2007 / Crise économique et pouvoir d achat immobilier des ménages : quels enseignements?

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1 2007 / 2012 Crise économique et pouvoir d achat immobilier des ménages : quels enseignements? Une étude issue du partenariat Chaire Ville et Immobilier entre l Université Dauphine et le Crédit Foncier 17 septembre 2013

2 Synthèse Page 2

3 Sommaire Page 2 : SYNTHÈSE Page 3 : SOMMAIRE Page 4 : INTRODUCTION Page 5 : PRINCIPAUX ENSEIGNEMENTS 1) Le pouvoir d achat immobilier des ménages est très inégal d une ville à une autre (page 5) 2) De fortes disparités d évolution selon les communes (page 7) 3) De fortes disparités d évolution selon les périodes entre 2007 et 2012 (page 10) 4) De fortes disparités d évolution selon le statut d occupation (page12) 5) De fortes disparités d évolution selon les classes d âge (page 14) Page 18 : ANNEXE : CAPACIM VILLE PAR VILLE À : - (page 17), - en Ile-de-France : Argenteuil (page 17), Bobigny (18), Boulogne-Billancourt (18), Cergy (19), Créteil (19),, Enghien (20),, Evry (20), Fontainebleau (21), Issy-les-Moulineaux (21), Massy (22), Meaux (22), Nanterre (23), Neuilly (23), Palaiseau (24), Saint-Denis (24), Saint-Germain-en-Laye (25), Saint-Mandé (25), Versailles (26), Vincennes (26), - en Province : Bordeaux (27), Lille (27), Lyon (28), Marseille (28), Nancy (29), Nantes (29), Rennes (30), Rouen (30), Strasbourg (31), Toulouse (31). Page 3

4 INTRODUCTION Les prix immobiliers en France ont connu une forte croissance depuis les années Cette phase de croissance a été soutenue jusqu en 2008, où les prix dans certaines villes ont marqué le pas. Depuis cette date, l économie française a connu un fort ralentissement économique qui s est ensuite transformé en une crise économique persistante. Ces évolutions conjoncturelles ont suivi à des évolutions contrastées des taux du crédit à l habitat. Sur le front de l emploi, la tendance est claire : les ménages français subissent une exposition croissante au risque de chômage. En outre, le ralentissement significatif de l activité a considérablement pesé sur la valorisation du patrimoine des ménages (souvent déterminant dans les décisions d acquisition d un bien immobilier) et sur l évolution des revenus du travail. Dans ce contexte, quelles ont été les conséquences sur la capacité immobilière des ménages français? La situation s est-elle vraiment détériorée? Y-a-t-il des spécificités locales? L effet est-il identique sur tous les ménages? Ou au contraire, y-a-t-il des profils plus durement touchés etc.? Les caractéristiques des ménages jouent-elles un rôle dans les écarts de pouvoir d achat? Cette étude propose donc de revenir sur six années (2007 à 2012, soit 24 trimestres) d observation de la capacité d achat en matière immobilière des ménages français afin d en caractériser les principaux facteurs et d en analyser les fondements. Rappel méthodologique : Le baromètre Capacim -CAPacité d AChat Immobilier- mesure chaque trimestre le pouvoir d achat immobilier des ménages. Il mesure la capacité des ménages à acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins (c'est-à-dire à leur structure familiale) dans une commune donnée. Il concerne, 19 communes franciliennes et 10 villes de Province sur le marché de l ancien (appartements). Réalisé en partenariat avec le Crédit Foncier par la chaire Ville et Immobilier de la Fondation de l Université - Dauphine, le baromètre Capacim est un des indicateurs les plus complets de l évolution de la capacité d achat immobilière des ménages en France. Il intègre en effet différents facteurs, dont l évolution du taux de chômage, du revenu des ménages, des taux d intérêt de crédit et des prix de l immobilier. Les sources de données utilisées sont : la base mensuelle de la Banque de France sur les crédits aux ménages résidents, les enquêtes de l INSEE, les bases BIEN et PERVAL. Le profil des ménages est construit à partir des enquêtes emploi (construction des revenus) et patrimoine de l INSEE (construction des patrimoines). Ces deux enquêtes sont rapprochées par des techniques d imputation par structure de ménages. Les capacités d achat mesurées portent sur les logements anciens (appartements). La capacité de chaque ménage est évaluée en fonction de sa situation sur le marché du travail (CDI, CDD, fonction publique, stagiaire, chômage) qui détermine son éligibilité à l accès à un prêt principal. Les revenus (salariaux ou autres) du ménage et le niveau des taux de crédit immobiliers déterminent sa capacité de remboursement, tandis que son patrimoine financier (actions, obligations, produits d épargne bancaire) et immobilier détermine son apport personnel. L analyse tient compte des coûts associés à l acquisition d un bien immobilier (tels que les frais de notaire). Les capacités d achat sont évaluées individuellement sur la base de crédits immobiliers à taux fixes sur une durée de 18 ans. L ensemble des moyens de financement (prêt principal, prêt à taux zéro, apport personnel) et des coûts (frais, assurances, droits de mutation) sont pris en compte. Les prix individuels du parc de logement (appartements) de chaque commune sont alors comparés aux capacités d achat individuelles des ménages localisés dans la région correspondante. Pour chaque ménage, le nombre d occupants détermine le type de bien immobilier adéquat. La confrontation du montant maximum empruntable à la valeur nominale du bien «idéal» permet de conclure à l aptitude du ménage à l acquérir. Les ménages locataires et propriétaires sont distingués. Les capacités d achat mesurées dans la suite de cette étude portent sur une période d observation allant du 1 er trimestre 2007 au 4 ème trimestre Page 4

