AMÉNAGEMENT D UN GARAGE EN ESPACE HABITABLE

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1 AMÉNAGEMENT D UN GARAGE EN ESPACE HABITABLE DATE DE LIVRAISON DES TRAVAUX : 2 MAI 2008 Préparé pour : Simon Lévesque Enseignant Préparé par : Suzanne Brisebois Chargée de projet Julie Labrosse Luc Rainville Daniel Lalonde Responsable des achats Responsable des contrats Responsable du chantier Date de livraison du travail de session : 3 février, 2008 Livrable 2 Analyse de faisabilité P a g e 1

2 GESTION DE PROJET TABLE DES MATIÈRES Projet de session Livrable 2 : Analyse de faisabilité L étude de marché... 3 a) Déterminer le marché cible et son cycle de vie (croissance, saturation, déclin)...3 b) Déterminer les clients potentiels, leur profil (âge, sexe, revenu), leurs perceptions de l extrant du projet...3 c) Reconnaître les exigences des clients potentiels...3 d) Déterminer les concurrents, le prix et le niveau de qualité qu ils offrent...3 e) Déterminer ce qui distingue l extrant du produit offert par les concurrents...3 f) S informer du cadre législatif qui régit le domaine La rentabilité financière... 4 a) Les coûts initiaux du projet...4 b) Les coûts récurrents du projet...4 c) Les avantages financiers du projet...4 d) Utiliser une technique d analyse financière appropriée : la comparaison coûts/bénéfices, le calcul du délai de récupération, le calcul de la VAN L analyse de financement... 5 a) Vérifier la disponibilité des fonds pour réaliser le projet...5 b) Déterminer si le projet peut s autofinancer...5 c) Rechercher le financement à l interne ou de source externe Les risques techniques... 5 a) Risques techniques à identifier & difficultés techniques envisagées...5 b) Risques que ces difficultés soient plus grandes ou impliquent des coûts plus importants que prévu Les risques organisationnels... 5 a) Risques associés à la disponibilité des ressources en temps voulu...6 b) Risques associés à l échéancier (certains délais pourraient prolonger la durée du projet)...6 c) Risques associés à la qualité (certains facteurs pourraient compromettre la qualité du projet) Conclusion de l analyse... 6 Livrable 2 Analyse de faisabilité P a g e 2

3 PROJET DE SESSION LIVRABLE 2 : ANALYSE DE FAISABILITÉ 1. L ÉTUDE DE MARCHÉ a) Déterminer le marché cible et son cycle de vie (croissance, saturation, déclin) Le marché cible que nous confrontons est celui du marché locatif. C est un marché en pleine croissance qui est loin d être saturé dans la région de la Capitale nationale. b) Déterminer les clients potentiels, leur profil (âge, sexe, revenu), leurs perceptions de l extrant du projet Les clients d un appartement/logement locatif sont toutes les personnes gagnant un revenu hebdomadaire équivalent approximativement au coût du loyer incluant l électricité et le chauffage. La plupart des clients que je recherche sont solvables et recherche un milieu calme, plaisant, sécuritaire et bien organisé pour leur enfant. c) Reconnaître les exigences des clients potentiels Les clients potentiels sont exigeants pour les raisons mentionnées ci-dessus. Il va sans dire que l apparence et la qualité du produit locatif de même que les éléments de sécurité, d élégance et de plaisir rattachés à un quartier sont autant d autres facteurs qui pèsent dans le choix d un logement. d) Déterminer les concurrents, le prix et le niveau de qualité qu ils offrent Le prix proposé sera concurrentiel et pourra concurrencer avantageusement tous les logements neufs, tout en offrant, en plus, les avantages de la tranquillité et des nombreux parcs du quartier. e) Déterminer ce qui distingue l extrant du produit offert par les concurrents L avantage de ce type de logement par rapport à un autre type de logement dans un bloc appartement, est que l environnement est vraiment plaisant et qu on ne sent pas vraiment qu on habite un logement étant donné que le milieu des maisons est beaucoup plus convivial que celui des blocs appartements. De plus le promoteur dispose d un immense terrain que le locataire pourra profiter. Enfin, comme le logement sera neuf et que le locataire pourra choisir les couleurs de peinture du logement, il se sentira comme chez lui dans une maison. f) S informer du cadre législatif qui régit le domaine Bien qu il ne soit pas permis de construire un logement locatif dans l arrondissement Lakefield d Aylmer, Il est toutefois permis d y construire un logement parental pour un proche parent. Toutefois, le logement loué à un autre type de locataire est normalement toléré étant donné le besoin criant de logement disponible. Livrable 2 Analyse de faisabilité P a g e 3

