10 Cycle de vie des immeubles de bureaux

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1 10 Cycle de vie des immeubles de bureaux

2 Surfaces de bureaux et mutations structurelles Les immeubles de bureaux sont exposés à trois cycles distincts: premièrement, au cycle de vie de tout objet immobilier, deuxièmement au cycle économique avec ses fluctuations conjoncturelles et troisièmement, au cycle des entreprises qui occupent ces espaces. Les interactions chronologiques entre ces trois cycles indépendants influencent de manière décisive la compétitivité des surfaces commerciales. Jadis, les bureaux n étaient pas logés dans des immeubles spécialement construits à cet effet, mais juxtaposés, comme un phénomène parallèle en quelque sorte, à d autres affectations. Le passage de la société industrielle vers la société de services a généré l apparition d une catégorie d affectation spécifique, soit l immobilier à usage de bureaux. Les premiers immeubles de bureaux dans le sens moderne du terme, dont certains existent toujours et servent encore aujourd hui, étaient probablement les bâtiments administratifs des pouvoirs publics. Ceux-ci furent réalisés dans la seconde moitié du siècle dernier. Les anciens sièges de banques et compagnies d assurances comptent également parmi les pionniers des immeubles de bureaux, suivis par ceux (les quartiers généraux) des entreprises industrielles. Des points de vue des propriétaires et des utilisateurs, les immeubles de bureaux peuvent aujourd hui être classés en quatre catégories: Immeubles à usage de bureaux exclusivement: il s agit d immeubles dont toute la surface utile est consacrée à des activités de bureau. Ces immeubles furent et sont toujours sciemment aménagés en vue d un usage monofonctionnel. Immeubles commerciaux à usage mixte: il s agit d immeubles réunissant des bureaux en combinaison avec d autres usages commerciaux ou d habitation. Les surfaces de bureaux y sont les plus représentées. Un tel usage mixte peut avoir été prèvu dès la construction ou avoir évolué ainsi au fil du temps. Immeubles à usage hybride avec des surfaces de bureaux: ils se définissent comme un conglomérat de plusieurs affectations, dont l usage de bureaux dans une mesure variable. Les affectations sont localisées dans un ou plusieurs bâtiments qui forment une unité sur un périmètre donné. Surfaces de bureaux complémentaires: ce type de surfaces de bureaux intervient en combinaison avec au moins un autre usage, ces espaces n étant souvent pas indépendants, mais intégrés au sein d autres affectations (par ex. «bureau à domicile» ou bureaux destinés à l administration dans un hôtel). Selon une estimation de Wüest & Partner, 0% environ des bureaux en Suisse se trouvent dans des immeubles dédiés exclusivement à cet usage. Il n existe toutefois pas de données sur le nombre précis d immeubles abritant des surfaces de bureaux. Aménagement des bureaux et structure du bâtiment Le type de construction n est pas le seul élément déterminant en matière de positionnement sur le marché. Les autres éléments revêtant une importance majeure sont notamment la présence de places de stationnement ou d un parking privé fermé parmi les aménagements extérieurs ou encore l accès à une cour intérieure. Les caractéristiques qui auront la préférence des locataires dépendent, en plus des conditions architecturales du lieu, d autres facteurs tels que l appartenance à une branche, la culture d entreprise ou la plus-value apportée. Dans ce contexte, l agencement intérieur constitue un important élément supplémentaire. En dehors des bureaux cellulaires classiques, c est-à-dire plusieurs bureaux individuels et des bureaux paysagers juxtaposés, les bureaux groupés et combinés se sont établis au cours des dernières décennies comme deux formes supplémentaires de disposition et de répartition des surfaces de bureaux. Dans la pratique, la planification de l espace représente un élément permettant l aménagement au gré du locataire: si les surfaces concernées sont louées à l état brut, les possibilités d aménagement tout comme leur financement sont du ressort du locataire, le propriétaire étant dispensé des interventions architecturales intérieures. D éventuelles interventions dans le domaine du gros œuvre et des aménagements dans la structure du bâtiment ne sont pas du tout comparables; celles-ci sont exclusivement du ressort des propriétaires. 100 Immo-Monitoring 013 I 1

