MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX 1 er Trimestre 2019 En marche contre le vent

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions & Sectorisation 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE RÉSILIENCE ET REGAIN DE CONFIANCE Eclaircies sur fond d incertitudes Issue tumultueuse du Brexit, coup de frein sur l économie chinoise et pression commerciale américaine sont autant d incertitudes pesant sur l économie européenne. Dans ce climat international houleux et face à la crise des gilets jaunes, l économie française s est montrée particulièrement résiliente avec une croissance au 4 ème trimestre 2018 de +0,3%, soit supérieure de 10 pdb à celle de la zone euro (+0,2%). Les traditionnelles livraisons aéronautiques et navales de fin d année ont assurément soutenu le commerce extérieur et ce pour la troisième année consécutive. Sous l effet d une politique budgétaire plus expansionniste que prévue, la demande intérieure devrait en 2019 s imposer comme le principal moteur de la croissance française. En effet, la hausse de pouvoir d achat des ménages induite à la fois par la progression des salaires réels et les mesures d urgence annoncées en décembre, devraient stimuler la consommation des ménages (+0,5% attendus au 1 er trimestre 2019). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Un trimestre aura suffi à gommer la chute brutale de décembre des indices du climat des affaires et du moral des ménages (respectivement 104,5 et 96 points). En retrouvant des niveaux proches de ceux du 3 ème trimestre 2018, ils restent tous deux bien orientés et traduisent un regain de confiance générale faisant souffler un doux vent d optimisme sur les perspectives Taux de chômage sur piste verte! Les créations d emplois dépendent avant tout des carnets de commandes et a fortiori des perspectives de croissance. Ainsi, la décélération de croissance de l année 2018 (1,5% contre 2,3% en 2017) a conduit à diviser de moitié le nombre de créations nettes d emplois : pour l année 2018 contre en Avec créations d emplois attendues au premier semestre, 2019 devrait maintenir ce tempo modéré. Devant les difficultés de recrutements, l interim marque le pas ( postes en un an) alors que les embauches en CDI augmentent. En misant sur la prime à la qualité de l emploi, les entreprises espèrent en effet attirer des profils rares en adéquation avec leurs besoins. Initiée en 2015, la lente décrue du taux de chômage devrait se poursuivre. A horizon 2020, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,7% en France métropolitaine - et 7,7% pour l Ile-de-France - des chiffres en pente douce comparativement à ceux de 2018 (9,1% en France, 8,3% en Ile-de-France). INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 SYNTHÈSE PARIS CONTRE VENTS ET MAREES Demande placée : Comment faire plus avec moins? Demande placée à Paris, en milliers de m² Avec un peu plus de m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 2019, le marché parisien affiche son score, certes, le plus faible depuis 3 ans; mais en ligne avec la moyenne décennale. Il faut dire que le stock immédiat est toujours calé sur des plus bas historiques, contraignant ainsi les volumes de transactions. Le ralentissement du marché tertiaire est d ailleurs plus marqué sur les arrondissements du Sud (-23% en un an) et du Nord-Est (-45%) alors que Paris QCA résiste nettement mieux et fait d ailleurs jeu quasi-égal (-4%) d une année sur l autre. Dans le détail, les petits et grands gabarits de surfaces de bureaux sont en repli d une année sur l autre sur le marché parisien; dans le même temps, les surfaces de taille intermédiaire (de à m²) affichent une croissance de 15% en un an portée par d excellents résultats relevés sur les arrondissements du Sud. Notons à nouveau l impact des coworkers et de l économie digitale, principaux acteurs du marché sur le segment des grandes surfaces. Taux de vacance Taux de vacance : toujours au plus bas à Paris Le taux de vacance moyen de bureaux à Paris se positionne, à la fin du 1 er trimestre 2019, à 2,2%, son plus bas niveau depuis dix ans. Le QCA affiche même des taux encore plus faibles, 1,5% en moyenne sur le secteur et inférieurs à 1% sur certains arrondissements. L offre est légèrement plus fournie à Paris Sud et Nord-Est, sans pour autant pouvoir assurer une fluidité au marché. Cushman & Wakefield Valeurs locatives de première main à Paris, /m²/an Valeurs locatives : hausse à prévoir La persistance d un stock de bureaux à des niveaux historiquement faibles, alors que les volumes de commercialisation restent importants, continue de tirer les valeurs locatives à la hausse : +6% en un an pour les surfaces de première main (570 /m²/an en moyenne) et +12% pour la seconde main (470 /m²/an en moyenne). Sur le front de l offre de classe A et des immeubles neufs ou restructurés, les loyers de transactions s élèvent à 720 /m²/an en moyenne dans le QCA, de 490 à 640 /m²/an pour les arrondissements du Sud, et entre 380 et 600 /m²/an dans le Nord-Est. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : résilience du marché au 1 er trimestre 2019 Dans un environnement francilien qui a vu la demande placée reculer de 23% en un an, le marché des bureaux de Paris QCA prouve à nouveau sa résilience au terme d un 1 er trimestre où plus de m² de surfaces ont trouvé preneur. Ce volume s inscrit en deçà de seulement 4% d une performance 2018 quasi historique ( m² commercialisés). Ce résultat est à saluer compte-tenu de la faiblesse de l offre immédiatement disponible sur ce secteur (à peine m²). En dépit de l étroitesse du stock vacant, la demande placée de ce début d année dépasse de 17% sa moyenne décennale. Dans le détail, les deux micro-marchés de Paris QCA - le Centre et l Etoile - présentent un profil d activité quasiidentique avec des volumes de transactions en recul sur les surfaces inférieures à m² (-29% en un an). Ce repli est compensé par une meilleure tenue du segment intermédiaire - de à m² - qui a progressé de 23%. Paris QCA continue de se positionner au 1 er rang des choix d implantation pour les entreprises du coworking (5 signatures), les enseignes du luxe-premium (FRED, CHANEL, ou encore DEVIALET) et les TIC (QARE, DIMELO, ADYEN, etc ). Sur les grands gabarits d immeubles, on relève ce trimestre deux signatures à mettre au crédit des opérateurs du coworking avec KWERK, proche de Saint-Philippe du Roule et WEWORK sur le Centre. Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - au 1 er Trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -29% De à m² % +23% Plus de m² % +93% Surface totale % -4% Valeurs locatives : record à tous les étages Les mêmes causes produisant les mêmes effets, la pression haussière constatée depuis 2011 sur les valeurs locatives de transactions des bureaux à Paris QCA se vérifie à nouveau pour les signatures du 1 er trimestre Elle porte les loyers à des niveaux historiquement hauts : 825 /m²/an pour le prime, 720 /m²/an en moyenne pour les bureaux restructurés et 620 /m²/an pour les surfaces de seconde main. Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an Les valeurs locatives convergent et se croisent même entre celles relevées sur l Etoile - traditionnellement plus élevées - et celles du Centre. Cette tendance démontre la montée en puissance de ce dernier, recherché pour son coté «plus animé» que l Etoile. Elle pousse aussi les limites du QCA davantage vers les arrondissements limitrophes à l Est. - Cushman & Wakefield 4

