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1 Vous êtes ici : Recherche > Visionneuse Adresse du document : Statut de la copropriété des immeubles bâtis 13 ème législature Question écrite n de M. Jean-Pierre Sueur (Loiret - SOC) publiée dans le JO Sénat du 21/02/ page 321 M. Jean-Pierre Sueur appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d'application des règles d'ordre public de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d'application n du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d'une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l'objet est d'entretenir des équipements d'intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l'asl. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d'ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d'avoir apporté la propriété d'équipements d'intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l'assemblée de l'asl statuant sur les travaux ou qu'ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l'un et l'autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d'asl pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle régit notamment l'information des copropriétaires et la répartition des charges d'entretien des équipements d'intérêt collectif selon un critère d'utilité distinct des tantièmes servant de base à l'appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d'un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l'assemblée de l'asl. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d'une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l'asl, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l'asl qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d'une ASL et quelle est la validité d'une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels. Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l'association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l'objet d'un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l'asl, comme en matière de travaux sur les parties communes d'une copropriété. Réponse du Ministère du logement et de la ville 1/17

2 publiée dans le JO Sénat du 29/05/ page 1065 En vertu d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d'une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d'une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l'assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d'un mandat général de représentation des copropriétaires à l'assemblée de l'association. Toutefois, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d'engager les membres de l'association, c'est-àdire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l'accord de chacun d'eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d'une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l'association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l'association à l'assemblée générale. ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES L'ORGANE DE DIRECTION : LE "SYNDICAT" Le Syndicat d'une ASL = Conseil d'administration. Signalons, en tout premier lieu, que le terme "Syndicat" d'une ASL n'a rien à voir avec le terme de "Syndicat de copropriété". Le Syndicat d'une ASL, c'est le conseil de direction de l'association Syndicale. Il est composé de "Syndics", qu'il ne faut pas confondre, malgré une appellation identique, avec les Syndics de copropriété, professionnels ou bénévoles. Un organe décisionnaire. Le "Syndicat" (Conseil d'administration) de l'asl c'est l'organe décisionnaire de l'association Syndicale. Dans les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), il est appelé "Comité Syndical". L'article 9 de l'ordonnance de 2004 définit le rôle du "Syndicat" (Conseil d'administration): "L'association syndicale libre est administrée par un syndicat (Conseil d'administration) composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. 2/17

3 Le syndicat (Conseil d'administration) règle, par ses délibérations, les affaires de l'association." Il existe donc une grande différence entre le Conseil Syndical d'une Copropriété, simple organe consultatif, et le "Syndicat" (Conseil d'administration) de l'asl qui a pour rôle de gérer et d'administrer collectivement l'association Syndicale. Malheureusement, la confusion et les idées fausses sur le rôle du Syndicat (Conseil d'administration) de l'asl sont très fréquentes (Cf. le site de l'arc, par ailleurs très respectable, qui fait fausse route sur ce point). Les décisions de l'asl sont donc prises à la majorité des membres du Syndicat, dans le cadre des pouvoirs qui lui sont attribués par les Statuts. Les pouvoirs du Syndicat. Il n'y a pas de règles légales qui déterminent les pouvoirs du Syndicat (Conseil d'administration) d'une ASL. Chaque Association Syndicale peut faire du sur mesure sur ce point. Dans la pratique, les pouvoirs des Syndicat (Conseil d'administration) des ASL sont très étendus. La formule consacrée dans de nombreux statuts est "Le Syndicat (Conseil d'administration) dispose des pouvoirs les plus étendus". Dans ce cas, les Statuts accordent au Syndicat (C.A) de l'asl l'essentiel des pouvoirs. Le Syndicat (C.A) peut ainsi décider de travaux ou de dépenses sans avoir à obtenir l'autorisation de l'assemblée. La nomination des membres du Syndicat est donc d'une importance cruciale. Composition du "Syndicat" Le "Syndicat" (C.A) d'une ASL est un organe collégial désormais ouvert à tous les propriétaires. Un organe collégial. L'Article 9 de l'ordonnance de 2004 confirme que le "Syndicat" (C.A) doit être composé de membre"s" élus, c'est à dire de plusieurs personnes. Cette réaffirmation du caractère collégial du Syndicat (C.A) ne doit plus permettre que des ASL soient dirigées par un Président (ou Directeur) unique. En principe, les très nombreuses ASL à Président/Directeur unique doivent mettre en conformité leurs statuts pour se conformer à l'ordonnance de La direction collégiale présente bien des avantages. Elle permet souvent des prises de décisions plus réfléchies et moins contestées. Un organe désormais ouvert à tous les copropriétaires. En raison des pouvoirs importants du "Syndicat" (C.A), la composition de ce conseil est très importante. Dans les lotissements résidentiels, il est fréquent que les co-lotis assurent eux-mêmes la gestion de l'asl et élisent un "Syndicat" (C.A) bénévole. Il est toujours possible de recourir à un Syndic professionnel qui cohabite avec les autres membres bénévoles du "Syndicat" (C.A). Le rôle d'un Syndic professionnel n'est pas le même, en ASL, qu'en Copropriété. Le Syndic exécute les décisions du Conseil, dans les conditions fixées par les Statuts. Dans la pratique, cette adaptation du rôle du Syndic n'est pas toujours évidente. Dans les grands ensembles immobiliers, la situation est très différente. Il est difficile, voire impossible, de gérer des grands ensembles sans l'aide d'un Syndic professionnel qui apporte une expérience de gestion, des moyens comptables et une assurance dans le maniement des fonds. 3/17

