PORTRAIT ECONOMIQUE DU SECTEUR DE L IMMOBILIER. Les principales évolutions sur la période et les principaux enjeux pour demain

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1 PORTRAIT ECONOMIQUE DU SECTEUR DE L IMMOBILIER Les principales évolutions sur la période et les principaux enjeux pour demain Juin 2013

2 SOMMAIRE INTRODUCTION... 4 CHAPITRE 1 : LES PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER... 8 Introduction du chapitre L emploi dans le secteur immobilier La mesure de l emploi : diversité des sources et des indicateurs L effectif salarié au 31/12 dans le secteur immobilier L effectif non-salarié au 31/ Conclusion de la section 1 : Principales caractéristiques de l emploi dans le secteur immobilier Les entreprises de l immobilier et leurs établissements Les entreprises de l immobilier : dénombrement et principales caractéristiques Les établissements : dénombrement et principales caractéristiques La concentration économique et les principales entreprises leaders Conclusion de la section 2 : Principales caractéristiques des entreprises de l immobilier Conclusion du chapitre 1 : Des acteurs en voie de concentration? CHAPITRE 2 : LES MARCHES IMMOBILIERS Introduction du chapitre Les principaux ressorts des marchés immobiliers Deux segments principaux : immobilier résidentiel et immobilier d entreprise Les ressorts des marchés immobiliers L immobilier résidentiel : logement social et logement privé Le logement des ménages Le marché de l accession à la propriété Le marché de la location de logements Conclusion de la section 2 : Un marché marqué par l inadéquation de l offre à la demande L immobilier d entreprise : marchés d investissement et marchés d activité Les ressorts de l immobilier d entreprise Marché d activité et marché de placement Conclusion de la section 3 : Un marché durablement dual Conclusion du chapitre 2 : Quels acteurs sur quels segments de marché? CHAPITRE 3 : LA DYNAMIQUE ECONOMIQUE DU SECTEUR IMMOBILIER PRINCIPALES EVOLUTIONS SUR LA PERIODE Introduction du chapitre Le secteur de l immobilier dans l économie française Poids du secteur de l immobilier dans l économie française Comparaison de la dynamique économique des activités immobilières et des autres activités marchandes ( ) Perspectives d activité en 2012 et Conclusion de la section 1: Principales caractéristiques de la dynamique économique de long terme du secteur de l immobilier Dynamique économique des différentes activités immobilières Contribution relative des différentes activités immobilières aux résultats économiques du secteur Dynamique de croissance économique des activités immobilières sur longue période ( ) La rentabilité des activités immobilières en

3 Conclusion de la section 2 : Principales caractéristiques de la dynamique économique des différentes activités immobilières Conclusion du chapitre 3 : Un secteur qui dépend des politiques publiques de soutien à l activité137 CHAPITRE 4 : LES ENJEUX DES PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER A L HORIZON Introduction du chapitre Les principaux enjeux pour les professionnels de l immobilier à l horizon Faire face à une conjoncture durablement dégradée Elargir la couverture du marché pour sécuriser l activité Diversifier les activités des agences pour pallier la baisse des transactions Faire évoluer la pratique des métiers pour être proactif sur des marchés plus difficiles S adapter aux évolutions des modes de vie et de consommation Se préparer à l évolution de la réglementation La question de la concentration des activités immobilières Conclusion du chapitre 4 : Matrice des forces, faiblesses, menaces et opportunités des activités immobilières à l horizon CHAPITRE 5 : CARTOGRAPHIE ET APPROFONDISSEMENT DE CERTAINS METIERS Cartographie des principaux métiers La description des principaux métiers ASSISTANT COMMERCIAL Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain NEGOCIATEUR Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain ASSISTANT DE COPROPRIETE Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain ASSISTANT DE GESTION LOCATIVE Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain GESTIONNAIRE DE COPROPRIETE Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain CHARGE DE GESTION LOCATIVE Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain EXPERT EN EVALUATION IMMOBILIERE Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain ASSET MANAGER Le métier d aujourd hui Les compétences d aujourd hui à demain Le métier de demain

4 Conclusion du chapitre REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES TABLE DES ILLUSTRATIONS

5 INTRODUCTION La Commission Paritaire Nationale de l Emploi et de la Formation Professionnelle de l Immobilier (CEFI), en partenariat avec AGEFOS PME, son Organisme Paritaire Collecteur Agréé (OPCA), a mandaté le CREDOC et le cabinet GESTE pour réaliser une étude sur l emploi et les métiers de la branche Immobilier. Cette étude qui participe aux activités de l observatoire prospectif des métiers et des qualifications comprend deux phases complémentaires : la réalisation d un portrait économique de la branche de l immobilier par le CREDOC et l élaboration d une cartographie des métiers de l immobilier par le cabinet GESTE. Ce document présente l ensemble des résultats du portrait économique de la branche de l immobilier et l approfondissement mené sur certains métiers avec une vision prospective de leur évolution. Un document indépendant propose une synthèse d une vingtaine de pages des principaux résultats du portrait économique. Chaque fiche métier présentée dans le chapitre 5 de ce document peut être diffusée indépendamment du reste du document. LE CHAMP DE L ETUDE Le portrait économique de la branche de l immobilier distingue trois niveaux d analyse qui renvoient, chacun, à des secteurs clairement délimités par la nomenclature d activités française (NAF) de l INSEE (voir tableau suivant) 1 : - le secteur de l immobilier élargi qui regroupe les activités de la promotion immobilière (APE 411 de la NAF rév.2, 2008 de l INSEE), les activités immobilières au sens de l INSEE (APE 68) et les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (APE 8110Z), - le secteur de l immobilier au sens strict de la NAF de l INSEE (APE 68), - les secteurs couverts par la CEFI qui rassemblent les activités de la location de biens immobiliers (APE 6820A et 6820B), les activités des agences immobilières (APE 6831Z) et les activités des administrateurs d immeubles et autres biens immobiliers (APE 6832A). Du fait que les activités immobilières correspondent à des secteurs d activité définis dans la NAF permet de disposer de séries statistiques publiées par l INSEE sur longue période pour chaque activité. Le changement de nomenclature intervenu en 2008 et la mise en œuvre d une nouvelle méthode d enquête sectorielle la même année ont entrainé des ruptures dans certaines séries sans toutefois remettre en cause la pertinence du portrait économique. Le champ de l étude porte à la fois sur les activités réglementées par la loi Hoguet et sur les activités réglementées par la loi sur les sociétés d investissement immobilier cotées 1 La nomenclature d activités française (NAF) rassemble les différents secteurs d activité économique. Elle comporte cinq niveaux. Chaque secteur est identifié à l aide du code et de l intitulé de l activité principale des entreprises (APE) correspondant. L APE correspond à l activité dans laquelle l entreprise réalise au moins 50% de son chiffre d affaires. L affectation des entreprises à un secteur d activité est réalisée par l INSEE dans le cadre de son enquête sectorielle annuelle. 4

6 Immobilier élargi Immobilier Secteurs conventionnés de la CEFI Niveau 1 - Sections Niveau 2 - Divisions Niveau 3 - Groupes Niveau 4 - Classes Niveau 5 - Sous-classes Portrait économique du secteur de l immobilier (SIIC). Il s agit donc d analyser la dynamique économique et les caractéristiques propres aux activités de la transaction et de l administration de biens immobiliers régies par la loi Hoguet (principalement les agences immobilières [6831Z] et les administrateurs de biens et syndicats de copropriété [6832A]) ainsi que la dynamique économique et les caractéristiques propres aux activités des sociétés d investissement immobilier regroupées au sein du secteur de la location de terrains et autres biens immobiliers (6820B). Tableau 1 : Les activités immobilières dans la nomenclature d activités française 2008 Code APE Activité principale des entreprises (APE) - NAF rév. 2, 2008 ; INSEE Portrait de branche : trois niveaux d'analyse économique de la branche immobilière Intitulé de l'ape Elargi INSEE CEFI F Construction 41 Construction de bâtiments 41.1 Promotion immobilière Promotion immobilière 41.10A promotion immobilière de logements 41.10B Promotion immobilière de bureaux 41.10C Promotion immobilière d'autres bâtiments 41.10D Supports juridiques de programmes 41.2 Construction de bâtiments résidentiels et non résidentiels 42 Génie civil 43 Travaux de construction spécialisés L N Activités immobilières 68 Activités immobilières 68.1 Activités des marchands de biens immobiliers Activités des marchands de biens immobiliers 68.10Z Activités des marchands de biens immobiliers 68.2 Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués 68.20A Location de logements 68.20B Location de terrains et d'autres biens immobiliers 68.3 Activités immobilières pour compte de tiers Agences immobilières 68.31Z Agences immobilières Administration de biens immobiliers 68.32A Administration d'immeubles et autres biens immobiliers 68.32B Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier Activités de services administratifs et de soutien 78 Activités liées à l'emploi 79 Activités des agences de voyages, voyagistes, etc. 80 Enquêtes et sécurité 81 Services relatifs aux bâtiments et aménagement paysager 81.1 Activités combinées de soutien lié aux bâtiments Activités combinées de soutien lié aux bâtiments 81.10Z Activités combinées de soutien lié aux bâtiments 81.2 Activités de nettoyage 81.3 Services d'aménagement paysager 82 Activités administratives et autres activités de soutien aux entreprises Source : CRÉDOC à partir de l INSEE 5

7 LA DEMARCHE METHODOLOGIQUE Le portrait économique de la branche de l immobilier a été réalisé à partir d une analyse des données statistiques et des études publiées sur le secteur (voir la liste des références bibliographiques en fin de document). Les sources statistiques exploitées et les principales études utilisées sont présentées dans la bibliographie en fin de document. Outre l analyse documentaire, le rapport intègre les résultats des entretiens menés auprès des membres de la CEFI représentant les fédérations professionnelles et les salariés de la branche (voir l encadré ci-dessous) ainsi qu auprès d experts de la construction et de l immobilier indépendants de la CEFI. L analyse statistique couvre la période qui correspond aux principales séries de données disponibles à ce jour publiées par l INSEE (enquête sectorielle annuelle, emploi salarié, etc.) et le Commissariat Général au Développement Durable (compte du logement). Ces données sont complétées par d autres sources pour l année 2012 et pour les prévisions d activité de l année Composition de la CEFI La Commission Paritaire Nationale de l Emploi et de la Formation Professionnelle de l Immobilier (CEFI) regroupe les fédérations professionnelles suivantes : - la Fédération des EPL : Fédération des Entreprises Publiques Locales, - la FNAIM : Fédération nationale de l immobilier, - la FSIF : Fédération des sociétés immobilières et foncières, - le SNPI : Syndicat national des professionnels de l immobilier, - l UNIS : Union des syndicats de l immobilier. Et les syndicats de salariés suivants : - la CFDT : Confédération Française Démocratique du Travail, - la CFTC : Confédération Française des Travailleurs Chrétiens - la CGC-SNUHAB : Confédération Générale des Cadres Syndicat national de l'urbanisme, de l'habitat et des administrateurs de biens - la CGT : Confédération Général du Travail, - la FO : Force Ouvrière. UNE ANALYSE PROSPECTIVE DE LA BRANCHE Le portrait économique s appuie sur cette analyse rétrospective de longue période et sur les entretiens réalisés auprès des professionnels du secteur pour proposer une réflexion prospective sur la branche à l horizon Cette réflexion vise à identifier les évolutions en cours ou attendues dans l environnement économique et réglementaire des entreprises susceptibles d impacter l organisation du travail et les métiers de l immobilier. 6

8 LE CONTENU DU RAPPORT Ce rapport se compose de cinq chapitres. Le premier chapitre propose un portrait statistique des acteurs de l immobilier : les effectifs qui y travaillent et les entreprises qui les emploient. Il présente les principales évolutions et les principales caractéristiques de l emploi salarié et non-salarié ainsi qu une analyse de la démographie des entreprises immobilières et de leurs établissements. Le chapitre 2 est consacré à l analyse des marchés immobiliers. Il propose une estimation de la répartition de l activité immobilière sur les principaux marchés. Les marchés de l immobilier résidentiel sont appréhendés à partir des données issues du Compte du logement et les marchés de l immobilier non résidentiel sont analysés à partir des études de conjoncture des principales sociétés de conseil en immobilier d entreprise (CBRE, etc.). En conclusion de ce chapitre, nous positionnons les principaux acteurs de l immobilier identifiés dans le chapitre 1 sur les différents marchés présentés dans ce chapitre. Le chapitre 3 est consacré à l analyse de la dynamique économique du secteur immobilier sur longue période ( ). Dans un premier temps, il s agit de comparer la dynamique économique du secteur de l immobilier par rapport aux autres secteurs d activité, principalement aux services marchands non financiers. Dans un second temps, il s agit d analyser la dynamique économique propre à chacune des activités qui composent le secteur de l immobilier (APE 68). Le chapitre 4 a pour objectif d identifier les principaux enjeux auxquels les professionnels de l immobilier auront à faire face à l horizon 2020 dans les domaines social (emplois, relation à la clientèle) économique (activité, concurrence, réglementation ) et technologique. Il s agit d apporter des éléments d une réflexion prospective aux membres de la CEFI et aux entrepreneurs et salariés qu ils représentent. Ce chapitre se conclut par une synthèse des principales forces, faiblesses, menaces et opportunités qui conditionneront les activités des professionnels de l immobilier à l horizon Le chapitre 5 présente une cartographie des métiers dans le périmètre de la CEFI et les résultats de l approfondissement réalisé pour certains métiers structurants ou/et devant faire face à des évolutions importantes. C est ainsi que le document se termine par un ensemble de fiches métier reprenant par métier les principales évolutions qui vont se poursuivre dans les prochaines années. 7

9 CHAPITRE 1 : LES PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER 8

10 Introduction du chapitre 1 Ce premier chapitre propose un portrait statistique des acteurs du secteur immobilier : les effectifs qui y travaillent et les entreprises qui les emploient. La première section présente les principales évolutions et les principales caractéristiques de l emploi salarié et non-salarié. La seconde section est consacrée à l analyse de la démographie des entreprises immobilières et de leurs établissements. 1 L EMPLOI DANS LE SECTEUR IMMOBILIER Après un bref rappel des différentes mesures de l emploi disponibles au niveau sectoriel (1.1), cette section présente les principales caractéristiques de l effectif salarié dans les activités immobilières (1.2), ainsi que les principales données disponibles concernant l effectif non-salarié (1.3). 1.1 La mesure de l emploi : diversité des sources et des indicateurs Les différentes mesures de l emploi sectoriel NOMBRE DE PERSONNES ET NOMBRE D HEURES TRAVAILLEES L emploi se mesure de deux façons : soit en nombre de personnes ayant travaillé, soit en nombre total d heures travaillées. L emploi en nombre de personnes se mesure, à son tour, de deux manières. Comme le précise l INSEE (voir tableau des définitions de l emploi ci-après), «suivant l usage qui en est fait, ou suivant les possibilités d interrogation, on peut mesurer l emploi au 31 décembre d une année, ou on peut mesurer la moyenne annuelle de la durée employée.» L emploi au 31 décembre dénombre les effectifs en activité à cette date. Dans ce cas, une personne ayant travaillé du 1 er janvier au 31 mars de l année considérée ne sera pas prise en compte. Par contre, cette même personne sera comptabilisée comme un quart d emploi dans la mesure de l emploi moyen annuel. La mesure de l emploi au 31 décembre tend, par conséquent, à minimiser l effectif salarié dans les secteurs où les entreprises ont recours de façon significative à des contrats de travail à durée déterminée. Cette mesure reste néanmoins la plus courante. La mesure de l emploi en nombre d heures travaillées consiste à prendre en compte l emploi en équivalent temps plein. L INSEE définit l emploi en équivalent temps plein (ETP) comme «le nombre total d heures travaillées dans l activité considérée divisé par la moyenne annuelle des heures travaillées dans des emplois à plein temps sur le territoire économique.» Cet indicateur permet notamment de tenir compte de la particularité des emplois à temps partiel. Il offre une mesure de la quantité de travail en ETP nécessaire à l exercice de l activité observée. 9

11 L écart entre ces deux mesures de l emploi dépendra donc de la part des contrats de travail à durée déterminée et des contrats à temps partiel dans l emploi total du secteur. Dans l absolu, pour une entreprise qui n aurait recours ni aux contrats à durée déterminée ni aux contrats de travail à temps partiel, les mesures de l emploi salarié au 31/12 et de l emploi en équivalent total seraient identiques. Le tableau ci-dessous présente les écarts observés pour l année 2010 au sein des entreprises de l immobilier au sens élargi (promotion immobilière et activités de soutien lié aux bâtiments incluses). On constate que, en moyenne, le nombre de personnes employées au 31/12 dans les activités immobilières au sens large était supérieur de 15% à l effectif mesuré en ETP. Cet écart varie de 10% pour les activités de location de logements (6820A) à 39% pour les activités de supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier (6832B). Tableau 2 : Effectifs salariés au 31/12 et effectifs salariés en équivalent temps plein dans les secteurs de la promotion immobilière et de l immobilier en 2010 ESANE 2010 Effectifs Code APE Intitulé de l'activité salariés au 31 décembre Effectif salarié de l'entreprise Effectifs salariés en equivalent temps plein Les activités couvertes par la CEFI sont indiquées en rouge. Source : CRÉDOC à partir des données INSEE-ESANE Nombre de salarié / Effectif salarié moyen 411 Promotion immobilière % 4110 Promotion immobilière % 4110A Promotion immobilière de logements % 4110B Promotion immobilière de bureaux % 4110C Promotion immobilière d'autres bâtiments % 4110D Supports juridiques de programmes % LZ Activités immobilières % L Activités immobilières % 68 Activités immobilières % 681 Activités des marchands de biens immobiliers % 6810 Activités des marchands de biens immobiliers % 6810Z Activités des marchands de biens immobiliers % 682 Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués % 6820 Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués % 6820A Location de logements % 6820B Location de terrains et d'autres biens immobiliers % 683 Activités immobilières pour compte de tiers % 6831 Agences immobilières % 6831Z Agences immobilières % 6832 Administration de biens immobiliers % 6832A Administration d'immeubles et autres biens immobiliers % 6832B Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier % 811 Activités combinées de soutien lié aux bâtiments % 8110 Activités combinées de soutien lié aux bâtiments % 8110Z Activités combinées de soutien lié aux bâtiments % Total % EMPLOI SALARIE, EMPLOI NON-SALARIE ET EMPLOI TOTAL L INSEE propose des mesures de l emploi salarié, de l emploi non-salarié et de l emploi total. L emploi total comprend l emploi salarié et l emploi non-salarié, défini au sens du BIT. Depuis septembre 2009, cette estimation de l emploi est produite à partir du dispositif ESTEL (estimations de l emploi localisé) qui repose sur une agrégation de différentes sources administratives (voir tableau des définitions de l emploi). L estimation de l emploi total est disponible au niveau 38 de la nomenclature agrégée, c est-à-dire au niveau de l ensemble des activités immobilières (LZ). L effectif non-salarié peut être appréhendé à partir de deux bases de données distinctes. L enquête Emploi en continu de l INSEE donne une estimation de l emploi non-salarié au niveau 38 de la NAF 10

12 2008 et au niveau 36 de la NAF 2003 pour la période La Caisse nationale du Régime social des indépendants (CNRSI) a diffusé des statistiques de l effectif non-salarié au niveau le plus fin de la NAF pour la période Deux sources principales pour l emploi sectoriel On dispose de deux sources principales pour suivre l évolution de l emploi salarié dans les secteurs d activité : l UNEDIC et l INSEE. L UNEDIC produit des statistiques de l effectif salarié annuel au 31/12 à partir des bordereaux de déclaration annuelle des entreprises affiliées à l Assurance chômage. Le champ d observation de l emploi salarié comprend les salariés de tous les établissements du secteur privé industriel et commercial employant au moins une personne sous contrat de travail. Depuis 2009, les statistiques sectorielles de l INSEE sont issues du système ESANE (élaboration des statistiques annuelles d entreprises) qui met en cohérence les données administratives disponibles (déclaration annuelle sur le bénéfice et déclaration annuelle des données sociales) et les données de l enquête sectorielle réalisée par l INSEE (ESA, enquête sectorielle d activité qui remplace l EAE). La mise en cohérence des données administratives et des données d enquête est réalisée à partir de la valeur du chiffre d affaires et de sa répartition en activités (production, commerce, services) déclarées par l entreprise dans le cadre de l enquête. Cette déclaration permet d affecter un code APE à l entreprise puis d inférer ce résultat sur l ensemble de la population des entreprises. Cette méthode peut être source de différence avec la méthode UNEDIC dans la mesure où l ESA est réalisée auprès d un échantillon d entreprises et non pas auprès de l ensemble de la population des entreprises employant des salariés, comme c est le cas pour le champ UNEDIC. Or, comme le précise l INSEE, «si toutes les entreprises d une certaine taille (en général, celles ayant au moins 20 salariés) appartiennent à l échantillon, ce n est pas le cas pour la population des petites entreprises, pour laquelle les taux de sondage sont faibles (pouvant être inférieurs au 1/50 ème pour certaines catégories).» 2 Les données INSEE offrent probablement une meilleure affectation des entreprises par code APE pour l année de leur publication que les données UNEDIC, puisqu elles tiennent compte de la réalité de l activité à la date de l enquête 3, mais l estimation de l emploi salarié peut sembler plus fragile dans la mesure où elle repose sur l inférence, sur l ensemble de la population des entreprises, des résultats observés sur un échantillon. 2 Courrier des statistiques, n 130, mai 2010 : «Esane, le dispositif rénové de production des statistiques structurelles d entreprises», Philippe BRION, INSEE, pp. 5/6. 3 Les données UNEDIC définitives, publiées en n+1, tiennent compte des modifications du code de l activité économique ainsi que des déclarations tardives, des estimations erronées ou des erreurs de saisie qui affectent les données brutes (dernière année publiée). 11

13 Tableau 3 : Définitions de l emploi selon l INSEE Indicateur / Concept Définition (www.insee.fr/définitions et Méthodes) Source Enquête / Publication Emploi (BIT - Bureau International du Travail) Emploi (enquête) Emploi (recensement de la population) Emploi total Emploi salarié Les personnes employées au sens du BIT sont celles ayant travaillé pendant une durée quelconque, ne serait-ce qu'une heure, au cours d'une semaine dite de référence. Cette notion est différente de celle de l'emploi au sens du recensement de la population qui, elle, concerne les personnes ayant déclaré avoir un emploi dans le formulaire du recensement. La notion d'emploi au sens du BIT est donc plus extensive que celle au sens du recensement de la population. Certaines personnes peuvent en effet ne pas considérer que des emplois occasionnels méritent déclaration au recensement. La mesure de l'emploi au sens du BIT ne peut être faite que grâce à des questions précises, telles que celles de l'enquête Emploi, dont l'un des objectifs principaux est précisément cette mesure. Réalisée par l'insee depuis 1950, l'enquête Emploi est la source statistique qui permet de mesurer le chômage au sens du BIT. Elle fournit aussi des données sur les professions, l'activité des femmes ou des jeunes, la durée du travail, les emplois précaires. Elle permet de mieux cerner la situation des chômeurs et les changements de situation vis-à-vis du travail. Depuis 2003, l'enquête Emploi est trimestrielle et sa collecte auprès d'un échantillon de ménages, est réalisée en continu sur toutes les semaines de chaque trimestre. Les personnes employées au sens du recensement de la population sont celles ayant déclaré avoir un emploi dans le formulaire du recensement. Cet emploi est comptabilisé soit dans la commune de lieu de travail, soit dans la commune de résidence. Cette notion est différente de celle de l'emploi au sens du BIT qui concerne toutes les personnes ayant travaillé pendant une durée quelconque, ne serait-ce qu'une heure, au cours d'une semaine donnée (appelée semaine de référence). La notion d'emploi au sens du recensement est donc plutôt restrictive que celle au sens du BIT. Certaines personnes peuvent en effet ne pas considérer que des emplois occasionnels méritent déclaration au recensement. Néanmoins, certaines activités, principalement bénévoles, peuvent être déclarées au recensement de la population. L'emploi total comprend l'emploi salarié et l'emploi non salarié. Les séries annuelles d'emploi total sont estimées depuis septembre 2009 avec le dispositif ESTEL (estimations d'emploi localisé) par département, région, statut et secteur d'activité, à partir de deux sources principales : les déclarations annuelles de données sociales (DADS) dites «grand format» parce qu'elles incluent les effectifs de la fonction publique d'état et les salariés des particuliers employeurs, auxquelles on ajoute les effectifs des non salariés. L'unité mesurée est le nombre de personnes en emploi. L'emploi est exprimé en nombre de personnes, c'est-à-dire corrigé de la multi-activité de certains travailleurs. Les évolutions trimestrielles d'emploi sont, quant à elles, calculées sur un champ plus restreint (uniquement sur le champ des secteurs marchands non agricoles et sur la partie privée du secteur non marchand, en France métropolitaine). Elles sont élaborées à partir de trois sources : - la statistique établie par les URSSAF à partir des réponses des établissements versant des cotisations sociales ; - l'enquête sur l'activité et les conditions d'emploi de la main-d'œuvre (Acemo) réalisée par la Dares (ministère du Travail). Elle est utilisée seulement pour l'estimation flash ; - les déclarations mensuelles des entreprises de travail temporaire adressées à Pôle emploi sont également utilisées pour calculer l'intérim chaque trimestre. Le calcul est réalisé par la Dares. Par salariés, il faut entendre toutes les personnes qui travaillent, au terme d'un contrat, pour une autre unité institutionnelle résidente en échange d'un salaire ou d'une rétribution équivalente. INSEE INSEE INSEE INSEE INSEE UNEDIC - Pôle emploi Enquête emploi Enquête emploi Recensement de la population ESTEL : estimations d'emploi localisé - ESANE - Statistiques et Analyses // Emploi salarié / Interim (www.pole-emploi.org) Emploi non salarié Les non salariés sont les personnes qui travaillent mais sont rémunérées sous une autre forme qu'un salaire. Caisse Nationale du Régime Social des Indépendants Emploi en nombre de personnes L'emploi peut se mesurer en nombre de personnes ayant travaillé, même pendant une durée limitée. INSEE ESTEL : estimations d'emploi localisé Emploi en équivalent temps plein On peut aussi mesurer les emplois en équivalent temps plein. C'est le nombre total d'heures travaillées dans l'activité considérée divisé par la moyenne annuelle des heures travaillées dans des emplois à plein temps sur le territoire économique. L'INSEE calcule également un taux d'emploi en équivalent temps plein. INSEE ESANE Emploi au 31 décembre Suivant l'usage qui en est fait, ou suivant les possibilités d'interrogation, on peut mesurer l'emploi au 31 décembre d'une année. Dans ce cas, par exemple, une personne ayant travaillé à temps plein du 1er janvier au 31 mars comptera pour rien. INSEE UNEDIC - Pôle emploi - ESANE - Statistiques et Analyses // Emploi salarié / Interim (www.pole-emploi.org) Emploi moyen Suivant l'usage qui en est fait, ou suivant les possibilités d'interrogation, on peut mesurer la moyenne annuelle de la durée employée (par exemple, une personne ayant travaillé à temps plein du 1er janvier au 31 mars comptera pour 1/4 dans ce cas). INSEE EAE 12

