MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION

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1 MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 Cette plaquette sur votre mobile! 1 e r R É S E A U PA R T E N A I R E Le Liner - PÉROLS

2 Retrouvez nos Études de Marché, Espaces Entreprises, ainsi qu une sélection de locaux disponibles, sur notre site internet MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION S O M M A I R E ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE

3 Édition Étude de marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Montpellier et son agglomération. I. DONNÉES DE LA VILLE Démographie Développement économique Les liaisons rail-avion-route Les grands projets sur l agglomération... 4 II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE...4 III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX Évolution des transactions Répartition par secteurs géographiques Répartition par surface Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Répartition Vente / Location (en m 2 ) Typologie des utilisateurs Les valeurs du marché de bureaux Le stock à 12 mois - Production neuve identifiée en 2016 / Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché bureaux... 8 IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS Évolution des transactions (hors comptes propres) Répartition par secteurs géographiques Répartition par surface Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Répartition Vente/Location (en m 2 ) Typologie des utilisateurs Les valeurs du marché locaux d activités / entrepôts Le stock à 12 mois - Production neuve en Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché locaux d activités/entrepôts V. LE FONCIER D ENTREPRISE Évolution des transactions Répartition par secteurs géographiques Typologie des utilisateurs Les valeurs du marché foncier d entreprise Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché foncier d entreprise...14 Source : Observatoire de l immobilier et du foncier de Montpellier et son agglomération et ses partenaires / estimation Arthur Loyd de la part diffus hors observatoire

4 I. DONNÉES DE LA VILLE 1. Démographie Montpellier, 8 ème ville Française 31 communes dans la métropôle administrative habitants dans la métropôle administrative Bassin de population : personnes La plus forte croissance démographique Française 43 % de la population a moins de 30 ans étudiants à Montpellier - Campus Montpellier Sud de France 2. Développement économique 9 ème marché tertiaire de France en entreprises implantées sur le territoire avec une moyenne de création de par an actifs soit 45 % de la population active du département de l Hérault Activités dominantes : recherche et santé, nouvelles technologies, services aux entreprises 3 ème région Française par la densité de la recherche publique 4 ème rang national des aires urbaines pour les emplois stratégiques 250 laboratoires de recherche dont 120 dans les sciences de la vie 18 parcs d activités communautaires (dont un tiers en extension) 2 pépinières d entreprises (Cap Alpha et Cap Oméga), 2 biopôles biopharmacie et sciences du vivant (Cap Gamma et Cap Delta) et 1 pépinière internationale : le MIBI 5 pôles de compétitivité 3. Les liaisons rail-avion-route Rail : Gare Saint-Roch modernisée en 2014 et 4 lignes de tramway en service Air : un aéroport international (60 destinations) Route : autoroute A9 (cinq sorties à Montpellier) 4. Les grands projets sur l Agglomération Très fort développement démographique (marché de l immobilier soutenu - objectif de logements neufs/an) Développement des parcs d activités Bouclage de la ligne 4 du tramway en centre-ville Création d une gare T.G.V en 2018 et d un quartier d affaire Dédoublement de l autoroute A9 (chantier lancé) et création d une rocade Nord/Ouest Lancement du quartier Ode le long de l Av. de Georges Frêche Requalification urbaine (commerces tertiaire logements) Passage en Métropôle le 1 er janvier Fusion de Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées au 1 er janvier 2016 Pôle régional de Gérontologie à Castelnau le Lez II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE Bertrand FILLIETTE Gérant Michel PEINADO Directeur Montpellier/Nîmes Sonia COLLING Assistante commerciale Antoine GHYSELEN Consultant Bureaux Sophie ALIGNAN Consultante Bureaux Raphaël PENCHINAT Consultant Commerces Guillaume GRANIER Consultant Locaux d Activités Entrepôts/Logistique Amélie LOZANO Chargée de Marketing 4 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Montpellier et son agglomération

5 Cartographie Montpellier et son agglomération MONTPELLIER Nord ZA LES BARONNES ZA LES VERRIES TRIFONTAINE ZA LA PLAINE ZA CD-12 ZAE COUSTELIERS VIA DOMITIA ZI VALLÉE DU SALAISON ZI DE LA BISTE PRADELS PARC EUROMÉDECINE AGROPOLIS ZA C.ADER PA LA GARRIGUE ZA ECOPARC PA D AFTALION GOLF DE MASSANE ZA DU BOSC Ouest ZA DU MIJOULAN ST MARTIN DU COULON LES TROIS PONTS PA LES CONDAMINES LES PORTES DU SOLEIL ZI NORD ZA ROUTE DE FABRÈGUES PARC MALBOSC PARC 2000 ZI SUD LES HAUTS DE FABREGUES VAL DE CROZE PARC 2000 EXTENSION ZAC DEVES CONDAMINE ZI LA LAUZE ZI MARCEL DASSAULT ZA DU MAS DE GRILLE ZI PRÈS D ARÈNES ANTIGONE TOURNEZY ZA PUECH RADIER GAROSUD ZI MAS D ASTRE PA DU PA MAURIN RIEUCOULON ZA EUREKA Sud ZA RN113 PA AUBE ROUGE PA CASTELNAU 2000 PA MERMOZ LE MILLENAIRE I LE MILLENAIRE II oz ODYSSEUM FREJORGUES EST FREJORGUES ZAC DES OUEST COMMANDEURS ZA EUROGARE RICHTER PA DE L AEROPORT PA ODE LE SORIECH PA DE LA MEDITERRANÉE ZA FENOUILLET SAINT AUNES Est LA LOUVADE LES QUATRES CHEMINS ZA DU LARZAT SUD Médiaplus Montpellier Est : Montpellier - Millénaire, Eurêka, Odysseum ; Castelnau-le-Lez - Castelnau 2000, Mermoz ; Baillargues - Massane, La Biste ; Vendargues - Salaison ; Saint Aunès - Saint Antoine,... Montpellier Sud : Pérols - Parc de l Aéroport ; Mauguio - La Louvade, Fréjorgues ; Montpellier - Oz - Ode, Garosud, Tournezy, Près d Arènes ; Saint Jean de Védas La Lauze, Marcel Dassault ; Villeneuve les Maguelonnes - Lazart, Charles Martel,... Montpellier Ouest : Montpellier - Val de Croze ; Fabrègues - Les Quatres Chemins ; Saint Georges d Orques - Mijoulan,... Montpellier Nord : Montpellier - Parc 2000, Agropolis, Euromédecine ; Jacou - Clément Ader ; Prades-le-Lez - Les Baronnes ; Saint Clément de Rivière - Saint Sauveur,... Montpellier Centre : centre ville historique, Antigone, Richter, Port-Marianne,