4 Par ailleurs, les copropriétaires n'ont en général pas accès à l'assemblée des ASL (ou AFUL) qui gèrent les grands ensembles immobiliers. Les copropriétaires sont en effet représentés aux assemblées par leur Syndic de copropriété. Il est donc plus difficile aux copropriétaires de participer à la gestion et d'accéder au "Syndicat" (C.A). Cependant, les copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre d'une ASL (ou AFUL) ont le droit d'être élu au "Syndicat" (C.A) et ainsi de s'associer, dans la mesure de leurs possibilités, à la gestion de l'ensemble immobilier en tant que décideurs responsables. Ce droit s'applique à TOUS les copropriétaires, quand bien même ils n'auraient pas accès à l'assemblée car représentés par leur syndic de copropriété L'Ordonnance de 2004 a apporté une clarification majeure en précisant que le "Syndicat" (C.A) doit être composé de membres élus parmi les "propriétaires membres de l'association ou leur représentant dans les conditions fixées par les Statuts". Cette précision est importante car elle expose clairement que le "Syndicat" (C.A) est ouvert à tous les membres de l'association Syndicale et qu'il n'est pas nécessaire d'être membre de l'assemblée de l'asl pour être élu membre du "Syndicat" (C.A). Il en résulte que les "simples copropriétaires" d'un immeuble en Copropriété inclus dans une ASL peuvent être élus au "Syndicat" de l'asl quand bien même ils ne sont pas admis à participer à l'assemblée de l'asl, lorsque les Statuts prévoient qu'un immeuble est représenté en bloc par le syndic de la copropriété. Pour ce faire, il faut que les copropriétaires de l'immeuble votent, lors de l'assemblée de leur immeuble, une résolution mandatant leur syndic de copropriété pour élire l'un des leur (qu'il faut nommer expressément) au "Syndicat" (C.A) de l'asl. Le copropriétaire élu au "Syndicat" (C.A) assume les responsabilités et le travail d'un membre d'un Conseil de direction décisionnaire. Il faut donc une disponibilité certaine et un investissement personnel important. LA COPROPRIETE La Copropriété LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES C est un immeuble bâti, ou un groupe d immeubles bâtis (verticaux ou horizontaux), dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots. Lot de copropriété Le lot de copropriété est un ensemble indivisible, précisé sur le Titre de propriété, comprenant : - une partie privative (appartement, maison, cave, garage, etc ) : partie divise, dont on est propriétaire, - une quote-part de parties commune : partie indivise, dont on est COpropriétaire. 4/17

5 En devenant propriétaire d un appartement (ou d une maison en copropriété horizontale) on devient aussi propriétaire de choses communes partagées obligatoirement avec d autres propriétaires (sol, fondations, murs porteurs, dalle des planchers, escaliers, toiture, éclairage des communs, voiries, réseaux divers,.. ainsi que les équipements communs tels que ascenseurs, chaufferie, concierge, piscine, tennis, ). La copropriété est une indivision forcée sur des choses communes, obligatoire, indissociable. Syndicat des copropriétaires C est l entité juridique regroupant tous les propriétaires de lots au sein d une même copropriété. Un syndicat de copropriétaires possède la personnalité juridique, comme les personnes morales associations, sociétés, etc Syndicat : groupement de personnes défendant des intérêts communs, Personne civile. Statut de la copropriété Les règles de fonctionnement et de gestion du syndicat des copropriétaires sont fixées et imposées par la loi. D où la grande différence avec d autres personnes morales, association, société, association syndical libre, lesquelles sont régies par leurs statuts élaborés librement (voir plus loin) - Loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant statut des immeubles bâtis. - Décret du 17 mars 1967 portant règlement d administration publique pour l application de la loi du Ces textes sont d application impérative. Il ne peut être fait autrement que ce qu impose la loi. D autre part, chaque copropriété dispose obligatoirement d un document spécifique qui fixe les règles particulières de l organisation et du fonctionnement interne, règles qui doivent être conformes aux dispositions légales. C est le Règlement de copropriété, déclinaison personnalisée des textes, loi commune à tous. Pour simplifier, on peut en identifier 3 parties : -Etat descriptif de division : détaille chacun des lots qui composent la copropriété, précise la quote-part des parties communes attachée à chacun des lots (quote-part qui détermine la prise en charge par chaque lot de l entretien des choses communes). Cet état doit correspondre à la réalité et être mis à jour en cas de modification. - Règles de fonctionnement : obligatoirement conformes au statut de la copropriété défini par la loi du Immuables, elles sont imposées par la loi, donc d'application impérative. - Règlement intérieur : détaille ou précise les règles de vie et de cohabitation internes du syndicat. Il peut être modifié à tout moment. Doit resté vivant et d actualité. Il est contractuel. 5/17

