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1 Auteur André Culot PricewaterhouseCoopers Onderwerp Dit is een uittreksel uit het boek: Titel: Onroerend goed als beleggingsinstrument- La stratégie immobilière Juridische en fiscale aspecten - Aspects juridiques et fiscaux Jaar: 2003 Editor: F. Dierckx ISBN: Volume: 394 p. Prijs: 95 EUR Uitgeverij: Larcier Gent Coupure Rechts Gent tel: 09/ fax: 09/ Copyright and disclaimer Gelieve er nota van te nemen dat de inhoud van dit document onderworpen kan zijn aan rechten van intellectuele eigendom, die toebehoren aan bepaalde betrokkenen, en dat er u geen recht wordt verleend op die desbetreffende rechten. M&D Seminars wil u met dit document de nodige informatie verstrekken, zonder dat de in dit document vervatte informatie bedoeld kan worden als een advies. Bijgevolg geeft M& D Seminars geen garanties dat de informatie die dit document bevat, foutloos is, zodat u dit document en de inhoud ervan op eigen risico gebruikt. M&D Seminars, noch enige van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook betreffende het gebruik van dit document en van haar inhoud. M&D Seminars - 1 april 2003 M&D CONSULT BVBA HUBERT-FRERE-ORBANLAAN GENT TEL 09/ FAX 09/ info@mdseminars.be

2 onroerend-belegging.book Page 165 Tuesday, February 18, :37 PM LES DROITS D ENREGISTREMENT ET DE SUCCESSION Que doivent précisément prouver les ayants droit? 114. Ils doivent démontrer soit que les biens n ont jamais appartenu au défunt c est-à-dire prouver que ces biens ne lui appartenaient pas, même pas au moment de l acte qui établit la présomption, soit que les biens n existaient plus dans le patrimoine du défunt au moment du décès Quant aux biens dont la propriété se transmet par la simple tradition (biens visés par l article 2279 du Code civil), la présomption sera renversée si les intéressés établissent soit que ces biens n étaient plus en possession du défunt lors de son décès (qu ils étaient consommés), soit qu ils se trouvent dans la succession sous une autre forme et que c est sous cette forme qu ils ont été déclarés (remploi). Il s agit d un fait matériel (changement de possession) qui peut être prouvé par tous moyens De simples allégations ou suppositions ne peuvent renverser la présomption, il en va de même de l ignorance des héritiers quant aux sommes touchées par le défunt ou encore de l allégation selon laquelle la somme aurait été distribuée petit à petit Fictions contenues dans les articles 9, 10 et 11 C. succ. a. But des articles 9, 10 et Tout comme les articles 7 et 8, les articles 9, 10 et 11 tendent à prévenir et à combattre la fraude. Ils traduisent la volonté du législateur d empêcher que, de son vivant, le défunt ne dispose de ses biens au profit des personnes auxquelles il entend laisser sa succession, et ce à l abri de tout impôt ou moyennant le paiement d un droit d enregistrement inférieur au droit de succession qui aurait été normalement exigible Dans les grandes lignes, les opérations visées présentent les caractéristiques d une opération à titre onéreux mais elles ont pour effet de substituer, à la propriété de biens devant normalement se trouver dans la succession du défunt, des droits viagers qui s éteignent par le décès de celui-ci. En se réservant l usufruit ou un autre droit viager, le défunt a conservé «certains» droits sur les biens, qui étaient les siens mais ces droits qui se substituent à son droit de propriété sont viagers. 48 M. DONNAY, o.c., t. XV, n 1239 et la nombreuse jurisprudence citée.

3 onroerend-belegging.book Page 166 Tuesday, February 18, :37 PM 166 ONROEREND GOED ALS BELEGGINGSINSTRUMENT LA STRATÉGIE IMMOBILIÈRE 119. Ces opérations sont: 1 l acquisition à titre onéreux de biens meubles ou immeubles, ou l immatriculation de titres, en usufruit au nom du défunt et en nue-propriété au profit d un tiers (C. succ., art. 9); 2 le partage ou l acte équipollent à partage dans lequel il est attribué au défunt un usufruit, une rente ou tout autre droit devant cesser à sa mort, en contrepartie de ses droits en propriété (C. succ., art. 10); 3 la vente, la cession ou l abandon à titre onéreux de biens meubles ou immeubles par le défunt à un héritier ou à une autre personne avec réserve d usufruit, ou moyennant l abandon de l usufruit d un autre bien ou encore moyennant la stipulation à son profit d un droit viager quelconque (voy. C. succ., art. 11) Si, dans ces trois cas, les conditions d application que nous allons examiner plus loin sont réunies, le bien sur lequel a porté l opération est censé dépendre, en pleine propriété, de la succession du défunt et le cocontractant de celui-ci est réputé légataire du bien. La loi considère en effet que l opération renferme une libéralité par le défunt au profit de son cocontractant. Cette libéralité est assimilée à un legs Il s agit, dans chacun de ces cas, d une présomption légale (juris tantum) qui peut être renversée, en tout ou en partie, par le contribuable. En d autres termes, les intéressés peuvent prouver que l opération ne déguise pas une libéralité. En vertu de l article 13, la preuve contraire peut être fournie par tous moyens de droit commun, témoins et présomptions compris. b. Conditions d application 122. Dans les cas visés ci-dessus, le cocontractant du défunt est présumé légataire sauf s il est à même de prouver que l opération ne déguise pas une libéralité. Cette présomption légale obéit aux conditions suivantes. i. Conditions quant aux conventions 123. Les conventions ou opérations visées doivent être à titre onéreux ou, du moins, présenter ce caractère. Ainsi, l article 9 n est pas applicable si l acquisition par le défunt pour l usufruit et par son héritier pour la nue-propriété procède d une donation ou d une succession. L article 11 est de même hors cause en cas de donation par le défunt avec réserve d usufruit ou à charge de lui payer une rente.