6 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX 1. Évolution des transactions 2. Répartition par secteurs géographiques Transactions en m 2 Transactions m² m² m² m² transactés Nombre de transactions Comptes propres m² m² m² Volume % Nombre % m² m² m² m² m m m² m m² Montpellier Est m² 37% 68 35% Montpellier Sud m² 23% 27 14% Montpellier Ouest m² 2% 10 5% Montpellier Nord m² 15% 38 20% Montpellier Centre m² 23% 51 26% TOTAL m² m² 0 m² m m m 2 Transactions en nombre Centre 23% Est 37% Nord 15% Ouest 2% Sud 23% Avec m 2, le marché de Montpellier enregistre une hausse de 10% sur 2014 et confirme ainsi son dynamisme (+ 29% en 2 ans). 8 opérations en comptes propres sont inclues dans ce volume placé pour m 2. Ce type d opération est particulièrement présent sur l exercice avec notamment le nouveau siège de la Mutuelle des Motards développé sur m 2 au Parc de l Aéroport. On enregistre un niveau stable du nombre de transactions. Les principales explications de ces bons résultats sont les suivantes: le volume des comptes propres ( m 2 contre m 2 en 2013), la réalisation de plusieurs transactions supérieures à m 2, une bonne tenue des demandes inférieures à 300 m 2, la reprise des livraisons de programmes neufs et une adaptation des conditions locatives des immeubles de seconde main à la demande actuelle. Le bilan 2014 est satisfaisant pour Montpellier et sa métropole. Bien que la zone Est reste largement la plus attractive de Montpellier avec 37% du volume placé, nous constatons néanmoins la poursuite de la baisse de cette zone (46% de la surface placée en 2013 et 56% en 2012) ainsi que celle du nombre de transactions (68 contre 100 en 2013). La création d une nouvelle desserte routière depuis l A9B ainsi qu un nouveau mode de transport en commun permettraient au secteur du MILLENAIRE-EUREKA de retrouver son dynamisme historique. 5 des 17 opérations supérieures à m² se sont réalisées dans cette zone dont 2 sur des programmes neufs : SCHLUMBERGER sur m 2 au Parc de la Pompignane et l ESARC sur m 2 au Parc HIPPOCRATE. La zone Sud arrive en 2 ème position avec 23%. On y retrouve 2 des principaux comptes propres de l année (MUTUELLE DES MOTARDS au Parc de l AEROPORT et ASICS à LATTES) ainsi que les arrivées de COMPUTACENTERS et d INTERSYSTEMS dans le programme LE LINER. Cette zone profite pleinement de la nouvelle desserte par la ligne 3 du tramway. Les résultats du secteur Centre restent bons avec des commercialisations de surfaces vacantes sur Antigone : CILEO sur m² dans la Tour EUROPA et une transaction confidentielle de m² aux Echelles de la Ville. Les mouvements sur ce secteur devraient se poursuivre en 2015 avec la livraison de La Mantilla sur l avenue Raymond Dugrand. A noter enfin la très forte augmentation du nombre de transactions dans le secteur Nord. 3. Répartition par surface Répartition du volume par niveau de surface > m 2 55% 0-99 m 2 5% m 2 21% m 2 10% m 2 9% Répartition des transactions par niveau de surface m 2 5% m 2 9% m 2 43% > m 2 9% 0-99 m 2 34% La surface moyenne est de 367 m² en intégrant les comptes propres et à 293 m² sans ces derniers. Nous enregistrons 17 opérations supérieures à m² ce qui constitue pour Montpellier un résultat très satisfaisant. La strate des transactions supérieures à m² augmente du coup à 55% de la demande placée (40% en 2013). En 2015, plusieurs opérations supérieures à m² sont attendues avec notamment le lancement du macro-lot MENDES FRANCE à ODYSSEUM. La strate intermédiaire m² est en net repli par rapport à l historique (19% contre 27% en 2013). Il s agit du point faible de l exercice avec peu de mouvements des grandes entreprises. La strate m² représente 26% du volume placé pour 77% du nombre de transaction. Ces ratios sont stables par rapport à 2013 avec une hausse sensible des demandes des PME/PMI qui continuent d animer le marché de Montpellier. 6 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Montpellier et son agglomération