6 Fonctionnement de la copropriété - L assemblée générale : C est l instance décisionnelle du syndicat, le patron du syndicat. Contrairement à la plupart des organisations humaines, la structure du syndicat n est pas pyramidale : un chef en haut (patron, PDG, directeur, président ), des adjoints, et ensuite une chaîne hiérarchisée. Le syndicat a une organisation collective dont le patron, le décideur est l assemblée générale des copropriétaires, instance décisionnelle du syndicat Toutes les décisions concernant la vie et le fonctionnement des choses communes du syndicat sont obligatoirement prises en assemblée générale. Les décisions d AG ont force de loi pour les copropriétaires membres du syndicat. Démocratie à l état brut et quasi autogestionnaire, le syndicat prend ses décisions en assemblée générale suivant des règles de majorité définies par la loi, règles de majorité variables en fonction de l importance pour le syndicat de la décision à prendre. - Chaque copropriétaire vote en fonction de la quote-part de propriété qu il détient dans les parties communes (exprimées en tantièmes : èmes, èmes, èmes, etc..) Majorités définies par la loi : (les articles indiqués sont ceux de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.) - Article 24 : la moitié + 1 des tantièmes exprimés des présents et représentés. (Ex : pour 700/1.000 présents et représentés, maj art.24 = 351/1.000 ) - Article 25 : la moitié + 1 du total des tantièmes de la copropriété. (Ex : pour une copropriété comptant 1.000/1.000, maj art.25 = 501/1.000 ) - Article 26 : les 2/3 + 1 du total des tantièmes de la copropriété portés par ½ + 1 des copropriétaires. (Ex : pour 1.000/1.000 avec 20 copropriétaires, double maj art.26 = 667/1.000 portés par 11 copropriétaires) - Certaines décisions imposent la règle de l unanimité de tous les copropriétaires. Pour le représenter dans tous ses actes et mettre en œuvre ses décisions d assemblée générale, le syndicat désigne son mandataire : - Le syndic : représentant légal du syndicat, il est son Exécutif - chargé par la loi de l exécution, de la mise en œuvre des décisions prises en AG. Mandaté par l AG. - détient des pouvoirs propres, en particulier : - encadrement des employés du syndicat - recouvrement des charges ou sommes dues par les copropriétaires - convocation des assemblées générales, mais pouvoir ici partagé sous conditions. 6/17

7 La durée du mandat du syndic, fixée par l AG, est de 1, 2 ou 3 ans, 3 années maximum alors impérativement de date à date. Passée la date échéance du mandat sans désignation, le syndicat est dépourvu de syndic, de représentant légal. Nécessité de recourir au juge pour désigner un administrateur. La rémunération du syndic et les conditions d exécution de son mandat (contrat) sont fixées par l AG. Les réunions en assemblées décisionnelles n étant qu occasionnelles, le syndicat désigne parmi les copropriétaires des délégués qui vont constituer une sorte de Conseil de surveillance du syndicat, conseil permanent dont chaque conseiller est mandaté par l assemblée générale. - Le Conseil Syndical : Assistance et contrôle du syndic - chargé par la loi d assister le syndic et de contrôler sa gestion. Composé de copropriétaires mandatés par l assemblée générale pour contrôler la bonne exécution du mandat du syndic et le fonctionnement général du syndicat. Rien ne peut ou ne doit échapper à la surveillance et au contrôle du conseil syndical. Il peut obtenir du syndic, qui ne peut s y opposer, copie de tout document concernant le syndicat. Il n a aucun pouvoir décisionnel, mais peut se charger de toute question intéressant le syndicat (contrats, devis, suivi de travaux, etc..) et en tenir informés les copropriétaires et/ou le syndic. Le président du CS peut, sous condition, convoquer une assemblée générale. Les conseillers sont élus pour des mandats de 1, 2 ou 3 ans, dans ce dernier cas de date à date (id. syndic) Le conseil syndical (CS) doit être doté d un règlement de fonctionnement, qui est impératif Il doit aussi désigner son président, qui est obligatoire. Les règles de fonctionnement du CS sont soit prévues au Règlement de copropriété, soit, à défaut, approuvées et/ou modifiées par l assemblée générale. Autre forme juridique du syndicat de copropriétaires : le Syndicat Coopératif - l assemblée générale doit adopter la forme juridique de Syndicat Coopératif. - c est alors le conseil syndical coopératif, composé de copropriétaires mandatés par l AG, qui est chargé de gérer collectivement, collégialement, la copropriété. Le syndic, nommé par le CSCoop. parmi ses membres, exerce la fonction de président du CS. Il est Président-syndic. Il peut être changé à tout moment. Il est assisté d un vice-président. Forme d autogestion : c est une équipe de copropriétaires qui gère en direct la copropriété. C est le règlement de copropriété qui va préciser la destination de l immeuble, d où sera déduit l usage qui peut être fait des parties privatives (habitation exclusivement, habitation et activités libérales, de commerce, etc..) Il va également préciser ce que sont les parties communes, les lister. 7/17

