TENDANCES ET PRATIQUES DU MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX

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1 ÉCOLOGISATION DES BAUX TENDANCES ET PRATIQUES DU MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX octobre 2008 BOMA Québec

2 Écologisation des baux : tendances et pratiques du marché immobilier de bureaux Après lecture et consultation de nombreux documents sur les tendances du marché de l immobilier concernant l écologisation des baux, les principales conclusions se présentent ainsi : un mouvement irréversible est amorcé envers une conscientisation sur les impacts environnementaux causés par la construction et la gestion des immeubles à bureaux au Canada et à travers les économies développées ; les grands propriétaires immobiliers à travers le monde, particulièrement en Australie, au Canada et aux États-Unis, ont déjà commencé à mettre en place des outils et des mécanismes pour assurer une diminution de l empreinte écologique de leur parc immobilier ; les gouvernements, en tant qu utilisateurs et développeurs d espaces à bureaux, intègrent de plus en plus à leurs devis de construction et de location des exigences de respect environnemental et de développement durable ; certaines villes américaines à l avant-garde sur la scène écologique vont dorénavant exiger, de tous les immeubles neufs qui seront construits dans les limites de leur territoire qu ils détiennent une certification de construction environnementale ; certains grands locataires désirent souligner leur engagement corporatif envers la protection de l environnement et le développement durable en s installant dans des immeubles respectueux de l environnement et détenant une certification environnementale. Le mouvement sans retour de cette conscientisation à l environnement du secteur immobilier nécessite une réaction des propriétaires d immeubles avant que ceux-ci ne subissent des contraintes imposées par le cadre réglementaire des autorités gouvernementales. Comme la majorité des propriétaires immobiliers sont principalement concernés par la gestion et l exploitation d un parc immobilier existant et, accessoirement, par la promotion et le développement de nouveaux bâtiments, l accent doit être mis sur les mesures et politiques qui peuvent être installées et mises en œuvre dans un environnement d immeubles existants. Ces mesures et politiques doivent aussi être appliquées en partenariat avec les locataires pour en faciliter l implantation et le succès. L approche privilégiée devrait en être une par étapes en commençant par les mesures qui favorisent un résultat clair et minimisant les investissements coûteux. En fonction des éléments et tendances décrits plus haut, la stratégie d écologisation des baux devrait porter sur l élaboration d annexes au bail qui peuvent être incorporées au bail existant des organisations immobilières. En effet, chaque propriétaire immobilier a développé, au 2 ÉCOLOGISATION DES BAUX

3 cours des années, son propre standard de bail et il serait utopique de penser que l adoption d un bail standard écologique puisse se faire facilement et uniformément dans la communauté. Nous proposons donc d offrir trois types de documents aux propriétaires et gestionnaires immobiliers, adaptés aux circonstances d intervention. Ces documents pourront être intégrés par les propriétaires à titre d annexes à leur standard de bail. Des mises à jour et d autres documents pourront, en cours de route, être ajoutés pour refléter les tendances et pratiques généralement adoptées par le marché. Ces annexes au bail, au nombre de trois, se présentent ainsi : un plan de gestion environnementale Ce document est une traduction en français du document de l association REALpac. Le contenu en est plus général et vise à définir les objectifs communs sur lesquels Locateur et Locataire s entendent à respecter dans le cadre de leur relation d affaires. un manuel de construction d aménagements locatifs respectueux de l environnement Le Locateur désire minimiser les déchets produits par les travaux d aménagements locatifs faits dans l Immeuble. Il désire aussi favoriser une consommation rationnelle des sources d énergie et d eau potable dans l Immeuble et, l utilisation de produits, matériaux et méthodes de construction favorisant le développement durable et respectueux de l environnement. À cette fin, il définit les objectifs visés lors de l aménagement des espaces locatifs du Locataire. un guide d approvisionnement du locataire Ce document fournit au Locataire une liste de produits et services qui respectent l environnement et favorisent le développement durable. Afin de faciliter la recherche et le choix du Locataire, le Locateur propose d utiliser les produits rencontrant les normes ÉcoLogoM ou Energy Star ou Green Seal. REMERCIEMENTS : Remerciements à M. Claude Boisvert pour avoir colligé, rédigé et traduit les documents. Remerciements à Mme Sonia Trudel pour la révision des documents. Remerciements à M. Michael Brooks pour le consentement à traduire la «Schedule E» du National Standard Green Office Lease for Single Building Projects» produit par REALpac. BOMA Québec