7 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) (comptes propres inclus) m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Répartition en m m² Seconde main 6. Typologie des utilisateurs 2014 Répartition privé / public en volume de transaction Public Privé 3% 97% Rappel 2013 Public 2% m² m² m² m² m² Neuf 0 m² Privé 98% Comme prévu, on enregistre une hausse importante des surfaces neuves avec m² placés contre m² en La principale explication est la très bonne tenue des comptes propres avec 8 opérations développant m² soit 50% de plus qu en Après une année 2013 sans aucune livraison, Le LINER, La MANTILLA et Le MUSTANG proposent désormais une nouvelle offre qualitative sur les 3 principaux secteurs du marché. Les programmes Business Plaza et Red Line ont également animé le marché transactions bureaux neufs. Plusieurs chantiers ont été lancés en 2014 pour des livraisons en C est surtout à partir de 2016 que nous retrouverons un niveau de production à la hauteur du marché de Montpellier avec notamment des opérations à la vente à la découpe et la livraison attendue de MENDES FRANCE. Offres neuves en commercialisation sur 2015 : BUSINESS PLAZA, Le MUSTANG (5.000 m²), TERRAVERDE (5.000 m²), Les 2 GALETS et HIPPOCAMPE sur le secteur Millénaire-Eurêka- Mermoz, Le LINER au Parc de l Aéroport, La MANTILLA. (3.200 m²) et le DORAMAR sur le secteur-prime Raymond Dugrand, PERIPARK sur Montpellier Garosud, Le PRISME sur Parc 2000 au Nord. Projets en préparation de commercialisation pour livraison 2016 / 2017 : Opération Mendès France ( m²), l AMONITE à Odysseum, nouvel ilôt sur Pablo Picasso, le DIAMANT (2 immeubles de m²) face à la nouvelle clinique St-Roch et le dernier programme du Parc de l Aéroport (5.300 m²). 5. Répartition Vente / Location (en m 2 ) (hors comptes propres) Origine des utilisateurs en volume de transaction Nationaux 45% Internationaux 19% Activité des utilisateurs en volume de transaction Autres activités 15% Activités financières et immobilières 9% Locaux 25% Régionaux 11% Volume % Volume % Volume % Achat m² 19% m² 19% m² 16% Location m² 81% m² 81% m² 84% Services aux entreprises 26% Administration, Education, Santé, Social 30% TOTAL m² m² m² La part locative reste très élevée sur Montpellier avec 84% du volume transacté. Cela est propre aux grandes agglomérations et aux stratégies des entreprises nationales. La quasitotalité des grosses transactions s est réalisée en locatif (SCHLUMBERGER, ESARC, ESCASUP, COMPUTACENTER, INTERSYSTEMS,...). Les investisseurs nationaux sont très présents sur les opportunités de marché. On enregistre plusieurs transactions investissement en 2014 avec l acquisition par ACOFI des bâtiments 3 et 4 du BUSINESS PLAZA ou d une partie du LINER par UNIDELTA. D autres opérations investissements sont en cours de négociations. Concernant les acquisitions utilisateurs, nous relevons une baisse du volume placé de m². Trois opérations seulement concernent des programmes neufs (RED LINE, GREEN VALLEY, SCRIBE). Ce segment souffre du manque d offres. Trois nouvelles opérations promotion-vente sont en cours sur le Millénaire (LES 2 GALETS), le Parc Mermoz (HIPPOCAMPE) et le Parc 2000 (Le PRISME). Deux autres sont en préparation sur Odysseum et le Parc de l Aéroport. La demande est soutenue pour les surfaces de bureaux à l acquisition mais les transactions restent limitées en raison du non lancement en blanc des programmes. Les utilisateurs se replient sur des produits de seconde main pour des raisons de délai mais aussi de budget. Services aux particuliers 20% Tout comme en 2013, le poids des utilisateurs de la sphère «Public» est marginal en Ils ne représentent plus que 3% du volume placé confirmant la mise en stand-by des mouvements des administrations. Pour rappel, le «Public» avait consommé 26% des surfaces placées en La proportion des utilisateurs nationaux et internationaux est de 64%. Cela démontre l attractivité de la métropole auprès des grandes entreprises nationales même si nous avons constaté leur passivité sur le segment des surfaces moyennes. Elles ont été par contre particulièrement présentes pour les grandes surfaces. Montpellier devient de plus en plus compétitive de ses grandes voisines Toulouse et Marseille. Concernant la répartition par secteur d activités, c est le pôle «Education, Santé, Action sociale» qui aura consommé en 2014 le plus de surfaces avec plusieurs dossiers d écoles privées : ESARC, ESCASUP, ART FX,... Les «Services aux entreprises» et les «Services aux particuliers» pèsent respectivement 26 et 20% du volume total en conformité avec les précédents exercices. 7