6 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : au plancher Les disponibilités immédiates de bureaux à Paris QCA demeurent historiquement faibles, en dépit d une très légère augmentation relevée au 1 er trimestre Elles totalisent à peine m², soit peu ou prou le volume de commercialisation du 1 er trimestre C est dire la situation critique de l offre tertiaire sur ce secteur, une situation qui ralentit à l évidence l activité transactionnelle. Un peu moins de 300 immeubles proposent des surfaces à louer ou à vendre dont plus des 2/3 sont localisés sur le secteur de l Etoile. La répartition de ces disponibilités immédiates par tranche de surfaces fait la part belle aux gabarits inferieurs à m², ultra dominants (90% du stock) alors que le choix des utilisateurs se limite à moins de 20 possibilités pour les surfaces de taille intermédiaire. D ici 12 mois, un peu plus de m² de surfaces supplémentaires pourraient alimenter le stock immédiat sous réserve de ne pas être précommercialisées. Elles vont apporter un peu d oxygène au secteur Etoile avec près de m² attendus, tandis que le Centre m² - devra composer avec un stock toujours aussi contraint. Taux de vacance : pas d embellie prévue à court terme La très légère remontée du taux de vacance à Paris QCA fin du 1 er trimestre ,5% - ne change pas la donne sur ce secteur, qui reste calé sur des plus bas historiques, de 1% à 3% selon les arrondissements considérés. Nous n anticipons pas de remontée significative de ces taux de vacance à court ou moyen terme compte-tenu du volume de la demande exprimée et de la faiblesse de l offre à 12 mois. Le QCA parisien semble donc s installer durablement dans une situation de taux très bas, qui explique la pression sur les valeurs locatives de transactions. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Taux de vacance - Cushman & Wakefield - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier à Paris QCA, en milliers de m² Offre future : en avant les chantiers! Près de m² de bureaux restructurés ou neufs devraient être livrés tant en 2019 qu en 2020 à Paris QCA, cette offre a d ores-et-déjà été très largement plébiscitée par les utilisateurs. Il ne reste ainsi à commercialiser que m² dans les surfaces livrables en 2019, toutes localisées à l Etoile. Un volume identique devra être absorbé en 2020, avec une géographie largement plus polarisée sur le Centre, un micro marché qui a largement trouvé son public. Cushman & Wakefield 5