4 Guide d Approvisionnement du Locataire Contexte Plusieurs organisations et entreprises font des efforts pour se procurer des produits et services moins menaçants pour l environnement. Dans le but de participer à cet effort, le Locateur fournit au Locataire une liste de produits et services qui respectent l environnement et favorisent le développement durable. Objectifs généraux La liste de produits et services fournie ci-après rencontre peuvent rencontrer plusieurs normes de certification écologique. A des fins de faciliter la recherche et le choix du Locataire le Locateur propose d utiliser les produits rencontrant la norme ÉcoLogoM,, Energy Star, Green Seal. L ÉcoLogoM est le symbole de certification environnementale à attributs multiples le plus reconnu et respecté en Amérique du Nord. En certifiant les leaders environnementaux dans plus de 250 catégories de produits, l ÉcoLogoM aide les représentants environnementaux à gagner la confiance de nouveaux clients et aide les acheteurs (les consommateurs et les entreprises) à trouver les produits les plus durables au monde et à leur faire confiance. 4 ÉCOLOGISATION DES BAUX

5 Le programme d étiquetage Energy Star n est qu une des composantes de la famille de programmes Energy Star, qui comprend les élément suivants : Energy Star New Homes Program (habitations neuves), Energy Star Buildings Program (bâtiment), Energy Star Small Business Program (petites et moyennes entreprises). Avant de recevoir la certification d un programme Energy Star, les produits et les services sont évalués en fonction de leur rendement énergétique. Les partenaires du programme Energy Star sont des fabricants, des industries du secteur privé, les gouvernements de même que des organismes publics et privés. Ces partenaires peuvent adhérer de plein gré à l une ou plusieurs des composantes Energy Star et s engager ainsi à fabriquer ou utiliser des produits économes en énergie selon la définition de l Environmental Protection Agency (EPA), des Etats-Unis. Le programme Green Seal a été lancé en 1990 par un organisme indépendant, à but non lucratif, voué à la protection de l environnement fondée sur la fabrication et la vente de produits de consommation écologiques. L organisme établit des normes environnementales et certifie les produits qui ont, sur l environnement, des répercussions négatives moindres que celles d autres produits similaires. Produits Ameublement Sofa, chaises, fauteuils, tables, crédences Fourniture et matériel Informatique (moniteurs, claviers, souris, imprimantes, photocopieurs, télécopieurs, scanneurs, papier, encre). Électroménager (lave-vaisselle, réfrigérateurs, cuisinières, four micro-ondes, détersif). Les équipements rencontrant la norme EnergyStar devraient être favorisés dans les choix du Locataire. Produits de nettoyage Poste de travail Surface de travail, caisson, armoire de rangement, écran-séparation, classeur BOMA Québec

6 Table des matières Chapitre 1 Généralités 1.1 Mise en contexte 1.2 Objectifs Manuel de construction d aménagements locatifs respectueux de l environnement Chapitre 2 Chapitre 3 Avant le début des travaux 2.1 Choix des professionnels 2.2 Programmation des besoins et espaces 2.3 Choix des matériaux 2.4 Réutilisation des aménagements en place 2.5 Critères de performance à intégrer à la conception 2.6 Démolition 2.7 Registre de recyclage Pendant les travaux de construction 3.1 Gestion des déchets de construction, rénovation et démolition 3.2 Entreposage des matériaux de construction avant la pose 3.3 Qualité de l air intérieur Chapitre 4 Après la fin des travaux de construction 4.1 Lecture des niveaux de contaminants 4.2 Dégazement pendant le 1er mois d occupation 4.3 Mise en service des systèmes Annexe 1 Répertoire des produits et matériaux 6 ÉCOLOGISATION DES BAUX

