COMMUNE D AVENCHES. Législature Préavis municipal n 92 au Conseil communal

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1 COMMUNE D AVENCHES Municipalité Législature Préavis municipal n 92 au Conseil communal «Projet de rénovation du bâtiment de l Hôtel de Ville Choix des variantes» Approuvé en séance de Municipalité le 1 er septembre

2 Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs les Conseillers, 1. Préambule Lors de sa séance du 6 décembre 2013, le Conseil communal acceptait le préavis n 71 de la législature concernant l octroi d un crédit extrabudgétaire d un montant de Fr. 420'000.- destiné à financer l étude des deux variantes (avec ou sans restaurant) pour la rénovation du bâtiment de l Hôtel de Ville. Pour rappel, ce projet prévoyait l octroi d un mandat d étude d ingénieurs et d architectes pour la rénovation du bâtiment de l Hôtel de Ville avec les prestations suivantes : 1. Projet détaillé avec deux variantes (avec et sans établissement public); 2. Procédure d autorisation de construire (obtention du permis de construire); 3. Appels d offres, comparaison des offres, propositions d adjudications des soumissions rentrées. Suite à l acceptation de ce préavis, les bureaux d architectes et d ingénieurs mandatés se sont immédiatement mis au travail. Parallèlement, la Municipalité a également mandaté la fiduciaire spécialisée GastroConsult pour connaître la viabilité d un projet d établissement public au rez-dechaussée de l Hôtel de Ville et sous quelle forme. La question du caveau a également été étudiée par cette fiduciaire. Les architectes et ingénieurs ont réalisé un projet détaillé pour la rénovation du bâtiment avec différentes variantes. Avant d aller de l avant avec la procédure d autorisation de construire (mise à l enquête) et le lancement des demandes de soumissions pour connaître le coût précis du projet, les mandataires doivent maintenant savoir quelle affectation la commune souhaite donner aux différents espaces du bâtiment. Des décisions doivent être prises sur la réalisation ou pas des trois objets suivants : établissement public, caveau, combles. 2. Établissement public Durant les premiers mois de l année 2014, les architectes et la fiduciaire GastroConsult se sont rencontrés à plusieurs reprises pour étudier les diverses possibilités pour réinstaller un établissement public au rez-de-chaussée de l Hôtel de Ville. Deux variantes ont été retenues, l une d un établissement public traversant pouvant jouer le rôle de Café/Tea-room/Bar à vins/tapas et l autre d un restaurant conventionnel couvrant la majeure partie du rez-de-chaussée. La viabilité de ces deux variantes a été analysée en détail par la fiduciaire GastroConsult. Ces variantes et le rapport de la fiduciaire ont été présentés à la population au Théâtre du Château le jeudi 22 mai Les documents présentés lors de cette soirée (plans des variantes et rapport complet de la fiduciaire) sont toujours disponibles sur notre site internet dans la rubrique «Actualités». En résumé, la fiduciaire est arrivée à la conclusion que la variante consistant à la réouverture d un établissement public traditionnel sur la plus grande partie du rez-de-chaussée n était pas viable pour un tenancier, compte tenu des importants investissements à effectuer, des frais d une telle exploitation, du chiffre d affaire escompté compte tenu de l environnement (lieu, concurrence, marché de la restauration), etc. 2