4 onroerend-belegging.book Page 167 Tuesday, February 18, :37 PM LES DROITS D ENREGISTREMENT ET DE SUCCESSION Dans ces cas, il n y a pas de fraude (sous la forme d une libéralité déguisée) puisque l opération elle-même se présente sous le caractère de libéralité Les articles 9, 10 et 11 visent tant les conventions enregistrées que les conventions non enregistrées. Ils sont applicables, que les conventions portent sur des meubles ou sur des immeubles et quelle que soit la date à laquelle la convention est intervenue, donc même plus de trois années avant le décès. ii. Conditions quant à la personne du cocontractant 126. Pour que l une des présomptions légales des legs soit applicable, il est nécessaire que le cocontractant du défunt visé aux articles 9, 10 et 11 ait survécu au défunt stipulant (voy. art. 14, 1 ) En outre, ce cocontractant doit appartenir à l une des catégories des personnes visées à l article 33, alinéas 1 er, 2 et 3 (voy. art. 14, 2 ), même si ces personnes ont renoncé ou ont été exclues de la succession. c. Objet du legs présumé Conséquences de l assimilation 128. Les biens qui ont fait l objet des opérations visées par les articles 9, 10 et 11 sont censés se retrouver en pleine propriété dans le patrimoine du défunt et le cocontractant est considéré comme légataire de ces biens Il en résulte que ces biens doivent être déclarés dans la succession dans leur état et d après leur valeur au moment du décès Cela est certainement vrai lorsque l augmentation de valeur des biens est due uniquement à un cas fortuit. Qu en est-il lorsqu il s agit d immeubles et que l augmentation de valeur provient de travaux d amélioration apportés aux biens ou de la construction de nouveaux ouvrages sur les biens transmis, travaux exécutés après l opération? 131. En principe, le droit est calculé sur la valeur du bien, travaux d amélioration et de construction compris Toutefois, comme il ne peut y avoir de legs que dans la mesure où la personne réputée légataire s est enrichie à titre gratuit, il y a lieu de tenir compte de certaines déductions.

5 onroerend-belegging.book Page 168 Tuesday, February 18, :37 PM 168 ONROEREND GOED ALS BELEGGINGSINSTRUMENT LA STRATÉGIE IMMOBILIÈRE Remarque: Il faut toujours bien garder à l esprit que ces fictions peuvent jouer sans limitation aucune dans le temps (contrairement à ce qui se passe pour les libéralités). Par ailleurs, c est dès la signature du premier acte (donc notamment le compromis de vente) qu il faut se placer pour apprécier si les conditions relatives à la convention sont remplies. 10. Immeubles à l étranger 133. En vertu de l article 15 du Code, le droit de succession est dû sur l universalité des biens délaissés par un défunt habitant du Royaume, sans distinguer suivant que ces biens se trouvent en Belgique ou en pays étranger Cette disposition a pour conséquence que les immeubles situés hors de nos frontières et qui sont transmis par le décès d un habitant du Royaume sont, en règle, soumis à une double perception: l une en Belgique, l autre au pays de la situation des biens L article 17 apporte un correctif à cette situation. Il réduit le droit de succession exigible en Belgique 49. B. Les réelles influences de la régionalisation 1. Généralités 136. Le droit de succession et le droit de mutation par décès sont, en principe, calculés sur la part nette recueillie par chaque ayant droit suivant un tarif progressif qui varie suivant le degré de parenté qui existe entre le défunt et ses ayants droit Il existe toutefois des exceptions dues notamment aux décrets régionaux. 2. Liquidation des droits 138. En principe, la part imposable de chaque héritier, légataire ou donataire est constituée par la somme de la valeur totale nette des biens recueillis par chacun 49 Il faut également tenir compte de la Convention existant entre la France et la Belgique.

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