7 Chapitre 1 Généralités 1.1 Mise en contexte Au Canada, la consommation totale d énergie par habitant est la plus élevée qu ailleurs dans le monde et une large proportion de celle-ci est produite par des ressources non renouvelables comme le pétrole et le charbon. L industrie de la construction peut réduire la gravité des problèmes par une meilleure efficacité énergétique des édifices à bureaux et des espaces rénovés, en prenant en compte les principes de conservation de l eau aux étapes de la conception et de la construction et en encourageant l utilisation de produits et de matériaux moins consommateurs de ressources naturelles et d énergie. Les déchets créés par les travaux de construction et de démolition représentent près du tiers des 20 millions de tonnes de déchets solides envoyés dans les sites d enfouissement au Canada. 1.2 Objectifs Le Locateur désire minimiser les déchets produits par les travaux d aménagements locatifs faits dans l Immeuble. Il désire aussi favoriser une consommation rationnelle des sources d énergie et d eau potable dans l Immeuble. De plus le Locateur est conscient que certains produits et matériaux classiques utilisés en construction contiennent une multitude de produits chimiques hautement nocifs, dont beaucoup dégagent des gaz toxiques longtemps après qu ils ont été posés. Il désire donc favoriser, entre autres, l utilisation de produits, matériaux et méthodes de construction favorisant le développement durable et respectueux de l environnement. Chapitre 2 Avant le début des travaux de construction des aménagements locatifs 2.1 Choix des professionnels Les professionnels affectés au design et à la planification du projet d aménagement locatif devront avoir une approche favorisant l intégration des mesures de développement durable et l emploi de matériaux, produits et techniques respectueux de l environnement. BOMA Québec

8 2.2 Programmation des besoins et espaces Isoler les éventuelles sources de pollution en séparant physiquement les zones où sont produits les contaminants Favoriser la pénétration de la lumière naturelle en maximisant les espaces ouverts le long des murs extérieurs Favoriser la ventilation naturelle par de fenêtres ouvrantes lorsque possible Regrouper les espaces de soutien nécessitant l utilisation d eau afin de minimiser les courses de distribution du réseau de plomberie Favoriser l utilisation de devis de construction qui prône le développement durable. Les concepteurs et les rédacteurs de devis ont plus que jamais la possibilité de rendre plus performante la gestion globale des installations grâce aux prescriptions relatives à l écologie qui ont été ajoutées aux devis de construction, de rénovation et de démolition (CRD). L adoption de ces prescriptions «écologiques» dans les projets de CRD constitue une pratique efficace à incorporer à tout plan de développement durable. Les prescriptions qui visent à réduire les déchets, à économiser l énergie et l eau, à éliminer ou réduire les matières dangereuses, à améliorer la qualité de l air intérieur et à promouvoir l acquisition de produits sans danger pour l environnement constituent une importante mesure de durabilité. 2.3 Choix des matériaux Les matériaux utilisés dans l aménagement des Lieux loués doivent une incidence moindre ou réduite sur l environnement pendant leur cycle de vie. Les produits approuvés par le Programme Choix environnemental (produits portant l étiquette ÉcoLogoM) spécifiés à l annexe 1 sont à privilégier prioritairement dans les devis par les professionnels. Employer des produits ou de l équipement ne renfermant pas ou n utilisant pas de chlorofluoroalcanes (CFC) ni de biphényles polychlorés (BPC) est une mesure à favoriser dans la sélection des matériaux. 2.4 Réutilisation des aménagements en place Dans la mesure du possible les professionnels impliqués dans le projet d aménagement des Lieux Loués devraient favoriser la réutilisation des aménagements déjà en place pour accommoder les besoins du Locataire, ceci afin de minimiser la quantité de matériaux qui devront être acheminés dans des sites d enfouissement. 2.5 Critères de performance à intégrer à la conception Consommation d eau Prévoir l installation d un compteur d eau afin de mesurer la consommation dans les Lieux Loués. La consommation des équipements devra rencontrer les limites ci-décrites : 8 ÉCOLOGISATION DES BAUX

