3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie?

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2 Sommaire 1. Qu est-ce qu une SCPI? 1.1 Définition 1.2 Fonctionnement d une SCPI 2. Le marché des SCPI 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.1 Avantages et risques liés à la classe d actifs 3.2 Avantages liés à l assurance vie 3.3 Comparaison des performances des SCPI et des principaux placements 3.4 Comparaison des rendements des SCPI et du taux sans risque 4. Les SCPI chez Generali 4.1 Principes de fonctionnement 4.2 Cas pratique 5. Simulations 5.1 Scénario de marché favorable 5.2 Scénario de marché défavorable 5.3 Scénario de marché médian 6. Annexes : Lexique / FAQ / Détail des calculs des simulations 2

3 1. Qu est-ce qu une SCPI? 1.1 DÉFINITION 1.1 DÉFINITION Société Civile de Placement Immobilier, agréée par l Autorité des Marchés Financiers (AMF) et gérée par une société de gestion Produit de détention à long terme Son objectif est de constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, habitations) Étant exclusivement investie en immobilier, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers «classiques» Les revenus des SCPI sont constitués : Des revenus fonciers provenant des recettes locatives nettes de charges Des revenus financiers provenant du placement de la Trésorerie de la SCPI 3

4 1. Qu est-ce qu une SCPI? 1.2 FONCTIONNEMENT D UNE SCPI ASSOCIÉS CLIENTS Achètent des parts de SCPI SCPI Achètent des immeubles Baux fermes LOYERS - Charges et frais de gestion REVENUS TRIMESTRIELS Variation du prix de la part Expertise 4

5 2. Le marché des SCPI CHIFFRES CLÉS AU 31/12/2010 Nombre de SCPI : 138 (23 Groupes) Capitalisation totale : 22,31 milliards d euros Collecte nette : 2 458,16 millions d euros Evolution de la collecte nette des SCPI de 2000 à

6 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? LES LES AVANTAGES ET ET LES LES RISQUES RISQUES LIÉS LIÉS À À LA LA CLASSE CLASSE D ACTIFS D ACTIFS Les avantages liés à la classe d actifs : Importance de la classe d actifs immobilier dans la gestion de patrimoine Accès à cette classe d actifs par le véhicule d investissement privilégié par les français Un outil de diversification de portefeuille Un couple rendement/risque attractif Un complément aux fonds en euros Investissement sur la SCPI à la valeur de réalisation (décote par rapport à la valeur de part dans le cadre d un achat direct de parts de SCPI). 6

7 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.1 LES AVANTAGES ET LES RISQUES LIÉS À LA CLASSE D ACTIFS Les risques liés à la classe d actifs : Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme : l investissement doit être opéré dans une optique de diversification de patrimoine Comme tout investissement, l immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI La SCPI n étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers Les conditions de cession (délais, prix) peuvent varier en fonction de l évolution du marché de l immobilier et du marché des parts de SCPI La SCPI ne bénéficie d aucune garantie ou protection de capital 7

8 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.2 LES AVANTAGES LIÉS À L ASSURANCE VIE Fiscalité de l Assurance vie : Les produits sur les unités de compte sont uniquement imposés à l impôt sur le revenu en cas de rachat total ou partiel. Toutefois, le souscripteur peut opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire selon le barème suivant : Age du contrat Moins de 4 ans Entre 4 et 8 ans Plus de 8 ans Taux 35 % 15 % 7,5 % Abattement Aucun Aucun par an (9 200 pour un couple marié) Les produits sont également soumis aux prélèvements sociaux. 8

9 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.3 COMPARAISON DES PERFORMANCES DES SCPI ET DES PRINCIPAUX PLACEMENTS TRI annualisés des principaux placements sur 1 an sur an sur 5 ans sur ans sur 7 ans sur ans sur 10 ans sur 10 ans sur 15 ans sur 15 ans sur 20 ans sur 20 ans Actions Actions françaises françaises Foncières Foncières cotées cotées Inflation Inflation 4,19 % 14,83 % 1,77 % 0,12 % 6,88 % 1,56 % 5,99 % 15,86 % 1,63 % -0,24 % 15,08 % 1,72 % 9,83 % 13,97 % 1,55 % 9,29 % 9,16 % 1,70 % Livret Livret A A 1,75 % 2,55 % 2,44 % 2,59 % 2,81 % 3,35 % Or Or 39,43 % 19,75 % 18,39 % 13,68 % 9,07 % 6,43 % SCPI SCPI 5,75 % 8,87 % 9,68 % 10,69 % 6,64 % 4,41 % Sicav monétaires 0,48 % 2,35 % 2,22 % 2,48 % 2,73 % 3,77 % Sicav obligataires 1,46 % 3,05 % 3,24 % 3,78 % 4,16 % 5,23 % Sources : IEIF d'après Banque de France, Caisse des Dépôts, CB Richard Elllis, Cote officielle du lingot d'or des agents de change,euronext, Fininfo, IEIF, INSEE, Jacques Friggit, Notaires de Paris Ile-de-France, OLAP. 9