8 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 7. Les valeurs du marché de bureaux Valeurs locatives Neuf / Seconde main 8. Le stock à 12 mois et production neuve identifiée en 2016 / 2017 Neuf Seconde main Périphérie Centre Prime Loyer annuel m 2 /HT/HC Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main Le Prisme - MONTPELLIER Neuf Seconde main Périphérie Centre Prime Prix moyen au m 2 /HT ou HD Les valeurs locatives sont globalement stables en Pour les surfaces neuves, nous avons l effet de la RT 2012 combinée avec le passage en SDP. Les nouveaux programmes tertiaires sont tous proposés au delà de 155 H.T/m²/an. En quartier prime et sous réserve de bénéficier d une desserte tramway, nous arrivons à 165 H.T/m²/an. Le bon maintien des valeurs des produits de seconde main est à relever mais aussi à pondérer par les mesures d accompagnement soit en franchise de loyer soit en travaux pris en charge par les Bailleurs. Nous constatons par contre une baisse significative des valeurs des actifs les plus vieillissants. Concernant les transactions à l acquisition, les transactions réalisées en 2014 ne sont pas significatives car elles ne concernaient que des fins de commercialisation de bâtiments construits avant le changement de règlementation. Pour les nouveaux programmes aux normes RT 2012, nous avons une moyenne de H.T/m² hors parking. On constate une décote importante dès qu on s éloigne de la 1 ère couronne de Montpellier et des zones tertiaires. Pour les acquisitions d immeubles de 2 ème main, nous avons une grande disparité de prix en fonction de la qualité des produits avec une moyenne à /m² en périphérie et /m 2 en centre-ville. Péripark - Garosud - MONTPELLIER Le fait marquant de 2014 aura été la reprise des livraisons neuves. Le marché s etait retrouvé en 2013 dans une situation de sous-offre en bureaux neufs. Les programmes livrés en 2014 (ou en cours de finition) : La Mantilla m² dans le quartier prime Raymond Dugrand, Le Mustang m² au Parc Eurêka et Le Liner m² au Parc de l Aéroport-Ode. Nous disposons d un stock neuf à 12 mois de m² dont m² immédiatement disponibles. Ce niveau de stock nous permettra de répondre à la demande de Les programmes identifiés en livraison 2015 sont le TERRAVERDE (4.800 m² au Parc Eurêka), le DORAMAR (1.200 m² avenue Raymond DUGRAND), la 1 ère tranche de PERIPARK GAROSUD (700 m²) et un bâtiment de 660 m² à Baillargues. La production identifiée pour 2016/2017 est de m² à ce jour auxquels il faudra rajouter la partie non commercialisée du macro-lot de MENDES FRANCE. Concernant le stock de seconde main, on observe une légère baisse grâce aux bonnes performances du marché en On constate néanmoins certaines situations difficiles dans le secteur Nord ou pour quelques immeubles de grande surface. Le stock total à 12 mois est de m² soit 16 mois de transactions. Ce ratio démontre du bon équilibre entre l offre nouvelle et la capacité du marché montpelliérain à absorber ces surfaces. 9. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché bureaux Analyse 2014 Marché global de Montpellier : m² (transactions + comptes propres) soit une progression de 10%. Forte hausse des comptes propres avec m² contre m² en Stabilité du nombre de transactions avec 194 demandes placées. Marché actif. Surface moyenne hors comptes propres : 287 m². Surface moyenne comptes propres inclus : 367 m². La zone Est, avec 37% du volume placé, reste la plus importante - Bonne tenue des secteurs Sud et Centre - Faiblesse du secteur Nord m² de surfaces neuves placées (45% du volume global) - Résultat à la hausse en raison du volume important de comptes propres. Absence de la demande publique - Forte présence des entreprises nationales/internationales. Bon maintien des valeurs locatives/prix de vente malgré la conjoncture économique. Un bilan 2014 très satisfaisant pour le marché de Montpellier. 8 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Montpellier et son agglomération

9 LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) MONTPELLIER Nord ZA LES BARONNES Ouest ZA DU MIJOULAN ST MARTIN DU COULON LES TROIS PONTS PA LES CONDAMINES ZI NORD ZA LES VERRIES PARC 2000 LES PORTES DU SOLEIL ZI SUD TRIFONTAINE PARC MALBOSC PARC EUROMÉDECINE PARC 2000 EXTENSION VAL DE CROZE ZAC DEVES CONDAMINE ZA ROUTE DE FABRÈGUES LES HAUTS ZI LA LAUZE DE FABREGUES ZI MARCEL DASSAULT ZA DU MAS DE GRILLE ZI PRÈS D ARÈNES AGROPOLIS ANTIGONE TOURNEZY ZA PUECH RADIER GAROSUD ZI MAS D ASTRE PA DU PA MAURIN RIEUCOULON ZA LA PLAINE ZA C.ADER ZA EUREKA Sud ZA CD-12 PA LA GARRIGUE ZA RN113 PA AUBE ROUGE PA CASTELNAU 2000 PA MERMOZ LE MILLENAIRE I LE MILLENAIRE II PA ODE LE SORIECH PA DE LA MEDITERRANÉE ZA FENOUILLET ZAE COUSTELIERS VIA DOMITIA ZI VALLÉE DU SALAISON ZA ECOPARC oz ODYSSEUM FREJORGUES EST FREJORGUES ZAC DES OUEST COMMANDEURS ZA EUROGARE RICHTER PA DE L AEROPORT ZI DE LA BISTE PA D AFTALION SAINT AUNES Est GOLF DE MASSANE ZA DU BOSC LA LOUVADE PRADELS Terraverde - MONTPELLIER LES QUATRES CHEMINS ZA DU LARZAT SUD Mustang - MONTPELLIER LE STOCK À 12 MOIS Neuf Seconde main TOTAL Production neuve identifiée en 2016 / 2017 Montpellier Est m² m² m² m² Montpellier Sud m² m² m² m² Montpellier Ouest m² m² m² - Montpellier Nord m² m² m² m² Montpellier Centre m² m² m² - TOTAL m² m² m² m² Perspectives 2015 Parc tertiaire de Montpellier : m². Stock à 12 mois : m² soit 16 mois de transaction. Trois livraisons neuves sur 2015 : Terraverde, Peripark Garosud et Doramar. Principaux programmes neufs commercialisables en 2015 : Le Mustang, Le Terraverde, La Mantilla, Le Liner, Le Prisme, L Hippocampe, Péripark Garosud, L Amonite, Les 2 Galets, Les Corollys, Quelques programmes à la vente à la découpe : Le Prisme, L Hippocampe, L Amonite, Les Corollys. Production neuve identifiée pour 2016 / 2017 : m². Plusieurs transactions de grandes surfaces devraient se concrétiser courant 1 er semestre Les valeurs devraient se tendre sur les produits de seconde main, notamment les plus anciens ou les plus importants en surface. Nous prévoyons un marché actif avec une bonne visibilité pour le 1 er semestre. 9

