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1 Top 20 bureaux Le marché de location de bureaux à Québec Immobilisme : La gestion des enjeux publics Lor^sur le tabac : la responsabilité des propriétaires et gestionnaires

2 LEVIS active à vos plans ^ VILLE DE LÉVIS DIRECTION DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE , poste 8144

3 ESPACE QUÉBEC table des Vol NO matières 2 Note de l'éditeur Marché immobilier Les chefs de file du marché de bureaux à Québec ^ Les entrevues 2006 Marché de la location : Trouvez chaussure à votre pied carré Planification urbaine La gestion des enjeux publics: un nouveau défi pour les promoteurs immobiliers Droit immobilier La loi sur le tabac : Des responsabilités accrues pour les propriétaires, gestionnaires d'immeubles et locataires 24 France vs. Québec Un échange sur les différences en gestion technique immobilière 2 6 Nouvelles en bref Information Répertoire des espaces vacants table of contents 29 Bui ireau Publisher's Note -J Industriel 3 2 Rapport des transactions Office and Industrial Building Directories & Transaction Reports

4 Éditorial Note de l'éditeur ESPACE VOL. 12 NO La course à la première pelletée de terre pour le prochain édifice à bureaux de Québec a commencé. Et le gagnant reçoit la plus grande, ou du moins la plus rapide récompense. Les aspects financiers liés à la construction de nouveaux édifices à bureaux réclament que ceux-ci soient substantiellement pré-loués avant le début de la construction. Donc le marché attend qu'un bail soit signé. L'attente d'un nouvel espace à bureaux est en quelque sorte similaire à une partie de cartes. Avec un bon jeu en mains, l'expérience, la patience et une bonne connaissance des joueurs autour de la table sont souvent les aspects déterminants de la victoire. Le marché de bureaux de Québec voit actuellement de nombreux joueurs se joindre à la table avec de nouveaux projets d'édifices en différents endroits et de formes et tailles diverses et variées. Cependant, le marché de bureaux diffère d'une partie de cartes sur deux aspects : 1. Les promoteurs décident des cartes qu'ils ont en main. 2. Les locataires décident de la valeur de chaque carte..ainsi, d'ici que la transaction soit signée, le locataire est la banque et de facto le croupier, tandis que le promoteur demeure un joueur. Quand la transaction est signée le promoteur gagnant prend le rôle du croupier et va directement à la banque (ou au fonds de pension en l'occurrence) - dans le but de retourner ensuite à la table, dans la peau d'un joueur plus expérimenté (et plus riche...). Avec une hausse des demandes locatives refoulées et des taux d'inoccupation à la baisse, la première pelletée de terre devrait prouver que le fameux construisez-le et ils viendront n'est pas vrai qu'au cinéma... En attendant patiemment notre prochaine parution, à l'heure où l'hiver s'achève et où les constructions commencent. Encore une fois, je vous le promets. À la fin de l'hiver, Andrew Cross Editeur ÉDITEUR ANDREW CROSS DIRECTRICE GÉNÉRALE MARION HOWARD COLLABORATEURS MARK BENDER LISE BERGERON GUILLAUME NEVEU PRODUCTION STÉPHANIE PA VAN RECHERCHE ESPACEQUEBEC.COM SABRINA DÉRÉAT ABONNEMENTS & DISTRIBUTION PHOTO COUVERTURE STEPHAN POULIN CONCEPTION GRAPHIQUE ESPACE DESIGN PUBLIFPAR LES PUBLICATIONS ESPACE MONTRÉAL INC. ESPACE QUÉBEC, BI-ANNLJFL ESPACE MON I RÉAL, TRIMESTRIEL Place Bonaventure 800, rue de La Gauchetière O. bureau 9235 Montréal (Québec) H5A 1 K6 tél.: (514) sans frais (800) téléc.: (514) PUB MAIL REG # ISSN# www. espacequebec. www. space4lease. IMPRIMÉ AU QUÉBEC com com com Espace Québec est publié par les Publications Espace. Cette publication contient de l'information considérée comme étant exacte au moment de la parution. L'éditeur n'est aucunement responsable des erreurs ou omissions qui peuvent être survenues. La note de l'éditeur, les informations, les images et les opinions exprimées dans cette revue sont uniquement celles d'espace Québec et ne peuvent être reproduites, imprimées ou numérisées, sans le consentement écrit des Publications Espace. espace Québec is published by Espace Publications. This publication contains information considered accurate at the time of printing. However, the Publisher is not responsible for any errors or omissions that may occur. Editorial, information, images, and analytical positions may not be reproduced, either by printed or digital means, without the expressed written permission of espace Publications. 2 ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

5 Publisher's Note The race to be the first to break ground on the next office building in Quebec City has started - with the winner taking the best, or at least fastest, reward. The economics of developing new office buildings demand that they be substantially pre-leased before construction begins. So the market waits until a lease is signed. The wait for new office space is in some ways similar to a card game. Along with a good set of cards, experience, patience and a thorough knowledge of who is at the table is often more important in determining the final winner. The Quebec City office market currently sees many players coming to the table with new office development projects in various locations and many different shapes and sizes. However, the office market differs from a card game in two ways: 1. Developers get to decide which cards to hold. 2. Tenants get to decide the value of each card. So until the transaction is signed, the tenant is the bank (or house, in card lingo) and the real dealer, while the developer remains a player. When the transaction is signed, the winning developer takes on the role of dealer - and goes straight to the bank (or pension fund in this case) - in order to return afterwards to the table as a more experienced (and wealthier) player. With the pent up demand for office space growing as vacancy rates move lower, the first project to break ground will likely find out that "build it - and they will come, " does not only come true in movies. Patiently waiting until our next issue - when winter ends - and construction begins. Again. I promise. Andrew Cross Publisher Vos affaires progressent» Complexe de Ville 1000 & 1020, route de l'église Bien établis au coeur de Québec, près des artères principales 2 immeubles de classe B+ 8 et 7 étages avec grand stationnement extérieur Rénovés en 2002 en location : de à pi 2» Le 410 Charest Situé dans le quartier du Centre national des nouvelles technologies au centre-ville Immeuble de classe A+ entièrement rénové par le Groupe Kevlar en 2003 Occupé par des locataires prestigieux oeuvrant dans le milieu de la haute technologie, comme CGI et IBM, ou dans les médias, comme le quotidien Le Soleil en location : de à pi 2» Édifices Bois-Fontaine 880 & 930, chemin Ste-Foy Bien établis dans la partie ouest de la haute-ville, près des artères principales 2 immeubles de classe B4-10 et 7 étages avec stationnement intérieur et extérieur Rénovations majeur en 1990 et 2005 en location : de à pi 2 Pour toutes informations concernant la location, veuillez contacter J. Bruno Turcotte, vice-président Groupe Kevlar, (418) Courtiers protégés Courtier immobilier agréé Nouvelles acquisitions ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

