LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER

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1 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER ANNEE 2014 AVRIL N 722 LA NOUVELLE REGLEMENTATION THERMIQUE 2012 Jean-Jacques Salmon Philippe Salmon Christine Baugé David Alexandre Droit immobilier Droit de la construction Droit commercial Droit de la famille Droit du travail SALMON & Associés Avocats Parc Athéna 1 rue Albert Schweitzer Saint Contest Tel Fax selarl.salmon@altajuris-caen.com 1

2 La nouvelle réglementation thermique 2012 s applique désormais à tous les bâtiments dont le permis de construire est déposé depuis le 1 er janvier Cette nouvelle réglementation issue des Lois GRENELLE pose des normes contraignantes obligatoires engageant la responsabilité des constructeurs et susceptibles de sanctions pénales, ce qui va être source de contentieux. Champ d application de la réglementation. Aux termes du décret du 26 octobre 2010, la RT 2012 s applique à tous les permis de construire déposés: - depuis le 28 octobre 2011 pour certains bâtiments neufs du secteur tertiaire (bureaux, bâtiments d'enseignement primaire et secondaire, établissements d'accueil de la petite enfance) et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU ; - depuis le 1 er janvier 2013 pour tous les autres bâtiments neufs. L article R IV du Code de la Construction et de l Habitation prévoit les types de bâtiments exclus du champ d application de la RT Il s agit des : - constructions provisoires prévues pour une durée d utilisation de moins de deux ans ; - bâtiments et parties de bâtiment dont la température normale d utilisation est inférieure ou égale à 12 C ; - bâtiments ou parties de bâtiment destinés à rester ouverts sur l extérieur en fonctionnement habituel ; - bâtiments ou parties de bâtiment qui, en raison de contraintes spécifiques liées à leur usage, doivent garantir des conditions particulières de température, d hygrométrie ou de qualité de l air, et nécessitant de ce fait des règles particulières ; - bâtiments ou parties de bâtiment chauffés ou refroidis pour un usage dédié à un procédé industriel ; - bâtiments agricoles ou d élevage ; - bâtiments servant de lieux de culte et utilisés pour des activités religieuses ; - bâtiments situés dans les départements d outre-mer. 2

3 Présentation de la RT 2012 La réglementation thermique 2012 comporte : 3 «exigences de résultats» : besoin bioclimatique, consommation d'énergie primaire, confort en été, quelques «exigences de moyens» à mettre obligatoirement en œuvre. Les exigences de résultats imposées par la RT2012 sont de trois types : - l efficacité énergétique du bâti, L'exigence d'efficacité énergétique minimale du bâti est définie par le coefficient «Bbiomax» (besoins bioclimatiques du bâti). Cette exigence impose une limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées à la conception du bâti (chauffage, refroidissement et éclairage), imposant ainsi son optimisation indépendamment des systèmes énergétiques mis en œuvre. - la consommation énergétique du bâtiment : L'exigence de consommation conventionnelle maximale d'énergie primaire se traduit par le coefficient «Cepmax», portant sur les consommations de chauffage, de refroidissement, d'éclairage, de production d'eau chaude sanitaire et d'auxiliaires (pompes et ventilateurs). Conformément à l'article 4 de la loi Grenelle 1, la valeur du Cepmax s'élève à 50 kwh/ (m².an) d'énergie primaire, modulée selon la localisation géographique, l'altitude, le type d'usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre pour le bois énergie et les réseaux de chaleur les moins émetteurs de CO2. Cette exigence impose, en plus de l'optimisation du bâti exprimée par le Bbio, le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement. - le confort d été dans les bâtiments non climatisés : La RT 2012 définit des catégories de bâtiments dans lesquels il est possible d'assurer un bon niveau de confort en été sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement. Pour ces bâtiments, la réglementation impose que la température la plus chaude atteinte dans les locaux, au cours d'une séquence de 5 jours très chauds d'été n'excède pas un seuil. Pour parvenir à ces «consommations conventionnelles» qui ne sont en réalité que des consommations calculées en laboratoire, il est demandé de recourir aux énergies renouvelables, de traiter les ponts thermiques et de réaliser un bâtiment étanche à l air. Il devra être mis en place un compteur individuel permettant de connaître le type d énergie utilisé. Vous trouverez une présentation plus complète de la RT 2012 sur le site : _generalisation_des_batiments_a_basse_consommation.pdf 3