10 III. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS 1. Évolution des transactions (hors comptes propres) 3. Répartition par surface Transactions en m m² m m² m² m² m² m m m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² Transactions en nombre Répartition en m 2 Entrepôts Locaux d ' activités > m 2 38% m² transactés Nombre de transactions Volume % Nombre % 0 à 299 m m² 10% 40 40% 300 à 999 m m² 27% 40 40% à m m² 25% 13 13% > m m² 38% 6 6% TOTAL m² 99 0 à 299 m 2 10% 300 à 999 m 2 27% Répartition en nombre Entrepôts Locaux d ' activités à m 2 25% Le marché des locaux d activités/entrepôts est en nette hausse sur 2014 : m² hors comptes propres soit 56% d augmentation. Les comptes propres comptabilisent m² pour une dizaine d opérations. Le marché global de Montpellier s établit donc à m². Ces résultats sont les meilleurs enregistrés depuis la création de l Observatoire en Comme en 2013, nous enregistrons 3 transactions en entrepôt pour m² au total dont 2 bâtiments de m² chacun. Concernant les locaux d activités, on enregistre une progression de 25% du nombre de transaction et de 51% de la surface placée. Ce retour significatif de la demande placée est très encourageant pour l économie régionale. La surface moyenne est de 823 m² contre 650 m² en Pour les locaux d activités, on obtient une surface moyenne de 651 m² pour les locaux d activités, supérieure à celle de 2013 (523 m²). On comptabilise 19 opérations supérieures à m² ce qui constitue une bonne performance. On peut également rajouter 6 opérations en comptes propres supérieures à m². Ce sont les grandes surfaces qui ont porté le marché On relève 80 transactions inférieures à m², en progression par rapport à Elles représentent 80% du nombre total de transactions. 2. Répartition par secteurs géographiques M 2 transactés m² transactés Nombre de transactions Volume % Nombre % Montpellier Est m² 43% 41 41% Montpellier Sud m² 44% 39 39% Montpellier Ouest m² 8% 11 11% Montpellier Nord m² 5% 8 9% TOTAL m² 99 Les 2 secteurs historiques ont été très fortement demandés en 2014 avec 87% de la demande placée. A l Est, on enregistre 41 transactions et m². On retrouve sur ce secteur la transaction la plus importante de l année : vente d un bâtiment de m² à UNION MATERIAUX. Les zones les plus demandées sont le Parc du Salaison à Vendargues (12 transactions), Baillargues (8 transactions) et l Ecoparc à St Aunès (3 transactions + 4 comptes propres : m²). Toutes ces zones se trouvent à proximité immédiate de la sortie n 28 de l A9. De nouvelles opérations offrent des surfaces neuves sur ce secteur : création de plusieurs bâtiments d activités au Multiparc du Salaison à Vendargues et Campus du Golf à Mudaison. Toujours dans ce secteur Est, les zones de Fréjorgues Est et Ouest confirment leur attractivité et leur grande diversité d utilisateurs avec une dizaine de transactions. La zone Sud réalise un niveau comparable à l Est avec 39 transactions et m². La Lauze à Saint Jean de Védas enregistre une dizaine de transactions dont l acquisition par ORCHESTRA-PREMAMAN de m². La SERM et Montpellier Méditerranée Métropole prévoient sur cette zone de nouveaux locaux à court terme au travers d un appel à projet et à moyen terme une extension connectée au futur échangeur d autoroute. Au niveau de Garosud, le taux de vacance est très faible grâce à la bonne année de commercialisation : m² en 10 transactions. L extension a été lancée en aménagement et on voit les 1 ers bâtiments en livraison. Une opération majeure est en commercialisation (Peripark) qui propose des locaux d activités, show-rooms et bureaux à la vente / location. Les 1 ers bâtiments seront livrés en septembre On relève sur ce parc très prisé 8 transactions en 2013 et un faible taux de vacance. Le Nord et l Ouest de Montpellier restent des secteurs très secondaires. 10 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Montpellier et son agglomération