4 2. LA RENTABILITÉ FINANCIÈRE a) Les coûts initiaux du projet Coûts initiaux du projet Coût de la conception $ Coût de la planification $ Coût de l exécution $ Coût de la clôture $ Imprévu $ Total $ b) Les coûts récurrents du projet Coûts récurrents du projet / Année Assurances 500 $ Entretien/Réparation $ Taxes municipales supplémentaires 500 $ Total $ c) Les avantages financiers du projet Avantages financiers du projet Dépenses Coût du projet $ Couts récurrents du projet (3 000 $ * 10 = $) $ Remboursement hypothécaires (Loyer : 800 $ * 12 * 10) $ Revenus Revenus locatifs ( $ * 10) $ Valeur de l investissement dans 10 ans $ Profits Total $ d) Utiliser une technique d analyse financière appropriée : la comparaison coûts/bénéfices, le calcul du délai de récupération, le calcul de la VAN Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Valeur Investissement / Profit Cumulatif $ $ $ $ $ Facteur VAN composé de 5% 95,24% 90,70% 86,38% 82,27% 78,35% Valeur Investissement / Profit Cumulatif VAN 5% $ $ $ $ $ Valeur actualisée si vente $ $ $ $ $ Taux d'augmentation du prix des propriétés 106,00% 112,36% 119,10% 126,25% 133,82% Livrable 2 Analyse de faisabilité P a g e 4

5 3. L ANALYSE DE FINANCEMENT a) Vérifier la disponibilité des fonds pour réaliser le projet Le promoteur dispose de fonds et d actifs suffisants qui lui permettront d obtenir le financement restant d une institution bancaire. b) Déterminer si le projet peut s autofinancer Le projet une fois réalisé et le logement loué, celui-ci s autofinancera par les revenus locatifs qui paieront les coûts de remboursement hypothécaires. c) Rechercher le financement à l interne ou de source externe Pour l instant le promoteur ne souhaite pas trouver d autres partenaires pour son projet. La source externe connue sera l institution bancaire prêteuse pour réaliser le projet. 4. LES RISQUES TECHNIQUES a) Risques techniques à identifier & difficultés techniques envisagées Les risques techniques concernent plus principalement l enlèvement de la toiture par une grue prévue à cet effet. Il y a toujours des risques de briser la structure de la toiture où que la grue elle-même ne puisse être disponible à ce moment bien qu étant réservée. Les montants établis ci-dessous indiquent les argents retenus pour exécuter les travaux avec des ouvriers. Risques probables Probabilité Impact(s) Solution Coûts La grue n est pas disponible La toiture est endommagée lors de son enlèvement ou de sa remise Établir les contrats rapidement et prévoir des alternatives Prévoir des alternatives b) Risques que ces difficultés soient plus grandes ou impliquent des coûts plus importants que prévu Les montants alloués aux risques envisagés sont raisonnables et ont déjà vérifiés lors de rencontres avec un des entrepreneurs présélectionnés. Ils ne pourront pas être plus importants que prévus. 5. LES RISQUES ORGANISATIONNELS La répartition des contrats sera octroyée par un processus de soumissions qui permettra au promoteur de retenir celles qui répondent à ses exigences et à ses objectifs, tout en respectant les standards de qualité des plans et devis de même que l échéancier établi par l architecte, le promoteur et l équipe de projet. Le promoteur devra par la suite superviser l exécution des différentes étapes du projet afin de s assurer que les entrepreneurs indépendants exécutent un travail de qualité. Livrable 2 Analyse de faisabilité P a g e 5

6 a) Risques associés à la disponibilité des ressources en temps voulu Risques probables Probabilité Impact(s) Solution Coûts La rareté de la main d œuvre Les matériaux subissent une augmentation de coût Bris de contrat d un ouvrier Augmenter les coûts de Établir les contrats rapidement et prévoir des alternatives Acheter le matériel dès que possible et l entreposer Prévoir des ouvriers de remplacement dans l échéancier b) Risques associés à l échéancier (certains délais pourraient prolonger la durée du projet) La rareté de la main d œuvre et des matériaux pourrait se traduire par une augmentation de coût sur le projet de même que des bris de contrats par certains ouvriers spécialisés. Les montants prévus é cet effet représente un % relativement plausible dans le parage de ceux-ci. Nous avons prévu que les fins de semaine pourraient être utilisées afin de combler les retards à l horaire afin de respecter l échéancier final du projet. c) Risques associés à la qualité (certains facteurs pourraient compromettre la qualité du projet) Jusqu à maintenant nous n avons pas identifié de risque suffisamment important pour entacher la qualité du projet. Il faut mentionner que des contrôles fréquents seront effectués afin de s en assurer. De plus, le code de la est assez clair en ce qui a trait aux normes exigées dans la domiciliaire. Tout contrevenant au code du bâtiment pouvant être poursuivi, cela réduit considérablement les envies de passer outre les exigences du code. 6. CONCLUSION DE L ANALYSE Les différentes études entreprises dans le cadre de ce travail ont permis aux membres de l équipe de conclure que le projet devrait permettre au promoteur d accommoder avec plus de précision les besoins de sa famille tout en augmentant substantiellement la valeur de sa propriété avec un nouveau revenu locatif. S il le désire celui-ci pourra poursuivre son initiative si son financement est toujours disponible et si sa volonté de réaliser son projet est toujours présente. Ce projet répond aux critères établis par l architecte, l équipe de projet et le promoteur et si celui-ci accepte de poursuivre le projet, l on pourra procéder aux étapes subséquentes de planification, d exécution et de clôture. En conséquence, nous recommandons donc au promoteur, en se basant sur notre analyse, de poursuivre son projet tel que présenté initialement. Livrable 2 Analyse de faisabilité P a g e 6

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