Cela signifie que pour satisfaire les besoins internes du territoire, 128 nouveaux logements devaient être construits chaque année. Or, la construction neuve sur cette période s élevait à 208 logements par an. Elle était donc supérieure aux besoins théoriques du territoire, ce qui potentiellement permettait d accueillir une centaine de ménages supplémentaires par an (ménages venant d un autre territoire que la CABCS). URBANIS Octobre

71 Depuis 1999, les besoins issus du desserrement des ménages ont augmenté par rapport à la période La diminution du nombre d occupants par logement a entrainé des besoins accrus en logements pour permettre le maintien de la population sur le territoire. Entre 1999 et 2006, le point mort s élevait à 259 logements par an. Le volume important de nouvelles constructions (273 par an) réalisées sur le territoire pendant cette même période a servi en grande majorité à compenser les besoins endogènes en logements. La construction neuve ayant été plus importante que les besoins internes, elle a permis à la Communauté d Agglomération d accueillir potentiellement une dizaine de ménages supplémentaires par an (14 exactement). Le lien entre la construction neuve et les besoins endogènes du territoire Schéma de principe - URBANIS Le rythme de construction observé sur la CABCS a permis d accompagner le développement démographique du territoire et l évolution du mode de vie des ménages. La construction neuve a permis de compenser les besoins endogènes (issus du desserrement des ménages, du renouvellement du parc de logement et de la variation des résidences secondaires et des logements vacants). Elle a même été légèrement supérieure à ces besoins ce qui potentiellement, a permis au territoire d accueillir de nouveaux ménages. Pour les années à venir, l évolution du point mort dépendra en grande partie de l importance de la mobilisation du parc vacant (et notamment du parc ancien vacant). Si une dynamique de réhabilitation et de remise sur le marché de logements aujourd hui inoccupés se met en place, il est probable que le point mort diminue ou se stabilise. En revanche, si ces logements restent vacants, le point mort pourrait augmenter et les besoins en construction neuve également. Les besoins en logements à l horizon du PLH seront définis lors de l élaboration des orientations stratégiques et des scénarios d évolution du territoire (phase 2). Néanmoins, à l étape du diagnostic, il est nécessaire d évaluer les capacités de développement du territoire par un travail d identification des potentialités foncières à l horizon du PLH et du nombre de logements potentiellement constructibles qui en découlent. URBANIS Octobre

72 5.3 - Un potentiel de développement de l habitat qui peut paraître insuffisant à l horizon du PLH au regard du type d urbanisation pratiqué sur le territoire Avant de déterminer les choix de développement d un territoire, il est nécessaire d identifier les marges de manœuvre dont il dispose. C est dans cette optique qu a été réalisé un travail de relevé permettant d objectiver et de localiser les potentialités foncières mobilisables à l horizon du PLH et d en déduire un nombre de logements constructibles à cette échéance. Avant d aborder l analyse, il est indispensable de préciser que les chiffres présentés ci-dessous correspondent à un état des lieux du foncier potentiellement constructible dans les 6 années à venir. Il ne s agit en aucun cas d un objectif d urbanisation. Les choix stratégiques pour le développement de l habitat seront abordés dans la phase suivante en concertation avec les élus du territoire. Le repérage du foncier potentiellement mobilisable La méthode adoptée La réalisation de ce travail s est appuyée sur un échange avec les élus des différentes communes du territoire. Elle s est organisée comme suit : Un premier repérage a eu lieu en amont de chaque entretien communal sur la base du zonage défini dans le document d urbanisme existant (lorsque la commune en était dotée) ainsi que sur une analyse des parcelles par vue aérienne (pour identifier les dents creuses notamment). Cette première étape a permis de déterminer les parcelles potentiellement mobilisables selon les critères exposés précédemment afin de les soumettre aux communes. La deuxième étape a donc été l occasion d échanger avec les élus de chaque commune sur le prérepérage réalisé, de le corriger si nécessaire, de l affiner et d associer à chaque parcelle repérée une échéance de mobilisation (court : 6 ans, moyen : de 6 à 10 ans ou long terme : plus de 10 ans). Sur la base de ce travail, une représentation cartographique du potentiel foncier repéré a été réalisée. Elle sera soumise aux élus pour validation. Les parcelles repérées pourront évoluer à la suite de cette dernière étape selon les remarques des élus. Ces modifications seront intégrées à un document annexe au diagnostic. L ensemble de la démarche est détaillé dans le schéma ci-dessous : Schéma de principe URBANIS URBANIS Octobre

73 Sur la base des densités observées sur les parcelles voisines de celles repérées, le potentiel foncier a pu être converti en potentiel logement. Encore une fois, celui-ci ne correspond pas nécessairement au développement souhaitable pour le territoire mais servira de point de départ aux débats qui auront lieu dans la suite de l étude. Un potentiel foncier repéré éclaté sur de nombreuses petites parcelles Les parcelles potentiellement mobilisables à court (moins de 6 ans), moyen (de 6 à 10 ans) et long terme (plus de 10 ans) sur l ensemble de la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud sont principalement de petites parcelles. En effet, sur 478 parcelles repérées, seulement 94 d entre elles (20 %) ont une superficie supérieure à un hectare. Quelques-unes de ces parcelles présentent cependant des surfaces relativement importantes (une parcelle de 9 ha dans la commune de Montagnylès-Beaune, une de 12 ha à Nolay et une de 30 ha à Beaune). Parmi l ensemble des parcelles repérées, la densité évaluée par rapport aux parcelles voisines est importante dans certaines communes. Théoriquement, les parcelles qui, potentiellement (par rapport à la densité des parcelles voisines), pourraient accueillir le plus grand nombre de logements se trouvent sur les communes de Nolay (26 logements à l hectare sur certaines parcelles), Meloisey (20 logements à l hectare), Beaune (25 logements à l hectare) et Meursault (30 logements à l hectare). Ce constat est basé sur l hypothèse que les futurs logements construits le seront en respectant les densités environnantes. Les orientations qui seront définies en phase 2 pourront cependant émettre des hypothèses différentes. Le potentiel foncier total repéré sur le territoire représente 380 hectares. Cela prend en compte le potentiel foncier repéré à court, moyen et long terme. Parmi ces 380 hectares, 118 (32%) seraient potentiellement mobilisables à l horizon du PLH, soit pour les 6 années à venir. Globalement, d importantes ressources foncières ont été repérées sur la CABCS pour le développement de l habitat mais la majorité (42%) ne serait mobilisable qu à long terme (plus de 10 ans). Une répartition inégale du potentiel foncier > Quatorze communes sans potentiel foncier mobilisable à l horizon du PLH A court terme, soit à l horizon du PLH, quatorze communes n auraient pas de potentiel foncier mobilisable (voir carte ci-dessous). 9 d entres elles sont des communes de la Côte, 2 sont situées sur les Hautes Côtes et 3 appartiennent à la Plaine. Plusieurs raisons peuvent expliquer cette indisponibilité du foncier : des choix politiques ; des contraintes à l urbanisation (rétention foncière, documents d urbanisme) ; des contraintes naturelles ou patrimoniales comme avec la présence des vignes, limitant fortement l ouverture de nouvelles zones constructibles. URBANIS Octobre