11 LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Neuf m² m² m² Seconde main m² m² m² TOTAL m² m² m² 6. Typologie des utilisateurs 2014 Origine des utilisateurs en volume de transaction Nationaux / Internationaux 48% Locaux / Régionaux 52% m² m² Rappel m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² m² m² m² m² m² m² m² m² Nationaux / Internationaux 43% Type de mouvement en volume de transaction Relocalisation 30% Création 33% Locaux / Régionaux 57% Neuf Seconde main On relève une dizaine d opérations sur des surfaces neuves pour seulement m². C est le manque d offres qui explique ce chiffre très bas car la demande est présente mais se replie sur les opérations en comptes propres. Par contre, ce type d opération n est pas accessible aux petites surfaces. Conscients de cette situation, les collectivités ont favorisé le développement de plusieurs opérations ce qui devrait permettre de voir cette part de marché évoluer en Un bâtiment de m² div. en lots de 225 m² a été livré en sept sur le Multiparc du Salaison à Vendargues. Il est déjà commercialisé à + de 50%. Un 1 er bâtiment a été livré au Campus du Golf à Mudaison et d autres sont en projets. Le chantier de Péripark (développant + de m²) démarre et les 1 ers bâtiments seront livrés en sept. (2 lots de m² d activités de la 1 ère tranche sont sous compromis). Une 2 ème opération à Garosud, prévue pour les petites surfaces d activité et de bureaux, est en cours de livraison. Enfin, un appel à projet est en cours pour la réalisation d un bâtiment divisible sur le Parc Marcel Dassault. Avec m² de seconde main commercialisés en 2014, le stock s est significativement réduit. Extension 37% Activités des utilisateurs en volume de transaction Autres activités 5% Industrie / Energie 4% Services aux particuliers 13% Services aux entreprises 20% 5. Répartition Vente / Location (en m 2 ) m² % m² % m² % Achat m² 8% m² 42% m² 33% Location m² 92% m² 58% m² 67% TOTAL m² m² m² Location 67% Achat 33% BTP / Construction 19% Commerces 29% Transports 10% Le marché est vraiment équilibré entre clients Nationaux/Internationaux et clients Locaux/ Régionaux. Cela confirme la bonne tenue de la demande locale et régionale. Comme en 2013, le marché est très équilibré entre les mouvements de création, d extension ou de relocalisation. Les «commerces» et les «services aux entreprises» restent les secteurs dominants de la consommation de surfaces. On relève une nouvelle fois la faiblesse du secteur «transports» qui ne représente que 10% du volume placé et 3 transactions. Tout comme en 2013, la part acquisitive est très importante avec un tiers des surfaces placées ( m² pour 12 transactions). Parmi ces 12 transactions, on retrouve 2 des 3 entrepôts Ces acquisitions sont opportunistes. Dans les 2 cas, les bâtiments ont été libérés suite à des replis d entreprises sur leurs sites historiques. Ce genre d offres est une nouveauté pour le marché et les utilisateurs en recherche d investissement patrimonial. Toutes les autres transactions concernent des surfaces inférieures à m². A noter également que plus de m² ont été placés en locatif ce qui renforce l intérêt des investisseurs pour ce secteur d activité qui était jusqu à présent limité à un nombre réduit d acteurs. 11

12 LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 7. Les valeurs du marché locaux d activités/entrepôts Valeurs locatives Neuf / Seconde main Neuf Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main Seconde main Locaux d'activités Entrepôts N.S 40 Loyer annuel m 2 /HT/HC 8. Le stock à 12 mois et production neuve en 2016 LE STOCK À 12 MOIS Neuf Seconde main TOTAL PRODUCTION NEUVE EN 2016 Montpellier Est m² m² m² m² Montpellier Sud m² m² m² m² Montpellier Ouest m² m² - Montpellier Nord m² m² - Montpellier Centre TOTAL m² m² m² m² Neuf Seconde main Locaux d'activités Entrepôts N.S 360 Prix au m 2 /HT ou HD Péripark - Garosud MONTPELLIER Mby - Salaison VENDARGUES Carbon Campus du Golf MUDAISON Les loyers de Montpellier restent élevés en raison de la faiblesse du stock. Pour les surfaces neuves, le constat est le même, renforcé par le prix du foncier. Pour les valeurs d acquisition, elles connaissent une stabilité aux alentours de H.T/m² pour les surfaces neuves. Par contre, on constate une baisse des valeurs des bâtiments de seconde main à 600 /m² contre 800 /m² en Cette valeur de 600 est bien plus conforme au marché. Pour les entrepôts, nous n avons qu une référence locative à 40 H.T/m²/an, valeur conforme au marché et au stock actuel. La moyenne des 2 transactions à la vente est de 360 /m². Le stock à 12 mois est de m² environ. La production neuve identifiée pour 2016 est déjà proposée en commercialisation. On peut donc estimer le stock à m² env. soit l équivalent de l année 2014 de commercialisation. Nous avons clairement un marché sous-offreur ce qui va provoquer des tensions sur les valeurs et les transactions. Le stock de locaux neufs se limitera en 2015 aux 3 promotions en cours sur Vendargues, Mudaison et Garosud. En dehors de ces 3 produits, nous aurons une offre exclusivement composée de locaux de seconde main. Ce stock de seconde main est en baisse par rapport à 2013 avec un total de m² contre m² en Cette baisse s explique par la bonne année de commercialisation. Le stock est en majorité vieillissant ce qui est le cas depuis de nombreuses années. Il manque des produits avec de grandes capacités de stockage extérieur (+ de m²). Cette situation ne pourra pas s améliorer avant plusieurs années et le lancement de nouvelles zones d activités ou de nouveaux programmes de promotion. 9. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché locaux d activités / entrepôts Analyse 2014 Nette hausse de 56% du marché avec m² de surfaces placées. Opérations en comptes propres : m² en une dizaine d opérations. Marché global de Montpellier : m², record des 10 dernières années. 3 transactions entrepôts dont 2 à la vente. Surface moyenne locaux d activités : 651 m². Surface moyenne entrepôts : m². Prédominance de l axe A9 avec 87% du volume placé à proximité d une sortie d autoroute. Part à l acquisition importante à 33%. Présence accrue des acteurs locaux et régionaux. Bon maintien des valeurs locatives/prix de vente - supérieures aux moyennes nationales. Perspectives 2015 Stock disponible : m² (soit 12 mois de transaction 2014) dont 2 entrepôts importants. Le marché sera sous-offreur en Deux programmes neufs prévus en livraison 2015 : un nouvel Sby au Multiparc du Salaison à Vendargues et Le Campus du Golf à Mudaison. Le programme majeur sur Garosud extension sera en livraison 2015 (commercialisation en cours) : Péripark Montpellier. Un appel à projet à venir sur le Parc Marcel Dassault. Risques identifiés pour la politique de comptes propres en raison de l épuisement des stocks de fonciers disponibles. Baisse attendue des valeurs locatives des actifs vieillissants. Quelques opportunités à la vente devraient se retrouver sur le marché. La faiblesse du stock devrait pénaliser le marché en EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Montpellier et son agglomération

