L analyse des marchés immobiliers par Crédit Foncier Immobilier sur les 9 premiers mois de 2013

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1 Paris, le 15 octobre 2013 COMMUNIQUE DE PRESSE L analyse des marchés immobiliers par Crédit Foncier Immobilier sur les 9 premiers mois de 2013 Un marché immobilier résidentiel caractérisé par une baisse des volumes et une stabilité des prix en trompe l œil Un marché de l immobilier d entreprise toujours contrasté, marqué d une part, par un net ralentissement de l activité locative des bureaux et, d autre part, par de bons volumes d investissement en perspective, du fait d importantes liquidités à placer. Près de dix semaines avant la fin de l année 2013, Crédit Foncier Immobilier, filiale de conseil et d expertise du Crédit Foncier, a livré son analyse du marché immobilier lors d une conférence de presse qui s est tenue ce jour, 15 octobre Le marché du logement Les transactions dans l ancien restent en fort retrait : en deux ans le marché de l immobilier résidentiel dans l ancien devrait afficher une baisse de 20 % Dans un contexte de fort attentisme des ménages, Crédit Foncier Immobilier prévoit un volume de transactions dans l ancien pour 2013, soit une baisse annuelle de 9 % ( transactions en 2012) et une baisse de 20 % en deux ans ( transactions en 2011). Les prix ont inégalement résisté jusqu en début d année en Île-de-France. Les fléchissements déjà amorcés en Province ont également touché Paris, et au final les évolutions constatées sont différenciées selon les secteurs. A Paris les prix évoluent de -1,1 % au 2 ème trimestre 2013 (vs 2 ème trimestre 2012), de 0,3 % en petite couronne francilienne et de 0,4 % en Province. Les réalités du marché sont déformées par la statistique qui affiche une apparente résistance des prix. En fait, la sélectivité des acquéreurs s accroît et seuls les biens qui offrent un très bon rapport qualité/prix parviennent à s échanger, ce qui masque la baisse globale du prix de l immobilier ancien. Pour les prochains mois, les prévisions d évolution de prix de Crédit Foncier Immobilier diffèrent selon les marchés : Sur les marchés caractérisés par une pénurie d offre (Paris, centres des grandes métropoles régionales ) les prix pourraient subir une nouvelle décote, même légère, tandis que les biens avec défauts accuseraient une décote plus sensible. Sur les autres marchés, la sélectivité des acheteurs devrait s accroitre et entraîner une baisse des prix encore plus nette, voire un blocage des ventes pour les logements présentant des défauts (qualité, localisation, ). Le marché résidentiel du neuf est toujours en repli, la production rejoint ses plus bas niveaux depuis 5 ans Au 2 ème trimestre 2013, la construction de logements neufs continue de se rétracter ( logements mis en chantier sur un an glissant à fin août 2013, soit -11,1 % par rapport à la même période de 2012). La baisse du nombre de logements autorisés est plus rapide que celle des mises en chantier ( logements autorisés sur une année glissante, soit -13,5 %). 1

2 Sur le plan de la commercialisation, les mises en vente du 2 ème trimestre sont inférieures de 22 % à celles réalisées à la même période 2012 pour les appartements, et de -13,6 % pour les maisons en secteur groupé. Les ventes du second trimestre ont été plus nombreuses qu au 1 er trimestre, bénéficiant de l arrivée de quelques investisseurs privés sur le marché. De son côté, l accession à la propriété a été soutenue par la légère détente intervenue sur les prix de vente et des conditions d accès au crédit toujours favorables. La baisse des prix moyens au 2 ème trimestre a été modérée du fait, notamment, d un coût du foncier qui demeure élevé et de coûts de construction difficilement compressibles. Dans ce contexte, le marché du crédit immobilier auprès des particuliers tend désormais vers une stabilisation Le second trimestre 2013 marque une pause dans le recul significatif des volumes de crédits à l habitat des derniers mois. Le redémarrage de l activité est fragile, mais pourrait conduire à une stabilisation des volumes de crédits à l habitat en fin d exercice. Le volume de nouveaux crédits immobiliers engagés en 2013 pourrait avoisiner les 123 milliards d euros (contre 117 milliards d euros en 2012). En dépit de la hausse modérée de ces dernières semaines, les taux d intérêt restent à des niveaux historiquement bas, autour de 3 %. Le marché de l immobilier d entreprise Le marché du locatif tertiaire accuse également un fort ralentissement 1,3 million de m² ont été placés sur les neuf premiers mois de 2013, volume en retrait de 22 % par rapport à la moyenne décennale proche de 1,7 million de m². Le troisième trimestre confirme un très net ralentissement d activité locative sur le marché tertiaire. Deux segments sont globalement affectés par rapport à 2012 : celui des petites surfaces de bureaux de moins de 500 m², qui demeure le moteur de l activité parisienne et francilienne, du fait de PME fragilisées par le contexte économique ; celui des très grandes surfaces (plus de m²), où le recul des transactions est plus brutal en ce troisième trimestre, se rétractant de moitié par rapport à Le stock de bureaux franciliens immédiatement disponible s est accru de l ordre de 5 % en neuf mois, pour atteindre un point haut historique de près de 3,8 millions de m², dont une part croissante d immeubles de bureaux anciens, dont l obsolescence risque de s accélérer encore du fait des nouvelles normes de performance énergétique. Les conditions de marché plus difficiles ont exercé une pression baissière sur les loyers faciaux franciliens, qui se replient de 3,12 % sur un an glissant au 3 ème trimestre Le recul des niveaux de loyers, une fois corrigés des «mesures d accompagnement» (remises de loyers stipulées dans les baux), est en réalité bien plus important. Seul le marché de l investissement reste soutenu 10,5 milliards d euros ont été investis France entière sur les neuf premiers mois de 2013 sur le marché de l immobilier d entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activités), volume globalement supérieur aux neuf premiers mois de La prépondérance des engagements en Île-de- France demeure une constante, avec un volume acté de 7,9 milliards d euros depuis le début de l année, en hausse de 8 % par rapport à la bonne performance de Les principaux marchés en régions ont capté sur les neuf premier mois de 2013 environ un quart des volumes d investissement, notamment sous la forme de ventes de portefeuilles de commerces et de logistique, même si la part de l immobilier tertiaire reste globalement prépondérante. Si l intérêt des fonds d investissement étrangers pour les actifs phares parisiens reste d actualité, en 2013, le marché de l immobilier d entreprise français est très majoritairement animé par les investisseurs nationaux et européens autofinancés, en particulier les collecteurs de type compagnies d assurance, mutuelles et les SCPI/OPCI. Et les conditions de spread entre le taux dit sans risque, l OAT à 10 ans en légère remontée de 20 points de base sur un trimestre, et les taux de rendement immobiliers bureaux planchers de Paris, resteront favorables en 2013 à l investissement immobilier en France. La recherche de sécurisation des investissements demeurera le moteur de l activité des investisseurs, lesquels privilégient la minimalisation du risque locatif. ** 2