14 Le tableau ci-après montre que les écarts entre ces deux sources peuvent être significatifs selon les secteurs observés. Ainsi, l effectif salarié au 31/12/2009 des entreprises de location et exploitation de biens immobiliers (L68B) estimé par l INSEE était 30% supérieur à l effectif mesuré par l UNEDIC, soit une différence de personnes. A contrario, l estimation faite par l INSEE de l effectif salarié des entreprises de services relatifs aux bâtiments et d aménagement paysager (N81Z) était 20% inférieure à la mesure de l UNEDIC, soit un écart de salariés. Tableau 4 : Effectifs salariés au 31/12/2009 des secteurs de la promotion immobilière et des activités immobilières selon l UNEDIC et selon l INSEE ESANE - ESANE / UNEDIC ESANE Effectifs salariés au 31/12/ Données définitives UNEDIC UNEDIC F41A. Promotion immobilière % L68A. Ac. march. bien immo. & immo. cpte tiers % L68B. Location & exploit. de biens immobilers % N81Z. Sces relatifs bâtimnt & aménagt paysager % Total % Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC et INSEE Dans les paragraphes suivants, nous présentons les données UNEDIC qui offrent l avantage de disposer d une série sur longue période au niveau le plus fin de la nomenclature des activités immobilières. Par ailleurs, nous faisons l hypothèse que les entreprises immobilières ont des activités globalement peu diversifiées en dehors du secteur immobilier, ce qui limite le biais issu du recodage des entreprises dans des secteurs hors immobilier. Les données UNEDIC permettent également de connaître la répartition de l effectif salarié selon la taille des établissements. Ces données seront complétées par les résultats de l enquête ESANE sur le poids des charges salariales dans les entreprises du secteur, information que l UNEDIC ne produit pas. Encadré 1 : Définition du champ UNEDIC Effectif salarié au 31/12, Métropole - Avertissements : 1. Les données de la dernière année connue sont provisoires et sont rectifiées l'année suivante. 2. Les résultats de la statistique annuelle détaillés par activité économique ont été rétropolés sur la période , pour tenir compte du changement de nomenclature intervenu en 2008 (passage à la NAF rév. 2, 2008). Champ UNEDIC : Champ d observation de l emploi salarié qui comprend les salariés de tous les établissements du secteur privé industriel et commercial employant au moins une personne sous contrat de travail. Sont exclus de ce champ : les salariés de l État et des collectivités locales, les salariés des établissements publics à caractère administratif, le personnel des ambassades, consulats étrangers et organismes internationaux, les salariés des secteurs agricoles et para-agricoles (champ CCMSA), les employés de maison, le personnel des entreprises publiques à caractère industriel et commercial, des régies départementales ou communales, de certaines sociétés d économie mixte, et les intermittents du spectacle. Par conséquent, les Offices publics d HLM ainsi que les sociétés d économie mixte dans lesquelles les collectivités locales ont une participation majoritaire sont exclus du champ UNEDIC. Source : 13

15 1.2 L effectif salarié au 31/12 dans le secteur immobilier Rappel des principales caractéristiques de l emploi et de la main-d œuvre dans la branche immobilier Le portrait statistique de la branche immobilier réalisé par le CEREQ en , à la demande de la CEFI, avait mis en évidence les caractéristiques de l emploi et de la main-d œuvre propres aux entreprises immobilières. Nous rappelons, dans ce paragraphe, les principales caractéristiques relevées par le CEREQ, avant d actualiser les données sur les effectifs à partir des dernières statistiques publiées par l UNEDIC. L emploi dans le secteur immobilier se caractérise, d une part, par une part élevée de non-salariés et de professions intermédiaires (voir : 1.3, infra) et, d autre part, par un faible recours à l intérim, aux CDD et aux contrats à temps partiel. La main-d œuvre employée par les entreprises immobilières est très féminisée (57% du total des actifs salariés ou non en 2008, contre 43% dans l ensemble de l économie), plus qualifiée en moyenne que dans l ensemble de l économie, et forme une pyramide des âges atypique qui se caractérise par une part des moins de 30 ans et des plus de 50 ans plus élevée que dans l ensemble de l économie Stabilisation de l effectif salarié en 2010 En 2010, l UNEDIC recensait salariés employés dans les entreprises du secteur immobilier (code LZ de la NAF A17) au 31/12. Le nombre de salariés est stable sur un an (le secteur comptait salariés au 31/12/2009) 5. Les effectifs de l immobilier se partagent entre les activités des marchands de biens immobiliers et les activités immobilières pour compte de tiers (code L68A de la NAF A129) qui rassemblent salariés (+2,6% sur un an), soit 59% de l effectif total de l immobilier, et les activités de location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués (L68B) qui comptent salariés (-3,6% sur un an), soit 41% de l effectif total de l immobilier. Les entreprises de la promotion immobilière (code F41A de la NAF A129) emploient salariés (+4,8% sur un an) et celles des activités combinées de soutien lié aux bâtiments (8110Z de la NAF 732) rassemblent salariés (-7,0% sur un an). Au total, le secteur immobilier «élargi», (promotion immobilière et activités combinées de soutien lié aux bâtiments incluses) employait salariés au 31/12/2010, soit une baisse de 1,9% sur un an, équivalente à salariés. 4 Portrait statistique de la branche de l immobilier, CEREQ, Septembre 2010, D. Fournié. 5 Les cahiers statistiques, septembre 2011, n 11 : «Emploi salarié en 2011», Pôle emploi, Direction études, statistiques et prévisions, pp. 46 et 58 ; les données 2010 sont provisoires. 14

16 Graphique 1 : Évolution de l effectif salarié dans les secteurs couverts par la CEFI de 2000 à 2010, indice 100 en Promotion immobilière CEFI Activités immobilières Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC LES EMPLOIS DE GARDIEN D IMMEUBLE Suite au changement de la nomenclature d activité française opéré en 2008 par l INSEE, les emplois de gardien d immeuble ne sont plus comptabilisés dans le secteur de l immobilier. Toutefois, ces emplois représentent une part significative des effectifs des entreprises de l immobilier couvertes par la CEFI (administration de biens, location de locaux commerciaux et d activité). Il est donc important de les intégrer au portrait économique du secteur. Les emplois de gardien d immeuble sont dorénavant affectés au secteur des activités combinées de soutien lié aux bâtiments (code APE 8110Z) qui comprend «la prestation d'une combinaison de services de soutien dans les installations du client. Ces services comprennent le nettoyage intérieur courant, l'entretien, l'élimination des ordures, le gardiennage et la sécurité, la distribution du courrier, la blanchisserie et des services de soutien annexes. Ces activités de soutien sont effectuées par du personnel qui n'intervient pas dans les activités essentielles du client ou n'est pas chargé de celles-ci.» 6 Ce secteur intègre les activités de gardiennage et de nettoyage qui étaient classées, dans la NAF 2003, parmi les activités d administration d immeubles résidentiels (703C) et d administration d autres biens immobiliers (703D). Selon les traitements effectués par AGEFOS des données INSEE-DADS, le métier de gardien d immeuble représente l essentiel des emplois de ce secteur. Comme le précise l INSEE, «cette sous-classe comprend également l'administration et la gestion des bâtiments des administrations publiques», mais les données UNEDIC ne prennent pas en compte les effectifs correspondant s ils relèvent directement de l emploi salarié public. La prise en compte de ce secteur dans le périmètre des activités immobilières a une incidence très importante sur l effectif total du secteur étant donné que le secteur 8110Z représente, avec 6 et méthodes\naf rév

17 salariés en 2010, près de 50% de l effectif cumulé total des activités immobilières et des activités de promotion immobilière. Ainsi, en 2010, l UNEDIC recensait salariés dans l ensemble du secteur de l immobilier «élargi» (8110Z inclus) contre salariés dans l ensemble de l immobilier hors 8110Z. Entre 2004 et 2010, les entreprises du secteur 8110Z ont perdu plus de salariés, soit près du quart de leur effectif total. Cette baisse est près de trois fois supérieure à celle observée dans le secteur des activités immobilières (LZ) (-8,4%), tandis que le secteur de la promotion immobilière enregistrait une hausse de près d un quart (23%) de son effectif salarié au cours de la même période Répartition de l effectif salarié selon le secteur d activité en 2010 En 2010, les activités de la branche représentaient 87% de l effectif salarié total de l immobilier (hors 8110Z) et les activités de la promotion immobilière 10%. Parmi les activités de la branche, ce sont les agences immobilières qui rassemblent la part la plus importante de l effectif salarié total de l immobilier (33%), suivies des entreprises de location de logements (22%) puis des activités d administration d immeubles et autres biens immobiliers (17%), quasiment à part égale avec les activités de location de terrains et d autre biens immobiliers (15%). Parmi ces dernières, les sociétés d investissement immobilier cotées (SIIC) représentent environ 10% de l effectif salarié selon les estimations de PwC Advisory. Dans l étude qu il a réalisée pour le compte de la FSIF, le cabinet dénombre emplois directs dans les SIIC (gardiens d immeuble inclus) en 2011, contre en Graphique 2 : Répartition de l effectif salarié selon le secteur d activité, en 2010 Promotion immobilière Autres activités immobilières (hors 8110Z) Location de logements Location terrain & autre bien immobilier Agences immobilières Administrat. immeuble & autre bien immo. 15% 3% 22% 10% 87% 33% 17% Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC 7 SIIC+, octobre 2012 : «SIIC, poids lourds de l économie française», p 14. Pwc a estimé les emplois directs, indirects et induits générés par les SIIC entre 2003 et 2011 dans l économie française. Le cabinet estime le nombre d emplois indirects (tels que les emplois du BTP générés par les investissements des SIIC) à et le nombre d emplois induits (tels que les emplois générés par les dépenses des salariés des SIIC) à en 2011, pour un total tout type d emplois de Cette estimation est spécifique au secteur des SIIC et à la méthodologie utilisée par Pwc Advisory et ne peut être transposée à l ensemble du secteur de l immobilier. 16

18 Tableau 5 : Effectif salarié dans le secteur immobilier de 2000 à 2010 et évolution annuelle en % Code Champ Unédic Total H/F A 732 Intitulé A Promotion immobilière de logements B Promotion immobilière de bureaux C Promotion immobilière d'autres bâtiments D Supports juridiques de programmes Z Activité marchands de biens immobiliers A Location de logements B Location terrain & autre bien immobilier Z Agences immobilières A Administrat. immeuble & autre bien immo B Support juridi. gestion patrimoine immo Z Act. combinée soutien lié aux bâtiments Promotion immobilière Activités immobilières CEFI Autres activités immobilières (avec 8110Z) Autres activités immobilières (hors 8110Z) Total Ensemble immobilier (élargi) Ensemble immobilier (hors 8110Z) Code Champ Unédic Total H/F Evolution annuelle en % A 732 Intitulé / A Promotion immobilière de logements -6,2% -12,9% -5,6% -3,1% 3,3% 8,6% 1,6% 2,5% 0,8% 2,5% 3,0% 10,9% 11,7% 8,5% -6,1% -8,4% 5,1% 32,4% 4110B Promotion immobilière de bureaux -14,7% -13,7% -9,4% -10,0% -6,1% -5,7% -12,8% 6,8% -10,4% -5,2% -20,0% 7,8% 24,6% 18,5% -11,9% 0,0% 6,4% 8,1% 4110C Promotion immobilière d'autres bâtiments 0,1% 7,7% -1,2% 0,6% -4,0% 12,6% -1,0% 16,6% 7,1% 22,8% 5,2% 20,8% 13,8% 10,0% -7,8% -4,6% 3,5% 122,0% 4110D Supports juridiques de programmes -14,2% -7,9% -9,2% 8,6% 4,9% -2,6% 0,2% -25,5% -2,0% -5,8% -0,4% 0,0% 6,4% 6,4% -0,2% -4,3% 4,2% -22,8% 6810Z Activité marchands de biens immobiliers 18,8% 15,4% 1,1% 11,9% 5,7% 9,2% 4,2% 8,6% -0,8% 5,9% -4,4% 8,1% 5,8% -2,7% -12,2% -10,0% -2,6% -6,7% 6820A Location de logements -1,9% 15,8% 0,3% -4,0% 0,4% 5,0% -7,6% -1,7% -3,3% -0,8% -36,3% -1,6% -2,3% 0,2% 0,3% 1,4% 0,5% -40,9% 6820B Location terrain & autre bien immobilier -0,5% 6,6% 17,9% 2,4% 2,9% 2,6% -2,8% 10,9% 5,7% 6,2% 31,2% -4,5% -18,2% -59,5% 3,3% 78,0% -9,2% -13,6% 6831Z Agences immobilières 2,8% -0,3% 1,3% 2,6% 5,2% 9,3% 7,5% 5,4% 3,9% 4,6% 6,5% 13,1% 8,5% 5,2% -9,7% -10,0% 3,8% 32,7% 6832A Administrat. immeuble & autre bien immo. -8,1% -4,0% 3,8% 4,6% 14,7% 5,0% 4,7% 3,4% 8,5% 11,5% 22,3% 4,2% 6,1% 8,5% 1,2% -1,7% 1,4% 84,9% 6832B Support juridi. gestion patrimoine immo. 72,2% 9,7% 7,4% 4,1% 26,3% 4,2% 21,0% 14,0% 5,1% -2,8% 25,5% 123,2% -17,5% 95,7% 22,7% 7,8% 5,1% 633,1% 8110Z Act. combinée soutien lié aux bâtiments 8,7% -13,7% 2,1% 1,5% -0,2% 4,5% -5,6% 0,7% -1,7% -2,2% 27,6% -3,0% -8,7% -2,6% -2,7% -3,2% -7,0% -6,8% 41.1 Promotion immobilière -8,0% -11,0% -6,2% -1,3% 2,5% 5,9% 0,4% -1,3% 0,4% 2,9% 1,9% 10,6% 11,8% 8,8% -6,0% -7,2% 4,8% 27,9% 68 Activités immobilières -0,6% 8,3% 3,8% -0,1% 3,4% 5,7% -1,4% 3,5% 1,7% 3,7% -2,0% 3,3% -1,4% -9,7% -4,0% 3,8% 0,0% -2,0% CEFI -1,1% 8,1% 3,9% -0,5% 3,3% 5,6% -1,6% 3,3% 1,8% 3,6% -1,9% 3,1% -1,6% -10,2% -3,7% 4,4% 0,0% -2,2% Autres activités immobilières (avec 8110Z) 9,1% -12,4% 2,0% 2,1% 0,2% 4,8% -5,0% 1,2% -1,6% -1,6% 25,0% -2,2% -7,7% -2,3% -3,3% -3,6% -6,6% -6,1% Autres activités immobilières (hors 8110Z) 19,2% 15,3% 1,2% 11,8% 5,9% 9,1% 4,4% 8,7% -0,8% 5,8% -3,9% 10,4% 4,9% 0,5% -10,0% -8,5% -1,8% 3,1% Total Ensemble immobilier 2,1% -1,0% 2,7% 0,3% 2,2% 5,3% -2,6% 2,4% 0,6% 1,9% 6,5% 1,6% -3,0% -6,4% -3,8% 0,8% -1,9% -1,9% Ensemble immobilier (hors 8110Z) -1,4% 6,4% 3,0% -0,2% 3,3% 5,7% -1,3% 3,1% 1,6% 3,6% -1,7% 3,9% -0,3% -8,1% -4,2% 2,7% 0,4% 0,3% Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC 17

19 DEPUIS 2000, L EMPLOI SE CONCENTRE DE PLUS EN PLUS DANS LES ETABLISSEMENTS DE 10 SALARIES ET PLUS A l exception des établissements de 5 à 9 salariés dont les poids dans la population totale des établissements et dans l emploi salarié total sont proches (respectivement 14% et 18%), la répartition de l'emploi salarié par taille d'établissement est nettement différente de celle des établissements. Ainsi, en 2010, les établissements de 1 à 4 salariés qui représentaient près de 80% des établissements du secteur de l'immobilier (hors secteur 8110Z pour lequel on ne dispose pas des données) n employaient que 30% des salariés. L'effectif salarié se répartit quasiment à part égale entre les établissements de moins de 10 salariés (48% du total) et ceux de plus de 10 salariés (52%). Mais, depuis 2000, l'effectif salarié se concentre de plus en plus dans les structures de 10 salariés et plus, dont la part a augmenté de plus de 9 points sur la période, soit une hausse de près de salariés. Le secteur de la location & exploitation de biens immobiliers (L68B) présente une répartition de l'emploi salarié originale par rapport aux autres activités immobilières. C'est le seul secteur où la moitié des salariés travaillent dans un établissement de 50 salariés et plus (51% en 2010). La part des établissements de 50 salariés et plus a augmenté de plus de 20 points depuis 2000 (soit un gain de plus de salariés), tandis que celle des établissements de 1 à 4 salariés a été divisée quasiment par deux (soit une perte de plus de salariés). Graphique 3 : Répartition des établissements et des effectifs salariés selon la taille de l établissement dans l ensemble de l immobilier (hors 8110Z) en 2010 Etablissements 1 à 4 sal 5 à 9 sal 10 à 19 sal 20 à 49 sal 50 à 99 sal 100 à 199 sal 200 à 499 sal 500 sal et + Effectifs salariés 1 à 4 sal 5 à 9 sal 10 à 19 sal 20 à 49 sal 50 à 99 sal 100 à 199 sal 200 à 499 sal 500 sal et + 4% 2% 1% 0% 7% 4% 14% 8% 30% 7% 14% 79% 12% 18% Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC 18

20 Graphique 4 : Répartition des établissements et des effectifs salariés selon la taille de l établissement et selon le secteur d activité en 2010 Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC Le poids des frais de personnel varie de 1 à 19 selon le secteur d activité de l entreprise En 2010, selon les données de l INSEE issues des résultats du nouveau système ESANE, les entreprises du secteur immobilier employaient en moyenne entre 0,6 salarié (location de terrains et d autres biens immobiliers) et 6,2 salariés (administration d immeubles et d autres biens immobiliers). Pour leur part, les entreprises de location de logements affichaient une taille moyenne trois fois plus importante que les agences immobilières (respectivement 4,6 et 1,4 salariés par entreprise). Les entreprises des autres secteurs de l immobilier, qui regroupent les activités des marchands de biens (6810Z) et les activités de supports juridiques de gestion du patrimoine immobilier (6832B), hors activités combinées de soutien lié aux bâtiments (8110Z), employaient en moyenne 0,3 salarié, contre 1,4 salarié pour les entreprises de la promotion immobilière (411). Au sein du secteur de l immobilier «élargi», les frais moyens de personnel par salarié varient dans un rapport de 1 à 2 : c est le rapport entre les frais de personnel moyens versés par les entreprises de location de terrains et d autres biens immobiliers ( euros par salarié) et par les entreprises de promotion immobilière ( euros par salarié). Cet écart est plus serré entre les entreprises de l immobilier (68) : le rapport entre les frais moyens de personnel les plus élevés, versés par les agences immobilières ( euros par salarié), et les frais les plus bas, versés par les entreprises de location de terrains et d autres biens immobiliers ( euros par salarié), est inférieur à 1,4. 8 C est en termes de frais de personnel moyens par entreprise que les écarts sont les plus marquants entre les différentes activités étudiées. Alors que les entreprises de location de terrains et d autres biens immobiliers ont versé, en moyenne, des frais de personnel inférieurs à euros en 8 Ces données brutes permettent une première comparaison des niveaux de rémunération. Une analyse plus fine nécessiterait de distinguer les secteurs en fonction des particularités des conventions collectives (par exemple, existence ou non d un 13 ème mois comme pour la CCN de l immobilier). 19

21 2010, leurs homologues de l administration d immeubles et d autres biens immobiliers ont supporté, en moyenne, plus de euros de frais de personnel. Les frais moyens de personnel par entreprise varient donc de 1 à 19 parmi les secteurs couverts par la CEFI. Graphique 5 : Effectif salarié moyen par entreprise (premier plan) et frais moyens de personnel (milliers d'euros) par salarié (plan du milieu) et par entreprise (arrière-plan) selon les secteurs d'activité, en ,8 105,9 189,1 0,3 Autres activités immobilières (hors 8110Z) 71,2 21,8 1,4 Promotion immobilière 76,5 4,6 Location de logements 40,9 0,6 Location de terrains et d'autres biens immobiliers 15,7 37,9 51,9 1,4 Agences immobilières 72,4 6,2 50,0 Administration d'immeubles et autres biens immobiliers Source : CRÉDOC à partir des données INSEE ESANE L effectif non-salarié au 31/12 L effectif non-salarié peut être appréhendé à partir de deux bases de données distinctes. L enquête Emploi en continu de l INSEE donne une estimation de l emploi non-salarié au niveau 38 de la nomenclature agrégée en NAF 2008 et au niveau 36 de la NAF 2003 pour la période Ces données de cadrage permettent de situer le secteur immobilier par rapport aux autres secteurs de l économie. La Caisse nationale du Régime social des indépendants (CNRSI) produit des statistiques de l effectif non-salarié au niveau le plus fin de la NAF. Ces données disponibles pour la période fournissent une vue plus détaillée de la répartition des non-salariés parmi les différentes activités immobilières L immobilier est un des secteurs qui recourent le plus aux effectifs nonsalariés PLUS DE 15% DE L EFFECTIF TOTAL DE L IMMOBILIER EST NON-SALARIE 20

