France ViewPoint. Le marché résidentiel Haut de Gamme à Paris David TRAN, Chargé d études RÉSUMÉ

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1 CBRE Le marché résidentiel Haut de Gamme à Paris David TRAN, Chargé d études RÉSUMÉ Depuis 2012, les signes de ralentissement se sont progressivement multipliés sur le marché résidentiel haut de gamme, un temps préservé des turbulences économiques mais finalement rattrapé par le climat général morose. Les acquéreurs potentiels sont restés très attentifs à l environnement économique et fiscal et surtout à la qualité des biens visités. Localisés pour l essentiel dans les beaux quartiers du Centre et de l Ouest parisien, les appartements de standing et les biens de prestige commencent à afficher des prix plus «cohérents» avec la réalité économique. DÉFINIR LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAUT DE GAMME Le marché du haut de gamme est composé de biens, destinés à une clientèle à haut revenu, qui viennent se positionner au-dessus des produits traditionnels du marché. Outre leur taille, ces biens peuvent être caractérisés à partir de 3 types de critères entrant en ligne de compte dans l évaluation de leur attractivité : La localisation / situation : environnement privilégié, arrondissements ou quartiers chics, cotés, à l intérieur desquels certaines rues ou vues sont particulièrement prisées du fait de leur proximité avec un ou plusieurs monuments, jardins ou places prestigieuses. L architecture et le design : immeubles en pierre de taille, bel haussmannien, signature architecturale de renom, appartements avec de beaux volumes, qui peuvent disposer d une ou plusieurs terrasses, d une grande cour intérieure, d un jardin Des propriétaires sont parfois amenés à réaliser d importants travaux de rénovation afin de valoriser leurs biens et ainsi s assurer d une meilleure commercialisation. Le niveau de prestations offert, à travers les éléments de décoration intérieure, la qualité des finitions, le confort et les équipements à disposition (cuisine à haute fonctionnalité, climatisation, stéréo, jacuzzi, piscine intérieure etc.). S y ajoutent également la qualité des services de copropriété, principalement liés à la sécurité (gardiennage, entrée sécurisée, vidéo surveillance), à l entretien ou plus rarement au confort des hôtes, un concept de copropriété à l américaine offrant une gamme de services très complète (de type conciergerie) faisant encore figure d exception à Paris. À partir de ces critères, 4 catégories de biens peuvent être définies au sein du marché haut de gamme : Les biens de standing qui composent la majorité des biens du marché haut de gamme parisien. Il s agit d immeubles de type haussmannien courant (dans un style assez sobre, peu ouvragé), d habitations en brique ou en pierre de Paris proposant de beaux volumes, localisés dans des secteurs préférentiels mais qui ne présentent pas de caractère unique ou prestigieux. Les biens de standing sont aujourd hui évalués à partir de Les biens de grand standing, situésdansdetrèsbeaux immeubles (bel haussmannien, bel art déco avec de grandeshauteurssousplafond),aucœurdesplusbeaux quartiers de la capitale (4 e,5 e,6 e,7 e,8 e,16 e Nord, 17 ème Sud) et aux abords d un lieu emblématique ou d un monument historique. Ce type de bien est évalué aux alentours de à Les biens de prestige, situés aux emplacements les plus prisés de Paris (vue imprenable sur la Seine, sur un ou plusieurs monuments, places célèbres) et dont la valeur n est en aucune façon comparable aux prix constatés dans le quartier. Les propriétés de prestige bénéficient d un très haut niveau de prestations (architecture remarquable, confort particulièrement soigné) et se négocient entre et jusqu à Les biens exceptionnels, uniques en leur genre (un hôtel particulier, une maison de ville, un triplex avec vue exceptionnelle) de par leurs éléments d architecture de renommée, leur décoration intérieure majestueuse et dont le niveau de prestations répond aux plus hautes exigences de confort et de qualité. Ce type de propriété présente des atouts exceptionnels (grande cour intérieure donnant sur d immenses jardins, technologie moderne s intégrant parfaitement dans des éléments de décor majestueux) et se commercialise àplusde25000.