6 MARCHÉ DE BUREAUX Les gestionnaires 2006 Les chefs de file du marché de bureaux à Québec TOP Région de Québec ^^Ê 'est un moment favorable aux propriétaires d'espace à bureaux. Partout dans le monde. Propriétaire/Gestionnaire Pi 2 ^^^ Que ce soit à Québec ou à New-York, de Toronto à 1. Industrielle Alliance Tokyo, 2006 a été le théâtre d'un continuel et grandis- ^^^^^ sant intérêt des investisseurs en immobilier, et les prix 2. FPI Cominar des propriétés commerciales ont suivi la même ascension, quel que soit leur type. 3. Groupe Kevlar Inc Depuis plus d'une décennie, le cycle immobilier a vu la tendance s'amplifier alors que les investisseurs se font concurrence pour acheter 4. Société immobilière Dupont un nombre restreint de propriétés commerciales. Le nombre grandissant d'investisseurs est soutenu par d'anciens et de nouveaux proprié- 5. La Capitale immobilière MFQ taires avec des niveaux record de capitaux alloués pour financer ces achats immobiliers. 6. Devcorp Nous sommes entrés dans l'ère de la globalisation en immobilier. Pour preuve, le marché de bureaux de Québec continue de susciter 7. Société immobilière GCS inc l'intérêt de plus en plus marqué d'investisseurs régionaux, nationaux et internationaux, comme jamais auparavant dans son histoire. 8. SITQ Depuis les compagnies publiques jusqu'aux fonds d'investissement, des fonds privés et individuels aux fonds immobiliers, depuis le bas de 9. SSQ Société immobilière inc la rue jusqu'autour du globe, tous sont désormais actifs sur le marché d'investissement en propriétés commerciales régional. 10. Magil Laurentienne Par chance (et contrairement à la situation actuelle à Montréal), Québec a une histoire particulièrement irrésistible à raconter aux 11. Casot investisseurs en immobilier de bureaux quand ils arrivent en ville : Québec est un marché de propriétaires. 12. GM Développement En fait, le marché de la location de bureaux à Québec continue de jouir de taux de vacance historiquement bas. Avec un taux actuel- 13. Complexe la Capitale lement en-dessous de 5%, l'inventaire d'espace à bureaux actuel peut à peine suffire à satisfaire la demande locative grandissante des utilisa- 14. Édifice Le Soleil teurs corporatifs et institutionnels. Naturellement, cela suffit à initier la construction spéculative pour nombre de promoteurs régionaux 15. Euromart du Canada qui souhaitent combler la demande grandissante des locataires non gouvernementaux. 16. THM immobilier Québec est habituellement considéré comme un marché gouvernemental quand il s'agit d'espace à bureaux, ainsi la nouvelle demande 17. Gestion Laberge pour ce type d'espace prouve simplement combien le marché de bureaux régional est en santé. En termes historiques, il n'en jamais 18. Groupe de Bertin mieux été. La SIQ : Le vrai chef GMG Gestion immobilière En tant qu'utilisateur d'espace principal pour plus de 40% de 20. Groupe Alfid l'espace à bureaux régional, le gouvernement du Québec est certainement le plus grand joueur sur le marché de bureaux régional, à la fois en tant que propriétaire et locataire. Ces mandats sont gérés par Portefeuilles d'édifices à principale composante de bureaux, superficies en pieds carrés (édifices polyvalents commerciaux exclus) 4 ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

7 MARCHÉ DE BUREAUX Les gestionnaires 2006 la Société Immobilière du Québec (SIQ), la société gouvernementale en charge des affaires immobilières. Actuellement, la SIQ est dans une position neutre dans son utilisation de l'espace à bureaux. Au cours de la dernière décennie, le gouvernement est devenu un utilisateur d'espace à bureaux plus efficace, après avoir globalement réduit son usage d'espace au milieu des années 90. Récemment, la SIQ a renouvelé plusieurs baux importants à travers la région et loué des locaux supplémentaires au centre des quartiers Haute-Ville et St-Roch (ce qui aide à expliquer le taux de vacance extrêmement bas dans ces secteurs). dans notre classement. À la première place en 2006, on retrouve rindustrielle-alliance; et l'on pouvait s'y attendre, puisqu'il s'agit de la plus importante institution financière de la région. La compagnie détient des édifices à bureaux dans la région de Montréal et de Québec, dont la plupart ont été construits pour leur propre usage dans les années 70 et 80. Plus tôt cette décennie, la compagnie a acheté le portefeuille de bureaux de Standard Life à Sillery, ce qui l'a placée en première position régionale. (Pour plus d'informations sur l'industrielle-alliance, voir notre entrevue avec Louis Bertrand en page 6). En seconde place, on retrouve le FPI Cominar, qui est le plus important fonds de la région. La compagnie est bien enracinée à Québec avec un portefeuille de bureaux, d'espaces industriels et de détail bien établi, qu'il a construits pour son propre compte. La compagnie est également de plus en plus présente sur le marché de Montréal, puisqu'elle y a acheté plusieurs édifices industriels et de bureaux dans les dernières années. Nouvellement arrivés en troisième place l'année dernière, les Investissements Kevlar Gestionnaires d'édifices privés L'industrie de la gestion d'édifices peut être divisée en trois types de compagnies : 1. Les propriétaires-gestionnaires : les compagnies qui sont propriétaires et gèrent leur propre portefeuille 2. Les gestionnaires : les compagnies qui gèrent les propriétés pour un ou plusieurs propriétaires 3. Les propriétaires-gestionnaires hybrides : les compagnies qui sont propriétaires de tout ou partie de ce qu'ils gèrent. D'habitude, ces compagnies comprennent des promoteurs qui vendent des intérêts dans les propriétés qu'ils ont construites, ou des investisseurs régionaux qui gèrent les propriétés qu'ils ont acquises en leur propre nom et en celui de leurs partenaires. Dans la région de Québec, l'industrie de la gestion de propriétés est dominée par un groupe principal, composé de compagnies comme rindustrielle-alliance et le FPI Cominar qui sont propriétaires de la totalité des édifices qu'ils gèrent. Les autres membres de ce groupe de tête sur notre liste comprennent des institutions financières régionales et des compagnies d'assurance, telles que SSQ et MFQ, ainsi que nombre de compagnies privées détenues par des individus ou familles. Tél.: (418) Téléc.: (418) Top 20 : Région de Québec L'activité sur le marché des investissements de bureaux crée du mouvement dans notre liste annuelle des plus grands gestionnaires Bureaux 20 de la région de Québec. Au cours de la dernière année, il y a eu plusieurs investissements d'importance qui ont engendré des changements MAGIL LAURENTIENNE SOLUTIONS IMMOBILIÈRES À VALEUR AJOUTÉE. ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

8 MARCHÉ DE BUREAUX Les gestionnaires 2006 conservent leur position en ajoutant deux édifices à bureaux au Complexe de Ville à Ste-Foy à son portefeuille régional de propriétés en gestion. La compagnie a été active sur le marché de bureaux régional depuis plusieurs années, en redéveloppant deux propriétés à St-Roch. En mai de cette année, le FPI Whiterock a acquis 50% des parts des propriétés à St-Roch. Kevlar, avec les fonds de pension de la Ville de Québec et de la STM, a par ailleurs acheté le Complexe de Ville, qui appartenait auparavant à la SITQ. (Pour plus d'informations sur Kevlar, voir notre entrevue avec Bruno Turcotte en page 7). A la quatrième place, Dupont est un propriétaire et gestionnaire privé d'édifices industriels et de bureaux. La compagnie gère huit édifices à bureaux dans les sousmarchés Les Rivières et Ste-Foy à Québec. De la sixième position en 2005, la Capitale Immobilière MFQ, deuxième compagnie d'assurance propriétaire et gestionnaire d'édifices à bureaux de la région, passe en cinquième cette année. Elle a un solide portefeuille d'édifices à bureaux à travers la région et agrandit actuellement son siège social sur la rue St-Amable dans le quartier Haute-Ville pour répondre à ses propres nécessités en termes d'espace à bureaux. Devcorp gagne la sixième place. La compagnie est active dans les cercles immobiliers de bureaux de Québec depuis plus de quarante ans et démarre ses activités en construction d'espace à bureaux. Elle a récemment gagné en envergure par l'acquisition de nouveaux mandats de gestion pour le FPI Whiterock, les acheteurs de l'édifice à bureaux de Devcorp au 200 chemin Ste-Foy en (Plus d'informations sur Devcorp dans l'entrevue avec Christian Guay en page 8). En septième position, le Groupe GCS Société Immobilière est un propriétaire et gestionnaire privé d'édifices à bureaux de Québec. Avec 22 propriétés de petite et moyenne tailles à travers la region, GCS est en fait la compagnie qui détient le plus garnd nombre d'édifices dans notre classement. Descendue en huitième position, la SITQ a vendu cette année son Complexe de Ville, comme mentionné plus haut. Le gestionnaire de fonds de pension public de la province a, en effet, significativement réduit son portefeuille de bureaux à Québec dans les dernières années. SSQ Immobilier est en neuvième place. Elle est la troisième compagnie d'assurances régionale de notre classement. SSQ a élargi son portefeuille de bureaux régional via la construction et a offert à la région son plus récent édifice à bureaux, l'édifice Roland- Giroux, en Avec son édifice de Classe A qui approche l'occupation totale, SSQ prévoit de reproduire son récent succès avec la construction de nouveaux espaces à bureaux dans un proche avenir. Pour finir avec les dix premiers de notre classement 2006, on mentionnera Magil Laurentienne, dont le portefeuille de bureaux de Québec comprend les Façades de la gare, qui appartiennent aux Investissements Skyline et le Complexe St-Amable détenu par le Groupe Desjardins. L'achat du centre commercial Les Canardières par Skyline plus tôt cet automne a ajouté aux mandats de gestion de propriétés de Magil Laurentienne dans la région. (Pour plus d'informations sur Magil Laurentienne et Skyline, voir les entrevues en page 8). Tendances futures Si le marché des investissements maintient le niveau d'activité de ces dernières années, alors on peut attendre encore davantage de changements dans notre classement en Sans compter les nombreuses constructions de bureaux prévues à travers la région, qui sont une autre bonne raison de prévoir des changements pour l'année prochaine. bj O o o t r cr «D 0"n m 3 Çqôt < ID l/i c r c rd 3 n =5 eu n =J- (V> #1 Industrielle Alliance Louis Bertrand, Directeur développement et promotion des placements immobiliers Espace Québec : En tant que plus grand propriétaire et gestionnaire de la région de Québec, que pensez-vous des conditions actuelles du marché de la location de bureaux? Louis Bertrand : Il est évident que le marché souffre d'un manque de disponibilité, particulièrement pour les grands espaces contigus. Paradoxalement, les propriétaires éprouvent de la difficulté à améliorer les revenus générés. Espace Québec : Prévoyez-vous la construction de nouvelles propriétés de bureaux ou de nouveaux projets commerciaux dans l'année à venir? Louis Bertrand : Oui, nous envisageons certains projets de bureaux et commerciaux, l'échéancier de ces projets reste à finaliser. Espace Québec : Envisagez-vous d'acheter ou de vendre ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