9 Tous les aérateurs de robinets doivent avoir un débit d au plus 4 L/min à 413 kpa. Les pommes de douches doivent avoir un débit d au plus 7,6 L/min à 50 kpa. Les pommes de douche doivent être munies d un robinet d arrêt manuel ou automatique. Les W.-C. ne doivent pas consommer plus d eau que 6,0 L/chasse. Les urinoirs ne doivent pas consommer plus de 3,8 L/chasse. Appareils sanitaires - Tous les robinets et les urinoirs des toilettes doivent être munis d un dispositif d arrêt automatique. Il peut s agir d un dispositif à ressort ou d un détecteur de présence à l infrarouge Éclairage Incandescent : Aucun éclairage incandescent ne sera installé dans les Lieux Loués. Sorties de secours : Les indicateurs lumineux de sortie sont des appareils à DEL consommant moins de 1,5 watt. Aires de travail : Toutes les aires éclairées artificiellement sont dotées d appareils d éclairage éconergétiques de type fluorescent à ballast électronique fournissant un niveau d éclairage de 1 Watt/ pi.ca HVAC Veiller à ce que l installation de ventilation respecte les exigences de la norme ASHRAE 62. La norme contient les méthodes de calcul des besoins minimaux d air frais pour les bureaux et les marges de tolérance du mélange d air des espaces attenants. Les documents d appui des dessins et du devis doivent clairement indiquer l esprit de la conception et les calculs pour vérifier la conformité à cette norme. La conception des grilles de soufflage et d évacuation de l installation de ventilation (orientation et portée) et leurs emplacements doivent empêcher la réintroduction directe de l air frais dans la grille de retour. Toutes les persiennes et tous les conduits extérieurs (y compris les économiseurs) doivent être conçus pour réduire la vitesse d entrée de l air frais et pour empêcher la pénétration d eau de pluie. Pour la plupart des fabricants, la vitesse frontale maximale admissible est d environ 2,54 m/s (500 pi/min). La vitesse de circulation de l air dans les serpentins de refroidissement et les humidificateurs doit être prescrite pour empêcher que les surfaces en aval ne soient mouillées. La plupart des serpentins ont une vitesse frontale maximale de 2,54 m/s (500 pi/min) ou moins. Il ne faut pas utiliser de matériau fibreux pour enrober les conduits métalliques ou en fibre de verre. Ces matériaux retiennent l humidité, constituent des milieux de croissance pour les moisissures, des champignons et des bactéries et dégagent des fibres dans l air. Se servir d enrobages non- poreux (p. ex. du polyéthylène à alvéoles BOMA Québec

10 fermées), d isolants extérieurs ou d écrans acoustiques dans les endroits stratégiques. N utiliser que des conduits métalliques ou des conduits à surface dure. Les hottes de cuisines, les ventilateurs de salles de bains, de fumoirs, de placards de service, de locaux d entreposage de produits chimiques, et de locaux d imprimantes et de photocopieurs doivent être reliés directement à l extérieur sans que l air ne soit recyclé. 2.6 Démolition Matériaux à recycler En sus du programme de recyclage des déchets quotidiens de l Immeuble, le Manuel prévoit un programme particulier pour le recyclage des matériaux provenant de la démolition des aménagements locatifs en place. Dans la mesure du possible le Locataire fera appel, pour les travaux de démolition à une firme spécialisée dans les travaux spécialisés de déconstruction où le tri des matériaux se fait à la source et la démolition de façon sélective. i) Trames de plafonds et tuiles ii) Appareils d éclairage incluant la disposition appropriée des transformateurs, ballasts et ampoules d éclairage iii) Conduits de tôle métallique et équipement de CVC iv) Câblage et équipement électrique v ) Portes et cadres d acier et/ou d aluminium vi) Quincaillerie vii) Murs secs de gypse viii) Montants métalliques ix) Tapis, sous-tapis x) Bois xi) Isolant xii) Tout autre matériel de construction et de finition 2.7 Registre de recyclage L entrepreneur général devra tenir un registre de la quantité des matériaux recyclés à l extérieur du site des aménagements locatifs ou conservés pour réutilisation dans la construction des nouveaux aménagements locatifs. Les bordereaux de transport, factures, lettres, accusés de réception sont autant de documents à incorporer à la documentation. 10 ÉCOLOGISATION DES BAUX