3 10.1 Productivité du travail par secteur économique (base 100 = 00) Nombre d actifs dans le secteur tertiaire (temps plein et partiel, en mio) Secteur primaire Secteur secondaire Secteur tertiaire Facteurs indépendants de l emplacement, influençant la possibilité de location de surfaces du bureaux (compétitivité) Niveaux Thèmes Aspects (exemples) Influençable par le propriétaire? Acteurs Locataires Besoins des locataires Sélection des locataires Structure des baux Toujours, lors de changements de locataires Influence décroissante Bâtiments Aménagement intérieur Matérialisation/surfaces Type de bureau, structure et plan Type de surfaces (pièces annexes) Eclairage, acoustique A court ou moyen terme Technique du bâtiment Energie Chauffage, aération, climatisation Sécurité (contrôle de l entrée) A court ou moyen terme Structure du bâtiment Gros œuvre Démolition et reconstruction Changement d utilisation/rénovation Positionnement sur le marché Viabilisation Uniquement à long terme Progrès Tendances sociétales Tendances technologiques Tendances écologiques Formes de travail Communication/connectivité Certificats Non Mais utile d observer Institutions Lois Espace et environnement Travail Hygiène Trafic Non Obligation de conformité aux lois Source: Wüest & Partner Immo-Monitoring 013 I 1 101

4 Surfaces de bureaux: groupes cibles hétérogènes Par rapport à l ensemble des espaces de bureaux en Suisse, la part de ceux loués de gré à gré occupe (encore) une place secondaire. La très grande majorité est représentée par des surfaces de bureaux occupées par leur propriétaire, que ce soit sous forme d immobilier d entreprise (Corporate Real Estate) ou d immobilier public (Public Real Estate). Les transactions Sale-and-Release menées actuellement surtout dans le secteur financier ne vont, dans un premier temps, rien changer à ces rapports de force. Elles soulignent toutefois que des modifications de régulations sectorielles ou des nouvelles dispositions légales en matière de présentation des comptes peuvent influencer tant le marché de la location que celui de l investissement dans le domaine des immeubles de bureaux. Durées des baux: entre flexibilité et sécurité En plus du montant du loyer par mètre carré de surface brute, d autres facteurs influencent les conditions du bail. Ceux-ci comprennent le financement et la durée d amortissement des aménagements du locataire, des normes relevant du droit du bail (dont notamment des clauses d indexation), les dispositions relatives aux charges et frais annexes ou le taux d utilisation des surfaces de bureaux. La diversité des besoins des locataires s exprime également au niveau de leurs préférences en matière de durée des baux. Celle-ci est ainsi à situer dans le clivage entre sécurité (associée à des coûts fixes correspondants, pour les locataires) et flexibilité. Alors que l on observe depuis pas mal de temps de grands changements quant à la durée des baux sur le marché anglais de l immobilier de bureaux, aucune évolution fondamentale ne s est cristallisée sur le marché suisse au cours de ces dernières années. La durée moyenne de bail pour les surfaces de vente est certes plus volatile et, généralement, plus longue que celle des surfaces de bureaux, mais de véritables évolutions structurelles ne peuvent être démontrées pour aucun des deux usages, qu il s agisse de baux en cours ou de nouveaux contrats. Ainsi, la durée moyenne des baux pour les surfaces de bureaux louées en Suisse oscille depuis assez longtemps entre six et huit ans. Sur plusieurs années, la moyenne se situe à sept ans. En ne considérant que les baux nouvellement conclus, deux tendances peuvent être identifiées pour la période de 005 à 01: d un côté, le nombre de baux conclus pour une durée indéterminée augmente légèrement parmi les surfaces de bureaux. Les demandeurs de cette catégorie sont ainsi à la recherche d une plus grande flexibilité. De l autre côté, le nombre de baux conclus pour dix ans ou plus augmente. Le comportement de ces locataires est ainsi clairement axé sur une vision à plus long terme. Ni l internationalisation croissante de l économie suisse ni l insécurité accrue au niveau mondial n ont à ce jour laissé de réelles traces sur le plan de la durée des baux de surfaces de bureaux. Une comparaison directe du marché suisse avec celui de l Angleterre, où la durée moyenne des baux de surfaces de bureaux ou de vente a nettement diminué entre 000 et 005, permet de tirer les conclusions suivantes: la durée moyenne des contrats de location demeure plus courte en Suisse. Pour les surfaces de vente en revanche, l évolution actuelle tend vers un nivellement des durées de location. Diversité croissante parmi les locataires L évolution potentielle du marché des locataires de surfaces de bureaux ces prochaines années et l apparition de changements marquants dans la durée des baux dépendront principalement des quatre déterminants suivants: 1. Evolution du nombre de créations, fusions et liquidations d entreprises.. Niveau d internationalisation des locataires. 3. Modification des stratégies immobilières des entreprises propriétaires de surfaces de bureaux.. Modification des stratégies immobilières des locataires actuels. On constate que des facteurs d influence complexes se dessinent, lesquels conditionneront encore plus fortement à l avenir tant les locataires de surfaces de bureaux en général que la durée des baux en particulier. Il est impossible de dire pour l instant si ceux-ci entraîneront des contrats de location plus courts. Dans tous les cas, les préférences des locataires sont de plus en plus hétérogènes. D un côté, la tendance à la rationalisation de l espace se renforce avec les bureaux paysagers et les bureaux groupés. D un autre côté, la mixité entre surfaces de bureaux et d autres types de surfaces (par exemple surfaces de loisirs) est de plus en plus commune. La question de savoir si les cycles de vie des surfaces de bureaux dans ce type d immeubles vont changer, demeure en suspens. La forme de propriété doit en outre être prise en considération dans ce contexte: s il s agit d une propriété individuelle, d une copropriété, d une propriété par étage ou d un droit de superficie, cela influence la marge de manœuvre des propriétaires immobiliers impliqués. 10 Immo-Monitoring 013 I 1