74 Le potentiel foncier mobilisable à l horizon du PLH repéré sur les communes de la CABCS Source ; entretiens communaux Avril 2010 > Un potentiel localisé essentiellement sur Beaune et les communes de sa proche périphérie 87 hectares sur les 118 potentiellement mobilisables à court terme se situent sur les communes de Beaune, Vignoles, Bligny-lès-Beaune, Bouze-lès-Beaune, Levernois, Meursanges, Nantoux et Sainte- Marie-la-Blanche. La Ville de Beaune occupe une place centrale dans les dynamiques de développement de l offre en logement sur le territoire communautaire. Elle compte à elle seule 53% du potentiel foncier mobilisable identifié à l horizon du PLH (soit 63 hectares). Attention : les cartes traduisent les potentialités foncières repérées avec les élus pour le développement de l habitat. Ces potentiels ne constituent pas des objectifs à atteindre. Le potentiel immobilier théorique issu du potentiel foncier repéré Le lien entre la densité évaluée et la superficie des parcelles repérées Le relevé foncier a permis de déterminer un potentiel de logements constructibles à l horizon du PLH. Pour ce faire, il a été déterminé combien de constructions pourraient prendre place sur chaque parcelle mobilisable au regard des densités de logements sur les parcelles voisines. De cette manière, il est possible d estimer un potentiel immobilier tenant compte des formes urbaines déjà établies. URBANIS Octobre

75 Sur la base de cette hypothèse, logements pourraient être construits à l horizon du PLH sur les 118 hectares potentiellement mobilisables. Pour atteindre ce potentiel, le rythme de construction devrait atteindre 251 logements par an sur toute la durée du PLH (6 ans). Comme pour le potentiel foncier mobilisable, le potentiel immobilier se concentre principalement sur quelques communes. Le potentiel immobilier constructible à l horizon du PLH sur les communes de la CABCS Source ; entretiens communaux Avril 2010 La densité relevée autour des parcelles repérées joue un rôle important puisque plus elle est élevée, plus le nombre théorique de logements constructibles est important, et inversement. Ainsi, pour deux parcelles repérées de même superficie, le nombre de logements potentiellement constructibles peut varier de façon conséquente. Le croisement des données liées à la densité existante et à la superficie relevée a donc une importance majeure dans la détermination du potentiel immobilier (ou potentiel logements). L extension du parc de logement sur la base du potentiel immobilier calculé En se basant sur le potentiel immobilier théorique calculé, il est intéressant d analyser la façon dont le parc de logement de chaque commune évoluerait si ce potentiel était réalisé. On peut donc calculer un indice d extension du parc (ou un coefficient multiplicateur du parc de logement) qui va mesurer l importance de l évolution du parc de logements par rapport au parc existant (voir carte ci-dessous). URBANIS Octobre

76 L évolution du parc de logement des communes de la CABCS sur la base du potentiel immobilier calculé Source ; entretiens communaux Avril 2010 Sur la CABCS, le coefficient multiplicateur théorique du parc de logement à l horizon du PLH est de 1,06. Si le potentiel immobilier calculé se réalisait, les communes situées dans la périphérie de Beaune (Vignoles, Bouze-les-Beaune, Mavilly-Mandelot) sont celles qui connaîtraient la plus forte évolution relative de leur parc de logements (coefficient multiplicateur élevé). Toujours sur ces hypothèses, le nombre de logements sur la commune de Bouzes-lès-Beaune pourrait augmenter de près de 41% en 6 ans (+24% sur la commune de Mavilly-Mandelot). Parmi ces communes, certaines ont déjà connu un développement important ces dernières années. La deuxième phase de l étude du PLH permettra notamment, en tenant compte de l évolution passée et des orientations retenues pour le futur, de nuancer et contenir le potentiel de développement de certaines communes. Le résumé du potentiel foncier repéré et du potentiel immobilier évalué De nombreux élus ont repéré sur le territoire de leur commune un potentiel foncier mobilisable à moyen (entre 6 et 10 ans) ou long terme (plus de 10 ans). Proportionnellement, environ un tiers du potentiel foncier repéré serait mobilisable à l horizon du PLH. Voici un tableau résumant le potentiel foncier repéré (à court, moyen et long terme), le potentiel immobilier correspondant et les densités d usage observées autour des parcelles repérées : URBANIS Octobre