3 Concernant la variante d un établissement traversant sur un côté du rez-de-chaussée, la fiduciaire estime qu elle intéresserait difficilement un professionnel de la branche car la rentabilité d un tel projet serait faible. Afin de l améliorer, la commune pourrait prendre à sa charge une partie des investissements (cuisine par exemple), ce qui aurait comme effet un allégement des charges financières. Suite à ce rapport, la Municipalité a décidé d éliminer la variante de restaurant traditionnel et a demandé aux architectes d aller de l avant dans leur projet avec la possibilité d installer au rez-dechaussée l établissement public traversant (Café/Tea-room/Bar à vins/tapas). Cette variante serait en effet viable pour un exploitant de qualité moyennant une participation de la commune aux investissements de départ. Elle présente aussi l avantage d offrir un bon équilibre au rez-de-chaussée du bâtiment entre la partie dévolue à l administration communale et la partie commerciale. 3. Caveau La fiduciaire a également étudié dans son rapport la question du caveau. Ce local est jugé comme attractif et il représenterait indéniablement un intérêt pour diverses sociétés et associations locales, pour des personnes qui souhaiteraient organiser des manifestations et des événements ponctuels à titre privé ou pour la commune, ainsi que pour le restaurateur éventuel de l établissement public du rez-de-chaussée. Ce caveau pourrait fonctionner comme lieu de vie certains soirs, essentiellement en fin de semaine et le week-end, mais il est difficilement pensable que le restaurateur puisse l'exploiter à l'année. C'est pourquoi il serait également utilisé par des tiers, sous leur propre responsabilité, et qui, le cas échéant, pourraient recourir aux prestations offertes par le restaurant. Un règlement d'utilisation du caveau, qui traite entre autres du nettoyage des locaux et de l'utilisation des sanitaires, et un planning des réservations, disponibles à la commune, fixeraient les modalités pour sa mise à disposition et en location. Le caveau et le vestiaire seraient entièrement agencés, meublés, décorés et équipés par la commune alors que les utilisateurs prendraient à leur charge et selon leurs besoins, le matériel d'exploitation qui leur est nécessaire. Au niveau financier, la fiduciaire a constaté que ce genre de local n'offrait des valeurs locatives que modestes. La participation du restaurateur éventuel est évaluée à Fr. 6'000.- par année et le même montant est retenu pour les autres utilisateurs (sociétés locales, tiers, etc.) ce qui ferait un revenu total annuel pour la commune de l ordre de Fr. 12' Ce montant permettrait à la commune de couvrir les charges d exploitation de ce local (électricité, chauffage, eau, nettoyage, etc.). La Municipalité est convaincue que ce caveau sera un plus pour la vie sociale et associative de la commune même si elle est consciente que sa rentabilité serait faible. 4. Combles Le bureau d architecte retenu pour le mandat s est rapidement rendu compte qu il était regrettable d investir une somme importante pour la rénovation du bâtiment sans intervenir dans les combles, notamment au niveau de l isolation. Pour rappel, les combles n étaient pas touchés dans l avantprojet réalisé par un autre bureau d architecture. En étudiant ces combles, il a également imaginé les aménager en salle de conférence pour environ 80 personnes. Une salle de cette taille manque actuellement dans la commune et cette grandeur permettrait d y accueillir, entre autres, les séances 3

4 du Conseil communal. C est pourquoi une variante contenant l aménagement de ces combles a également été développée. Compte tenu de l ampleur de ce projet de rénovation, la Municipalité est convaincue que les combles doivent au moins être isolés au sol. L idée d y aménager une salle de conférence pouvant jouer le rôle de salle du Conseil communal est séduisante même si elle a un coût non négligeable. 5. Objet du préavis et incidences financières Par ce préavis, la Municipalité d Avenches demande au Conseil communal de se prononcer sur le choix à retenir parmi les variantes étudiées par les architectes et ingénieurs afin que l affectation des différents espaces du bâtiment soit décidée et que le projet puisse aller de l avant. La Municipalité aurait la compétence d effectuer ce choix elle-même et de ne venir devant le Conseil communal qu au moment de la demande de crédit extrabudgétaire pour la réalisation des travaux mais elle prendrait alors le risque de voir sa demande refusée, ce qui engendrerait une perte de temps et d argent. Ce préavis est donc un préavis d intention devant donner à la Municipalité l orientation à prendre pour la suite du projet. La Municipalité estime que cette orientation définitive doit être donnée par le Conseil communal. En l état actuel du projet, la Municipalité a reçu de l architecte les variantes suivantes : Variante de base contenant la rénovation du bâtiment sans le caveau, sans établissement public et sans salle de conférence dans les combles; Variante avec caveau; Variante avec établissement public traversant; Variante avec combles aménagées. Au niveau financier, ces variantes ont été estimées de la manière suivante : Fr. 5'044'540.- pour la variante de base; Fr. 433'200.- pour le caveau; Fr. 1'026'600.- pour l établissement public; Fr. 893'660.- pour les combles. Le montant de la variante totale est donc de Fr. 7'398'000.- Ces montants amènent les explications suivantes : Le montant total à 7.4 millions est légèrement plus élevé que celui présenté lors de la séance publique d informations à la population (7.1 millions). Cette différence s explique par l avancement des études qui fait apparaître après sondages et coordination technique la nécessité de renforts structurels supplémentaires dans les étages ainsi que de reprises en sous-œuvre au niveau des sous-sols; Le montant d environ 1 million pour la présence d un établissement public inclue un investissement communal d environ Fr. 300'000.- pour fournir une cuisine équipée au nouveau tenancier, ce qui lui permettrait plus facilement de rentabiliser son établissement public; Le montant de près de Fr. 900'000.- pour les combles inclut l isolation nécessaire, les accès sécurisés à créer, l aménagement d une salle de conférence, etc.; Nous précisons que les prix présentés sont des estimations. Ils donnent néanmoins un ordre de grandeur du coût des différentes variantes permettant de se positionner sur celles-ci. Ils ont été calculés TVA incluse, frais et honoraires inclus. Les coûts précis seront connus uniquement après l entrée des soumissions, lors de la demande de crédit extrabudgétaire pour les travaux qui fera l objet d un nouveau préavis. 4

