Perspectives Entreprises Ile-de-France

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1 Perspectives Entreprises Ile-de-France On Point I2 ème trimestre 2015 Source : Antonio Gaudencio I 1

2 I 2 En direct du marché Bureaux, le marché reste plus que jamais favorable aux entreprises La relative absence des grandes entreprises sur le marché des bureaux depuis le début de l année pèse lourdement. En conséquence, l environnement leur est très favorable aujourd hui pour les entreprises : offre disponible importante, loyers sous pression et remises commerciales au plus haut. Offre, des écarts toujours importants entre Paris et la périphérie L offre de bureaux disponible en Ile-de-France est repassée au-dessus du cap des 4 millions de mètres carrés. Le niveau de vacance reste à 7,6%, mais les écarts entre les différents marchés perdurent. Taux de disponibilité Sources : JLL/ORIE stable fin ème trim ,6 % Le nombre de mètres carrés en chantier est en baisse à la mi-année, passant de 2 millions à fin mars à 1,7 million de mètres carrés fin juin. De plus, le niveau de précommercialisation demeure toujours élevé avec seulement m² de bureaux neufs supplémentaires attendus sur les 3 prochaines années. D ici fin 2015, ce sont m² disponibles qui doivent être livrés. Le niveau de l offre dans Paris intra-muros a de nouveau diminué au 2 ème trimestre et représente moins d un an de demande. Sur les m² de bureaux livrés au 2 ème trimestre à Paris, moins d un mètre carré sur dix était vacant. À Paris, la situation évolue entre équilibre et pénurie avérée. Sur la rive droite, les taux de disponibilité évoluent entre 5,3 et 6,3%, et sur la rive gauche les disponibilités peuvent tomber à moins de 2%. Les marchés de 1 ère périphérie sont toujours beaucoup plus offreurs que Paris. Les niveaux de disponibilité peuvent atteindre 15 voire 16%. C est dans le nordouest que les disponibilités sont les plus nombreuses avec des produits de qualité positionnés à des niveaux de loyers attractifs comme : Part des immeubles neufs dans l offre immédiate 20% Fin 2012 Sources : JLL/ORIE 21% Fin % Fin 2014 stable 20% 2 ème trim produits neufs à Colombes et la Garenne-Colombes positionnés à moins de 400 /m²/an : «West Plaza» (à Colombes) avec m² de bureaux, «le Belgique» (à la Garenne-Colombes) pour m² de bureaux, ou encore «le Kléber» avec m².

