Les Marchés immobiliers français Une publication Cushman & Wakefield

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1 Les Marchés immobiliers français 2014 Une publication Cushman & Wakefield

2 Janvier 2014 sommaire ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ FRANçAIS DE L INVESTISSEMENT 6 Volumes investis 8 Répartition géographique 8 Acteurs 9 Investissements en bureaux 11 Investissements en commerces 13 Investissements en locaux industriels 15 Taux de rendement 17 Perspectives 17 MARCHÉ DES BUREAUX D ÎLE-DE-FRANCE 18 Demande des utilisateurs 20 Valeurs locatives 24 Offre disponible et à venir 25 Perspectives 27 MARCHÉ FRANçAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 30 Contexte économique 32 Demande des utilisateurs 32 Valeurs locatives 34 Offre disponible et future 35 Perspectives 36 MARCHÉ FRANçAIS DES COMMERCES 38 Environnement économique, juridique et politique 40 La nouvelle vocation du magasin 41 Demande des enseignes 43 évolution de l offre 47 Valeurs locatives 51 Perspectives 52 GLOSSAIRE 54 CONTACTs 56 2

3 éditorial éditorial L évolution récente du climat politique ou économique sans parler des accès de French bashing auquel notre pays est régulièrement exposé a contribué à conforter les craintes de Français réputés pour leur pessimisme. Les prévisionnistes euxmêmes n annoncent qu une reprise poussive en 2014, bien loin de la vigueur de l activité observée de l autre côté de la Manche et de l Atlantique ou de la solidité du modèle allemand Certes, il est toujours tentant de voir le verre à moitié vide. Pourtant, si des aléas demeurent, la plupart des indicateurs économiques de la France sont bien en train de se redresser. Le pire semble donc s éloigner, ce qui pourrait permettre de dissiper, au moins en partie, le halo d incertitude qui entoure depuis de longs mois le marché français de l immobilier d entreprise et contribuer à réduire le fossé séparant un marché de l investissement relativement stable de marchés locatifs plus chaotiques. L écart semble néanmoins trop important pour espérer une amélioration franche et générale de l activité à court terme, après une année 2013 alternant le bon une hausse de 1 % des montants investis dans l Hexagone et le franchement moins bon une demande placée de bureaux au plus bas depuis 2003 en région parisienne. Si l on peut espérer une augmentation modérée des mètres carrés de bureaux ou d entrepôts pris à bail en 2014, l instabilité économique, fiscale et réglementaire continuera ainsi d entretenir la défiance des utilisateurs. Nombre d entre eux privilégieront une renégociation de bail à un déménagement. Les autres demeureront très prudents quant au choix d un nouveau site, ciblant en priorité les locaux de qualité, bien situés et répondant à leurs exigences de rationalisation et de modernisation. La polarisation du marché français ne devrait donc pas se démentir, posant avec toujours plus d acuité la question du devenir des sites obsolètes et de la faisabilité technique ou économique d une remise aux normes. Suivant une tendance mondiale puisqu on estime à plus de 10 % la croissance annuelle des volumes qui seront investis sur le globe en 2014 les montants engagés dans l Hexagone devraient quant à eux être nettement supérieurs à ceux de l année précédente. Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont d ores et déjà en cours de concrétisation, témoignant de l ampleur des fonds à placer et du vif appétit d investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains, nouveaux entrants étrangers) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l attrait du marché français pour des profils plus variés d investisseurs. Accompagnant la reprise du marché immobilier français, Cushman & Wakefield France poursuivra quoi qu il en soit le renforcement de ses activités de conseil afin de fournir à l ensemble des acteurs de l immobilier un accompagnement sur mesure, au plus près de leurs préoccupations et des transformations rapides du marché. Ces activités continueront de s appuyer en 2014 sur le dynamisme de nos équipes transactionnelles, qui ont remporté de nombreux succès en 2013 (vente du 8 place Vendôme, d une partie du portefeuille Altarea ou du centre commercial Passy Plaza à Paris, vente à Boursorama de ses nouveaux bureaux à Boulogne, ouverture des premiers magasins de Primark en France ou de boutiques Valentino à Paris et Saint-Tropez). Olivier Gérard Président 3