8 Dans les copropriétés horizontales, il y a des différenciations selon les règlements de copropriété. Certains instituent en parties privatives la totalité du pavillon, y compris les fondations. D autres considèrent que les murs de façades, de refends et les planchers, les dalles séparatives d étages, sont des parties communes. La question de la quote-part de parties communes, Prenons un lot de copropriété quelconque, comprenant une partie privative appartement et une quotepart de un dixième de parties communes (exemple avec 10 propriétaires). Le propriétaire de ce lot indivisible est donc propriétaire de la partie privative appartement, mais aussi pleinement propriétaire d un dixième de tout ce qui est commun : un dixième de l interrupteur qui éclaire l entrée, un dixième de la poignée de la porte, un dixième de la porte etc, etc La difficulté de compréhension des copropriétaires vient du fait que ce dixième est en commun, indistinct, qu on ne peut l identifier. Si l identification de sa partie privative personnelle est évidente, appartement ici, pavillon là, il n en est pas du tout de même pour la part personnelle de parties communes, part qui n est pas identifiable. On ne peut partir avec son dixième d interrupteur, son dixième de fil électrique. Vous êtes en copropriété horizontale. C est la même chose pour tout ce qui est commun, par exemple pour les VRD (les Voiries et réseaux divers). Vous avez fait une cession des voiries et réseaux divers. Cela semble impossible légalement. En particulier parce que la décision par l assemblée générale devait être prise à l unanimité de tous, ces VRD étant nécessaires à la destination de votre ensemble immobilier. C est toute l ambiguïté de votre système : vous n êtes pas dans un lotissement mais dans une copropriété. La cession de VRD me semble irrégulière. Question : C'est-à-dire que la mairie a fait des faux? Non, la mairie a pris ce qu on lui a donné. Question : Mais la mairie a accepté et on ne l a pas forcée. Oui, il y a eu une délibération, un arrêté municipal...tout cela a été sans aucun doute réalisé. Mais le problème c est l acte de cession lui-même, décidé par votre AG et enregistré par acte notarié, qui serait irrégulier. Vous comprenez bien que ces parties communes (VRD) étant indispensables à la copropriété et les lots étant indivisibles, on ne peut pas les séparer du reste. C est totalement incohérent. Il n y a que dans le cas d un lotissement, d un terrain qui est divisé en lots, en parcelles de terrains, lotissement dans lequel il y a des espaces communs à plusieurs propriétaires de terrains, que cette cession serait possible. Elle est même parfois prévue dès l origine du lotissement dans les actes.. Je parle de lotissement, d ensembles immobiliers qui sont régis par d autres textes que ceux régissant la copropriété. 8/17

9 Pour vous, étant sous le régime de la copropriété, vous ne pouvez vous séparer d une partie, d un morceau de votre quote-part de parties communes indispensable à tous, sauf à l unanimité de tous les copropriétaires (des 130), les voiries et réseaux divers étant indispensables à la destination de votre immeuble, à votre ensemble immobilier. Il faut revenir un instant sur le syndic : Il exerce dans le cadre d un mandat. Il s agit d une sorte de contrat par lequel une personne donne pouvoir à une autre d agir en son nom. Ce sont des dispositions du Code civil qui en précise le cadre (art.1984 et suiv C.civ). Ce sont ces dispositions qui ont été reprises pour le syndic de copropriété, mandataire du syndicat, le syndicat étant son mandant. Le mandat au syndic est donné par l AG lors de sa désignation par d un vote pris dans la majorité de l article 25. C'est donc la majorité de toutes les voix du syndicat. Son mandat peut être de 1, 2, ou 3 ans, 3 ans alors de date à date. Un syndic nommé le 25 juillet 2003 pour 3 ans, son mandat est à échéance du 25 juillet Le 26 juillet 2006 il n est plus rien, il n est plus syndic de ce syndicat. C'est extrêmement strict. Le syndic de fait n'existe pas. DIFFERENCE entre SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES et ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Question. Qu'elle est la différence entre un syndicat, et une association syndicale libre avec un président.? Question Peut-on avoir un syndic avec un syndicat libre avec un président, secrétaire, etc.. Une association syndicale libre (ASL) n'est pas une copropriété. Il y a autant de différence entre une ASL et un syndicat de copropriété qu entre ce syndicat et une association Loi 1901 ou une société. Il n'y a aucun lien, aucune relation sur un plan juridique entre une copropriétés et une A.S.L.. C est une source de confusion entre une copropriété horizontale, comme la votre, et un lotissement géré par une ASL Sans doute que les 2 se ressemblent, extérieurement, et qu il est difficile de les distinguer. Mais juridiquement ce sont 2 entités totalement différentes. Une ASL est un groupement foncier, regroupement de propriétaires de terrains, terrains qui partagent des espaces ou équipements communs. 9/17