22 Avec un effectif non-salarié qui représente 15,5% du total en 2010, soit personnes, l immobilier (NAF 2008, hors promotion immobilière) figure parmi les principaux secteurs d activité en termes d effectif non-salarié (voir tableau ci-après). Bien qu il se classe loin derrière le secteur de l agriculture-sylviculture-pêche (où plus des deux tiers de l effectif est non-salarié), la part des non-salariés dans l effectif total de l immobilier y est supérieur de quatre points à la moyenne nationale (11,5%) et de deux points à la moyenne des SMNF (13,4%). Tableau 6 : Effectifs salariés et non-salariés dans les principaux secteurs économiques en 2010 NAFG38N STAT2 POP.ACT.OCCUPEE Effectifs (en milliers) Les SMNF apparaissent en bleu Ensemble Non salarié Salarié Effectifs Effectifs Répartition Répartition (en (en (en %) (en %) milliers) milliers) Source : INSEE-Enquête Emploi en continu, traitement CRÉDOC Répartition (en %) Agriculture, sylviculture et pêche 747,9 100,0 503,3 67,3 244,6 32,7 Autres activités spécialisées, scientifiques et techniques 230,2 100,0 70,8 30,8 159,4 69,2 Construction 1 819,7 100,0 412,6 22, ,1 77,3 Autres activités de services 716,0 100,0 159,6 22,3 556,4 77,7 Activités juridiques, comptables, de gestion, d'architecture, d'ingénierie, 887,2 de 100,0 contrôle et 185,0 d'analyses techniques 20,8 702,2 79,2 Hébergement et restauration 959,2 100,0 193,7 20,2 765,5 79,8 Arts, spectacles et activités récréatives 337,6 100,0 67,2 19,9 270,4 80,1 Activités pour la santé humaine 1 761,2 100,0 320,1 18, ,1 81,8 Activités immobilières 304,6 100,0 47,2 15,5 257,3 84,5 Commerce ; réparation d'automobiles et de motocycles 3 313,1 100,0 496,5 15, ,6 85,0 Autres activités de services 1 661,4 100,0 227,9 13, ,6 86,3 Commerce de gros et de détail, transports, hébergement et 5 restauration 582,4 100,0 753,9 13, ,5 86,5 Activités spécialisées, scientifiques et techniques et activités 2 594,9 de services 100,0 administratifs 341,2 et de soutien 13, ,6 86,8 Autres industries manufacturières ; réparation et installation de machines 313,5 et d'équipements 100,0 40,8 13,0 272,7 87,0 Ensemble ,5 100, ,3 11, ,2 88,5 Activités informatiques et services d'information 358,6 100,0 40,8 11,4 317,8 88,6 Travail du bois, industries du papier et imprimerie 235,3 100,0 26,7 11,3 208,6 88,7 Fabrication de textiles, industries de l'habillement, industrie du cuir 122,6 et de la chaussure 100,0 13,5 11,0 109,1 89,0 Fabrication de denrées alimentaires, de boissons et de produits à 601,0 base de tabac 100,0 64,2 10,7 536,8 89,3 Edition, audiovisuel et diffusion 237,9 100,0 23,6 9,9 214,3 90,1 Tertiaire ,3 100, ,5 9, ,7 90,5 Information et communication 733,1 100,0 68,1 9,3 665,1 90,7 Activités de services administratifs et de soutien 1 327,2 100,0 84,8 6, ,4 93,6 Industrie 3 595,7 100,0 192,0 5, ,7 94,7 Transports et entreposage 1 310,1 100,0 63,7 4, ,4 95,1 Non renseigné 82,9 100,0 4,0 4,8 78,9 95,2 Administration publique, enseignement, santé humaine et 7 action 679,1sociale100,0 368,0 4, ,0 95,2 Industries extractives 25,5 100,0 1,1 4,3 24,4 95,7 Activités financières et d'assurance 854,8 100,0 35,2 4,1 819,6 95,9 Métallurgie et fabrication de produits métalliques à l'exception des 398,3 machines 100,0 et des équipements 13,8 3,5 384,5 96,5 Production et distribution d'eau ; assainissement, gestion des déchets 179,6et dépollution 100,0 5,7 3,2 173,9 96,8 Fabrication de produits informatiques, électroniques et optiques 144,2 100,0 4,1 2,8 140,2 97,2 Fabrication de produits en caoutchouc et en plastique ainsi que d'autres 338,6 produits 100,0minéraux non 9,3 métalliques 2,7 329,3 97,3 Télécommunications 136,6 100,0 3,7 2,7 133,0 97,3 Fabrication de machines et équipements n.c.a. 202,9 100,0 5,1 2,5 197,8 97,5 Enseignement 1 747,1 100,0 39,8 2, ,2 97,7 Cokéfaction et raffinage 9,7 100,0 0,2 1,8 9,6 98,2 Fabrication de matériels de transport 400,9 100,0 3,6 0,9 397,3 99,1 Production et distribution d'électricité, de gaz, de vapeur et d'air conditionné 212,8 100,0 1,8 0,8 211,0 99,2 Fabrication d'équipements électriques 122,1 100,0 0,7 0,6 121,3 99,4 Industrie chimique 177,1 100,0 0,9 0,5 176,1 99,5 Hébergement médico-social et social et action sociale sans 1 hébergement 596,2 100,0 7,5 0, ,7 99,5 Industrie pharmaceutique 111,6 100,0 0,5 0,4 111,1 99,6 Recherche-développement scientifique 150,3 100,0 0,6 0,4 149,6 99,6 Activités des ménages en tant qu'employeurs ; activités indifférenciées 588,2 des 100,0 ménages en 1,1 tant que producteurs 0,2 de 587,2 biens et services 99,8 pour usage propre Administration publique 2 574,6 100,0 0,6 0, ,0 100,0 Activités extra-territoriales 19,6 100,0 0,0 0,0 19,6 100,

23 NAF 2008 NAF 2003 Portrait économique du secteur de l immobilier UN EFFECTIF QUI CONNAIT DE FORTES FLUCTUATIONS L effectif non-salarié de l immobilier, qui recouvre principalement les métiers de chef d entreprise et de commercial indépendant, a connu une évolution particulièrement importante sur la période Cette évolution doit être analysée en deux temps en raison du changement de la NAF. Jusqu en 2008, les résultats de l enquête Emploi en continu sont publiés en NAF 2003, ce qui signifie que les données de l immobilier intègrent les activités de la promotion immobilière. À partir de 2009, les résultats sont publiés en NAF 2008 et excluent donc les activités de promotion immobilière. Ce changement entraîne une rupture dans les séries statistiques, indiquée par une barre verticale et des pointillés dans les graphiques ci-dessous. Sur la période , l effectif non-salarié de l immobilier a progressé de plus de 46%, soit près de deux fois plus que l effectif salarié (+24%). Il a alors atteint personnes, soit 14,3% de l effectif total. L évolution de l effectif non-salarié n est toutefois pas régulière et a connu de fortes fluctuations sur la période (comprises entre -3% et +53%) comparées à l évolution de l effectif salarié. L effectif non-salarié a ainsi atteint un pic en 2006 avec personnes. Ces résultats laissent penser que l effectif non-salarié s ajuste aux variations conjoncturelles de l activité : les périodes de hausse du marché sont propices à l arrivée de nouveaux acteurs sur le marché qui créent leur propre activité en indépendant, et les périodes de stagnation ou de retournement du marché entrainent une éviction des acteurs les plus fragiles (qui sont souvent les plus récents). Après la baisse de plus de 17% observée en 2009, l effectif non-salarié a progressé de 4% en 2010, alors que l effectif salarié tendait à stagner. L évolution des effectifs salariés et non-salariés de l immobilier en 2009 est imputable à la fois au changement de nomenclature (non prise en compte des effectifs des activités de promotion immobilière) et à la récession économique qui a frappé la France. Tableau 7 : Effectifs salariés et non-salariés dans le secteur immobilier de 2002 à 2010 Effectifs (en milliers) Immobilier Evolution annuelle (en %) Ensemble Non salarié Salarié Effectifs (en milliers) Répartition (en %) Effectifs (en milliers) Répartition (en %) Effectifs (en milliers) Répartition (en %) Ensemble Non salarié Salarié ,6 100,0 37,6 12,4 266,0 87, ,0 100,0 36,4 12,8 248,6 87,2-6,1% -3,2% -6,5% ,2 100,0 28,0 9,0 282,2 91,0 8,8% -23,1% 13,5% ,9 100,0 37,6 11,0 305,3 89,0 10,5% 34,3% 8,2% ,4 100,0 57,5 16,2 297,9 83,8 3,6% 52,9% -2,4% ,3 100,0 50,4 14,1 307,8 85,9 0,8% -12,3% 3,3% ,2 100,0 55,0 14,3 330,2 85,7 7,5% 9,1% 7,3% ,9 100,0 45,4 14,9 259,5 85,1-20,8% -17,5% -21,4% ,6 100,0 47,2 15,5 257,3 84,5-0,1% 4,0% -0,8% Source : INSEE-Enquête Emploi en continu, traitement CRÉDOC 22

24 Effectifs en milliers Effectifs en milliers Portrait économique du secteur de l immobilier Graphique 6 : Évolution des effectifs salariés et non-salariés dans le secteur immobilier entre 2002 et 2010 Ensemble Non salarié Salarié Effectifs non salariés NAF 2003 NAF NAF 2003 NAF Source : INSEE-Enquête Emploi en continu, traitement CRÉDOC De fortes disparités parmi les activités immobilières Les effectifs non-salariés comptabilisés par la (CNRSI) sont proches des données estimées par l enquête Emploi en continu de l INSEE. La CNRSI recensait près de non-salariés de plus que l INSEE en 2010 dans le secteur de l immobilier (68) et environ non-salariés de moins en 2009, ce qui correspond à des écarts compris entre -3% et +6% par rapport à l INSEE. L EFFECTIF NON-SALARIE A PROGRESSE DANS QUASIMENT TOUTES LES ACTIVITES IMMOBILIERES AU COURS DE LA PERIODE En 2011, la CNRSI recensait effectifs non-salariés dans le secteur de l immobilier (68), en hausse de 6% sur un an et de 20% par rapport à Les secteurs couverts par la CEFI dénombraient non-salariés, ce qui représente environ 80% de l effectif non-salarié de l immobilier élargi (promotion immobilière incluse). Sur la période , l effectif non-salarié a progressé de 25%. Ces évolutions cachent de fortes disparités entre les différents secteurs de l immobilier. Alors que l effectif non-salarié a stagné dans les activités de marchands de biens (681), il a augmenté de 31,3% dans les activités immobilières pour compte de tiers (683), de 12,5% dans la location immobilière (682) et de 3,9% dans la promotion immobilière (411). La grande partie de ces évolutions a été réalisée en 2010, ce qui laisse penser qu il s agirait d une année de rebond après l impact de la crise économique de Par ailleurs, au cours de la période observée, l effectif non-salarié a baissé dans les deux secteurs qui ont le moins recours aux non-salariés : -4,3% dans la promotion immobilière de bureaux (4110B) et -8,6% dans les activités de supports juridiques de gestion de patrimoine (6832B). 23

25 Tableau 8 : Nombre d assurés actifs du Régime social des indépendants de 2009 à 2011 selon le secteur d activité (en NAF 2003) Evolution Naf Naf Activités immobilières / / / A 701A Promotion immobilière de logements ,1% 0,8% 5,0% 4110B 701B Promotion immobilière de bureaux ,4% -2,9% -4,3% 4110C 701C Promotion immobilière d'infrastructures ,3% -2,1% 4,0% 4110D 701D Supports juridiques de programmes ,4% -5,3% 1,7% 411 Promotion immobilière ,0% -1,1% 3,9% 6810Z 701F Marchands de biens immobiliers ,0% -0,2% 0,8% 681 Marchands de biens immobiliers ,0% -0,2% 0,8% 6820A 702A Location de logements ,4% -0,5% 8,8% 6820B 702B Location de terrains ,3% 6,8% 61,5% 6820B 702C Location d'autres biens immobiliers ,6% 3,8% 15,8% 682 Location immobilière ,9% 1,4% 12,5% 6831Z 703A Agences immobilières ,7% 9,9% 31,5% 6832Ap 703C Administration d'immeubles résidentiels ,6% 13,0% 40,8% 6832Ap 703D Administration d'autres biens immobiliers ,4% 14,5% 29,9% 6832B 703E Supports juridiques de gestion de patrimoine ,7% -4,1% -8,6% 683 Activités immobilières pour compte de tiers ,4% 10,0% 31,3% Total immobilier élargi (411 et 68) ,0% 5,4% 19,2% Total immobilier (68) ,5% 5,8% 20,1% Total CEFI ,4% 7,0% 24,6% Autres activités immobilières (681 et 6832B) ,9% -0,3% 0,5% Source : Caisse nationale du Régime social des indépendants, traitement CRÉDOC Graphique 7 : Nombre d assurés actifs du Régime social des indépendants et évolution annuelle (en %) entre 2009 et Total Immob. élargi CEFI Autres act. Immob Total Immob. élargi CEFI Autres act. Immob. 16,4% 13,0% 7,0% 5,4% 0,9% ,3% Source : Caisse nationale du Régime social des indépendants, traitement CRÉDOC UN RECOURS INEGAL AUX EFFECTIFS NON-SALARIES SELON LE TYPE D ACTIVITE IMMOBILIERE En 2010, la part de l effectif non-salarié dans l effectif total varie de 1 à 20 entre le secteur qui a proportionnellement le moins recours aux non-salariés (3% pour les activités d administration d immeubles et autres biens immobiliers (6832A)) et le secteur qui y a proportionnellement le plus Trois autres activités font appel de façon importante aux emplois non-salariés par rapport à la moyenne du secteur : les activités de supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier (6832B) où près d une personne sur deux est non-salariée (47%), les activités de supports juridiques de programmes (4110D) et les activités des agences immobilières (6831Z) qui comptent chacune 28% de non-salariés. 24

26 Trois autres activités se démarquent également par leur taux d effectif non-salarié nettement plus faible que la moyenne sectorielle : la promotion immobilière de bureaux (4110B) et la location de logements (6820A) avec 8% de non-salariés, et la promotion immobilière de logements (4110A) avec 10% de non-salariés. Enfin, deux secteurs ont un taux de recours aux non-salariés identique à la moyenne sectorielle : la promotion immobilière d autres bâtiments (4110C) et la location de terrains et d autres biens immobiliers (6820B) avec un taux de 16% chacun. Code APE Intitulé de l'activité Graphique 8 : Part de l effectif non-salarié dans l effectif total en 2010 Effectifs totaux* Effectifs non salariés 4110A Promotion immobilière de logements % 4110B Promotion immobilière de bureaux % 4110C Promotion immobilière d'autres bâtiments % 4110D Supports juridiques de programmes % 411 Promotion immobilière % 6810Z Activités des marchands de biens immobiliers % 681 Activités des marchands de biens immobiliers % 6820A Location de logements % 6820B Location de terrains et d'autres biens immobiliers % 682 Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués % 6831Z Agences immobilières % 6832A Administration d'immeubles et autres biens immobiliers % 6832B Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier % 683 Activités immobilières pour compte de tiers % Total immobilier élargi (411 et 68) % Activités immobilières (68) % CEFI % * Effectifs totaux = effectifs salariés au 31/12 + effectifs non salariés 2010 Source : CRÉDOC à partir des données INSEE-ESANE et RSI (effectifs non-salariés) Part des effectifs non salariés dans les effectifs totaux Graphique 9 : Part de l effectif non-salarié dans l effectif total selon le type d activité immobilière en 2010 (NAF 2008) 62% 47% 28% 28% 16% 16% 10% 8% 8% 3% Activités des marchands de biens immobiliers Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier Supports juridiques de programmes Agences immobilières Location de terrains et d'autres biens immobiliers Promotion immobilière d'autres bâtiments Promotion immobilière de logements Location de logements Promotion immobilière de bureaux Administration d'immeubles et autres biens immobiliers Source : CRÉDOC à partir des données INSEE et RSI 25

27 1.3.3 Non-salarié, chef d entreprise et commercial indépendant On ne dispose pas de données statistiques sur la catégorie socioprofessionnelle des non-salariés. Mais on sait que l effectif non-salarié recouvre deux professions principales au sein des entreprises immobilières : celle de chef d entreprise et celle de commercial indépendant. En comparant l évolution du nombre d entreprises sans salarié et celle de l effectif non-salarié, on peut apprécier l évolution de la répartition de l effectif non-salarié entre la profession de chef d entreprise et celle de commercial indépendant. En effet, chaque entreprise de zéro salarié compte au moins un non-salarié chef d entreprise. Dès lors, si tous les non-salariés étaient chef d entreprise, les courbes représentant les entreprises sans salarié, d une part, et l effectif nonsalarié, d autre part, devraient avoir des évolutions similaires. Or, on constate que les deux courbes connaissent des évolutions très différentes sur la période et sur la période Alors que l effectif non-salarié a doublé entre 2004 et 2006 (l indice passant de 80 à 160) et a continué de progresser entre 2007 et 2008 (+10 points), le nombre d entreprises sans salarié a connu une évolution beaucoup plus faible entre 2004 et 2006 (+10 points environ) avant de baisser entre 2007 et Par conséquent, sur la période , la hausse de l effectif non-salarié ne semble pas imputable à l augmentation du nombre de chefs d entreprise nonsalariés. Sur cette période, l évolution de l effectif non-salarié semble donc s expliquer davantage par le développement du statut d agent commercial indépendant dont rend compte, notamment, l essor des réseaux de commerciaux indépendants. Par ailleurs, la chute de l effectif non-salarié entre 2008 et 2009, alors que le nombre d entreprises sans salarié augmentait, tend à montrer que la situation des agents commerciaux indépendants est très sensible à la détérioration de la conjoncture économique. Graphique 10 : Évolution du nombre d entreprises sans salarié et de l effectif non-salarié dans le secteur de l immobilier (68), indice 100 en 2003 et en Entreprises de 0 salarié de l'immobilier (68) Effectifs non salariés de l'immobilier (68) (sd) Source : CRÉDOC à partir des données INSEE et RSI 9 La période a été divisée en deux sous-périodes en raison d une rupture dans la série statistique des entreprises de zéro salarié (voir paragraphe 2.1, ci-après). 26

28 Conclusion de la section 1 : Principales caractéristiques de l emploi dans le secteur immobilier Les données présentées dans cette section permettent de dégager au moins cinq caractéristiques de l emploi dans le secteur immobilier : o Une baisse de l emploi salarié au cours de la dernière décennie : avec un total de salariés au 31/12/2010, le secteur de l immobilier élargi (incluant la promotion immobilière et les activités combinées de soutien lié aux bâtiments) a perdu plus de salariés depuis 2000, soit une baisse de 2%. Cette évolution rend compte notamment de la relation étroite qui lie les effectifs au niveau d activité des entreprises (voir : chapitre 3, 1.2.2, infra). o Cette baisse cache une évolution contrastée de l effectif salarié selon les activités : alors que, entre 2000 et 2010, l effectif salarié a progressé de près de 28% au sein des activités immobilières ( salariés), il a chuté de près de 7% dans les activités combinées de soutien lié aux bâtiments ( salariés) ; pour leur part, les secteurs couverts par la CEFI ont perdu salariés, soit une baisse de 2% de l effectif salarié total, à salariés en o Une stabilisation de l effectif salarié en 2010 hors promotion immobilière et hors activités combinées de soutien lié aux bâtiments. o Une concentration croissante de l effectif salarié dans les établissements de dix salariés et plus. o L effectif non-salarié représente une part importante de l effectif total du secteur de l immobilier, mais de fortes disparités apparaissent également dans ce domaine entre les activités immobilières. Une part croissante de ces emplois semble attribuable au développement du statut d agent commercial indépendant. 2 LES ENTREPRISES DE L IMMOBILIER ET LEURS ETABLISSEMENTS Cette section présente les principales caractéristiques des entreprises de l immobilier (2.1) et de leurs établissements (2.2) avant d aborder la question de la concentration économique et de présenter les principales entreprises leaders (2.3). 2.1 Les entreprises de l immobilier : dénombrement et principales caractéristiques Les données sur les entreprises portent essentiellement sur le secteur de l immobilier hors promotion immobilière. En effet, certaines statistiques ne sont pas disponibles à un niveau suffisamment fin de la NAF 2008 pour faire apparaître les résultats de ces activités (groupe 411 de la NAF 2008). De plus, ce secteur étant fortement concentré économiquement, certains résultats des entreprises par tranche de taille d effectif sont soumis au secret statistique. 27

29 PLUS DE ENTREPRISES IMMOBILIERES ENREGISTREES DANS LA BASE SIRENE DE L INSEE En 2010, l'insee a dénombré entreprises dans le secteur immobilier (hors promotion immobilière), soit une hausse de 1,4% sur un an. Cela représente 12% de l'ensemble des entreprises des SMNF (SMNF) et 5% de l'ensemble des entreprises marchandes en France. Les données fournies par l'insee font état d'une rupture importante dans la série entre l année 2006 dont les résultats sont publiés en NAF 2003 et l'année 2007 dont les résultats sont publiés en NAF Le nombre d'entreprises immobilières a progressé de près de 90% en un an, soit une hausse de plus de entreprises. Cette évolution est imputable aux structures de 0 salarié dont le nombre est passé de à entre 2006 et De ce fait, l'année 2007 marque également une rupture dans le rythme de croissance du parc des entreprises immobilières. Après avoir progressé de plus de 15% entre 2003 et 2006 (contre 8% pour les SMNF et 6% pour l'ensemble des secteurs marchands), soit une hausse de unités, le nombre d'entreprises a baissé de près de 2% entre 2007 et 2010 (alors qu'il a augmenté de 21% dans les SMNF et de 16% dans l'ensemble des activités marchandes). Le secteur immobilier a été impacté par la crise économique dès 2008, avec une baisse de entreprises (-3,6% sur un an). Précisons que le secteur immobilier n a pas été inclus dans le dispositif de l auto-entrepreneur (seuls les agents commerciaux peuvent accéder à ce dispositif). Cette disposition réglementaire explique que, contrairement à d autres activités de services, le secteur de l immobilier n a pas bénéficié d un «effet auto-entrepreneur» (+0,5% en 2009 et +1,4% en 2010). En 2010, l INSEE a également recensé entreprises de promotion immobilière, en hausse de 3,4% en un an. Elles représentaient alors 6% du stock total des entreprises du secteur immobilier élargi (hors activités combinées de soutien lié aux bâtiments, 8110Z) qui s élevait à unités. 10 L INSEE explique que «certaines activités, en particulier les activités de location, sont sous-estimées dans les fichiers antérieurs au 1er janvier Il est donc déconseillé de faire une évolution sur ce secteur d'activité (APE 6820 en NAF rév. 2) en raison d'une rupture de série entre 2006 et 2007.» ; : données détaillées / Démographie des entreprises et des établissements 2007 en NAF rév. 2 - champ marchand non agricole / présentation de la source. 28

30 Tableau 9 : Nombre d entreprises selon le secteur d activité Entreprises selon les secteurs d'activité (NAF rév.2) Activités immobilières (hors promotion immobilière) Services marchands non financiers Total (au 1er janvier) (sd) Total des activités marchandes Part des activités immobilières dans sd : données semi-définitives. Note : nouvelle NAF (NAF rév.2, 2008) le secteur des SMNF 8,3% 8,6% 9,0% 8,9% 14,8% 13,9% 13,5% 12,0% le secteur marchand 3,1% 3,3% 3,5% 3,4% 6,0% 5,6% 5,5% 5,0% Champ : données définitives 2003 à 2009 ; activités marchandes hors agriculture ; France. Source : Insee, REE (Répertoire des Entreprises et des Établissements - Sirene). Services marchands non financiers = Transport et entreposage (H), Hébergement et restauration (I), Information et communication (JZ), Immobilier (LZ), Activités spécialisées, scientifiques et techniques et activités de services administratifs et de soutien (MN), Autres activités de services (RS) ; calculs CREDOC Source : CRÉDOC à partir des données INSEE-REE-SIRENE Graphique 11 : Évolution du nombre d entreprises du secteur immobilier et de leur poids dans l économie Source : CRÉDOC à partir des données INSEE-REE-SIRENE UNE ENTREPRISE SUR DEUX EXERCE UNE ACTIVITE DE LOCATION ET UNE SUR TROIS EST UNE AGENCE IMMOBILIERE Le répertoire des entreprises et des établissements de l INSEE ne permet pas de connaître le stock d entreprises par secteur économique au niveau le plus fin de la nomenclature d activités. Ces données sont disponibles dans les enquêtes sectorielles de l INSEE. Mais on constate une différence d environ entreprises entre ESANE 2010 qui dénombre entreprises dans le secteur de l immobilier (68) et le répertoire des entreprises et des établissements qui en recense (données semi-définitives). Selon les données ESANE, en 2010, la location de terrains et d autres biens immobiliers (6820B) et les agences immobilières (6831Z) constituent les deux plus gros contingents 29

31 d entreprises au sein du secteur de l immobilier (68). Ces deux activités rassemblent 70% des entreprises immobilières : une sur trois (32%) est une agence immobilière et près de quatre sur dix (38%) exercent une activité de location de terrain et d autres biens immobiliers. Ce secteur comprend notamment les sociétés immobilières et foncières (dont les sociétés d investissement immobilier cotées SIIC). Avec près de entreprises, la location de logements (6820A) constitue le troisième secteur en termes d entreprises (14% du total), devant les activités de marchands de biens immobiliers (6810Z, 11%), les activités d administration de biens immobiliers (6832A, 5%), et enfin les activités de supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier (6832B, 0%). Tableau 10 : Dénombrement des entreprises par secteur d activité en 2010 Codes APE Activité Nombre d'entreprises Promotion immobilière A Promotion immobilière de logements B Promotion immobilière de bureaux C Promotion immobilière d'autres bâtiments D Supports juridiques de programmes LZ L 68 Activités immobilières Z Activités des marchands de biens immobiliers Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués A Location de logements B Location de terrains et d'autres biens immobiliers Activités immobilières pour compte de tiers Z Agences immobilières Administration de biens immobiliers A Administration d'immeubles et autres biens immobiliers B Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier Z Activités combinées de soutien lié aux bâtiments 432 Source : INSEE ESANE 2010 Graphique 12 : Répartition des entreprises par activité au sein du secteur de l immobilier (68) (graphique de gauche) et au sein de l immobilier élargi (graphique de droite) Les secteurs couverts par la CEFI sont indiqués en rouge sur le graphique de gauche Source : INSEE ESANE