5 10. Nouvelles fondations d entreprise et faillites 1 (en milliers) 10.5 Suisse: part d employés (selon la taille de l entreprise) 35% 1 30% 10 5% 0% 15% 10% 5% et moins >9 Nombre de fondations Nombre de faillites Echelle du bas: Nombre d employés dans l entreprise 10. Durée moyenne des nouveaux baux conclus 1 (en années) 10.7 Suisse: types de baux et durée des baux en cours 10 (temps restant) 5% % 15% 10% 5% Royaume-Uni: Bureaux Suisse : Bureaux Vente Vente Bureau: Temps restant Part des contrats à durée indéterminée Vente: Temps restant Part des contrats à durée indéterminée Echelle de gauche: temps restant en années Echelle de droite: part des contrats à durée indéterminée Immo-Monitoring 013 I 1 103

6 Cycles de vie du bâtiment et du marché, harmonie? Les chambres d hôtel ou les hôtels, ainsi que les surfaces de vente ou les centres commerciaux, sont de bons exemples d affectations dont les éléments architecturaux visibles se distinguent par une «demi-vie» très courte. La cadence des rénovations requises pour assurer la compétitivité est en effet généralement élevée. Une baisse du chiffre d affaires, des loyers en baisse au moment de la relocation ou des taux de vacance en hausse sont autant d indices d une compétitivité faiblissante. Des évolutions de ce type se dessinent-elles pour l immobilier de bureaux? L attractivité des surfaces de bureaux proposées est principalement conditionnée par la macro- et la micro-situation ainsi que par les rapports de l offre dans le secteur de marché considéré. De plus, les chances commerciales s améliorent si les besoins individuels des locataires potentiels sont satisfaits, voire surpassés. En plus d activités de marketing intensifiées ou d incitations financières telles que le financement de l aménagement du locataire ou l octroi d une période de gratuité de loyer, le propriétaire de surfaces de bureaux a également la possibilité de repositionner l objet par le biais de mesures architecturales. La palette va d interventions purement optiques en passant par des modifications techniques jusqu aux adaptations structurelles. Une démolition-reconstruction constitue la manière la plus radicale de procéder à un repositionnement de l objet par des mesures architecturales. Le fait que les cycles du marché immobilier et le cycle de vie d un bien-fonds n évoluent pas en parallèle est un écueil fréquent. La concomitance entre le circuit économique et le cycle architectural d un immeuble ou de ses éléments peut tout au plus être fortuite. Certaines matérialisations ne sont tout simplement plus «à la mode» ou des installations techniques peuvent être dépassées, même si elles fonctionnent encore. Frais d entretien: changement de stratégie? Selon les données d Investment Property Databank (IPD), les frais d entretien de surfaces de bureaux ont augmenté entre 003 et 011 et ce plus fortement que les loyers au cours de la même période. Ils évoluent actuellement entre 5 et 30 francs par mètre carré et par an. Cette augmentation est à rapporter à plusieurs causes: d une part, les coûts ont augmenté en raison d exigences accrues à l égard des surfaces. D autre part, des investissements plus importants ont été ajournés ou repoussés pour des raisons tactiques et ils nécessitent tôt ou tard d importantes remises en état. Compte tenu de «l état d urgence des installations» et des ressources financières disponibles, l entretien parfois repoussé pendant longtemps offre ainsi un moyen d investir les liquidités dans