77 Potentiel foncier repéré (en hectares) Part du potentiel foncier par rapport au total repéré Potentiel immobilier correspondant Densité d usage Court terme % ,8 Moyen terme % 994 9,6 Long terme % ,4 Total % ,9 Le potentiel foncier repéré, le potentiel immobilier correspondant et la densité d usage évaluée Source ; entretiens communaux Avril 2010 Traitement Urbanis Ce travail a permis d identifier les potentialités de développement du territoire. Si l on se base sur un scénario d évolution au fil de l eau (poursuite des tendances passées), le potentiel foncier repéré pourrait bien s avérer insuffisant, surtout si les principes de construction n évoluent pas (densités faibles). En effet, avec un potentiel immobilier théorique évalué à 251 logements par an, les besoins du territoire (259 logements par an, donnée établie grâce au calcul du point mort) pourraient ne pas être satisfaits. Plusieurs solutions pourront cependant être envisagées pour répondre aux besoins du territoire : augmenter la densité bâtie sur les communes ; ouvrir davantage de foncier à l urbanisation ; mobiliser le parc vacant du territoire. Ces pistes de réflexion ainsi que les scénarios d évolution du territoire et les besoins futurs en logements seront approfondis dans la suite de l étude. La problématique évoquée ci-dessus devra faire l objet de choix de la part des élus afin que le territoire puisse répondre, dans les six années à venir aux besoins internes engendrés par le desserrement des ménages, le renouvellement du parc de logement et la variation des résidences secondaires et des logements vacants. Un territoire marqué par la faible densité de l habitat Afin d optimiser ces choix de développement, trois idées clés doivent être prises en compte : > Les formes de développement potentiel identifiées varient fortement selon les communes du territoire. > Les densités évaluées à «droit d urbanisme constant» restent faibles (en moyenne à peine plus élevée que 10 logements à l hectare à l échelle de la Communauté d Agglomération). URBANIS Octobre

78 Les différents types de densité ainsi que les formes urbaines correspondantes Schéma de principe Urbanis > Le potentiel de construction déterminé pour les six années semble insuffisant au regard des besoins récents sur le territoire. Celui-ci a été réalisé sur la base de densités prévisionnelles assez faibles. Ces potentialités peuvent donc être encore largement optimisées afin d éviter le développement d un habitat fortement consommateur de foncier mais également afin de pouvoir augmenter le potentiel immobilier constructible à l horizon du PLH et ainsi répondre aux besoins du territoire. Une majorité de communes sont dotées d un document d urbanisme Les axes de développement du territoire dépendent des politiques locales mais sont avant tout soumis aux documents d urbanisme en vigueur. Sur le territoire communautaire, les communes sont très différemment dotées en matière de documents réglementaires. Le degré de maturation de ces documents est variable et témoigne de volontés diverses en matière d encadrement communal. Le tableau ci-dessous indique le document d urbanisme en vigueur sur chaque commune de la Communauté d Agglomération. Certaines d entre elles définissent actuellement leur stratégie. Il s agit donc d un état des lieux amené à évoluer prochainement. URBANIS Octobre

79 Communes Documents d'urbanisme Communes Documents d urbanisme Aloxe-Corton Règlement National d Urbanisme Marigny-lès-Reullée Carte Communale en cours Aubigny-la-Ronce Etude intercommunale en cours Mavilly-Mandelot Règlement National d Urbanisme Auxey-Duresses Règlement National d Urbanisme Meloisey PLU en cours Baubigny PLU en cours de révision Merceuil Carte communale Beaune PLU Meursanges Bligny-lès-Beaune POS (PLU en cours d élaboration) Meursault Bouilland Carte Communale Molinot Règlement National d Urbanisme POS (PLU en cours d élaboration) Règlement National d Urbanisme Bouze-lès-Beaune PLU Montagny-lès-Beaune PLU en cours d élaboration Chagny PLU Monthelie Chassagne-Montrachet Règlement National d Urbanisme Nantoux Règlement National d Urbanisme Carte Communale en cours d élaboration Chaudenay PLU Nolay PLU en cours de révision Chevigny-en-Valière Règlement National d Urbanisme Paris-l'Hôpital Chorey-les-Beaune PLU (modification en cours) Pernand-Vergelesses Carte Communale en cours d élaboration Règlement National d Urbanisme Combertault PLU en cours d élaboration Pommard Carte Communale Corberon Carte Communale en cours d élaboration Puligny-Montrachet Corcelles-les-Arts PLU en cours d élaboration Ruffey-lès-Beaune POS Corgengoux Carte Communale Saint-Aubin Cormot-le-Grand Règlement National d Urbanisme Sainte-Marie-la-Blanche Corpeau PLU Saint-Romain Règlement National d Urbanisme Règlement National d Urbanisme Carte Communale en cours d élaboration Règlement National d Urbanisme Dezize-lès-Maranges Règlement National d Urbanisme Santenay PLU (révision en cours) Ébaty PLU en cours d élaboration Santosse Échevronne Règlement National d Urbanisme Savigny-lès-Beaune PLU Ivry-en-Montagne Etude intercommunale en cours Tailly PLU Jours-en-Vaux Règlement National d Urbanisme Thury La Rochepot Carte Communale non approuvée Vauchignon Ladoix-Serrigny PLU Vignoles PLU Levernois PLU Volnay Règlement National d Urbanisme Règlement National d Urbanisme Règlement National d Urbanisme Règlement National d Urbanisme Les documents d urbanisme en vigueur dans les communes de la CABCS Source : CABCS, 2010 Globalement, le territoire communautaire est relativement bien pourvu en documents d urbanisme : 61% des communes en sont dotées ou sont actuellement en phase d élaboration d un document. Sur les autres communes, le Règlement National d Urbanisme s applique, comme à Paris-l Hôpital ou Ivryen-Montagne qui a lancé une étude intercommunale afin de mettre en œuvre un document d urbanisme avec les communes de Molinot, Jours-en-Vaux et Aubigny-le-Ronce. URBANIS Octobre