5 PRINCIPAUX ENSEIGNEMENTS

6 Chapitre 1 Le pouvoir d achat immobilier des ménages est très inégal d une ville à une autre Premier enseignement, et avant d étudier les évolutions observées au cours des six dernières années (2007 à 2012), il existe de très fortes disparités de pouvoir d achat immobilier des ménages sur le territoire français. Ainsi fin 2012, nous observons de forts écarts : - six ménages sur dix (61,7 %) en moyenne étaient en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une des dix métropoles de Province étudiées par le baromètre Capacim ; - un peu plus d un ménage sur deux (54,7 %) en moyenne était en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à ses besoins dans une des dix-neuf villes d Ile-de-France (hors ) étudiées par le baromètre Capacim ; - un ménage sur trois (34,1 %) était en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à ses besoins à. 61,7% Capacim 4e trimestre ,7% 34,1% Moyenne Ile-de-France (hors) Moyenne Province Cette disparité de pouvoir d achat immobilier s observe également à l intérieur de l Ile-de-France comme parmi les grandes villes de Province. Fin 2012, le baromètre Capacim évoluait : - en Ile-de-France de 28,0 % à Neuilly-sur-Seine à 70,5 % à Evry ; - en Province de 46,0 % à Marseille à 70,0 % à Rennes. (voir graphiques ci-après). Capacim 4e trimestre 2012 en Ile-de-France 28.0% 34.1% 36.3% 38.6%41.2% Neuilly/Seine Saint-Mandé Boulogne Bill. Vincennes St-Germain-en-Laye Issy-les-Moulineaux Versailles Nanterre Enghien Créteil Massy 42.8% 43.5% 44.7% 56.3% 56.4% 58.5% 60.6% 61.9% 64.2% 65.2% 66.3% 67.2% Page % 69.9% Palaiseau Fontainebleau Cergy Saint-Denis Meaux Argenteuil Bobigny 70.5% Evry

7 Capacim 4e trimestre 2012 en Province 52.2% 56.4% 60.9% 64.0% 65.2% 65.4% 66.9% 69.9% 70.0% 46.0% Marseille Lille Lyon Bordeaux Rouen Toulouse Nantes Strasbourg Nancy Rennes Comme cela sera développé au cours de cette étude, Capacim évolue également fortement selon l âge et le statut vis-à-vis de l accession (primo ou secundo-accédant). Capacim 4e trimestre 2012 Capacim 4e trimestre % 76.0% 63.6% 66.3% 85.0% 87.7% Primo accédant 49.0% 57.5% 47.2% 54.8% Moyenne Ile-de-France (sans ) 63.9% Secundo accédant Moyenne Province 29.2% 27.4% 18.1% 25/45 ans 45/60 ans <60 ans 8.6% Moyenne Ile-de-France (sans ) Moyenne Province (tableau4) (tableau5) De façon globale, le baromètre Capacim est resté stable au niveau national au cours des six dernières années (2007 / 2012). Mais cette apparente stabilité cache en réalité de fortes disparités au niveau spatial (selon la commune), temporel (selon le trimestre) et individuel (selon le profil de ménage considéré). Quatre axes d'analyse sont successivement adoptés dans la suite et révèlent de fortes disparités d'évolution selon : - les communes (chapitre 2) ; - les périodes (chapitre 3) ; - le statut vis-à-vis de l accession : primo ou secundo-accédant (chapitre 4) ; - les classes d âge (chapitre 5). Page 7

8 Chapitre 2 De fortes disparités d évolution selon les villes A l échelle nationale (hors ), la réduction de la capacité d achat immobilier des ménages a été très modérée au cours des six dernières années (2007 à 2012) en dépit de la crise : - en Ile-de-France (moyenne sur 19 villes étudiées, hors ), l évolution est égale à -1,5 % ; - en Province (moyenne sur 10 villes étudiées), l évolution, égale à -0,3% sur six ans, est quasiment étale. En revanche : - il existe tant en Ile-de-France qu en Province, de fortes disparités ville par ville ; - au cours des six dernières années, la capacité d achat immobilier à a très fortement baissé, évoluant de 41,4 % au 1er trimestre 2007 à 34,1 % au 4ème trimestre 2012, soit une baisse de près de 18 %. 1er trimestre e trimestre 2012 Evolutions Moyenne Ile-de-France (hors ) 41,4% 55,5% 34,1% 54,7% -17,6% -1,5% Moyenne Province 61,9% 61,7% -0,3% 2.1 En Ile-de-France : En Ile-de-France, en moyenne (hors ), la capacité d achat immobilier des ménages a baissé entre 2007 et 2012 de 1,5 %, soit une décrue limitée en six ans. Le fait marquant est la forte hétérogénéité des évolutions constatées ville par ville en Ile-de- France. Les plus fortes évolutions s observent : - à la hausse : à Palaiseau (+6,8 %), Cergy (+4,7 %), Evry (+4,5 %) et Massy (+4,4 %) ; - à la baisse : à Neuilly (-19,2 %), (-17,6 %), Boulogne Billancourt (-12,4 %) et Saint Mandé (-11,9 %). Ces évolutions en six ans ont accru les écarts déjà existants entre communes, loin de produire un effet de rattrapage entre elles ; ainsi : - les quatre communes d Ile-de-France où la capacité d achat immobilier a le plus progressé au cours des six dernières années (Palaiseau, Cergy, Evry, et Massy) comptaient déjà dans les villes les plus accessibles en les quatre communes d Ile-de-France où la capacité d achat immobilier a le plus diminué (Neuilly,, Boulogne Billancourt et Saint Mandé) sont les quatre dernières communes du classement en 2007 comme en 2012! Le classement des villes reste quasiment inchangé en Ile-de-France : Le groupe des cinq communes d Ile-de-France (parmi les villes étudiées par Capacim) les plus abordables reste inchangé : - Evry ravit la 1ère place à Bobigny qui désormais se classe en seconde position ; - Argenteuil, Meaux et Saint-Denis occupent respectivement les 3ème, 4ème et 5ème places de ce classement en 2007 comme en Meaux (66,5%) Evry (67,4%) Bobigny (68,5%) Argenteuil (66,7%) Saint-Denis (66,3%) Meaux (67,2%) Bobigny (69,9%) Evry (70,5%) Argenteuil (67,4%) Saint-Denis (66,3%) Capacim au 1 er trimestre 2007 Capacim au 4 ème trimestre 2012 Page 8