7 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : ralentissement en début d année Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Les commercialisations de bureaux à Paris Nord-Est ont représenté un volume de m² placés au 1 er trimestre 2019, via une soixantaine de transactions finalisées. Ce résultat en baisse de 23% en un an, figure parmi les moins dynamiques des démarrages annuels enregistrés sur la décennie. L activité se concentre toujours principalement sur les arrondissements du centre (3/4/10/11 ème ) avec une cinquantaine de transactions, et reste moindre les arrondissements périphériques (18/19/20 ème ) qui totalisent seulement 9 signatures ce trimestre. Ralentissement de la dynamique sur les petites et moyennes surfaces Le ralentissement du rythme de l activité du marché se retrouve sur le segment des petites et des moyennes surfaces, avec des replis de 28% et 10% en un an respectivement). Le retranchement des commercialisations sur les petites surfaces est essentiellement d ordre mécanique et imputable à une pénurie d offres sur ce segment (à peine m² disponibles au 1 er trimestre 2019). Ces transactions de petit gabarit continuent de dominer ce marché avec 58 signatures pour m². De son côté, le volume de l offre sur le segment des tailles intermédiaires ( m²) équivaut à tout juste un an de commercialisations au rythme actuel du marché; pour l heure, seules 4 signatures ont été finalisées sur ce segment au 1 er trimestre. Parmi elles, la prise à bail de m² du GROUPE IGS dans le 10 ème s est démarquée par sa taille, les autres ne dépassant pas m². Notons qu aucune transaction supérieure à m² n a été répertoriée sur ce marché en début d année. Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface - Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives de transaction à Paris Nord-Est, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -28% De à m² % -10% Plus de m² 0 0% NS Surface totale % -23% Les valeurs locatives continuent leur ascension Le loyer prime demeure positionné à 550 /m²/an. En revanche, les loyers moyens des transactions de première et de seconde main continuent leur ascension et s établissent à 490 /m²/an et 425 /m²/an respectivement, un plus haut en dix ans. Le manque d offres dans le QCA amène les utilisateurs de ce secteur à s intéresser aux possibilités d implantation dans les arrondissements du Note : centre, tirant ainsi les valeurs locatives à la hausse, à plus de 700 /m²/an sur des surfaces de seconde main., Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 6

8 PARIS NORD-EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Réhausse légère de l offre immédiate à bas niveau Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Le volume de l offre immédiate de bureaux à Paris Nord- Est s est réhaussé à la fin du 1 er trimestre 2019 pour atteindre m² disponibles. Cette hausse de 12% du stock en 3 mois s observe sur tous les segments de surfaces; ce marché reste cependant nettement sousoffreur compte-tenu du rythme annuel des commercialisations enregistré sur ce marché depuis dix ans (près de m² en moyenne). Le stock des surfaces de taille intermédiaire reste le plus significatif sur ce secteur avec m² vacants; les volumes des petites et de grandes surfaces disponibles se retrouvent à des niveaux très bas, à un peu moins de m² et ² respectivement. - Cushman & Wakefield L offre supérieure à m² se concentre exclusivement dans les arrondissements périphériques; elle est constituée de 2 immeubles : «View» ( m²) dans le 20 ème proposé à 390 /m²/an, et le «1-13 Boulevard Ney» (7 800 m²) dans le 18 ème à une valeur affichée à 245 /m²/an. Taux de vacance à Paris Nord-Est Remontée du taux de vacance porté par les arrondissements périphériques Nord En miroir avec la remontée du volume de l offre immédiate le taux de vacance moyen du marché de Paris Nord-Est a augmenté au 1 er trimestre pour atteindre 3,1%. Cependant cette moyenne ne reflète pas la disparité des taux entre les arrondissements centraux (3/4/10/11 ème ) à 1,9% seulement, et périphériques Nord (18/19/20 ème ) à 4,4% où les surfaces vacantes supérieures à m² sont plus nombreuses. A titre de comparaison, le taux de vacance moyen de Paris se positionne à 2,2%, et celui d Ile-de- France à 5,3%. - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² L offre future se concentre vers la périphérie à partir de 2020 Près de m² de bureaux neufs et restructurés seront disponibles à Paris Nord-Est d ici Parmi les bâtiments avec permis de construire, notons le projet de l ensemble «Chapelle International» de plus de m² actuellement en chantier et livrable en Aucune opération neuve ou restructurée n est prévue pour l année en cours, le stock ne sera donc pas renouvelé en 2019, entrainant une vraie pénurie d offres de grand gabarit. Cushman & Wakefield 7