13 IV. LE FONCIER D ENTREPRISE 1. Évolution des transactions Transactions en m m² m² 3. Typologie des utilisateurs 2014 Origine des utilisateurs en volume de transaction m² m² Nationaux Internationaux 44% Locaux Régionaux 56% m² m² m² m² m² m² Transactions en nombre Activité des utilisateurs en volume de transaction Le marché foncier de Montpellier est en hausse de 27% avec m² contre m² en Après 2 années marquées par la présence de transactions importantes (lotissement et parc d activité à Vendargues Salaison), nous retrouvons une structure de marché classique avec des ventes de parcelles aux utilisateurs et promoteurs. Le nombre de transactions est très fortement à la hausse avec 24 ventes contre 13 en Ce dernier critère retrouve un niveau normal pour Montpellier. En tertiaire, nous retrouvons parmi les transactions 2 nouvelles promotions (TERRAVERDE à Eurêka et DORAMAR à Raymond DUGRAND), le programme réalisé par CFC DEVELOPPEMENT pour l ESARC ainsi que des comptes propres comme la MUTUELLE DES MOTARDS au Parc de l Aéroport ou un office notarial à Raymond DUGRAND. En activité, nous retrouvons 3 ventes utilisateurs du lotissement développé par TISSOT PROMOTIONS à Vendargues Salaison, la poursuite de la commercialisation de Garosud Extension, 3 transactions à Via Domitia à Castries ou le compte propre MEDTECH à Eurêka. L attractivité de l Ecoparc St Aunès est également à relever. Activités financières et immobilières 19% Autres activités 13% Industrie, énergies, BTP 25% Services aux entreprises et aux particuliers 28% Transports 15% 2. Répartition par secteurs géographiques Type de mouvements en volume de transaction Montpellier Nord 9% Montpellier Centre 2% Création 33% Montpellier Sud 35% Montpellier Est 54% Extension Relocalisation 67% Le secteur Est pèse 54% du volume placé soit m² avec 11 transactions. Il reste peu d offres sur ce secteur très prisé puisque les parcs Eurêka, Via Domitia et Ecoparc St Aunès sont fortement commercialisés. Des extensions de ces 3 parcs sont en étude dont le lancement en 2015 de la commercialisation du parc VERCHAND (extension du Millénaire- Eurêka). Il existe également sur ce secteur une importante réserve foncière au parc de la Pompignane réservée aux grands utilisateurs tertiaires en opérations locatives. On enregistre 7 transactions dans le secteur Sud : 2 fonciers au Parc Marcel Dassault, 3 sur Garosud Extension, un à Villeneuve les Maguelones et le compte propre de la MUTUELLE DES MOTARDS au Parc de l Aéroport. Elles concernent toutes des opérations de locaux d activités à l exception de la dernière. Le secteur Nord enregistre 3 transactions sur Parc 2000 extension, unique ZFU de Montpellier dont les dispositifs fiscaux viennent d être reconduits. Enfin, l avenue Raymond DUGRAND continue sa densification tertiaire. Après la MANTILLA, le chantier du DORAMAR est en cours ainsi qu un office notarial. Un nouvel ilôt a été attribué en 2014 au groupement PITCH PROMOTION/CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER. La partie tertiaire de ce macro-lot sera de m² de bureaux. Les acteurs locaux/régionaux ont été particulièrement actifs en 2014 avec 56% de la surface placée. Ils représentent 18 des 24 transactions réalisées. Construire son propre bâtiment est très tentant pour les utilisateurs. Mais la rareté de foncier disponible et les prix incitent à regrouper les utilisateurs au sein d opérations d ensemble. Les «Services aux entreprises et aux particuliers» sont les principaux utilisateurs de fonciers en 2014 suivi par les «activités financières et immobilières». Il faut également relever une bonne présence des entreprises industrielles ainsi que quelques opérations concernant les transporteurs. Enfin, les 2/3 de la surface placée ont été utilisés pour des transferts de sociétés déjà installées sur le territoire. 13