2 LE MARCH É HAUT DE GAMME DANS UN NOUVEAU CYCLE La baisse des prix se dessine lentement Au 2 ème trimestre 2013, leprix moyen à Paris s est établi à 8 200, en baisse de - 1,9 % sur un an. Dans les arrondissements du centre de Paris (du 3 ème au 8 ème ), le prix moyen est resté supérieur à Les biens de qualité et «sans défaut» trouvent encore preneur à des prix relativement préservés pour les vendeurs alors que ceux comportant des défauts subissent des décotes. Certains propriétaires ont progressivement pris conscience de la réalité du marché en adaptant leur prix initialement demandé : suite à des objections à l achat plus fréquentes qui ont entrainé un allongement des négociations, de plus en plus de vendeurs ont décidé de réviser leur prix à la baisse, d autres préférant retirer leur bien du marché faute de trouver un acheteur aux conditions souhaitées. Le marché reste grippé : négociations accrues et baisse des ventes Préoccupés par la dégradation du climat économique général, les acquéreurs potentiels sont surtout restés très attentifs à la qualité des biens visités et à leurs localisations. Ces acheteurs potentiels font des propositions raisonnées et se montrent plus prudents, particulièrement sur le marché des biens vendus entre 2 M et 5 M où se concentre la majorité de l offre. Entre 2012 et le 1 er semestre 2013, lesventes comprises entre 2 M et 5 M pour des biens le plus souvent de grand standing ont enregistré une baisse de - 28 % par rapport à la même période entre 2011 et 2012 (443 contre 614 transactions). Le marché du très haut de gamme (biens supérieurs à 5 M ) qui avait longtemps suscité l intérêt prononcé de riches acquéreurs français et surtout étrangers, s est bloqué en raison principalement d une fiscalité alourdie, tant sur les revenus (pour les résidents) que sur le capital, ce qui est venu également préoccuper les acquéreurs potentiels non-résidents. Alors que la taxe sur les plus-values était de 19 %, le Gouvernement a assujetti les ventes par les non-résidents aux prélèvements sociaux (15,5 % - loi de finance rectificative pour 2012) età une surtaxe de 2 % à 6 % sur les plus-values qui dépassent à partir de Le durcissement brutal de la fiscalité a été dissuasif pour bon nombre d acheteurs étrangers alors que de riches français ont été plus nombreux à envisager un départ à l étranger. Les transactions au-delà de 5 M gardent un caractère exceptionnel avec 27 ventes réalisées en 2012 (38 en 2011 et 27 en 2010) et 14 au 1 er semestre 2013, ces acquisitions portant essentiellement sur des biens de prestige et quelques propriétés uniques en leur genre. Page 2 Évolution du prix moyen des appartements à Paris (en,findepériode) Source : Notaires d Ile-de-France Évolution du nombre de biens vendue à plus d 1 M à Paris (ventes libres) Montant S M M M M > 10 M Évolution du nombre de biens vendue à plus de 2 M à Paris (ventes libres) Total M 3-5 M 5-10 M > 10 M

3 Nombre de biens vendus à plus de à Paris entre 2010 et 2012 (ventes libres)* Les fourchettes de prix pour les 4 catégories de biens haut de gamme ont été révisées pour tenir compte des évolutions de marché constatées en 2012, caractérisées en outre par une baisse des volumes des ventes et un rééchelonnement des valeurs. Type de bien Prix au m² S 2013 Standing Grand Standing Prestige Exceptionnel > Total des ventes > * toutes les transactions ne sont pas obligatoirement enregistrées dans les bases notariales. Les statistiques notariales sont en effet alimentées sur la base du volontariat et ne sauraient de fait être pleinement exhaustives Avec ventes réalisées en 2012, lenombrede biens vendus libres à plus de aenregistré une baisse de - 8 % par rapport à Sur le marché des biens vendus entre et , les ventes ont enregistré un recul plus marqué en 2012 (- 17 %) avec 853 transactions. Les volumes enregistrés au 1 er semestre 2013 sont venus confirmer la baisse débuter en biens dits de prestige et exceptionnels ont été vendus à plus de en 2012 contre 187 en Il s agit principalement d appartements dans les arrondissements du centre (42ventesdansle 7 ème,42dansle6 ème,25dansle4 ème,7dansle3 ème notamment) et de l ouest (15 dans le 8 ème, 14 dans le 16 ème principalement). Parmi ces ventes, 23 biens «exceptionnels» ont été vendus à plus de (dont 9 localisés dans le 7 ème,6dansle6 ème et 4 sur l Ile Saint-Louis dans le 4 ème ). 60 % de biens vendus à ont concernés des logements de plus de 50 m² Répartition des ventes de plus par fourchette de prix au m² entre 2010 et 2012 (ventes libres) > Répartition par surfaces des ventes de plus de en 2012 (ventes libres) En 2012, 51 % des ventes réalisées au dessus de à Paris ont concerné des logements de moins de 50 m². Les biens vendus à partir de ont été à 40 % composés de logements de moinsde50m²,32%de50m²à100m²,24%de 100 m² à 200 m² et 5 % de plus de 200 m². 100 à 200 m² 14% Plus de 200 m² 2% Au-dessus de , les biens acquis concernent essentiellement des logements de plus de 5 pièces en duplex voire en triplex, des hôtels particuliers ou encore des maisons de villes. 50 à 100 m² 33% Moins de 50 m² 51% Page 3

