MARKETBEAT PARIS BUREAUX

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1 MARKETBEAT PARIS BUREAUX 4 ème Trimestre 2018 Anticyclone au beau fixe et vents favorables

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions & Sectorisation 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CLIMAT SOUS HAUTE TENSION Rebond avant contestations L amélioration du pouvoir d achat français aux 2 ème et 3 ème trimestres 2018 (+0,4%, après +0,8%) et le retour à la normale des transports ont contribué à stimuler la consommation des ménages au 3 ème trimestre 2018 (+0,4% après -0,2%). Couplée à des investissements toujours conséquents et une balance commerciale nette positive de +0,7%, elle a permis à la croissance française de rebondir de +0,2% au 2 ème trimestre à +0,4% au 3 ème trimestre Cette embellie a cependant été rapidement balayée par la crise des «gilets jaunes» avec un effet immédiat tangible quant à la consommation des ménages en pleine période de fêtes. Les perturbations liées à ces contestations devraient ainsi amputer de 0,1 point la croissance en fin d année. Pourtant réputée pour son dynamisme, l activité du 4 ème trimestre atteindrait cette année tout juste +0,2%, portant la croissance prévisionnelle de 2018 à seulement 1,5%, après +2,3% en Depuis Janvier, moral des ménages et climat des affaires sont d ailleurs tous deux orientés à la baisse : -12 et -8 points respectivement. Le premier indicateur rend directement compte du climat lié aux contestations sociales; le second, pour sa part, laisse présager un ralentissement du commerce mondial sur fond de nouvelles pressions protectionnistes et d incertitudes politiques en Europe (modalités incertaines du Brexit, budget italien, prolongation de la crise française). Doucement mais surement Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois s est opérée en 2018 : à comparer à en Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle. A partir du 1 er semestre 2019, l emploi salarié non marchand devrait, pour sa part, profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». En 2019, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,9% en France métropolitaine - et 7,8% pour l Ile-de-France - des chiffres en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017 (resp. 8,7%). Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage reste donc toujours de mise en 2018 et ce, pour la 3 ème année consécutive. Fait également inédit depuis 2016, la baisse du nombre de demandeurs d emploi de catégorie A ( entre janvier et novembre 2018). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 SYNTHÈSE PARIS TOUJOURS AUSSI DYNAMIQUE! Demande placée : 3 ème année consécutive à plus d un million de m² Comme nous l avions anticipé, le marché des bureaux à Paris enregistre pour la 3 ème année consécutive une demande placée supérieure à un million de m², au terme d une année 2018 qui s achève avec m² commercialisés au 4 ème trimestre. Le repli de 6% du volume des transactions d une année sur l autre est à mettre en perspective avec une offre immédiate historiquement faible (2,3% de taux de vacance). Quel que ce soit le micromarché considéré, la performance de 2018 révèle des résultats nettement supérieurs aux ratios usuels : de +7% dans le Nord-Est à +30% dans le QCA. Paris conserve son rang de 1 ère destination des entreprises pour leur implantation supérieure à m² avec 32 signatures en 2018 pour un total de m². Le segment intermédiaire affiche, quant à lui, une croissance de 11% de son volume transacté alors que les petites surfaces reculent de 9%. Demande placée à Paris, en milliers de m² Taux de vacance Taux de vacance : au plancher à Paris! La suractivité du marché parisien maintient le taux de vacance à un niveau plancher de 2,3%, un chiffre qui tranche avec une moyenne régionale à 5,3%. Selon les marchés parisiens, ce taux varie très peu, de 1,3% dans le QCA à 2,8% pour le Sud; il ne devrait pas varier à court terme compte-tenu des volumes de livraisons anticipés en 2019 ( m²) et de leur disponibilité estimé à moins de m² répartis sur une petite dizaine d opérations. Cushman & Wakefield Loyers de première main : toujours en hausse! Valeurs locatives de transactions de première main à Paris, /m²/an La pression haussière reste forte sur le marché parisien des bureaux compte-tenu de la faiblesse générale de l offre, et encore plus prononcée pour les surfaces de première main. Le QCA voit ainsi ses valeurs locatives progresser de 6% en un an pour se positionner à 720 /m²/an, une valeur proche de son pic de 2012 (725 /m²/an). Dans le Nord-Est, les loyers de classe A se rapprochent des 500 /m²/an, une valeur jamais vue auparavant; sur ce secteur, le débordement du QCA sur les 10 ème et 11 ème arrondissements explique cette progression. La tendance est identique dans le Sud où les loyers se stabilisent autour de 570 /m²/an, avec une amplitude assez large de 420 /m²/an relevés dans le 15 ème à 670 /m²/an dans le 7 ème. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : fin d année en fanfare! Le léger ralentissement de la demande placée observé sur le marché de Paris QCA au 3 ème trimestre 2018 laisse place à une fin d année nettement plus dynamique avec m² de surfaces commercialisées. Elles viennent porter le volume annuel transacté à m², un chiffre en repli de 5% par rapport à Paris QCA enchaine donc une 4 ème performance annuelle à plus de m², une séquence complètement inédite pour ce marché dans un contexte de forte contraction de l offre disponible (1,3% de taux de vacance). La dichotomie des dynamiques observées en 2018 est flagrante entre un secteur Etoile (8 ème, 16 ème et 17 ème ) qui affiche un recul global de 15% de son activité et, à l inverse, le Centre (1 er, 2 ème et 9 ème ) qui bénéficie d une croissance de 18% des transactions. Dans le détail, les grands mouvements (13 signatures pour un total de m²) ont été moins nombreux d une année sur l autre, dans un mouvement homogène entre les 2 micromarchés. La progression des signatures sur le segment à m² (+29%) a été largement portée par une suractivité du Centre alors que sur l Etoile, le marché fait jeu quasi égal. Le repli de 9% des petites surfaces ( m² traités en 2018) relevé dans le QCA est sensible sur les arrondissement centraux (-16% en un an); là encore le Centre joue une partition différente avec une progression de 6%. Les opérateurs de coworking ont continué de marquer leur attachement à Paris QCA; à l origine de plus de m² placés en 2018, ils ont concentré un quart des surfaces transactées au-delà de m². Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - En 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -9% De à m² % +29% Plus de m² % -29% Surface totale % -5% Valeurs locatives : ça grimpe, ça grimpe Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an La croissance des volumes de transactions s est accompagnée dans le QCA d une hausse sensible des valeurs locatives : +8% pour les surfaces restructurées qui affichent désormais une moyenne de 710 /m²/an et +7% pour celles de seconde main (590 /m²/an). Cette croissance ne devrait pas se ralentir au cours des prochains mois; la faiblesse de l offre (1,3% de taux de vacance) alors même que les commercialisations vont bon train, maintient la pression haussière sur les loyers. L amplitude des loyers entre les deux micro-marchés du QCA se resserre : 700 /m²/an en moyenne dans le Centre pour des surfaces de première main et 750 /m²/an à l Etoile, et, 575 à 600 /m²/an pour la seconde main. - Cushman & Wakefield 4