80 Parmi les communes de la CABCS : 39% sont dotées d un Plan Local d Urbanisme (PLU) ; 17 % ont une Carte Communale ; 2% ont un Plan d Occupation des Sols ; 4% ont lancé une étude intercommunale dans le but mettre œuvre un document d urbanisme; La Ville Centre possède quant à elle un PLU. La nécessaire cohérence des démarches PLH et de planification urbaine Le PLH est un document cadre qui devra être compatible avec les orientations du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) dont l élaboration débute actuellement. Ces deux documents fixeront les objectifs de la politique de l habitat à des échelles d interventions différentes : le SCOT en cours d élaboration à l échelle du Pays Beaunois (Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud et Communauté de Communes du Pays de Nuits-Saint-Georges) sera mis en place pour une durée de 10 ans alors que le PLH intervient à l échelle de l intercommunalité et pour une durée de 6 ans. L élaboration du SCOT, qui s achèvera après la réalisation du PLH, intègrera les orientations et les objectifs de ce document. Une fois validé, le PLH fera également l objet d un travail de mis en articulation avec les documents d urbanisme locaux. La loi n du 13 août relative aux libertés et aux responsabilités locales impose la mise en cohérence des PLU, Cartes Communales ou Plans d Occupation des Sols avec la politique définie dans le cadre du PLH dans un délai d un an après approbation du PLH. L articulation entre ces différents documents de planification et / ou d urbanisme s organise de la manière suivante : URBANIS Octobre

81 > Conclusion Le rythme de construction entre 1999 et 2006 est élevé sur le territoire, avec un pic en A l exception de la zone de la Plaine, il est inférieur à celui observé à l échelle nationale, mais supérieur aux références départementales. Il a presque doublé dans les années 2000 par rapport à la décennie précédente. Cela représente un effort réel de construction, notamment dans les petites communes. La dynamique de la construction neuve est essentiellement portée par la ville de Beaune et les communes situées dans sa périphérie. Ce rythme de construction élevé a permis de compenser les besoins internes au territoire dus au desserrement des ménages, au renouvellement du parc de logements et à la variation des résidences secondaires et des logements vacants. Il a également permis l accueil de quelques nouveaux ménages par an. Le recensement des potentialités foncières et immobilières, qui s appuie sur un travail de terrain auprès des communes, a permis d identifier un potentiel de construction de logements insuffisant à l horizon du PLH (sur la base des densités observées localement) pour compenser les besoins endogènes. Ce potentiel se concentre principalement sur 8 communes dont Beaune. Les densités évaluées à droit constant 27, de l ordre de 11 logements par hectare, restent faibles avec des consommations foncières parfois importantes. Les orientations qui seront prises pour orienter les choix de développement seront déterminantes pour l équilibre et le bon fonctionnement du territoire. Elles devront permettre d assurer la réponse à l ensemble des besoins en logement, y compris les plus spécifiques. 27 C est-à-dire en appliquant les densités existantes, telles qu elles s appliquent dans les documents d urbanisme actuels et les pratiques observées. URBANIS Octobre

82 6 -- Les populatti ions p rrésenttan tt des besoins en logementt l ett en hébe rrgemen tt spéciffi iques Après avoir caractérisé le parc de logements et les principales dynamiques qui l affectent, il convient de s intéresser à l offre en logements et en hébergement à destination des populations les plus fragiles. Ce travail permettra de pointer les difficultés auxquelles ces personnes font face. Surtout, il permettra de mieux qualifier leurs besoins spécifiques en logement et les intégrer dans les orientations et la programmation du PLH. Les populations présentant des besoins spécifiques (ménages défavorisés, personnes âgées et / ou handicapées, jeunes, gens du voyage ) apparaissent peu statistiquement mais les échanges qui ont eu lieu avec les partenaires et les personnes ressources en matière d habitat sur le territoire ont permis de mettre en évidence certaines fragilités. Points clés : Une précarité diffuse mais présente notamment dans le parc privé ; Un taux d équipement satisfaisant en structures d accueil pour les personnes âgées ; Un nombre limité de structures d accueil à destination des personnes handicapées, en particulier de structures dites de proximité ; Une offre jugée insuffisante en hébergement temporaire et en hébergement d urgence pour les populations en difficulté ; Des obligations en matière d accueil des gens du voyage partiellement remplies ; Une population captive particulièrement fragilisée : les familles monoparentales ; Des besoins d évolution pour les équipements scolaires et périscolaires. URBANIS Octobre

83 6.1 - Une précarité diffuse mais présente sur le territoire Des revenus au niveau de ceux observés en Côte d Or malgré des disparités locales Les revenus médians par unité de consommation observés sur l aire urbaine de Beaune sont au niveau des revenus médians de la Côte d Or ( ) avec en 2007, mais supérieurs à ceux de la Saône et Loire ( ). De plus, l évolution de ces chiffres est encourageante avec une augmentation progressive depuis Revenus médians (en ) Aire urbaine de Beaune Grand Dijon Grand Chalon Saône-et-Loire Côte d'or Bourgogne France Evolution des revenus médians en euros constants par unité de consommation entre 2002 et 2007 Source: INSEE / DGI Revenus fiscaux des ménages 2007 Malgré un niveau de revenus sur la CABCS équivalent aux revenus des ménages de Côte d Or, certaines communes, en particulier sur le Plateau, sont bien en-dessous de ce seuil de référence. Ainsi, les habitants des communes de Thury et Molinot ont respectivement des revenus médians de et par unité de consommation ce qui indique la présence dans ces communes de ménages modestes, voire très modestes. Un parc privé qui accueille la majorité des ménages à très faibles ressources En 2005, ménages, soit 10% de l ensemble des ménages du territoire, avaient des revenus inférieurs à 30% des plafonds de ressources pour l accès au parc HLM. Il est intéressant de s intéresser au statut d occupation et au type de logement (privé ou public) occupé par ces ménages dits précaires. URBANIS Octobre

