MARKETBEAT NICE SOPHIA-ANTIPOLIS BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT NICE SOPHIA-ANTIPOLIS BUREAUX XXX Bilan 2018 Année record

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Alpes-Maritimes 3 03 Nice 4 04 Sophia-Antipolis 6 05 Définitions 8

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CLIMAT SOUS HAUTE TENSION Rebond avant contestations L amélioration du pouvoir d achat français aux 2 ème et 3 ème trimestres 2018 (+0,4%, après +0,8%) et le retour à la normale des transports ont contribué à stimuler la consommation des ménages au 3 ème trimestre 2018 (+0,4% après -0,2%). Couplée à des investissements toujours conséquents et une balance commerciale nette positive de +0,7%, elle a permis à la croissance française de rebondir de +0,2% au 2 ème trimestre à +0,4% au 3 ème trimestre Cette embellie a cependant été rapidement balayée par la crise des «gilets jaunes» avec un effet immédiat tangible quant à la consommation des ménages en pleine période de fêtes. Les perturbations liées à ces contestations devraient ainsi amputer de 0,1 point la croissance en fin d année. Pourtant réputée pour son dynamisme, l activité du 4 ème trimestre atteindrait cette année tout juste +0,2%, portant la croissance prévisionnelle de 2018 à seulement 1,5%, après +2,3% en Depuis Janvier, moral des ménages et climat des affaires sont d ailleurs tous deux orientés à la baisse : -12 et -8 points respectivement. Le premier indicateur rend directement compte du climat lié aux contestations sociales, le second, pour sa part, laisse présager un ralentissement du commerce mondial sur fond de nouvelles pressions protectionnistes et d incertitudes politiques en Europe (modalités incertaines du Brexit, budget italien, prolongation de la crise française). Doucement mais surement Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois s est opérée en 2018 : à comparer à en Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle. A partir du 1 er semestre 2019, l emploi salarié non marchand devrait, pour sa part, profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». En 2019, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,9% en France métropolitaine - et 7,8% pour l Ile-de-France - des chiffres en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017 (resp. 8,7%). Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage reste donc toujours de mise en 2018 et ce, pour la 3 ème année consécutive. Fait également inédit depuis 2016, la baisse du nombre de demandeurs d emploi de catégorie A ( entre janvier et novembre 2018). Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2

4 ALPES-MARITIMES DEMANDE PLACÉE & OFFRE IMMEDIATE Une demande placée record portée par Sophia Antipolis Demande placée de bureaux dans les Alpes-Maritimes, en milliers de m² Les m² de bureaux commercialisés en 2018 sur le marché des Alpes-Maritimes dépassent tous leurs historiques depuis Sophia-Antipolis ( m²) a soutenu l essentiel de cette accélération, tandis que Nice a conservé un rythme élevé ( m²) sans toutefois égaler son score de l année passée. Point commun à ces deux territoires, le succès des commercialisations de bureaux neufs et restructurés auprès de grands utilisateurs. Ces accélérateurs de la demande placée expriment néanmoins des dynamiques différentes selon les marchés considérés. A Nice, la demande publique est restée une source d activité essentielle, épaulée par plusieurs centres d affaires et spécialistes du coworking. Grands aménagements tertiaires, politique ambitieuse d infrastructures et de transports préfigurent le renouveau de la métropole et stimulent un marché tertiaire en pleine mutation. Offre immédiate de bureaux dans les Alpes Maritimes, en milliers de m² Sophia-Antipolis a fait converger plusieurs leviers de croissance pour atteindre son record de Les demandes des grands utilisateurs ont permis le lancement de grandes opérations. En outre, la technopole continue de capitaliser sur sa dynamique interne : un bassin d emplois et de compétences puissant lui permet de faire rayonner des pôles de développement à la pointe de sujets d innovation majeurs, comme les objets connectés ou le véhicule propre et autonome de demain. Plusieurs défis restent cependant à relever : - Pour Nice, de développer sa vocation de pôle tertiaire en dépassant durablement le plafond des m² traités chaque année. Cet objectif a été atteint tant en 2017 qu en 2018, mais avec l appui fort du secteur public. - Pour Sophia-Antipolis, de maintenir la dynamique qui lui a permis, en bientôt 50 ans, d égaler le chiffre d affaires du tourisme dans les Alpes-Maritimes. Il s agit également de dépasser sa logique endogène en attirant de nouvelles entreprises sur son territoire, à l image de MERCEDES en L offre future neuve des Alpes-Maritimes est plus que jamais en ordre de bataille pour répondre aux exigences immobilières des entreprises. Les immeubles livrés en 2018 affichent un niveau de pré commercialisation élevé et la production va davantage s accélérer en 2019 et Dans un contexte de marché sous-offreur pour cette qualité de surfaces, l appui d une demande exogène permettra d accompagner l absorption de ce cycle de production. 3