14 LE FONCIER D ENTREPRISE (suite) 4. Les valeurs du marché foncier d entreprise m² SDP Tertiaire m² foncier Activité Montpellier Est Montpellier Sud Montpellier Ouest N.S N.S Montpellier Nord Montpellier Centre 287 N.S Moyenne Le prix moyen du foncier d activité est de 81 H.T/m². Ce prix varie de 70 au Parc Marcel Dassault à 100 au Parc 2000 pour des opérations mixtes en ZFU. L année 2014 a été marquée par le lancement de la commercialisation de l extension de Garosud qui propose des fonciers à un tarif dépendant de la situation de la parcelle (moyenne à 100 H.T/m²). Etant donnée l absence de disponibilité sur Marcel Dassault, on devrait donc avoir un prix moyen élevé en Concernant le tertiaire, la charge foncière moyenne du m² SDP s établit à 231 H.T. La desserte des transports en commun est un critère majeur de décision des utilisateurs. Aussi, il est logique de constater un réel écart entre l Est de Montpellier mal desservi à l exception d Odysseum et le Parc de l Aéroport ou Raymond Dugrand équipés de la ligne Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché foncier d entreprise Analyse 2014 Forte hausse du volume transacté de 27% à m². Surface moyenne : m². Surface tertiaire développée en comptes propres : m². Surface tertiaire développée en promotion : m². Surface locaux d activités développée en comptes propres : m². Achèvement de la commercialisation du Parc Eurêka et de l Aéroport. Lancement de la commercialisation de Garosud Extension avec 3 transactions. Maintien des prix m² SDP tertiaires. Perspectives 2015 La politique de développement des parcs d activités menée par la SERM et Montpellier Méditérranée Métropole est dans une phase de transition : Locaux d activités / Entrepôts : La demande de foncier d activité est toujours aussi forte. Il s agit d une excellente alternative offerte aux utilisateurs au vu de l état actuel du stock existant et de la rareté de produits à la vente. C est l extension de Garosud qui animera le marché en La principale parcelle de cette zone, Garosud Extension, a été réservée par un promoteur pour un programme mixte bureaux/activités/show-rooms. Le chantier débutera en février pour une livraison en 2 tranches : Péripark Montpellier en cours de commercialisation (9.000 m ² de show-rooms, activités et bureaux). Un appel à projets devrait être lancé pour un foncier du Parc Marcel Dassault pour la création d un bâtiment à la découpe. Des études sont en cours pour la création de nouveaux parcs d activités. Tertiaire : EST : la commercialisation de l extension Verchant devrait se concrétiser début appels à projets seront lancés pour les 1 ers lots de cette extension pour un pôle entreprises et un bâtiment mixte tertiaire/activités/show-rooms. A noter, dans ce secteur, l importante réserve foncière du Parc de la Pompignane (Parc IBM) aménagé sous forme de Campus (sécurisé et restaurant d entreprises au sein du Parc). 2 bâtiments ont été livrés en 2014 (EGIS EAU et Hôtel B&B) et le chantier de SCHLUMBERGER est lancé. Le macro-lot d ODYSSEUM MENDES FRANCE sera lancé en 2015 et développera plus de m² sur 7 bâtiments. NORD : l annonce du renouvellement des dispositifs Z.F.U devrait relancer l attractivité du secteur. L extension Euromédecine à Grabels propose des fonciers pour du tertiaire ou des activités mixtes. SUD : le Parc de l Aéroport tranche 1 accueille ses derniers projets : le siège de LA MUTUELLE DES MOTARDS et prochainement un nouveau programme tertiaire de m². Sur l extension de ce parc (Quartier ODE), la 1 ère opération d envergure est livrée : Le Liner ( m² dont m² de commerces). Le reste de la zone est réservé à un ambitieux programme d ensemble de m² attribué à FREY. Ce programme comprendra m² de commerces, m² de développements tertiaires et hôteliers ainsi que m² de loisirs sportifs et restauration. CENTRE VILLE HISTORIQUE : le nouveau quartier St Roch représente une véritable opportunité de dynamiser ce secteur de la ville qui n a connu aucun développement tertiaire depuis de nombreuses années. La rénovation de la gare St Roch s est achevée en 2014 et le nouveau parking est en chantier. Une 1 ère opération mixte d hôtellerie et services a été attribuée et un appel à projet de m² de commerces et 300 logements sera lancé au 1 er semestre QUARTIER PRIME : la livraison de La Mantilla (3.200 m²) sur le rond-point Pablo Picasso est réalisée. Ce sera l offre phare de ce nouveau quartier en L opération Doramar est également en chantier et proposera des surfaces à la vente. Un appel à projet pour un nouvel îlot mixte (commerces - bureaux - logements) sur Pablo Picasso a été attribué en La partie tertiaire de ce programme sera de m² environ. Enfin, les travaux de la ligne L.G.V progressent et le marché de la future gare T.G.V a été attribué. Un quartier d affaires est programmé, véritable atout d attractivité économique pour la nouvelle métropôle. 14 EDITION Etude de Marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Montpellier et son agglomération

15 Arthur Loyd - Conseil en Immobilier d Entreprise 1 er réseau Partenaire partout en France 61 agences en France et Dom-Tom AIX EN PROVENCE Pierre-Laurent FIGUIERE Le Triangle - Parc de la Duranne 235 rue Léon Foucault AIX EN PROVENCE cedex 3 Tél info@figuiere.com AMIENS Nadia THOREL 6 rue Colbert - Bât. 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16 Arthur Loyd : 61 implantations FRANCE SARL Iesud Montpellier - Capital Siret Montpellier - - Conception : Soleam.com - Créatom / Adaptation : Arthur Loyd - Document non contractuel MONTPELLIER Immeuble Olympie - Parc Eurêka 91 rue de Thor MONTPELLIER Tél Fax arthur34@arthur-loyd.com CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Rendez-vous sur notre site internet