10 C est là un lotissement dont la gestion des choses communes est confiée à une ASL, laquelle est organisée et fonctionne suivant des statuts qui lui sont propres et qu elle a librement élaboré ou modifié. Pour faire simple, les ASL fonctionnent un peu comme une association Loi.1901, suivant des statuts, lesquels sont variables d une ASL à l autre. Les syndicats de copropriétaires ne peuvent fonctionner que comme il est dit dans la loi du 10 juillet 1965, loi impérative pour tous les syndicats, dont le fonctionnement est donc uniforme, sans pouvoir rien y changer. Prenons l exemple de 2 ensembles immobiliers horizontaux, à priori identiques, de part et d autre d une route communale. Le terrain sera découpé en autant de jardins que nécessaires sur lesquels seront édifiés des maisons. Ces terrains sont desservis par une voie de circulation et des réseaux divers d alimentations et d évacuations. Au centre, un vaste espace commun, avec aires de jeux, espaces verts, et pourquoi pas tennis et piscine. Apparemment, ces 2 ensembles sont identiques. Pourtant, tel ensemble immobilier est une copropriété, tel autre un lotissement. Dans la copropriété [1], l intégralité du terrain est parties communes, même si chaque jardin est grevé d un droit de jouissance exclusif au profit du propriétaire de la maison construite dessus. Mais ce droit de jouissance n est pas un droit de propriété : les travaux sur ce jardin, les constructions, le creusement d un bassin, doivent être autorisés par l assemblée générale, puisque ce jardin est et reste parties communes entre tous les copropriétaires. Bien entendu, il en est de même pour les voiries et réseaux divers (VRD) ainsi que pour les espaces verts et équipements divers (tennis, piscine), lesquelles sont également choses communes. Le syndicat des copropriétaires est chargé de l administration du syndicat et de l entretien de tout ce qui est commun dans l ensemble immobilier. Dans un lotissement [2], le terrain est divisé en parcelles privatives, constituant les jardins sur lesquels seront édifiées les maisons.. Ici, jardins et maisons sont intégralement privatifs, propriété privée. Les voiries, espaces et équipements communs sont généralement propriété des chacun des propriétaires de parcelles, chacun pour une part. Ces espaces et équipements communs sont gérés par l ASL, laquelle à un objet limité à cette gestion et aux travaux sur ces espaces et équipements partagés. Importante différence pour un promoteur : dans une copropriété, il déposera 1 permis de construire pour (mettons) 20 maisons, s agissant d un seul ensemble. Dans un lotissement, il déposera autant de permis de construire qu il y a de maisons à construire. 10/17

11 Question Et avec une ZAC? La ZAC (zone d aménagement concerté) c'est autre chose. La ZAC à sa propre réglementation, puisqu elle va regrouper, outre des zones destinées à l habitation (lotissement et/ou copropriété), des logements sociaux, du locatifs privé, et encore des zones d activités, commerces, espaces verts, de loisirs, etc Question Vous nous dites que juridiquement on ne peut pas dissoudre la copropriété? On ne peut pas dissoudre une copropriété aussi longtemps qu'il y a quelque chose de commun au moins entre 2 personnes. C est la raison d être de la copropriété. Question Certains terrains, du moins à Malarti, étaient bornés à l'origine. (Discussion). Question Pourquoi cela a-t-il été borné? (certains ont repéré des bornes) Certains terrains (tous?) ont sans doute été bornés car chacun ici a un droit de jouissance sur un espace commun qui forme leur jardin. Pour savoir quelles parties du sol commun étaient grevées d un droit de jouissance, il est probable que certains jardins ont été bornés C'est simplement pour les identifier matériellement sur le sol, fixer des limites. Ainsi chacun peut faire prévaloir son droit de jouissance exclusif. Pourquoi ce n'est pas cadastré? Parce que ce n'est pas une parcelle cadastrale puisque vous êtes en copropriété. C'est un terrain commun, tout le terrain est indivisible, y compris les jardins sur lesquels chacun à droit de jouissance, d usage exclusif. Question II est indivisible par îlot sur le cadastre, dans les Capucines on distingue une dizaine d îlots. Sans doute pour la même raison : pouvoir identifier en interne certains îlots?. Mais dans la mesure où ces îlots ne sont pas répertoriés au service du cadastre, ils n ont pas juridiquement d existence. C est sans doute un simple découpage interne. Question J ai fait partie d'une copropriété et quand on a fini de payer après 20 ans, chacun est revenu chez soi et on était propriétaire. Parce que vous n'étiez pas à l origine sous le régime de la copropriété. Vous deviez être sans doute en société d attribution, propriétaire de part de société. Question : (Différentes questions sont posées à propos des murs séparatifs des maisons, entre mitoyenneté et ceux copropriété. ) : Pour faire simple, la mitoyenneté c est lorsque chacun des propriétaires de part et d autre d un mur est propriétaire de la moitié de ce mur. Autrement dit le mur est virtuellement coupé en 2 : il est propriété par moitié de l un et l autre propriétaire, mitoyenneté qui est précisé dans un acte. Le mur commun, en copropriété, est indistinctement dans sa totalité partagé entre les deux. Il n y a pas de partie identifiable que l un ou l autre puisse réclamer. Il convient ici de voir ce qu en dit votre règlement de copropriété. 11/17