5 NICE DEMANDE PLACÉE Deuxième année à rythme élevé Le marché de Nice a totalisé m² de bureaux commercialisés en En dépit du recul de l activité (-8% en un an), la demande placée est restée dans la tranche haute de ses volumes d activité pour la deuxième année consécutive. En 2017, la prise de vitesse de Nice avait, en grande partie, reposé sur des commercialisations de bureaux neufs, une situation inversée en 2018, les surfaces de seconde main concentrant les deux tiers de la demande placée. Secteur public et acteurs du coworking à la manœuvre Pour un nombre identique de transactions d envergure d une année sur l autre (4 supérieures à m²), la taille des grands mouvements d utilisateurs a sensiblement diminué. La signature la plus importante de l année a concerné la prise a bail de m² supplémentaires par la METROPOLE DE NICE dans l immeuble «Connexio», situé dans le quartier Grand Arénas, en chantier et attendu pour Illustration du rôle moteur du secteur public dans la dynamique du marché tertiaire niçois, mentionnons que ce même acteur s était déjà positionné en 2017 sur m² dans le même immeuble. Le secteur privé n a pourtant pas été en reste, notamment du côté des acteurs du coworking (SPACES REGUS, REGUS). Plus généralement, la grande majorité (60%) des prises à bail concerne des locaux de taille beaucoup plus réduite (entre 50 et 250 m²), émanant d un tissu local d utilisateurs de type PME/PMI. La réalisation de grands aménagements structurants (Tram ligne 2 & 3, liaison Arénas-Aéroport) et les nombreux projets tertiaires annoncent une ère nouvelle pour Nice. La reconstitution d une offre tertiaire est engagée et va battre son plein en , laissant entière la question de la demande. Valeurs locatives stables Demande placée de bureaux à Nice, en milliers de m² Principales transactions de bureaux à Nice en 2018 LOCALISATION PRENEUR SURFACE Grand Arenas METROPOLE DE NICE m² Grand Arenas SPACES REGUS m² Valeurs locatives des bureaux à Nice, en /m²/an ETAT DES LOCAUX Neuf (BEFA 2020) Neuf (BEFA 2020) Nice Méridia KPMG m² Neuf Centre-ville REGUS m² Rénové Nice Ouest RECTORAT 850 m² Rénové L étroitesse de l offre de bureaux neufs fait fonctionner le marché de Nice par «à coup» : quand l accumulation d une demande insatisfaite est suffisante pour lancer une nouvelle opération, un nouveau seuil de prix est alors fixé. Pour l heure, les attentes des investisseurs pour les immeubles prime se situent entre 210 et 230 /m²/an. Le loyer moyen pour des bureaux récents s élève, quant à lui, à 160 /m²/an, stable d une année sur l autre, tandis que des surfaces plus anciennes se louent autour de 145 /m²/an. Les loyers s entendent HC, HT, HD. 4

