Le marché locatif de bureaux en région lyonnaise

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1 Le marché locatif de bureaux en région lyonnaise 1 er trimestre 2015 Etude réalisée sur la base des chiffres CECIM, intégrant les transactions directes

2 Sommaire Contexte économique L essentiel du marché locatif de bureaux en région lyonnaise - Ce qu il faut retenir - Les chiffres clés La demande placée Les valeurs locatives L offre immédiate Notre vision pour demain - L offre future neuve à 36 mois - Perspectives Annexes 2

3 Contexte économique 3

4 La région Rhône-Alpes en chiffres Données macro économiques Population (2013) 6,4 millions d habitants Part dans la population française 9,5% Taux de chômage Rhône-Alpes 4T ,9 % (10% en France) PIB régional (2012) Part dans le PIB national 197 milliards d euros 9,9 % Part du secteur tertiaire 55 % Part du secteur industriel 24 % Part du secteur commerce 10 % Sources: INSEE / CCI 4

5 L essentiel du marché locatif de bureaux en région lyonnaise 5

6 Ce qu il faut retenir À l instar du 1 er trimestre 2014, les 3 premiers mois de l année 2015 sont en net repli. Le manque de grandes transactions a fortement impacté le volume global qui affiche m², soit une baisse de 17% en volume. Alors qu on dénombre en moyenne 9 transactions de plus de m² sur les 1 er trimestre depuis 2008, seules 2 réalisations ont été recensées entre janvier et mars Le nombre global de signatures, bien qu en légère diminution, reste dans la norme avec 92 transactions comptabilisées contre 105 en moyenne entre 2008 et Le segment des moins de 500 m² a été le plus actif et représente 92% du nombre de transactions signées cette année et est en hausse de 6% par rapport à l année dernière. Il constitue un véritable socle transactionnel pour le marché, et démontre la solidité du tissu économique lyonnais. Le loyer prime de la Part Dieu reste stable à 300 HT/m²/an sur les immeubles de grande hauteur et 270 pour les immeubles non IGH. Les valeurs locatives de seconde main, du fait du nombre limité de transactions, affichent des évolutions variables selon les secteurs. L offre immédiate s est stabilisée depuis plusieurs trimestres. Le taux de vacance reste maîtrisé à moins de 6% sur l ensemble de l agglomération. Au-delà de cette moyenne générale, le marché reste très hétérogène d un secteur à l autre en terme de disponibilités immédiates. 6

7 Le marché lyonnais en quelques chiffres Demande placée m² placés entreprises créées en ère ville Business Friendly * dans le Rhône *Classement 2014 établi par l Expansion l Entreprise et Coface 2 au 1T au 1T 2014 Offre immédiate m² m² 1T T 2015 Prime (valeur IGH) Fin T 2015 Offre future m² en chantier en hausse 58 % pré-loués Sources : JLL/CECIM 7

8 Les chiffres clés T T 2015 Évolution 2014 vs 2015 Parc m² m² m² m² m² +0,9 % Demande placée m² m² m² m² m² -17% Offre immédiate m² m² m² m² m² +11 % Taux de vacance immédiat 5,2 % 5,3 % 6,0 % 5,4 % 5,9% +0,5 % Loyer prime (valeur IGH) ,2 % Loyer moyen constaté de seconde main % Panier moyen 394 m² 767 m² 558 m² 275 m² 235 m² - 14 % Sources : JLL/CECIM 8

9 La demande placée 9

10 Le 1 er trimestre est en net repli Evolution de la demande placée m² ème trimestre ème trimestre 2 ème trimestre 1 er trimestre Moyenne annuelle: m² % Moyenne 1 er trimestre : m² Sources : JLL/CECIM 10

11 Intra-muros 70% Périphérie 30% Intramuros Périphérie Forte disparité entre les secteurs, Part-Dieu reste leader Evolution de la demande placée par secteur (en volume) S25-Grand Lyon Nord Ouest S24-Grand Lyon Sud Ouest S22-Grand Lyon Est S11-Plateau Nord S18-Lyon 7 / Gerland S17-Hôpitaux / Lyon 8 S16-Part Dieu Demande placée 1T 2015 Demande placée 1T 2014 S15-Villeurbanne / Carré de Soie S14-Tonkin / Saint Clair S13-Lyon 6 / Préfecture S12-Vaise / Fourvière S10-Confluence S09-Presqu'île Sources : JLL/CECIM m²

12 Les transactions dans le neuf représentent 23% des surfaces commercialisées Evolution de la demande placée par état des locaux m² Neuf Restructuré Seconde main Sources : JLL/CECIM 23 % 12

13 Les surfaces de seconde main ont été privilégiées Répartition des transactions par état des surfaces - en volume m² Neuf Restructuré Seconde main Moins de 100 m² De 100 à 499 m² De 500 à 999 m² De à m² De à m² Sources : JLL/CECIM 13

14 85% des surfaces ont été commercialisées sur des surfaces < m² Répartition de la demande placée par tranche de surface (en volume) 100% 90% 80% m² m² m² m² m² m² m² m² % 60% 50% 40% 30% Plus de m² De à m² De à m² De 500 à 999 m² De 100 à 499 m² Moins de 100 m² 20% 10% % Sources : JLL/CECIM 14

15 L absence de grandes transactions impacte fortement le marché Répartition de la demande placée par tranche de surface (en nombre) 100% 90% 80% % Plus de m² 60% 50% 40% De à m² De à m² De 500 à 999 m² De 100 à 499 m² Moins de 100 m² 30% 20% 10% % 2008 Sources : JLL/CECIM

16 Répartition des secteurs d activités sur les transactions > m² Répartition des secteurs d activités les plus représentés dans le volume de transactions ( > m²) 100% 90% % 70% % 50% 40% 30% 20% 10% 0% Sources : JLL/CECIM BANQUES ASSURANCES COMMERCE ENERGIE CHIMIE INDUSTRIE PUBLIC SANTE SERVICES TRANSPORTS NC 16

17 Les valeurs locatives

18 Les valeurs locatives prime restent stables sur la plupart des secteurs Évolution des loyers prime par secteur en HT-HC/m²/an /m²/an Part-Dieu IGH Presqu ile Part-Dieu Confluence ème arrondissement Gerland 7 ème arr Vaise Fourvière Villeurbanne Nord Ouest 150- Est Sources : JLL/CECIM 18

19 Tendance variable des loyers de seconde main Évolution des loyers de seconde main par secteur en HT-HC/m²/an /m²/an ème arr Presqu ile Part-Dieu 153 Vaise Fourvière Nord Ouest Gerland 7 ème arr. 112 Confluence Villeurbanne 80 Sources : JLL/CECIM Est 19

20 L amplitude des loyers se creuse entre les secteurs, signe d un marché à deux vitesses Répartition des loyers prime et de seconde main par sous secteur sur les transactions > 100 m² 350 /m²/an Loyer prime 300 (valeur IGH) 300 (valeur IGH) Loyer moyen neuf Loyer moyen de seconde main Intra-muros Presqu'Ile Confluence Part-Dieu 6 arr Préfécture Sources : JLL/CECIM Gerland / 7è Vaise Hôpitaux / 8ème Villeurbanne Tonkin Périphérie Nord Ouest Est Est Exterieurs 20

21 L offre immédiate 21

22 Le taux de vacance reste stable Evolution de l offre immédiate et du taux de vacance millier de m² 6,40% 6,50% 6,50% 6,60% 6,70% 6,60% 6,30% 6,20% 6,20% 6,00% 5,90% 6,00% 6,00% 5,90% 5,70% 5,58% 5,50% 5,40% 5,30% 5,20% 5,20% 5,00% 5,10% 4,90% 4,90% 7,00% 6,00% 5,00% Offre immédiate ancien Offre immédiate neuf Taux de vacance ,00% 3,00% 100 2,00% ,00% 0 0,00% Sources : JLL 22

23 Des disparités marquées en terme de disponibilités d un secteur à l autre Répartition du taux de vacance immédiat par secteur Moyenne région lyonnaise 5,9% Grand Lyon Nord Ouest 7,7% Grand Lyon Sud Ouest 4,6% Grand Lyon Sud Est 7,6% Grand Lyon Est Plateau Nord 7,0% 7,3% Périphérie 6,5% Lyon 7 / Gerland 8,8% Hôpitaux / Lyon 8 Part Dieu 3,5% 3,4% Villeurbanne / Carré de Soie 6,9% Tonkin / Saint Clair 9,5% Lyon 6 / Préfecture 4,3% Vaise / Fourvière 8,0% Confluence 4,2% Presqu'île Intramuros 5,5% 5,7% Sources : JLL 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 9,0% 10,0% 23

24 Intra-muros Périphérie Les locaux anciens non rénovés impactent le niveau du stock global Répartition de l offre immédiate par état des locaux et par secteur S25 - Grand Lyon Nord Ouest S24 - Grand Lyon Sud Ouest S23 - Grand Lyon Sud Est S22 - Grand Lyon Est S21 - Grand Lyon Nord Est S11 - Plateau Nord S18-7ème Gerland S17 - Hôpitaux 8ème S16 - Part-Dieu Neuf Ancien S15 - Villeurbanne La Soie S14 - Tonkin St Clair S13-6ème Prefecture S12 - Vaise S10 - Confluence S09 - Presqu'Ile Nord m² Sources : JLL 24

25 Et demain? 25

26 De nombreux projets sont annoncés sur l agglomération pour les années à venir Offre future neuve par niveau d engagement à l horizon 2018 Grand Lyon m² Offre potentielle : Avant projet ou projet dont le PC est en cours d instruction ou n a pas encore été déposé. Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en chantier demeure incertaine (pas de lancement en blanc ou éventuel recours) Offre certaine : projet mis en chantier disponible Pré-commercialisation : pré-commercialisation de tout ou partie d un projet Sources : JLL 26

27 Le taux de pré-commercialisation des projets en cours de construction reste important en intramuros porté par les clés en main Volume des pré-commercialisations dans les projets certains m² Pré-commercialisation Offre future neuve certaine* disponible * Offre mise en chantier % Sources : JLL Intra-Muros Périphérie 27

28 Le déficit de grandes offres existantes adaptées aux besoins spécifiques de certains utilisateurs favorise les clés en main et les pré commercialisations Part des pré-commercialisations dans les livraisons mises en chantier S25 - Grand Lyon Nord Ouest Pré-commercialisation Offre future neuve certaine* disponible S24 - Grand Lyon Sud Ouest * Offre future certaine : offre mise en chantier S23 - Grand Lyon Sud Est S22 - Grand Lyon Est S21 - Grand Lyon Nord Est S18-7ème Gerland S16 - Part-Dieu S15 - Villeurbanne La Soie S14 - Tonkin St Clair S10 - Confluence S09 - Presqu'Ile Nord m² Sources : JLL 28

29 Notre vision pour demain Dans un contexte international et une conjoncture économique toujours difficiles, l agglomération lyonnaise est en retrait sur le premier trimestre. Le manque de grandes transactions a directement pesé sur le volume global. L année commence doucement, mais les perspectives enregistrées pour 2015 sont encourageantes. L agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de typologies de produits proposés en adéquation avec les attentes des utilisateurs. L activité sur le segment des petites et moyennes surfaces (PMS) reste importante et représente un socle solide de l activité tertiaire lyonnaise. Le stock reste relativement stable depuis 4 trimestres. Une attention particulière est à apporter aux volumes disponibles de seconde main qui progresse de manière conséquente. Les stratégies de rénovations et réhabilitations peuvent être des réponses pertinentes Les loyers en valeurs faciales résistent sur les secteurs de référence. 29

30 Annexes 30

31 Principales transactions 2015 Preneur Nom secteur Nom du bâtiment Commune Nature Surface Etat Prix ou Loyer ECOLE D'ARCHITECTURE Confluence Ecole d'architecture LYON 2EME LOCATION Neuf Confidentiel Vaise / Fourvière Le Murano LYON 9EME LOCATION Ancien 170 SOPRA GROUP Grand Lyon Nord Ouest LIMONEST LOCATION CETE APAVE SUDEUROPE Grand Lyon Nord Ouest Région Rhônes Alpes, Bât A ECULLY LOCATION Lyon 7 / Gerland LYON 7EME LOCATION Part Dieu BE LYON 3EME LOCATION Grand Lyon Est SAINT PRIEST LOCATION Grand Lyon Est BRON LOCATION Plateau Nord Le Parc des Verchères RILLIEUX LA PAPE VENTE Part Dieu La Gare des Brotteaux LYON 6EME VENTE Ancien 120 Ancien 130 Ancien 110 Neuf 260 Ancien 143 Ancien 122 Ancien 705 Ancien 3 342

32 Rappel des grands secteurs Cecim Nord Cotière Plaine de l Ain Val de Saône Nord Ouest Nord Est Extérieurs Ouest Sud Ouest Lyon intra-muros Est Extérieurs Est Sud Est Nord Isère Sud 32

33 Glossaire Absorption nette: L absorption nette mesure l évolution, au cours d une période donnée, du parc de bureaux occupé par des entreprises utilisatrices. Clé-en-main: Transaction réalisée alors que l immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice. Demande placée: Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés-en-main. Immeuble en état d usage: Immeuble de moins de 10 ans, non rénové ou restructuré et ayant déjà été occupé, ou immeuble construit de plus de 5 ans jamais occupé. Immeuble neuf: Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Immeuble rénové: Immeuble ayant fait l objet d une rénovation légère non assujettie à l obtention d un permis de construire. Immeuble restructuré: Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde assujettie à l obtention d un PC, avec ou sans conservation de la façade principale. Loyer économique: Correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales (comme la participation aux travaux par exemple). Loyer facial: Correspond à la valeur figurant sur le bail signé par les deux parties. Loyer moyen: Moyenne des loyers d un secteur géographique. Loyer top prime: Loyer le plus haut observé sur le marché. Loyer prime calculé / top décile : Moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 100 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois. Offre: Somme des surfaces immédiatement disponibles, proposées à la vente ou à la location. Ne contient ni les pré-commercialisations ni les livraisons futures. Parc: Somme totale de bureaux existants, occupés ou non, quel qu en soit leur usage (public/privé) ou leur état (neuf/ancien). Production neuve :Livraison future de bureaux de plus de m² (création ou restructuration), indépendamment de l état de commercialisation de l immeuble. Ne sont pas pris en compte les immeubles en rénovation et les libérations de surfaces à venir. Taux de vacance: Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant. 33

34 Leader mondial du conseil en immobilier d entreprise Coté au NYSE, Jones Lang LaSalle emploie plus de personnes dans le monde et a réalisé un chiffre d affaires de 3,9 milliards de $ en 2012 France 6 bureaux Amériques 83 bureaux personnes 450 personnes Europe, Afrique Moyen-Orient 77 bureaux personnes Asie Pacifique 64 bureaux personnes Le professionnalisme de nos collaborateurs est unanimement reconnu dans le monde 34

35 Leader mondial du conseil en immobilier d entreprise Jones Lang LaSalle conseille et accompagne les investisseurs et les entreprises dans leurs projets immobiliers, qu il s agisse de bureaux, entrepôts, locaux d activités, commerces ou hôtels. Actifs dans l'ensemble des métiers de l'immobilier, nous mettons à votre service nos compétences : - Agence - Investissement - Expertise - Corporate Solutions - Aménagement de bureau -Debt Advisory 35

36 Merci à Jones Lang LaSalle de nous avoir accompagné dans notre projet immobilier Mohammed Nayah Directeur des Affaires Financières Patrice Bergen Directeur Général Délégué Martine Draullette, Directeur Administratif et financier Jean-Marc Ginouvier Directeur Administratif et financier Philippe Aymerich, Directeur Général Benoît de Roux, Directeur Général Adjoint Patrick Villemin, Secrétaire Général Jean Marie Avenet Directeur des Opération Jean Marie Maurent Directeur Général

37 Abonnez-vous à nos études trimestrielles Bureaux Ile-de-France Marché locatif en Ile-de-France Paris Centre Ouest - Paris QCA - Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris Sud - Paris 5/6/7 - Paris 12/13 - Paris 14/15 Paris Nord-Est - Paris 3/4/10/11 - Paris 18/19/20 La Défense Croissant Ouest - Boucle Nord - Boucle Sud - Neuilly-Levallois - Péri-Défense Première Couronne - Première Couronne Est - Première Couronne Nord - Première Couronne Sud Deuxième Couronne - Deuxième Couronne Sud - Marne-la-Vallée - Pôle de Roissy - Saint-Quentin-en-Yvelines Grand secteur Abonnement annuel (500 HT) * Sous-secteur Abonnement annuel (250 HT) Marché de l investissement en Ile-de-France * L'achat ou l'abonnement au grand secteur donne accès à toutes les études par sous-secteur de cette géographie Sous-secteur A l unité (150 HT) 37

38 Abonnez-vous à nos études trimestrielles Bureaux Lyon Marché locatif à Lyon Lyon intra-muros - Confluence - Lyon 6 ème / Préfecture - Lyon 7 ème / Gerland - Lyon 8 ème / Hôpitaux - Part-Dieu - Presqu'île - Tonkin / Saint-Clair - Vaise / Fourvière - Villeurbanne / Carré de Soie Lyon périphérie - Grand Lyon Est - Grand Lyon Nord-Ouest - Grand Lyon Sud-Ouest - Plateau Nord Marché de l investissement à Lyon Grand secteur Abonnement annuel (500 HT) * Sous-secteur Abonnement annuel (250 HT) Sous-secteur A l unité (150 HT) Logistique Marché locatif en France Ile-de-France Rhône-Alpes Marché de l investissement en France Locaux d activité Marché locatif en région lyonnaise Région lyonnaise - 1 ère Couronne Est - Cotière - Nord - Nord-Ouest - Sud-Ouest - Sud et Isère Nord * L'achat ou l'abonnement au grand secteur donne accès à toutes les études par sous-secteur de cette géographie 38

39 Contacts: Laurent Vallas Directeur du bureau de Lyon Tel: +33(0) Stéphane Jullien Responsable Département Bureau Tel: +33(0) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l'article L du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l'usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui nous ont été fournis et dont nous pensons qu'ils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pour nous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantir l'absence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin d'apporter les corrections nécessaires. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015

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