4 L Ouest Parisien concentre 80 % du marché En 2012, les 343 biens vendus à plus de 2 M sont pour l essentiel localisés dans les arrondissements du Centre (3 ème,4 ème,5 ème,6 ème principalement) et surtout de l Ouest parisien (7 ème,8 ème,16 ème )quia regroupé 2/3 de ces ventes. Ces arrondissements abritent en effet les plus beaux quartiers de Paris et sont constitués d immeubles et propriétés à l architecture de standing, localisés à proximité des monuments et places les plus prestigieuses. Les 7 ème, 8 ème et 16 ème sont par ailleurs les arrondissements ayant les parts les plus importantes de grands logements parmi les résidences principales avec respectivement 33 %, 37 % et 36 % de 4 pièces et plus. Répartition par arrondissement des appartements vendus à plus de 2 M en 2012 (ventes libres) 5 Source: Notaires d Ile-de-France BASE BIEN Page 4 Nombre de transactions de plus de 2 M Présence de transactions de plus de 2 M Présence de transactions de plus de 3 M Présence de transactions de plus de 4 M PARIS : UNE PLACE PRIVILÉGIÉE SUR LE MARCHÉ INTERNATIONAL Le marché de l habitation haut de gamme à Paris est l un des plus prisés sur le plan mondial au même titre que Londres, Monaco, New York et Hong Kong. Londres se place en tête avec des prix records pouvant dépasser , suivi par Monaco. Les valeurs ont même continué à s apprécier à Londres en 2012, la demande venant d acquéreurs internationaux restant très importante notamment pour les programmes neufs prestigieux. Les capitales asiatiques dites émergentes avaient connu les plus fortes hausses au cours des dernières années (notamment liées à leur fort développement économique) mais les valeurs ont plutôt eu tendance à se stabiliser en Les 6 ème, 7 ème, 8 ème et 16 ème arrondissements ont concentré près de 80 % des ventes conclues à plus de en Dans le 6 ème arrondissement, près de 60 % des acquisitions ont été réalisées à plus de Cette part représente 15 % à 40 % des ventes totales dans les 1 er,4 ème,5 ème,7 ème et 8 ème arrondissements. Les quartiers les plus cotés sont localisés autour d artères chics comme celles situées sur l avenue des Champs Elysées, la rue du Faubourg Saint-Honoré, les quais de Seine, le boulevard Saint-Germain ou dans des secteurs proches de lieux emblématiques (Champ-de-Mars, Hôtel des Invalides, Saint- Germain-des-Prés, jardin du Luxembourg ). Part des appartements vendus à plus de sur les ventes totales en 2012 (ventes libres) Moins de 5 % De 5 à 15 % Source: Notaires d Ile-de-France BASE BIEN De 15 à 40 % Plus de 40 % Les valeurs «prime» sur le marché international 80 K / m² 70 K / m² 60 K / m² 50 K / m² 40 K / m² 30 K / m² 20 K / m² 10 K / m² K / m² Dubaï Genève Source : CBRE Research, Notaires,... Singapour Tokyo Biens de standing Paris New York Biens exceptionnels Hong Kong Monaco Londres

5 CES ACQUISITIONS QUI ÉCHAPPENT AUX RELEVÉS STASTISQUES Sur le segment du très haut gamme qui bénéficie toujours d un fort attrait auprès d acquéreurs étrangers nonrésidents, les montages financiers réalisés via des banques privées et des gestionnaires de grandes fortunes donnent un caractère extrêmement confidentiel à ce type d acquisitions. Le volume total que peuvent représenter ces achats reste difficilement quantifiable mais concernerait une part relativement significative des acquisitions des non-résidents sur ce marché du très haut de gamme. Pour l ensemble du marché résidentiel, toutes les transactions ne sont pas obligatoirement enregistrées dans les bases notariales, cette tâche étant non obligatoire une fois les actes de ventes conclus. Les statistiques notariales sont en effet alimentées sur la base du volontariat et ne sauraient de fait être exhaustives. EXEMPLES DE TRANSACTIONS POUR DES BIENS DE PLUS DE 100 M² À PARIS ENTRE 2010 ET 2012 Notaires d Ile-de-France BASE BIEN CONTACTS Aurélie LEMOINE Directrice Études et Recherche Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) aurelie.lemoine@cbre.fr David TRAN Chargé d études Études et Recherche Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) david.tran@cbre.fr Etienne BEUNAS Président Tél. : 33 (0) etienne.beunas@cbre.fr Pierre BERAUD-SUDREAU Résidentiel Haut de Gamme Tél. : 33 (0) p.beraud-sudreau@cbre.fr Jean-Christophe OLIVE Résidentiel Haut de Gamme Tél. : 33 (0) jc.olive@cbre.fr Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l expresse réserve d en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d Intérêt Economique Siège social : , rue de Courcelles PARIS - Siren : RCS Paris Page 5