11 Chapitre 3 Pendant les travaux de construction 3.1 Gestion des déchets de construction, rénovation et démolition Espace d entreposage des déchets Le Locateur mettra à la disposition du Locataire et/ou de son entrepreneur un espace dédié à la collecte des déchets et rebuts provenant des travaux de construction, rénovation et démolition. La gestion efficace de ces rebuts comprendra un assortiment de conteneurs individuels pour chacun des types de rebuts. Une inspection quotidienne devra être faite pour vérifier l absence de contamination croisée. L évacuation des conteneurs pleins devra être assurée de façon diligente Surveillance et production de rapport Un rapport de la gestion des déchets devrait être produit par l entrepreneur et comprendre les renseignements suivants : Un résumé du poids et du volume des matériaux qui ont réellement été produits pendant le projet Un résumé du poids et du volume des matériaux détournés du flux des déchets, réemployés et recyclés Un résumé des coûts de gestion des déchets, notamment les coûts de main-d œuvre additionnels et les coûts d expédition et les économies réalisées ainsi que les coûts et les économies liés à l élimination des déchets 3.2 Expédition et entreposage des matériaux de construction avant la pose Expédier les matériaux sur le chantier dans l emballage d origine intact indiquant le nom du fabricant et le produit. Entreposer les matériaux en rouleaux debout dans leur emballage d origine. Entreposer les membranes pare-air, les adhésifs et les apprêts à des températures supérieures à 5 C pour en faciliter la manutention. Garder les solvants éloignés de la flamme nue ou de la chaleur excessive. Protéger les rouleaux de la lumière directe du soleil jusqu à leur utilisation 3.3 Qualité de l air intérieur Séquence d installation des matériaux Dans la mesure du possible l échéancier des travaux de construction devra prévoir la séquence d installation des matériaux de telle sorte que les matériaux à plus forte émission de composés organiques volatils (VOC) soient installés pour en permettre le dégazement avant l installation des matériaux de finition. BOMA Québec

12 3.3.2 Ségrégation des zones de travaux de construction Les zones de travaux de construction doivent dans la mesure du possible être scellées des autres espaces occupés de l Immeuble par des barrières pour empêcher la propagation des bruits, odeurs et poussières Procédures de dégazement L une des principales sources de COV est le dégazement des meubles, des moquettes, des imprimantes, des produits de nettoyage, des marqueurs et des vapeurs de peinture. Afin d accélérer le dégazement des ces éléments et l élimination des polluants résiduels, le Locateur assurera une période minimum de 72 heures de ventilation à 100 % d air frais avant l aménagement du Locataire. Suite à cette période de trois jours, les médias de filtration seront remplacés et le Locataire pourra emménager. Chapitre 4 Après la fin des travaux de construction 4.1 Lecture des niveaux de contaminants Prendre une lecture de la qualité de l air intérieur. 4.2 Dégazement pendant le 1er mois d occupation Pendant une période de trente jours suivant l emménagement, le Locateur poursuivra la procédure de dégazement en maximisant le pourcentage d air frais dans les Lieux Loués, tout en maintenant un niveau acceptable de confort thermique et d humidité. 4.3 Mise en service des systèmes La mise en service comporte habituellement un volet technique et un volet formation. Le volet technique comprend la mise à l essai du matériel installé et les réglages. Le volet formation met l accent sur l élaboration de manuels d utilisation et sur la formation du personnel et des occupants pour leur montrer comment le nouvel équipement doit être utilisé et entretenu. Le recours à des fiches techniques peut faciliter la formation. Elles contiennent des renseignements brefs, conviviaux et précis relatifs à l endroit où a été installé l équipement et à son utilisation. Ces fiches sont particulièrement utiles dans les cas où les manuels fournis par le fabricant sont complexes et elles doivent être fournies au locataire au moment de l emménagement Tout conduit de ventilation métallique demeurés en place ou faisant l objet d une réutilisation doit être nettoyés et testés. Les opérations de nettoyage et de vérification doivent être effectuées immédiatement avant l emménagement du Locataire. 12 ÉCOLOGISATION DES BAUX

13 Annexe 1 Répertoire des produits et matériaux Construction Adhésifs Isolation-en matelas-en panneaux-en panneau semi-rigides-en vrac Panneau de gypse Panneau de particules Panneau de fibres Peinture Produits acoustiques-carreaux de plafonds-en vrac-panneaux isolants semi-rigides Produits de calfeutrage Quincaillerie. Éviter d installer des finis plaqués chrome. Revêtement de sol. Des moquettes tissées en laine, à chaîne et duite en jute et coton, non traitées avec des produits topiques antimicrobiens Éclairage Chauffage Ventilation Climatisation BOMA Québec