6 NICE OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : enfin du neuf! En termes de volume d offre immédiate, les m² de bureaux vacants à Nice ne dénotent pas de changement particulier. C est pourtant la première fois depuis 5 ans que des surfaces neuves apparaissent dans les disponibilités immédiates de la métropole. Offre immédiate de bureaux à Nice, en milliers de m² Après avoir été longtemps pénalisée par l absence d offre de première main, un rattrapage d ampleur est à l œuvre. Tête de pont du renouvellement tertiaire Niçois, ces m² de bureaux immédiatement disponibles correspondent presque uniquement à la livraison de l immeuble «Anis» fin Compte-tenu du bon niveau d absorption de la production nouvelle, ce ratio de 20% devrait rester minoritaire dans l offre. Le volontarisme des pouvoirs publics sur ce territoire attire investisseurs et acteurs de la construction. Technopôle Nice-Mérida, Grand Arénas, nouvelle gare routière, Eco- Vallée, les projets sont enfin lancés. Pic de production nouvelle pour 2019 De nombreux chantiers tertiaires sont passés en phase opérationnelle dès 2017, et l appétence des investisseurs pour les actifs immobiliers Niçois se confirme. Le taux de rendement prime est repassé sous le seuil des 5,50%, un niveau étayé par plusieurs acquisitions. Ces prises de position légitiment de lancer davantage d opérations et laissent entrevoir les conditions d une accélération de la demande placée pour les années à venir. Outre la livraison d «Anis», quatre opérations tertiaires sont d ores et déjà en chantier, pour un volume de total de plus de m² en Citons à ce titre «Connexio» ( m²), «Unity» (9 000 m²), ou encore «Néo» (9 000 m²). Nice est assurément en phase d accélération et l année 2019 s annonce décisive pour jauger la réponse des entreprises aussi bien locales qu en dehors du territoire. Projets significatifs de bureaux à Nice Source : Cushman & Wakefield Opération Secteur Promoteur/ Investisseur Surface (Bureaux) Année de livraison Palazzo Méridia Nice Méridia Nexity m² Fin 2019 Connexio Nice Ouest BNP m² Fin 2019 / début 2020 Unity Nice Ouest Nacarat m² Fin 2019 / début 2020 Neo Nice Ouest Linkcity m² Fin 2019 / début 2020 Nouvel R Nice Ouest Sogeprom m² 2020/2021 Grand Central Nice Ouest Fondimmo m² 2021 Airport Promenade Nice Ouest AG m²

7 SOPHIA ANTIPOLIS DEMANDE PLACÉE Sophia-Antipolis : décollage réussi Le marché des bureaux de Sophia-Antipolis a changé de vitesse en 2018, et les m² commercialisés au cumul de l année survolent tous leurs historiques connus depuis Ce niveau d activité conforte Sophia-Antipolis dans son rôle de locomotive tertiaire des Alpes-Maritimes. La production d une offre nouvelle hautement qualitative a su répondre à une demande forte des grands utilisateurs. Pas moins de 14 signatures ont ainsi concerné des gabarits supérieurs à m², dont deux transactions audelà de m². En 2018, près d un mètre carré sur deux commercialisé à Sophia-Antipolis aura visé des bureaux de classe A. Après 10 années d un volume de première main compris entre 10% et 25% de la demande placée, ce ratio atteint près de 50% en Fait intéressant, ce décollage n a pas pénalisé l activité transactionnelle du côté de la seconde main, les m² commercialisés affichant une nette progression (+9% en un an). L une des plus grandes forces du marché sophipolitain repose sur son caractère endogène (à plus de 95%), moteur depuis 20 ans d une demande solide et régulière dans des secteurs innovants (tech/biotech). Cet atout est également une bride qui doit être levée pour développer davantage le marché de Sophia-Antipolis. A titre d illustration, les deux plus grands mouvements de 2018 correspondent à des regroupements d'entreprises déjà présentes sur le territoire. Pour autant, l implantation du centre de design de MERCEDES sur m² à Valbonne témoigne de la capacité de Sophia-Antipolis à attirer audelà de ses frontières. Un loyer prime à 225 /m²/an Dans le contexte porteur qui prévaut sur le marché tertiaire de Sophia-Antipolis, les loyers faciaux résistent bien, les mesures d accompagnement sont stabilisées et l offre nouvelle tire les valeurs vers le haut. La production neuve a positionné le loyer prime à 225* /m²/an, un niveau de prix confirmé par plusieurs signatures. Le loyer moyen des bureaux récents ou restructurés s échelonne de 170 à 190* /m²/an, en légère progression après plusieurs années de stabilité. Du côté de la seconde main, la rénovation de plusieurs immeubles élargit une gamme de prix jusqu alors très concentrée. Ainsi, la fourchette des valeurs qui prévalait depuis plusieurs années, comprise entre 140 et 150* /m²/an, s élargit dorénavant jusqu à 190* /m²/an pour les rénovations les plus accomplies. Demande placée de bureaux à Sophia Antipolis, en milliers de m² Principales transactions de bureaux à Sophia-Antipolis en 2018 LOCALISATION PRENEUR SURFACE Valeurs locatives de bureaux à Sophia Antipolis, en /m²/an* ETAT DES LOCAUX Biot ARM m² Neuf Valbonne SOPRA m² Neuf Valbonne MERCEDES m² Ancien Biot ALTEN m² Restructuré Biot REGUS m² Restructuré * : Les loyers s entendent parking compris (1 place pour 25 m² loués, ratio obligatoire pour ensemble des cahiers des charges de la zone, conformément au PLU) 6