32 UNE TRES LARGE MAJORITE DES ENTREPRISES NE COMPTE AUCUN SALARIE En 2010, 81% des entreprises du secteur immobilier (hors promotion immobilière) 11 ne comptaient aucun salarié, contre 68% des entreprises des SMNF et 66% des entreprises du secteur marchand dans son ensemble, ce qui représente près de entreprises. Ainsi, moins d'une entreprise sur cinq employait un salarié. La part des PME de 10 à 249 salariés (2%) y est également moins importante que dans les deux autres secteurs de référence (4% dans les SMNF et 5% dans l'ensemble des activités marchandes) et rassemble moins de entreprises. La répartition des entreprises par tranche de taille de l'effectif dans l'immobilier présente plusieurs particularités par rapport à la répartition des entreprises des SMNF et des entreprises marchandes prises dans leur ensemble. Avant la rupture statistique de 2007, le secteur immobilier se caractérisait par une part plus importante d'entreprises de 0 salarié (entre 4 et 5 points de plus que les SMNF et que l'ensemble des activités marchandes) et une proportion moindre d unités de 10 à 49 salariés (proportionnellement deux fois moins). À partir de 2007, la part des entreprises de 1 à 9 salariés est divisée par deux pour représenter moins de 20% du total, contre plus de 30% dans les deux autres secteurs de référence. Graphique 13 : Répartition des entreprises selon la taille de l effectif salarié et selon le secteur d activité au 1 er janvier 2010 (données semi-définitives) 0 1 à 9 10 à à à à ou plus 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Total des activités marchandes Total des services marchands non financiers Activités immobilières Source : CRÉDOC à partir des données INSEE 11 Les données présentées dans ce paragraphe sont disponibles au niveau A10 de la nomenclature d activités française (NAF 2008). Ce niveau agrégé ne distingue pas les activités de la promotion immobilière des activités de la construction (FZ) auxquelles elles sont dorénavant rattachées. 31

33 Graphique 14 : Répartition des entreprises du secteur immobilier (hors promotion immobilière) selon les tranches de taille de l effectif, au 1 er janvier 2010 (données semi-définitives) 10 à 49 salariés 7% 50 salariés ou plus 2% 1 à 9 salariés 91% Source : CRÉDOC à partir des données INSEE LE ROLE PREPONDERANT DES PME DANS L ACTIVITE ECONOMIQUE DU SECTEUR Les résultats d ESANE pour l année 2010 mettent en évidence deux principales caractéristiques des entreprises de l immobilier (LZ) 13 observées. En premier lieu, l activité économique sectorielle est répartie quasiment à parts égales entre les entreprises de moins de 20 salariés et celles de 20 salariés et plus (moins de 2% du total). En second lieu, les entreprises de 10 à 19 salariés ont une contribution marginale à l activité du secteur. En 2010, les petites entreprises (moins de 20 salariés) ont réalisé environ 54% du chiffre d affaires sectoriel et plus de 50% de la valeur ajoutée contre respectivement 46% et près de 50% pour les plus grandes (20 salariés et plus). Elles employaient 40% de l effectif salarié total et contribuaient à plus de 40% des investissements corporels bruts contre respectivement 60% et 58% pour les moyennes et grandes entreprises (20 salariés et plus). Ce résultat rend compte du poids prépondérant des structures de tailles moyenne (20 à 249 salariés) et grande (250 salariés et plus) dans l économie du secteur. Les entreprises de taille moyenne (20 à 249 salariés) représentaient environ 1% du total des entreprises en 2010 et contribuaient à 25% du chiffre d affaires et 29% de la valeur ajoutée du secteur. Elles représentaient également près d un tiers de l effectif salarié (32%) et de l investissement corporel brut (31%). Les 96 grandes entreprises (250 salariés ou plus) représentaient 0,1% du parc d entreprises, contribuaient à plus de 20% au chiffre d affaires et à la valeur ajoutée du secteur, et employaient 28% de l effectif salarié total. Elles réalisaient également plus du quart (27%) des investissements corporels bruts. 12 Le répertoire SIRENE de l INSEE dénombre pour sa part entreprises en 2010 (cf. tableau 8 cidessus). Cet écart s explique notamment par les différences de traitement des deux fichiers : ESANE estime le nombre d entreprises de moins de 20 salariés à partir d un échantillon enquêté et opère un reclassement des entreprises par secteur en fonction de l évolution de leur activité ; SIRENE tarde à prendre en compte les cessations d activité. 13 Les données ESANE 2010 par tranche de taille de l effectif ne sont pas exploitables pour le secteur de la promotion immobilière (411) en raison du secret statistique sur les tranches 10 à 19 salariés et plus de 250 salariés. 32

34 Le poids marginal des entreprises de 10 à 19 salariés dans les résultats économiques du secteur constitue la seconde caractéristique marquante des entreprises de l immobilier. Bien qu aussi nombreuses que celles de taille moyenne, les entreprises de cette catégorie ne contribuaient, en 2010, qu à 4% du chiffre d affaires et à moins de 4% de la valeur ajoutée. Si leur part dans l effectif salarié s élevait à 7%, elles ne contribuaient qu à 1% de l investissement corporel brut. Ce résultat conduit à s interroger sur la viabilité économique de ce type de structure au sein d un secteur où le type d entreprise dominant est celui de la très petite entreprise (moins de 10 salariés) et où les PME (20 salariés et plus) jouent un rôle économique majeur. Graphique 15 : Contribution des entreprises aux résultats du secteur immobilier (LZ) selon la taille de l effectif (en ETP), en 2010 Source : CRÉDOC à partir des données INSEE-ESANE 2010 UN SECTEUR DYNAMIQUE SUR LE PLAN DE LA DEMOGRAPHIE DES ENTREPRISES Au cours de la décennie 2000, le secteur immobilier (hors promotion immobilière) s est avéré plus dynamique sur le plan démographique que l ensemble de l économie. Entre 2000 et 2007, les créations d entreprises y ont progressé de 11% par an en moyenne, soit près de deux fois plus vite que dans l ensemble de l économie (6% par an en moyenne), ce qui représente nouvelles entreprises par an en moyenne. Parallèlement, de 2000 à 2006, le nombre de défaillances d entreprises immobilières a baissé de 3% par an en moyenne, alors qu il augmentait de 2% dans l ensemble de l économie. Mais le secteur immobilier a été davantage impacté par la crise économique de , le point fort de cet impact se situant en Ce constat repose sur deux faits majeurs. En premier lieu, les défaillances d entreprises ont quasiment doublé entre 2006 et 2009 (+96%), alors qu elles ont progressé trois fois moins vite dans l ensemble de l économie (+32%) ; ce doublement représente une perte de entreprises. En second lieu, pour des raisons fiscales, le secteur de l immobilier n a pas pu bénéficier de l effet auto-entrepreneur, qui a soutenu les créations d entreprises à partir de Ainsi, le nombre de créations d entreprises immobilières a baissé de 9% entre 2007 et 2009 (soit créations de moins en deux ans), tandis que le 33

35 nombre total de créations d entreprises a progressé de +77% en 2009 à la faveur de l entrée en vigueur du nouveau statut d auto-entrepreneur. L'année 2010 marque une reprise de la démographie des entreprises immobilières, se traduisant par une hausse des créations de 13% (2 048 nouvelles entreprises), près de deux fois supérieure à celle observée dans l ensemble de l économie (+7%), et une baisse de 19% des défaillances (400 défaillances de moins sur un an), près de quatre fois plus importante que le recul observé pour l ensemble de l économie (-5%). Graphique 16 : Démographie des entreprises dans le secteur immobilier (hors promotion immobilière) et dans l ensemble des secteurs marchands de 2000 à 2010 (données CVS) Source : CRÉDOC à partir des données INSEE Graphique 17 : Évolution des créations et défaillances d entreprises dans le secteur immobilier (hors promotion immobilière) données CVS Créations d'entreprises Défaillances d'entreprises par date de jugement Source : CRÉDOC à partir des données INSEE 34

36 Plusieurs explications peuvent être avancées pour cerner les mécanismes à l œuvre dans le doublement des défaillances d entreprises immobilières observé entre 2006 et D une part, la hausse des défaillances relève d un effet de cycle qui dépend directement du nombre de créations enregistré au cours des années antérieures et du taux de survie des entreprises du secteur. La croissance régulière des créations d entreprises au cours de la période d avant la crise économique se traduit «mécaniquement» par une hausse du nombre de défaillances au cours des années suivant ces créations ; ce dont rend compte la forme en «ciseaux» des courbes de créations et de défaillances (graphique ci-dessus). Cette hausse est accentuée par le fait que le taux de survie au-delà de cinq années d existence est plus faible pour les entreprises de l immobilier que pour l ensemble des entreprises 14. D autre part, ce phénomène de cycle a été amplifié par deux facteurs. Le premier est le rythme élevé des créations d entreprises immobilières sur la période d avant crise (+11% par an en moyenne de 2000 à 2007). Cette dynamique rend compte de l attractivité du marché des transactions immobilières (dont les volumes et les prix sont orientés à la hausse), ainsi que de la faiblesse des barrières à l entrée sur ce marché (agences immobilières), faiblesse qui facilite l arrivée de nouveaux acteurs (professionnel qui «se met à son compte», personne en reconversion professionnelle, etc.). Elle s est traduite par une hausse du nombre de jeunes entreprises plus «fragiles» sur le plan économique (en raison du manque d expérience ou du manque de moyens financiers du créateur, d une mauvaise estimation du marché déjà partiellement saturé ou très concurrentiel, etc.) positionnées sur un marché celui des transactions immobilières particulièrement sensible à la conjoncture économique. Ce second facteur explicatif laisse penser que ce sont principalement les entreprises exerçant l activité d agence immobilière qui ont constitué l essentiel des défaillances au sein du secteur. Par ailleurs, la confrontation des courbes de défaillances d entreprises immobilières et d évolution de l emploi salarié montre que ce dernier n a pas été impacté par le doublement des défaillances d entreprises (voir La baisse de l emploi salarié ne s explique pas par l évolution des défaillances d entreprises). Ce constat laisse penser que ce sont les entreprises sans salarié qui ont été le plus fortement impactées par la crise de Encadré 2 : La démographie des entreprises immobilières est plus dynamique mais leur taux de survie à cinq ans plus faible Dans le portrait économique de la branche immobilier réalisé en 2010, le CEREQ rappelle que, en termes de démographie d entreprises, la branche de l'immobilier se caractérise par un développement plus fort que le reste de l économie. Le taux de création annuel, de l ordre de 15%, est supérieur de 3 points à celui observé dans l ensemble de l économie selon les dernières données dont on dispose, antérieures à la crise puisqu'elles s'arrêtent en 2007 (cf. tableau 2). Le développement du parc d entreprises est également plus élevé dans le secteur de l immobilier que celui observé dans l ensemble de l économie : 40% des entreprises ont moins de 5 ans en 2007, pour 35% dans l ensemble. En outre, la part du renouvellement d entreprises a progressé de 2 points 14 Portrait statistique de la branche de l immobilier, CEREQ, Septembre 2010, D. Fournié, p

37 depuis Cette augmentation s observe toutefois dans des proportions comparables sur l ensemble de l économie. Cependant, la plupart des entreprises de l immobilier survit plutôt moins bien au-delà de 5 années d existence, témoignant d une certaine instabilité des entreprises du secteur. Selon les dernières données dont on dispose sur le suivi générationnel des entreprises (celles créées en 1999), 49% d entre elles sont encore actives 5 ans après leur création (soit en 2004), chiffre de 7 points inférieur à celui observé dans l ensemble de l économie. Source : Portrait statistique de la branche de l immobilier, CEREQ, Septembre 2010, D. Fournié, p. 8 36

38 Tableau 11 : Créations et défaillances d entreprises selon le secteur d activité de 2000 à 2010 Créations d'entreprises Défaillances d'entreprises par date de jugement (cumul annuel) Ensemble de l'économie - France entière Créations d'entreprises Défaillances d'entreprises par date de jugement Créations d'entreprises Défaillances d'entreprises par date de jugement Créations d'entreprises Défaillances d'entreprises par date de jugement Activités immobilières (hors promotion) Créations d'entreprises Défaillances d'entreprises par date de jugement Créations d'entreprises Défaillances d'entreprises par date de jugement Evolution annuelle en % Evolution annuelle en valeur (cumul annuel) Evolution annuelle en % Evolution annuelle en valeur ,0% -0,1% ,3% -5,2% ,0% 3,0% ,6% -6,5% ,3% 3,3% ,8% -0,9% ,4% 2,9% ,2% -3,9% ,8% 3,3% ,0% -0,6% ,8% -6,0% ,9% -1,9% ,6% 6,9% ,7% 12,4% ,0% 13,9% ,8% 44,9% ,8% 8,0% ,6% 19,0% ,2% -5,1% ,9% -19,1% Source : CRÉDOC à partir des données INSEE 37

39 Graphique 18 : Évolution annuelle, en %, des créations et défaillances d entreprises selon le secteur d activité Source : CRÉDOC à partir des données INSEE 38

40 2.2 Les établissements : dénombrement et principales caractéristiques Les données sur les établissements présentées dans ce paragraphe sont issues des bases de l UNEDIC et portent donc sur les établissements qui emploient au moins un salarié. Leur nombre est nettement inférieur au nombre d entreprises recensées par l INSEE dans la mesure où 80% des entreprises de l immobilier (hors promotion immobilière) ne comptent aucun salarié. ENTRE 2008 ET 2010, LE NOMBRE D ETABLISSEMENTS A ENREGISTRE TROIS ANNEES DE BAISSE CONSECUTIVES En 2010, l'unedic recense établissements employant au moins un salarié dans l'ensemble du secteur immobilier (hors 8110Z), soit établissements de moins qu'en 2000 (ce qui représente une baisse de 29%). L'essentiel de cette baisse est imputable au secteur de la location et exploitation de biens immobiliers (L68B) dont le nombre d'établissements a chuté de près de 64% sur la décennie écoulée ( établissements dont de 1 à 4 salariés), après avoir été divisé par deux entre 2003 et 2004 (-49%). Au cours de la même période, le nombre d'établissements du secteur des activités des marchands de biens immobiliers et des activités immobilières pour compte de tiers (L68A) ont augmenté de 35% ( établissements) et ceux de la promotion immobilière (F41A) de près de 2% (+60 établissements). En 2008 et 2009, le secteur de l'immobilier dans son ensemble (hors 8110Z) a perdu près de établissements. Au cours de ces deux années de crise économique, seul le secteur des activités de location et exploitation de biens immobiliers (L68B) a vu son nombre d'établissements augmenter (de 758 unités en deux ans), tandis que le secteur des activités des marchands de biens et des activités immobilières pour compte de tiers (L68A) a perdu plus de établissements (toutes tailles). La baisse du nombre total d établissements de l immobilier s est poursuivie en 2010 avec une perte de près de unités supplémentaires (soit 2% du total). Tableau 12 : Dénombrement des établissements et de l effectif salarié dans le secteur de l immobilier de 2000 à 2010 A129 Intitulé de l'activité F41A Promotion immobilière Etab L68A L68B March. biens & immo. cpte tiers Location & exploit. biens immo. Ens. immo. (hors 8110Z) Salariés Etab Salariés Etab Salariés Etab Salariés Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC 39

41 DES ETABLISSEMENTS DE PETITE TAILLE En 2010, dans l'ensemble du secteur de l'immobilier (hors 8110Z), près de 8 établissements sur 10 employaient entre 1 et 4 salariés, 14% en employaient de 5 à 9 Entre 2000 et 2010, le secteur de l'immobilier (hors 8110Z) a enregistré une augmentation du nombre d établissements de 10 salariés et plus (+648 unités) et une forte baisse de ceux de 1 à 4 salariés ( unités). Par conséquent, la part des établissements de 1 à 4 salariés a diminué de plus de 7 points sur la période, au profit principalement des établissements de 5 à 9 salariés (+4%) et de 10 à 19 salariés (+2%). Ces caractéristiques de la structure des établissements et de sa dynamique sur la période sont globalement identiques pour chacun des secteurs d activité de l immobilier considéré isolément. Ainsi, la part des établissements de 1 à 4 salariés représente 67% du total des établissements du secteur de la promotion immobilière (F41A), 76% du total du secteur des activités des marchands de biens immobiliers et des activités immobilières pour compte de tiers (L68A) et 87% du total du secteur de la location et exploitation de biens immobiliers (L68B). Dans chacun de ces secteurs, la part des établissements de 10 salariés et plus est inférieure à 10% du total des établissements (à l'exception du secteur de la promotion immobilière où elle atteint près de 15%). Tableau 13 : Nombre d établissements et effectif salarié selon la taille de l établissement et selon le secteur d activité en 2010 Tranches de taille de l'effectif salarié A129 Intitulé de l'activité 1 à 4 5 à 9 10 à à à & + F41A Promotion immobilière Etab Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC Toutes tailles Salariés L68A March. biens & immo. cpte tiers Etab Salariés L68B Location & exploit. biens immo. Etab Salariés Ens. immo. (hors 8110Z) Etab Salariés Tableau 14 : Répartition des établissements et de l effectif salarié selon la taille de l établissement et selon le secteur d activité en 2010 A129 Intitulé de l'activité Part dans le total Tranches de taille de l'effectif salarié 1 à 4 5 à 9 10 à à à & + F41A Promotion immobilière Etab. 66,6% 18,7% 7,7% 5,1% 1,3% 0,5% 0,1% 0,0% 100,0% Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC Toutes tailles Salariés 19,2% 17,6% 14,9% 21,6% 12,3% 8,3% 3,2% 2,9% 100,0% L68A March. biens & immo. cpte tiers Etab. 75,7% 17,0% 5,0% 2,0% 0,2% 0,1% 0,0% 0,0% 100,0% Salariés 36,7% 25,2% 15,4% 13,5% 3,6% 3,5% 1,3% 0,9% 100,0% L68B Location & exploit. biens immo. Etab. 86,7% 6,2% 2,9% 2,3% 1,0% 0,6% 0,3% 0,1% 100,0% Salariés 22,1% 7,1% 7,0% 12,7% 11,8% 14,4% 16,0% 8,9% 100,0% Ens. immo.(hors 8110Z) Etab. 78,6% 13,6% 4,5% 2,3% 0,5% 0,3% 0,1% 0,0% 100,0% Salariés 29,6% 17,7% 12,2% 14,0% 7,5% 8,0% 6,9% 4,0% 100,0% 40

42 2.3 La concentration économique et les principales entreprises leaders L analyse de la concentration économique des activités immobilière repose sur l exploitation de deux sources : les données publiées par l INSEE dans sa publication annuelle Les services en France, édition 2011 qui portent sur les résultats de l année 2008 (2.3.1), et les comptes de résultat des entreprises édités par la société Coface dans son logiciel DIANE (Disque pour l analyse économique des entreprises) (2.3.2) L activité est fortement concentrée parmi les entreprises les plus importantes Selon les données INSEE, l essentiel du chiffre d affaires des activités immobilières est réalisé par les entreprises les plus importantes. Parmi les sociétés non financières et entreprises individuelles (SNFEI) du secteur de l immobilier, les 5% les plus importantes, soit les premières entreprises sur un total d environ , réalisaient plus des trois quarts du chiffre d affaires en Si ce résultat est en grande partie imputable aux SNFEI du secteur de la location et exploitation immobilières, le secteur de la transaction sur biens immobiliers propres et celui des services immobiliers pour compte de tiers affichaient également un niveau de concentration de l activité économique particulièrement élevé. En effet, la même année, les 5% des SNFEI les plus importantes de ces secteurs, soit respectivement environ 800 et entreprises, totalisaient plus de 50% du chiffre d affaires sectoriel respectif. La très forte concentration économique des activités de location immobilières se retrouve dans le classement des dix plus grandes entreprises de l immobilier selon l effectif qui est composé essentiellement d entreprises des secteurs de la location de logements (6820A) et de la location d autres biens immobiliers (6820B). Graphique 19 : Concentration du chiffre d affaires et liste des plus grandes sociétés selon l effectif dans le secteur immobilier (68), en 2008 Source : INSEE, Les services en France, édition 2011 Fiches Autres services ; ESANE

43 2.3.2 La concentration économique est homogène parmi les activités immobilières Les données d entreprises issues du logiciel DIANE de la Coface apportent des informations complémentaires par rapport à celles de l INSEE. DIANE rassemble les comptes de résultat et les bilans des entreprises soumises à l obligation légale de publication de leurs comptes. Cette base de données présente au moins deux attraits pour estimer le poids économique des entreprises leaders d un secteur : en premier lieu, les grandes entreprises d un secteur figurent généralement dans la base ; en second lieu, les données d entreprises sont disponibles sur une dizaine d années, ce qui permet de suivre l évolution des performances dans le temps. L exploitation de cette base appelle néanmoins quelques précautions. Certaines entreprises refusent de rendre publics leurs résultats, soit de façon permanente soit de façon temporaire. De ce fait, la liste des entreprises peut être incomplète (voire amputée d une entreprise leader), de même que les données comptables. Par ailleurs, la base de données est mise à jour régulièrement de façon à éliminer les entreprises qui ont cessé leur activité, se sont reconverties ou ont été absorbées par une autre entité, de telle sorte que sont présentés, sur une période de dix ans, les résultats des entreprises ayant publié leurs comptes l année en cours. Le classement des entreprises dépend également de la structure organisationnelle des groupes. Certains leaders qui se composent de plusieurs filiales peuvent ne pas apparaître dans le haut du classement des entreprises, chaque filiale occupant une position intermédiaire, contrairement aux groupes intégrés qui figurent en tête des classements par chiffre d affaires en raison de la consolidation de leurs comptes. LA PROMOTION IMMOBILIERE : UN SECTEUR TRES CONCENTRE SUR LE PLAN ECONOMIQUE Sous couvert de ces réserves méthodologiques, la concentration économique des activités immobilières peut être estimée en mesurant la part des entreprises leaders dans le chiffre d affaires sectoriel fourni par les enquêtes de l INSEE (EAE et ESANE). Le tableau ci-dessous présente des estimations de la part dans le chiffre d affaires sectoriel en 2010 (ou 2009 en fonction des données disponibles dans DIANE) de l entreprise leader, des cinq premières, dix premières et vingt premières entreprises classées selon leur chiffre d affaires. C est dans le secteur de la promotion immobilière que les entreprises leaders ont le poids économique le plus important parmi l ensemble des activités immobilières (au sens large 15 ). Le leader sectoriel y représente plus de 8% du chiffre d affaires total (données ESANE 2010) contre moins de 2% pour les autres activités immobilières, et les vingt premières entreprises réalisent près du quart de ce chiffre d affaires contre 13% au plus pour les autres activités immobilières. Les résultats présentés pour l année 2001 ne permettent pas d appréhender pleinement l évolution de la concentration économique et du poids des entreprises leaders dans leur secteur respectif, dans la mesure où ces résultats portent uniquement sur les chiffres d affaires 2001 des entreprises présentes dans la base DIANE en Or, des d entreprises en activité en 2001 ont pu disparaître depuis lors et être sorties de la base DIANE. Cette estimation du chiffre d affaires 2001 offre 15 Les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (8110Z) ne sont pas prises en compte en raison de l impossibilité d isoler les activités spécifiques à l immobilier (gardiennage, nettoyage). La présence dans ce secteur du groupe Véolia Environnement présent sur une multitude de marchés de services biaise l ensemble des résultats sectoriels. 42

44 néanmoins une approche par défaut de l évolution de la concentration économique au sein des secteurs de l immobilier. Selon ces résultats, on constate un net renforcement du poids des entreprises leaders dans les activités de promotion immobilière (compris entre 3,5 points et 5 points de pourcentage) sur la période Au sein des autres secteurs de l immobilier, la concentration aurait globalement stagnée sur la période. Seules les activités de location immobilière ont vu le poids économique des entreprises leaders se réduire fortement. Cette évolution peut s expliquer notamment par la libéralisation du marché et l instauration de la loi sur les sociétés d investissement immobilier cotées (SIIC), qui a redistribué les cartes au sein de ce secteur jusqu alors dominé par les sociétés de location de logements sociaux. Tableau 15 : Part des entreprises leaders dans le chiffre d affaires sectoriel selon l activité en 2001 et Part dans le chiffre d'affaires sectoriel Promotion immobilière Marchands de biens immobiliers Location de biens immobiliers Agences immobilières de l'entreprise leader 8,1% 4,6% 1,4% 1,3% 1,6% 13,5% 1,1% 1,2% 0,6% 0,5% des cinq premières entreprises 15,0% 10,0% 4,9% 4,1% 5,7% 21,0% 3,9% 2,7% 2,3% 0,9% des dix premières entreprises 19,5% 14,0% 7,3% 6,4% 8,5% 26,4% 6,2% 3,7% 2,7% 1,1% des vingt premières entreprises 24,7% 18,1% 10,3% 9,6% 13,0% 33,4% 9,2% 5,0% 3,0% 1,2% Source : CRÉDOC à partir des données INSEE-ESANE 2010 et 2009 et DIANE Administration de biens immobiliers Graphique 20 : Comparaison de la concentration économique au sein des entreprises leaders en 2010 selon le secteur d activité Part dans le chiffre d'affaires sectoriel en 2010 *... 30% 25% 20% Promotion immobilière Location de biens immobiliers Administration de biens immobiliers Marchands de biens immobiliers Agences immobilières 15% 10% 5% 0% de l'entreprise leader des cinq premières entreprises des dix premières entreprises des vingt premières entreprises *sauf location de biens immobiliers et administration de biens immobiliers = 2009 Source : CRÉDOC à partir des données INSEE-ESANE 2010 et 2009 et DIANE 43