84 Statut d occupation des ménages dont les revenus sont inférieurs à 30% des plafonds de ressources pour l accès au parc HLM Source : FILOCOM 2005 Comme on peut le voire sur ce graphique, en dehors de Beaune où ils sont logés (pour la moitié d entre eux) dans le parc social public, les ménages en situation précaire sur la CABCS sont majoritairement propriétaires occupants (à 49% sur le territoire communautaire hors Beaune). Le parc public semble donc jouer son rôle d accueil des ménages à faibles ressources sur la Ville Centre. Sur l ensemble du territoire, seulement 34% des ménages précaires sont locataires du parc HLM. Ils sont 26% à être locataires du parc privé et 35% à être propriétaires du logement qu ils occupent. Les tendances observées sur les départements de Côte d Or et de Saône-et-Loire sont sensiblement les mêmes. Globalement, le parc privé assure la fonction d accueil des populations en difficultés. On y trouve 61% des ménages à très faibles revenus en tant que locataires ou propriétaires occupants Les catégories de populations les plus fragiles et les solutions logement ou hébergement adaptées sur le territoire L offre en logement et en hébergement sur un territoire doit pouvoir répondre à la diversité des besoins rencontrés. L évolution constante des modes de vie ne facilite pas l adaptation du parc de logement à la demande. En effet, des logements qui répondaient à un besoin dans les années 1970, ne répondent plus nécessairement au même besoin aujourd hui. Globalement, au regard de la diversité des conditions de vie des ménages, seule une diversité d offre en produits logements est susceptible de répondre aux besoins. Les différents entretiens menés au cours de cette phase de diagnostic ont permis d identifier les publics les plus fragiles sur le territoire et pour lesquels une solution logement spécifique est nécessaire. Les personnes âgées font notamment partie des populations qui méritent une attention particulière en termes d hébergement ou de logement. En effet, l augmentation de l espérance de vie a entraîné des besoins accrus en soins ou en logements adaptés au vieillissement pour que ces personnes puissent conserver leur autonomie en se maintenant à leur domicile le plus longtemps possible. Lorsque leur indépendance n est plus possible, des solutions alternatives existent. Il convient donc de les relancer et d en faire un état des lieux afin de mettre en évidence les éventuels manques et besoins d évolution. URBANIS Octobre

85 Les personnes âgées Les personnes âgées sont très largement présentes dans le parc de logements privés du territoire. En effet, en 2007, on dénombrait 78% de propriétaires occupants parmi les 75 ans et plus contre seulement 11% dans le parc locatif social public et 8% dans le parc locatif privé. Pour répondre aux besoins en logement ou en hébergement de ces personnes, il existe sur le territoire communautaire deux types de solutions : l accueil en établissement spécialisé ou bien l adaptation du logement. L accueil spécialisé Plusieurs établissements spécialisés dans l accueil de personnes âgées sont présents sur le territoire de la Communauté d Agglomération dans les communes de Nolay, Chagny, Meursault, Pommard, Santenay et Beaune. Ces différents établissements offrent un total de places : Etablissement Type d établis. Lits permanents Accueil de jour Héb. temporaire Capacité totale Centre Hospitalier Philippe Le Bon (Beaune) EHPAD (Alzheimer) 264 Santé et Bien-être (Beaune) EHPAD Les Bruyères (Beaune) Les Primevères (Beaune) Maison de retraite privée Foyer logement Les Ophéliades (Beaune) Maison de retraite privée 80 3 (Alzheimer) 4 87 Les Feuilles d'or (Meursault) Domicile protégé ADMR Marey Monge (Pommard) Maison de retraite privée Appartements protégés (privé) Jeanne-Pierrette Carno (Nolay) EHPAD 89 8 (Alzheimer) - 89 Les Verdaines (Santenay) Les Opalines (Santenay) Maison de retraite privée Maison de retraite privée Chagny Hôpital (Chagny) EHPAD (Alzheimer) 153 Total Les établissements spécialisés pour l accueil des personnes âgées et leur capacité d accueil sur la CABCS Source : Schéma gérontologique du CG 21 URBANIS Octobre

86 Ces structures permettent au territoire de bénéficier d un taux d équipement 28 satisfaisant de 20,7 places pour 100 personnes âgées de 75 ans et plus. Ce chiffre est supérieur au taux d équipement départemental (18,1). Si l on ne considère que les places en hébergement permanent, le taux d équipement reste élevé (19,7). Il devra être maintenu et renforcé dans les années à venir. En effet, selon l étude réalisée dans le cadre du schéma gérontologique du Conseil Général de Côte d Or , les cantons de Beaune Nord et Beaune Sud devaient connaître une évolution importante du nombre de personnes âgées de 60 ans entre 2006 et 2010 (+12,1% pour Beaune Nord et +12,6% pour Beaune Sud). D après les projections de la DRASS, cette hausse devait s accompagner d une augmentation du nombre de personnes dépendantes 29 (GIR 1, 2, 3 et 4). Ces projections estimaient le nombre de personnes dépendantes en 2010 sur les cantons de Beaune Nord et Beaune Sud à 600 personnes (contre 172 en 2003). Les sources statistiques disponibles ne permettent pas encore de vérifier ces projections mais les évolutions observées entre 1999 et 2006 ainsi que les différents témoignages recueillis dans le cadre de l étude vont dans ce sens. Ces besoins croissants en équipements adaptés ont été soulevés lors des entretiens réalisés avec les personnes ressources du territoire qui agissent pour le logement et l hébergement des personnes âgées. Il est notamment apparu un manque évident de structures de type foyer logement (comme celui des Primevères à Beaune) permettant à des personnes autonomes de bénéficier d un logement indépendant tout en profitant d un cadre rassurant (personnel de santé à proximité, animations, restauration ). Cette solution d hébergement offre un bon compromis entre le maintien à domicile et la maison de retraite et est accessible aux personnes âgées qui ont des ressources modestes contrairement à certains établissements privés dont les tarifs sont élevés. Des besoins ont également été identifiés en termes de structures d accueil pour les personnes âgées atteintes de la maladie d Alzheimer, en forte progression ces dernières années. A l heure actuelle, seules quelques places sont proposées dans quelques uns des établissements présents sur le territoire mais il ne s agit la plupart du temps, que d un accueil de jour. Dans le cadre de la restructuration du centre Nicolas Rolin, un projet de création d une structure de ce type est envisagé. La maison de retraite ou l EHPAD (Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) restent des solutions de dernier recours pour les personnes âgées, lorsqu elles ne sont plus autonomes. La plupart du temps, elles souhaitent rester à leur domicile le plus longtemps possible. Il est alors possible d adapter les logements aux difficultés que rencontrent ces personnes mais aussi de les accompagner au quotidien pour un service d aide ou de soins à domicile. L aide à domicile et l adaptation du logement au vieillissement Sur le territoire communautaire, une aide au maintien à domicile est assurée diverses associations et sociétés privées parmi lesquelles : L association ADMR (aide à domicile en milieu rural) basée à Pommard, Nolay et Beaune ; L association ABAPA (Assistance Beaunoise Aux Personnes Agées) ; D autres structures telles que la Mutualité Française de Côte d Or. 28 Nombre de places en établissement spécialisé pour 100 personnes âgées de 75 ans et plus. 29 La dépendance d une personne est évaluée sur une échelle de 1 à 5 ; les personnes de GIR (groupe iso-ressource) 1 ou 2 présentent une dépendance forte et celles de GIR 3 ou 4, une dépendance moyenne. URBANIS Octobre