9 PARIS SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : dans la continuité du trimestre précédent Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² La demande placée de bureaux sur le marché Paris Sud avoisine m² au 1 er trimestre Le marché conserve ainsi le même rythme depuis le milieu de l année précédente et s inscrit dans la moyenne décennale. La baisse enregistrée de 45% en un an s explique principalement par la différence avec le point haut record considéré en début d année dernière ( m²), mais aussi par le manque d offres disponibles qui contraint les possibilités de commercialisations sur ce marché. L activité transactionnelle s est particulièrement concentrée sur les 14 ème et 15 ème arrondissements avec m² commercialisés depuis le début de l année, suivi des 12 ème et 13 ème arrondissements ( m² traités). Paris ème ferme la marche avec tout juste m² placés ce trimestre. Davantage de commercialisations de moyennes surfaces Le marché a été particulièrement dynamique sur les surfaces de taille intermédiaire (+94% en un an) avec m² placés pour 16 signatures ce trimestre. L activité sur les petites surfaces reste, quant à elle, quasiment stable d une année sur l autre (+2% en un an). Enfin, un seul grand mouvement d entreprise s est opéré en février; il concerne une signature sur m² dans «Jour» dans le 14 ème arrondissement. Notons que le recul de 45% du volume en un an sur le segment des grandes surfaces reste à relativiser car toujours à comparer à un résultat exceptionnel en début d année 2018 (5 transactions pour m² placés). Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +2% De à m² % +94% Plus de m² % -92% Surface totale % -45% Valeurs locatives de transaction à Paris Sud, /m²/an Les loyers moyens toujours à la hausse Le loyer prime enregistré sur le marché de Paris Sud reste inchangé depuis 2009, avec une référence de 700 /m²/an. Le contexte de tension entre l offre et la demande continue de rehausser les valeurs locatives moyennes des transactions de première et de seconde main, à 550 /m²/an et 440 /m²/an respectivement. L amplitude des valeurs minimales et maximales de signature sur les immeubles anciens et rénovés reste importante : d un peu plus de 200 /m²/an à la bordure périphérique du 15 ème arrondissement à plus de 600 /m²/an dans les 6 ème et 7 ème arrondissements. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 8

10 PARIS SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : toujours plus bas L offre immédiate de bureaux immédiatement disponibles à Paris Sud continue de se contracter et rejoint son niveau le plus bas à m² vacants au 1 er trimestre 2019, une situation qui se rapproche de celle du 1 er trimestre Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² La résorption des stocks s observe essentiellement sur le segment des grandes surfaces (-61% en 3 mois) en miroir avec la commercialisation de «Jour» et le changement de statut de quelques surfaces. A contrario, les stocks de petites et moyennes surfaces se réhaussent de 80% et 32% en 3 mois respectivement. Ces disponibilités se concentrent en grande majorité sur les ème et ème arrondissements., Cushman & Wakefield Un taux de vacance très bas Le taux de vacance de Paris Sud se positionne actuellement à un niveau particulièrement bas, à 2,4% et tend à s aligner avec le taux moyen de Paris (2,2%). La tension entre l offre et la demande est particulièrement forte sur les ème arrondissements avec un taux de vacance à 1,3%, ainsi que sur les ème arrondissements (2,1%). Il tend à remonter légèrement sur les arrondissements périphériques sud (14-15 ème ) mais reste tout de même bas à 3,7%. A titre de comparaison, le taux moyen enregistré en Ile-de-France est de 5,3%. Taux de vacance de Paris Sud Des chantiers pour 2019 et 2020 Au total, un peu plus de m² de bureaux neufs ou restructurés sont attendus à Paris Sud à l horizon Ces disponibilités avec permis de construire alimenteront au compte-gouttes ce marché sous-offreur en termes de grandes surfaces. - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Parmi ces projets un peu plus de m² encore disponibles sont actuellement en chantier. Ces constructions concernent «Axiom!» ( m²) dans le 13 ème, «Breteuil ségur» (8 900 m²) livré très prochainement dans le 7 ème et «High Square» (6 300 m²) dans le 15 ème tous prévus pour 2019; puis «Grand Ecran» ( m²) et «Tombe Issoire» ( m²) dans les 13 ème et 14 ème arrondissements prévus en Les projets neufs restent principalement concentrés sur les 13 ème, 14 ème et 15 ème arrondissements, les localisations plus centrales n ayant quasiment plus de terrains libres à bâtir. Cushman & Wakefield 9

11 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 10

12 AUTEURS Agnès Talène Chargée d Etude +33 (0) agnes.talene@cushwake.com Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Directeur Général Head of Agency (Offices, Industrial and development) +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés