Le marché immobilier des surfaces de bureaux à Shanghai : état des lieux et tendances

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1 Shanghai, le 12 octobre 2012 Le marché immobilier des surfaces de bureaux à Shanghai : état des lieux et tendances Rédacteur : L. Martin - Service économique de Shanghai Principaux quartiers d affaires à Shanghai Hyper-centre / Quartiers d affaires de 1 er ordre Quartiers d affaires de 2 ème rang Sources : Savills Research & Consultancy ; SE de Shanghai 1. Le marché de la location de bureaux à Shanghai reprend quelques couleurs A Shanghai, le prix moyen à la location pour les immeubles de bureau de catégorie A relevé en juin 2012 a crû de +4,1% en glissement annuel et de +1,9% à +2,2% - selon les sources - par rapport à mars Le prix du m² loué 1 s établissait en moyenne entre 8,9 CNY (1,10 ) et 9,2 CNY (1,14 )/jour selon les sources consultées. 1 Dans la suite de ce document, les prix sont exprimés en CNY HT par m² brut, hors frais de gestion et d entretien. Taux de change retenu : 1 RMB = 0, Floor, Hai Tong Securities Building - No.689, Guangdong Lu Shanghai Tél. : +86 (0) Fax : +86 (0)

2 Cette moyenne masque des disparités importantes (cf. illustration 1, ci-dessous). (1) Immobilier de bureaux à Shanghai : situation locative à la fin juin 2012 Sélection de districts Catégorisation Stock de bureaux en catégorie A en m² Ratio de disponibilité (en %) Prix moyen à la location (en CNY/m²/jour) Variation du 1er au 2ème trimestre 2012 Jing'An Hyper-centre ,47 11,45 9,09 Huangpu ,52 9,44 3,61 Changning Centre des affaires ,55 7,59 7,33 Xuhui ,10 9,20 3,18 Pudong Nouveau quartier des affaires ,93 8,72 1,2 Zhabei ,34 5,88-10,98 Hongkou Quartiers excentrés ,20 5,17-20,51 Putuo ,00 4,00 0 TOTAL / Moyenne ,81 8,86 1,86 Sources: HSBC, Knight Frank research Dans les districts du centre-ville (hyper-centre et centres des affaires situés à l intérieur du premier périphérique), où se trouve concentrée la majeure partie des ensembles de bureaux de catégorie A positionnés en haut de gamme, les augmentations de loyers ont été sensiblement supérieures. La qualité des biens, une situation géographique favorable, comme la raréfaction du foncier dans le périmètre considéré expliquent cette situation. Dans le district central de Jing An, très prisé des grandes multinationales par exemple, les loyers observés à la fin juin 2012 ont connu une progression de +13,3% en glissement annuel et de +9,1% par rapport à mars Le prix du m² proposé à la location y est le plus élevé de la ville de Shanghai, à 12 CNY/jour (1,50 /jour). A plus long terme, du fait du retard accusé par de nombreux projets immobiliers de bureaux à Shanghai en 2010 (arrêt des chantiers de nouvelles constructions et de rénovation en raison de la tenue de l Exposition universelle) et des limitations frappant le foncier destiné aux surfaces de bureaux en 2011 et 2012 (le foncier a été libéré en priorité en faveur des projets de logement à loyers modérés), les spécialistes du secteur parient sur une forte reprise des livraisons dès la fin de l année Dans ce contexte, Shanghai devrait voir la livraison de 3,5 millions de m² supplémentaires de juin 2012 à Cette projection, qui représente près de 66% de son stock actuel, doit beaucoup aux très grands projets appelés à voir le jour dans le quartier de la finance de Lujiazui, dans la nouvelle ville de Pudong («Shanghai Tower» ; «Oriental Financial Plaza»), ainsi qu à la reprise ces derniers mois de chantiers situés dans l ancienne emprise de l Exposition universelle (zones A et B). Pour autant, les districts du centre-ville (Puxi) où les possibilités de livraison de grands ensembles sont limitées devraient continuer à afficher des taux de disponibilité réduits. Les taux de vacance, en moyenne inférieurs à 6% aujourd hui, pourraient légèrement progresser sans toutefois dépasser 8%. Au total, les analystes anticipent une demande soutenue dans les prochaines années et tablent sur la poursuite de la croissance des loyers à Shanghai, mais à un rythme plus modéré que dans le passé (cf. illustration 2, ci-après). Pour l ensemble de l année 2012, si la croissance prévisionnelle des loyers de biens positionnés haut de gamme reste élevée (+15%), elle devrait, pour la période comprise entre juin 2012 et la fin 2016, se situer à un niveau inférieur, aux alentours de 8%, laissant présager un tassement de la progression des loyers à compter de