45 LE RENOUVELLEMENT DES ENTREPRISES LEADERS A ETE IMPORTANT AU COURS DE LA DECENNIE ECOULEE Le tableau ci-après présente les dix premières entreprises de chaque secteur d activité selon le chiffre d affaires publié dans DIANE, la dernière année disponible et en Précisons que ces entreprises n appartiennent pas nécessairement au champ de la convention collective de la CEFI. Ces dix entreprises représentaient, respectivement, 19,5% du chiffre d affaires du secteur de la promotion immobilière (11,4% hors Bouygues Immobilier), 7,7% du CA des activités de marchands de biens immobiliers, 8,5% du CA de la location immobilière, 6,2% du CA des agences immobilières et 2,7% du CA des activités d administration de biens immobiliers. Si l on considère que l absence de données pour l année 2001 (ND = Non disponible dans le tableau) signifie que l entreprise n était pas présente sur son marché cette année-là, on constate que moins de la moitié (22 précisément) des cinquante entreprises leaders en 2010 étaient présentes en De plus, sur ces 22 entreprises, dix appartiennent au secteur de la location immobilière. A l opposé, les activités des marchands de biens immobiliers ont vu se renouveler entièrement la liste de leurs entreprises leaders. Seules deux entreprises, Bouygues Immobilier au sein de la promotion immobilière et Paris Habitat-OPH au sein de la location de logements, ont conservé leur premier rang sur la décennie et seules onze entreprises qui figuraient dans le classement 2001 entre la deuxième et la dixième place se sont maintenues dans le classement en Ces résultats laissent supposer qu il existe un renouvellement relativement important des entreprises au sein du secteur de l immobilier dans son ensemble qui peut s expliquer par la dynamique concurrentielle propre aux différents marchés et leur corollaire les mouvements de restructuration de ces secteurs. Conclusion de la section 2 : Principales caractéristiques des entreprises de l immobilier Les données présentées dans cette section permettent de dégager au moins trois caractéristiques principales des entreprises du secteur immobilier (hors promotion immobilière) : o o o L immobilier est un secteur composé de très petites entreprises : plus de 80% des entreprises recensées en 2010 ne comptent aucun salarié. Mais les PME (20 salariés et plus) jouent un rôle économique essentiel puisqu elles réalisent près de la moitié du chiffre d affaires sectoriel et emploient six salariés sur dix, alors qu elles représentent environ 1% de la population totale des entreprises. La démographie des entreprises apparaît particulièrement dynamique tant dans le domaine des créations et défaillances que dans le domaine du «leadership» économique. 44

46 Tableau 16 : Liste des dix premières entreprises par activité immobilière selon le chiffre d affaires de la dernière année disponible (dad) dans la base de données DIANE Classement selon Tête de groupe Nom de l'entreprise... CA dad... CA 2001 Nom Pays CA keur dad 411 (701A/B/C) Promotion immobilière BOUYGUES IMMOBILIER BOUYGUES FR ICADE PROMOTION LOGEMENT GOVERNMENT OF FRANCE FR MARIGNAN RESIDENCES RABOBANK NEDERLAND NL ND AKERYS PROMOTION KORREDEN FR ND SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES PIERRE ET VACANCES FR ND VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL VINCI FR ND SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 4 CADRES DIRIGEANTS DE PAI PARTNERS ND SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3 CADRES DIRIGEANTS DE PAI PARTNERS ND SNC NANTERRE MOULIN NOIR BNP PARIBAS FR SOCIETE D ETUDES D AMENAGEMENT ET DE REALISATIONS BOUYGUES FR (701F) Activités des marchands de biens immobiliers ND GADEA RESTAURA SAS ORTEGA GAONA AMANCIO ES ND CLICHY EUROPE ND NIORT 94 ORPEA FR ND VARES IMMO ND EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST EIFFAGE FR ND AVENIR DANTON DEFENSE SPPICAV LUTIQ FR ND LES PINS PARASOLS DE LA ROQUE OCEANIS J V FR ND SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 CADRES DIRIGEANTS DE PAI PARTNERS ND INVEST ISELECTION FR ND SARL ANTIBES (702A/B) Location immobilière PARIS HABITAT-OPH GOVERNMENT OF FRANCE FR IMMOBILIERE 3 F MCDONALD S FRANCE MCDONALD'S CORPORATION US GECINA METROVACESA SA ES IMMOBILIERE CARREFOUR CARREFOUR FR ICADE GOVERNMENT OF FRANCE FR IMMOCHAN FRANCE FAMILLE MULLIEZ FR FRANCE HABITATION ASTRIA APEC FR CARREFOUR FRANCE CARREFOUR FR ERILIA ERIXEL FR Z (703A) Agences immobilières ND POSTE IMMO GOVERNMENT OF FRANCE FR BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION FRANCE BNP PARIBAS FR ND JONES LANG LASALLE SAS JONES LANG LASALLE INC US ND AKERYS SERVICES IMMOBILIERS KORREDEN FR CB RICHARD ELLIS AGENCY CB RICHARD ELLIS GROUP, INC. US AXA REIM FRANCE AXA FR BOURSE DE L IMMOBILIER M SALAH EDDY n.d ND BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENTIEL TRANSACT & CONSEIL BNP PARIBAS FR ND CM CIC AGENCE IMMOBILIERE CREDIT MUTUEL - IFRS FR COGEDIM VENTE ALTAREA FR (703D/E) Administration d'immeubles ND SOC CIVIL LOCAT CTRE COMMERC REG CRETE BNP PARIBAS FR ND SOC DE L'IMMOBILIER D'EXPLOITATION MAC MACIF SA FR UNOFI PATRIMOINE CONSEIL SUPERIEUR DU NOTARIAT FR ND PARIS REALITY FUND VALORITY FRANCE DANAE PATRIMOINE FR ND ART COURTAGE ND APOLLINE SOCIETE GENERALE FR SOC IMMOBILIERE PLACE DE LA MADELEINE CONSEIL INVESTISSEMENT S N C BNP PARIBAS FR ND SNC SILVER TULIP Source : CRÉDOC à partir des données DIANE 45

47 Conclusion du chapitre 1 : Des acteurs en voie de concentration? Deux types d acteurs principaux semblent se dégager de ce portrait statistique sur la période D une part les très petites entreprises et notamment celles sans salarié qui représentent une part très importante des entreprises immobilières, et d autre part les entreprises de vingt salariés et plus qui représentent une part essentielle de l activité économique du secteur. Le nombre d entreprises sans salarié contribue à justifier la part élevée des emplois non-salariés dans le total des emplois immobiliers au regard des autres secteurs d activité ; il éclaire également, en grande partie, la dynamique de création des entreprises dans le secteur. Par ailleurs, la baisse de l effectif salarié observée depuis le milieu des années 2000, sa concentration au sein des établissements de dix salariés et plus, et le renouvellement important des entreprises leaders dans la plupart des activités immobilières laissent penser que le secteur de l immobilier dans son ensemble a connu des mouvements de restructuration/concentration de ses entreprises sur la période observée. 46

48 CHAPITRE 2 : LES MARCHES IMMOBILIERS 47

49 Introduction du chapitre 2 Ce chapitre présente les principales caractéristiques des marchés immobiliers. La section 1 propose une estimation de la répartition de l activité immobilière sur les principaux marchés. Les marchés de l immobilier résidentiel sont présentés à partir d une synthèse des résultats du Compte du logement 2010 (section 2) et les marchés de l immobilier d entreprise sont analysés à partir des études de conjoncture des principales sociétés de conseil en immobilier d entreprise (section 3). En conclusion de ce chapitre, nous proposons de positionner les principaux acteurs de l immobilier identifiés dans le chapitre 1 sur les différents marchés présentés ici. 1 LES PRINCIPAUX RESSORTS DES MARCHES IMMOBILIERS L activité immobilière se répartit entre deux grands marchés, le logement et les locaux d activité (1.1) qui dépendent étroitement des politiques publiques mises en œuvre dans le domaine de la construction, d une part, et de la conjoncture économique, d autre part (1.2). 1.1 Deux segments principaux : immobilier résidentiel et immobilier d entreprise Chacun de ces deux segments fait intervenir des acteurs privés et publics, en tant que prestataires (par exemple : logement privé et social) et en tant que clients. L analyse des marchés immobiliers conduit à distinguer différents critères qui représentent autant de sous-segments ou de niches de marché et rendent compte de la diversité des acteurs en présence. Sur le marché du logement, on distinguera par exemple les résidences principales et les résidences secondaires, les propriétaires accédants et les propriétaires qui investissent dans le logement locatif, les ménages aux revenus modestes et/ou ayant un faible apport en capital et les ménages plus aisés ou non primo-accédants, etc. Sur le marché de l immobilier d entreprise, on distinguera notamment les investisseurs et les utilisateurs de locaux (acheteurs ou loueurs), ainsi que les types de locaux en fonction de l activité exercée par leur utilisateur (bureaux, commerces, entrepôts et logistique, artisanat, industrie, services publics) Logements anciens et tertiaire parisien pour principaux marchés En 2011, les marchés immobiliers ont représenté une valeur marchande de 336,8 milliards d euros (hors activité de vente et de location de locaux non résidentiels pour lesquelles on ne dispose pas de la valeur du marché). Le marché de l immobilier résidentiel représentait 95% de ce montant et celui de l immobilier d entreprise (activité d investissement uniquement) 5%. Sur le marché de l immobilier résidentiel, le montant total des transactions effectuées et des loyers versés à la location d une résidence principale s élevait à 320 milliards d euros. Les montants générés par les transactions représentaient 80% de cette somme et les montants des loyers versés par les locataires 20%. 48

50 Le marché de la transaction est dominé par les achats de logements anciens (près des trois quarts des montants investis par les ménages), tandis que sur le marché de la location, les loyers versés dans le secteur libre représentent plus du double du montant des loyers versés par les locataires du secteur social. De fortes disparités apparaissent entre les marchés de l accession et de la location en termes de type de logement (individuel ou collectif) et de localisation (commune rurale, unité urbaine, agglomération parisienne). Des disparités apparaissent également entre les activités d investissement en immobilier d entreprise et les activités de placement des actifs auprès des utilisateurs (vente et location). Si les investissements, mesurés en valeur, se concentrent sur l immobilier de bureaux et la région Ile de France, la répartition du marché en volume (superficie de la demande placée) montre une répartition plus équilibrée des marchés de l immobilier d entreprise, tant en ce qui concerne les types de locaux (bureaux et autres locaux d activité) qu en ce qui concerne la localisation de ces activités (Ile de France et régions) Des marchés interdépendants DE L OFFRE FONCIERE Le fonctionnement des marchés immobiliers, résidentiel et entreprise, est étroitement lié au niveau et à la qualité de l offre de locaux. Celle-ci comprend trois composantes : les locaux anciens, les locaux vacants et les locaux neufs. La rareté et le prix élevé du foncier constituent un frein à l activité immobilière dans le neuf (résidentiel et non résidentiel) et un élément déterminant des tensions sur les marchés. L offre de locaux neufs pâtit également de la dégradation de la conjoncture économique qui a conduit à la disparition de l offre «en blanc» (les programmes que les promoteurs réalisent avant d avoir commercialisé le produit auprès des utilisateurs). La question de l accès au foncier est donc un enjeu majeur pour l activité des professionnels de l immobilier. La loi sur le logement présentée par le gouvernement durant l été 2012, qui prévoyait de mettre à disposition des bailleurs sociaux des terrains détenus par les acteurs publics (État, collectivités territoriales), visait à apporter une réponse à cette question (voir : chapitre 3, section 1.3 infra). La question de l accès au foncier se pose également en termes d utilisation du foncier disponible. S agit-il de construire des locaux résidentiels ou non résidentiels? Si la réponse à cette question relève des politiques d aménagement urbain (et des perspectives de valorisation des actifs immobiliers), signalons qu en Ile-de-France, dès les années 1990, ont été instaurées des conventions d équilibre entre l État (signataire des agréments de construction) et les collectivités locales de Paris et de l Ouest parisien (porteuses des projets immobiliers) afin de garantir un équilibre entre constructions tertiaires et construction de logements. 49

51 Non résidentiel 7,2 millions de m² (en 2011) Locataires : 11,7 M de logts 42% du total Résidentiel (en résidence principale) Propriétaires : 16,3 millions de logements 58% du total Portrait économique du secteur de l immobilier Figure 1 : Estimation de la répartition des principaux marchés immobiliers en VALEUR en 2011 (Milliards d'euros) Principales grandeurs des marchés immobiliers en VOLUME (nbre de ménages, de logements, superficie) Répartition des résidences principales (2010) et des actifs non résidentiels (2011) : par statut d'occupation par type de logement par localisation Accession à la propriété Ancien Non accédants 188 Mds 11,1 millions de ménages Individuel Collectif CR et UU de moins de habitants* UU de à plus de habitants 255,8 Mds (73%) (40% des ménages) 26% Agglomération parisienne 74% 21% 28% Neuf Accédants 67,8 Mds 5,2 millions de ménages (27%) (18% des ménages) 51% Libre Privé Location (loyers) 40 Mds 6,6 millions de logts (24% des ménages) 64,2 Mds Social Social 17,6 Mds 5,1 millions de logts Autre 6,6 Mds (18% des ménages) 23% 77% 13% 36% 51% Bureaux Autres Ile de France Régions** 25% 20% Investissement 16,8 Mds 75% 80% Demande placée (achat et location) Valeurs ND 47% 53% 52% 48% * CR = Commune Rurale ; UU = Unité Urbaine ** Régions : Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nantes,Nancy, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen,Strasbourg, Toulouse Source : CRÉDOC à partir des données INSEE, CB Richard Ellis 50

52 L offre de locaux anciens est susceptible de pallier les insuffisances de locaux neufs à condition de se préserver de toute obsolescence. Sur le marché de l immobilier d entreprise tout particulièrement, les locaux doivent répondre aux normes de qualité (localisation, fonctionnalité, aménagements et services disponibles, etc.) et aux normes réglementaires en vigueur (notamment sur le plan environnemental). La valorisation de ces actifs peut conduire les propriétaires à des travaux de mise aux normes ou de rénovation en vue de leur reconversion en logements. Cette problématique se pose également aux propriétaires de locaux vacants. Dans un contexte de tension sur l offre de locaux, des mesures fiscales peuvent être mises en place pour inciter les propriétaires de ces locaux à les remettre sur le marché. Utilisateurs et investisseurs étant à la recherche de biens de qualité, tant sur le marché du neuf que sur celui de la seconde main, la question de la mise aux normes des actifs immobiliers est un élément clé du dynamisme des marchés immobiliers (résidentiel et entreprise). A LA MOBILITE DES MENAGES ET DES ENTREPRISES Le renouvellement de l offre immobilière conditionne directement la mobilité des utilisateurs, que ce soit sur le marché résidentiel (mobilité des locataires vers l accession à la propriété, mobilité de l ancien vers le neuf, du social vers le privé et inversement, etc.) ou sur le marché de l immobilier d entreprise (stratégie patrimoniale des entreprises à la recherche d un actif de qualité, implantation sur de nouveaux marchés, investissement sur des actifs à forte valorisation ). La mobilité des utilisateurs (locataires et propriétaires) sur les marchés résidentiel et non résidentiel peut se représenter, théoriquement, à partir du schéma suivant. Le dynamisme de la mobilité sur chaque marché dépend de l adéquation de l offre à la demande en termes de qualité, de localisation et de prix. Figure 2 : Les principales dimensions de la mobilité des utilisateurs sur les marchés immobiliers PRIVE LOCATION INDIVIDUEL ANCIEN NEUF COLLECTIF ACCESSION SOCIAL Source : CRÉDOC 51

53 1.2 Les ressorts des marchés immobiliers Les marchés immobiliers dépendent étroitement des politiques publiques en faveur du logement et de la construction (1.2.1) ainsi que de la confiance et des perspectives économiques des ménages et des entreprises (1.2.2) Le rôle prépondérant des politiques publiques LES AIDES AU LOGEMENT Le dynamisme de l activité sur les marchés immobiliers est directement lié aux politiques publiques en faveur de la construction et du logement 16. L effort de l État en faveur de la construction porte à la fois sur la construction de logements sociaux et sur la réhabilitation des logements anciens privés. Le budget en faveur du logement se décline principalement sous la forme de mesures fiscales d aides des ménages à l accession à la propriété : crédit d impôt au titre des intérêts d emprunts pour l acquisition d une résidence principale, dispositif d incitation à l investissement locatif (type «Scellier» ou «Duflot»), prêt à taux zéro pour l achat d une résidence principale, éco-prêt logement social, etc. La politique en faveur du logement est complétée par les aides personnelles au logement qui sont majoritairement financées, hors budget de l État, par le fonds national des prestations familiales (FNPF) et par une participation des employeurs. Selon le Commissariat général au développement durable, en 2010, les avantages conférés au logement s élevaient à plus de 40 milliards d euros, les aides versés aux ménages représentaient près de 3% de l ensemble des prestations sociales et les aides versées aux producteurs atteignaient près de 12% des aides et subventions distribuées par les pouvoirs publics 17. Encadré 1 : Les aides au logement Les aides à la personne s adressent aux occupants des logements. Ce sont, pour l essentiel, les aides personnelles : aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement à caractère familial (ALF) ou allocation de logement à caractère social (ALS), l ALF et l ALS étant regroupées sous le terme AL. Elles sont principalement destinées aux locataires dont elles allègent les loyers et les charges. Versées également aux propriétaires occupants, elles contribuent aussi, dans une moindre mesure, à l effort d investissement des accédants, en réduisant leur charge de remboursement. Les aides à la pierre s adressent aux maîtres d ouvrage qui construisent ou réhabilitent des logements, qu ils soient ménages ou personnes morales. Elles se traduisent par des subventions ou par des prêts à taux avantageux pour soutenir l investissement. Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page Rappelons que, «depuis la loi de finances 2006 et la mise en place de la loi organique relative aux lois de finances du 1 er août 2001 (Lolf), le budget de l État est structuré en missions regroupant des programmes. Les crédits relatifs au logement se retrouvent au sein de la mission «Ville et logement»», in : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page

54 LA LOI SUR LE DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE (DALO) Afin de lutter contre les difficultés d accès au logement, le gouvernement a également mis en place un droit au logement opposable (loi du 5 mars 2007). Depuis 2008, «toute personne qui a effectué une demande de logement et qui n a pas reçu de proposition adaptée à sa demande, c est-à-dire tenant compte de ses besoins et capacités, peut saisir une commission de médiation dans son département, puis exercer, dans certains cas, un recours devant le tribunal administratif au titre du droit au logement opposable» 18. Selon l Agence nationale de l habitat (Anah), depuis la mise en place de cette procédure, plus de ménages ont déposé un recours. Parmi eux, ont reçu un avis favorable de la commission, et un peu plus de la moitié de ces ménages ont accédé à un logement ou à une place en structure d hébergement 19. Encadré 2 : Personnes concernées par le DALO Le recours devant une commission de médiation est ouvert aux personnes qui se trouvent dans l'une des situations suivantes : - soit sans domicile, - soit menacées d'expulsion sans relogement, - soit hébergées dans une structure d'hébergement ou une résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) de façon continue depuis plus de 6 mois ou logées temporairement dans un logement de transition ou un logement-foyer depuis plus de 18 mois, - soit logées dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux, - soit logées dans un logement ne présentant pas d'éléments d'équipement et de confort exigés (absence de chauffage, d'eau potable...), à condition d'avoir à sa charge au moins un enfant mineur ou une personne handicapée ou de présenter soi-même un handicap, - soit logées dans un logement présentant une surface habitable au plus égale à 16m² pour un ménage sans enfant ou 2 personnes, augmentée de 9m² par personne en plus dans la limite de 70m² pour 8 personnes et plus, à condition d'avoir à sa charge au moins un enfant mineur ou une personne handicapée ou de présenter soi-même un handicap, - soit demandeur d'un logement social depuis un délai supérieur au délai anormalement long (délai qui varie d'un département à l'autre) sans avoir reçu de proposition adaptée à ses besoins et capacités à l'issue de ce délai. Source : LA LOI SUR LES SIIC (ARTICLE 11 DE LA LOI DE FINANCES DE 2003, ADOPTE LE 30/12/2002) La création du régime des «sociétés d investissement immobilier cotées (SIIC)» illustre un autre moyen pour l État de soutenir l activité immobilière. Le régime des SIIC répond au souhait des investisseurs et des industriels de l immobilier de disposer d un véhicule d investissement immobilier comparable à ceux développés par d autres pays (États-Unis, Belgique, Pays-Bas). La 18 : Droit au logement opposable (Dalo) : faire valoir son droit à un logement. Mise à jour le 01/01/12 Direction de l information légale et administrative (Premier ministre). 19 Agence Nationale de l Habitat, Mémento de l habitat privé , Les Repères, Edition décembre

55 finalité des SIIC est de collecter une épargne publique la plus large possible au travers de sociétés capables d investir sur les meilleurs marchés immobiliers. Outre les objectifs purement financiers (création d un nouvel instrument de collecte de l épargne), les SIIC ont pour objectif, selon la Fédération des sociétés immobilières et foncières, «d assurer un financement régulier des actifs immobiliers, fluidifier les marchés immobiliers et consolider ainsi l ensemble des activités de la construction et du bâtiment.» Plusieurs évolutions successives du dispositif ont permis de développer l activité des SIIC sur le nouveau marché de l externalisation des actifs immobiliers des entreprises. Le dispositif «SIIC 2» de la loi de finance de 2005 (adoptée en décembre 2004), a créé «un dispositif d incitation, par voie d apports de titres, aux externalisations d actifs immobiliers des entreprises industrielles et financières vers les sociétés d investissements immobiliers faisant appel public à l épargne». La loi rectificative de finances pour 2005 (adoptée en décembre 2005) a créé le dispositif «SIIC 3» qui a étendu le «SIIC 2» aux opérations de cession. Et enfin, la loi de finances rectificative pour 2006 (adoptée en décembre 2006) a instauré le «SIIC 4» qui a créé «un dispositif d incitation aux cessions de murs d hôtels, cafés, restaurants (HCR) jusqu au 31/12/2008.» Encadré 3 : Le régime fiscal des SIIC Une des caractéristiques essentielles (du régime des SIIC) est d instaurer pour les sociétés immobilières cotées ( ) un système de taxation des bénéfices différent de celui applicable aux sociétés industrielles. L entreprise n est pas elle-même soumise à l impôt sur les sociétés (IS) sur ses activités strictement immobilières (loyers et plus-values), mais un système de taxation des bénéfices est mis en place au niveau de l actionnaire. Car chaque année, la SIIC est tenue de distribuer 85% de son résultat et les actionnaires bénéficiaires sont taxés, au titre de l IS (personnes morales françaises), de l impôt sur le revenu (particuliers français) ou de retenue à la source (personnes physiques et morales étrangères). Source : Les SIIC : une réussite française, Éditions de l Abécédaire des institutions, p Le comportement des ménages et des entreprises Après une décennie de croissance des prix et des transactions, qui a vu l amplitude des cycles immobilier et économique se dissocier (entre 2002 et 2006, les dépenses en logement ont augmenté plus vite que les dépenses courantes des ménages et que le PIB), la crise économique est venue rappeler que les décisions d investissement des acteurs économiques dépendaient de certains fondamentaux. LES ACHATS DES MENAGES ENTRE CONFIANCE EN LEUR AVENIR ET POUVOIR D ACHAT IMMOBILIER Si le rêve de l accession à la propriété, largement partagé par les ménages français, a porté le marché de l immobilier résidentiel pendant plus de dix ans, le blocage actuel de la demande montre que les ménages sont dans l attente de nouveaux signaux favorables pour investir. L enlisement de l économie dans une situation de crise larvée et de conjoncture dégradée contribue à détériorer fortement la confiance des ménages en l avenir. La menace qui pèse sur l emploi, sur les revenus (blocage des salaires et des revenus de la répartition), sur le pouvoir d achat (effort 54

56 fiscal attendu pour le remboursement de la dette publique) encourage les comportements d épargne. Parallèlement, le renforcement des conditions d accès au crédit immobilier par les banques, sommées de se mettre en conformité avec les nouvelles règles de solvabilité du dispositif «Bâle III», dans un contexte de hausse ou de stabilisation des prix et des taux d intérêt, évince du marché une part croissante des demandeurs qui ne disposent pas des fonds propres suffisants pour constituer l apport personnel exigé. Ce contexte accentue la nécessité de mesures d aides publiques à l accession à la propriété. LE COMPORTEMENT DES ENTREPRISES UTILISATRICES : ACHAT, LOCATION, EXTERNALISATION Les décisions d investissement des entreprises dépendent principalement de leurs perspectives d activité et d emploi à moyen terme. Depuis la mise en œuvre des dispositifs «SIIC 2», «SIIC 3» et «SIIC 4», la question de l investissement immobilier des grandes entreprises et des groupes se pose en de nouveaux termes. De plus en plus de groupes privilégient l externalisation de leurs actifs immobiliers, en en cédant la gestion à des sociétés spécialisées et en devenant locataires de leurs locaux, afin de dégager des ressources financières qui étaient immobilisées sous forme de propriété foncière. La stratégie «Asset right» du groupe hôtelier Accor illustre cette tendance : les hôtels du groupe sont gérés soit en direct, soit franchisés, soit loués en fonction de leur positionnement de marché (luxe, haut de gamme, milieu de gamme et économique). L externalisation des actifs immobiliers est également pratiquée par les entreprises de la grande distribution et du tertiaire et ne concerne plus uniquement les grandes opérations pour impliquer dorénavant de plus en plus d entreprises. Précisons que, selon certains experts, la suppression de l article 210 E du Code général des impôts à compter du 01/01/2012, qui offrait sous conditions aux personnes morales un régime fiscal avantageux pour les plus-values de cession de leurs actifs immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière, ne devrait pas nuire aux mouvements d externalisation des actifs immobiliers par les entreprises dans la mesure où l externalisation continue d être un outil au service de la gestion financière de l entreprise (allègement du bilan, rentabilité des fonds propres, financement de l activité, etc.). Cependant, toutes les entreprises n adoptent pas une stratégie d externalisation de leurs locaux et certaines privilégient une stratégie patrimoniale. Elles intègrent des locaux neufs ou de seconde main qui répondent aux normes de qualité et aux réglementations en vigueur (localisation, aménagement, équipement du bâtiment, consommation énergétique ) afin de disposer d un actif offrant une valeur de marché compétitive. 55

57 2 L IMMOBILIER RESIDENTIEL : LOGEMENT SOCIAL ET LOGEMENT PRIVE Après avoir présenté les principales caractéristiques des logements des ménages français (2.1), cette section analyse les particularités des marchés de l accession à la propriété (2.2) et de la location de logements (2.3). 2.1 Le logement des ménages Si les Français sont logés dans les habitations de plus en plus confortables et spacieuses (2.1.1), l offre de logements reste encore insuffisante pour satisfaire les besoins de l ensemble de la population (2.1.2) La répartition des logements selon la catégorie et le type En 2010, on dénombrait plus de 33,5 millions de logements en France, dont 28 millions de résidences principales (soit 84% du total), 2,4 millions de logements vacants (7%) et 3,1 millions de résidences secondaires (9%). Le parc de logements français croît de façon régulière depuis 1983, au rythme de 1,1% par an, dont 1,2% par an en moyenne pour les résidences principales, 0,4% pour les logements vacants et 1,0% pour les résidences secondaires. La répartition des logements selon la catégorie et le type est globalement stable sur longue période. Entre 1983 et 2010, on observe une légère baisse de la part des logements vacants et une légère hausse de celle des logements individuels dans le total du parc des résidences principales. La part des logements individuels s élevait à 57% (+1 point sur la période) du total des logements en 2010 contre 43% pour les logements collectifs (-1 point), mais les trois quarts du parc de logements sont composés de maisons individuelles et de bâtiments de moins de dix logements. En 2010, 58% des ménages sont propriétaires de leur logement, contre 55% en Parmi la catégorie des propriétaires, 70% ont terminé de rembourser le crédit contracté pour l achat de leur logement, ce qui représente 40% de l ensemble des ménages. La part des ménages propriétaires de leur logement et dégagés des remboursements du crédit contracté est globalement identique à celle des ménages locataires de leur logement. Près de 25% des ménages (6,6 millions en 2010) sont logés dans le parc locatif privé et près de 20% (5,1 millions en 2010) sont logés dans le parc locatif social ou celui des collectivités territoriales. 56

58 Tableau 17 : Statut d occupation du parc des résidences principales Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page 39 L évolution des modes de vie, marqués par le vieillissement de la population et le maintien à domicile des personnes les plus âgées, mais également par l effritement des modes traditionnels de cohabitation (foyers composés de personnes seules, divorces, recomposition des couples, etc.), induit une diminution de la taille moyenne des ménages (2,3 personnes par logement en 2010 contre 2,5 en 1992) et alimente l augmentation de la demande de logements 20. Les ménages à la recherche d un logement individuel et accessible financièrement tendent à s implanter de plus en plus dans les communes rurales. La part de celles-ci progresse depuis plus de dix ans pour atteindre près du quart du total des logements en 2010, tandis que la part des logements situés au sein de l agglomération parisienne connaît une évolution inverse. Tableau 18 : Localisation des logements en métropole de 1985 à 2010 Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page 39 DES LOGEMENTS PLUS SPACIEUX ET PLUS CONFORTABLES Entre 1978 et 2006, la part des logements sans confort sanitaire (sans eau chaude ou sans sanitaires) a été ramenée de 26,9% à 1,5%. Parallèlement, la surface moyenne des logements a augmenté de près de 20% pour atteindre 91 m² (85 m² pour les résidences principales). La surface moyenne par personne est passée de 32 m² en 1999 à 36 m² en 2010 et le nombre moyen de pièces par personne a augmenté de 1,41 à 1,56. Malgré ces améliorations, la part des ménages estimant leurs conditions de logement insuffisantes ou très insuffisantes ne baisse plus depuis 1996 pour représenter 6% en Ce résultat pourrait s expliquer en partie par le ralentissement de l effort de construction de 20 CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page 38. Le nombre moyen de personnes par logement était de 2,5 également en 1996 et de 2,4 en 2002 selon l INSEE. 57

59 logements neufs au cours de la décennie 1990, comme tend à le montrer la faible diminution de la part des logements construits avant 1949 dans le parc français, et la situation de déficit structurel de logements actuel. Tableau 19 : Caractéristique du parc de logements Part des logements construits avant 1949 (en %) Part des logements sans confort sanitaire (en %) (1) 51,3 43,0 39,1 36,8 35,6 33,2 30,6 26,9 15,0 9,6 6,2 4,1 2,6 1,5 Surface moyenne des logements (en m²) Nombre moyen de personnes par logement Ménages estimant que leurs conditions de logement sont insuffisantes ou très insuffisantes (en %) 2,8 2,7 2,6 2,5 2,5 2,4 2,3 13,4 10,2 8,9 8,1 6,0 7,2 6,5 (1) : Absence d au moins un élément suivant : eau chaude, installation sanitaire, WC. Champ : France métropolitaine. Source : INSEE, Enquête logement L offre de logements neufs En France, l offre de logements neufs destinés à la vente ou à la location est insuffisante pour satisfaire la demande des ménages. Le déficit est estimé à environ 1 million de logements. Pour satisfaire l ensemble des besoins (loi Dalo comprise), en tenant compte des opérations de rénovation urbaine qui conduisent à la destruction de logements, il faudrait selon certains spécialistes du secteur construire de l ordre de logements par an pendant dix ans 21. Graphique 21 : Évolution de la construction de logements Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page Union Sociale pour l Habitat, Habitat et Société, juin 2011, n

60 Après avoir enregistré un plus haut historique en 2007 avec une production équivalente à logements pour une superficie de m², la construction de logements a subi de plein fouet la crise économique de En 2009, le nombre de logements produits s établissait à moins de unités pour une superficie de moins de m². Si la baisse de la production de logements s est poursuivie jusqu en 2010, en relation directe avec le repli de la demande enregistrée depuis 2008, l année 2010 a néanmoins connu une forte progression des autorisations de construire (+21,5% après -25,1% en 2009 et -19,9% en 2008) qui a mécaniquement engendré une hausse des mises en chantier (+8,5% après -19,7% en 2009). En raison des délais nécessaires à la construction des logements (de l ordre de 15 mois pour l individuel et de 24 mois pour le collectif), l effet de cette hausse sur le nombre de logements terminés est décalé dans le temps (2011 dans l individuel, 2012 dans le collectif). Tableau 20 : Production en équivalent logement par type Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page 91 La chute de la production enregistrée à partir de l année 2007 a touché l ensemble des espaces urbains et ruraux, à l exception de l unité urbaine de Paris. Mais les estimations pour les cinq premiers mois de 2011 tendaient à montrer que cet espace est également rattrapé par le repli de la construction de logements. Tableau 21 : Évolution du nombre de logements achevés par type d espace Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page 21 59

61 Cette chute s est portée sur l ensemble des surfaces de logements de façon relativement homogène (à l exception des logements collectifs de moins de 20 m² dont la production est restée relativement stable en 2009). En 2010, la baisse de la production de logements individuels s est confirmée et même accentuée pour les surfaces supérieures à 100 m². Par contre, elle s est nettement ralentie pour l ensemble des logements collectifs. Mais de fortes disparités apparaissent entre les logements de surfaces intermédiaires et ceux d une surface supérieure à 100 m². La construction de logements individuels est dominée par les surfaces de plus de 100 m² qui représentent plus de 75% des logements achevés en 2011 : près d un sur deux avait une superficie comprise entre 100 et 150 m² et plus d un sur quatre une superficie de plus de 150 m². Pour sa part, la construction dans le collectif se concentre sur les logements de tailles intermédiaires. En 2011, près de 80% de ces logements étaient compris entre 40 et 100 m² dont plus de 40% entre 60 et 80 m² et près d un quart entre 80 et 100 m². Tableau 22 : Évolution du nombre de logements achevés en fonction de la surface moyenne* Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page Le marché de l accession à la propriété Au niveau national, le marché de l accession à la propriété se concentre principalement sur les logements individuels en zone rurale (2.2.1). Le marché de l accession reste fortement contraint par la détérioration de la situation économique des ménages (2.2.2), et de fortes incertitudes continuent de peser sur les perspectives d activité au-delà de 2012 (2.2.3) Profil des propriétaires et des accédants UN MARCHE QUI DEPEND DES DEPENSES DES MENAGES Selon le Compte du logement, en France, les dépenses d acquisition de logements et de travaux représentaient en 2010 un marché de 264,6 milliards d euros (courants), en hausse de 15,2% sur 60

62 un an, mais en repli de 10% par rapport au niveau le plus haut atteint en 2007 (294,4 milliards d euros), avant la crise économique 22. Les dépenses d acquisition de logements et de travaux réalisées par les ménages représentaient 91,5% du total en 2010 contre 94,2% en Dans le même temps, la part des dépenses de logements (résidences principales) réalisées par les personnes morales (principalement les organismes HLM et les autres bailleurs sociaux) est passée de 5,8% à 8,5%. Ce résultat s explique par le fait que les ménages et les personnes morales ont eu des comportements d investissement immobilier opposés pendant la crise économique. Alors que les acquisitions des ménages en logements neufs ont chuté de 30% entre 2007 et 2010 (passant de 70 milliards d euros à moins de 50 milliards d euros) et les acquisitions de logements anciens ont baissé de 8% (à 156 milliards d euros contre 170 milliards d euros), les bailleurs sociaux ont poursuivi leurs efforts d investissement tant sur le marché du neuf (+6% sur la période) que sur celui de l ancien (+23%) pour des montants respectifs de 12,6 et de 3,2 milliards d euros en Cette évolution «en ciseaux» est significative sur le marché du neuf où les ménages représentaient moins de 80% des transactions en 2010 contre 87,5% en 2005, laissant ainsi plus de 20% des acquisitions aux personnes morales contre 13% en UN MARCHE DE MAISON INDIVIDUELLE ET RURAL POUR UNE CLIENTELE VIEILLISSANTE En 2010, 58% des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale, soit 16,3 millions de ménages. Parmi ceux-ci, 32% sont accédants (emprunt en cours). La part des propriétaires accédants dans la population des propriétaires recule de façon continue depuis 2003, attestant de difficultés croissantes de la part des ménages pour accéder à la propriété. Selon les données du Compte du logement, les propriétaires occupants de leur logement sont plus âgés que la moyenne des ménages et 80% d entre eux ont plus de 40 ans. Ils disposent également d un revenu imposable annuel moyen plus élevé (de 23%) que la moyenne des ménages, en lien notamment avec la structure par âge de cette population. Le parc de résidences principales privées est constitué aux trois quarts (77,5%) de maisons individuelles, situées essentiellement dans les communes rurales. De ce fait, la part des propriétaires occupants est plus faible en région parisienne où l habitat individuel est minoritaire par rapport à la moyenne nationale, ainsi que dans les régions du Sud-Est et le long de la frontière italienne CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, pages 83 et suivantes. 23 CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page

63 Tableau 23 : Caractéristiques des logements en 2010 Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page Les marchés du neuf et de l ancien : volumes et prix En 2011, les acquisitions de logements neufs et anciens ont représenté 255,8 milliards d euros, en hausse de 17% sur un an. Les acquisitions de logements anciens représentaient 73% de ce marché (72% en 2010). Après les deux années de fort repli des transactions immobilières, 2008 et 2009 pour le marché de l ancien et 2009 et 2010 pour le neuf, ces deux marchés ont enregistré une reprise conjointe en L investissement dans le neuf a progressé de 10% à 67,8 milliards d euros et l acquisition de logements anciens a augmenté de 20% à 188 milliards d euros (suite notamment à l annonce de la réforme de la taxe sur les plus-values immobilières à partir de 2012). Sur chacun des marchés, la reprise conjugue un effet positif sur les volumes (+5,3% dans le neuf et +13,2% dans l ancien) et les prix (respectivement +4,5% et +6,0%). Le marché des logements anciens constitue donc le principal moteur des activités immobilières, tant par son poids dans le total des ventes que par le dynamisme de sa croissance. 62

64 Graphique 22 : Évolution du marché immobilier en valeur et variation des prix Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, page 23 LA COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS Les dernières données disponibles sur la commercialisation des logements neufs montrent que la reprise amorcée en 2011 ne s est pas poursuivie début Au cours du deuxième trimestre de cette année, les ventes de logements neufs collectifs et individuels se sont repliées de 13,9% par rapport au deuxième trimestre 2011 ( logements). Dans le même temps, les mises en vente de logements neufs ont reculé de 15,4% ( logements). Malgré la baisse du nombre de logements commercialisés, le prix moyen au mètre carré des logements collectifs est supérieur de 2,1% à son niveau sur un an. Graphique 23 : La commercialisation des logements neufs de 2008 à T Source : CGDD, Chiffres et statistiques, n 345, août 2012 : Commercialisation des logements neufs, résultats au deuxième trimestre 2012 L encours de logements neufs proposés à la vente (mais non encore réservés) progresse depuis le quatrième trimestre 2010 pour représenter un stock de logements au deuxième 63

65 trimestre Le niveau des encours se gonfle notamment des annulations de réservations réalisées au cours des trimestres précédents (1 400) dont la progression est de 50% sur un an au deuxième trimestre Par ailleurs, les résultats de l Observatoire national des marchés immobiliers montrent que les mouvements de repli des ventes de logements neufs concernent globalement tous les types de produits individuel et collectif et toutes les superficies (en nombre de pièces). Ces résultats annoncent une année 2012 difficile pour les professionnels de l immobilier. DES PRIX PEU SENSIBLES A LA CRISE ECONOMIQUE Les données de l INSEE sur le prix moyen des appartements et maisons neufs et l indice du coût de la construction révèlent que l évolution des prix immobiliers dans le neuf a été relativement peu impactée par la crise économique de La croissance des prix des appartements neufs a connu un léger fléchissement en 2008 et 2009 avant de repartir sur son rythme de long terme : entre 2009 et 2011, les prix ont progressé de 20 points contre 9 points pour l indice du coût de la construction, confirmant le décrochage entre l amplitude de ces deux séries observé depuis LES TRANSACTIONS DANS L ANCIEN Alors qu il tendait à plafonner autour de transactions par an, le marché des logements anciens a chuté sous la barre des transactions en 2009, au plus fort de la crise, soit un recul de l ordre de 25%. Cependant, il n aura fallu que deux ans pour effacer ce repli conjoncturel. Graphique 24 : Prix moyens des appartements et maisons neufs et indice du coût de la construction en 2011 Base 100 en Prix des maisons (en milliers d'euros) Prix des appartements (en euros par m2) Indice du coût de la construction (moyenne au 4e trimestre) (r) (1) (r) 2011 r : données révisées ; (1) : base 100 au quatrième trimestre 1953 Source : CRÉDOC à partir des données INSEE 64

66 Le montant des acquisitions de logements anciens par les ménages s élevait à 153,5 milliards d euros en 2010 contre 81,1 milliards en 2000, ce qui représente une hausse de près de 90%. Toutefois, les investissements des ménages n ont pas retrouvé leur niveau haut de 2007, avec un montant historique de 167,5 milliards d euros (+107% par rapport à 2000). Graphique 25 : Évolution des transactions de logements d occasion de 1992 à début Nombre de ventes de logements anciens cumulé sur les 12 derniers mois (milliers) 12-month cumulated number of existing-home sales ('000s) / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 2015 Source : CGEDD, Évolution du prix de l immobilier d habitation de 1936 à 2012 en France et de 1200 à 2012 à Paris Les données issues de l Observatoire FNAIM des marchés de l ancien montrent une forte évolution des prix au cours de la période , qui s est traduite par un doublement des prix moyens. Cette évolution s explique par une forte augmentation des prix au cours de la période , comprise entre 10% et 15% par an. Après deux années de repli lié à la crise économique (2008 et 2009), le rebond des prix enregistré à partir de 2010 (+2,0% puis 7,3% en 2011) s est stabilisé en 2012 (+0,8%). 24 Selon la FNAIM et le SNPI, au premier trimestre 2013 (T1 2013), l ensemble des marchés de l ancien (Ile de France et province, collectif et individuel) étaient frappés de baisse des prix, Paris inclus (-3,3% par rapport au T selon la FNAIM). Les résultats de l observatoire de conjoncture du SNPI 25 révèlent que les indicateurs d opinions des professionnels de l immobilier relatifs à l évolution des prix demeurent très dégradés au T Cette évolution rend compte de l attentisme des acheteurs et des vendeurs dans un contexte socio-économique dégradé. 24 FNAIM, Marché de l immobilier ancien. Conjoncture au 1 er semestre et perspectives 2012 et Marché de l immobilier ancien. Bilan 2012 et perspective 2013, 08//01/ Syndicat National des Professionnels Immobiliers, Observatoire de conjoncture, janvier-février-mars 2013, note n

67 Graphique 26 : Indices FNAIM des prix de l ancien en Province Source : FNAIM, Marché de l immobilier ancien. Conjoncture au 1 er semestre et perspectives 2012, p. 12 Graphique 27 : Indices FNAIM des prix de l ancien en Ile de France Source : FNAIM, Marché de l immobilier ancien. Conjoncture au 1 er semestre et perspectives 2012, p. 13 Encadré 4 : La mesure des prix immobiliers dans l ancien Il existe plusieurs sources de données sur les prix immobiliers dans l ancien, les plus citées étant l indice INSEE-Notaires et l indice calculé par la FNAIM. L INSEE publie en collaboration avec les chambres de notaires des indices des prix des logements anciens tous les trimestres. Ces indices, qui remontent à 1996, font référence pour le suivi du marché de l immobilier en France. Calculés sur un très large échantillon de ventes représentatif de l ensemble des transactions enregistrées par les notaires, les indices sont fondés sur une méthodologie rigoureuse, établie par l INSEE, publiée sur son site Internet et dont la mise en œuvre 66

68 fait l objet d une surveillance dans le cadre du Conseil scientifique des indices Notaires-INSEE. La qualité des indices est contrôlée chaque trimestre par l INSEE. Depuis 1990, les bases notariales regroupent près de 12 millions d enregistrements donc 8,5 millions concernent les appartements et les maisons. Elles s enrichissent d environ enregistrements par an et couvrent les deux tiers des transactions. La FNAIM est une fédération dont l une des activités principales consiste à mettre à disposition les ventes ou promesses de ventes de ses adhérents. D après les informations disponibles, la base produite par la FNAIM regroupe chaque année environ transactions par an (promesses et actes de ventes) contre actes de ventes pour les bases notariales. D après la dernière enquête Logement de l INSEE, 45 % des transactions sont réalisées avec un intermédiaire (professionnel de l immobilier ou agences, notaires). La FNAIM indique regrouper 62 % des agents immobiliers. Son champ d observation est donc plus restreint que celui des notaires mais elle est la première à publier des informations sur les prix, à partir des promesses de ventes. Par ailleurs, la méthodologie de la FNAIM n est pas publique. Les chiffres de la FNAIM semblent peu compatibles avec l évolution de l assiette des droits de mutation suivie par la direction générale des impôts. Enfin, la saisonnalité des indices FNAIM (faible et du même ordre de grandeur pour les maisons et pour les appartements) diffère des observations réalisées par ailleurs dans le cadre de travaux académiques. Le conseil national de l information statistique (CNIS) doit formuler dans le courant du mois de février des recommandations pour améliorer la qualité statistique et la diffusion du suivi conjoncturel des secteurs de l immobilier et de la construction. Comparaison des prix INSEE et FNAIM (glissement annuel, en %) INSEE-Notaires -3,0 5,7 10,0 14,8 16,0 50,0 FNAIM -9,9 2,6 6,5 10,0 14,1 24,0 Source : Trésor Eco, n 71, janvier 2010 : l évolution des prix du marché immobilier résidentiel en France, p.3 Les études réalisées par J. Friggit pour le compte du CGEDD sur la répartition du marché de la négociation de logements anciens à destination de résidence principale occupée par le propriétaire 26 révèle que les agents immobiliers jouent un rôle de plus en plus important sur ce marché, ce qui les place en position dominante par rapport aux autres acteurs que sont les notaires et les particuliers qui décident de vendre leurs biens par eux-mêmes sans faire appel à des professionnels. 26 Ce marché est estimé par l auteur à 60% du nombre total de logements anciens vendus chaque année. 67

69 Graphique 28 : parts de marché de différents modes de mise en relation entre acheteur et vendeur, logements achetés anciens occupés par leur propriétaire à titre de résidences principales 100% 90% 80% Agent immobilier Notaire, sans agent immobilier Sans intermédiaire, en consultant les petites annonces Sans intermédiaire, par relations personnelles 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Année d'achat 2010 Source : CGEDD d après enquêtes logement 1992 à Selon J. Friggit, les agents immobiliers auraient réalisé 60% des négociations sur ce marché en 2008 contre seulement 20% en 1970 (contre moins de 45% selon les estimations de l INSEE, voir encadré ci-dessus). Le graphique suivant montre que les agents immobiliers ont su capter une clientèle de particuliers qui tablait sur ses relations personnelles pour écouler son bien immobilier, dont la part est passée de 70% des négociations en 1960 à 20% en Par ailleurs, les notaires, qui réaliseraient moins de 10% des négociations sur le marché de l ancien, ne représenteraient pas une concurrence majeure pour les agents immobiliers Les perspectives des marchés neufs et anciens pour 2013 L année 2012 a vu le secteur de l immobilier basculer dans la crise. Selon les professionnels, le nombre de transactions dans l ancien est estimé entre et logements, soit une chute d environ 20% sur un an. 27 L attentisme des acheteurs et des vendeurs a alimenté la stagnation des prix observée sur l ensemble des marchés, à l exception des appartements en Ile de France. Le marché du neuf devrait écouler de l ordre de à logements dans le cadre de la fin du dispositif Scellier. Sur ce segment, les prix resteront portés par les évolutions de l indice des coûts de la construction et des prix du foncier. Selon les Notaires de France, le marché de l immobilier en France se caractérise par l émergence de trois segments principaux qui conditionnent l évolution des prix : i) Paris intra-muros (et une partie des Hauts-de-Seine) toujours attractif pour les investisseurs ; ii) les grandes métropoles de province dynamiques, la première et la deuxième couronne parisienne, le littoral atlantique (de Nantes à Biarritz) ainsi que la Méditerranée (de Perpignan à Nice) qui préservent 27 Chambre des Notaires de Paris, Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2013?, 10/01/2013 ; FNAIM, Marché de l immobilier ancien. Bilan 2012 et perspective 2013, 08//01/

70 également leur attractivité et devraient donc voir leur prix se stabiliser ; et iii) le reste de la France devrait connaître une baisse des prix en raison de sa moindre attractivité. Les perspectives 2013 restent marquées de nombreuses incertitudes : sur le plan économique en raison des risques qui pèsent sur l activité des entreprises, l emploi et le pouvoir d achat des ménages au niveau national et du manque de visibilité quant à l évolution des taux d intérêt au niveau international, dans un contexte de crise profonde de la gouvernance de la zone euro. Le plan d investissement pour le logement 28 annoncé par le gouvernement le 21 mars 2013, qui comprend vingt grandes mesures qui viennent compléter les dispositions adoptées courant 2012 (dispositif «Duflot», PTZ + recentré, loi sur la mobilisation du foncier public), aura des effets limités sur l activité immobilière en 2013 en raison des délais nécessaires à sa mise en œuvre. Ces vingt mesures poursuivent trois grands objectifs : lever les freins à l aboutissement des projets ; mettre en place des mesures de relance pour la construction de nouveaux projets ; engager un plan de rénovation énergétique des bâtiments. Certaines mesures prioritaires (accroître la densification en zone tendue, réduire le délai de traitement des contentieux, développer les logements intermédiaires, etc.) seront adoptées par ordonnance afin de permettre leur entrée en vigueur à l automne. Les autres mesures seront intégrées à la loi de finance Dans ce contexte, les professionnels tablent, globalement, sur la poursuite de la baisse des transactions immobilières en Les transactions dans l ancien devraient s établir endessous de ventes selon les prévisions les plus pessimistes, alimentant la baisse des prix aussi bien en zones tendues qu en zones non tendues. Le marché du neuf continuera de pâtir de la dégradation de la situation économique qui alimente l attentisme des acheteurs et de l incertitude qui entoure l attrait pour les investisseurs du dispositif «Duflot» instauré pour remplacer le dispositif «Scellier». Alors que le stock de logements neufs invendus se rapprochait début 2013 de son plafond historique atteint pendant la crise de 2008, la construction de logements neufs devrait continuer de reculer pour s établir à unités (alors que l objectif du gouvernement est de unités dont logements sociaux) Le marché de la location de logements Ce marché présente des caractéristiques symétriques à celui de l accession, tant en termes de profils des ménages que de caractéristiques des logements (2.3.1). Moins dynamique que le marché de l accession, il dépend en partie des politiques d aides personnelles aux ménages (2.3.2). 28 Voir la présentation des vingt mesures sur le site Internet du Ministère du logement : Le plan comprend cinq mesures phares : raccourcir les délais de procédure pour débloquer les projets, construire là où sont les besoins, conclure un pacte avec les HLM, simplifier les normes et rénover massivement les logements. 29 Voir notamment : Chambre des Notaires de Paris, Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2013?, 10/01/2013 ; FNAIM, Marché de l immobilier ancien. Bilan 2012 et perspective 2013, 08/01/2013 ; Crédit Foncier, Bilan et perspectives des marchés immobiliers, 27/02/2013 ; Informations Rapides, 24/04/2013, n 97 : «En avril 2013, la demande de logements neufs reste terne», INSEE-Conjoncture. 69