3 I 3 À Gennevilliers et Asnières-sur-Seine, les valeurs sont encore plus attractives à moins de 300 /m²/an pour des immeubles neufs, comme «Pointe Métro 2» à Gennevilliers ( m² de bureaux) ou «O2» à Asnières-sur-Seine qui compte encore m² vides. En 1 ère couronne, le Nord et l Est sont toutefois dans une situation plus équilibrée que l Ouest, avec des niveaux de disponibilité plus contenus et relativement peu de produits neufs. Au Nord, on peut trouver deux produits neufs à Saint-Ouen, «Docks en Seine» avec m² de bureaux et «Saint-Ouen 2» pour m² et un seul à Saint-Denis, «Carré Pleyel 2» pour m². Deux immeubles neufs sont annoncés pour la fin d année et renforceront la qualité de l offre, avec près de m² dans «Green Corner» à La Plaine Saint-Denis et près de m² dans «Step Up» à Pantin. À l Est, le taux de disponibilité est de 6,7%, et il n y a pas d offre neuve disponible. Seule la restructuration de la Tour «T9» à Montreuil propose m² de bureaux restructurés. La situation ne devrait pas s améliorer avant 2017, puisqu à cet horizon le projet d EIFFAGE à Nogent-sur-Marne pourrait arriver sur le marché pour une surface de m² ainsi que la restructuration de la tour «Altais Evolution» à Montreuil pour m². Des conditions financières favorables avec des loyers en bas de cycle Depuis 2 ans les valeurs locatives haut de gamme évoluent relativement peu et restent en zone basse avec de petites variations ponctuelles. Dans Paris intra-muros, le marché est soumis à des phénomènes de pénurie d offre qui peuvent impacter les valeurs. Dans le Quartier Central des Affaires, les transactions les plus chères évoluent toujours entre 700 et 750 /m² et le loyer haut-de-gamme se situe à 710 quand il était à 740 il y a un an. Loyers haut de gamme - Quartier Central des Affaires ( /m 2 /an) 740 Source : JLL La Défense se maintient à 525 /m² fin juin et dans l Ouest, les marchés les plus offreurs voient leurs loyers continuer à s éroder, 350 /m² pour les villes autour de La Défense et 320 /m² pour les villes du Nord-Ouest. Il en va de même en 1 ère Couronne Sud qui voit ses valeurs diminuer à 315 /m². A contrario, Boulogne- Billancourt et Issy-les-Moulineaux voient leur loyer haut-de-gamme remonter à 460, et Neuilly-Levallois atteignent 530 /m². 2 ème trim ème trim 2015 Moyen Grade A Dans les autres secteurs de la 1 ère couronne, les évolutions sont peu marquées et reflètent les conditions de l offre : au Nord, la raréfaction de l offre neuve maintient les loyers à des niveaux élevés à 345 /m² alors que l absence d offre de qualité dans l Est maintient les valeurs locatives en-deçà de leur potentiel réel à 245 /m². Le niveau des mesures d accompagnement demeure élevé et reflète les écarts entre Paris et la 1 ère couronne : elles sont de l ordre de 15% dans Paris contre 20% et plus en 1 ère couronne. Sur un trimestre elles ont peu évolué. Ainsi, les conditions financières restent très favorables aux locataires avec valeur faciales en bas de cycle et accompagnements commerciaux toujours élevés m m 2 34% disponibles Livraisons attendues dans les 3 ans Source : JLL 37% disponibles 2 ème trim ème trim 2015

4 I 4 Perspectives Contexte général macro-économique Depuis ce printemps les perspectives de croissance économique se consolident en France. L INSEE vient de confirmer le taux de croissance de 0,6% du PIB au 1 er trimestre, et l ensemble des économistes convergent vers une prévision de croissance de l ordre de 1,2% pour Il semblerait enfin que la reprise se diffuse puisque les moteurs de la croissance sont à la fois la consommation des ménages, mais également, et c est nouveau, l investissement des entreprises. Le Climat des Affaires quant à lui progresse doucement vers les 100 points, signe d une amélioration progressive de la confiance alors que l indice PMI Markit confirme l amélioration de l activité des entreprises. Les derniers développements de la crise grecque avec le non au référendum sont-ils susceptibles d obérer cette amorce de reprise? Selon de nombreux économistes, les liens économiques avec la Grèce sont limités et sa sortie éventuelle de la zone Euro ne devrait pas impacter l économie française. Néanmoins, l incertitude qui prévaut n est pas un facteur favorisant le rebond de la croissance, alors que les marchés financiers font preuve de nervosité, ce qui se traduit par une forte volatilité des cours boursiers. Marché locatif Le contexte général ne nous pousse pas à anticiper de bouleversement majeur dans les conditions de marché en 2015 et les entreprises continueront à bénéficier de conditions locatives favorables que ce soit en termes financiers qu en termes d accompagnements divers. Offre disponible : de nouveau et pour les mois qui viennent nous n anticipons pas de pas de baisse significative de l offre, surtout suite à un premier semestre peu actif. Malgré des prévisions plus optimistes en termes de croissance, l incertitude liée aux développements de la crise grecque et le caractère très volatile de la stratégie immobilière des entreprises nous poussent à anticiper un marché moins actif que la moyenne en 2015, et donc sur une offre de nouveau stable dans les prochains mois. Les déséquilibres vont perdurer entre Paris et la banlieue, avec de faibles disponibilités dans de nombreux quartiers parisiens, et une offre importante en 1 ère couronne Ouest Top secteurs par livraisons disponibles m² Boucle Sud (Boulogne / Issy) m² 1 Paris 14/ m² Paris 12/13 Source : JLL 2 3 Les loyers : peu d évolutions attendues en 2015 avec des valeurs évoluant de manière disparate selon les secteurs et les propriétaires. Nous n anticipons pas de mouvement général de hausse des valeurs d ici la fin d année. Les accompagnements consentis par les propriétaires semblent se stabiliser à un niveau élevé et de nouveau, en raison d une faible dynamique de la demande et d une offre élevée, ils ne devraient pas évoluer dans l immédiat. Il est à peu près certain qu aucun mouvement significatif sur les valeurs et les accompagnements ne s enclenche avant 2016.