son propre patrimoine immobilier. Cette option ne semble toutefois pertinente que si une rentabilité en rapport est en vue. Vague de rénovation des surfaces de bureaux à venir? Un entretien raisonnable du bâtiment augmente tendanciellement son attractivité. En même temps, il s agit toujours de tenir compte de la rentabilité, comme déjà évoqué précédemment. La différence entre ces deux facteurs explique le nombre limité de rénovations complètes dans le secteur de l immobilier de bureaux par le passé. En Suisse, environ 51, millions de mètres carrés bruts sont actuellement affectés à des bureaux. La moitié du parc immobilier de bureaux actuel a été construite avant Globalement, l on admet que 0% de l ensemble des surfaces ont connu au moins une grande rénovation jusqu à présent. Depuis quelques temps, l on constate une recrudescence des activités de remise en état. Celle-ci ne s explique complètement ni par le renchérissement général du bâtiment ni par des repositionnements architecturaux ponctuels d immeubles de bureaux existants. La raison est ailleurs: l augmentation est à rapporter aux activités de rénovation inhérentes à des immeubles construits il y a trente ans. Une analyse de données de l IPD permet de mesurer les charges effectives d entretien et de rénovation sur tout le cycle de vie d un bien immobilier. A cet égard, il est intéressant de constater que le niveau absolu des frais d entretien est relativement bas. Si l on compare ces valeurs avec la théorie, force est de reconnaître que l entretien effectif n est de loin pas aussi élevé que prévu. Mais cela pourrait changer: d une part, les coûts d entretien effectifs continueront probablement d augmenter; de plus en plus d immeubles arriveront en effet à l âge où ils exigent une rénovation. D autre part, l offre croissante de nouvelles constructions de grande qualité imposera de moderniser des constructions plus anciennes pour préserver leur compétitivité. Plusieurs facteurs conditionnent la compétitivité Les conditions-cadres des rénovations, ainsi que le repositionnement qu elles impliquent sur le marché de la location, dépendent également de la constellation des locataires: les surfaces de bureaux sont-elles louées à des tiers ou utilisées par le propriétaire lui-même en tant qu immobilier d exploitation? Et ces surfaces sont-elles utilisées par un ou plusieurs locataires? Ces facteurs influencent eux aussi la marge de manœuvre en vue de repositionner les objets concernés sur le marché. 10 Immo-Monitoring 013 I 1

7 10. Immeubles de bureaux (portefeuille de l IPD): coûts et revenus (base 100 = 003) Surfaces de bureaux: investissements dans les transformations (en mia de CHF) Frais de remise en état et de maintien Frais et revenus en CHF par m et an Revenus locatifs Sources: OFS; Wüest & Partner Parc des bureaux selon leurs périodes de construction et leur état de rénovation (surface brute de plancher, mio m ) ab 010 Surfaces rénovées Surfaces non rénovées Surfaces rénovées pendant cette période Sources: Etablissements d assurance des bâtiments; Wüest & Partner Investissements dans la remise en état des immeubles (en rapport avec l âge du bâtiment) Investissements effectivement réalisés pour la remise en état Ajournements nécessaires (théorie) pour investir dans la remise en état Echelle de gauche: frais de remise en état en CHF/m et années; échelle du bas: âge de l immeuble (en années) Immo-Monitoring 013 I 1 105

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