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5 ÉCONOMIE économie La situation des économies avancées paraît plus encourageante qu à la fin de l année 2012, comme l indiquent la poursuite de la baisse du chômage aux états-unis, le dynamisme de la consommation privée au Royaume-Uni ou le redémarrage progressif de l activité dans la zone euro. Après une augmentation de 1,2 % en 2013, la hausse du PIB des pays de l OCDE devrait de fait s accélérer en 2014 (2,3 %) et 2015 (2,7 %). Ce tableau d ensemble doit toutefois être nuancé. Si la croissance sera légèrement positive dans la zone euro en 2014, et si certains des pays les plus affectés par la crise devraient sortir de récession (Espagne, Grèce, Italie), les prochains mois confirmeront surtout la bonne santé de l Allemagne. En dépit d un tassement au 3 e trimestre 2013, la vigueur des exportations et de la demande intérieure ont ainsi conduit la Bundesbank à relever ses prévisions de croissance pour 2014 (1,7 %). Largement inégale, la reprise est également très fragile. La vulnérabilité des systèmes bancaires et l ampleur des dettes publiques continuent ainsi d obscurcir l horizon économique des pays avancés, notamment en Europe où les politiques d austérité pèsent sur la consommation des ménages. Selon les dernières estimations de la Commission européenne, la consommation ne devrait ainsi progresser que de 0,9 % en 2014 dans les pays de l Union contre 1,8 % entre 2003 et 2008 et 2,5 % entre 1998 et Une franche amélioration du marché de l emploi est également peu probable. Estimé à 11,1 % pour les 28 états membres en 2013, le taux de chômage ne devrait pas baisser de façon significative d ici la fin de 2015 (10,7 %). Si les problèmes structurels de l Europe ou de certains pays avancés, comme le Japon, restent au cœur des préoccupations, ils ne sont plus nécessairement la source dominante d incertitude pour l économie mondiale. Ainsi, l année 2013 a été marquée par le ralentissement de l activité dans nombre de pays émergents comme la Russie, dont les réserves de pétrole et de gaz ne suffisent plus à porter la croissance, l Inde, affectée par une forte inflation ou la Chine, dont le modèle reste encore trop dépendant des exportations. Ces difficultés expliquent la révision à la baisse des projections de croissance dans le monde pour les deux prochaines années. Pour l OMC, les volumes du commerce de marchandises progresseront notamment à un rythme bien moins soutenu que prévu, avec une hausse attendue de 4,5 % en 2014 soit un rythme supérieur à celui de 2013 (2,5 %) mais encore en-deçà de la moyenne des 20 dernières années (5,4 %). Profitant de l embellie observée en Europe, l activité de la France a été soutenue en 2013 par le rebond des exportations et de la production manufacturière. La vigueur des prestations sociales, le niveau très bas de l inflation et la hausse plus modérée des prélèvements obligatoires ont par ailleurs permis à la consommation des ménages de résister. Nulle en 2012, la croissance du PIB de la France pourrait ainsi être légèrement supérieure à 0 % en 2013, avant une nouvelle progression de près de 1 % en L économie française est toutefois loin d être tirée d affaire, ce dont témoignent l augmentation du nombre de plans sociaux et les opérations de restructuration d acteurs nationaux majeurs (Alcaltel-Lucent, PSA, Michelin, etc.). De fait, le climat des affaires reste bien en-deçà de sa moyenne de longue période, avec un nombre de défaillances d entreprises et de chômeurs au plus haut même si l Île-de- France fait montre, pour chacun de ces deux indicateurs, d une relative résistance. Conjuguée à la quasi-stagnation des salaires, la détérioration du marché de l emploi continuera dès lors de peser sur le budget et le moral des Français, éloignant tout espoir d une franche reprise de la consommation dans les prochains mois. Affectées par un environnement fiscal lourd et incertain, les entreprises resteront également à la peine, laissant craindre un niveau toujours bas des investissements en prévisions économiques (évolution en %) INDICATEUR ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON Croissance du PIB 2013* - 0,4 1,7 1,8 Croissance du PIB 2014** 1,0 2,9 1,5 Taux de chômage 2013* 12,0 7,5 4,0 Activité économique de la France 5,0 2,5 0,0 5,0 2,5 0,0 Taux de chômage 2014** 12,1 6,9 3,9-2,5-2,5 Solde des administrations publiques 2013* - 2,9-6,5-10,0 Solde des administrations publiques 2014** - 2,5-5,8-8,5-5, P Croissance du PIB (annuelle %) Inflation (annuellle %) -5,0 *Estimations/**Prévisions. Source : OCDE / le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB. Source : INSEE 5

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7 01 LE MARCHé FRANÇAIS DE L INVESTISSEMENT 15,1 milliards d euros ont été investis en France en 2013, soit une hausse de 1 % sur un an et une légère baisse de 3 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Si l instabilité économique et fiscale demeure, et si le segment des bureaux a pu souffrir de la dégradation du marché locatif, les commerces et les locaux industriels ont en revanche été dynamiques. Le marché français a notamment profité d une offre plus variée alimentée par les cessions d acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités suscitant l intérêt d un nombre croissant d investisseurs. Favorisées par l ajustement progressif des valeurs, les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus marqué, permettant à quelques investisseurs opportunistes de s illustrer aux côtés de grands institutionnels long terme convoitant les biens les plus emblématiques de l Hexagone. VOLUMES INVESTIS EN France (MDS ) 9,8 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 7,8 11,0 16,5 14,9 15, Moyenne (15,6 mds )

8 Janvier 2014 VOLUMES INVESTIS En 2013, les performances du marché français ont été assez proches de celles de Si le nombre total de transactions a poursuivi sa chute (393 contre 421 en 2012 et 451 en 2011), les volumes ont de nouveau été gonflés par la réalisation de grandes opérations. Ainsi, 36 transactions supérieures à 100 millions d euros ont totalisé 7,3 milliards d euros, soit 48 % du volume total investi dans l Hexagone. Une répartition plus fine selon la taille des opérations montre toutefois un certain rééquilibrage du marché. Ainsi, les montants représentés par les opérations comprises entre 100 et 200 millions d euros restent relativement stables d une année sur l autre (3,9 milliards) tandis que les transactions de plus de 200 millions d euros accusent un recul de 17 %, soit 700 millions d euros de moins. Ce fléchissement a été compensé par le dynamisme du segment des opérations comprises entre 50 et 100 millions d euros qui, au nombre de 52 en 2013 (39 en 2012), ont totalisé 3,7 milliards d euros contre 2,7 milliards l année précédente. TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE >200 M 23% M 25% 28% 24% M 8% 9% 18% 21% M 24% M 20% 2013 stratégies d acteurs spécialisés proposant des participations dans des patrimoines. Ces deux investisseurs avaient déjà choisi ce type d opération en 2011 et 2012 (acquisition par NBIM auprès de Generali de la moitié d un portefeuille parisien à dominante bureaux, achat par Allianz auprès d Hammerson de 75 % de l Espace Saint- Quentin). RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES VOLUMES INVESTIS Île-de-France Avec 11,1 milliards d euros, l Île-de-France a concentré 74 % des volumes investis en 2013 et 27 des 36 transactions de plus de 100 millions d euros recensées dans l Hexagone. La région parisienne, qui dispose d un des parcs immobiliers les plus vastes du monde et accueille les sièges des principaux groupes français ou étrangers, demeure donc de loin le moteur de l activité. Sur ces 11,1 milliards d euros, 78 % ont été investis en bureaux une part stable par rapport à Si les plus beaux immeubles de la capitale restent très prisés, les bureaux ont aussi profité du regain d intérêt pour les actifs moins sécurisés de Paris intra-muros et certains pôles tertiaires de première couronne. Avec 1,9 milliard d euros (1,7 en 2012), la part des volumes investis en commerces en région parisienne est elle aussi restée relativement stable d une année sur l autre (17 % en 2013 contre 15 % en 2012). L activité sur ce segment de marché a été soutenue par la réalisation d opérations d envergure portant sur des immeubles mixtes emblématiques (65-67 Champs-Élysées), d importants centres commerciaux (Passy Plaza) et de grands portefeuilles d actifs pour partie situés en Île-de- France (portefeuilles Altaprime, Vivarte et Metro). Les locaux industriels ont quant à eux représenté 580 millions d euros en 2013, soit un volume supérieur de 23 % à celui de % en volume, tous produits La diminution du poids des plus grosses opérations explique le rôle moins décisif des portefeuilles qui, avec 3 milliards d euros, n ont représenté que 20 % des sommes investies en France en 2013 contre 27 % en 2012 (4,1 milliards). D importantes cessions n en ont pas moins été enregistrées, portant sur différentes typologies d actifs : les bureaux (portefeuille des Docks Lyonnais cédé à ADIA), les commerces (portefeuille Vivarte acquis par La Française AM) et les locaux industriels (portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo). Quelques-unes de ces transactions ont été réalisées sous forme de joint-ventures, un mode d intervention privilégié par de grands investisseurs pour accroître leur exposition au segment immobilier tout en bénéficiant du savoir-faire de pure-players importants. Ainsi, NBIM (avec Prologis sur le segment de la logistique) et Allianz (avec Altarea sur le segment des centres commerciaux) ont tiré parti des TRANSACTIONS PAR TYPE D ACTIF 100% 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 0% 30% 33% 26% 28% 67% 64% 75% 67% 49% 51% 49% 55% 24% 26% 24% 20% 21% 23% 23% 10% 9% 5% 9% 12% France France Province Province France France Province Province Bureaux Commerces Industriel Industriel % en volume 8