9 Dans le bas du tableau, les communes d Ile-de-France les moins accessibles restent identiques. Il s agit pour les cinq dernières de Neuilly (28,0 %), (34,1 %), Saint-Mandé (36,3 %), Boulogne Billancourt (38,6 %) et Vincennes (41,2 %). Classement des villes d Ile-de-France étudiées par le baromètre Capacim : COMMUNE Capacim 2007-T1 Capacim 2012-T4 Evolution Rang 2007-T1 Rang 2012-T4 Evry 67,4% 70,5% 4,5% 2 1 Bobigny 68,6% 69,9% 1,8% 1 2 Argenteuil 66,7% 67,4% 1,1% 3 3 Meaux 66,5% 67,2% 1,0% 4 4 Saint-Denis 66,3% 66,3% -0,1% 5 5 Cergy 62,3% 65,2% 4,7% 7 6 Fontainebleau 63,7% 64,2% 0,8% 6 7 Palaiseau 58,0% 61,9% 6,8% 9 8 Massy 58,1% 60,6% 4,4% 8 9 Créteil 56,6% 58,5% 3,3% Enghien 57,3% 56,4% -1,6% Nanterre 54,6% 56,3% 3,1% Versailles 48,6% 44,7% -8,1% Issy-les-Moulineaux 47,4% 43,5% -8,3% Saint-Germain-en-Laye 47,3% 42,8% -9,5% Vincennes 46,1% 41,2% -10,6% Boulogne-Billancourt 44,1% 38,6% -12,4% Saint-Mandé 41,1% 36,3% -11,9% ,4% 34,1% -17,6% Neuilly 34,7% 28,0% -19,2% En Province : En Province, en moyenne, la capacité d achat immobilier des ménages est restée stable au cours des six dernières années, avec une baisse très légère de 0,3 %. Les plus fortes évolutions s observent : - à la hausse : à Toulouse (+6,0 %), Lyon (+4,9 %) et Nancy (+3,4 %) ; - à la baisse : à Rouen (-1,3 %), Bordeaux (-4,9 %) et Marseille (-14,9 %). Contrairement au phénomène observé en Ile-de-France, ces évolutions sont indépendantes du classement des villes en fonction de la capacité d achat immobilier initiale en Elles ne tendent pas forcément à accroitre les différences observées d une métropole régionale à une autre. Page 9

10 Le classement des villes reste quasiment inchangé en Province entre 2007 et 2012 : De 2007 à 2012, le groupe des cinq communes de Province (parmi les villes étudiées par le baromètre Capacim) les plus abordables reste inchangé : - Rennes, Nancy, Strasbourg et Nantes conservent respectivement leurs 1ère, 2ème, 3ème et 4ème places ; - Toulouse se hisse au 5ème rang détrônant Rouen qui passe à la 6ème place. Nantes (65,4%) Nancy (67,5%) Rennes (69,3%) Strasbourg (65,9%) Rouen (64,8%) Nantes (65,4%) Nancy (69,9%) Rennes (70,0%) Strasbourg (66,9%) Toulouse (65,2%) Capacim au 1 er trimestre 2007 Capacim au 4 ème trimestre 2012 Dans le bas du tableau, le trio de communes de Province les moins accessibles reste le même : il s agit de Marseille (46,0 %), Lille (56,2 %) et Lyon (56,4 %). On notera les différences significatives de pouvoir d achat immobilier entre Province et Ile-de-France. Ainsi, fin 2012, la dernière ville (Marseille) du classement de Province affiche une capacité d achat immobilier égale à 46,0 %), alors que Versailles qui présente une capacité d achat immobilier similaire (44,7 %) est positionnée au 13ème rang (sur 20 villes) du classement d Ile-de-France. Classement des villes de Province étudiées par le baromètre Capacim : COMMUNE Capacim 2007-T1 Capacim 2012-T4 Evolution Rang 2007-T1 Rang 2012-T4 Rennes 69,3% 70,0% 1,1% 1 1 Nancy 67,5% 69,9% 3,4% 2 2 Strasbourg 65,9% 66,9% 1,4% 3 3 Nantes 65,4% 65,4% 0,0% 4 4 Toulouse 61,6% 65,2% 6,0% 7 5 Rouen 64,8% 64,0% -1,3% 5 6 Bordeaux 64,1% 60,9% - 4,9% 6 7 Lyon 53,8% 56,4% 4,9% 8 8 Lille 52,6% 52,2% - 0,7% 10 9 Marseille 53,7% 46,0% - 14,2% 9 10 Page 10