8 SOPHIA ANTIPOLIS OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : retournement de tendances Offre immédiate de bureaux à Sophia-Antipolis, en milliers de m² La tendance baissière à l œuvre depuis 2 ans sur le marché des bureaux de Sophia-Antipolis a pris fin, et les m² disponibles début 2019 affichent un rebond de 12% en un an. Les leviers de cette hausse méritent d être détaillés : portée par une offre de bureaux neufs et restructurés récemment livrés, elle s accompagne d un allégement sur le front de la seconde main. Compte tenu du succès rencontré par l actuel cycle de production neuve à Sophia-Antipolis, cette tendance baissière des surfaces de seconde main devrait être de courte durée, après les libérations suscitées par ces mouvements. A cet égard, le stock de bureaux de Sophia Antipolis questionne, tant son obsolescence est prégnante : 95% de l offre a 15 ans d âge, et la moitié frôle les 25 ans, nécessitant des rénovations ou des restructurations, seules options possibles pour leur re-commercialisation. Sensibles à la demande des utilisateurs pour des surfaces de bureaux aux derniers standards, plusieurs investisseurs - privés principalement - ont déjà acquis ou identifié des immeubles à restructurer entièrement afin de les repositionner sur le marché. Une production nouvelle en ordre de bataille Après l inauguration des m² de «Nova-Sophia», entièrement pré commercialisé à sa livraison, l année 2019 s annonce très active. Sur les m² attendus - en majeure partie déjà réservés - les opérations les plus significatives concernent «Arocle CICA» ( m²), «Garden Space» (8 500 m²) ou encore «Fairway» (5 000 m²) et «Arteparc» (6 900 m²), tous situés à Biot. A plus longue échéance (2020 / 2021), plusieurs opérations de très grande taille sont en chantier, comme «Open Sky», ( m²) ou programmés, comme «Ecotone». ( m²). Projets significatifs de bureaux à Sophia-Antipolis Opération Secteur Promoteur/ Investisseur Surface (Bureaux) Année de livraison Arocle CICA Les Bouillides - Valbonne Orexime m² 2019 (En chantier) Garden Space Les Templiers - Biot Valimmo m² 2019 (En chantier) Arteparc Les Templiers - Biot Artea m² 2019 (En chantier) Arcanes B&C Les Templiers - Biot Sercib m² 2019 (En chantier) Sky Sophia Les Templiers - Biot Lazard m² 2020 (PC en cours) Fairway Les Templiers - Biot Nexity m² 2020 (En chantier) Ecotone Trois Moulins - Antibes Cie de Phalsbourg m² 2021 (PC en cours) Open Sky Les Clausonnes - Valbonne Cie de Phalsbourg m² 2021 (En chantier) Centrium Bouillides - Valbonne Courtin RE m² 2021 (PC en cours) Belvédère Les Templiers - Biot Valimmo m² 2021 (PC obtenu) 7

9 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 8

10 AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Pierre d Alençon Chargé d Etudes +33 (0) pierre.dalencon@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency Office & Industrial +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Antoine Pacchioni Head of Agency Nice/Sophia-Antipolis +33 (0) antoine.pacchioni@cushwake.com Aéroports de la Côte d Azur J. KELAGOPIAN Sophia Antipolis 360MEDIA Y. COATSALIOU Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés