Le projet de loi Alur

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1 Le projet de loi Alur Novembre 2013 Le projet de loi Alur Réforme en cours Le projet de loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été déposé le 26 juin dernier à l Assemblée Nationale par Cécile Duflot, Ministre de l Égalité des territoires et du Logement. Il a, depuis lors, été adopté en première lecture par l Assemblée nationale, le 17 septembre, ainsi que par le Sénat le 26 octobre. Le texte est actuellement à l Assemblée nationale en vue de son adoption en seconde lecture. Il ne sera définitif qu à l issue de son vote et de sa promulgation. Cette réforme a pour ambition de répondre à la crise du logement en favorisant l effort de construction dans un esprit de préservation des espaces agricoles et naturels. Le projet de loi est organisé en deux volets : logement et urbanisme. Le CERF Rhône-Alpes propose ici une synthèse des principales propositions du projet de loi. Les principes initiaux du projet de loi sont écrits en noir, les amendements principaux de l Assemblée nationale figurent en rouge tandis que les ajouts du Sénat apparaissent en bleu.

2 Volet Logement Le Gouvernement a pour ambition de favoriser l accès au logement pour tous au travers de différentes mesures phares telles que l encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers, la lutte contre les copropriétés dégradées et l habitat indigne ainsi que la clarification du fonctionnement des acteurs du logement. I. Favoriser l accès à tous à un logement digne et abordable 1. Encadrer les rapports entre locataires et propriétaires Le projet de loi vise à améliorer les rapports entre bailleurs et preneurs en encadrant mieux leurs rapports aux moments clefs de la location (dépôt de garantie, état des lieux, liste des pièces demandées au candidat locataire, fixation du loyer, ), modifiant ainsi certains principes définis par loi de qui encadre les baux d habitation. A cette fin, le projet de loi prévoit la création d un nouveau système d encadrement des loyers mis en place dans les zones tendues dotées d un observatoire des loyers. Un arrêté préfectoral fixera chaque année le loyer médian de référence, le loyer médian de référence minoré et le loyer de référence majoré. Il servira de cadre pour fixer le loyer de base des nouvelles locations ou relocations. Sur ce point, l Assemblée nationale (AN) a voté un amendement visant à majorer le loyer de référence des résidences avec services pour étudiants et pour seniors. Par ailleurs, la nullité du cautionnement est prévue si le propriétaire a contracté une autre forme de garantie. Enfin, la clause de solidarité dans le cas des colocations est supprimée. Par ailleurs, l Assemblée nationale a adopté un amendement créant une procédure de «post-emption» qui permettrait aux collectivités de préempter un bien après le délai de la DIA dans le cas de ventes à la découpe si les locataires occupants renoncent à se porter acquéreurs de tous les lots. 2. Créer une garantie universelle des loyers au 1 er janvier 2016 En assurant l indemnisation en cas d impayés de loyers à tous les propriétaires, le gouvernement souhaite favoriser la mise en location des logements inoccupés. Ce système doit remplacer le système du cautionnement. Cette garantie universelle sera financée à parité par les locataires et les propriétaires via une cotisation sur le loyer. Un établissement public administratif d Etat sera créé pour mettre en place et gérer ce dispositif. Les sénateurs ont exclu les collectivités territoriales du financement de cette garantie universelle des loyers. 3. Encadrer les professions de l immobilier L enjeu de ces dispositions est de moderniser la profession en instaurant plus de transparence dans les pratiques des professionnels de l immobilier en modifiant certains principes de la Loi Hoguet de Il est entre autre prévu que l activité de syndic de copropriété soit ajoutée à la liste des professions de l immobilier relevant de la Loi Hoguet. La délivrance des cartes des professionnels de l immobilier sera confiée aux CCI territoriales. Les porteurs de la carte auront une obligation de formation continue. Les professionnels devront faire preuve d une plus grande transparence dans leur action (obligation d une assurance responsabilité civile, obligation d information des clients sur leurs liens avec des sociétés financières et les établissements bancaires, encadrement des mandats et de certaines indemnités). 1 Loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs 2 Loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dit Loi Hoguet 2

3 4. Prévenir les expulsions L objectif est d anticiper le plus possible les impayés de loyers et de mieux coordonner les actions de soutien aux personnes concernées en lien avec les instances de soutien. Les bailleurs personnes morales (sauf SCI familiales) devront saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) au plus tard deux mois avant l assignation d expulsion. Les députés ont précisé que cela concernerait également les bailleurs non professionnels. Le rôle des CCAPEX est également renforcé : elles piloteront le dispositif départemental de prévention des expulsions locatives et examineront les situations individuelles. L Assemblée Nationale a voté un amendement visant à étendre la trêve hivernale qui s étendra du 15 octobre au 31 mars (elle est actuellement fixée du 1 er novembre au 15 mars). 5. Favoriser le passage de l hébergement au logement L enjeu de ces dispositions est de donner les moyens juridiques aux instances chargées d aider les personnes sans domicile à revenir dans un parcours de logement. Pour cela, le Service Intégré d Accueil et d Orientation (SIAO) deviendra l acteur de référence de la politique d hébergement de l Etat. La Loi ALUR demande à ce que chaque département se dote d un SIAO qui agira sous l autorité du Préfet. Ses missions seront de recenser les places d hébergement, de gérer le service téléphonique «115» et de traiter les demandes des personnes en difficulté. De plus, le Comité Régional de l Habitat (CRH) devient le Comité Régional de l Habitat et de d Hébergement (CRHH). Enfin, un accompagnement au statut de locataire est pensé au travers de la mise en place de baux glissants sur des logements sociaux pour les ménages bénéficiant du DALO. II. Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées 1. Informer les acquéreurs sur les copropriétés Les annonces immobilières devront préciser que les biens font partie d une copropriété (indiquer le nombre de lots, les charges, ). Une liste des documents à annexer à la promesse de vente sera établie par décret. Elle comprendra notamment des informations sur la situation financière de la copropriété. Elle ne pourra toutefois excéder les pièces pouvant être réclamées au vendeur. Le délai de rétractation sera prolongé le temps que l ensemble des documents soit communiqué. 2. Améliorer la qualité des copropriétés dégradées Les conditions des opérations de requalification des copropriétés dégradées sont précisées. L Etat pourra déclarer d intérêt national une opération de requalification et en confier la gestion à un établissement public foncier, une société publique d aménagement, une société d économie mixte (SEM) ou à un bailleur social. La Taxe Spéciale d Équipement pourra être utilisée pour effectuer du portage immobilier dans le cadre des opérations de requalification. Des dispositifs peu courants tels que le démembrement de propriété ou le bail à réhabilitation seront adaptés aux besoins spécifiques de ces opérations. Le plan de sauvegarde sera également simplifié. 3. Renforcer la lutte contre l habitat indigne Les EPCI deviennent les acteurs référence pour traiter de l habitat indigne. Ils disposent notamment des pouvoirs de police du logement. Pour exercer cette compétence, celle-ci devra avoir été transférée par les maires des communes membres au président de l EPCI. Par ailleurs, un notaire pourra vérifier qu un acheteur ne fait pas l objet d une interdiction d acheter des biens suite à une condamnation pour avoir soumis une personne à des conditions d hébergement incompatibles avec la dignité humaine. Cette disposition a pour but de freiner le phénomène des marchands de sommeil. Enfin, les allocations Logement pourront être abaissées ou suspendues en cas de logements non décents. 3

4 L Assemblée nationale a voté un amendement permettant aux communes de mettre en place, si elles le désirent, une procédure d autorisation préalable de mise en location sur certaines zones de leur territoire. Un autre amendement propose de donner la possibilité aux communes de réaliser une visite du bien. Enfin, pour lutter contre les divisions de biens en zone pavillonnaire par des marchands de sommeil, un amendement a été adopté visant à obliger à déposer une déclaration de travaux préalable. III. Améliorer la lisibilité et l éfficacité des politiques publiques du logement 1. Améliorer les procédures de demandes de logements sociaux La procédure d enregistrement pour demander un logement social se voit simplifiée grâce à la création d un système d enregistrement unique et national. Un amendement de l Assemblée Nationale donne le pilotage de cet outil à l Union Social pour l Habitat (USH) et à l Etat. Le droit d information sur l état d avancement du traitement de la demande est également amélioré. 2. Clarifier le fonctionnement des organismes de logement social Les bailleurs sociaux auront la possibilité de construire des hébergements, d intervenir sur des opérations de copropriétés dégradées (achat, gestion, entretien, participation au capital, ). Par ailleurs, les SEM construisant et gérant des logements sociaux devront obtenir un agrément pour exercer leur activité de bailleur. Cette obtention sera rendue obligatoire pour les nouvelles SEM. Les Sénateurs ont également proposé la mise en place d une «VEFA inversée» qui permettra aux bailleurs sociaux d expérimenter sur cinq ans la vente à des opérateurs privés de certains logements libres construits sur des terrains acquis dans le cadre de la loi Duflot 3. Ils n auront droit à aucune décote. Si des EPCI volontaires comprenant des territoires soumis à la taxe sur les logements vacants veulent prendre la délégation des aides à la pierre, ils devront également prendre la compétence de l Etat sur l encadrement des loyers et, pour ce faire, disposer d un observatoire local des loyers. Enfin, le PLH devra comporter des actions en matière de requalification des copropriétés dégradées. Les établissements publics compétents en matière d urbanisme devront être associés à l élaboration du PLH. 3. Clarifier le fonctionnement et la gouvernance de la Participation des Employeurs à l Effort de Construction (PEEC) Le projet de loi propose un retour à une contractualisation entre l Etat et Action logement (gestionnaire de la PEEC). Les instances de l Etat se voient également renforcées dans les décisions relatives aux organismes collecteurs de la PEEC. Un quart des fonds seront attribués aux ménages bénéficiant du DALO. Un amendement du Sénat prévoit que la PEEC pourra également être utilisée pour la production de logement en accession sociale. 3 Loi n du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social 4

5 Volet Urbanisme L ambition du Gouvernement est de permettre la construction de nouveaux logements dans une optique de protection des espaces mais également par le renforcement du système de planification et des outils opérationnels. Les mesures phares de ce volet urbanisme sont de transformer le SCOT en un document intégrateur, de transférer la compétence PLU aux intercommunalités, de déclasser les zones 2AU en zones naturelles et de généraliser les EPF. 1. Renforcer la couverture territoriale des SCOT Le SCOT devient intégrateur c est-à-dire qu il est le réceptacle des normes supérieures de telle sorte que le PLU ou la carte communale ne doivent se mettre en compatibilité qu avec lui. Les documents d urbanisme doivent être rendus compatibles avec le SCOT dans un délai d un an après son approbation. L Assemblée nationale a proposé de faire passer ce délai à 3 ans. Enfin, les schémas de secteur sont supprimés. 2. Moderniser les documents de planification En matière de SCOT, lors de l inclusion de nouvelles communes ou EPCI, il est proposé de créer une «zone blanche» temporaire dans le document en attendant sa révision pour inclure les nouveaux territoires. Cette prise en compte devra intervenir au plus tard dans les 6 ans. Le projet de loi prévoit également qu une charte de Parc Naturel Régional puisse tenir lieu de SCOT. Un amendement de l Assemblée nationale a demandé à ce que cette disposition soit restreinte aux PNR non ou partiellement couvert par un SCOT, et ce pour la partie non couverte. De plus, le principe d urbanisation limitée en absence de SCOT est renforcé. Il deviendra difficile de créer de nouvelles zones à urbaniser ou encore de délivrer des autorisations d exploitation commerciale et cinématographiques. Le rôle des SCOT en matière d urbanisme commercial est également affirmé puisqu ils devront intégrer les Documents d Aménagement Commercial (DAC). Les zones d aménagement commercial (ZACOM) seront, quant à elles, supprimées. L Assemblée nationale a ajouté un article dans le projet de loi qui vise à mettre en place une procédure unique dans laquelle l autorisation d exploitation est intégrée dans l autorisation d urbanisme. Les drive seront désormais soumis à la demande d implantation commerciale tout comme les autres commerces. Les Députés ont précisé sur ce point que les drive intégrés à un magasin existant ne nécessitent pas d autorisation si la surface de plancher créée n excède pas 20m². L Etat continue de son côté à limiter son champ d intervention en matière d instruction des autorisations d urbanisme. Les communes couvertes par une carte communale deviennent compétentes en matière de délivrance des autorisations d urbanisme. Elles le seront de manière obligatoire pour les nouvelles cartes créées après l adoption de la loi ALUR. De plus, à partir du 1 er juillet 2014, le seuil de mise à disposition gratuite des services de l Etat passe de à habitants pour les EPCI compétents. De même, les communes membres d un EPCI de plus de habitants ne pourront plus bénéficier de ces services. Les Plans d Occupation des Sols (POS) disparaîtront, ils devront être révisés sous forme de PLU avant le 31 décembre A défaut, les règles générales d urbanisme s appliqueront. Par ailleurs, les communautés de communes et d agglomération deviendront de plein droit compétentes en matière de carte communale, de PLU ou de document tenant lieu. Des mesures transitoires ont été aménagées. Le Sénat a adopté cette disposition mais a ajouté la possibilité d instaurer une minorité de blocage (25% des communes représentant 10% de la population de l intercommunalité). Dans les PLU intercommunaux tenant lieu de PLH et de PDU, les dispositions en matière d habitat et de déplacement devront être présentes dans toutes les parties du document et non plus seulement dans les OAP. Les PLU intercommunaux introduisent un nouveau document non opposable : le programme d orientations et d actions (POA), qui contient toutes les informations nécessaires à la mise en œuvre des politiques de déplacement et de l habitat. Un bilan du PLU sera réalisé tous les six ans et l EPCI ou la commune devra délibérer tous les neuf ans sur l opportunité de le réviser. Concernant les PLU intercommunaux tenant lieu de PLH, un bilan des dispositions en matière d habitat sera réalisé tous les trois ans et transmis au préfet. Enfin, le préfet pourra suspendre le caractère exécutoire du PLU. Un amendement de l Assemblée nationale a ajouté l obligation pour les PLU tenant lieu de PDU de prévoir un minimum d aires de stationnement pour les vélos. 5