10 3. Pourquoi investir dans une SCPI via un contrat d assurance vie? 3.4 COMPARAISON DES PERFORMANCES DES SCPI ET DU TAUX SANS RISQUE Rendement des SCPI vs «taux sans risque» Le rendement des SCPI surperforme nettement les taux des emprunts à long terme depuis

11 4. Les SCPI chez Generali 4.1 PRINCIPES DE FONCTIONNEMENT DES SCPI Le principe de valorisation Principe règlementaire* : Le Code des Assurances impose aux assureurs proposant des contrats qui se référent à des parts de SCPI d utiliser la valeur de réalisation pour déterminer la valeur de ces parts. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Le prix de souscription et la valeur de retrait sont appliqués aux souscripteurs qui achètent en direct des parts de SCPI. Attention : le prix de souscription et la valeur de retrait (indiqués sur les sites des sociétés de gestion) ne correspondent pas aux valeurs qui seront imputées aux clients dans le cadre de contrats d assurance vie. *Articles R131-2 et A131-3 du Code des Assurances. 11

12 4. Les SCPI chez Generali 4.1 PRINCIPES DE FONCTIONNEMENT DES SCPI La valorisation La valeur de réalisation est attestée par les commissaires aux comptes après expertise du patrimoine de la SCPI. Cette évaluation est effectuée une fois par an lors du bilan comptable. Puis, cette valeur est approuvée par le conseil de surveillance et enfin validée lors de l assemblée générale. En cours d'exercice, et en cas de nécessité, le conseil de surveillance peut autoriser la modification de ces valeurs, sur rapport motivé de la société de gestion. La valeur de réalisation devient effective une fois validée par l assemblée générale. Les frais d achat et de vente Conformément aux avenants établis, des frais à l achat comme à la vente peuvent être imputés aux clients lors des opérations. 12

13 4. Les SCPI chez Generali 4.1 PRINCIPES DE FONCTIONNEMENT DES SCPI Délai de jouissance des parts L acquéreur de nouvelles parts bénéficie des revenus afférents à celles-ci à compter d une date postérieure à celle de son acquisition. Donc, pour bénéficier des revenus sous forme de dividende, il faut jouir pleinement de ses parts. Le délai de jouissance correspondant peut varier selon les SCPI et leurs modes d acquisition entre 1 et 2 mois. 13

14 4. Les SCPI chez Generali 4.1 PRINCIPES DE FONCTIONNEMENT DES SCPI Principe de calcul des revenus Pour les SCPI dont les revenus sont versés en parts* Le montant du revenu distribué par la société de gestion est converti en nombre de parts sur la base de la valeur d achat : (Montant unitaire x 90 % ou 85 %) / Valeur d achat de la SCPI = N nombre de parts du revenu Nombre de parts brut à distribuer au client : Nombre de parts du client avant distribution x N nombre de parts du revenu = R nombre de parts brut à distribuer au client Parallèlement, Generali calcule le nombre de parts du client avant la distribution du dividende. Les frais de gestion sont calculés sur cette base : Nombre de parts du client avant distribution x taux des frais de gestion trimestriels = X nombre de parts à prélever Nombre de parts net à distribuer au client déduction faite des frais de gestion : R nombre de parts brut à distribuer au client X nombre de parts à prélever = Y nombre de parts à distribuer au client Generali impacte une ligne dividende sur le compte client qui reprend donc le nombre de parts distribuées au client multiplié par la valeur d achat. * Sur certains supports les revenus sont reversés trimestriellement sur le fonds en euros. 14