71 2.3.1 Parc et clientèle du secteur social et du secteur privé LES HLM ET LES PARTICULIERS POUR PRINCIPAUX BAILLEURS Selon les données du Compte du logement, on dénombrait 11,7 millions de ménages locataires de leur résidence principale en 2010 (contre 16,3 millions de propriétaires) soit 42% du total des ménages. Parmi les ménages locataires, 56% résidaient dans le parc privé et 44% dans le parc social (contre 33% en 1984 et 43% en 1997). Le secteur du social et des collectivités territoriales hébergeait ainsi 5,1 millions de ménages (soit 18% de l ensemble des ménages) dont 4,1 millions dans le parc des organismes HLM qui représentent 80% de l ensemble des bailleurs sociaux. Les 6,6 millions de locataires de leur résidence principale dans le secteur privé représentent 23% de la population des ménages. L essentiel des logements locatifs privés sont loués à des bailleurs personnes physiques (96%, +10 points depuis 1990). PROFIL DE LA CLIENTELE DES LOCATAIRES Le profil du locataire est celui d un ménage composé d une ou deux personnes plus jeunes que les propriétaires occupants (48 ans en moyenne contre 59 ans) ayant un niveau de vie relativement faible (cf. graphiques ci-dessous). La fragilité financière des ménages locataires se traduit par une surreprésentation de ceux ayant un revenu inférieur au seuil de pauvreté. Alors que 17% des ménages français ont un revenu inférieur au seuil de pauvreté, ils sont 35% parmi les locataires du parc social public, 25% parmi les locataires du parc privé et moins de 10% parmi les ménages propriétaires occupants de leur logement 30. Par ailleurs, selon l ANAH, un quart des locataires du secteur privé, bénéficiaires d une aide au logement, consacrent plus de 39% de leur revenu aux dépenses de logement, alors que la part moyenne des dépenses de logement dans le budget des ménages français est de 22%. Le profil des locataires du secteur social se distingue également par un âge moyen plus élevé (51 ans) et en augmentation ; à l inverse, celui des locataires du secteur privé se caractérise par un âge moyen plus jeune, 46 ans en moyenne, mais un quart des occupants principaux sont âgés de 30 à 40 ans et 15% entre 25 et 29 ans. 30 ANAH, Mémento de l habitat privé I, Edition décembre Le seuil de pauvreté Filocom (50% du revenu médian) est de par an et par unité de consommation, hors aide sociale en

72 Graphique 29 : Distribution des revenus imposables par unité de consommation des locataires du secteur social et du secteur privé en 2010 Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p. 63 & 65 LE PARC DE LOGEMENTS EN LOCATION : UN PARC ESSENTIELLEMENT URBAIN ET COLLECTIF Les locataires occupent des logements collectifs de petite taille : 68% des logements comptent 3 pièces au plus contre seulement 31% des logements des propriétaires occupants, pour une superficie moyenne de 65 m² contre 98 m² pour les propriétaires occupants. Ces logements sont situés en zone urbaine. Les locataires du secteur privé occupent généralement un logement de type studio ou deux pièces dans l ancien (près des deux tiers des logements ont été construits avant 1974). Tout comme les logements du secteur social, ceux du secteur privé sont concentrés dans l agglomération parisienne (respectivement 25% et 18% du parc). Mais chacun des parcs présente des particularités géographiques : une forte implantation des logements sociaux à l est d une ligne Rennes-Nice et une forte représentation des logements locatifs privés dans les cantons méridionaux (PACA, Midi-Pyrénées, Aquitaine). 71

73 Graphique 30 : Caractéristiques des logements des locataires et des propriétaires occupants en 2010 Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p. 59 & 61 Encadré 5 : Adapter le parc de logement social aux évolutions sociodémographiques - Implantation historique et nouveaux besoins de logement En matière de logement social, l un des problèmes vient du décalage entre l implantation historique du parc et les évolutions démographiques en cours et à venir. Le logement social a, en effet, accompagné le développement industriel et urbain de la France. De ce fait, la majorité du parc HLM et donc de l appareil de production se trouve dans les régions industrielles historiques des XIXe et XXe siècles. Or, la carte des besoins démographiques à échéance de 2020 est différente et reflète la «poussée» vers le grand Sud, la bande littorale, certaines zones frontalières, voire des zones rurales qui connaissent un dynamisme réel. L Outre-mer connaît également un essor important, lié à la fois à la natalité et à l immigration. D autres éléments confirment ce décalage: plus de 90% des logements sociaux sont concentrés dans moins de 2000 communes. Celles-ci regroupent 60%de la population nationale, confirmant le caractère urbain du logement social. Et communes rassemblant 40% de la population française, se partagent les 10% restants: autant dire que 26millions de résidents sont quasiment privés de logements sociaux... - Répondre aux besoins des territoires ( ) Même la «déprise urbaine», qui touche les anciens grands bassins d emploi et les implantations Hlm historiques, n est pas synonyme d absence de besoins. Des villes vieillissent et se «tassent sur elles-mêmes» connaissant une lente décroissance démographique, accompagnée de difficultés économiques qui confèrent au logement social un rôle de «filet de sécurité» et d accompagnement des populations fragilisées. Même s il n y a pas de besoins quantitatifs, des investissements restent nécessaires : logements très sociaux, rénovation énergétique, rénovation urbaine, travaux prévenant le basculement de quartiers d habitat social dans des logiques d exclusion 72

74 Inversement, des zones sans tradition industrielle et faiblement dotées en logement social connaissent un renouveau démographique. L arrivée de retraités y joue un rôle, comme les nouvelles formes d activité économique qui ne nécessitent pas les infrastructures de l industrie traditionnelle: tourisme, services à la personne, pôles de compétitivité, voire implantation d un équipement d exception comme le réacteur ITER près de Manosque. Source : Union Sociale pour l Habitat, Habitat et Société, juin 2011, n 62 : «Territoires et besoins en logements», p. 26, 29, Un marché moins dynamique que celui de l accession LA PART DES LOCATAIRES PARMI LES RESIDENCES PRINCIPALES BAISSE DEPUIS PLUS DE QUINZE ANS Le marché de la location de logements s avère moins dynamique que celui de l accession. Depuis 1996, le nombre de ménages locataires de leur résidence principale progresse à un rythme inférieur à celui des résidences principales (0,6% par an en moyenne contre 1,2%), contrairement aux ménages propriétaires de leur résidence principale dont le nombre augmente tendanciellement depuis plus de vingt ans. Graphique 31 : Évolution du nombre de ménages locataires et propriétaires de leur résidence principale depuis 1990 Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p. 59 & 61 RALENTISSEMENT GENERALISE DES PRIX DES LOYERS A la baisse structurelle de la part des locataires parmi les ménages s ajoute depuis six ans le ralentissement de la croissance des prix des loyers. En 2011, les loyers versés par l ensemble des locataires (secteur social et privé) s élevaient à 64,2 milliards d euros, en hausse de 1,8% sur un an contre une hausse de 2,2% en La hausse des loyers demeure plus forte dans le secteur social (+2,1%) que dans le secteur libre (+1,9%), bien que le secteur social enregistre une décélération plus importante des loyers (+3,0% en 2010 contre +2,2% pour le secteur libre). Ce ralentissement s explique principalement par la dégradation de la conjoncture économique qui affecte l activité immobilière et la solvabilité des ménages. 73

75 Le montant total des loyers versés par les locataires s élevait à 40,0 milliards d euros dans le secteur privé et à 17,6 milliards d euros dans le secteur des HLM. À titre de comparaison, le montant des loyers imputés aux résidences secondaires était de 19,3 milliards d euros la même année. Graphique 32 : Évolution des prix des loyers pour l ensemble des locations et pour les secteurs social et privé depuis 1991 Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p. 19 LES AIDES PERSONNELLES ATTRIBUEES AUX LOCATAIRES, UNE COMPOSANTE CLE DU MARCHE DE LA LOCATION DE LOGEMENT La décélération des prix des loyers observée au cours de la période ne doit pas faire oublier que la croissance annuelle moyenne des loyers reste nettement supérieure à l inflation. Depuis 1984, l indice des prix des loyers a augmenté de 3,4% par an en moyenne contre 2,1% pour l indice des prix à la consommation et 2,3% pour l indice de référence des loyers. Cette évolution s explique en grande partie par des facteurs structurels : la hausse des coûts de la construction liée au renchérissement des matériaux et des contraintes de production (avec notamment la généralisation des normes énergétiques et environnementales) et les tensions sur le marché de la location, accentuées par la hausse des prix des loyers alimentée elle-même par les hausses de loyer à la relocation (notamment dans les zones tendues). La hausse structurelle des loyers pèse de plus en plus dans le budget des ménages. En 2011, ils représentaient 73% de l ensemble des dépenses courantes de logement contre 69% en 1991, le solde étant composé des dépenses en énergie (17% contre 21% en 1991) et des charges (10%, stable depuis 1991). Dans certaines régions, cette hausse a généré de fortes tensions sur le marché de la location, évinçant de plus en plus de ménages de l accès au logement locatif (Ile de France, Provence Alpes Côte d Azur et côte basque). Selon les données INSEE, cette hausse serait imputable, en partie, à l augmentation des prix des loyers à la relocation, qui depuis 1997 (à l exception de l année 2009) a été systématiquement supérieure à celle des autres indices (locataires en place, indice du secteur libre et indice général des loyers) 31. En réaction, le 31 CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p

76 gouvernement a mis en place, en juin 2012, un décret pour bloquer les loyers à la relocation, en renforcement de l appareil législatif existant (voir encadré suivant). Dorénavant, le nouveau locataire d un logement privé sera soumis au même loyer que le locataire sortant, son loyer continuant par la suite d évoluer selon l indice de référence des loyers publié par l INSEE et adossé à l inflation. Selon les observateurs des marchés immobiliers, ce décret devrait avoir un effet limité en raison du ralentissement généralisé des loyers qui concerne également les relocations, un nombre croissant de propriétaires ayant renoncé à réaliser des travaux d entretien amélioration de leur bien immobilier avant relocation. Il s avère redondant par rapport à la loi «Mermaz Malandain» de 1989 qui offrait déjà la possibilité de fixer un montant maximum d évolution des prix des loyers en cas de situation anormale. Graphique 33 : Évolution de l indice des prix des loyers, de l indice de référence des loyers et de l indice des prix à la consommation (IPC) depuis 1985 (base 100 = juillet 1984) Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p. 45 Ces évolutions rendent compte de l importance des aides personnelles pour solvabiliser certains locataires. Ainsi, 87% des aides versées par l État sont attribuées aux locataires et peuvent représenter jusqu à 20% de la consommation associée au service de logement. En 2010, ces aides représentaient un montant de près de 16 milliards d euros (soit près de l équivalent des loyers versés par les locataires des HLM) et couvraient près de 16% des dépenses courantes de logement des locataires (contre 11% en 1990). Ce sont les locataires des bailleurs personnes physiques qui ont le plus profité de l amélioration du taux de couverture des dépenses de logement observée depuis 1990 (+5,6 points pour atteindre 14,4%). Selon l Union sociale pour l habitat, «toutes aides de l État confondues (aides à la pierre, aides fiscales, aides à la personne), le 75

77 secteur locatif social reçoit 30% des aides, les propriétaires occupants 29% et le secteur locatif privé 41%.» 32 Graphique 34 : Les aides personnelles rapportées à la consommation associée au service du logement depuis 2000 Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p. 45 Encadré 6 : La réglementation des loyers Dans le secteur libre, hors loi de 1948 La loi Quilliot (22 juin 1982) sur les rapports entre locataires et bailleurs est la première loi qui réglemente de manière spécifique le bail d habitation, qui auparavant, relevait du droit commun des contrats. Elle a été amendée par les lois du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie), du 6 juillet 1989 (Mermaz Malandain), complétée par la loi du 21 juillet 1994 modifiée par la loi du 26 juillet 2005 qui institue un nouvel indice de référence pour la revalorisation des loyers en cours de bail et par la loi sur le pouvoir d achat du 8 février 2008, qui change le mode de calcul de cet indice (moyenne sur douze mois de l indice des prix à la consommation hors tabac et loyers). Les loyers du secteur libre sont déterminés par contrat : à l entrée dans les lieux, le bailleur fixe le montant du loyer après négociation éventuelle avec le futur locataire au moment de la signature du bail. Lorsque le logement est neuf ou s il a été vacant et a fait l objet de travaux de réhabilitation, ou s il fait l objet d une première location, le loyer est fixé librement. Les révisions de loyers en cours de bail ne peuvent excéder les variations d un indice de référence. Cet indice a longtemps été l indice du coût de la construction. Il a été remplacé en janvier 1995 par la moyenne des quatre derniers indices trimestriels parus à la date anniversaire du bail (ICC - moyenne associée), aux évolutions plus lissées. Depuis le 1er janvier 2006, la hausse des loyers en cours de bail ne peut dépasser la variation de l indice de référence des loyers (IRL) publié par l INSEE. Cet indice qui, entre les années 2006 et 2008, était égal à la somme pondérée des moyennes associées de l indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (60 %), de l indice du coût de la construction (20 %), et de l indice des prix entretien-amélioration (20 %) ne dépend plus désormais que de l indice des prix à la consommation. Lors d un renouvellement de bail, le loyer ne peut être réévalué que s il est manifestement sous-évalué. Dans le secteur social 32 Dominique Dujols & Dominique Hoorens, «Modèle économique du logement social : de quoi parle-t-on?», Métropolitiques, 28 septembre URL : 76

78 Dans le secteur conventionné, le loyer, fixé par l organisme HLM, ne doit pas dépasser un plafond calculé en fonction de la surface du logement et d un prix au m2 imposé par l État et différencié par secteur géographique. Ce plafond est actualisé chaque année au 1er juillet, en fonction des variations de l indice qui sert de référence dans le secteur privé (l ICC, puis l ICC moyenne associée de 1995 à 2005, et l IRL depuis janvier 2006). Dans le secteur non conventionné, le prix de base n est pas imposé par l État, mais fixé par le conseil d administration de l organisme, par catégorie de logement. Depuis la fin du gel des loyers, une circulaire ministérielle établit des préconisations en matière de hausses de loyers HLM. Source : CGDD/SOeS, Premiers résultats 2011 Compte du logement 2010, p. 44 Conclusion de la section 2 : Un marché marqué par l inadéquation de l offre à la demande En France, le marché du logement pâtit d une inadéquation de l offre par rapport à la demande des ménages, tant en termes de localisation géographique que de caractéristiques des logements (taille, prix), dont rend compte la carte des tensions du marché immobilier (ci-dessous). La hausse des prix à l achat et à la location observée au cours des années 2000 a réduit progressivement le pouvoir d achat immobilier des ménages. Les mesures fiscales annoncées en 2012, visant à réduire le déficit budgétaire de l État en 2013, accentueront la pression sur le pouvoir d achat et assombriront les perspectives économiques des ménages. La baisse de la part des propriétaires accédants dans la population des propriétaires ainsi que la hausse du nombre de ménages en attente de logements sociaux attestent des difficultés croissantes que les ménages français rencontrent pour se loger. Et de la nécessité impérieuse d une politique structurelle durable en faveur du logement. Sur le plan conjoncturel, le manque de perspectives de croissance de l activité économique continue de peser lourdement sur les marchés du logement, que ce soit celui de l accession à la propriété ou celui de la location. La baisse de la demande de logements neufs à acheter et le recul du taux de mobilité des locataires attestent de l attentisme des ménages et alimentent la baisse des transactions dans le neuf et l ancien et la chute des mises en chantier de logements par les promoteurs. Ainsi, la majorité des observateurs s avère pessimiste quant à l évolution de ces marchés à l horizon

79 Figure 3 : Hiérarchisation de la tension du marché de l immobilier résidentiel en 2011 (niveau 1 = faible ; niveau 6 = très fort) L indicateur de tension du marché hiérarchise les zones d emploi selon le niveau et l évolution des prix, mais également selon les difficultés rencontrées par les ménages pour se loger ou pour assurer leur parcours résidentiel, les deux aspects étant corrélés. Il importe néanmoins de ne pas confondre tension du marché et besoins en logements. La tension telle qu elle est définie dans la carte ci-dessous correspond à une tension instantanée entre l offre et la demande de logements et correspond à un déséquilibre immédiat. Il est possible d en distinguer les conséquences car, en situation de tension, le parcours résidentiel des ménages devient moins fluide, les niveaux de prix des marchés immobiliers ayant tendance à augmenter. C est le cas de l Île-de-France, de la région PACA, du littoral Aquitain et Languedoc-Roussillon et de certaines zones frontalières. Cependant, la faible tension de certains territoires peut être conjoncturelle, liée par exemple à une suroffre de produits inadaptés au marché (notamment défiscalisés). Cette détente peut n être que provisoire. Ainsi, cesser de préparer des opérations nouvelles peut conduire à terme à une certaine pénurie. Source : Agence Nationale de l Habitat, Mémento de l habitat privé , Edition décembre 2011, p 28 78

80 3 L IMMOBILIER D ENTREPRISE : MARCHES D INVESTISSEMENT ET MARCHES D ACTIVITE L immobilier d entreprise se caractérise par une grande diversité de marchés qui sont usuellement regroupés en huit segments principaux : l hébergement hôtelier, les bureaux, les commerces, l artisanat, les bâtiments industriels, les exploitations agricoles ou forestières, les entrepôts (de la logistique), les bâtiments de service public ou d intérêt collectif (voir : 3.1.2, infra). Cette diversité rend compte de la dépendance des activités immobilières à l égard de l ensemble des secteurs d activité de l économie, l agriculture, l industrie, les services publics et marchands, le transport et le commerce. Les données relatives aux différents marchés de l immobilier d entreprise présentées dans cette section sont issues de deux sources principales : l INSEE pour les séries de construction de locaux non résidentiels (3.1) et les organisations spécialisées en immobilier 33 pour l évolution conjoncturelle des principaux segments de l immobilier d entreprise (3.2). 3.1 Les ressorts de l immobilier d entreprise L activité sur les marchés de l immobilier d entreprise est conditionnée par la conjoncture économique. Si le ralentissement de l activité économique renforce l attractivité de l immobilier pour les investisseurs, le manque de perspectives de croissance inhibe les projets des entrepreneurs et finit par bloquer l ensemble des marchés (3.1.1). Or, les dernières données sur l évolution de la construction de locaux non résidentiels laissent entrevoir un blocage durable de ce marché (3.1.2) Les deux marchés distincts de l immobilier d entreprise LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT ET LE MARCHE D ACTIVITE L immobilier d entreprise est composé de deux marchés distincts mais complémentaires : le marché de l investissement et le marché de la demande placée auprès des utilisateurs. Le marché de l investissement immobilier fait intervenir un ensemble d acteurs spécialisés : les foncières qui sont des sociétés de collecte de l épargne des entreprises et des particuliers, cotées ou non cotées en bourse (Gecina, Klepierre, Icade, Foncière des Régions, Unibail-Rodemco, Altarea Cogedim, Silic, Mercialys, Affine, Société Foncière Lyonnaise), et des institutionnels tels que les banques, les assurances, les fonds de pension, qui disposent de fonds financiers importants et sont à la recherche de placements intéressants. L attrait des produits immobiliers pour les investisseurs (épargnants ou détenteurs de fonds financiers) dépend de leur rentabilité et de leur risque comparé aux autres produits d investissement disponibles (actions, obligations). En période 33 Les sociétés de conseil en immobilier d entreprise CBRE, Jones Lang LaSalle et Keops-Colliers International ainsi que le Crédit Foncier et l Institut de l épargne immobilière et foncière (IEIF) ; voir les références précises en fin de rapport. 79

81 de crise économique et financière, l immobilier retrouve sa vertu de valeur refuge auprès d investisseurs peu enclins au risque. Le marché de la demande placée fait intervenir, principalement, des sociétés de conseil en immobilier d entreprise (CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Keops International, etc.), ainsi que les foncières qui louent leurs actifs à des entreprises utilisatrices, dont le rôle est de satisfaire la demande des entreprises à la recherche de locaux pour exercer leur activité. Cette demande dépend étroitement de la conjoncture économique qui conditionne le niveau d activité des entreprises et l emploi, et donc les besoins en locaux (superficie, localisation, nombre d établissements ). Graphique 35 : Détention d immobilier par les investisseurs institutionnels en 2008 Source : FSIF, L apport des SIIC à l économie réelle, octobre 2009, page 9 L OFFRE DE LOCAUX D ENTREPRISES : TENSION SUR LE NEUF ET OBSOLESCENCE DE L ANCIEN La crise économique a fortement impacté l offre de locaux d entreprises neufs, tandis que l application des réglementations environnementales issues du Grenelle de l environnement menace d obsolescence le parc des locaux secondaires. Alors que la demande s oriente vers les produits de qualité, bien localisés et conformes aux normes en vigueur, les promoteurs et investisseurs hésitent à lancer de nouveaux programmes face à l incertitude de les écouler auprès d entreprises toujours dans l attente d une reprise effective et durable de leur activité. Seuls quelques grands utilisateurs (grandes entreprises, administrations ) peuvent se positionner sur des programmes de vente en l état futur d achèvement (VEFA) et soutenir ainsi quelques programmes «en gris». Pour leur part, les programmes en «blanc», dont la construction est lancée sans location ou vente préalable à un utilisateur, sont en net repli. Parallèlement aux tensions sur l offre de locaux neufs, une part significative de l offre de seconde main est rendue obsolète par l entrée en vigueur des réglementations sur la consommation énergétique des bâtiments. L évolution réglementaire oblige les propriétaires à redéfinir la gestion de leurs actifs, entre rénovation des locaux à usage d activité et reconversion en logements, en fonction des opportunités des marchés. Cette tension sur l offre de locaux non résidentiels de qualité affecte progressivement l ensemble des marchés. 80

82 3.1.2 La construction de locaux non résidentiels peine à redémarrer 34 Contrairement au secteur de l immobilier résidentiel, on ne dispose pas en matière d immobilier non résidentiel d un référencement du nombre de bâtiments disponibles sur le marché. Les statistiques publiées par l INSEE mesurent la surface totale en m² de locaux non résidentiels commencés et autorisés, par type de locaux (France entière, 36 mois les plus récents). REPRISE DE LA CONSTRUCTION DE LOCAUX NON RESIDENTIELS EN 2011 APRES LA FORTE CHUTE DE 2010 En 2012, la surface totale de locaux non résidentiels commencés s élevait à 23,8 millions de m², en baisse de 13% par rapport à 2011, retrouvant quasiment le niveau de Toutes les catégories de locaux non résidentiels ont contribué à la baisse de l activité de construction, à l exception de l artisanat et des exploitations agricoles ou forestières. La surface totale des locaux non résidentiels autorisés présente une évolution symétrique avec une hausse de 12% sur un an pour atteindre 40,8 millions de m² en 2012 (contre 35,3 millions en 2009). Ce résultat est imputable à la hausse continue depuis deux ans du marché des bureaux (+11% en 2011 et en 2012) à l augmentation des autorisations de bâtiments d exploitation agricoles ou forestières (+198% en un an) ; les autres segments de marché étant orientés à la baisse en 2012 (voir : tableau ci-dessous). Graphique 36 : Répartition des surfaces commencées par types de locaux non résidentiels en 2012 (en millions de m² en date de prise en compte) Bâtiment de service public ou d'intérêt collectif 26% Hébergement hôtelier 3% Bureaux 15% Exploitation agricole ou forestière 9% Entrepôt 14% Commerce 15% Artisanat 5% Bâtiment industriel 13% Source : CRÉDOC à partir des données SOeS, LE DEBUT DE L ANNEE 2013 EN TROMPE L ŒIL Sur les quatre premiers mois de 2013, la surface totale de locaux commencés a enregistré une hausse de 12% sur un an, à 8,6 millions de m². Toutefois, cette augmentation est imputable 34 Le terme «locaux non résidentiels» est utilisé par le service des statistiques du ministère du logement (SOeS). Bien qu il ne soit pas usité par les professionnels de l immobilier d entreprise, nous proposons de le garder pour présenter les données publiées par le ministère sur la construction de locaux d activité et de le remplacer par le terme «immobilier d entreprise» dans le reste du document. 81

