CONFERENCE DE PRESSE Cynthia Ligeard, Pascal Vittori et Annie Beustes Cession partielle du patrimoine locatif aidé de la SIC

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1 INFO PRESSE Contact presse Tél. : (687) Nouméa, le vendredi 5 octobre 2012 CONFERENCE DE PRESSE Cynthia Ligeard, Pascal Vittori et Annie Beustes Cession partielle du patrimoine locatif aidé de la SIC 8 octobre h L habitat est un axe majeur de l intervention publique de la province Sud. La multiplicité des problématiques oblige la collectivité à diversifier ses réponses tant au niveau des opérations que des acteurs, et ce, en plaçant l humain au centre de ses préoccupations. La conjoncture financière, particulièrement favorable il y a quelques années, tant sur le financement des contrats de développement, que par l importance des ressources fiscales locales a permis d augmenter le parc locatif aidé de façon conséquente. Néanmoins, ce parc ne peut à lui seul répondre à la diversité des demandes. En novembre 2011, la province Sud a décidé de réformer sa politique d aide à l habitat : - Tous les dispositifs existants sont maintenus : production de logements locatif aidés (SIC, FSH, SEM AGGLO) et aide à la construction ou à l amélioration de logements individuels. - Dans le même temps, la collectivité a décidé détendre son action auprès des publics jusqu alors non éligibles aux aides existantes en proposant deux axes d intervention : o o La restructuration de l habitat spontané «l aide à l accession à la propriété» en faveur des ménages aux revenus intermédiaires (1). - Depuis mai 2012, la province Sud permet la reconnaissance du caractère social à tout opérateur privé proposant des logements en location assortie d une promesse de vente, afin que celles-ci soient éligibles aux dispositifs de défiscalisation. Cette année, la province Sud par le biais de la SIC s est fixée l objectif de réaliser la cession d une partie du patrimoine locatif aidé aux locataires de longue durée. Le 3 octobre 2012, le conseil d administration de la SIC a approuvé la proposition de cession de cinq ensembles immobiliers locatifs représentant un total de 260 logements, qui permettra de réinvestir les fonds propres net dégagés par les ventes dans la reconstitution d une offre locative sociale à un coût financièrement acceptable. 1

2 Cynthia Ligeard, présidente, Pascal Vittori, 2 e vice-président de l assemblée de la province Sud et Annie Beustes, présidente du conseil d administration de la SIC vous invitent à une conférence de presse, le lundi 8 octobre 2012 à 10 heures (bureau présidence 4 e étage - hôtel de province), pour vous présenter le projet de cession partielle du patrimoine locatif aidé. Le projet de cession partielle du patrimoine locatif aidé Cette cession représente l opportunité de développer les parcours résidentiels et parcours de vie des locataires occupant des logements, en leur permettant de se constituer un patrimoine et préparer l avenir, à un prix moindre qu un logement neuf, avec des frais d acquisition réduits, sans déménagement, et en conservant leur environnement familier. L opération va concerner le Village des Gaïacs, située au 6 e kilomètre.. Livrée en octobre 1995, cette opération mixte de 137 logements a été réalisée dans le cadre de la 1 e tranche du Contrat Etat Ville. Elle comporte : - 61 logements en accession qui ont été vendus - 76 locatifs aidés : 40 de type individuel et duplex jumelé et 36 de type collectif, actuellement en gestion locative et qui sont proposés à la vente. Sur le plan social, une enquête (informations déclaratives) a été réalisée par les services de la SIC en décembre Elle a permis de mieux connaître les ménages qui pourraient être concernés au premier chef. Pour ces 76 logements, objet du projet de cession, le coût d investissement est de 662 millions dont 404 de subventions des collectivités pour lesquelles l Etat et la province Sud ont d ores et déjà donné leur accord pour affecter ces subventions au profit de la cession. La subvention sera donc rétrocédée intégralement. Pour la cession, la SIC a intégré plusieurs éléments : - une évaluation du bien par le service des domaines de l Etat - la prise en compte des subventions apportées (404 millions) - le bilan d exploitation de l opération, déficitaire de plus de 9 millions - l abattement qui prime le locataire de longue durée, de cette résidence comme d une autre résidence de la SIC (1% par année avec un maximum de 20 %) - la fixation du prix de vente. 2

3 1. Evaluation financière des biens et détermination des prix de vente A ce jour, le loyer moyen mensuel appelé est de F. Les principaux éléments pris en compte pour le calcul du prix de vente sont : 1. Le financement de l opération et les subventions apportées ; 2. Le bilan d exploitation ; 3. L évaluation du service du Domaine de l Etat ; 4. Les paramètres d abattement ; 5. La détermination du prix de vente. La fixation du prix de vente prend en compte simultanément l aspect patrimonial de l opération (limiter les possibilités de sous-évaluation) et la nécessité de ne pas compromettre la réussite de la cession en décourageant les acquéreurs potentiels par un prix trop élevé. 1. Le financement de l opération et les subventions apportées ; Sur le coût d investissement de F, les subventions allouées par la puissance publique sont d un montant total de F, soit 61%. Dans leur souhait d aider les locataires à accéder à la propriété et d accompagner la politique des pouvoirs publics en ce domaine, l Etat et la Province sud ont donné leur accord pour affecter les subventions au profit de la cession. Par conséquent, la subvention de F est rétrocédée intégralement. 2. Le bilan d exploitation ; Ce bilan tient compte de la rétrocession par la SIC d un montant de F au bénéfice des acquéreurs. En effet, une provision pour grosses réparations de F a été constituée pour l entretien de la résidence, consommée aujourd hui à hauteur de F. Le solde positif de F, qui correspond à des travaux d entretiens et de réparations que la SIC aurait engagé sur les années à venir, sera rétrocédé au bénéfice des acquéreurs pour leur permettre d assurer la bonne gestion patrimoniale de leurs biens, qui sont vendus «en l état». 3. L évaluation du service du Domaine de l Etat Afin de fixer les prix de vente de manière encadrée et transparente, le service du Domaine de l Etat a été consulté. Il a fourni son évaluation financière sur la base des critères définis ci-contre et la vétusté (usage et ancienneté). Critères d évaluation : année de livraison ; coût de l opération (foncier et construction) ; financement de l opération ; coût des travaux réalisés ces 5 dernières années ; secteur géographique ; type de logement et surface habitable (la surface loi Carrez est celle retenue pour les ventes) ; superficie de la parcelle et état du bâti. 3