15 4. Les SCPI chez Generali 4.1 PRINCIPES DE FONCTIONNEMENT DES SCPI Versement des revenus La distribution des revenus des SCPI est trimestrielle et intervient à la fin du mois suivant la fin du trimestre civil. Le montant unitaire des loyers par trimestre est indiqué sur chaque bulletin d information des SCPI (mise en ligne sur les sites des sociétés de gestion chaque fin de trimestre). Le client peut bénéficier des dividendes dès que les parts acquises portent jouissance. Les intérêts sont réinvestis dans les SCPI et sous les mêmes conditions qu un versement libre, ou sur le fonds en euros du contrat. Pour le savoir reportez-vous à l avenant. Generali verse 85% ou 90% des revenus perçus selon les produits (merci de vous rapprocher de votre interlocuteur Generali Patrimoine pour connaître le taux de réversion du revenu par produit). Conformément aux avenants établis, les frais de gestion des SCPI sont prélevés lors des distributions de revenus. 15

16 4. Les SCPI chez Generali 4.2 CAS PRATIQUE Dans le cas du versement des revenus en parts de SCPI Monsieur X détient un contrat d assurance vie chez Generali vie. Il investit le 01/01/2011 sur des parts de la SCPI Pierre Plus pour un montant de soit 10,9620 parts. Il bénéficie du revenu du 1er trimestre 2011 car il a opéré son investissement au 26/01/2011. Le revenu est versé sur les contrats le 10/05/2011 pour un montant de 14,23. Pour ce client, Generali vie verse 90% du montant net unitaire indiqué dans le bulletin d information de la SCPI Pierre Plus. 16

17 4. Les SCPI chez Generali 4.2 CAS PRATIQUE Calcul : Montant du revenu au 1er trimestre : 14,23 Valeur d achat (valeur de réalisation + 2%) = 912,237 Montant brut du revenu : 14,23 x 90% = 12,81 Reconversion en nombre de parts du revenu : 12,81/ 912,237 = 0, parts Parts détenues au 26/01/2011 : 10,9620 parts avant distribution Montant du dividende brut à verser (en nombre de parts) : 10,9620 parts x 0, parts = 0,1538 parts Montant des frais de gestion à prélever au contrat pour ce support : 10,9620 parts x 0,25 % = 0,02741 parts (montant à déduire du revenu) Nombre de parts net à distribuer déduction faite des frais de gestion : 0,1538 parts 0,02741 parts = 0,1264 parts soit un montant de 115,30 (0,1264 x 912,237) Le 10/05/2011, Monsieur X recevra 0,1264 parts en plus sur la SCPI Pierre Plus. Il détiendra donc 11,0884 parts soit un montant de ,25. 17

18 5. Simulations 5.1 SCÉNARIO DE MARCHÉ FAVORABLE (DE 2001 À 2007) L investissement 80% fonds et 20% SCPI surperforme nettement sur la période Evolution d'un investissement de % fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Dans le cas du versement des revenus en parts de SCPI. Calculs nets de frais et hors fiscalité Source : UFG-LFP 18

19 5. Simulations 5.2 SCÉNARIO DE MARCHÉ DÉFAVORABLE (DE 2007 À 2010) L investissement 80% fonds et 20% SCPI surperforme sur la période Evolution d'un investissement de % fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Dans le cas du versement des revenus en parts de SCPI. Calculs nets de frais et hors fiscalité Source : UFG-LFP 19

20 5. Simulations 5.3 SCÉNARIO DE MARCHÉ MÉDIAN (DE 2001 À 2010) L investissement 80% fonds et 20% SCPI surperforme nettement sur la période Evolution d'un investissement de % fonds en euros versus 80 % fonds en euros + 20 % SCPI Dans le cas du versement des revenus en parts de SCPI. Calculs nets de frais et hors fiscalité Source : UFG-LFP 20

21 Annexe 1 : Lexique Prix de part Ou prix de souscription. Il est composé du nominal (valeur de la part constituant le capital social) et d'une prime d'émission (le rendement est toujours calculé sur le prix de part). Valeur de réalisation La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Elle peut être assimilée à une valeur liquidative (valeur d achat et de vente dans les contrats d assurance vie). Valeur d expertise C'est la valeur vénale d'un immeuble déterminée par l'expert immobilier agréé par l Autorité des Marchés Financiers (AMF). La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise tous les cinq ans qui doit être actualisée chaque année. Valeur de retrait Montant revenant à l associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription. Valeur de reconstitution Valeur de réalisation + frais nécessaire pour reconstituer la société et par conséquence racheter tous les immeubles (réintégration des droits, taxes acquittables dans le cadre d une acquisition immobilière). 21