3 Pour aller plus loin. Le marché du logement Marché de l ancien Pas de décrochage brutal mais une tendance à la baisse Sources : Etudes Crédit Foncier Immobilier/Notaires IdF/Notaires de France/ INSEE Le nombre de transactions devrait encore baisser en 2013 pour atteindre les en fin d année (Etudes Crédit Foncier Immobilier) Marché du neuf Les prix du neuf : des ajustements légers Source : CGEDD / DEDDE/ SOeS, ECLN Données de prix sur les programmes de promotion immobilière 3

4 Commercialisation de logements neufs : des encours élevés mais qui se stabilisent au 2 ème trimestre Sources : CGDD/ SOeS, ECLN Nombre d opérations dans le neuf en France : opérations estimées à fin 2013 (Etudes Crédit Foncier Immobilier) 4

5 Le marché de l immobilier d entreprise Marché locatif tertiaire : 1,3 million de m² placés sur les neuf premiers mois de 2013 (-24 % par rapport à 2012) Source : Crédit Foncier Immobilier/IPD-Immostat Demande placée : la part de l activité locative parisienne résiste bien en Île-de-France L offre immédiate de bureaux en Île-de-France : vers le point haut historique, majoritairement concentrée dans le Croissant Ouest et surtout en 2 ème couronne 5

6 Loyers tertiaires : des négociations ou renégociations de bail toujours plus favorables pour les locataires, en particulier les grands comptes La carte ci-dessous, résultant d une analyse statistique de Crédit Foncier Immobilier à partir des baux récents signés en Île-de-France depuis 2012 sur le segment des bureaux > m², restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les loyers réels. Décotes calculées entre loyers faciaux et locatifs réels sur le segment des bureaux > m² Source : Crédit Foncier Immobilier Marché de l investissement 10,5 milliards d euros ont été investis France entière sur les neuf premiers mois de 2013, dont 7,9 milliards d euros en Île-de-France (+8 % par rapport aux 9 mois de 2012). Source : Crédit Foncier Immobilier 6

7 Répartition géographique des investissements en Île-de-France 2ème Couronne 1ère Couronne Croissant Ouest La Défense Paris 8% 12% 11% 3% 9% 10% 20% 20% 63% 41% Part 2012 (9 mois) Part 2013 (9 mois) Source : Crédit Foncier Immobilier/données IPD-Immostat Des conditions toujours favorables à l investissement immobilier tertiaire (spread de taux encore significatif par rapport au taux dit sans risque (OAT 10 ans) Source : Crédit Foncier Immobilier 7

8 ** A propos du Crédit Foncier Spécialiste du financement des projets immobiliers depuis 1852, le Crédit Foncier propose aux particuliers, aux acteurs du secteur public ainsi qu'aux entreprises, des solutions et des services innovants précisément adaptés à leurs besoins. Au cours des 20 dernières années, il a permis à plus de 3 millions de ménages de devenir propriétaires en développant des solutions de financement personnalisées. Depuis 160 ans, il est un acteur majeur du développement des territoires, investi dans l'accompagnement des politiques publiques de financement de l'habitat social et des infrastructures. Filiale du Groupe BPCE, le Crédit Foncier dispose d'un modèle de financement robuste et pérenne reposant sur l'activité de sa filiale, la Compagnie de Financement Foncier, qui mène une politique active d'acquisition de créances et d'émission d'obligations foncières (notées AAA/Aaa/AAA par les trois principales agences de notation) dans des conditions de marché optimales. Pour plus d'informations, A propos de Crédit Foncier Immobilier Crédit Foncier Immobilier est une filiale du Crédit Foncier, née de la volonté du Crédit Foncier et d Ad Valorem de développer une plateforme de services et de conseil, à destination des grands propriétaires, corporates et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine immobilier. Cultivant une forte proximité avec ses clients, Crédit Foncier Immobilier est un acteur majeur du conseil qui offre une gamme exhaustive de prestations, allant du conseil à la commercialisation, en passant par l expertise, la gestion et le diagnostic. Crédit Foncier Immobilier, implanté dans 15 métropoles françaises, rassemble 260 collaborateurs. Contacts Presse Nicolas Pécourt Directeur Communication externe et RSE Tél. : Kayoum Seraly Responsable Relations Presse Tél. :

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