14 Section 1 Objectifs Environnementaux 1.1 Contexte Les dispositions du Plan de Gestion Environnementale visent à encourager et promouvoir l implantation d objectifs environnementaux de la part du Locateur et du Locataire. En vertu de l article 4.1 du Plan de Gestion Environnementale, le non-respect par l une ou l autre des parties d une ou plusieurs clauses du Plan de Gestion Environnementale ne constitue pas un défaut en vertu du bail, mais la partie en défaut de respect reconnaît, eu égard aux circonstances, qu elle utilisera les efforts raisonnables pour coopérer avec l autre partie afin de remédier à tel non-respect. Plan de Gestion Environnementale* 1.2 Objectifs généraux Le Locataire reconnaît les intentions du Locateur d opérer l Immeuble afin d offrir a) Un environnement intérieur sain, confortable et favorisant la productivité b) Une réduction de la consommation énergétique et une diminution de production des gaz à effet de serre de façon directe et indirecte c) Une réduction de la consommation d eau potable et l utilisation d eau recyclée lorsque possible d) Un réacheminement des débris de construction, réaménagement et déboisement des lieux d enfouissement et incinérateurs, et le recyclage des rebuts générés par le Locataire e) L utilisation de produits de nettoyage et d entretien ménager portant le sceau EcoLogo (Canada), Green Seal (États-Unis) ou l équivalent f) Un éventail d options de transport alternatif pour les usagers de l Immeuble g) L interdiction de matériaux, mobilier et construction dégageant des composés organiques volatils (COV) à l intérieur de l Immeuble et des Lieux Loués h) L atteinte de tout autre objectif spécifique défini à la section 1.3 ci-dessous 14 ÉCOLOGISATION DES BAUX

15 1.3 Objectifs spécifiques Nonobstant les articles de la section 1.2 du plan de gestion environnementale, le Locataire reconnaît l intention du Locateur d atteindre et maintenir les cibles spécifiques suivantes à la date du < spécifier si ce n est pas la date d aujourd hui> a) Une consommation électrique ne dépassant pas <..> kilowattheures par pied carré de superficie locative b) Une consommation de gaz naturel ne dépassant pas <..> mètres cubes par pied carré de superficie locative c) Une consommation moyenne d eau potable ne dépassant pas <..> litres par pied carré de superficie locative d) Un taux de recyclage minimum de <..> % e) Des niveaux de dioxine de carbone (CO2) ne dépassant pas <..> parties par millions (PPM) mesuré selon le standard de l American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers ( ASHRAE ) ou un équivalent standard 1.4 Réglementation Nonobstant les articles de la section 1.2 et 1.3 ci-dessus, dans l éventualité d une réglementation gouvernementale fixant des objectifs de réduction de consommation de ressources ou services publics pour l Immeuble qui différeraient de ceux définis dans les sections 1.2 et 1.3, les Objectifs contenus dans les sections seront reconnus avoir été modifiés en accord avec ceux de la réglementation et tous les changements nécessaires découlant de telle nouvelle réglementation devront être apportés et permis, selon le cas, en accord avec les clauses de la section et du bail 1.5 Compensation en fixation de carbone Le Locateur sera bénéficiaire de tous les crédits provenant de la fixation de carbone qui peuvent créés, crédités ou recouvrés suite à la gestion des Lieux Loués et de l Immeuble, excluant les crédits en fixation de carbone auxquels le Locataire a droit en vertu des lois applicables. Le Locateur, agissant de façon raisonnable, aura la possibilité de décider de la répartition des compensations en fixation de carbone découlant de la participation du Locataire et/ou des autres Locataires de l Immeuble BOMA Québec