6 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : avis de recherche En un an, le volume d offres immédiates sur le marché du QCA aura été divisé par 2; on compte début 2019 à peine m² de surfaces vacantes et plus aucune sur le créneau des surfaces au-delà de m². La situation est également tendue en ce qui concerne les bureaux de taille intermédiaire avec à peine une petite dizaine de solutions actuellement sur le marché, réparties à parts égales entre le Centre et l Etoile. Ce sont donc les petites surfaces qui concentrent aujourd hui le stock immédiat à Paris QCA mais, là encore, leur volume a baissé de 34% en un an pour représenter quelques m², dont les ¾ sur l Etoile. L offre à 12 mois n a pas beaucoup évolué d un trimestre sur l autre, avec m² à commercialiser : elle va donner un peu d oxygène au secteur Etoile avec près de m² attendus tandis que le Centre m² - devra s accommoder d un stock vacant toujours aussi faible. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance : du jamais vu dans le QCA! Le taux de vacance n en finit plus de baisser sur le marché des bureaux du QCA; il se positionne autour de 1,3% début Selon les arrondissements, il varie de 0,8% dans le 9 ème à 1,6% dans le 8 ème, des chiffres jamais observés sur ce marché au cours des 20 dernières années. Offre future : en avant les chantiers! Une petite dizaine d immeubles de bureaux restructurés a été livrée à Paris QCA en Ces surfaces ont été très largement (90%) précommercialisées auprès des utilisateurs. Ces très bons résultats ont incité les investisseurs à accélérer les mises en chantier et on compte aujourd hui près de m² de surfaces en cours de construction sur le secteur. Précommercialisées à hauteur de 46%, ces opérations vont alimenter le stock de 2019 à Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier à Paris QCA, en milliers de m² En 2019, un total de m² de bureaux répartis sur 15 immeubles devrait être livré dans le QCA, dont 60% ont déjà été pré-loués. Il ne reste donc que m² à commercialiser, répartis entre m² sur le secteur de l Etoile (6 opérations) et m² sur le Centre (2 immeubles). Les chantiers en cours livrables en 2020 représentent un volume de m²; ils pourraient être portés à m² si les projets dotés d une autorisation de construire (4 opérations) sont démarrés d ici là. Cushman & Wakefield 5