12 Intervention. ARTICLE 3ème / DEFINITION DES PARTIES COMMUNES Toutes les parties ou choses communes ci-après sont considérées comme un accessoire obligatoire et indispensable des parties privatives, Elles seront la propriété avec indivision desdits copropriétaires et seront considérées comme grevées de servitudes perpétuelles au profit des parties privatives leur appartenant individuellement, Les parties communes de cet ensemble immobilier concernant le quartier et comprennent le sol en totalité, les toitures séparant les lots entre eux, communes aux copropriétaires situés de part et d autre, les voies tertiaires, les canalisations d eaux pluviales et usées, les canalisations d eau et d électricité extérieures aux parties privatives et autres réseaux, Les équipements collectifs et sociaux réalisés ou susceptibles d être réalisés, Les parties et choses communes à chaque groupe de logement, à savoir les fondations, radiers, murs mitoyens, charpentes, et toitures communes et en général tout ce qui peut être commun à plusieurs lots, chaque groupe constituant une entité séparée, Les choses sont claires. Les fondations, les murs, etc. sont classés choses communes, par îlot, donc ils sont en communauté. Ce sont des murs communs, en copropriété. Ils ne sont donc pas en mitoyenneté. Vous pouvez éventuellement modifier le règlement, mais à l'unanimité de tous. On touche ici du doigt l incohérence de la cession des VRD, qui était impossible sauf décidée par une assemblée générale à l unanimité de tous les copropriétaires. A défaut, la procédure est totalement irrégulière. Question Il y a 130 copropriétaires. Un groupe de 4 sur un même radier veulent sortir de la copropriété, peuvent-ils le faire.? Faut-il l'unanimité des autres? Non. Les 4 copropriétaires concernés se réunissent en assemblée générale et décident de se séparer du syndicat initial. Mais il y a quand même une difficulté de fond chez vous : vous n'avez plus de syndic. Personne ne peut donc convoquer une assemblée, quelle soit générale ou particulière. De ce fait, vous êtes complètement paralysés. Intervention Il y a toujours un syndic dans notre copropriété. Il semble que non! Le mandat donné au syndic est de 1, 2 ou 3 ans, dans ce dernier cas impérativement de date à date sans pouvoir dépasser ces 3 années. Aucune assemblée générale n ayant été convoquée depuis de nombreuses années (depuis 1994?), il est évident que vous n avez plus de syndic. Personne ne peut se dire syndic dans votre copropriété. Vous n avez plus de représentant légal. intervention Pourquoi la mairie nous renvoie sur le syndic lorsqu'on va lui poser des questions? Parce que les mairies ne sont pas informées des modifications intervenues dans les syndicats de copropriétaires. 12/17

13 Il n'y a pas de déclaration, d enregistrement du gestionnaire. Le syndicat des copropriétaires est enregistré par acte notarié au fichier immobilier (ancien service des hypothèques). Mais pour ce qui concerne le représentant du syndicat, son syndic, il n y a aucune déclaration, aucun enregistrement. Intervention Supposons qu'il y aient eu des problèmes. La mairie renvoie les personnes au syndic pour résoudre le problème. Le syndic va résoudre le problème à sa façon alors qu'il n'est plus syndic. Mais il a quand même pris une position qui a entraîné une opposition de la mairie. Non seulement la mairie n est pas au courant du fait que le prétendu syndic ne serait plus syndic, mais cela ne la concerne pas du tout! Dans un syndicat, qui est une personne juridiquement parlant, c est le syndicat dans son entier qui est responsable de tout, y compris des fautes ou erreurs de son syndic. C est le syndicat qui devra assumer les conséquences des fautes de son syndic. Il faut que les choses soient claires : C est toujours le syndicat qui est responsable de tout, de tout ce qui se passe dans l ensemble immobilier qui le concerne, et ici du fait qu il n a pas désigné de représentant légal. Chez vous, c est vous tous collectivement qui êtes responsables de cette situation. La personne qui se fait passer pour syndic, sans doute de bonne foi, par ignorance, devra quant à elle assumer personnellement la responsabilité de ses actes : il s agit ici d une usurpation de fonction. Faute d une information de la mairie ou des organismes susceptibles de contacter le syndicat, ils s adresseront à la personne qu ils avaient enregistrée. Intervention Nous, on n'a aucun arbre en commun Le terrain actuel de tous vos pavillons étant parties communes, il est vraisemblable que les arbres sont eux aussi communs. Intervention : Je regarde page 31 du règlement : arbres et plantations. Les copropriétaires auront le droit de conserver tous les arbres existants sur le terrain même s'ils se trouvent à des distances moindres que celles indiquées par la loi. Les jardins devront conserver leur caractère. Il est interdit d'abattre ébrancher ou mutiler les arbres. Ébrancher, élaguer, cela a une implication qui est une évidence. À partir du moment où toute l'emprise de votre ensemble immobilier est en copropriété, y compris les jardins et les arbres qui y sont implantés, revient à faire des travaux privatifs sur parties communes. Pour ce qui concerne les jardins, si chacun a la jouissance, vous n'en n avez pas la propriété. Tout est en commun. L'arbre est commun et celui qui en a la jouissance n'a pas le droit de le couper, de l'élaguer. Cela est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui doit les entretenir, élaguer les arbres qui sont dans le commun. Intervention Donc le syndicat peut faire couper des arbres dans un lot? 13/17