4 PRIX DU MARCHE PAR TYPOLOGIE F2 F3 F4 F5 Prix moyen F F F F F 4. Les paramètres d abattement Pour rendre le prix compatible avec la cible sociale visée, garantir l équité de traitement et tenir compte de la fidélité du locataire, il est pratiqué un abattement de - 1 % par année entière d ancienneté du bail d un logement conventionné en qualité de locataire de la SIC, dans la limite de 20 %. Cet abattement sera également appliqué en cas de vente à un autre locataire du parc locatif conventionné de la SIC. 5. La détermination du prix de vente. La détermination du prix de vente s appuie sur le prix du marché issu de l évaluation du service du Domaine de l Etat. Le prix de vente moyen ne pourra être inférieur au coût de revient (11,7 MF en moyenne par logement) majoré des frais de cession et de notaire. Composition du prix de vente net Le prix du marché minoré des déductions suivantes : la subvention (affectée au logement) le solde rétrocédé de la provision pour grosses réparations non utilisée (affectée au logement) l abattement de 1 % par année d ancienneté du bail, plafonné à 20 % (affecté à l acquéreur) et majoré des coûts suivants : les frais liés à la cession les frais de notaire (facteur facilitateur dans l accession). Composition du coût de revient Le coût du foncier Le coût de construction Le coût des travaux de grosses réparations et gros entretiens réalisés Les frais financiers relatifs à l emprunt et aux fonds propres. Le prix de vente moyen tous frais compris est de F pour une typologie moyenne F4, soit un prix inférieur de -39% au prix du marché. En fonction de la typologie et de l ancienneté, les prix varient de 6,7 MF pour un F2 à 16,2 MF pour un F5 triplex. 4

5 En moyenne, pour un locataire ayant 17 ans d ancienneté, le prix de vente du logement est de F., soit un prix hors frais de F au m². SIMULATION DU FINANCEMENT D UN ACCEDANT TYPE A partir du profil type d une famille de 5 personnes, avec un revenu net mensuel de F, pour un F4 au prix moyen de F, il résulte du calcul que le taux d effort de l acquéreur reste compatible avec le prix de cession. Le taux d effort est de 22 %, sur la base d un prêt à taux zéro, complété par un prêt bancaire au taux de à 5,6 %. A cette mensualité s ajouteront des charges nouvelles liées au statut de propriétaire (taxe foncière, assurance, entretien etc.). Bien que supérieures à celles acquittées en location, ces charges nouvelles restent acceptables vis-à-vis du taux d effort moyen de 22 %. Elles sont de l ordre de F par mois par logement. 2. Conditions de vente Les bénéficiaires a. Le logement est proposé en priorité au locataire en titre et ne peut être vendu qu à son locataire. A la demande du locataire, le logement peut également être vendu à son conjoint ou à ses ascendants ou descendants. b. Si un locataire ne souhaite pas acquérir son logement, il pourra y rester. Dans ce cas, il demeure locataire de la SIC sans que sa situation en soit changée. Une proposition de relogement pourra toutefois lui être faite afin de libérer le logement et le proposer à la vente. c. Logements vacants Le cas échéant, le logement est proposé exclusivement à l ensemble des locataires du parc conventionné de la SIC titulaires d un bail en vigueur. d. Conditions de revente Des clauses anti-spéculatives sont prévues, dont l obligation, en cas de revente, de reverser la part de subvention non amortie. Tous les locataires concernés devront être à jour de leurs loyers et de leurs charges locatives, et respecter les plafonds de revenus fixés par la réglementation. Le logement acquis sera la résidence principale et unique. Cela s applique également dans le cas d achat par les ayant droits. 5

6 (1) Aide à l accession à la propriété Fin 2011, la province Sud avait créé un dispositif d aide à l accession à la propriété pour les ménages qui choisissent d acquérir ou de construire pour la première fois leur résidence principale. La condition est que le logement doit être neuf. L aide prend la forme d une subvention d un montant compris entre F et F, en fonction de la composition familiale et des revenus des ménages qui sont plafonnée à F/mois. Ce projet consiste à : - aider les ménages aux revenus intermédiaires à accéder à la propriété. En effet, malgré le prêt à taux zéro, il est révélé qu aujourd hui les familles peuvent difficilement accéder au marché privé. - Libérer le parc locatif en favorisant le parcours résidentiel des ménages, - Contribuer au maintien de l activité économique du bâtiment. 6

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