7 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : une belle constance Avec près de m² transactés en 2018, la demande placée de bureaux à Paris Nord-Est a enregistré une légère hausse par rapport à l année précédente (+3% en un an). Le rythme des commercialisations s est avéré relativement constant : entre et m² placés chaque trimestre, prouvant une bonne stabilité du marché. La dynamique immobilière est particulièrement soutenue dans les arrondissements centraux ( ème ) en 2018, une performance liée notamment à un accroissement significatif du nombre de transactions de petites surfaces au 4 ème trimestre, portant le volume annuel à m² placés sur ce micromarché. Le volume placé dans les arrondissements périphériques ( ème ) atteint, quant à lui, m², une bonne performance assise par une dizaine de mouvements sur des surfaces supérieures à m². Réveil des grands mouvements L activité transactionnelle a enregistré un discret ralentissement sur le segment des moyennes surfaces (-4% en un an), alors qu elle est, a contrario, restée quasiment stable sur celui des petites surfaces (-1% en un an). En ce qui concerne les grandes surfaces, deux mouvements significatifs d entreprises ont été opérés sur le secteur en 2018 contre un seul l année précédente (+46% du volume placé en un an); ils concernent la précommercialisation du «Gambetta Village» ( m²) par PUBLICIS dans le 20 ème arrondissement, et la prise à bail de MORNING COWORKING (6 000 m²) dans un immeuble sis 18 rue Yves Toudic dans le 10 ème. Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface - En 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -1% De à m² % -4% Plus de m² % +46% Surface totale % +3% Les loyers toujours orientés à la hausse Quelle que soit la qualité des surfaces considérées et leur localisation - arrondissements centraux ou périphériques - les valeurs locatives de transactions sont nettement orientées à la hausse à Paris Nord-Est. Pour les bureaux neufs et restructurés, le loyer moyen relevé par les prises à bail de 2018 se consolide autour de 465 /m²/an (+3% d une année sur l autre) après leur forte progression de Le loyer moyen des surfaces de seconde main affiche, quant à lui, une croissance supérieure à 10% pour la 2 ème année consécutive et se positionne à 375 /m²/an. La barre symbolique des 500 voire des 600 /m²/an a même été franchie pour quelques transactions dans les 10 ème, 3 ème, et 4 ème arrondissements. Valeurs locatives de transaction à Paris Nord-Est, /m²/an Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 6

8 PARIS NORD-EST OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : toujours orientée à la baisse Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Le mouvement baissier observé à Paris Nord-Est sur le marché des bureaux depuis trois ans continue : - 5% en un an pour atteindre début 2019 près de m² disponibles. Cette tendance concerne en premier lieu le stock des petites surfaces (-22% en un an) qui s érode jusqu à ne représenter qu à peine le tiers du niveau actuel de la demande placée sur ce secteur. Le volume de l offre de bureaux de taille intermédiaire reste, quant à lui, égal à celui de l année précédente. Dans le même temps, le stock des grands gabarits se reconstitue à la faveur de la livraison de «View» ( m²) dans le 20 ème arrondissement; cet immeuble est cependant la seule disponibilité pour les entreprises qui souhaiteraient s implanter à Paris Nord-Est sur une surface supérieure à m². - Cushman & Wakefield Taux de vacance : toujours bas Taux de vacance à Paris Nord-Est Sans grande surprise le taux de vacance moyen de Paris Nord-Est reste en dessous de 3% à la fin de l année Plus élevé dans les arrondissements périphériques ( ème ) à 3,9%, il reste très faible dans les arrondissements centraux ( ème ) à 1,7%. Le profil de la vacance du secteur est comparable à celui de l ensemble de la Capitale et marque sa différence avec le taux régional (5,3%), et encore plus avec celui de la Première Couronne Nord limitrophe (12%). Dans ce contexte et compte-tenu de l étroitesse de l offre future, une poursuite de la hausse des valeurs locatives de transactions est à prévoir, de même qu un report des utilisateurs vers d autres micromarchés plus offreurs. - Cushman & Wakefield Offre future : en attendant 2020 Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² La livraison de «View» au cours du 3 ème trimestre et la pré-commercialisation de «Gambetta Village» dans le 20 ème arrondissement sont venues consommer l offre future neuve attendue sur le marché de Paris Nord-Est tant en 2018 qu en Les utilisateurs disposent désormais d un choix limité sur ce secteur et devront porter leur attention sur «ItWorks!» et «ItsWell!», deux bâtiments de l opération «Chapelle International» livrables en 2020 dans le 18 ème arrondissement. Le renouvellement de l offre dans les arrondissements centraux ( ème ) est, quant à lui, plus limité et compte une opération livrable au plus tôt en 2020 avec la restructuration de l ensemble «Morland Mixité Capitale» (8 600 m²) en Cushman & Wakefield 7