4 Les mesures de contrôle du respect de la RT Le Code de la construction et de l habitation instaure de nouvelles attestations avant et après travaux. - Au moment du dépôt du permis de construire, le maître d ouvrage doit fournir une attestation certifiant de la réalisation de l étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie et de la prise en compte de la réglementation thermique. - A l issue de l achèvement des travaux, le maître d ouvrage atteste de la prise en compte de la réglementation thermique 2012 par le maître d œuvre, si celui-ci a reçu une mission de conception de l opération et de l exécution des travaux, ou sinon par le maître d ouvrage lui-même. Le document doit être établi par l un des quatre professionnels suivants : architecte, diagnostiqueur pour la maison, bureau de contrôle, organisme de certification si le bâtiment fait l objet d une certification. Les difficultés liées au régime de responsabilité des constructeurs. La responsabilité des constructeurs en cas de non respect de la RT 2012 peut être envisagée à plusieurs stades : - avant la réception des travaux : Le refus de délivrance de l attestation de conformité à l achèvement des travaux est susceptible d être appréhendé de deux manières : o soit le refus est dû à des défauts légers : dans ce cas, le maître de l ouvrage prononcera une réception avec réserves et l entreprise devra procéder aux travaux de reprise dans le cadre la garantie de la parfait achèvement, o soit le refus est dû à des non-conformités importantes touchant le gros œuvre : dans ce cas, le maître de l ouvrage refusera de prononcer la réception des travaux. Seule la responsabilité contractuelle des constructeurs est susceptible d être mise en jeu. 4

5 - après la réception des travaux : La question fait débat de savoir si le non-respect de la RT 2012 est susceptible d engager la responsabilité décennale des constructeurs. La tendance de la dernière jurisprudence de la Cour de Cassation est d élargir la notion d impropriété à destination en recherchant ce qui avait été convenu entre les parties. Ainsi, la Cour de Cassation retient, dans un arrêt du 27 septembre 2000, la responsabilité décennale d un constructeur dans le cadre d un dysfonctionnement de panneaux solaires destinés à assurer l eau chaude sanitaire à raison de ce que «les objectifs d économies d énergie consécutifs à la fourniture d énergie mixte promis aux utilisateurs par le promoteur qui s était prévalu de la qualification solaire trois étoiles n étaient pas atteints, même si la fourniture d eau chaude à température désirée pouvait être assurée par l installation individuelle de chauffage au gaz». Il est également un courant jurisprudentiel tendant à considérer que la violation des normes obligatoires mobilise la garantie décennale des constructeurs. La Cour de Cassation a notamment jugé dans un arrêt du 11 mai 2011 que le dommage consistant dans la non-conformité de l ouvrage aux règles parasismiques obligatoires dans la région où se trouve la maison, facteur certain de risque de perte par séisme, compromet sa solidité et la rend impropre à sa destination. La Cour de Cassation, dans un arrêt du 8 octobre 2013, demande également aux juges de fond de rechercher si les désordres engendrés par les défauts d isolation thermique rendent ou non la maison impropre à sa destination. Ce mouvement de la Cour de Cassation peut laisser à penser que le non-respect de la RT 2012 est susceptible d engager la responsabilité décennale des constructeurs. C est pourquoi un certain nombre d auteurs sous la pression des assureurs propose de modifier les règles du Code civil et du Code de la Construction et de l Habitation pour limiter l application de la garantie décennale des constructeurs aux seuls désordres importants. En l état, la RT 2012 n a pas encore donné lieu à des décisions de justice. Nous ne manquerons pas de vous tenir informés des premières décisions qui interviendront sur le sujet. Christine BAUGÉ, Avocat à la Cour d Appel de CAEN 5