83 aux bâtiments agricoles ou forestiers (+245% sur un an) et cache une baisse de la construction de bâtiments sur l ensemble des autres secteurs : -7% pour l hébergement hôtelier, -5% pour les bâtiments industriels, -3% pour les bâtiments des services publics, -2% pour les commerces, les bureaux enregistrant une stagnation (+0%). Le même constat peut être dressé pour les autorisations de locaux. La hausse de 15% des surfaces de locaux autorisés (en m²) observée sur les quatre premiers mois de 2013 est imputable également au segment des bâtiments agricoles ou forestiers (+400% sur un an) tandis que les autres segments de marché enregistrent une chute à la suite des locaux de bureaux (-30% sur un an). Tableau 24 : Surface de locaux commencés et autorisés, en m², en date de prise en compte Evolution annuelle en % Surface en m² des locaux commencés (avril) Hébergement hôtelier ,6% 36,9% -21,9% Bureaux ,8% 42,2% -13,1% Commerce ,5% 15,6% -16,4% Artisanat ,4% 18,0% 6,3% Bâtiment industriel ,8% 23,8% -19,6% Exploitation agricole ou forestière ,1% 9,2% 23,6% Entrepôt ,7% 26,4% -17,0% Bâtiment de service public ou d'intérêt collectif ,1% 18,2% -15,4% enseignement - recherche ,6% 8,0% -17,9% culture - loisirs ,2% 29,3% -1,8% santé ,1% 32,9% -21,8% action sociale ,1% -4,4% -8,1% transport ,4% 9,5% -18,6% ouvrages spéciaux ,8% 14,8% -30,7% Surface totale des locaux ,6% 22,6% -12,8% Annulations* ,2% / Evolution annuelle en % Surface en m² de locaux autorisés (avril) Hébergement hôtelier ,5% 9,0% -2,1% Bureaux ,2% 11,1% 11,2% Commerce ,3% 9,6% -1,3% Artisanat ,0% 11,8% -14,1% Bâtiment industriel ,1% 4,8% -6,2% Exploitation agricole ou forestière ,0% -21,8% 198,8% Entrepôt ,9% 4,9% 30,2% Bâtiment de service public ou d'intérêt collectif ,7% 15,4% -18,3% enseignement - recherche ,9% 5,2% -18,6% culture - loisirs ,9% 32,3% -13,0% santé ,7% 23,5% -32,4% action sociale ,9% -7,0% 7,7% transport ,9% -3,1% -17,2% ouvrages spéciaux ,6% 21,5% -18,7% Surface totale des locaux ,6% 7,3% 11,6% Annulations* ,0% 19,3% -6,2% * Les annulations indiquent la surface de locaux autorisés dont les permis ont été annulés (par décision administrative ou volontairement) parmi l'ensemble des permis de construire au mois n. Avertissements : i) le passage de la SHON à la surface plancher pour les permis de construire déposés ou modifiés depuis le 1er mars 2012 introduit une rupture dans les séries ; ii) la catégorie "Artisanat" a été introduite à partir de 03/2009. Source : CRÉDOC à partir des données SOeS, L EPOQUE DES BATIMENTS ECORESPONSABLES : NOUVELLES NORMES DE CONSTRUCTION DU NEUF ET DE RENOVATION DE L ANCIEN Depuis une dizaine d années, le développement des problématiques de développement durable et de maîtrise des dépenses énergétiques a profondément modifier l offre immobilière non résidentielle, notamment sur le segment des bâtiments tertiaires. L introduction du diagnostic énergétique, suite à la directive efficacité énergétique de 2002, puis la mise en place de la 82

84 certification HQE 2005, et enfin les mesures issues du Grenelle de l environnement, ont redéfini les normes de construction et la qualité des actifs immobiliers. Les immeubles tertiaires intègrent dorénavant les normes écologiques (consommation d énergie, gestion des déchets, etc.) formalisé par le «bail vert» (voir encadré) mais également le bien-être des occupants. Ces éléments sont devenus des critères de choix pour les investisseurs et les loueurs. Selon certaines études, les immeubles de bureaux «écoresponsables» se remplissent plus vite et se louent plus cher que les autres immeubles. Pour les propriétaires de locaux anciens, l enjeu de la rénovation énergétique est important. Outre la conformité légale de son patrimoine immobilier, la certification de la qualité environnementale des bâtiments est devenue un critère de choix pour les clients, notamment pour les grandes signatures (investisseurs ou preneurs). Selon Philippe Pelletier, président du plan Bâtiment Grenelle, «si l investisseur reste inactif, son bâtiment va devenir une non-valeur, ne pourra accueillir que des locataires qui déménagent souvent, paient de petits loyers. Au fil du temps, cet actif devient obsolète.» Pour autant, la rénovation énergétique d un bien ne garantit pas une augmentation mécanique de sa valeur de location ou de sa valeur vénale. 35 Certains professionnels rappellent cependant qu il est possible de réduire les consommations énergétiques de 20% sans investissement ni intervention lourde sur le bâtiment, grâce à une gestion technique plus attentive et un travail sur les comportements des occupants. 36 Encadré 7 : La rénovation des locaux et l obligation de travaux L article 3 de la loi n du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (ENE) précise que «des travaux d amélioration de la performance énergétique sont réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire dans un délai de huit ans à compter du 1er janvier.» Par ailleurs, le groupe de travail «rénovation énergétique du parc tertiaire» préconise, d ici à 2020, de fixer un objectif de gain d une ou deux classes et au minimum -25% sur les consommations réelles de chaque actif (ou à l échelle du patrimoine, par défaut). À compter du 1 er juillet 2013 (décret n DU 30/12/2011, JO du 31), les baux de locaux à usage de bureaux ou de commerce d une superficie de plus de m² conclus ou renouvelés depuis le 1 er janvier 2012 devront insérer une annexe environnementale, dite «bail vert», qui rend compte de l empreinte écologique du bâtiment. Sources : Les Échos du 01/12/2011 et du 19/01/ Marché d activité et marché de placement L immobilier d entreprise se partage entre deux grands marchés : le marché de l investissement où se concrétise la «valeur refuge» de l immobilier en temps de crise économique et financière pour des investisseurs à la recherche de placements attractifs (3.2.1) et le marché des transactions auprès des entreprises à la recherche de locaux pour exercer leur activité (3.2.2). 35 Les Échos, 01/10/2012 : «Les travaux sont-ils rentables?» 36 Le Moniteur, 06/04/2102 : «Dix ans de développement durable dans l immobilier de bureaux, où en eston?» 83

85 3.2.1 L investissement immobilier Le marché de l investissement immobilier est un marché international. L attrait du marché français pour les investisseurs se définit par rapport aux autres marchés européens, notamment ceux de l Allemagne et de la Grande-Bretagne. Dans ce contexte, la compétitivité du marché français dépend de la qualité de son offre immobilière et des perspectives de rentabilité de celle-ci qui dépend à la fois des fondamentaux de l économie nationale (perspective de croissance de l activité économique) et de la fiscalité foncière (compétitivité de la place financière de Paris). L instauration du régime des SIIC en 2002 a joué un rôle déterminant dans la structuration de ce secteur en France et pour l attractivité du marché français. Les premières études d impact des SIIC sur l économie française, réalisée par la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSEIF), ont montré les enjeux que représente un tel véhicule fiscal pour l économie nationale : capacité à mobiliser des capitaux importants, renouvellement de l offre de gestion immobilière (notamment dans le cadre des stratégies d externalisation du patrimoine immobilier menée par les grandes firmes), création de valeur immobilière, création d emplois (directs et indirects), génération de recettes fiscales substantielles pour l Etat, etc. 37 Cette partie présente les principales caractéristiques du marché français de l immobilier d investissement. Le lecteur intéressé par une présentation plus complète et plus détaillée de l activité des Sociétés d investissement se référera avec intérêt aux publications de la Fédération des sociétés immobilières et foncières et aux travaux de l Institut d épargne immobilière et foncière. 38 UN MARCHE ATTRACTIF POUR DE NOMBREUX INVESTISSEURS Dans le contexte de crise financière et bancaire au sein de la zone euro, la pierre continue de représenter une valeur refuge pour nombre d investisseurs. L immobilier d entreprise se révèle à la fois moins volatil que la Bourse et plus rentable que les obligations d État. Ces atouts lui ont permis d attirer tous les types d investisseurs : compagnies d assurance, fonds spécialisés et foncières, fonds souverains, riches particuliers à travers des «family offices». Cette attractivité contribue à la stabilité des taux de rendement de l immobilier d entreprise. Selon CBRE, au 1 er avril 2013, les rendements immobiliers sont compris entre 4,00% et 12,00% selon les types d actifs, et enregistrent une évolution globalement favorable sur un an. Sur le segment des bureaux, les rendements pour les meilleurs actifs sont compris entre 4,25% et 5,75% dans Paris QCA (quartier central des affaires) et 5,25% et 12,00% dans les autres pôles tertiaires majeurs d Ile de France et les grandes métropoles régionales. Les meilleurs actifs ont des rendements compris entre 4,00% et 9,50% sur le marché de l immobilier commercial, et entre 7,50% et 8,50% sur le marché de la logistique. 37 Voir : Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, Études de l impact direct et indirect de l activité des sociétés d investissements immobiliers cotées dans l économie française, , Groupe de travail «Etudes économiques», FSIF, octobre Voir les références bibliographiques en fin de rapport et les sites Internet des deux organisations : et 84

86 Tableau 25 : Taux de rendement des actifs«prime» (biens situés, loués aux conditions de marché) au 1 er avril 2013 Source : CBRE UN MARCHE SEGMENTE, TIRE PAR LES VALEURS DE QUALITE Les engagements répertoriés par CBRE au cours de 2012 en immobilier d entreprise en France s élevaient à plus de 15 milliards d euros (contre plus de 16 milliards d euros en 2011). Cette évolution cache cependant une dynamique opposée entre, d une part, les grandes opérations et le segment des petites opérations (moins de 25 millions d euros) qui tirent le marché et, d autre part, les opérations comprises entre 10 et 100 millions d euros qui ont enregistré un repli de 28% sur un an au premier semestre. En période de conjoncture dégradée et incertaine, les investisseurs se concentrent donc sur le cœur du marché constitué des biens immobiliers situés dans les quartiers d affaires établis. Le segment des bureaux concentrait 72% des investissements réalisés sur les neufs premiers mois de 2012 (soit 6,7 milliards d euros) et les immeubles parisiens 54%. Le reste du marché se partageait entre les commerces (19%) et les locaux d activité et entrepôts (9%). Hors Paris, les investisseurs sont également sensibles à la qualité des produits achetés, privilégiant les immeubles neufs et rénovés. 85

87 Graphique 37 : Le marché de l investissement en immobilier d entreprise en France L immobilier d entreprise banalisé comprend les bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activité Source : CBRE et Immostat Selon les observateurs, outre la dichotomie entre biens de qualité et reste du marché, le principal fait marquant est le retour des investisseurs étrangers après trois années d absence ; ces derniers figurent parmi les principaux animateurs du marché «prime» français (le cœur du marché composé des biens de qualité). Ils ont ainsi représenté 50,5% des investissements réalisés depuis le début de l année, selon CBRE. L année 2012 a confirmé par ailleurs le rôle croissant des opérateurs qui investissent sur leurs fonds propres, les assurances et les fonds de pension, qui sont dorénavant les seuls à pouvoir mobiliser les sommes requises par les grandes opérations immobilières. Graphique 38 : Répartition des ventes et acquisitions par type d acquéreur au 1 er trimestre 2013 (en volumes) Source : CBRE 86

88 Encadré 8 : Définition des principaux acteurs de l investissement immobilier Une Société civile de placement immobilier (SCPI) est, en France, une structure d investissement de placement collectif. L objet d une SCPI est l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier. Elle collecte de l argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les "associés". L'Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un produit d'investissement immobilier à destination des institutionnels et des particuliers. L'OPCI est un organisme non coté dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. Il devra être géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l'autorité des marchés financiers (France) (AMF). L'activité de l'opci sera également encadrée par un dépositaire et un organe de gouvernance. Les Sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) se distinguent de l'immobilier non coté (SCPI et OPCI). Ce sont des sociétés foncières qui acquièrent, construisent et gèrent un patrimoine immobilier locatif pour le compte de leurs actionnaires. Sources : UN MARCHE QUI NE SE RENOUVELLE PAS La concentration des investissements sur le cœur du marché les bureaux les mieux situés à Paris ne suffit pas à compenser le manque d investissement dans de nouveaux projets immobiliers. Comme le rappelle CBRE, l offre sur ce créneau étroit du marché est structurellement insuffisante. 39 Les difficultés rencontrées par les banques les ont semble-t-il éloigné du marché de l investissement immobilier, contraignant les porteurs de projets à se regrouper, à l instar de Predica et Aviva qui ont lancé ensemble la tour Carpe Diem à la Défense. De plus, selon certains observateurs, l investissement immobilier a certainement bénéficié d un effet d anticipation consécutif à l annonce de la suppression des exonérations de plus-values concernant les particuliers dès février 2012 et les foncières à partir de décembre Selon CBRE, la concentration des opérations sur le marché des actifs «prime» devrait entrainer à terme la correction des valeurs sur le marché secondaire, dédaigné par les investisseurs (baisse des prix à l achat, des loyers et des rendements). Mais les perspectives d évolution de l investissement pour l année 2013 restent mitigées en raison de la dégradation durable de la conjoncture économique, même si les bons résultats enregistrés au premier trimestre attestent que les investisseurs restent fidèles à la France car le marché de l investissement en immobilier d entreprise français demeure l un des plus profonds, lisibles et matures à l échelle européenne voire internationale L immobilier de bureaux et d activité Le marché de l immobilier d entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d activité) est appréhendé à partir de la notion de demande placée qui enregistre les transactions à l achat ou à la location des entreprises utilisatrices de ces locaux. 39 CBRE, Market View, Investissement France, 1 er trimestre CBRE, Market View, Investissement France, 1 er trimestre

89 L IMMOBILIER DE BUREAUX : UN MARCHE SEGMENTE ET PARADOXAL Le marché de l immobilier des entreprises tertiaires dépend directement du dynamisme de l économie et de la création d emplois tertiaires. Ce marché «est paradoxal et très segmenté, ce qui le rend illisible pour les brokers comme pour les utilisateurs qui cherchent de nouvelles surfaces. Certains secteurs sont orientés à la hausse, d autres totalement sinistrés. Si les entreprises continuent de déménager, elles sont moins mobiles, au détriment surtout de la seconde couronne parisienne» selon Philippe Perello, PDG Knight Frank en France 41. Plusieurs facteurs contribuent à expliquer la segmentation des marchés et l inadéquation entre l offre et la demande au niveau géographique. Du côté de l offre, l inadéquation des loyers demandés par rapport aux attentes des entreprises locataires s explique dans certains cas par la stratégie commerciale du propriétaire, indépendamment de la qualité du bien immobilier. Du côté de la demande, on constate depuis plusieurs années une évolution des critères de choix des locaux professionnels. Sous la pression croissante des syndicats et des CHSCT, le temps de transport des salariés est devenu un critère de choix des sites. Les dirigeants eux-mêmes rechignent parfois à s éloigner géographiquement, par crainte de perdre le contact avec leurs clients. Enfin, selon les recruteurs, quitter un centre urbain peut décourager les candidats à l embauche et surtout les meilleurs profils. UN MARCHE QUI S ENFONCE DANS LA CRISE? A l image de l immobilier d investissement, le marché du bureau est tiré par la demande pour les biens de qualité, neufs ou restructurés (un tiers du marché au premier semestre). Après avoir bénéficié, au premier semestre, de plusieurs grandes opérations de prise de bail (Unilever, RFF, Thales ou encore France Telecom) comprises entre et m², le placement de bureaux en Ile de France s est établi en 2012 à près de 2,5 million de m² soit sensiblement le même niveau qu en 2011, selon CBRE. Le marché, qui avait bénéficié en début d année de la concrétisation des grandes opérations amorcées fin 2011, a subit l attentisme des acteurs confrontés à une conjoncture économique atone. Dans un contexte d incertitude économique et fiscale, les entreprises restent très attentives aux conditions du marché (prix, loyer, etc.). CBRE rappelle que, pour nombre d entre elles, les charges financières d un déménagement peuvent s avérer prohibitives à court terme pour leur trésorerie. 42 Le marché francilien disposait au premier trimestre 2013 de 3,58 millions de m² de bureaux disponibles à moins d un an. La répartition géographique de ce stock connait de fortes disparités entre les Hauts-de-Seine qui comptent près de la moitié de l offre disponible et la deuxième couronne francilienne qui voit son stock décroître. Mais au global, ce stock est globalement constant. 41 Les Échos, 01/12/2011 : «Marché locatif, l offre et la demande peinent à se rencontrer». 42 Les Échos, 05/10/2012 : «Immobilier, le marché des bureaux s enfonce dans la crise». CBRE, Market View, Bureaux Ile de France, 1 er Trimestre

90 L évolution de l offre disponible, qui comprend l offre neuve ou restructurée (extension réalisée sur un bâtiment ancien) et les bâtiments de seconde main rénovés ou non, dépend des projets d investissement et des projets de rénovation des bâtiments anciens en vue de leur relocation. La dualité du marché des bureaux, où la demande se concentre sur les biens de qualité à proximité de Paris aux dépens des biens de seconde main et des biens éloignés de Paris, alimente la stabilité des loyers moyens, tant dans le neuf que dans l ancien, observée depuis maintenant plus de deux ans dans Paris pour les actifs «prime». Mais les baisses des valeurs locatives faciales sont fréquentes en périphérie et les avantages commerciaux consentis par les loueurs à leurs clients sont à leur point haut (jusqu à deux mois de loyer). Graphique 39 : Évolution de la demande placée et de l offre disponible de bureaux à moins d un an en Ile de France Source : CBRE et Immostat Les perspectives d évolution de l activité sur le marché des bureaux restent fortement contraintes par le contexte économique. Les entreprises utilisatrices demeurent dans l attente de signaux favorables au retour de la croissance économique pour engager des décisions relatives à un déménagement ; de sorte que les déséquilibres observés sur le marché (entre actifs «prime» et secondaires notamment) ne devraient pas se résorber en 2013, selon CBRE. Encadré 9 : L impact de la suppression de l article 210-E et de l instauration de l article 210-F sur le marché de bureau Mis en place en 2005, l article 210-E du Code Général des Impôts définit un régime d imposition à taux réduit sur les plus-values de cession ou d apport de biens immobiliers. Les bénéficiaires sont les vendeurs cédant leur actif à des SIIC, des SCPI, des OPCI ainsi que les filiales de SIIC ou de SPPICAV. En contrepartie, l acquéreur doit, entre autres obligations, s engager à conserver l actif pendant une durée minimale de 5 ans. Le succès phénoménal de ce régime résidait dans le taux très attractif d imposition des plus-values, 16,5% (puis 19%), au lieu de 34,43%. Ce régime a pris fin au 31/12/2011. Depuis 2006, le montant des capitaux investis en immobilier d entreprise sur des actifs de bureaux atteint près de 66 milliards d euros. En 2011, 80% des vendeurs bénéficiaires de l article 210-E étaient ainsi des fonds non cotés et, sur la période , les principaux bénéficiaires de ce type 89

91 d opérations ont été les investisseurs institutionnels (30%), les foncières cotées (35%) et les fonds non cotés (23%). ( ) l obligation de conservation des actifs pour une durée de 5 ans aura inévitablement une conséquence sur le marché, en «gelant» ces actifs. Or sur la seule année 2011, les cessions enregistrées avec ce régime fiscal représentent environ 28% du volume total investi en Ile-de- France. Enfin, un nouveau régime fiscal a été créé sous l'article 210-F du CGI, concomitamment à l abrogation de celui défini par l article 210-E. Ce dernier s'appliquera jusqu'au 31 décembre Basé sur le même mécanisme que son prédécesseur (soit un allègement des taxes sur les plusvalues de cession des biens immobiliers à usage professionnel au profit des foncières et de toutes sociétés soumises à l'is), il ne devrait pas avoir le même impact sur le marché. En effet, l acquéreur devra s'engager pour en bénéficier à transformer ces actifs en logement dans les 3 ans suivant leur acquisition, ce qui restreint très fortement sa portée. Source : Jones Lang LaSalle, Pulse, juillet 2012 LES PRINCIPAUX AUTRES MARCHES DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE Les autres marchés de l immobilier d entreprise sont principalement ceux de la logistique, des activités industrielles et artisanales, du commerce et des services (transport, etc.). Le marché de la logistique est étroitement lié à la dynamique économique générale, c est-à-dire à la consommation des ménages et à l investissement des entreprises. Le contexte de morosité actuelle (pression sur l emploi et le pouvoir d achat des ménages, détérioration du moral des entrepreneurs) a contribué au ralentissement du marché de l immobilier des entrepôts en Ainsi, selon CBRE, en 2012, la demande placée s est inscrit en recul de plus de 30% par rapport à 2011 pour s établir à 2 millions de m², malgré l effet positif de l essor du e-commerce qui conduit les principaux acteurs de ce secteur à renforcer leur structure logistique, à l instar du nouveau centre de distribution de m² créé par Amazon à Chalon-sur-Saône. Toujours selon CBRE, l Ile de France représentait 29% du marché et les régions plus des deux tiers (dont 26% pour le couloir rhodanien et 19% pour le grand nord). 90

92 Graphique 40 : Le marché de la logistique en France selon CBRE Source : CBRE et Immostat Après avoir enregistré une baisse de 17% sur un an au premier semestre 2012, le marché des locaux d activité en Ile de France a parfaitement résisté à la conjoncture dégradée pour enregistrer un niveau de demande placée de m² sur l année, soit un niveau qui s inscrit dans la moyenne des dix dernières années. 43 Un peu moins des deux tiers de ces transactions relevaient de la location. Le niveau de stock à un an est globalement stable depuis plusieurs années, autour de 2 millions de m². Ce marché enregistre une inadéquation entre la demande des entreprises pour des bâtiments récents, de qualité, avec des prestations haut de gamme, et l offre disponible sur de nombreux secteurs franciliens, qualifiée d inadaptée et d obsolète. KEOPS Colliers International précise que l offre neuve ne représente que 12% de l offre de locaux d activité actuellement sur le marché, ce qui est nettement insuffisant au regard de la demande effective. En conséquence, une part croissante des entreprises s oriente vers l achat de locaux ; la part des ventes atteint 37% du marché fin 2012 (contre 31% en 2011). A court terme, l évolution de ce marché est conditionnée, d une part, par la mise en chantier de projets simples, dont l échéance de construction est comprise entre 7 et 9 mois, les projets plus complexes étant bloqués par les difficultés de financement et les incertitudes actuelles sur la fiscalité foncière, et, d autre part, par la volonté des vendeurs d ajuster leur prix en fonction des attentes des acheteurs potentiels. 43 KEOPS Colliers International, Point Marché 2013, p

93 Graphique 41 : Le marché des locaux d activité en Ile de France Source : Keops-Colliers International, Point Marché 2013, p. 56 Conclusion de la section 3 : Un marché durablement dual La concentration des investissements sur le cœur du marché de l immobilier non résidentiel rend compte des deux caractéristiques majeures : à la fois valeur refuge pour les investisseurs en temps de crise économique et financière, ce marché est également extrêmement sensible à la conjoncture économique. La dégradation durable des fondamentaux de la croissance économique en Europe (destruction d emplois, baisse du pouvoir d achat des ménages, recul des commandes des industriels, atonie de l investissement, rigueur budgétaire des États, instabilité de la zone euro, etc.) pèse sur les perspectives d activité des marchés de l immobilier d entreprise. À l horizon , la dualité du marché devrait donc se maintenir entre refuge pour des investisseurs à la recherche de valeurs sûres qui resteront séduits par les actifs «prime» de l immobilier de bureaux parisien, et poursuite des difficultés sur les marchés «secondaires» où les demandeurs risquent de se raréfier. Mais au-delà de sa dimension conjoncturelle, la dualité des marchés de l immobilier d entreprise possède une dimension structurelle, ancrée dans le déficit d offre sur le marché, qui la rend durable. Toutefois, certain observateur ne manque pas de souligner que le marché de l immobilier d entreprise repose sur des fondamentaux solides, prompts à répondre à toutes les évolutions économiques : dans un contexte économique durablement dégradé (crise des dettes souveraines en Europe, faible croissance économique, euro faible) l immobilier «prime» demeure une valeur refuge pour les investisseurs (peu d offre, revenu sécurisé et élevé par rapport aux obligations) ; en cas de retour de l inflation, l indexation des loyers sur l inflation offre une meilleure protection aux investisseurs que les obligations et, enfin, en cas de retour de la croissance économique, la reprise de la demande se concentrera sur une offre faible tandis que les loyers augmenteront M. J. Strong, Chairman & CEO Europe Middle East and Africa de CBRE, Forum CBRE, 24/01/

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