14 Oui, du moins s il y a nécessité et après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires. Question Chez moi avec la dernière tempête j ai eu peur que mes arbres tombent sur la route, j'ai donc fait élaguer mes arbres. Alors j'aurais dû amener la facture à la copropriété? Tout à fait. Si ce n'est, car je mettrai un bémol, que vous avez élagué un arbre qui était en commun sans autorisation préalable du syndicat. Intervention L arbre était dangereux et il risquait de tomber C est de la responsabilité du syndicat. J'espère que le syndicat a une bonne assurance. Intervention Nous n'avons aucune assurance Question Cela fait 10 ans que l'on fonctionne comme ça. Qu'est-ce qui a motivé cette réunion alors qu'il n'y a pas eu vraiment d'histoire? J'ai cru comprendre qu'il y avait eu des contacts avec la mairie, qui renvoie au syndic. Le problème c'est qu'il n'y a pas de syndic. Et donc que tous les actes qui ont été passés par quelqu'un qui s'appelait syndic vis-à-vis de la mairie ou d autres organismes sont totalement irréguliers. Intervention. Certain parlent d en rester là. Imaginons qu'un arbre, de l'origine de la propriété, tombe et tue quelqu'un. Est que notre responsabilité est engagée? Oui, le syndicat sera poursuivi devant les tribunaux. Il sera condamné à payer une indemnité. Votre collectivité existe, vous êtes syndicat même si vous n'avez pas de syndic. Pour prendre une image, vous êtes dans un bateau dont vous êtes tous membres de l équipage. Le fait que personne ne tienne la barre n'empêche pas que vous êtes dans le même bateau. Le jour où le bateau percute un quai ou heurte une embarcation mettant ses passagers à la mer, on demandera réparation du préjudice à tous les membres du bateau, collectivement. Question. Supposons que quelqu un vende sa maison aujourd'hui et que le syndic actuel refuse de signer le papier, vous ne pouvez pas vendre votre maison? Vous n avez pas de syndic, vous n avez personne à même de remplir les documents demandés par un notaire. Existe une nouvelle procédure, depuis un an et demi, sur laquelle les notaires sont très à cheval. Le syndic doit établir ce que l'on appelle un état daté, dans lequel sont précisés un certains nombre de points concernant le descriptif du lot qui va être vendu, mais surtout un état des dettes et des créances, des décisions prises par les dernières assemblée pour la réalisation de travaux, ainsi que des avances de trésorerie et/ou d un fonds de réserve pour travaux futurs. Actuellement nul n'a qualité pour signer, au nom du syndicat, un papier au notaire. De ce fait, faute de désigner un syndic, il ne peut être procédé régulièrement à aucune vente. Intervention Je suis syndic du quartier des Brunelles et dernièrement le notaire m'a demandé des précisions pour un changement dans un garage qui avait été transformé en habitation. Il a fallu que je donne la preuve que le syndic s'en était occupé. 14/17

15 C'est une évidence.. Mais ici aux Capucines, sur un plan juridique, nul n a qualité pour intervenir ou signer le moindre papier en tant que représentant légal du syndicat, puisqu il n y en a pas! Intervention Pour retrouver un fonctionnement normal il faut aller en justice. Puisqu'on parle justice, j'ai l'impression que c est inévitable, est ce que l'on peut aussi demander au juge de changer de régime de copropriété? Il ne peut pas car il n'a pas compétence pour cela : c'est la loi qui fixe si vous êtes ou non en copropriété Intervention Il faut quitter la copropriété Oui, mais pour quitter la copropriété, encore faut-il qu'il y ait une assemblée générale qui soit convoquée pour le décider. Or pour convoquer une assemblée générale, il faut quelqu'un qui ait qualité pour la convoquer. D autre part, il ne faut plus rien en commun, ou alors opérer un retrait avec création d un syndicat par îlot, car il semble que ces îlots ne soient pas divisibles. Intervention Je n'ai pas compris ce qui a amené le promoteur, au départ, à faire ce choix du régime de la copropriété plutôt que du lotissement. Il n avait pas le choix. Il a appliqué le statut de la copropriété car il n a pas réalisé un lotissement. Pour faire un lotissement, ce promoteur va demander à la commune (au maire) une autorisation de lotir, ce qui implique le respect de certaines règles tant par le lotisseur mais surtout par la commune. Ensuite, si l on prend votre ensemble immobilier, il va déposer 130 permis de construire pour édifier les 130 maisons sur 130 terrains cadastrés. Il va créer 130 propriétés individuelles, distinctes Pour faire une copropriété, il va déposer un permis de construire, ici pour édifier par exemple un bâtiment, chez vous pour construire 130 maisons sur un même terrain. Chez vous, c est l ensemble terrain et pavillons qui constituent immeuble, immeuble divisé en 130 lots, donc obligatoirement placé sous le régime de la copropriété. Etant dans une copropriété, il va faire établir un Règlement de copropriété, qui est une convention entre les copropriétaires comme on l a vu plus haut. La difficulté chez vous, c est que ce règlement de copropriété n est pas ou plus conforme à la loi de 1965 n'est pas complètement hors la loi, il est complètement obsolète. Ce que vous avez en main reprend les grandes lignes du statut de 1938 abrogé par la loi du 10 juillet 1965, loi modifiée depuis. Autrement dit, vous avez un règlement de copropriété sinon obsolète mais sur bien des points contraire à la loi. Question Est-ce que vous pourriez nous expliquer l'article 28. J'ai cru comprendre qu'il était possible de quitter la copropriété à la demande d'un de plusieurs copropriétaires? Oui, il est possible de quitter la copropriété, mais uniquement lorsque la division du sol est possible. Question Une fois que tout est remis en place si certains copropriétaires veulent faire borner leur terrain, et sortir de la copropriété? 15/17