9 INVESTISSEMENT Province Avec près de 4 milliards d euros en 2013 (26 % de l ensemble des montants engagés en France), les volumes investis en province n évoluent guère d une année sur l autre mais affichent une hausse de 18 % par rapport à la moyenne des dix dernières années (3,4 milliards d euros). Avec 2 milliards d euros investis en 2013, la part des commerces augmente sur un an (51 % contre 49 % en 2012) tandis que celle des bureaux est en légère diminution (de 28 % en 2012 à 26 % en 2013). Les commerces sont de fait restés le moteur de l activité en province grâce aux cessions de galeries et de grands centres commerciaux (portefeuille Immochan cédé à la CNP, cession de 50 % des parts du centre Odysseum à Montpellier, acquisition par Eurocommercial Properties d un ensemble commercial à Thoiry, etc.). Cette évolution générale masque toutefois de fortes disparités selon les régions. Ainsi, avec 990 millions d euros, la région Rhône-Alpes reste de loin le premier marché en dehors de l Île-de-France. Portée par de grandes transactions de bureaux neufs ou récents (City One à Lyon, Silky à Vénissieux) et les cessions de vastes ensembles commerciaux et industriels (Val Thoiry, Parc du Moulin à Vent), elle devance les régions Provence- Alpes-Côte d Azur (290 millions d euros investis, constitués à 65 % d actifs logistiques) et Nord-Pas-de-Calais (270 millions). ACTEURS Origine géographique Les investisseurs français ont concentré 65 % de l ensemble des volumes investis en 2013 (57 % en 2012), renforçant ainsi leur domination en raison d une présence accrue sur le segment des grandes transactions. Ils sont à l origine de 20 transactions supérieures à 100 millions d euros, dont certaines des opérations les plus importantes de l année (acquisition par Primonial de la Tour Adria à La Défense pour 450 millions d euros, acquisition par Predica d éco-campus à Châtillon pour 380 millions d euros). Les investisseurs étrangers ont vu leur part passer de 43 % en 2012 à 35 % en Ce recul tient en partie à la baisse des volumes investis par les Moyen-Orientaux (de 2,1 milliards en 2012 à 860 millions un an plus tard) et plus particulièrement à la forte diminution des montants engagés par le Qatar. à l origine d une seule opération de plus de 100 millions d euros en 2013 (La Factory à Boulogne), les Qataris en avaient réalisé quatre pour un montant de 1,4 milliard en 2012 (42, et 116 bis Champsélysées, portefeuille Neo-Retiro). Les Nord-Américains (Américains et Canadiens) ont, eux, légèrement accru leur présence dans l Hexagone, avec une part passée de 6 % en 2012 à 8 % en 2013 grâce au regain d activité d investisseurs opportunistes. Profitant de conditions de marché plus favorables, ces derniers ont ciblé des biens ou secteurs géographiques moins prisés : plateformes logistiques de classe B (cession à Apollo du portefeuille Logicad), bureaux de première couronne à restructurer ou présentant un risque locatif (siège de CACIB à Courbevoie acquis par Blackstone, River Plaza à Asnièressur-Seine cédé à KKR). Les Britanniques présentent un profil plus varié. Ciblant différentes typologies d actifs la logistique avec la nouvelle plateforme de Maisons du Monde près de Marseille, les bureaux avec une partie du Ponant dans le 15 e arrondissement ou les commerces avec le portefeuille Metro, ils se sont positionnés, à l occasion, sur le segment core. Les Allemands n ont concentré que 8 % des volumes investis en 2013 (9 % en 2012) mais demeurent les premiers investisseurs étrangers de l Hexagone. Principalement représentés par de grands assureurs et des fonds ouverts, ils ont été particulièrement sélectifs, ciblant en priorité les bureaux ou les immeubles mixtes du quartier des affaires parisien (118 Champs-Élysées acquis par Pramerica). Ils ont également confirmé leur appétit pour le marché lyonnais et ses meilleures offres de bureaux (Anthémis, City One). Mais la part des Allemands est principalement représentée par l acquisition, par Allianz, de 49 % du portefeuille de centres commerciaux Altaprime (Altarea), troisième transaction la plus significative de l année en France. Le rôle important qu ils jouent sur le marché français tient aussi à leur présence importante à la vente. Certains fonds, comme Aberdeen ou Kanam, poursuivent ainsi leurs arbitrages, permettant d alimenter d autres investisseurs en produits plus ou moins sécurisés. origine géographique DES ACQUÉREURS Moyen-Orient 6% Amérique du Nord 8% Europe 17% Asie 4% France 65% % en volume, tous produits 9

10 Janvier 2014 Typologies Les conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds propres, qui mettent à profit leurs capacités d investissement parfois considérables pour diversifier leurs allocations d actifs. Les caisses de retraites et les compagnies d assurances françaises et étrangères ont ainsi représenté près du quart de l ensemble des montants investis en 2013 (3,6 milliards d euros). Elles sont à l origine de 11 opérations supérieures à 100 millions d euros portant majoritairement sur de grands ensembles de bureaux (acquisition par Predica d éco-campus) mais aussi d importants portefeuilles de commerces (acquisition par la CNP auprès d Immochan de trois galeries et quatre retail parks). Avec 1,8 milliard d euros, les SCPI ont représenté 12 % de l ensemble des montants investis en France en 2013 et confirmé leur appétit pour le marché français au travers d opérations de bureaux et de commerces souvent inférieures à 50 millions d euros. Leur part, qui était de 15 % en 2013, a toutefois baissé en raison de la progression sensible des OPCI (de 6 % en 2012 à 15 % en 2013), illustrée par l acquisition par Primonial de plusieurs actifs de bureaux franciliens (Tour Adria à La Défense, Spark à Paris 13 e, etc.). Les foncières ont constitué 11 % des sommes investies en Certaines ont privilégié les immeubles mixtes du quartier central des affaires parisiens (acquisition du 50 Haussmann par Terreïs ou du 52 rue Marbeuf par Gecina), ou l achat d actifs à revaloriser comme la Tour Mirabeau (Gecina) ou le centre commercial de Val Thoiry (Eurocommercial Properties), dont les travaux d extension et de rénovation ont été programmés. Mais les foncières se sont avant tout illustrées à la vente, contraintes de céder leurs biens, désireuses de tirer parti d actifs arrivés à maturité ou de recentrer leur patrimoine au profit de grands centres commerciaux ou de boutiques de pieds d immeubles. Elles ont ainsi poursuivi leurs arbitrages, alimentant le marché avec des actifs pérennes ou de grande taille particulièrement recherchés par des assureurs (cession à Generali par Eurocommercial Properties de Passy Plaza) ou par des fonds allemands (achat par Pramerica auprès de Risanamento du 118 Champs-Élysées, cession par Corio à Union Investment du centre commercial Issy Trois Moulins). Focus sur les SCPI L engouement des Français pour la pierre-papier ne se dément pas et la SCPI a confirmé en 2013 son statut de principal fonds immobilier de droit français investi par les particuliers. Toutefois, leur niveau de collecte nette s est inscrit en légère baisse, tandis que les sommes qu elles ont investies en immobilier d entreprise ont également diminué en 2013 par rapport à l année précédente. Au premier semestre 2013, la capitalisation des 81 SCPI Immobilier d entreprise totalisait ainsi 25,09 milliards d euros (23,95 milliards au premier semestre 2012) après une collecte nette de 1,09 milliard d euros (-11 % par rapport au premier semestre 2012). Cette évolution générale masque cependant de fortes disparités selon les différentes catégories de SCPI. La collecte des SCPI classiques affichait de fait une baisse de 10,3 % sur un an au premier semestre 2013 quand, dans le même temps, celle des SCPI régionales progressait de 55,1 %. Les SCPI de murs de magasins ont elles aussi marqué le pas (- 31 %). Cette tendance s est reflétée dans la répartition des sommes investies en 2013 sur le marché français de l immobilier d entreprise, qui ont porté à 67 % sur des immeubles de bureaux. Parmi les groupes de gestion les plus actifs figurent La Française AM, Amundi, Primonial REIM, BNP Paribas ou encore NAMI-AEW Europe. 8 Vendôme Paris 1 er Sources : ASPIM, IEIF 10

11 INVESTISSEMENT TYPOLOGIES D ACQUÉREURS Fonds souverains 8% Foncières 11% SCPI 12% Privés 5% Utilisateurs 5% OPCI 15% Assureurs / Mutuelles 24% Fonds d'investissement 20% INVESTISSEMENTs EN BUREAUX évolution des volumes investis 9,7 milliards d euros ont été investis en bureaux en France en 2013, un volume proche de celui enregistré en 2012 mais inférieur de 15 % à la moyenne des 10 dernières années (11,4 milliards d euros). Les bureaux seul segment de marché à ne pas avoir progressé d une année sur l autre ne représentent plus que 64 % de l ensemble des montants engagés en 2013 contre 67 % en 2012 et une moyenne de 74 % ces dix dernières années. Pénalisés par les mauvaises performances du marché locatif et l augmentation sensible des taux de vacance de certains pôles tertiaires, les bureaux pâtissent en outre des stratégies d investisseurs souhaitant diversifier ou recentrer leur patrimoine au profit des commerces. % en volume, tous produits Représentant 8 % des volumes investis en 2013 contre 20 % en 2012 soit 1,8 milliard d euros de moins les fonds souverains ont joué un rôle moins décisif. Ce recul n est pas lié à une désaffection des fonds souverains pour l immobilier français mais à une rareté de produits disponibles correspondant à leurs critères d acquisition. En outre, certains fonds souverains ont renforcé et diversifié leur exposition sur le marché hexagonal, à l exemple des Norvégiens de NBIM sur le segment industriel au travers d une joint-venture avec Prologis. De nouveaux entrants asiatiques ont par ailleurs confirmé leur solide appétit pour les plus beaux actifs de la capitale (acquisition par SOFAZ du 8 Vendôme). Ils pourraient encore s illustrer dans les prochains mois, compte-tenu des opportunités représentées par la vente de grands actifs prime parisiens (portefeuille Risanamento, Beaugrenelle) et de l intérêt montré par d autres nationalités (Chinois, Malaisiens, Coréens). L une des principales évolutions de 2013 aura aussi été la confirmation de l intérêt des investisseurs opportunistes, et en particulier de fonds d investissement anglo-saxons à la recherche de biens potentiellement créateurs de forte valeur ajoutée. Confirmant le retour sur le marché français d acteurs déjà très présents à la fin des années 1990, ces investisseurs ont représenté 5 % de l ensemble des montants engagés dans l Hexagone. Ils ont ainsi contribué à animer des secteurs géographiques peu prisés ces dernières années, portant principalement leur intérêt sur des immeubles de bureaux en première couronne (siège de CACIB acheté par Blackstone à Courbevoie, River Plaza à Asnières acheté par KKR) ou des locaux industriels de classe B (portefeuille Quartz acquis par Blackstone). Répartition géographique 29 avenue de l Opéra Paris 1 er Sur les 9,7 milliards d euros investis en bureaux en France en 2013, 8,6 milliards l ont été en région parisienne, soit un volume proche de celui de 2012 (8,8 milliards). Les volumes investis en bureaux sont en baisse de 39 % sur un an dans Paris intra-muros (3,3 milliards d euros) et ne comptent plus que pour 34 % des montants engagés en bureaux en France contre 53 % en 2012 (5,3 milliards d euros). Si le manque d offres, le coût élevé des actifs prime et la chute du nombre d opérations pèsent sur l activité, Paris reste pourtant une destination de choix pour nombre d investisseurs de nationalités et de profils très divers. Dans le quartier central des affaires où 2,3 milliards d euros ont été investis en 2013 contre 2,9 en 2012 les plus beaux immeubles mixtes ou de bureaux suscitent toujours l intérêt de grands assureurs (Crédit Mutuel Assurances avec le 42 Friedland) ou des fonds souverains (Sofaz avec le 8 place Vendôme). Hors du QCA, 1 milliard d euros ont été investis, soit une chute de 59 % sur un an. 11

12 Janvier 2014 Peu de transactions ont été enregistrées dans Paris Centre Est (le siège de Vivarte cédé à Foncière de Paris dans le 19 e, Atria vendu à Unofi dans le 10 e ) et à Paris Rive Gauche, deux marchés sensiblement moins offreurs qu en Les grandes opérations ont surtout été recensées dans le 15 e arrondissement, qui dispose du parc de bureaux le plus vaste de Paris en dehors du QCA. Les volumes investis y ont été gonflés par les cessions de grands utilisateurs du secteur (le 90 boulevard Pasteur cédé par le Crédit Agricole, une partie du Ponant cédé par la BPCE) et l acquisition de grands ensembles restructurés récemment pris à bail (Tour Mercure, cédée à Aviva). L activité a également profité de l intérêt de certains investisseurs pour des actifs à revaloriser (Tour Mirabeau, cédée à Gecina). VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS ) ,0 10,2 14,0 18,2 19,5 10, Investissements en bureaux (Mds ) Part dans le volume total investi (%) Le recul de la capitale a été partiellement compensé par un regain d activité en première couronne. Le rebond a été particulièrement important dans les Hauts-de-Seine, où les volumes sont en hausse de 77 % d une année sur l autre grâce au succès de plusieurs secteurs tertiaires majeurs. Avec près d 1 milliard d euros investis en 2013, La Défense enregistre ainsi sa meilleure performance depuis le début de la crise. Deux opérations supérieures à 200 millions d euros y ont été recensées : l acquisition par Primonial Reim de la Tour Adria pour 450 millions d euros et l achat pour 228 millions d euros de la Tour Pacific par Tishman Speyer pour le compte d un investisseur canadien. Mais le Sud Ouest et le quartier des affaires de l ouest (QAO) ont aussi tiré l activité. Les volumes y ont été gonflés par quelques très grandes opérations (acquisition par Hines, pour le compte de Coréens, de Sequana à Issy-les- Moulineaux pour 315 millions d euros), l acquisition d immeubles de seconde-main de qualité, sécurisés par des baux longs (l Alpha à Boulogne, le Verdi à Issy-les-Moulineaux, Andriscos à Neuilly-sur- 5,3 6,7 12,3 10,0 9,7 100% 80% 60% 40% 20% 0% Seine) et plusieurs ventes utilisateurs significatives de bureaux neufs (Qatar Sport Investment dans la Factory et Boursorama dans You à Boulogne, le Conseil Général des Hauts-de-Seine dans Arena 92). De grandes opérations de plus de 100 millions d euros ont également animé les marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d autres départements de première couronne. Disposant d offres neuves ou récentes de qualité, le Sud et le Nord ont connu un net accroissement des volumes investis sur un an. Si l achat par Predica du nouveau campus Orange de Châtillon représente 42 % des montants engagés dans le Sud, l activité a été plus équilibrée dans le Nord. Huit transactions supérieures à 50 millions (0 en 2012), dont l acquisition par BNP Cardif/Sogecap du Jade à Saint-Denis ou de Porte du Parc à Saint-Ouen par Primonial Reim, ont ainsi été enregistrées dans ce secteur de report qui surfe depuis quelques années sur d importants succès locatifs. Illustrant le desserrement du marché francilien des bureaux au profit de la première couronne, plusieurs transactions ont également porté sur des immeubles neufs ou récents mais moins sécurisés (Perspective Défense à Colombes). Les marchés de province ont été moins prisés par les investisseurs, à l exception notable de la région Rhône-Alpes. Avec 720 millions d euros, les volumes y sont en hausse de 30 % sur un an et comptent pour 69 % des montants engagés en bureaux hors d Île-de-France. Ainsi, portée par la demande soutenue d investisseurs français et allemands pour ses bureaux neufs ou récents et par le dynamisme de son marché locatif (plus de m² placés en 2013), l agglomération lyonnaise a concentré 11 des 16 opérations supérieures à 20 millions enregistrées en province en 2013 (Silky à Villeurbanne, Anthémis à Lyon, etc.). 50 boulevard Haussman - Paris 9 e 12