5 I 5 Cartographies Taux de disponibilité des bureaux - 2 ème trimestre 2015 Sources : JLL / ORIE Part des disponibiltés neuves dans l offre immédiate - 2 ème trimestre 2015 Source : JLL

6 I 6 Loyers moyens de Grade A - 2 ème trimestre 2015 Source : JLL Les livraisons d immeubles attendues : nombre de m 2 actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation - 2 ème trimestre 2015 Source : JLL

7 I 7 JLL

8 I 8 Bloc-notes Enquête JLL 2015 sur l évolution de la fonction immobilière : en France, 1 directeur immobilier sur 5 n a pas les moyens de répondre à ses objectifs Notre dernière enquête, intitulée «Synergies & Big Data : l immobilier d entreprise change de dimension», revient sur les tendances de l immobilier d entreprise à travers le monde. Près de 500 décideurs immobiliers, dont 80 en France, ont participé au troisième opus de cette étude biennale. Leurs contributions permettent de dresser un état des lieux de l immobilier d entreprise aujourd hui, et de partager des perspectives inédites sur son orientation future. Quels sont les grands enseignements de notre édition 2015? D abord, un constat : aux quatre coins du monde, les directions immobilières doivent répondre à des attentes toujours plus vastes et stratégiques. Cependant, alors que le périmètre de leurs missions s étend, un nombre élevé de professionnels ont le sentiment que les moyens dont ils sont dotés ne sont pas à la hauteur des missions qui leur sont confiées. L acquisition de nouvelles compétences clés devient par ailleurs indispensable à la réussite de la fonction. Parmi elles, la vision prospective, l analyse poussée des données (Big Data) et les qualités relationnelles deviennent incontournables. Dans leur ensemble, les réponses des directions immobilières françaises suivent les grandes orientations mondiales. Cependant, deux principaux points de divergence se font jour. Les directions immobilières françaises voient une dégradation des moyens qui leur sont alloués 55 % 65 % évaluent favorablement la capacité des équipes immobilières à trouver le bon équilibre entre services externalisés et conservés en interne En France, comme dans le monde, plus des deux tiers des répondants estiment que les responsabilités qui leur sont confiées sont plus étendues qu il y a deux ans. Les objectifs tactiques et stratégiques s accumulent et les dirigeants attendent toujours plus de la fonction immobilière. Les dirigeants souhaitent que la composition et la structure de coût du portefeuille immobilier soient repensées, sa flexibilité et la densité d occupation augmentées, son impact environnemental diminué. Les préoccupations financières restent au premier plan. Aux équipes immobilières est également confié le soin de challenger les besoins en espace exprimés par les équipes opérationnelles, en intégrant les objectifs de développement de ces dernières dans l élaboration des stratégies immobilières.