3 (2) Indice des prix à la location (base 100 = 1 er trimestre 2003) à Shanghai, dans le segment des bureaux de catégorie A 2. Le marché à l achat des bureaux à Shanghai : une offre qui reste contrainte en centre-ville, mais des livraisons importantes attendues essentiellement à Pudong Ces trois dernières années, le marché immobilier shanghaien a été marqué par une succession d événements inédits. En premier lieu, l interruption des chantiers avant et pendant la période de l Exposition universelle 2010 ont agi temporairement sur la limitation de l offre. Puis, en 2011, diverses mesures réglementaires destinées à réfréner l activité immobilière (rationnement de l offre foncière à destination de l immobilier de bureaux et au profit du logement social, introduction de taxes sur la propriété) ont contribué à prolonger dans le temps cette situation d activité réduite, occasionnant un tassement général de l activité immobilière et la fragilisation des acteurs du secteur. De septembre 2010 à août 2012, tous segments confondus, les prix moyens du m² n avaient quasiment pas varié, voisins de CNY (2 728, cf. illustration 3, ci-dessous). (3) Evolution du prix du m² de bureaux à l achat à Shanghai (en RMB), tous segments de bureaux confondus, de septembre 2010 à août 2012 Sources : Economy Research Institute of Chinese Urban and Rural Construction du Ministère chinois de la Construction / CEIC 3

4 Pour autant, les 3 années écoulées peinent à traduire la tendance de long terme qui est celle d une forte appréciation des prix. En effet, selon le Bureau national des statistiques chinois, les prix d acquisition du m² se seraient envolés à Shanghai de fin 2005 à fin 2011 : de CNY (1 472 ), ils auraient atteint CNY (3 224 ), soit une progression de +119% en 6 ans (cf. illustration 4, cidessous). (4) Evolution du prix du m² à l achat à Shanghai de fin 2005 à fin 2011 (en CNY), tous segments confondus (A/B) Sources : NBS / CEIC / SE Shanghai Dans la période récente, on assiste à un regain d activité à en juger par une nouvelle flambée des prix, dans un volume cependant encore limité. Les données officielles du ministère chinois de la Construction 2 font en effet état de fortes progressions de prix à l achat dans la période récente ( CNY ou à CNY ou du m², de janvier à juin 2012, soit +45,8%). Jusqu alors essentiellement animé par les sociétés non continentales, le marché est aujourd hui davantage stimulé par des acheteurs continentaux chinois, notamment issus du secteur public. Les incertitudes liées à l état de l économie mondiale explique la frilosité des premiers 3, tandis que les seconds continuent d investir à Shanghai : 78% des acheteurs depuis le début de l année 2012 sont des sociétés détenues par des capitaux chinois ou des nationaux chinois du continent. Dans le segment spécifique des biens de catégorie A, en raison de la faible disponibilité de grandes surfaces (plateaux entiers), le volume des ventes de bureaux de catégorie A a fortement diminué (-44%, m²) au 2 ème trimestre 2012 par rapport à l activité enregistrée le trimestre précédent. Pour autant, les prix moyens ont bien résisté à CNY du m² (6 196 ). Dans ces circonstances, les transactions négociées ont davantage porté sur l acquisition de surfaces de petite taille (jusqu à 300 m²) et dans des districts périurbains (Putuo, Zhabei ) où les prix sont près de deux fois inférieurs en moyenne à ceux du centre-ville. Ce phénomène trouve également son origine dans l intérêt nouveau que les investisseurs particuliers portent à l immobilier de bureaux, en raison des limitations réglementaires qu ils rencontrent depuis 2011 dans le segment résidentiel. Ces derniers achètent donc des surfaces de petite taille dans les districts périurbains, là où les prix sont davantage à leur portée. Le relevé de différentes transactions à l achat réalisées dans le courant du 2 ème trimestre 2012 (cf. illustration 5, ci-après) révèle une forte amplitude des prix pour des biens relevant théoriquement de la même catégorie. La qualité et la situation géographique du bien (situation en étage, prestations, mais surtout la proximité avec l hyper-centre ou les quartiers d affaires de 1 er ordre) expliquent cette forte dispersion. Un bien localisé par exemple dans le quartier de la finance de Lujiazui à Pudong («Shanghai World Financial Center») est plus de deux fois plus cher que celui cédé dans un district périurbain («Union Tower», district de Putuo). 2 Chinese Urban and Rural Construction Institute (MOC). 3 Ils reportent aujourd hui leur attention vers des villes de 2ème et 3ème rang plus accessibles. 4

