Nue-propriété à Cagnes-sur-Mer (06) Démembrement temporaire de propriété «Les Terrasses du Soleil»

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1 Dossier remis à votre demande Nue-propriété à Cagnes-sur-Mer (06) Démembrement temporaire de propriété «Les Terrasses du Soleil»

2 Sommaire 1 ère Partie - PRÉSENTATION GÉNÉRALE Synthèse p. 03 Exemple chiffré p. 05 La Nue-propriété p. 06 L Usufruit p ème Partie - L ENVIRONNEMENT DU PROJET Le bien et son environnement p. 11 Les intervenants p ème Partie - ABÉCÉDAIRE p ème Partie - ANNEXES p. 22 Plan de situation Plan de masse Plans des appartements

3 1ère partie Présentation générale 02

4 Synthèse 1. Le démembrement de propriété Le Code Civil subdivise la propriété d un bien en deux droits réels et distincts : la nue-propriété et l usufruit. L usufruit peut être viager quand il s éteint lors du décès de son titulaire, ou temporaire lorsqu il est constitué contractuellement pour une durée fixe. Dans l un et l autre cas, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du seul nu-propriétaire s effectue automatiquement, sans formalité ni complément de prix au jour même de l extinction de l usufruit et n entraîne aucune fiscalité. Par ailleurs, usufruit et nue-propriété sont cessibles, transmissibles et hypothécables séparément. Lors d un achat en Nue-propriété, l acquéreur défalque du prix du bien en pleine propriété la valeur de l usufruit calculée en fonction des revenus issus du bien et profite donc d une économie immédiate sur le prix de l acquisition. 03

5 2. Le Projet Le présent projet consiste en l acquisition de la Nue-propriété d un ou plusieurs lots dans un immeuble d habitation neuf, dénommé «Les Terrasses du Soleil» dans la commune de Cagnessur-Mer (agglomération de Nice Côte d Azur). Le programme en Nue-propriété concerne 7 logements avec places de stationnement. La résidence «Les Terrasses du Soleil» jouira d un emplacement privilégié, à quelques minutes du centre-ville, au coeur d un magnifique terrain en restanque de 5 500m². BATMEN promoteur de qualité, UNICIL bailleur reconnu, et la société FIDEXI en sa qualité de monteur d opérations, ont associé leur savoir-faire pour donner à ce projet toutes les qualités nécessaires à sa réalisation : un emplacement de choix pour la construction d un immeuble neuf d habitation avec des logements allant du studio au T3 en Nue-propriété, un usufruit temporaire de 18 ans acquis par la société UNICIL démarrant à la date de prise de possession de l immeuble. Cet usufruit est financé par un prêt locatif social (PLS), la Nue-propriété proposée pour 54 % de la valeur en pleine propriété du bien. Dans le cadre de ce montage, les rapports entre le nu-propriétaire et l usufruitier sont régis par l acte de vente définissant les obligations de l usufruitier (travaux, entretien, rénovation, remise en état, extinction de l usufruit ). Les Terrasses du Soleil 04

6 Exemple chiffré Hypothèses Acquisition Nue-propriété Taux marginal IR 41 % Revalorisation du bien 1,5 % Période de financement sur 15 ans Intérêts d emprunt (In fine) Économie IR Économie prélèvements sociaux Total décaissement investisseur sur la période Effort d épargne mensuel moyen 176 Pour l acquisition d un bien immobilier dont la valeur à terme est de Calcul de rentabilité Remboursement capital in fine Valeur pleine propriété à terme Impôts sur les plus-values Total encaisement investisseur sur la période Gain net de l investisseur Soit un TRI de + 11,04 % 05

7 La Nue-propriété 1. Définition La Nue-propriété est un droit réel principal, issu du démembrement de la pleine propriété. Il donne à son titulaire le droit de disposer d un bien mais ne lui en confère ni l usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l usufruitier. 2. Objectif et intérêt L objectif pour l investisseur privé, acquéreur de la Nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives. L investissement est totalement orienté vers la capitalisation. Concernant le présent projet, les intérêts de l acquisition en Nue-propriété sont multiples : Sur le plan financier : L investisseur privé acquiert la Nue-propriété du bien pour 54 % de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre. II en découle une économie directe sur les frais notariés et surtout un endettement moindre pour l acquisition d un bien dont la valeur en pleine-propriété est mécaniquement plus élevée. L opération peut être financée à 100 % par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres. À l issue des 18 ans, l investisseur recouvrera la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité. En termes de gestion : Le démembrement de propriété permet à l investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative. Ces derniers sont supportés par l usufruitier (frais de gestion, vacances locatives, impayés, taxes, coûts d entretien et travaux ). 06

8 Enfin, sur le plan fiscal, l acquéreur en Nue-propriété bénéficie d une fiscalité avantageuse : Déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants ou déductions des intérêts cumulés pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs, ISF et taxe foncière à la charge de l usufruitier, Aucun impôt supplémentaire, Prise en compte de la valeur en pleine propriété à la date d acquisition de la Nue-propriété pour le calcul de la plus-value en cas de cession après la période de démembrement. En résumé, le démembrement de propriété permet à l acquéreur d effectuer un investissement immobilier totalement sécurisé par la transformation d une rentabilité locative aléatoire, souvent grevée de frais et taxes, en capitalisation sûre et pour partie nette d impôt. 07

9 L Usufruit L usufruit est le droit de jouir d un bien dont un autre a la propriété et d en percevoir les revenus. Il peut être établi par convention au profit d une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location de logements. L usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité et à l entretien du logement du nu-propriétaire. Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur prend en charge : la recherche et la gestion des locataires, l entretien, les réparations ainsi que l ensemble des travaux visés à l article 606 du Code Civil, le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances ). À l extinction de l usufruit, le bailleur a l obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports entre le nu-propriétaire et l usufruitier tels que définis dans l acte de vente. D un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation (CCH), 1 an avant la fin de l usufruit, l usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises, à savoir : 6 mois avant la fin de l usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement, 3 mois avant la fin de l usufruit, le locataire qui aura refusé l offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d occupation et devra libérer le logement à l expiration de l usufruit. Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre-ville. Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour le bailleur grâce à l injection de capitaux privés dans l opération. En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont élevées. En résumé, le démembrement de propriété apporte une solution financièrement viable pour le développement de programmes de logements de grande qualité. 08

10 Le Cros de Cagnes 09

11 ème partie L environnement du projet 10

12 Le bien et son environnement 1. Le bien immobilier Il s agit d un bien immobilier neuf vendu en VEFA (Vente en l État Futur d Achèvement) définie à l article du Code Civil. Les caractéristiques de la vefa Une VEFA porte sur un bien en cours de construction. Le paiement du prix d acquisition par l investisseur sera échelonné au fur et à mesure de l avancement des travaux dans le respect des étapes suivantes : Echéances exprimées en pourcentage du prix (plafonds légaux) 5% Réservation 25% Signature de l acte notarié 5% Achèvement des fondations 20% Achèvement plancher bas du RDC 15% Mise hors d eau 20% Cloisonnement 5% Achèvement immeuble 5% Livraison La livraison est prévue au 1er trimestre

13 2. «Les Terrasses du Soleil» Sur les hauteurs de Cagnes-sur-Mer, à proximité du centre historique, la résidence «Les terrasses du Soleil» jouira d un emplacement exceptionnel, 40 chemin de Sainte Colombe. Idéalement orientée Sud-Ouest, la résidence sera baignée de lumière, dans un écrin de verdure. Les appartements bénéficieront de grandes baies vitrées prolongées par de superbes terrasses ou jardins privatifs permettant de profiter du climat agréable de la région. Un soin particulier sera apporté aux espaces paysagers plantés d oliviers, camphriers, palmiers, cyprès... typiquement méditerranéens. D architecture contemporaine et implanté sur un magnifique terrain en restanques de 5 500m², l ensemble immobilier sera composé de 20 appartements répartis sur deux bâtiments de 2 étages seulement. La résidence «Les Terrasses du Soleil» est un parfait exemple du mariage de l élégance et de la modernité. Dans ce très bel ensemble immobilier, 7 appartements vous sont proposés en Nue-propriété. 12

14 3. Caractéristiques techniques générales Les prestations confirment le standing de la résidence «Les Terrasses du Soleil». Les aménagements réalisés allient élégance, confort et qualité. Pour le confort, les logements seront équipés de : Sols carrelés en grès cérame émaillé 45x45 et plinthes assorties (pièces sèches) Sols carrelés en grès cérame émaillé 35x35 et plinthes assorties (pièces humides) Salle de bains équipées, meuble vasque et miroir Radiateur sèche serviette dans les salles de bain La sécurité des lieux sera assurée par : Contrôle des accès à la résidence par vidéophone Contrôle d accès par badge + digicode Circulations extérieures éclairées par détection de présence Volets roulants électriques... D un point de vue énergétique, les appartements seront dotés de : Chauffage au gaz collectif Production d eau chaude sanitaire solaire Double vitrage Le label performance énergétique BBC-Effinergie est attribué aux bâtiments neufs dont les besoins énergétiques répondent aux exigences de la réglementation thermique 2005 et vise une efficacité énergétique par la diminution des consommations. Le label BBC-Effinergie a fait l objet d une demande auprès d un organisme indépendant et pourra être délivré à l achèvement de la résidence. 13

15 4. Cagnes sur Mer, destination d exception et de charme Avec un ensoleillement annuel de plus de 114 jours (75 jours pour la moyenne nationale) Cagnes-sur-Mer est une ville où il fait bon vivre et une destination prisée par les investisseurs. A seulement 5 mn de l aéroport de Nice Côte d Azur, Cagnes-sur- Mer est idéalement située au coeur de la Côte d Azur entre Nice et Cannes. Le littoral offre 3,5 km de plages de galets qui donnent à la Méditerranée ce bleu si profond. La température de l eau est si douce dans la célèbre «Baie des Anges» qu il est possible de s y baigner toute l année! Si l image de Cagnes-sur-Mer est intimement liée à la Méditerranée qui la borde, la mer, la nouvelle Promenade de la plage et le village de pêcheurs ne résument pas à eux seuls les multiples richesses de la cité. Son histoire est aussi étroitement associée à celle des comtes de Provence et à la famille Grimaldi dont le château médiéval domine la ville depuis le XIVe siècle. Le charme de ce site perché, d un autre âge, avec ses ruelles étroites, ses placettes fleuries et ses maisons ayant escaladé la colline fascinent toujours les visiteurs. Nombre de personnalités et d artistes séduits par la lumière et la beauté du lieu l ont d ailleurs choisi pour y séjourner ou s y installer. Renoir qui est l un des plus célèbres, y a élu domicile en 1908 dans le quartier des Collettes. Cagnes-sur-Mer, offre à ses habitants ainsi qu à ses visiteurs de multiples facettes la rendant chaque fois plus attirante : histoire, culture, sports nautiques, station balnéaire, patrimoine, découverte, manifestations grandioses toute l année sur la Promenade de la Plage... Cagnes-sur-Mer a tous les atouts d une ville où il fait bon vivre.

16 Les intervenants 1. Le promoteur : BATMEN Frédéric Tolon et Nicolas Barbier, les co-gérants de la SARL Batmen, ont créé la société en 2008 sur la ville de Montélimar. Animés tous les deux par des valeurs communes de confiance, innovation, service et proximité ; ils ont à cœur de réaliser tous leurs programmes immobiliers dans le respect de l environnement, de l habitabilité (confort, intimité, espace) et des normes de construction en vigueur avec toujours une longueur d avance. Expertise : Batmen possède un savoir-faire reconnu sur l ensemble des métiers de la promotion immobilière : logement, immobilier d entreprise et aménagement urbain. Il cultive cette expertise par la collaboration avec des partenaires de renom, notamment des architectes, et le développement des talents de ses collaborateurs. Confiance : Batmen s attache à fonder sur la confiance ses relations avec l ensemble de ses partenaires et clients. Proximité : Batmen est sans cesse à l écoute des attentes de ses clients. Chacun d entre eux a, tout au long de son projet, un interlocuteur privilégié qui saura répondre à toutes ses questions et le conseiller. Humanité : Batmen, entreprise citoyenne, porte une attention constante à l homme et à son environnement. Sa démarche de développement durable illustre très bien cet engagement, concrétisé par le dialogue avec les collectivités locales et les riverains, le respect de l environnement et la préservation des ressources, le respect de l autre : des collaborateurs, des différences locales, des partenaires et sous-traitants «Notre métier de promoteur immobilier est fondé sur notre capacité à promouvoir un projet immobilier, recherche d un foncier, imaginer une construction répondant aux aspirations de nos clients, trouver les financements, commercialiser le projet, réaliser la construction et le tout en respectant nos engagements de qualité et d accompagnement client.» 15

17 2. L usufruitier : UNICIL Riche de plusieurs décennies au service du logement des salariés, le Groupe UNICIL et ses sociétés partenaires ont développé sur toute la façade méditerranéenne, un réseau de compétences unique en matière d habitat. Grâce à un ensemble de sociétés et d associations spécialisées, il conjugue toute une gamme de produits et services destinés à faciliter à tous l accès au logement. Véritable généraliste du logement au service des actifs, le groupe UNICIL est un ensemble immobilier et financier à vocation sociale qui s articule autour de 4 pôles de compétences : Pôle Entreprise et 1% : fort de la confiance de 2500 entreprises, UNICIL accompagne les salariés tout au long de leur parcours résidentiel. Pôle accession à la propriété : en collectif ou en maisons individuelles, les sociétés partenaires du groupe UNICIL réalisent sur la région des programmes neufs en accession destinés en priorité aux primo-accédants. Pôle services : autour de ces métiers traditionnels, les sociétés partenaires du groupe UNICIL ont développé toute une gamme de services liés au monde de l habitat pour répondre à des besoins spécifiques. Pôle Habitat social : du logement social au logement intermédiaire, de l immeuble collectif à la maison individuelle en passant par l habitat ancien rénové, le pôle locatif du groupe UNICIL gère un patrimoine de plus de logements dans les régions PACA et Languedoc- Roussillon. 16

18 3. La société FIDEXI FIDEXI est une société basée à Paris spécialisée dans le financement structuré d actifs d entreprises dans le secteur de l immobilier d activité, de l industrie et de la production d énergie renouvelable. Elle effectue des montages juridiques et fiscaux permettant la mise en oeuvre de solutions de portage optimales pour les entreprises et attractives pour les investisseurs. Outre le démembrement, les mécanismes régulièrement mis en œuvre depuis 25 ans sont les suivants : le statut de LOUEUR EN MEUBLÉ pour le retraitement de murs de résidences médicalisées, la loi GIRARDIN pour le développement de projets industriels en outre-mer, les FONCIÈRES (avec ou sans régime SIIC) pour l externalisation de biens immobiliers en bloc La qualité de nos produits et de nos services a été récompensée par le vote des Professionnels du Patrimoine. CONCEPTEURS DE SOLUTIONS IMMOBILIÈRES 17

19 Exemples de projets réalisés Immobilier : Le parc de Diane Nantes (44) 1995, Le Parc de la Plesse Avrillé (49) 1997, Le Parc de la Touques Deauville (14) 1999, Le Parc Saint-Charles Chartres (28) 2000, Résidence Asphodia Yerres (91) 2001, Résidence Sévigné Saint- Maur-des-Fossés (94) 2001, Résidence Ger home Courbevoie (92) 2002, Arcade de Fontenay Fontenay-aux-Roses (92) 2003, Résidence Aigue Marine Bandol (83) 2003, Résidence Harmonie Moret s/loing (77) 2003, Les Jardins de Mar Vivo la Seyne s/mer (83) 2005, Le Verger de Vincennes Vincennes (94) 2005, Résidence Verte Prairie - Salon de Provence (13) 2005, Résidence Creisker Pornichet (44) 2006, Villa d Épidaure Garches (92) 2007, Les jardins d Olonne Olonne s/mer (85) 2007, Villa d Épidaure La-Celle-Saint-Cloud (92) 2008, Le Mas de la Côte Bleue Martigues (13) 2009, Les Hauts du Pavé Nantes (44) 2010, Résidence Rue de Bouzy - Reims (51) 2010, Le Parc de la Plesse Avrillé (49) 2011, Institut Médical Les Pins Lamotte-Beuvron (41) 2011 Le Square Saint-Louis Angers (49) 2011, La Villa des Poètes Marseille (13) 2011, Le Monthéard Le Mans (72) 2012, Villa des Collettes Cagnes-sur- Mer (06) 2012, Le Méridien Rouen (76) 2012, Villa Océane Belz (56) 2012, Villa Amélie Saint Rogatien (17) 2012, La Meulière de la Marne La Ferté sous Jouarre (77) 2012, Les Jardins d Ascot - Maisons-Laffitte (78) 2012, Le Carré Saint-Hélier Rennes (35) 2013, Les Jardins du Carel & Les Jardins de l Odon Caen (14) 2013, La Villa de Falicon Nice-Falicon (06) 2013, Les Jardins d Hermine Rennes (35) 2013, Cardinet 17 - Paris (75) 2013, Villa Juliette - Montpellier (34) Industriel : Restructuration de la flotte d avions des compagnies SNAG et SCTA (aujourd hui AIR CARAÏBES), Containers pour CGM-CMA, Carrière d extraction minière pour la société COLAS, Centrale hydroélectrique de l Oyapock, Centrales biomasse à Kourou et hydroélectrique à Mana pour VOLTALIA, Immeuble de bureaux TECHNOPOLIS, Externalisation de murs d hôtels pour les compagnies FHP et HMS, Bâtiments industriels ALUBAT et SOPROVER, Complexe cinématographique BALATA en Guyane. 18

20 ème partie Abécédaire 19

21 Termes et définitions Bailleur Dans le cadre de ce projet, le bailleur est un organisme gérant un parc de logements conventionnés. Intérêts d emprunt (Art. 31 au I 1 d) du CGI Les intérêts d emprunt versés par les nus-propriétaires d immeubles loués et destinés à financer leur acquisition sont déductibles de leurs revenus fonciers existants où à venir pour les dix années suivantes. ISF (Art. 885 G du CGI) Les biens grevés d un droit d usufruit sont compris en totalité dans le patrimoine de l usufruitier pour le calcul de l ISF et n entrent pas dans l actif patrimonial du nu-propriétaire. Logements conventionnés Il s agit d un régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l État, en contrepartie d une aide qu il a obtenue pour construire ou réaliser des travaux dans un logement (prêts aidés). La convention ouvre droit pour le locataire à l Aide Personnalisée au Logement (APL). Nue-propriété Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui confère ni l usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l usufruitier sur cette même chose. Plus-Values Lors de cession après réunion de la propriété, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d entrée de la Nue-propriété dans le patrimoine du cédant (BOI 8M-1-05 n 135 du 4 août 2005). Taxe foncière (Art I et II du CGI) Selon l article 1400 I et II du Code Général des Impôts, «lorsqu un immeuble est grevé d usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l usufruitier.» 20

22 Prêts locatifs sociaux (Art. R331-1 et suivants du CCH) Ces prêts peuvent être attribués à des personnes morales (S.A d HLM, SEM...) ou physiques qui s engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés par arrêté du Ministre chargé du logement. Les logements financés en PLS sont attribués à des ménages dont l ensemble des ressources, à la date d entrée dans les lieux, ne dépasse pas un montant déterminé par arrêté conjoint des Ministres chargés du logement et des finances. Les logements financés correspondent à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs aux logements sociaux classiques. Le PLS est distribué par la Caisse des Dépôts et des Consignations et/ou par tout établissement de crédit ayant signé une convention avec elle. Ce prêt ouvre droit à l APL. (Arrêté du 03/12/2007). TVA (Art. 278 sexies 10 du CGI) En raison du conventionnement du bien et du financement de l usufruit, en partie à l aide d un prêt PLS, la TVA sur la vente est perçue au taux réduit de 5,5 %. Usufruit USUFRUIT (Art. 578 et 581 du Code Civil) L usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire luimême, mais à la charge d en conserver la substance. Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. DROITS DE L USUFRUITIER (Art.582, 584 et 589 du Code Civil) L usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l objet dont il a l usufruit. Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. OBLIGATIONS DE L USUFRUITIER L usufruitier ne pourra pas donner à bail pour une durée supérieure à la durée de l usufruit temporaire. Le bailleur s engage, à l extinction de l usufruit, à ce que le bien soit libre de tous droits. Le locataire qui n a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l offre de relogement faite par l usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d occupation sur le logement à l expiration de l usufruit. (Art. L à L253-8 du CCH). La sortie est prévue et organisée par la loi aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation. 21

23 ème partie Annexes 22

24 Plan de situation 23

25 Les Terrasses du Soleil

26 Plans Masse

27 Plans des appartements

28 Plans des appartements

29 Plans des appartements

30 Plans des appartements

31 Stationnements

32 Loueur en meublé Se constituer un patrimoine immobilier locatif offrant des loyers non imposables sur une longue période, dans un secteur sécurisé avec un locataire de qualité. Nue-propriété Se constituer un patrimoine immobilier par capitalisation sans risque locatif, sans aléa d entretien et sans fiscalité. Girardin industriel Réduire la pression fiscale de l impôt sur le revenu grâce à des opérations sécurisées et agréées par le Ministère des Finances. Foncières Acquérir en bloc, en vue de sa location, un actif immobilier dans le secteur sanitaire et médico-social. 44, rue Paul Valéry Paris Tél Fax fidexi.com Conseiller en Investissements Financiers - Adhérent CNCIF n D Association agréée A.M.F - Adhérent ORIAS n Préfecture de Nanterre, carte professionnelle sans transaction de fonds N 1707 Montant garanti QBE international insurance.