11 Chapitre 3 De fortes disparités d évolution selon les périodes entre 2007 et 2012 : Après une première phase de baisse jusqu'au troisième trimestre 2008, a succédé une courte période de hausse jusqu'à fin Depuis début 2010, on observe une tendance générale à la baisse qui ne s'est interrompue que début % 55% 45% 35% Moy IdF hors Moy Province 1ère période : du 1er trimestre 2007 au 3ème trimestre 2008, le baromètre Capacim évolue en baisse : - à de 10 % ; - en moyenne en Ile-de-France de 4 % ; - très légèrement en moyenne en Province de 1 %. Au cours de cette période, la capacité d achat immobilier des ménages, notamment franciliens, a en particulier été érodée par la forte croissance des prix de l ancien. En effet, 2007 voit s achever un cycle haussier de plusieurs années. La tendance des taux de crédit à l habitat a fortement contribué à cette érosion : en effet, ils progressent de façon marquée sur la période considérée. 1er trim e trim 2008 Moyenne Ile-de-France (hors ) Moyenne Province 41,4% 55,5% 61,9% 37,5% 53,6% 61,3% Page 11

12 2ème période : du 3ème trimestre 2008 au 3ème trimestre 2009, la baisse précédemment observée est compensée, voire dépassée permettant à Capacim d atteindre des records au 3ème trimestre 2009, trimestre le plus élevé de la période d observation de cette étude (2007 à 2012). Ainsi Capacim évolue en hausse : - à de 10 % ; - en moyenne en Ile-de-France de 8 % ; - en moyenne en Province de 3 %. Moyenne Ile-de-France (hors ) Moyenne Province 3e trim e trim ,5% 41,2% 53,6% 57,7% 61,3% 63,4% A la faveur du fort ralentissement du rythme de croissance des prix locaux, et en dépit de l entrée en crise, on observe paradoxalement au cours de cette période une nette amélioration du pouvoir d achat immobilier. Ce résultat peut paraître surprenant car il intervient dans un contexte de hausse du taux de chômage et de faible croissance des salaires. Ce mouvement est renforcé par la rupture de tendance observée dans l évolution des taux de crédit à l habitat : à la différence de la période précédente, les taux amorcent une tendance à la baisse. La combinaison de la baisse des prix (d ampleur variable selon les villes) associée à celle des taux des crédits immobiliers contribue au redressement de la capacité d achat immobilier sur la période. 3ème période : une nouvelle baisse est observée à partir du 3ème trimestre 2009 ; elle se poursuit jusqu au 1er trimestre L indicateur Capacim tombe alors à des niveaux inférieurs à ceux du début de la période d observation. Du 3ème trimestre 2009 au 1er trimestre 2012, Capacim évolue en baisse : - à de 20 % ; - en moyenne en Ile-de-France de 8 % ; - très légèrement en moyenne en Province de 4 %. 3e trim er trim 2012 Moyenne Ile-de-France (hors ) Moyenne Province 41,2% 57,7% 63,4% 33,0% 53,2% 60,9% A partir du 3ème trimestre, les prix dans l'ancien repartent à la hausse. 4ème période : en 2012, l indicateur Capacim progresse à nouveau : - à de 3,5 % ; - en moyenne en Ile-de-France de 2,8 % ; - en moyenne en Province de 1,3 %. 1er trim e trim 2012 Moyenne Ile-de-France (hors ) Moyenne Province 33,0% 53,2% 60,9% 34,1% 54,7% 61,7% Nos récentes mesures montrent que ce mouvement haussier de la capacité d achat iimmobilier des ménages se poursuit début Une telle tendance peut paraître paradoxale dans un contexte macro-économique morose. Elle est attribuée à une baisse historique des taux d'intérêt. La crise économique a provoqué une instabilité croissante du pouvoir d achat en matière immobilière. Ces évolutions immobilières générales peuvent par ailleurs être très contrastées d une commune à une autre. Ce qui renforce la nécessité d une analyse de plus en plus localisée des mouvements immobiliers. Page 12

13 Chapitre 4 De fortes disparités d évolution selon le statut d'occupation : le pouvoir d achat immobilier évolue différemment selon le statut de primo ou secundo-accédant de l acheteur potentiel : Pour rappel, un primo-accédant est une personne qui achète un logement destiné à son propre usage pour la première fois, un secundo-accédant pour la 2ème ou moins. Le statut du ménage vis-à-vis de l'accession est un déterminant majeur du pouvoir d'achat immobilier. L écart significatif et persistant qui existe entre primo et secundo-accédants est un phénomène régulièrement mis en évidence par le baromètre Capacim Les primo-accédants : - Si la capacité d achat immobilier des primo-accédants reste en moyenne identique (29,2 %) dans les 19 villes d Ile-de-France (hors ) étudiées, elle tend à : - baisser très légèrement en moyenne dans les dix villes de Province prises en compte dans l étude : la baisse est de 1 % ; - s effondrer à avec une baisse de 42 % ; fin 2012, seuls 8,6 % des ménages «primo-accédants» de la région Ile-de-France 29.2% 29.2% 27.7% 27.4% Capacim Primo accédant 2007-T1 14.9% 2012-T4 8.6% Moyenne Ile-de-France (sans ) Moyenne Province Le groupe des cinq villes d Ile-de-France les plus abordables pour les primo-accédants (Evry, Bobigny, Argenteuil, Meaux et Saint-Denis) reste identique entre 2007 et 2012, même si le rang dans ce groupe peut changer au cours des six dernières années. C est à Palaiseau (+21 %), Meaux (+14 %) et Cergy (+13 %) que l évolution du Capacim est la plus forte au cours des six dernières années. En Province, les métropoles les plus accueillantes pour les primo-accédants sont Nancy, Strasbourg, Toulouse, Rennes et Rouen. C est à Toulouse (+21 %) et Nancy (+11 %) que les évolutions sont les plus fortes. Meaux (44,0%) Bobigny (48,7%) Evry (49,8%) Argenteuil (44,3%) Saint-Denis (43,3%) Rennes (29,9%) Strasbourg (37,1%) Nancy (40,9%) Toulouse (33,9%) Rouen (27,7%) Les 5 communes d Ile-de-France les plus abordables pour les «Primo accédants» Les 5 communes de Province les plus abordables pour les «Primo accédants» Page 13