9 I 9 Face à ces enjeux, en France, 1 directeur immobilier sur 5 (contre 14% dans le monde) estime que les moyens dont il est doté ne sont pas à la hauteur des missions qui lui sont confiées. La proportion de répondants s estimant mal équipés pour répondre aux demandes a en fait doublé depuis 2013, tandis que le nombre de professionnels satisfaits des ressources allouées est en chute libre. Un message clair est ici adressé aux directions d entreprises. Les synergies avec les autres parties prenantes de l entreprise sont à la traîne en France Les équipes immobilières ne fonctionnent pas en huis clos. Bien au contraire, leurs relations avec les autres parties prenantes de l entreprise progressent. La France suit plus timidement la tendance. Les interactions avec les autres fonctions transverses ressources humaines et informatique notamment prennent essentiellement la forme de coopérations ponctuelles, établies au cours de projets précis. Si la volonté de collaborer, ne serait-ce que ponctuellement, est bien présente, cet écart doit cependant être perçu comme un point de vigilance, dans la mesure où le succès des projets immobiliers dépend pour une large part de la qualité des relations établies avec les autres fonctions transverses. Partout, le défi est celui de l entrée dans l ère du Big Data En France comme dans le reste du monde, le périmètre des missions confiées aux directions immobilières est de plus en plus étendu et les attentes plus sophistiquées et stratégiques que jamais, sans que pour autant les demandes tactiques ne reculent. Comparer leur organisation et mesurer leur performance par rapport aux meilleures pratiques mondiales peut aider les directions immobilières à franchir le cap. Cet exercice de benchmark leur fournira en effet une base solide pour établir des objectifs tangibles et une feuille de route claire. Acquérir des capacités d analyse et intégrer l usage du big data à leur mode de fonctionnement leur permettra de gagner une longueur d avance. À ce sujet, 34% des sondés en France, et 41% dans le monde, estiment que leur pratique de l analyse de données leur permet déjà d améliorer leur performance disent ne pas disposer des moyens pour répondre efficacement à ces attentes 21 % 26 % 14 % 43 % jugent que le degré d intégration avec les équipes opérationnelles est insuffisant pour le bon fonctionnement de la fonction immobilière Retrouvez l intégralité de notre étude en cliquant sur le lien ci-dessous : Méthodologie de l étude : Questionnaire administré en ligne et par téléphone d octobre à décembre 2014 auprès de professionnels de l immobilier détenant un rôle décisionnaire. L étude analyse les réponses des 491 participants dont les entreprises, basées dans 36 pays, comptent plus de collaborateurs. Parmi les 80 réponses provenant de France, les trois quarts émanent de décideurs d entreprises françaises et un quart d entreprises étrangères basées en France. Cet échantillon recouvre un grand nombre de secteurs d activités.

10 I 10 En direct du Grand Paris Du mouvement dans le Sud pour le Grand Paris Fin des concertations pour la ligne 18 La future ligne 18 reliera, d ici à 2030, l aéroport d Orly à la gare de Versailles- Chantiers. Au total, ce seront près de 35 km de rails, 9 stations et près de voyageurs journaliers qui emprunteront cette ligne. Des concertations auprès des habitants se sont tenues du 12 mai au 12 juin dernier. Durant cette phase d informations et d échanges, des expositions en mairies, des espaces de dialogue et d information sur internet mais également des réunions publiques sont mises en place afin de présenter et de partager l avancée du projet avec le public concerné. La prochaine étape pour la ligne 18 sera l enquête publique d ici début 2016 pour un lancement de travaux avant Ouverture de l enquête publique : un pas de plus pour la ligne 14 Sud Un pas de plus vers le concret pour la ligne 14 Sud. En effet, le prolongement Sud de la ligne, reliant la station Olympiades à l aéroport d Orly est actuellement en cours d enquête publique, phase primordiale avant le début des travaux. Cette phase est un préalable nécessaire à l obtention de toute déclaration d utilité publique. Elle vise à recueillir les avis du public et d une commission d enquête pour évaluer l intérêt d un projet. Notons par ailleurs que le 29 juin dernier, le conseil départemental a donné, à l unanimité, son accord favorable à l extension sud de la ligne 14. Ligne 15 Sud : c est parti pour les travaux Première pierre pour la ligne 15 Sud. Bien qu il ne s agisse pas encore des rails ou des tunnels, les travaux préparatoires de la ligne 15 ont démarré dans plusieurs communes des Hauts-de-Seine ou encore du Val-de-Marne. Ces préparatifs consistent à dévier les réseaux souterrains (eaux, gaz, etc ) actuellement situés sur ou à proximité de l emprise du futur métro du Grand Paris. À Issy-les-Moulineaux, les travaux ont débuté à proximité de la gare, depuis le 9 mars dernier. À Champigny-sur-Marne, c est à mi-avril que les premiers coups de pioche ont été donnés dans le secteur de la future gare de Champigny, avant de se déplacer vers la future zone de raccordement des lignes 15 Sud et Est. Rappelons que le tronçon Sud de la ligne 15 sera opérationnel d ici 2022 et ira de la station «Pont de Sèvres» à «Noisy-Champs».