16 Ils peuvent le faire. Un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander à quitter la copropriété. Mais la loi, ici en son article 28, impose pour cela que la division du sol soit possible. La difficulté chez vous vient du fait que les maisons par îlot ne sont pas dissociables. Le radier sur lequel elles sont bâties est commun à ces maisons. Elles resteront toujours au moins à 2 ou 3 en copropriété, sinon par les murs et la toiture communs, mais surtout par le radier, lui aussi commun. Ce radier n est pas découpable, ne peut être dissocié physiquement maison par maison. Intervention On se réfère à quelque chose qui est ancien et qui est caduque depuis plus de dix ans mais quand il y a un courrier écrit par la mairie, et qu'elle ne sait pas que le syndic a changé, elle pense que c'est toujours l ancien. Je suis nouveau et j'ai reçu une fois un courrier dont ma boîte aux lettres il y a environ deux ans, signée par cet ancien syndic. Il me disait qu'il y avait encore un syndic, que le syndicat était encore dirigé mais qu'il n'y avait pas d assemblée générale. Or c'est caduc depuis très longtemps. Et la mairie s'adresse toujours à lui. Il faut en informez le maire : on n'a plus de syndic, on est en train de s occuper de régler ce problème. Intervention La réunion de ce soir a pour première conséquence d'officialiser cette situation. Intervention Cette soirée comporte 3 points positifs d après moi Le premier : à partir de demain la mairie ne pourra plus s'adresser à un représentant fictif du quartier Le deuxième : possibilité de modification du règlement intérieur. Mais acter les modifications ce n'est pas simplement acter ce qui a déjà été réalisé mais aussi permettre aux autres de réaliser des modifications chez eux. Troisième : il existe deux syndicats coopératifs sur le quartier et les frais des cotisations ne sont pas insurmontables puisqu'ils doivent se monter à 10 par an. Vu que les parties à gérer sont réduites au minimum. D'après ce que j'ai compris de ces syndics coopératifs, leur philosophie est : on ne s'est pas battu pour être en copropriété mais comme nous y sommes nous nous gérons nous même, au mieux. Intervention. Je suis syndic aux Brunelles et nous sommes en syndicat coopératif depuis un an. On a revu le règlement de copropriété et maintenant nous passons chez le notaire et cela nous a coûté 30 par pavillon. En période normale cela nous coûte 10 par copropriétaires. L'assurance est comprise car nous sommes affiliés une association de copropriétaires. Cela nous coûte 165 (par an et répartis sur tous les copropriétaires) Le syndicat a sacrément intérêt à être assuré en responsabilité civile. Conclusion : Le syndicat étant dépourvu de syndic, il convient rapidement de faire déposer par un avocat une requête au Président du Tribunal de grande instance (TGI), lequel désignera un administrateur judiciaire. Il est possible de proposer dans cette requête la désignation d un des copropriétaires à cette fonction. 16/17

17 Cet administrateur provisoire aura pour mission principale, outre de faire remettre de l ancien syndic les fonds et archives du syndicat, de convoquer une assemblée générale destinée à désigner le futur syndic.. Sur ce point, il serait sans doute pertinent d envisager la forme syndicat coopératif. Dans cette forme juridique particulière, prévue par les textes, c est une équipe désignée par l assemblée générale, le conseil syndical coopératif qui est chargée collectivement de gérer le syndicat. Il appartiendra à ce conseil syndical de désigner le syndic parmi ses membres : il sera Président-syndic. D autres copropriétés dans votre quartier fonctionnement sous cette forme juridique. Ensuite, il conviendra d envisager la mise en conformité de votre règlement de copropriété avec les dispositions légales, ainsi que sa modification afin qu il coïncide avec la réalité des choses. 17/17

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