16 Section 2 Implantation du Plan de Gestion Environnementale 2.1 Le Locataire s engage à mener ses opérations dans l Immeuble et dans les Lieux Loués en respectant les clauses suivantes : a) Environnement intérieur, sain, confortable et favorisant la productivité I) Le Locateur pourra, à sa discrétion de temps à autre, effectuer des tests de mesurage des émissions de gaz à effet de serre, incluant des tests dans les Lieux Loués, ceci en autant que le Locataire soit prévenu dans un délai raisonnable et en compagnie d un représentant du Locataire, si nécessaire, le Locataire s engageant à mettre à la disposition du Locateur un tel représentant II) Le Locataire s assurera que tous les travaux effectués dans les Lieux Loués par le Locataire ou l un de ses représentants seront effectués en respectant les clauses ci-contenues et le Manuel de Construction du Locataire. Nonobstant ce qui précède, le Locataire s engage à spécifier que les peintures, scellants, et adhésifs utilisés ou à être utilisés dans les Lieux Loués portent le sceau EcoLogo (Canada), Green Seal (Etats- Unis) ou des équivalents approuvés de manière assurer un niveau zéro ou minimum de Composés Organiques Volatils (COV) à l intérieur de l Immeuble. Le Propriétaire pourra, à sa discrétion de temps à autre, effectuer des tests de mesurage des Composés Organiques Volatils (COV) à l intérieur des Lieux Loués III) Le Locataire devra consulter le Guide d Approvisionnement du Locataire lors d achat de mobilier, matériel, fourniture, équipement et appareils à être installés dans les Lieux Loués iv) Lorsque le Locataire est responsable de l entretien ménager des Lieux Loués, le Locataire devra s assurer que le contrat d entretien ménager prévoit que l entrepreneur utilisera des produits d entretien ménager qui rencontrent les exigences du sceau EcoLogo (Canada), Green Seal (Etats-Unis) ou des équivalents approuvés. Le Locateur se réserve le droit, agissant de façon raisonnable, d approuver le contrat d entretien ménager du Locataire, sans préjudice à son égard. Le Locataire devra s assurer que tout contrat d entretien prévoit que l entrepreneur devra respecter les clauses du Plan de Gestion Environnementale pertinentes à tel contrat. Le Locataire devra s assurer que l entrepreneur assure adéquatement l entretien des équipements verts, tels que les urinoirs à sec (v) Le Locateur accepte, le tout aux frais et coûts du Locataire, et en agissant raisonnablement, d assurer un purge totale de l air intérieur pendant la période d aménagement du Locataire de façon à minimiser les émissions de gaz provenant des colles et teintures du papier peint, tapis et mobilier 16 ÉCOLOGISATION DES BAUX

17 b) Réduction de la consommation directe et indirecte d énergie et des gaz à effet de serre i) Le Locataire accepte l installation de sous-compteurs pour mesurer la consommation d électricité à l intérieur des Lieux Loués, telle consommation devant être payée par le Locataire à titre de Loyer Additionnel ii) Le Locataire sera responsable de prendre tous les moyens raisonnables pour minimiser la consommation d électricité à l intérieur des Lieux Loués, tels moyens comprenant sans s y restreindre, la mise en place de pratique de conservation (réduire l éclairage lorsque nonnécessaire), l utilisation d équipement portant le sceau Energy Star, l installation d interrupteurs, appareils d éclairage tel que spécifié dans le Manuel de Construction du Locataire et l achat et l utilisation du type d équipement suggéré dans le Guide d Approvisionnement du Locataire iii) Le Locateur pourra, en tout temps, lorsque la possibilité existe, installer dans l Immeuble une capacité de production pour diminuer la puissance souscrite ou pour augmenter l approvisionnement de l Immeuble. Les coûts encourus en agissant de la sorte seront inclus dans les frais d exploitation. iv) * The Tenant shall be entitled at any time or from time to time to specify in writing that it wishes to have its electrical power consumption sourced or offset from renewable energy sources, and if it shall elect to do so, the cost of same shall be at the Tenant s sole cost and expense, either payable directly bu it to the supplier so chosen, or recoverable by the Landlord if paid by the Landlord as Additional Rent. * Cette clause n est pas traduite car ceci ne s applique pas au Québec. v) Le Locateur aura le droit de comparer sa performance de consommation d électricité, gaz naturel, eau ou tout autres ressources avec tout système de classification d immeuble vi) Le Locateur devra gérer les Espaces communs et Équipements de l Immeuble en conformité avec les objectifs du Plan de Gestion Environnementale et s assurer que les autres locataires respectent les mêmes objectifs BOMA Québec