11 I 11 Tour Triangle : le nouveau projet est validé par le Conseil de Paris Quelques jours après la validation du permis de construire de la Samaritaine, le Conseil de Paris du 30 juin 2015 s est prononcé favorablement sur la deuxième version du projet de la «Tour Triangle», prévue au cœur du Parc des Expositions de la Porte de Versailles dans le 15 ème arrondissement de Paris. D une hauteur de 180 m répartie sur 42 étages, présentant une façade de 150 m de long et de 35 m de large à la base, cette tour devrait être la troisième plus haute de Paris après la «Tour Eiffel» (324 m) et la «Tour Montparnasse» (210 m). Présentant initialement m² dont m² de bureaux, le reste devant être réparti entre un atrium au rez-de-chaussée, un centre de conférence de m², une crèche et une maison de santé, un belvédère et un restaurant au sommet de la tour, le projet avait été rejeté le 17 novembre Les motifs invoqués reposaient sur une place trop importante accordée aux surfaces de bureaux, une absence de liens entre la tour et son environnement, le Parc des Expositions, et l absence de chambres hôtelières alors qu il semble qu on soit en pénurie d offres à Paris et en proche couronne. Dans ce cadre, le projet d HERZOG & DE MEURON a été revu. Les surfaces de bureaux ont été réduites de 12% passant à m². Les m² restants seront, outre les équipements déjà prévus (crèche, centre de santé, etc...), destinés à accueillir un hôtel 4 étoiles d une capacité de 120 chambres entre les 12 ème et 17 ème étages sur une surface de m². Cet équipement s ajoutera à l ouverture de deux autres hôtels au sein du Parc des Expositions. L offre de restauration sera également renforcée avec l ajout d une offre supplémentaire de restauration au 12 ème et au 13 ème étage. Un espace de «coworking» de m² est également proposé pour accueillir les jeunes entreprises et les usagers du Parc des Expositions. Le centre de conférence initialement prévu est étendu pour permettre l ouverture d un espace culturel de 550 m². Cet espace, qui devrait être géré par la Mairie de Paris, accueillera des expositions et animations en lien avec l art, le design et l architecture. Enfin, m² de commerces supplémentaires sont également prévus. Le chantier de cette tour devrait durer entre 5 et 6 ans et créer emplois. Son coût est estimé aux alentours de 500 millions d euros, soit la moitié du budget prévu pour la rénovation du Parc des Expositions. Une fois livrée, cette tour devrait générer 10 millions d euros de redevances et taxes, et accueillir emplois. Source : Unibail-Rodamco