6 3. Lutter contre l étalement urbain Le SCOT et le PLU présenteront dans leur rapport de présentation une analyse du potentiel de densification de certains secteurs en développement, en restructuration et en renouvellement urbain et exposer la stratégie foncière en découlant. Un amendement de l Assemblée Nationale a élargi l obligation d analyse de consommation d espaces agricoles à la consommation d espace naturel. Les Sénateurs ont ajouté ici un amendement sur le fait que le rapport de présentation du PLU ne doit pas parler de la stratégie foncière car cela pourrait avoir un effet spéculatif sur les prix. Les zones à urbaniser (2AU) devront être déclassées en zones naturelles après neuf ans sans ouverture effective. La mise en place d une nouvelle zone 2AU est subordonnée à une délibération motivée. Le Sénat a ce sur point modifié le délai de neuf ans pour le passer à douze ans. La CDCEA sera amenée à se prononcer en cas de réduction des surfaces agricoles (et non plus seulement des espaces classés en zones agricoles) dans les SCOT. Il s agit d une certaine manière de prendre en compte l agriculture située sur des zones naturelles. 4. Renforcer les outils opérationnels Le projet de loi ALUR vise à développer l utilisation des outils fonciers existants sur le territoire. L une de ces premières mesures est la généralisation des EPF à l ensemble du territoire français. Les EPF d Etat pourront désormais s étendre sur les territoires dotés d un EPF Local dès lors que ce dernier a moins de trois ans, et avec le consentement des EPCI et des communes non membres d un EPCI. Les Sénateurs ont adopté un amendement visant à ce que cette superposition soit faite avec l accord de la majorité des deux tiers des membres de l assemblée générale de l EPFL. Par ailleurs, le projet de loi ALUR propose de ne conditionner l adhésion d un EPCI à EPFL qu à la compétence PLH (au lieu d avoir les compétences SCOT, ZAC et PLH comme c est actuellement le cas). Un amendement de l Assemblée nationale prévoit la création des Organismes Fonciers Solidaires (OFS) qui ont pour but de «mettre à disposition du foncier pour la production de logements abordables». Le caractère abordable des logements devra être maintenu sur le long terme notamment au travers de baux de longue durée. Un nouvel article proposé par le Sénat vise à améliorer la prise en compte de la pollution des sols dans les projets de renouvellement urbain. Il s agit d améliorer l information sur les risques sanitaires, de pousser à la reconversion des sites vers de l habitat, de définir les responsabilités de chacun dans l esprit du principe pollueur-payeur et de développer la présence des entreprises spécialisées. Le PLU voit ses règles réorganisées selon trois thématiques : usage du sol et destination des constructions, caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques et équipement des zones. Le COS est supprimé tout comme les superficies minimales de terrains constructibles. Les Secteurs de Taille et de Capacité d Accueil Limité (STCAL) ne peuvent être mis en place qu avec l accord du préfet et de la CDCEA. Par ailleurs, les EPCI compétents en matière de planification disposent d un droit de préemption urbain et peuvent créer des Zones d Aménagement Différé. Les Sénateurs ont toutefois précisé que cela pouvait être fait avec l accord des communes concernées. Les DIA sont enrichies notamment par une visite du bien. Un amendement de l Assemblée nationale prévoit que la commune puisse préempter des parts de SCI. Un amendement du Sénat ajoute cependant que la préemption ne pourra porter sur les cessions de nue-propriété intervenant dans le cadre d un usufruit locatif social avec un bailleur social. Le PUP est également modifié pour prendre en compte le phasage du projet. Il ne pourra toutefois excéder quinze ans. De plus, la procédure de ZAC est simplifiée notamment au niveau des attributions de concession d aménagement, des plans d aménagement de zone et de la prise en charge par l aménageur de la participation pour l assainissement collectif. Les Députés ont également voté un amendement visant à développer le permis de diviser. Enfin, le projet de loi prévoit une ouverture pour les géomètres topographes à l Ordre des géomètres-experts. Le projet de loi ALUR Novembre 2013 Rédaction : Lise MAITRALLET CERF Rhône-Alpes Relecture : Cabinet ASEA Mise en page : Anaëlle MURGIA 6

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