13 INVESTISSEMENT exemples d acquisitions d actifs de bureaux en 2013 ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR PRIX (M ) SURFACE (M²) Portefeuille Ile-de-France Les Docks Lyonnais ADIA 580 (est.) Tour Adria Courbevoie (92) Testa Primonial Reim éco-campus Châtillon (92) Nexity, Interconstruction Predica Tour Sequana Issy-les-Moulineaux (92) Les Docks Lyonnais Hines (Coréens) Lafayette Paris (75009) Ivanhoe Cambridge Deka Tour Pacific Puteaux (92) Ivanhoe Cambridge Tishman Speyer Technopôle Meudon-La-Forêt (92) Commerz Real SMABTP Nuovo Clichy (92) Nexity BNP Cardif / Sogecap Siège CACIB Courbevoie (92) Crédit Agricole SA Blackstone Tour Mirabeau Paris (75015) Aberdeen Gecina Jade Saint-Denis (93) Kanam BNP Cardif / Sogecap Spark Paris (75013) Emerige, AOG Primonial Reim Friedland Paris (75008) Ivanhoe Cambridge Crédit Mutuel Assurances bd Haussmann Paris (75008) Generali Terreis Okabé Le Kremlin-Bicêtre (94) Altarea-Cogedim Primonial Reim River Plaza Asnières-sur-Seine (92) Aberdeen KKR Anthemis Lyon (69) DeAWM Realis INVESTISSEMENTS EN commerces évolution des volumes investis Avec 4 milliards d euros, les montants investis en commerces en France en 2013 ont progressé de 11 % par rapport à une année 2012 déjà excellente. Au plus haut depuis 2007, ces volumes représentent 26 % de l ensemble des sommes engagées dans l Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 % entre 2003 et Le marché des commerces a profité d un afflux d offres de qualité, stimulant l appétit de fonds étrangers et de grands institutionnels français et expliquant le nombre relativement important de transactions de plus de 100 millions d euros. Au nombre de 12, celles-ci concentrent 51 % des volumes investis en commerces en France en Si plusieurs transactions d actifs unitaires ont été recensées, les portefeuilles et les opérations d externalisation ont aussi joué un rôle décisif, représentant 40 % des montants investis en commerces. Enfin, le marché a été animé par de nombreuses transactions inférieures à 50 millions d euros réalisées, en centreville ou en périphérie, par les SCPI (BNP Paribas Reim, Amundi, Primonial Reim, etc.). Cela dit, la bonne performance des commerces ne doit pas occulter la polarisation croissante du marché français. Les grands centres commerciaux régionaux, les meilleurs emplacements des artères les plus renommées et les actifs dotés d un réel potentiel de revalorisation restent largement prisés par les investisseurs. Affectés par l essor du e-commerce et la concurrence d ensembles commerciaux grands et modernes, les actifs obsolètes et les sites secondaires souffrent en revanche du fléchissement de la consommation des ménages et du durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et enseignes. 13

14 Janvier 2014 VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS ) ,8 1,2 1,9 Typologies d actifs 2,3 4,8 1, Investissements en commerces (Mds ) Part dans le volume total investi (%) 1,6 milliard d euros ont été investis en rues commerçantes, soit 39 % de l ensemble des volumes investis en commerces. Ce montant est en baisse de 13 % d une année sur l autre en raison de la diminution du nombre de très grosses opérations. Deux transactions de plus de 300 millions totalisant 825 millions d euros avaient ainsi été recensées en 2012 (dont le Champs-Élysées acquis par le Qatar pour plus de 500 millions d euros) alors que l acquisition pour 260 millions d euros du Champs-Élysées, immeuble mixte accueillant les flagships de Nike et Tommy Hilfiger, a été la plus importante de Privilégiées par les plus grandes enseignes internationales pour renforcer leur visibilité ou amorcer leur développement dans l Hexagone, les principales artères de Paris et des métropoles régionales ont constitué l essentiel de l activité du marché des rues commerçantes. À Paris, plusieurs grandes transactions ont confirmé l attrait des Champs-Élysées (le 65-67, le 118, les flagships Levis et Tissot au n 76-78) et des boutiques de luxe (Dsquared² et Ports 1961 au pied du Mandarin Oriental, Tiffany & Co et Harry Winston au 6 rue de la Paix, Dior et Mikimoto au 8 place Vendôme). En province, l année 2013 a notamment vu l acquisition par Vastned d un portefeuille de six boutiques (Louis Vuitton, Nespresso, etc.) situées Cours de l Intendance et Rue de la Porte Dijeaux, deux des artères les plus dynamiques de Bordeaux. 1,9 3,6 3,3 3,6 4,0 50% 40% 30% 20% 10% 0% bon potentiel de revalorisation, ces produits sont particulièrement recherchés par les investisseurs. La vente d ensembles parisiens, plus petits mais très performants (Passy Plaza, Bercy Village, centre commercial de la Gare de l Est) a également soutenu l activité. Enfin, le commerce de proximité, autre segment de marché résistant à la crise, a vu son succès confirmé par plusieurs acquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier, de deux portefeuilles cédés par Immochan et Mercialys à la CNP et Amundi. Totalisant 980 millions d euros, les sommes investies en 2013 sur le marché des parcs d activités commerciales enregistrent une forte augmentation de 91 % sur un an. Cependant, les volumes ont été gonflés par d importantes opérations d externalisation, comme la cession par Vivarte de 89 de ses magasins à La Française AM pour 185 millions d euros. Par ailleurs, 43 magasins Metro Cash & Carry ont été vendus à Hermes Reim pour 178 millions d euros. Les transactions portant sur d autres types d actifs de périphérie ont été relativement rares du fait de la grande sélectivité des investisseurs et du nombre limité de produits de qualité proposés à la vente. Les actifs existants, situés au cœur de grandes zones commerciales et jouissant de la présence d enseignes reconnues ont été logiquement privilégiés (Parisis Park à La Patte d Oie à Herblay). Passy Plaza Paris 16 e Les galeries et centres commerciaux ont concentré 37 % des montants engagés en commerces en 2013 (1,5 milliard d euros), soit une hausse de 15 % sur un an. Ce bon résultat tient principalement à la cession de centres commerciaux régionaux assez récents, rénovés depuis peu ou en cours de rénovation (Odysseum, Val Thoiry, Espace Gramont). Assurant des rendements long-terme élevés, peu exposés à la vacance et disposant, pour certains, d un 14