9 PARIS SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un résultat honorable L activité du marché des bureaux de Paris-Sud a repris de l ampleur au 4 ème trimestre pour parvenir à un total de m² au cumul de l année Ce résultat révèle un recul de 12% du volume traité par rapport à l année précédente; il reste toutefois supérieur à la moyenne décennale enregistrée sur ce secteur (près de m²). L activité des transactions sur les arrondissements centraux de la rive gauche (5-6-7 ème ) en hausse de 37% en un an dynamise le marché; elle est, a contrario, à la baisse sur les ème et ème arrondissements. Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Trompe l œil sur les grandes surfaces Un ralentissement du marché est observable sur tous les segments de surface : de manière un peu plus prononcée sur les petites et grandes surfaces (-15% et -14% en un an respectivement), et modérée sur les celles de taille intermédiaire (-5% en un an). La baisse du volume des grandes transactions est essentiellement imputable à la prise à bail de surfaces quasi-exclusivement de moins de m²; le nombre de signatures augmente toutefois d une année sur l autre (11 en 2018 contre 7 en 2017). Ces mouvements concernent, entre autres, le groupe ALTICE-MEDIA AUDIOVISUEL, WEWORK (désormais THE WE COMPANY), ACTION LOGEMENT ou encore EDITIS. Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface - En 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -15% De à m² % -5% Plus de m² % -14% Surface totale % -12% Des valeurs locatives de plus en plus élevées Les valeurs locatives de transaction des bureaux de première main à Paris-Sud ont conservé l orientation haussière qui est la leur depuis maintenant 3 ans; elles se positionnent autour de 550 /m²/an en moyenne en 2018 (+2% d une année sur l autre). L amplitude des valeurs moyennes se resserre entre les différents micromarchés, aux alentours de 500 /m²/an pour les ème et ème à plus de 600 /m²/an pour les ème arrondissements. Valeurs locatives de transaction à Paris Sud, /m²/an La croissance régulière des valeurs de signature des surfaces de seconde main porte la moyenne observée sur la totalité de l année 2018 à 430 /m²/an, en hausse de 5% par rapport à Cette tendance a davantage bénéficié aux arrondissements périphériques : +9% dans les ème et +13% dans les ème, où la montée en qualité de nombreux immeubles après leur rénovation a facilité cette progression. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 8

10 PARIS SUD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : davantage de grandes surfaces mais érosion des autres segments Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² L offre immédiate de bureaux de Paris-Sud s élève à m² fin Ce résultat, en hausse de 14% en un an, met fin à deux années de contraction de l offre disponible sur ce secteur. Il s explique par le renouvellement du stock des grandes surfaces qui totalise m² vacants fin 2018, alors que les petites et moyennes surfaces vacantes s érodent de manière significative, avec des replis de 39% et 31% respectivement. Les dynamiques sont toutes baissières si l on observe le volume selon les micromarchés. Le recul le plus marqué des stocks disponibles s est opéré dans les ème arrondissements (-80% en un an) et atteste d une véritable pénurie sur ce micromarché avec seulement m² vacants. Cette diminution de l offre se retrouve également, mais dans une moindre mesure, sur les ème et ème arrondissements (-46% et -8% en un an respectivement)., Cushman & Wakefield Taux de vacance de Paris Sud Un taux de vacance toujours bas Paris Sud affiche un taux de vacance moyen à 2,6% parmi les plus faibles de l Île-de-France (5,3% en moyenne) et très légèrement supérieur à celui observé à Paris (2,3%). Seuls les ème arrondissements affichent un ratio de vacance supérieur à la moyenne parisienne, de l ordre de 4,5%. Ailleurs à Paris Sud, l étroitesse de l offre tant immédiate qu à moyen terme pourrait ralentir l activité transactionnelle; elle devrait cependant faire le bonheur des secteurs limitrophes, dont la Première Couronne Sud où les possibilités d implantation sont plus nombreuses comme en atteste un taux de vacance désormais à 6,2%. - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Offre future : des disponibilités prisées Les disponibilités futures de première main à Paris-Sud seront restreintes en 2019; plus des trois quarts des livraisons ayant d ores-et-déjà fait l objet d une précommercialisation, il ne reste plus que m² en attente d utilisateurs : m² sur «Axiom!» dans le 13 ème, m² dans «Breteuil Ségur» dans le 7 ème, et m² dans «High Square» dans le 15 ème. En 2020, les m² de projets encore disponibles (sur près de m² prévus) se déplaceront sur les 13 ème et 14 ème arrondissements avec, entre autres, les restructurations de «Grand Ecran» ( m²) et d un immeuble situé rue de la «Tombe Issoire» ( m²). Cushman & Wakefield 9

11 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 10

12 AUTEURS Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Agnès Talène Chargée d études - France +33 (0) agnes.talene@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency (Offices, Industrial and development) +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés