IMMOBILIER COMMENT LA BULLE VA SE DÉGONFLER

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1 JEAN-LUC BUCHALET CHRISTOPHE PRAT IMMOBILIER COMMENT LA BULLE VA SE DÉGONFLER Acheter ou louer? Investir? Les clés pour éviter de se faire piéger, 2014 ISBN :

2 Chapitre 6 Résidence principale : location ou achat? Pourquoi il vaut mieux acheter au Mans ou à Limoges qu à Paris, Lyon ou Amiens ACHETER OU LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE : QUEL CALCUL? Nos conclusions sur l évolution des prix de l immobilier sont sans appel : tant pour des raisons conjoncturelles que structurelles, les prix baisseront d au moins 30 % par rapport à leur sommet de 2011 durant les cinq à dix ans à venir. Dans ce cadre, faut-il acheter sa résidence principale ou la louer? Une très grande majorité de la population semble toujours convaincue qu être propriétaire reste plus rentable sur le long terme pas si sûr! Pour répondre à cette question, il est intéressant de calculer le temps nécessaire pour rentabiliser l achat de sa résidence principale par rapport à la location, selon que l on est primo-accédant, secundo-accédant ou que l on possède la totalité de la somme nécessaire à l acquisition du

3 114 Partie 2. Peut-on encore investir dans l immobilier? bien, et cela à Paris, par arrondissements, par départements et par grandes métropoles. Quelles charges prendre en compte? Pour évaluer l intérêt d acheter ou de louer sa résidence principale, il faut d abord répertorier les charges inhérentes au statut de propriétaire et de locataire, dont voici l essentiel : Figure 24 Comparaison des charges d un propriétaire et d un locataire (hors frais au moment de l achat) Propriétaire Locataire Taxe foncière Frais d entretien et de réparation Loyer Mensualité payée à la banque Frais financiers Remboursement du capital Capacité d épargne Les charges engendrées par l accès à la propriété sont de deux types : les frais liés à l acquisition elle-même, et ceux inhérents à la propriété. À la différence du locataire, le propriétaire doit en effet s acquitter des frais de notaire (évalués ici à 7 %) et des frais d agence (évalués ici à 5 %) au moment de l acquisition du bien, puis des mensualités liées au remboursement de l emprunt contracté auprès des établissements bancaires (correspondant au remboursement du capital emprunté et aux frais financiers attachés). Par ailleurs, le statut de propriétaire génère également de

4 Résidence principale : location ou achat? 115 nouvelles charges, absentes pour le locataire : la taxe foncière et les frais d entretien et de réparation. Les charges assumées par le locataire correspondent essentiellement au loyer (nous ne prenons pas en compte la taxe d habitation, redevable que l on soit propriétaire ou locataire). Pour un calcul d arbitrage équitable, nous considérons toutefois que la différence entre la somme des charges inhérentes au statut de propriétaire et le loyer du locataire doit être perçue comme une capacité d épargne supplémentaire, que le locataire placera à un taux sans risque. Les hypothèses testées Les scénarios économiques envisagés : stagnation, rebond, effondrement Figure 25 Hypothèses macro-économique des trois scénarii retenus Scénario 1 : Stagnation de l économie, situation semblable au Japon Scénario 2 : Rebond de l économie Scénario 3 : Effondrement de l économie, situation semblable à l Espagne Croissance Pas de croissance La croissance repart La croissance s effondre Taux des OAT 10 ans 2,5 % 4 % 5 % Inflation des revenus 1 % 3 % 0 % Taux de chômage Élevé En baisse En forte fausse Notre scénario central (S1) Notre scénario central est celui d une stagnation prolongée de l économie française, entre vieillissement de la popula-

5 116 Partie 2. Peut-on encore investir dans l immobilier? tion, gains de productivité limités et surendettement public incitant à la rigueur budgétaire. Dans ces conditions, le taux des obligations à 10 ans devrait rester contenu, autour de 2,5 %. Les revenus progressent de seulement + 1 % par an (contre + 3 % historiquement), pénalisés par un taux de chômage se stabilisant à un niveau élevé. Les scénarios alternatifs S2 : L économie hexagonale rebondit fortement et durablement, ce qui se traduit par une hausse du taux des obligations à 10 ans jusqu à 4 % en lien avec le retour des pressions inflationnistes. Les revenus progressent alors de + 3 %, parallèlement à la baisse du taux de chômage. S3 : Le dernier scénario considéré correspond à la situation espagnole, à savoir un cercle vicieux de destruction de richesses avec disparition de la croissance et fuite des investisseurs provoquant une forte remontée des taux d intérêt (ici à 5 %). Les revenus n augmentent pas, en lien avec un taux de chômage qui explose. L évolution des prix immobiliers : stabilisation, légère baisse, forte baisse Nous avons également étudié plusieurs scénarios sur l évolution des prix de l immobilier à long terme. Comme nous l avons déjà dit, notre scénario central repose sur une chute des prix d au moins 30 % à un horizon de cinq à dix ans (Paris et France confondus). Nous ne nous sommes toutefois pas contentés de cette hypothèse et avons testé deux scénarios alternatifs moins tranchés : la stabilisation des prix sur les niveaux actuels, d une part, et une baisse de seulement 10 % des prix, d autre part, plus conforme aux anticipations effectuées par les professionnels de l immobilier aujourd hui.