87 Ces acteurs mènent des actions spécifiques à destination des personnes âgées sur l ensemble de la Communauté d Agglomération. Ces actions consistent notamment à porter des repas au domicile des personnes âgées, lutter contre leur isolement, les aider dans la réalisation des tâches ménagères ou pour leur toilette, leur apporter des soins médicaux à domicile si nécessaire, etc. Ces services bénéficient aussi bien aux personnes âgées des principales communes du territoire qu à celles vivant dans des communes rurales plus isolées sur le Plateau notamment. Le maintien à domicile des personnes âgées a très souvent été évoqué lors des entretiens réalisés auprès des élus des différentes communes. Il s agit d un enjeu fort de ce territoire à dominante rurale. Pour compléter les soins et services apportés par les différentes associations et sociétés privés, certaines personnes engagent des travaux afin d adapter leur domicile à leur perte d autonomie. Les travaux peuvent concerner l installation d un monte-escalier, l installation d une douche à la place d une baignoire, la mise en place d une rampe d accès, l installation de sanitaires au rez-de-chaussée d un logement ). Ces travaux ainsi que les aides à domicile peuvent être financés via l APA (Allocation Personnalisée d Autonomie). Cette aide est destinée aux personnes de plus de 60 ans qui présentent une dépendance mesurée ou forte, quels que soient leurs revenus. Les personnes âgées ne sont pas les seules à avoir des besoins spécifiques sur la CABCS. Les personnes handicapées sont confrontées à des problématiques parfois proches de celles des personnes âgées et dont il faut tenir compte dans la politique locale de l habitat. Les personnes handicapées En complément des aides existantes pour l adaptation des logements (lorsqu il s agit d un handicap physique), la vie quotidienne (aides à domicile) ou la santé (soins à domicile), l association «les Papillons Blancs» est présente sur le territoire communautaire à Savigny-lès Beaune. Elle offre la possibilité à des personnes confrontées à un handicap mental ou moteur de s insérer dans le milieu professionnel mais également de se loger en leur proposant des logements adaptés à leurs difficultés. En effet, pour répondre aux besoins des personnes handicapées travaillant à l ESAT (Etablissement et Service d Aide par le Travail) mais aussi de celles qui profitent du service d activités de jour, l association dispose de plusieurs logements répartis sur la Communauté d Agglomération. Ces logements se présentent sous la forme de foyers d hébergement (chambres individuelles et espaces de vie communs) ou bien de résidences avec des logements autonomes (appartements). L offre est composée de : - un foyer d hébergement offrant 54 places permanentes et une en accueil de jour sur le site du CAT (Centre d Aide par le Travail) à Savigny-lès-Beaune ; - 12 studios situés à Savigny-lès-Beaune ; - 15 studios à Beaune ; - 2 structures collectives permettant l accueil de 9 personnes chacune à Savigny-lès-Beaune ; - 4 villas de 4 places réparties dans d autres communes du territoire communautaire. Au total, ce sont 115 places (en hébergement ou en logement) qui sont proposées sur le territoire pour les personnes handicapées. Pour d autres catégories de population, des besoins spécifiques apparaissent suite à l évolution des modes de vie. C est notamment le cas des familles monoparentales issues des divorces au sein URBANIS Octobre

88 desquelles une personne (le père ou la mère) doit subvenir seule à la vie de sa famille avec les conséquences que cela induit sur le plan financier. Les familles monoparentales En 2006, on recensait familles monoparentales à l échelle de la Communauté d Agglomération. Celles-ci représentaient 7,4 % des ménages du territoire, soit une proportion quasiment identique à celle observée en 1999 (7,3%). Même si ces ménages ont des besoins qu il ne faut pas occulter, il convient de relativiser ce chiffre qui reste inférieure à la proportion des familles de ce type en Côte d Or (12% des ménages). D après les données communiquées par les bailleurs sociaux présents sur le territoire (SCIC Habitat, Orvitis, Villéo et l OPAC de Saône-et-Loire), 20% des demandes pour l accès au parc social public proviennent de familles monoparentales. Ce constat montre la fragilité financière de ces ménages, fragilité qui peut parfois être accentuée par le contexte territorial. C est notamment le cas de la CABCS qui est composée majoritairement de communes rurales et où les emplois, commerces, services et équipements se concentrent principalement sur quelques communes (voir carte ci-dessous). Ce contexte peut entraîner, pour les familles monoparentales, des difficultés liées à la garde des enfants, une certaine dépendance au véhicule individuel et l allongement des temps de trajet domicile-travail en fonction du lieu de résidence. L analyse du marché immobilier local et du parc de logement a fait apparaître une offre locative plus développée sur la Ville Centre mais des loyers élevés. Les familles doivent donc parfois s éloigner de Beaune pour trouver un logement correspondant à leurs ressources. Les besoins en logements de ces familles monoparentales sont donc particulièrement axés sur une offre à loyer modéré proche des services et plus particulièrement de ceux à destination de l enfance et de la petite enfance. Répartition des emplois et des équipements, services et commerces au sein de la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud Source : INSEE RGP 2006 et 2007 URBANIS Octobre