15 INVESTISSEMENT EXEMPLES D ACQUISITIONS D ACTIFS DE COMMERCES EN 2013 TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR PRIX (M ) SURFACE (M²) Centre commercial Portefeuille Altaprime (49 %) France Altarea-Cogedim Allianz Rue commerçante Champs-élysées* Paris (75008) Shaftesbury AM Thor Equities Murs d'enseigne Portefeuille Vivaldi France Vivarte La Francaise AM Rue commerçante Opéra Capucines* Paris (75002) Ofi Reim Generali Murs d'enseigne Portefeuille Metro Cash & Carry (75%) France Metro Properties Hermes REIM Galerie commerciale / Retail park Portefeuille Sanba Province Immochan CNP Centre commercial Passy Plaza Paris (75016) Eurocommercial Properties Generali Rue commerçante 8 place Vendôme* Paris (75001) Axa Real Estate SOFAZ Rue commerçante 118 Champs-élysées* Paris (75008) Risanamento Pramerica Centre commercial Val Thoiry Thoiry (01) Vastned Eurocommercial Properties Rue commerçante Champs-élysées Paris (75008) Archon AG Real Estate Rue commerçante 43 boulevard des Capucines* Paris (75002) Crédit Foncier Invesco Rue commerçante Centre de marques 2 flagships au pied du Mandarin Oriental Marques Avenue Paris (75001) Romans-sur- Isère (26) Société Foncière Lyonnaise CBRE Global Investors Mandarin Oriental Hotel Group AEW Europe (Nami) Rue commerçante Portefeuille SPIIC Bordeaux (33) Privé Vastned Retail park Parisis Park Franconville (95) Henderson Global Investors Cordea Savills * actif mixte INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS évolution des volumes investis Avec 1,5 milliard d euros, les locaux industriels représentent 10 % de l ensemble des montants engagés en France en En hausse de 15 % sur un an, les volumes ne cessent du reste d augmenter depuis le point bas de 2009 (606 millions d euros). Le marché de la logistique concentre la majeure partie de l activité (77 %), profitant tout à la fois d une demande soutenue pour de nouvelles plateformes développées pour de grands chargeurs ou prestataires et de l intérêt plus récent montré pour des actifs de classe B. La logistique représente de fait à la fois une source croissante de diversification pour de grands acteurs institutionnels étrangers (NBIM, AG Real Estate) et un placement attractif pour les pure players (Argan, Goodman) ou certains fonds opportunistes (Blackstone, Apollo). En 2013, les volumes investis en logistique ont été, comme en 2012, gonflés par la vente de portefeuilles. La joint-venture entre Prologis et NBIM et le portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo représentent ainsi 37 % des montants engagés en logistique. Par ailleurs, les ventes d actifs unitaires ont été plus nombreuses que l année précédente, avec 12 opérations de plus de 20 millions d euros en 2013 contre 9 un an plus tôt. Cette augmentation traduit le succès de grands projets clés en main, dont le développement rapide permet de répondre aux besoins de rationalisation et de modernisation des chargeurs de la distribution. L acquisition de deux plateformes de plus de m² à Saint- Martin-de-Crau, l une louée à Maisons du Monde et cédée à Tristan Capital Partners et l autre développée pour Castorama et cédé à AG Real Estate font ainsi partie des transactions les plus significatives de AG Real Estate a également fait l acquisition d un site de m² construit pour Darty à Pusignan, près de Lyon. Ces opérations montrent le primat donné par les investisseurs aux quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille), qui restent les plus prisés par les utilisateurs en 15

16 Janvier 2014 VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS EN FRANCE (MDS ) ,9 0,8 2,6 2,1 3,2 1, Investissements en industriel (Mds ) Part dans le volume total investi (%) 0,6 0,7 0,8 1,3 1,5 50% 40% 30% 20% 10% 0% raison de leur situation au sein de vastes bassins de consommation et au plus proche des grands axes de communication. Les performances de l Île-de-France et de la province sont toutefois inégales. Ainsi, la région parisienne n a représenté que 30 % des montants engagés en logistique en 2013, l activité en province (70 %) ayant été portée par la vente de grands portefeuilles et le dynamisme des marchés lyonnais, lillois et marseillais. Les locaux d activités représentent un nombre plus restreint de grandes transactions, même si un portefeuille de plus de 100 millions d euros a été cédé en 2013, gonflant la part de ce type de biens sur l ensemble des montants investis en industriel (23 %). Quelques opérations de sale and leaseback ont également animé le marché, la plus significative étant la cession par Bouygues Telecom à Digital Realty de trois data centers situés en Île-de-France pour 60 millions d euros. exemples d acquisitions d actifs industriels en 2013 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR PRIX (M ) SURFACE (M²) Logistique Joint-venture France Prologis NBIM Logistique Portefeuille Logicad Province Icade Apollo Locaux d'activités Portefeuille Spring France Axa Reim Northwood Investors Logistique Clés en main Castorama Saint-Martin de Crau (13) PRD AG Real Estate Locaux d'activités Portefeuille de 3 data centers* Ile-de-France Bouygues Telecom Digital Realty Trust Logistique Clés en main Maisons du Monde Saint-Martin de Crau (13) Groupe Carnivor Tristan Capital Partners Logistique Clés en main Amazon Lauwin-Planque (59) Goodman Princeton/Chambers Street Logistique Portefeuille Quartz Ile-de-France Morgan Stanley Blackstone Logistique Plateforme Le Coudray-Montceaux (91) Panhard Developpement Argan Logistique Clés en main Darty Pusignan (69) Vailog France AG Real Estate * Sale and leaseback 16