5 Le montant nécessaire à une mise aux normes incendie et électrique du bâtiment sans autre rénovation n a pas été chiffré. En effet, il s agirait d un autre projet totalement indépendant de celuici et pour lequel des nouvelles réflexions et des nouveaux calculs devraient être effectués. Il n est en effet pas possible de donner un chiffre sans analyses précises pour ce genre de travaux dans un vieux bâtiment comme l Hôtel de Ville. De plus, beaucoup de choses sont liées entre elles et il serait difficile de mettre des frontières et savoir où s arrêter en cas de début de travaux. Il faudrait déterminer au préalable quelles interventions doivent être réalisées ou non et se déterminer sur les différentes mises aux normes possibles (incendie, électricité, accès handicapés, efficacité énergétique, etc.). Comme mentionné précédemment, il s agirait donc d un nouveau projet d entretien basé sur plusieurs années avec des interventions chaque année et des travaux en continu alors que le projet en cours depuis maintenant plusieurs années concerne une rénovation globale en une seule fois pour assainir ce bâtiment pour les prochaines décennies. Après analyse des différentes possibilités offertes pour l avenir de l Hôtel de Ville, la Municipalité d Avenches propose au Conseil communal de choisir la variante totale pour la rénovation du bâtiment comprenant la rénovation du caveau, la présence d un établissement public traversant de type Café/Tea-room/Bar à vins/tapas ou autre au rez-de-chaussée et l aménagement complet des combles avec salle de conférence. Un jeu de plan de l ensemble du bâtiment contenant cette variante totale est présent en annexes. La Municipalité a pris cette décision pour les raisons suivantes : Le projet de rénovation de l Hôtel de Ville est un projet d envergure. Ce bâtiment mérite d être rénové entièrement et d être mis en valeur en exploitant au mieux toutes ses surfaces; Il serait dommage de dépenser plusieurs millions pour ce bâtiment et de ne pas profiter de la présence du chantier pour rénover également le caveau et aménager les combles. Même si des travaux ultérieurs sont possibles, la Municipalité est convaincue que les parties nonrénovées lors de ce projet ne seront pas touchées au cours de ces prochaines années car d autres priorités seront fixées dans les investissements communaux; Une rénovation complète permettrait de disposer d un bâtiment aux normes et fonctionnel pour les prochaines décennies; La Municipalité est convaincue de l utilité de rénover le caveau pour développer encore plus la vie associative et sociale d Avenches; La Municipalité est convaincue de l utilité de créer une grande salle sous les combles. Cette salle proposerait un cachet unique et elle pourrait être utilisée non seulement par le Conseil communal mais également pour d autres évènements pour lesquels la salle du Théâtre du Château est trop grande et les salles Guisan et de conférence du Château sont trop petites; La Municipalité pense qu un tenancier professionnel pourrait proposer un concept de petite restauration intéressant et rentable dans l établissement traversant présent au rez-dechaussée. La présence de cet établissement répondrait en outre au vœu d une partie de la population de conserver un lieu public au sein de ce bâtiment; La situation financière actuelle de la commune permet un tel investissement. En résumé, la Municipalité pense que la commune d Avenches a les moyens de se montrer ambitieuse dans ce projet de rénovation, comme l ont été il y a quelques années les élus qui avaient voté la construction des infrastructures du Théâtre du Château. La Municipalité actuelle ne souhaiterait pas que les prochaines générations d élus et la population regrettent, dans quelques années, de ne pas avoir rénové l Hôtel de Ville dans son ensemble. Ce préavis présente volontairement de manière séparée les coûts de la variante de base et des différentes variantes supplémentaires afin que le Conseil communal ait facilement la possibilité, en cas de volonté, de proposer des amendements pour retirer de la variante totale tel ou tel objet (caveau, établissement public, combles). 5