89 La carte ci-dessus illustre la répartition des équipements, services et commerces sur le territoire communautaire. Les communes où se concentrent les emplois sont Beaune (plus de emplois) et Chagny (plus de 400). Les communes de l Ouest (les Hautes Côtes et le Plateau) et de l Est (la Plaine) proposent quant à elles un nombre d emplois plus limité (moins de 100). En ce qui concerne les services et les commerces, ils sont situés principalement sur les communes de Beaune, Chagny, Savigny-lès-Beaune, Ladoix-Serrigny, Meursault et Nolay. Le reste du territoire en est souvent dépourvu. Les jeunes (moins de 30 ans) vivant sur le territoire sont également confrontés à des problématiques bien spécifiques qu il est important d analyser. Les jeunes Même si Beaune ne peut pas être considérée comme une ville étudiante, plusieurs jeunes en formation BTS, en apprentissage, en stage ou débutant leur vie professionnelle ont besoin de se loger sur la Ville Centre. Ils sont souvent confrontés au manque d offre adaptée à leur demande (petits logements de type studios, meublés, loyers modérés). Comme cela a été évoqué dans l analyse du marché immobilier (partie 4), les loyers restent élevés à Beaune et l offre en petit logement (1 pièce) n est pas très développée. Une solution alternative existe à travers le Foyer des Jeunes Travailleurs qui propose 130 lits aux jeunes de 16 à 30 ans engagés dans une formation professionnelle ou dans une démarche d insertion par l emploi. L offre en hébergement est composée de chambres et de studios. Elle permet notamment de loger des saisonniers qui travaillent dans l activité viticole. Le foyer n est jamais pleinement occupé car les jeunes recherchent davantage d indépendance et l offre proposée impose certaines contraintes liées à la vie en collectivité. Une offre en logements indépendants en diffus au sein de la ville gérée par une structure de ce type permettrait de répondre à une demande certaine. D autres publics, plus marginaux, peinent également à trouver une solution d hébergement sur le territoire communautaire. L accueil des populations les plus modestes : le logement temporaire et le logement d urgence Le parc social ne permet pas, à l heure actuelle, d accueillir l ensemble des ménages les plus modestes, soit parce qu ils ne fournissent pas suffisamment de garanties de paiement, soit parce qu ils ne peuvent pas vivre en logement collectif et que le parc social public est essentiellement de ce type. Lorsqu ils ont accès au parc social, les ménages modestes sont parfois confrontés au paiement de charges très élevées, ce qui vient accentuer leur situation financière déjà difficile. La collaboration entre les associations d aide aux personnes démunies, le service social de la ville de Beaune et les travailleurs sociaux du Conseil Général de la Côte d Or, a permis d identifier un public difficilement visible dans les statistiques mais dont la prise en charge représente un véritable enjeu dans la politique locale à mener en matière de logement. Il s agit des personnes en situation de grande précarité, ou traversant une période difficile (séparation, perte d emploi ou de domicile.). Pour répondre à la demande de ce public non seulement en matière de logements mais aussi d accompagnement, il existe aujourd hui une offre spécifique répartie sur le territoire. Elle est composée : - d un Centre d Hébergement et de Réinsertion Sociale de 20 places permettant la prise en charge et l accompagnement de la personne pour une durée de 6 mois reconductibles et géré par l association ASCO ; URBANIS Octobre

90 - un centre Inter Social de 50 places qui permet de trouver une solution logement pour les personnes seules ou les couples sans enfants de la ville de Beaune. L offre proposée par ce service est composée de logements en diffus ; - une Maison Relai qui propose 25 places d hébergement dans des logements diffus également. Il s agit cette fois d une offre ouverte aux ménages avec enfants de tout le territoire. Une autre association l ABHER (Association Beaunoise pour l Hébergement des Errants) propose un hébergement temporaire pour des personnes sans domicile fixe de passage. Un manque est constaté sur le territoire en matière de logement d urgence (suite à une expulsion, un cas de violence conjugale ) et de logement social adapté (logement en diffus pour les personnes ne pouvant pas vivre en logement collectif, logement en milieu rural pour les personnes qui ne s adaptent pas au milieu urbain ). Parmi ces personnes en marge de la société mais qui ont des besoins spécifiques en termes de logement : les gens du voyage. Les gens du voyage Actuellement, le territoire communautaire est pourvu d une aire d accueil de 24 places à Beaune. La commune remplit donc ses obligations en matière d aire d accueil pour les gens du voyage (le schéma d accueil départemental d accueil des gens du voyage qui va être révisé prévoyait entre 20 et 30 places). Cependant, l aire existante est pleine et empêche la venue, même temporaire, de nouveaux gens du voyage. Ce même schéma départemental prévoyait également la création d une aire de grand passage de 50 places sur le bassin d habitat Beaune/Nuits-St-Georges, aire qui n a pas encore été réalisée mais qui fait l objet de discussions avec le territoire nuiton. Pour compléter cette offre sur la CABCS, Chagny devait réaliser au 1 er trimestre 2010 une aire d accueil de 8 places Les principaux facteurs de fragilité sur le territoire Ce travail de diagnostic a permis d identifier trois problématiques majeures pour les populations à besoins spécifiques. Leur prise en compte dans la future politique de l habitat pourrait constituer un levier d action efficace dans le développement d une offre adaptée. > La première problématique identifiée concerne la mobilité et les déplacements. Ils apparaissent comme un facteur important de fragilité sur certaines parties du territoire. Si l axe médian Beaune-Chagny est bien desservi en transports et en voies de communication (ligne TER Dijon-Macon, ligne de bus Transco et le Vingt, axe autoroutier), les franges Est et Ouest du territoire sont plus isolées. En effet, une seule ligne de bus permet d accéder à certaines communes de l Est en transport en commun. Les communes du Plateau à l Ouest ne sont desservies par aucun transport collectif. Dans les communes concernées, les contraintes de mobilité concernent aussi bien les personnes âgées que les jeunes ou les familles monoparentales qui, pour une partie d entre eux, ne bénéficient pas de moyen de transport individuel ce qui rend l accès aux services et à l emploi compliqués. Lors des entretiens avec les élus des communes, il a été évoqué la mise en place par la Communauté d Agglomération d un service de transport à la demande pour permettre aux habitants de certaines communes isolées ne disposant pas de véhicule de pouvoir se déplacer. La faible fréquentation du service a entraîné une diminution du nombre de communes desservies. Suite à ce constat, on peut URBANIS Octobre