12 I 12 Immobilier d entreprise et fiscalité en région Ile-de-France Depuis 2010, la fiscalité appliquée à l immobilier d entreprise a explosé : +50% de taxes en 5 ans. Dans sa dernière étude publiée en juin 2015, l Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise (ORIE) a recensé 5 taxes appliquées à la construction des locaux économiques, 14 sur leur exploitation et 9 sur leur cession/acquisition. Cette inflation fiscale pèse lourdement sur les opérations. Les simulations montrent que la TA 1 et la RCBCE 2, pour une opération de construction de m² de bureaux en première couronne, représentent les deux tiers de la charge foncière, 10% du prix de revient et 7% de la valeur vénale du bien. En matière d exploitation des immeubles, les pouvoirs publics multiplient chaque année les taxes additionnelles. Quant aux opérations d acquisition/cession, elles sont désormais imposées au taux d IS de 33,33% contre 19% il y a 5 ans, alors qu en moyenne, en Europe, les taux s établissent entre 15 et 20%. Cette inflation fiscale se double d une évolution constante qui ne contribue aucunement à la lisibilité et à l efficacité des dispositifs fiscaux mis en place. Pire, il apparaît une véritable déconnexion entre les objectifs recherchés par ces taxes et leur réel impact sur le territoire. La fiscalité est devenue un des moyens de financement préféré des acteurs publics. Ces taxes s appuient en particulier sur la construction de locaux, or on ne construit plus autant qu il y a 10 ou 20 ans. En parallèle, les montants investis dans le cadre d échanges d actifs n ont jamais été aussi importants. On est passé d un marché de création de richesses à un marché de création de valeur qui suppose une évolution claire de la fiscalité en Ile-de-France. Face à ces constats, l ORIE propose de simplifier la fiscalité et de la faire évoluer pour coller davantage au cycle économique actuel, et propose les pistes d action suivantes : Piste n 1 : créer une part régionale aux droits de mutation pour les immeubles localisés en Ile-de-France, qui pourrait s appliquer aux locaux économiques et résidentiels. Cette piste s inscrit dans l idée de faire évoluer la fiscalité vers la création de valeur, puisque les droits de mutation ne s appliquent qu en cas de transactions. Ces nouvelles recettes permettraient de refondre la RCBCE, voire de supprimer les taxes additionnelles créées dernièrement et rapporteraient environ 150 millions d euros chaque année ; Copyright : Eisenhans Piste n 2 : réduire de 20% les montants de RCBCE en zone 1 (Paris et Hautsde-Seine), de 75% en zone 2 (unité urbaine de Paris) et supprimer l imposition en zone 3 ; Piste n 3 : supprimer ou réduire les taxes additionnelles dernièrement créées ; réduire l imposition des parkings souterrains taxés dans la TA ; reporter la date d exigibilité des taxes d urbanisme à la Date Réglementaire d Ouverture de Chantier (DROC) et non plus lors du dépôt de permis de construire. 1 Taxe d aménagement 2 Redevance pour création de bureaux, commerces et entrepôts

13 I 13 ICC, ILAT et ILC : une indexation négative au 1 er trimestre 2015 pour les baux soumis à l ICC Après avoir enregistré une hausse d indice depuis deux trimestres, l ICC débute l année avec une légère contraction. En effet, il se positionne à une valeur de au 1 er trimestre, soit un recul de 0,97% en glissement annuel (contre une augmentation de 0,62% au 4 ème trimestre). En parallèle, l ILAT a également été publié, et voit toujours son rythme de croissance annuelle évoluer modérément à la hausse avec une progression de 0,29% sur un an. Ainsi, l indice s établit à 107,69 au 1 er trimestre Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC amorce une légère baisse pour atteindre 108,32 au 1 er trimestre Depuis plus de deux ans, l indice des loyers de commerce reste relativement stable : il fluctue toujours dans une zone comprise entre 108,32 et 108,53. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

14 I 14 Ludendo Conseil & AMO Alexis Paoli Prix Coup de cœur du Jury 2015 Agora Club des Directeurs Immobiliers

15 I 15 Virginie Houzé MRICS Directeur Études & Recherche Études & Recherche - Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Études & Recherche - Paris T : manuela.moura@eu.jll.com

16 I 16 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense Cœur Défense esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense cedex T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 21, rue de la République Marseille T : F : COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.