14 Capacim Secundo accédant 87.7% 88.7% 87.5% 85.0% Les secundo-accédants : De 2007 à 2012, la capacité d achat immobilier des secundoaccédants est en baisse : - de 1 % dans les dix villes de Province prises en compte dans l étude ; - de 3 % dans les dix-neuf villes d Ile-de-France étudiées ; - de 13 % à. 73.3% 63.9% Les secundo-accédants ont donc mieux résisté que les primoaccédants à la flambée des prix à, notamment grâce à l'évolution favorable de leur capacité d'apport personnel. Moyenne Ile-de-France (sans ) Moyenne Province 2007-T T4 4.3 Ecart entre primo et secundo-accédants : Il est surtout intéressant d observer ville par ville en Ile-de-France plus particulièrement l écart entre la capacité d achat immobilier des primo-accédants et celle des secundo-accédants. On observe ainsi entre primo-accédant et secundo-accédant un coefficient multiplicateur égal à : - 10,5 à Neuilly ; - 1,9 à Evry (voir graphes ci-dessous). Cet écart tend à s accroître fortement au cours des six dernières années en particulier à (de 4,9 à 7,4), à Neuilly (de 7,3 à 10,5) et Boulogne Billancourt (de 4,7 à 6,1). Coefficient multiplicateur entre primo et secundo-accédants : Ecart Primo Secundo COMMUNE Ecart Ecart Neuilly x 7,3 x 10,5 x 4,9 x 7,4 Saint-Mandé x 5,3 x 6,6 Boulogne-Billancourt x 4,7 x 6,1 Vincennes x 4,4 x 5,2 Saint-Germain-en-Laye x 4,4 x 5,0 Issy-les-Moulineaux x 4,3 x 4,8 Versailles x 4,0 x 4,4 Nanterre x 3,4 x 3,2 Créteil x 3,5 x 3,1 Enghien x 2,9 x 3,0 Massy x 3,2 x 2,8 Palaiseau x 3,2 x 2,7 Cergy x 2,6 x 2,3 Fontainebleau x 2,3 x 2,3 Saint-Denis x 2,2 x 2,2 Meaux x 2,2 x 2,2 Argenteuil x 2,2 x 2,2 Bobigny x 2,0 x 2,0 Evry x 2,1 x 1,9 Page 14

15 Primo accédant COMMUNE Neuilly Saint-Mandé Boulogne-Billancourt Vincennes Saint-Germain-en-Laye Issy-les-Moulineaux Versailles Nanterre Créteil Enghien Massy Palaiseau Cergy Fontainebleau Saint-Denis Meaux Argenteuil Bobigny Evry 9,0% 5,2% 14,9% 8,6% 41,1% 10,1% 16,5% 11,5% 18,0% 14,0% 18,7% 15,0% 18,9% 15,8% 20,6% 17,3% 25,9% 28,3% 26,4% 29,6% 30,7% 29,2% 28,7% 32,9% 29,0% 35,0% 36,1% 40,7% 40,1% 40,4% 43,8% 43,3% 43,1% 44,0% 43,5% 44,3% 47,0% 48,7% 44,6% 49,8% Secundo accédant COMMUNE Neuilly Saint-Mandé Boulogne-Billancourt Vincennes Saint-Germain-en-Laye Issy-les-Moulineaux Versailles Nanterre Créteil Enghien Massy Palaiseau Cergy Fontainebleau Saint-Denis Meaux Argenteuil Bobigny Evry 65,3% 54,5% 73,3% 63,9% 73,7% 66,7% 77,0% 70,3% 79,6% 73,0% 81,5% 75,2% 81,4% 75,7% 82,2% 76,7% 89,0% 89,4% 92,6% 92,4% 89,4% 88,4% 93,1% 93,5% 92,7% 93,8% 94,2% 94,8% 92,8% 93,0% 94,5% 94,2% 95,6% 95,5% 95,6% 95,5% 95,9% 96,0% 95,9% 96,3% Page 15