91 s interroger sur l adaptation de ce type de transport aux attentes des personnes non motorisées mais aussi sur l information des personnes concernées quant à l existence d un tel service. Enfin, les chiffres montrent une augmentation significative de la dépendance aux véhicules individuels. La hausse du prix des carburants ne fait qu augmenter le budget mensuel des ménages, notamment pour ceux travaillant en dehors du secteur de la Communauté d Agglomération. Cela peut constituer un facteur de fragilisation supplémentaire. Les voies de communication et les réseaux de transport au sein de la CABCS Source : Conseil Général Côte d Or, Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud > La deuxième problématique identifiée sur le territoire est le risque d isolement de certaines catégories de population et en particulier des personnes âgées et des familles monoparentales à faible revenu vivant dans des communes où l offre en équipements, services et commerces est faible voire nulle. > La troisième problématique repérée concerne la précarité énergétique qui, même si elle est peu développée, mobilise des aides plus importantes que sur le département de la Côte d Or. URBANIS Octobre

92 Selon les données fournies par le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL), le total des aides versées aux ménages en difficulté en 2009 pour les aider à payer leurs charges et leurs loyers s élève à sur le territoire communautaire. Cette somme a été répartie entre 261 ménages avec un montant moyen par ménage de 232, supérieur à la moyenne départementale (217 ). Ces aides ont été versées en grande majorité pour aider les ménages à régler leurs charges liées à la consommation énergétique au sein du logement (électricité, gaz ) : 181 dossiers pour un montant moyen de 151. Les aides pour le paiement du loyer n ont concerné que 50 dossiers concentrés su Beaune pour un montant d aide moyen de 626. Enfin, 30 dossiers ont été montés pour aider au paiement des factures d eau, pour un montant moyen de 50. Ces situations sont d autant plus marquantes qu elles concernent des aides aux dépenses courantes (eau, électricité, etc.) et non des dépenses ponctuelles. La Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud accueille une population fragile qui, même si elle est peu visible statistiquement présente de réelles fragilités dans un contexte d augmentation des coûts de l énergie (gaz et électricité pour le logement, carburant pour se déplacer). De plus, le territoire est marqué par un grand nombre de petites communes rurales parfois isolées. Se pose alors la question du coût global du logement et non plus seulement du prix du loyer ou du prix d achat. Le territoire est composé de différentes catégories de populations présentant des besoins spécifiques qui doivent être pris en compte dans le cadre de l élaboration d une politique locale de l habitat. Parmi celles-ci, on peut citer les personnes âgées, les personnes handicapées, les jeunes ou encore les gens du voyage Une évolution du territoire qui entraîne un développement des besoins en équipements scolaires et périscolaires Les acteurs du territoire constatent tous l évolution de la population qui a entraîné un développement des besoins en équipements, notamment en matière d équipements scolaires et périscolaires. Il est intéressant d analyser leur répartition sur le territoire car elle peut avoir une incidence sur le choix d implantation des ménages et le développement de l habitat. De plus, la survie de certains équipements dépend parfois de l arrivée de nouveaux ménages sur une commune et donc de la construction neuve. Des besoins en structures d accueil pour l enfance et la petite enfance qui doivent évoluer Si un grand nombre d actifs résidents travaillent au sein du territoire communautaire, le nombre de personnes se déplaçant chaque jour sur les agglomérations dijonnaise et chalonnaise n est pas négligeable. Ces personnes sont donc parfois confrontées à des trajets domicile-travail quotidiens importants. Cela implique un allongement des temps de travail, entraînant des besoins accrus en garde d enfants (à la fois au niveau de la petite enfance et du périscolaire). Le secteur de la petite enfance concerne tous les dispositifs à destination des enfants de moins de 4 ans, c'est-à-dire les haltes garderies, les crèches familiales ou collectives et les multi-accueils. Or, seules les villes de Chagny, Nolay et Beaune possèdent sur leur territoire ce type de structure qui permettent l accueil journalier de près de 220 enfants. De plus, 400 assistantes maternelles sont réparties sur l ensemble du territoire de la Communauté d Agglomération. Le nombre de structures collectives semble insuffisant au regard des besoins de la population. L accueil des enfants pourrait être développé autour d une offre de proximité sous la forme de micro-crèches ou de crèches d entreprise dans les communes les plus rurales. Ceci permettrait l accueil d une dizaine URBANIS Octobre

93 d enfants dans chacune de ces microstructures. De plus, la création de ces structures permettrait de délocaliser l offre au-delà de Beaune, Chagny et Nolay donc de répondre à la demande qualitativement là où elle se trouve et non plus quantitativement à l échelle de la Communauté d Agglomération. Actuellement l accueil de la petite enfance est réparti comme suit : - à Beaune, avec un espace petite enfance de 40 places, une crèche familiale de 70 places, deux multi-accueils respectivement de 30 places régulières et 10 occasionnelles pour l un et 40 places régulières dont 12 réservées au personnel de l Hôpital de Beaune pour l autre ; - à Chagny avec une halte-garderie de 14 places occasionnelles ; - à Nolay avec un espace petite enfance de 14 places. De manière plus ponctuelle, comme le mercredi ou pendant les vacances scolaires, la Communauté d Agglomération offre à ses habitants des prestations extra-scolaires. Actuellement, ces services sont disponibles dans 14 communes et proposent 740 places par jour. La majorité des communes concernées sont situées autour de Beaune et Chagny. Des écoles qui se maintiennent difficilement sur certaines communes Le territoire est actuellement organisé autour de 17 regroupements pédagogiques intercommunaux et 8 écoles indépendantes situées en périphérie de Beaune et Chagny pour la majorité. Les regroupements actuels sont les suivants : Urbanis Source : Elus de la Communauté d Agglomération Beaune Côte et Sud URBANIS Octobre