6 Nous précisons que par rapport au projet présenté dans les plans, une question demeure en suspens concernant la présence de l ascenseur en façade donnant sur la rue des Alpes. Cette question doit encore être négociée avec la Section Monuments et Sites du SIPAL. En cas de refus de cette solution, l ascenseur serait placé au même endroit mais à l intérieur du bâtiment. Une fois la décision prise sur la variante à retenir, les prochaines étapes de ce projet seront les suivantes : Finalisation du projet par les architectes et ingénieurs et établissement du dossier d enquête publique; Enquête publique en vue de l obtention du permis de construire; Mise en soumission des différents travaux pour connaître le coût précis du projet; Préavis au Conseil communal avec demande de crédit extrabudgétaire pour obtenir les fonds nécessaires au lancement des travaux. Ce préavis pourra sans doute être déposé au printemps prochain. Dans le préavis n 71 de la législature , le Conseil communal a accepté un crédit extrabudgétaire d un montant de Fr. 420'000.- pour la réalisation des études actuelles. Les montants des frais d études présents dans ce préavis couvraient les démarches pour l étude de deux variantes (avec ou sans établissement public). Par rapport au mandat de base, les architectes ont mené plus loin les réflexions et les analyses concernant l aménagement des combles, l aménagement du soussol, l isolation globale du bâtiment, etc. Selon le choix de la variante retenue par le Conseil communal lors du vote de ce préavis, des honoraires supplémentaires pouvant aller jusqu à Fr. 180'000.- au maximum sont possibles. Ce montant supplémentaire sera intégré dans le préavis du printemps prochain de demande de crédit extrabudgétaire pour la réalisation des travaux. Pour conclure, la Municipalité précise que quelle que soit la décision prise par le Conseil communal quant au choix de la variante, elle poursuivra ce projet de rénovation avec motivation et énergie pour que les travaux puissent débuter au plus vite. 6. Conclusions En conclusion, la Municipalité prie le Conseil communal de bien vouloir voter la résolution suivante : Le Conseil communal d Avenches, Vu le préavis municipal n 92 de la législature , Ouï les rapports des commissions désignées pour l étude de cet objet, Considérant que cet objet a été porté à l ordre du jour, Décide d autoriser la Municipalité 1) A poursuivre l étude du projet de rénovation de l Hôtel de Ville sur la base de la variante totale incluant la rénovation du caveau, la présence d un établissement public au rez-de-chaussée et l aménagement d une salle de conférence dans les combles. 6

7 Veuillez agréer, Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs les Conseillers communaux, nos salutations distinguées. AU NOM DE LA MUNICIPALITE Le Syndic : Le Secrétaire : Daniel TROLLIET Lionel CONUS Annexe : ment. Municipaux délégués : M. Pascal Buache, Municipal des bâtiments M. Yves Nicolier, Municipal des finances 7

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