5 (5) Exemples de transactions (première main) de bureaux de catégorie A, depuis le début de l année 2012, à Shanghai District Immeuble Segment Surface (en m²) Prix (en CNY/ m²) Pudong - Lujiazui Shanghai World Financial Center Super A nc (10292 ) Pudong Lujiazui Jasper Tower Super A (9569 ) Pudong Lujiazui Jasper Tower Super A nc (8680 ) Pudong - Zhuyuan Oriental Financial Plaza A nc (7068 ) Hongkou CITIC Square A (7219 ) Hongkou CITIC Square A nc (6820 ) Hongkou Above the Bund A (6829 ) Xuhui Greenland Centre A (6760 ) Putuo Union Tower A (4464 ) Sources: Shanghai Real Estate Trading Center; Savills Research Selon la bourse immobilière de Shanghai 4, la majeure partie des transactions conclues de juillet 2009 à juin 2012 l a été dans une fourchette de prix comprise entre CNY (4 960 ) et CNY (7 440 ) pour des biens de catégorie A. (6) Variation des prix à l acquisition de 2009 à 2011, dans une sélection de quartiers de la ville de Shanghai, dans ou à proximité de l hyper-centre tous segments confondus (A/B) Districts du centre-ville de Shanghai Quartiers Situation géog. dans le quartier Situation par rapport au périphérique intérieur Prix en Janv (en CNY) Prix en Janv (en CNY) Progression 2011/2009 (en %) Prix 2011 > Moyenne Luwan (ex) Huaihai Road Extrême Nord Intérieur ,7% > Progression 2011/2009 > Moyenne Luwan (ex) Dapuqiao Centre Intérieur ,5% > > Luwan (ex) South Zhongshan Rd Sud Intérieur ,9% > Jing'An Caojiadu Nord Intérieur ,2% > Jing'An Temple de Jing'An Centre Intérieur ,7% > Jing'An Jiangning Road Nord-Ouest Intérieur ,4% > Jing'An West Nanjing Road Centre Intérieur ,9% > > Huangpu East Nanjing Road Nord Intérieur ,4% > Huangpu Vieille ville Centre Intérieur ,3% > > Huangpu Zone de Penglai Centre Sud Intérieur ,9% > Xuhui Tianlinkangjian Centre-Ouest Extérieur ,5% Xuhui Jardin des Plantes Sud-Ouest Extérieur ,8% Xuhui Xujiahui Centre Intérieur ,0% > Xuhui Longhua Sud-Ouest Extérieur ,5% Xuhui Huajing Extrême Sud-Est Extérieur ,2% Changning Tianshan Rd. Nord-Ouest Extérieur ,3% Changning Xiansha Rd. Centre-Ouest Extérieur ,9% Changning Zoo Sud-Ouest Extérieur ,4% Changning Hongqiao Rd Sud-Ouest Extérieur ,3% > Changning Parc Zhongshan Nord-Est Intérieur ,4% > > Changning Xinhua Road Sud-Est Intérieur ,8% > > Changning Beixinjing Nord-Ouest Extérieur ,0% > Moyennes ,4% Sources : Economy Research Institute of Chinese Urban and Rural Construction du ministère chinois de la Construction, CEIC, SE de Shanghai Après 3 années d atermoiements, l activité du marché immobilier de bureaux à Shanghai semble vouloir prendre un nouveau départ. Elle bénéficie en partie du report des achats du secteur l immobilier résidentiel, encore fermement encadrés, vers le marché des bureaux. A l achat comme à la location, les prix renouent progressivement avec des rythmes de progression soutenus qui ne 4 Shanghai Real Estate Trading Center 5

6 devraient cependant pas égaler ceux connus avant Cette reprise, encore timide, signalerait si elle se confirmait dans les mois à venir un léger raffermissement de la croissance shanghaienne. Pendant plusieurs années, là où des possibilités existaient, les opérations d acquisition se sont révélées très judicieuses, la progression de l indice des prix à la location étant plus élevé que celui des prix à l acquisition. Mais, depuis le milieu de l année 2010, la situation s est inversée ; l indice des prix à l achat observe désormais une progression plus forte. Cette tendance est appelée à perdurer à l horizon connu des projections (cf. illustration 7, ci-dessous). (7) Evolution comparée des indices d achat et de location à Shanghai pour le segment des biens en catégorie A (Base 100 = 1 er T 2005) Source : DTZ Research 6