16 Chapitre 5 De fortes disparités d évolution selon les classes d âge : Il existe de très fortes différences entre les générations. Capacim distingue trois populations précises : celles des 25 / 45 ans, des 45 / 60 ans et des plus de 60 ans. CAPACIM 25 / 45 ans 50.1% 49.0% 57.9% 57.5% 2007-T T4 5.1 Les 25 / 45 ans : La capacité d achat immobilier des 25/45 ans évolue peu en Ile-de-France, à l exception notamment de Neuilly (-39 %), (-35 %) et Boulogne Billancourt (-26 %). En Province, les trois villes les plus abordables pour les 25 / 45 ans sont : Nancy (71,0 %), Strasbourg (66,7 %) et Rennes (63,2 %). 28.0% 18.1% Moyenne Ile-de-France (sans ) Moyenne Province CAPACIM 45 / 60 ans 76.7% 76.0% 5.2 Les 45 / 60 ans : 55.8% 68.7% 67.6% 2007-T T4 La capacité d achat immobilier des 45/60 ans évolue peu en Ile-de-France, à l exception notable de Neuilly (-16 %), (-15 %) et Boulogne Billancourt (-10 %). En Province, les trois villes les plus abordables pour les 45 / 60 ans sont : Rennes (83,5 %), Nancy (82,2 %) et Nantes (81,8 %). 47.2% Moyenne Ile-de-France (sans ) Moyenne Province CAPACIM 65.2% 63.6% 67.1% 66.3% 59.4% 54.8% 5.3 Les plus de 60 ans : Moyenne Ile-de-France (sans ) Moyenne Province La capacité d achat immobilier des plus de 60 ans évolue peu en Ile-de-France, à l exception de Neuilly (-13 %), (-8 %) et Boulogne Billancourt (-7 %). En Province, les trois villes les plus abordables pour les plus de 60 ans sont : Rennes (74,9 %), Toulouse (74,4 %) et Rouen (70,1 %). Page 15

17 Annexe : CAPACIM VILLE PAR VILLE

18 (34,1 %) évolué de -17,6 % à passant de 41,4 % début 2007 à 34,1 % fin ,4% 41,6 % 34,1 % 32,8 % 14,9 % 73,3 % 28,0 % 55,8 % 59,4 % 8,6 % 39,5 % 32,4 % 63,9 % 18,1 % 47,2 % 22,6 % 66,9 % 32,9 % 17,4 % 59,2 % 25,1 % 54,8 % 41,4 % 34,1 % Argenteuil (67,4 %) 66,7 % 64,5 % 72,0 % 67,4 % évolué de +1,0 % à Argenteuil passant de 66,7 % début 2007 à 67,4 % fin ,4 % 95,6 % 67,7 % 78,3 % 69,3 % 44,3% 61,8 % 59,5 % 95,5 % 68,8, % 78,2 % 41,8 % 82,7 % 70,9 % 41,1 % 83,8 % 75,8 % 69,0 % 66,7 % 67,4 %

19 Bobigny (69,9 %) 68,6 % 71,2 % 66,5 % 69,9 % évolué de +1,9 % à Bobigny passant de 68,6 % début 2007 à 69,9 % fin ,0 % 95,9 % 70,7 % 80,4 % 69,7 % 48,7 % 96,0 % 72,2 % 80,4 % 69,8 % 62,8 % 47,4 % 85,6 % 71,9 % 68,6 % 62,0 % 45,5 % 86,3 % 77,5 % 69,9 % Boulogne-Billancourt (38,6 %) 44,1 % 44,5 % 35,9 % 38,6 % évolué de -12,5 % à Boulogne-Billancourt passant de 44,1 % début 2007 à 38,6 % fin ,5 % 77,0 % 31,3 % 59,3 % 60,7 % 11,5 % 70,3 % 23,3 % 53,4 % 57,5 % 40,9 % 24,2 % 67,4 % 39,0 % 44,1 % 35,4 % 19,7 % 63,1 % 32,8 % 38,6 %

20 Cergy (65,2 %) 62,3 % 60,1 % 66,6 % 65,2 % évolué de +4,7 % à Cergy passant de 62,3 % début 2007 à 65,2 % fin ,1 % 94,2 % 61,6 % 74,2 % 67,4 % 40,7 % 94,8 % 65,7 % 76,2 % 68,2 % 58,1 % 35,2 % 76,3 % 67,9 % 62,3 % 58,0 % 37,5 % 80,9 % 73,8 % 65,2 % Créteil (58,5 %) 56,6 % 55,2 % 60,7 % 58,5 % évolué de +1,9 % à Créteil passant de 56,6 % début 2007 à 58,5 % fin ,4 % 92,6 % 52,4 % 70,0 % 65,6 % 29,6 % 92,4 % 55,3 % 71,8 % 65,3 % 45,5 % 34,0 % 75,2 % 66,0 % 56,6 % 46,3 % 35,2 % 78,0 % 69,3 % 58,5 %

21 Enghien (56,3 %) 57,3 % 52,8 % 59,3 % 56,4 % évolué de -1,6 % à Enghien passant de 57,3 % début 2007 à 56,4 % fin ,7 % 29,2 % 56,2 % 52,4 % 89,4 % 88,4 % 31,9 % 31,2 % 53,1 % 69,8 % 51,0 % 69,5 % 73,0 % 57,2 % 75,4 % 57,5 % 66,4 % 65,5 % 57,3 % 56,4 % Evry (70,5 %) 67,4 % 72,1 % 70,5 % De façon globale, Capacim a 65,5 % évolué de +4,6 % à Evry passant de 67,4 % début 2007 à 70,5 % fin ,6 % 49,8 % 60,7 % 61,2 % 95,9 % 96,3 % 43,0 % 45,9 % 69,0 % 78,9 % 69,6 % 73,4 % 82,8 % 85,4 % 81,2 % 74,0 % 81,1 % 69,5 % 67,4 % 70,5 %