22 Annexe 2 : FAQ Quel est le montant des enveloppes SCPI chez Generali? On ne peut pas donner le montant des enveloppes, seulement leur disponibilité. Cela évite le risque de mauvaise communication sur le montant de l enveloppe disponible (il peut y avoir des affaires en cours à la gestion pour des montants inconnus au moment de la communication de l enveloppe). Comment s assurer de la disponibilité des enveloppes? Les enveloppes sont globales à la compagnie et non dédiées à un partenaire ou un produit. Ce n est pas nécessaire de nous prévenir pour des petits montants. Cependant, si l investissement sur une ou plusieurs SCPI est conséquent, il est préférable de se rapprocher du responsable commercial Generali Patrimoine pour savoir si la disponibilité de l enveloppe est assurée. Y a-t-il des frais à l achat et à la vente pour le client? Les frais à la souscription et à la sortie sont différents en fonction de chaque SCPI. Ils sont indiqués dans l avenant que le client signe. Pour information, Generali achète la SCPI à sa valeur de part (valeur compte-titres) et référence sur les contrats avec une valeur de réalisation, qui est toujours inférieure. Des frais sont donc calculés pour amortir cette différence. 22

23 Annexe 2 : FAQ Quel est le mode de rémunération du partenaire? Le partenaire est rémunéré sur le reliquat gardé par l assureur sur les loyers versés tous les trimestres. Comment sont versés les dividendes? Les dividendes sont versés tous les trimestres soit sur le fonds en euros du contrat, soit en augmentant le nombre de parts de la SCPI. Le versement intervient à la fin du mois suivant la fin du trimestre civil. Le montant d investissement sur une SCPI est-il plafonné? Le montant est plafonné à (sous réserve de disponibilité suffisante de l enveloppe). Le versement est limité à 50% de l investissement. Les arbitrages vers une SCPI sont-ils autorisés? Non. Les arbitrages vers les SCPI, quelle que soit leur provenance (fonds en euros ou unités de compte) ne sont pas autorisés. Seuls les investissements dans le cadre d affaires nouvelles ou de versements complémentaires sont possibles. Quel est le mode d investissement et de désinvestissement sur une SCPI? Par mesure de précaution (face à une éventuelle variation du prix de souscription de la SCPI), les dates de valeurs retenues dans le cadre de la souscription ou de la vente de la SCPI ont été fixées à J + 10 jours ouvrés (J = date de réception de l intégralité des pièces par Generali). 23

24 Annexe 3 : Simulations Détail des calculs des 3 simulations Rendement fonds * Rendement SCPI* Valorisation SCPI ,30% 4,80% 4,50% 4,40% 4,20% 4,10% 4,10% 3,90% 3,60% 3,50% 5,57% 5,75% 5,75% 5,32% 5,19% 4,85% 4,53% 4,02% 4,17% 3,99% 1,14% 0,09% -0,74% -0,29% 5,78% 10,89% 9,02% -5,20% -3,58% -0,01% Performance globale SCPI 6,71% 5,84% 5,00% 5,02% 10,97% 15,74% 13,55% -1,18% 0,59% 3,98% *Net de frais de gestion Investissement initial au 31/12/ ,00 Simulation 1 : scénario de marché favorable de 2001 à TCAM* 100 % Fonds , , , , , , , ,44 4,48% 80 % Fonds + 20% SCPI (hors évolution de la valeur de réalisation de la SCPI) , , , , , , , ,59 4,65% 80 % Fonds + 20% SCPI (incluant l'évolution de la valeur de réalisation de la SCPI) , , , , , , , ,32 5,46% *Taux de croissance annuel moyen Source : UFG-LFP 24

25 Annexe 3 : Simulations Simulation 2 : scénario de marché défavorable de 2007 à % Fonds TCAM* , , , , ,77 3,77% 80 % Fonds + 20% SCPI (hors évolution de la valeur de réalisation de la SCPI) , , , , ,18 3,86% 80 % Fonds + 20% SCPI (incluant l'évolution de la valeur de réalisation de la SCPI) , , , , ,46 3,84% *Taux de croissance annuel moyen Simulation 3 : scénario de marché médian de 2001 à TCAM* 100 % Fonds , , , , , , , , , , ,84 4,24% 80 % Fonds + 20% SCPI (hors évolution de la valeur de réalisation de la SCPI) , , , , , , , , , , ,12 4,38% 80 % Fonds + 20% SCPI (incluant l'évolution de la valeur de réalisation de la SCPI) , , , , , , , , , , ,80 4,73% Source : UFG-LFP 25

26 Remerciements Le contenu de cette présentation a été élaboré en collaboration avec la société de gestion UFG-LFP, leader sur le marché des SCPI (source : classement IEIF au 30/06/2010). 26

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