26 mai Perspectives du marché Immobilier. Pierre Laliberté, É.A., AACI

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1 26 mai 2006 Perspectives du marché Immobilier Pierre Laliberté, É.A., AACI

2 INTRODUCTION ORDRE DE LA PRÉSENTATION 1. Survol macro du marché immobilier 2. Un peu d évaluation immobilière 3. Les questions qui tuent 4. Conclusions 2

3 Survol macro du marché immobilier

4 CYCLE IMMOBILIER QUELLE SERAIT NOTRE POSITION ACTUELLE? Euphorie Crainte Enthousiasme Négation Peur Optimisme Désespoir Optimisme Capitulation Dépression Soulagement Espoir 4

5 CYCLE IMMOBILIER QUELLE SERAIT NOTRE POSITION ACTUELLE? CYCLE DU MARCHÉ IMMOBILIER ÉTAPES Stagnation Reprise Équilibre Accélération Sommet Creux Occupation Stable Amélioration Stable En hausse En baisse Très faible Loyers Stables En légère progression En hausse En forte hausse Élevés En baisse Investissement Revenu stable Revenu croissant Bonne rentabilité Spéculation Forte concurrence Chute des valeurs Construction Projets en attente Peu de construction Reprise de la Nombreuses mises Baisse de la Mises en chantier de la reprise construction en chantier construction déprimées RISQUE Modéré Faible Moyen Croissant Élevé Moyen Source : Desjardins, En perspective, Vol. 15 # 9, octobre

6 CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES DU MARCHÉ IMMOBILIER Surabondance d investisseurs (8 % étrangers, 18 % fonds de pension, 17 % FPI [REIT] et 40% secteur privé). 1 Grande disponibilité de fonds de financement à des taux encore très bas. Prêteurs évoluant dans un marché extrêmement compétitif. Rendements à la baisse mais peu d alternatives aussi rentables que l immobilier. À surveiller : hausse possible des taux d intérêt à long terme. À surveiller : direction de la valeur des REIT (signe qui peut être précurseur de tendance quant aux valeurs immobilières). Fin de la dichotomie valeurs vs loyers? 1 Source : CB Richard Ellis, 2005 Real Estate Forum, moyennes que nous avons pondérées par types de propriétés. 6

7 PRINCIPALES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES AU CANADA PAR VILLE (en millions $) Victoria Vancouver Calgary Edmonton Regina / Saskatoon Winnipeg Toronto Kitchener / Waterloo Ottawa Montréal Halifax Moncton n/a n/a n/a n/a Reste du Canada n/a n/a n/a n/a 43 Total Source: Colliers International Selon les transactions à distance de plus de 1 million $ dans toutes les villes. 7

8 PRINCIPALES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES AU CANADA PAR TYPE DE PROPRIÉTÉ Bureaux Industriel Commerce de détail Multi Résidentiel Terrain Autre Total Source: Colliers International Selon les transactions à distance de plus de 1 million $ dans toutes les villes. L:\Articles\[Major Transactions.xls]Sheet1 8

9 LES REIT UN MARCHÉ À SURVEILLER REIT (FPI) CANADIENS (MILLIARDS) Date Capitalisation Rendement, MM $ année cour. CAPITAL MM $ Capital (c.g.) Rendemement (c.d.) RENDEMENT ,543 $ 9.15% 25,000 $ 12.00% ,598 $ 10.49% 20,000 $ 11.00% ,543 $ 11.32% ,406 $ 10.52% ,700 $ 8.83% 15,000 $ 10,000 $ 10.00% 9.00% 8.00% ,462 $ 9.14% 5,000 $ 7.00% ,877 $ 8.40% ,351 $ 7.08% ,298 $ 6.25% 0 $ % Source : RBC Capital Markets, Daily Market Indicators H:\GEN\STATG\[DSM.XLS]CAPITALISATION 9

10 BULLE IMMOBILIÈRE? 10

11 QUELQUES INDICATEURS DE PRIX DE À APPRÉCIATION VALEUR TYPE 2005T4 COÛT NEUF TYPE 2005T4 NASDAQ 1990T3 2000T1 200T % N/A NAREIT (US) Global Composite Index % N/A N/A REIT TOTAL RETURN INDEX (CANADA) ,0% N/A (RBC Capital Markets) BUREAUX, MONTRÉAL, AA 2000T1 2005T4 147,1% 256 $ / pi² 281 $ / pi² CENTRE VILLE INDUSTRIEL, MONTRÉAL UNI LOCATAIRE 2000T1 2005T4 153,2% 70 $ / pi² 70 $ / pi² (Sondages InSite Altus) MULTI RÉSIDENTIEL MONTRÉAL, BANLIEUE 2000T1 2005T4 129,8% $ / apt $ / apt (Sondages InSite Altus) L:\Articles\[bULLE.xls]Sheet1 11

12 QUELQUES INDICATEURS DE PRIX

13 QUELQUES INDICATEURS DE PRIX Prix moyen MLS d'une résidence à Montréal $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ ,656 5,824 4,992 4,160 3,328 2,496 1,664 0,832 Prix - rés. (IPC =1) 13

14 QUELQUES INDICATEURS DE PRIX Indicateur d abordabilité des résidences au Canada % du revenu d un ménage attribuable aux coûts pour être propriétaire 14

15 GRANDES TENDANCES ÉCONOMIQUES PORTRAIT MONDIAL 15

16 GRANDES TENDANCES ÉCONOMIQUES PORTRAIT MONDIAL 16

17 UNE ÉCONOMIE ÀDEUX VITESSES? Taux de chômage 4,8% 3,1% 6,2% 8,2% Source: Statistique Canada (février 2006). 17

18 UNE ÉCONOMIE ÀDEUX VITESSES? Variation des mises en chantier +22% +19% 15% 9% Source: SCHL (janvier à février 2006). 18

19 UNE ÉCONOMIE ÀDEUX VITESSES? Prévision de croissance du PIB en ,0% 4,8% 3,1% 2,7% Source: Groupe Financier BMO 19

20 QUO VADIS? Taux d intd intérêts à long terme 20

21 POSITIONNEMENT DES DIVERS PRODUITS IMMOBILIERS SELON LA VILLE ET LE PRODUIT FIN DE 2004 LES 15 PREMIERS CHOIX 21

22 POSITIONNEMENT DES DIVERS PRODUITS IMMOBILIERS SELON LA VILLE ET LE PRODUIT FIN DE 2005 LES 15 PREMIERS CHOIX 22

23 POSITIONNEMENT DES DIVERS PRODUITS IMMOBILIERS SELON LA VILLE ET LE PRODUIT FIN DE 2004 LES 15 DERNIERS CHOIX 23

24 POSITIONNEMENT DES DIVERS PRODUITS IMMOBILIERS SELON LA VILLE ET LE PRODUIT FIN DE 2005 LES 15 DERNIERS CHOIX 24

25 POSITIONNEMENT DES TOUS LES PRODUITS IMMOBILIERS SELON LA VILLE FIN DE

26 POSITIONNEMENT DES TOUS LES PRODUITS IMMOBILIERS SELON LA VILLE FIN DE

27 ENQUÊTE SUR LES PRÉFÉRENCES CONCLUSION Faute de trouver des produits de première qualité disponibles à l investissement, l on se contente de produits de deuxième ordre ou d immeubles à redévelopper On sort des grands centres pour se diriger vers des marchés secondaires Beaucoup d intérêt pour la région de Québec favorisée par un taux de chômage très bas, une population stable et homogène et la présence gouvernementale 27

28 UN PEU D ÉVALUATION COÛT VS VALEUR Bureaux Commerce de détail Multi-résidentiel Résidence pers.-âgées Industriel uni-locataire

29 LA VALEUR INTANGIBLE Valeur intangible: fonds de commerce, achalandage, expertise de gestion, renommée On ne se retrouve pas devant une bulle spéculative pour certains types de propriété mais à l inclusion partielle et croissante de la valeur intangible Meilleurs exemples: Power Centre, Marché Central, hôtel boutiques, résidences pour personnes âgées (trophées)

30 LES QUESTIONS QUI TUENT Avons nous atteint le sommet des fortes hausses? Oui, sûrement Y a t il place à une augmentation? Oui, raisonnablement, l inflation plus ou moins à moyen terme Va t on connaître une autre récession? Non, parce que l information circule plus vite que son ombre (www) et que les acteurs sont disciplinés 30

31 CONCLUSIONS FACTEURS SUGGÉRANT UNE BAISSE DES VALEURS Risque d augmentation des taux d intérêts (nouvelle construction, consommation, centres commerciaux, résidences, etc.) Introduction de nouvelle législation en Allemagne, en Angleterre et en Israël pour permettre la formation des F.P.I. (REIT) dans ces pays Ralentissement économique causé par la valeur de la devise canadienne (manufactures, hôtels) Prix de l énergie (hôtels, résidences) Gains de productivité et sous traitance à l étranger (consolidations, réduction de la demande) Baisses démographiques et baisses de la création d emploi (pas à Calgary!) 31

32 FACTEURS SUGGÉRANT UNE HAUSSE DES VALEURS Grande disponibilité de capitaux sur le marché (et encore en croissance) Très peu de produits immobiliers disponibles sur le marché Très peu d alternatives de placements offrant le même rapport rendement/risque Marché de la location des bureaux pourrait s améliorer à court terme Diminution de la prime de risque générale associée à l immobilier (baisse permanente) Augmentation du «spread» de 2 % (1987) à 5 % (2004), et 4% (2005), immobilier vs obligations 10 ans 32

33 CONCLUSIONS Le marché de l investissement immobilier demeurera positif pour 2006 dans une phase de transition vers une croissance modérée et prudente Restructuration et conscientisation mondiale des ressources énergétiques enclenchée exemple: bâtiments verts Valorisation éventuelle des centres urbains et des banlieues intelligentes autour du transport en commun impact sur les valeurs Intervenants du marché immobilier beaucoup plus discipliné et informé que dans les années 1990 Rapports coût vs valeur à surveiller pour certains types de propriétés interprétation de la valeur intangible SALUTATIONS! 33

34 Nous contacter Bureau de Montréal 1100, boulevard René-Lévesque Ouest Bureau 1310 Montréal H3B 4N Bureau de Québec 1265 Boulevard Charest Ouest Bureau 1200 Québec G1N 2C

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