22 Fontainebleau (64,2 %) 63,7 % 59,3 % 66,6 % 64,2 % évolué de +0,8 % à Fontainebleau passant de 63,7 % début 2007 à 64,2 % fin ,1 % 92,8 % 62,8 % 75,3 % 68,5 % 40,4 % 93,0 % 62,9 % 75,7 % 68,3 % 61,8 % 38,0 % 81,1 % 63,4 % 63,7 % 59,5 % 38,9 % 83,0 % 66,5 % 64,2 % Issy-les-Moulineaux (43,5 %) 47,4 % 49,5 % 43,5 % évolué de -8,2 % à Issy-les- Moulineaux passant de 47,4 % début 2007 à 43,5 % fin ,2 % 18,8 % 81,4 % 36,1 % 62,4 % 62,9 % 15,8 % 75,7 % 30,8 % 58,7 % 59,4 % 44,5 % 25,9 % 68,4 % 44,5 % 47,4 % 40,3 % 22,0 % 65,7 % 40,2 % 43,5 %

23 Massy (60,6 %) 58,1 % 56,3 % 63,6 % 60,6 % évolué de +4,3 % à Massy passant de 58,1 % début 2007 à 60,6 % fin ,7 % 93,1 % 55,1 % 70,8 % 66,1 % 32,9 % 93,5 % 58,8 % 73,3 % 66,0 % 49,6 % 33,9 % 74,7 % 66,3 % 58,1 % 50,4 % 36,1 % 78,2 % 70,7 % 60,6 % Meaux (67,2 %) 66,5% 64,9 % 68,9 % 67,2 % évolué de +1,1 % à Meaux passant de 66,5 % début 2007 à 67,2 % fin ,1 % 95,6 % 67,8 % 77,9 % 69,2 % 44,0 % 95,5 % 68,4 % 78,2 % 69,0 % 60,8 % 41,4 % 82,4 % 71,9 % 66,5 % 58,8 % 40,8 % 83,4 % 76,4 % 67,2 %

24 Nanterre (56,3 %) 54,6% 59,6 % 52,2 % 56,3 % évolué de +3,1 % à Nanterre passant de 54,6 % début 2007 à 56,3 % fin ,9 % 89,0 % 48,7 % 68,1 % 65,6 % 28,3 % 89,4 % 51,0 % 69,8 % 65,1 % 48,5 % 31,5 % 74,1 % 57,2 % 54,6 % 49,2 % 32,0 % 77,5 % 59,6 % 56,3 % Neuilly (28,0 %) évolué de -19,3 % à Neuilly passant de 34,7 % début 2007 à 28,0 % fin ,7% 33,8 % 26,4 % 28,0 % 9,0 % 65,3 % 18,6 % 48,5 % 55,3 % 5,2 % 54,5 % 11,4 % 41,0 % 48,0 % 34,9 % 15,7 % 56,0 % 26,9 % 34,7 % 27,7 % 11,4 % 48,9 % 20,4 % 28,0 %

25 Palaiseau (61,9 %) 58,0% 57,9 % 65,2 % 61,9 % évolué de +6,7 % à Palaiseau passant de 58,0 % début 2007 à 61,9 % fin ,0 % 92,7 % 54,6 % 70,9 % 66,3 % 35,0 % 93,8 % 60,7 % 74,2 % 66,8 % 50,5 % 33,6 % 74,4 % 65,1 % 58,0 % 52,6 % 36,3 % 79,3 % 71,3 % 61,9 % Saint-Denis (66,3 %) 66,3% 64,2 % 70,3 % 66,3 % De façon globale, Capacim s est stabilisé à Saint-Denis entre 2007 et ,8 % 94,5 % 66,8 % 78,4 % 69,2 % 43,3 % 94,2 % 66,6 % 77,2 % 68,8 % 63,0 % 42,8 % 83,8 % 67,0 % 66,3 % 60,5 % 40,9 % 84,2 % 70,6 % 66,3 %

26 Saint-Germain-en-Laye (42,8 %) 47,3% 48,9 % 42,0 % 42,8 % évolué de -9,5 % à Saint- Germain-en-Laye passant de 47,3 % début 2007 à 42,8 % fin ,7 % 81,5 % 36,1 % 62,3 % 62,8 % 15,0 % 75,2 % 29,7 % 58,2 % 59,1 % 44,1 % 26,2 % 68,3 % 44,6 % 47,3 % 39,4 % 21,8 % 64,8 % 39,8 % 42,8 % Saint-Mandé (36,3 %) 41,1% 45,1 % 36,3 % évolué de -11,7 % à Saint- Mandé passant de 41,1 % début 2007 à 36,3 % fin ,5 % 13,9 % 73,7 % 26,9 % 56,2 % 59,4 % 10,1 % 66,7 % 20,9 % 50,8 % 55,0 % 40,4 % 20,9 % 61,8 % 35,4 % 41,1 % 35,5 % 15,9 % 57,4 % 30,5 % 36,3 %

27 Versailles (44,7 %) 48,6% 53,3 % 44,7 % évolué de -8,0 % à Versailles passant de 48,6 % début 2007 à 44,7 % fin ,0 % 20,6 % 82,2 % 38,3 % 63,1 % 63,5 % 17,3 % 76,7 % 32,8 % 59,5 % 60,1 % 45,8 % 27,8 % 70,5 % 44,6 % 48,6 % 41,0 % 23,9 % 68,3 % 40,5 % 44,7 % Vincennes (41,2 %) 46,1% 47,9 % évolué de -10,6 % à Vincennes passant de 46,1 % début 2007 à 41,2 % fin ,2 % 38,0 % 18,0 % 14,0 % 42,7 % 38,3 % 79,6 % 73,0 % 25,5 % 20,8 % 34,3 % 61,1 % 27,3 % 56,3 % 68,8 % 42,1 % 64,8 % 36,3 % 62,1 % 58,4 % 46,1 % 41,2 %