17 INVESTISSEMENT TAUX DE RENDEMENT Les taux de rendement prime sont restés relativement stables en 2013, demeurant à des niveaux bas, voire très bas pour les immeubles mixtes les plus emblématiques en raison de la forte concurrence entre investisseurs sur ce segment de marché. Quelques secteurs émergents de première couronne comme le Nord relativement peu offreurs à la vente et privilégiés par les utilisateurs ont également subi une pression à la baisse. Cependant, les taux prime devraient demeurer stables dans les prochains mois, compte tenu d une remontée possible des taux longs et de la volonté des investisseurs de préserver une prime de risque cohérente. Le taux de rendement pour les meilleurs actifs de bureaux à Paris QCA s établit à 4,25 % et celui des boutiques parisiennes à 3,75 %, tandis que celui des bureaux haut-de-gamme de La Défense s établit à 6 %. Certains secteurs tertiaires de l Ouest francilien (péri-défense, Boucle de Seine notamment) ont enregistré une hausse de 25 points de base sur un an en raison d une dégradation du marché locatif. à Lyon, les taux prime en bureaux ont subi une pression à la baisse, passant ainsi sous la barre des 6 %. En logistique, les taux de rendements se situent quant à eux autour des 7,25 % sur le segment prime. taux de rendement prime en france (%) JANVIER 2013 JANVIER 2014 BUREAUX Paris QCA 4,50 4,25 Province (Lyon) 6,00 5,90 COMMERCES Boutiques 4,00 3,75 Centres commerciaux 5,00 5,00 Retail parks 6,25 6,00 INDUSTRIEL Logistique 7,30 7,25 Locaux d activités 8,50 8,25 MOYENNE 5,94 5,77 PERSPECTIVES L année qui vient de s achever a confirmé la solidité du marché français de l investissement en immobilier d entreprise, une tendance qui devrait se prolonger dans les prochains mois. Si les incertitudes fiscales et la détérioration des marchés locatifs pourraient peser sur l activité, les volumes investis en 2014 devraient en effet être nettement supérieurs à ceux de Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont déjà en cours de concrétisation, témoignant de l ampleur des fonds à placer et du vif appétit d investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l attrait du marché français pour des profils plus variés d investisseurs. 4 place de l Opéra Paris 2 e 17

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19 02 LE MARCHé DES BUREAUX d Île-de-France En dépit d une très légère hausse du PIB en 2013, le niveau élevé des défaillances d entreprises et la poursuite des destructions d emplois montrent que l économie française est loin d avoir sorti la tête de l eau. Allongeant les prises de décision des utilisateurs, la détérioration du climat des affaires a incité nombre d entreprises à préférer une renégociation de leur bail à un déménagement et fortement pesé sur l évolution de la demande placée en 2013, en baisse de 17 % par rapport à Les opérations supérieures à m² moteur traditionnel de l activité locative ont été particulièrement peu nombreuses. Ce fléchissement a contribué à la nette augmentation du stock disponible, par ailleurs alimenté par la production relativement soutenue de grands ensembles neufs-restructurés et les libérations de bureaux inadaptés aux exigences de rationalisation et de modernisation des entreprises. DEMANDE PLACéE EN ÎLE-DE-FRANCE % 51% 42% 49% % 45% 50% 46% 44% 43% 42% 49% % 45% 45% 50% 46% 44% 43% 45% % 41% Demande Demande placée placée (m²) (m²) Demande Demande placée placée >4000 >4000 m² m² (part (part en en %) %) Nombre de transactions

20 Janvier 2014 LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D ÎLE-DE-FRANCE Sud Ouest Sud Est Quartier des Affaires de l Ouest (QAO) Boucle de Seine Nord Paris Rive Gauche Paris QCA Paris Centre Est La Défense Rueil- Malmaison A12 A86 A14 Nanterre Suresnes Saint- Cloud Sèvres Bezons Meudon A86 XVI A15 Villeneuve- Gennevilliers la- Garenne Colombes Asnières- St-Denis Bois- sur- Colombes Seine A1 La Garenne- Colombes St-Ouen Clichy Courbevoie Levallois- La Perret Paris Défense Neuillysur-Seine XVII XVIII Puteaux Issy-les Moulineaux La Seine XV Vanves VIII VII XIV VI Boulevard Périphérique IX I II V IV X III XIII Malakoff Montrouge Gentilly Le Kremlin Arcueil Bicêtre Châtillon Bagneux Cachan Villejuif XI La Courneuve Aubervilliers XIX XII Pantin XX Le Bourget Le Pré- St-Gervais Les Lilas Bagnolet Drancy Bobigny A3 Montreuil Nogentsur-Marne Vincennes St- Mandé Gonesse Le Blanc- Mesnil A86 A4 Aulnaysous-Bois Charentonle-Pont Ivry-sur-Seine Fontenaysous-Bois Boulogne- Billancourt Roissyen-France A86 A3 Rosnysous-Bois Neuilly- Plaisance A1 Champignysur-Marne Tremblayen France Villepinte Neuilly-sur- Marne Noisy-le- Grand A104 A6 A86 DEMANDE DES UTILISATEURS m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013, soit une baisse de 17 % par rapport à 2012 ( m²) et de 20 % par rapport à la moyenne des dix dernières années ( m²). Il s agit même du niveau d activité le plus bas enregistré depuis 2003 ( m²). Si le nombre total de A6 transactions a poursuivi sa chute (2 033 mouvements A10 après en 2012 et en 2011), cette baisse ne suffit pas à expliquer la mauvaise performance du marché des bureaux d Île-de-France. En effet, le ralentissement constaté en 2013 est avant tout lié au net fléchissement constaté sur le segment des grandes transactions. Ainsi, seules 66 transactions supérieures à m² ont été recensées en 2013 contre 90 en moyenne chaque année entre 2003 et Le recul est également important en volume. Avec m² placés en 2013 sur ce créneau de surfaces contre m² en 2012 (- 31 %), les grandes transactions ne constituent plus que 41 % de la demande placée totale contre 50 % l année précédente. Les grands projets clés en main ont plus particulièrement fait défaut, eux qui avaient régulièrement gonflé les volumes entre 2009 et 2012 (Crédit Agricole sur Evergreen à Montrouge, Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy, SFR à Saint- Denis ou encore Orange à Châtillon). 20