28 Bordeaux (60,9 %) 64,1% 66,0 % 60,9 % évolué de -5,0 % à Bordeaux passant de 64,1 % début 2007 à 60,9 % fin ,6 % 22,9 % 54,3 % 45,6 % 90,4 % 88,6 % 30,8 % 31,3 % 60,9 % 79,7 % 55,7 % 76,8 % 79,2 % 73,4 % 78,4 % 76,8 % 69,5 % 67,2 % 64,1 % 60,9 % Lille (52,2 %) 52,6% 55,1 % 52,2 % évolué de -0,8 % à Lille passant de 52,6 % début 2007 à 52,2 % fin ,8 % 17,5 % 46,3 % 42,1 % 39,3 % 82,9 % 67,1 % 22,5 % 22,5 % 48,5 % 68,2 % 46,3 % 67,1 % 69,0 % 59,9 % 69,7 % 61,4 % 58,6 % 58,8 % 52,6 % 52,2 %

29 Lyon (56,4 %) 53,8 % 50,6 % 59,2 % 56,4 % évolué de +4,8 % à Lyon passant de 53,8 % début 2007 à 56,4 % fin ,4 % 24,5 % 44,7 % 42,8 % 84,4 % 86,4 % 20,5 % 23,9 % 47,0 % 70,7 % 51,8 % 71,4 % 73,9 % 59,7 % 78,4 % 68,0 % 59,6 % 60,4 % 53,8 % 56,4 % Marseille (46,1 %) 53,7% 58,0 % 46,0 % évolué de -14,2 % à Marseille passant de 53,7 % début 2007 à 46,1 % fin ,8 % 24,4 % 15,7 % 50,2 % 30,5 % 82,5 % 75,0 % 25,2 % 21,3 % 47,6 % 67,9 % 38,1 % 60,5 % 72,0 % 54,5 % 68,1 % 59,1 % 58,9 % 51,6 % 53,7 % 46,1 %

30 Nancy (69,9 %) 67,5% 66,0 % 71,1 % 69,9 % évolué de +3,6 % à Nancy passant de 67,5 % début 2007 à 69,9 % fin ,0 % 40,9 % 53,2 % 54,7 % 92,3 % 92,8 % 47,2 % 44,0 % 67,5 % 80,5 % 71,0 % 82,2 % 84,4 % 73,6 % 85,0 % 81,8 % 68,5 % 69,1 % 67,5 % 69,9 % Nantes (65,4 %) 65,4% 63,9 % 69,0 % 65,4 % De façon globale, Capacim s est stabilisé à Nantes entre 2007 et ,9 % 25,9 % 50,6 % 48,7 % 90,3 % 90,0 % 30,7 % 30,3 % 61,3 % 82,5 % 60,9 % 81,8 % 80,9 % 75,0 % 81,3 % 77,4 % 68,9 % 68,9 % 65,4 % 65,4 %

31 Rennes (70 %) 69,3% 68,5 % 74,7 % 70,0 % évolué de +1,0 % à Rennes passant de 69,3 % début 2007 à 70 % fin ,6 % 29,9 % 52,4 % 52,2 % 88,3 % 87,9 % 36,7 % 36,0 % 63,2 % 82,7 % 75,7 % 63,2 % 83,5 % 74,9 % 82,8 % 84,5 % 78,9 % 81,4 % 69,3 % 70,0 % Rouen (64 %) 64,8% 61,5 % 68,1 % 64,0 % évolué de -1,2 % à Rouen passant de 64,8 % début 2007 à 64 % fin ,2 % 27,7 % 49,8 % 45,2 % 93,4 % 92,5 % 33,9 % 29,6 % 60,9 % 78,0 % 59,0 % 76,8 % 81,9 % 72,7 % 81,5 % 77,1 % 71,0 % 70,1 % 64,8 % 64,0 %

32 Strasbourg (66,9 %) 65,9% 63,5 % 67,9 % 66,9 % évolué de +1,5 % à Strasbourg passant de 65,9 % début 2007 à 66,9 % fin ,0 % 37,1 % 57,3 % 56,6 % 89,5 % 65,6 % 80,3 % 89,5 % 66,7 % 80,4 % 29,1 % 78,7 % 71,7 % 28,9 % 79,4 % 75,4 % 67,6 % 67,7 % 65,9 % 66,9 % Toulouse (65,2 %) 61,6% 61,5 % 66,9 % 65,2 % évolué de +5,8 % à Toulouse passant de 61,6 % début 2007 à 65,2 % fin ,0 % 33,9 % 53,7 % 53,0 % 90,0 % 91,0 % 30,5 % 37,7 % 56,4 % 77,0 % 73,3 % 62,6 % 79,4 % 74,4 % 76,8 % 80,6 % 67,4 % 76,7 % 61,6 % 65,2 %

33 Cette étude a été conduite sous le pilotage de : Kevin Beaubrun-Diant pour l Université -Dauphine. Nicolas Pécourt pour le Crédit Foncier. Contacts Presse Crédit Foncier Nicolas Pécourt Directeur Communication externe et RSE Tél. : Kayoum Seraly Responsable Relations Presse Tél. : Contacts Presse Université -Dauphine Armelle de Kerros Directrice de la communication Tél : Florence Got Responsable Relations Presse Tél. : Cette étude bénéficie du support de la Chaire de la Fondation -Dauphine Ville et Immobilier, soutenue notamment par le Crédit Foncier.

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