9 MARCHÉ DE BUREAUX Les gestionnaires 2006 des édifices à bureaux ou commerciaux dans l'année à venir? Louis Bertrand : Nous sommes toujours à la recherche de bonnes opportunités qui pourraient satisfaire nos critères d'investissement. Espace Québec : Avec le faible taux d'inoccupation et le manque de nouvelles constructions, est-ce que les taux de location ont significativement augmenté au cours de la dernière année? Louis Bertrand : Les taux de location n'ont que légèrement augmenté et ce malgré le faible taux d'inoccupation mais, la pression ainsi engendrée devrait finalement permettre un ajustement sur les taux. Espace Québec : Compte tenu de votre important portefeuille de bureaux à Montréal, pouvez-vous nous dire ce qu'est le marché de Québec comparé à celui de Montréal? Louis Bertrand : La différence fondamentale pour notre portefeuille est la proportion occupée par l'administration gouvernementale qui est de loin plus importante à Québec. Par conséquent, la répercussion au niveau des conditions de location reflète ce contexte particulier. #3 Groupe Kevlar Inc. Bruno Turcotte, Vice-président gestion immobilière Espace Québec : Vous êtes une des compagnies à avoir progressé dans notre classement cette année, comment vos nouvelles propriétés s'insèrent-elles dans votre portefeuille? Bruno Turcotte : Ces nouvelles propriétés font partie de notre plan de croissance dans la région de Québec. Déjà bien présents au centre-ville (St-Roch) et en haute-ville, nous n'étions pas présents dans l'arrondissement Sainte-Foy et l'acquisition du Complexe de Ville (1000 et 1020 Route de l'église) permet de réaliser cet objectif. D'autant plus que nous envisageons la construction d'une 3ème tour à bureaux sur ce site. Espace Québec : En tant que joueur actif sur le marché local des investissements, croyez-vous que le niveau d'activité se maintiendra à même allure dans l'année à venir? Bruno Turcotte : Nous croyons que le marché va demeurer actif en 2007 avec une pression à la hausse sur les taux de location. Le secteur de l'arrondissement Sainte-Foy est très actif avec quelques sites disponibles au développement dont celui de Complexe de Ville. En 2006, le marché a bien répondu à l'offre d'espaces offerts dans Lebourgneuf. Ce secteur demeurera aussi actif en De plus, au cours de la dernière année plu- ROPRIETAIRES IMMOBILIERS PENSEZ VERTÏ La SIQ, gestionnaire du parc immobilier du gouvernement du Québec, a déjà adopté des pratiques respectueuses de l'environnement, de nature à préserver les ressources non renouvelables. La SIQ souscrit également aux programmes LEED (Conseil du bâtiment durable du Canada) et Visez Vert (BOMA Québec) pour la certification environnementale de ses immeubles. Important locataire d'espaces sur le marché immobilier, nous demanderons bientôt aux locateurs privés de répondre aux exigences environnementales. partenaire deses clients Nous dépassons les objectifs de Kyoto pour la réduction des gaz à effet de serre. Société immobilière Quebec HO ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

10 MARCHÉ DE BUREAUX Les gestionnaires 2006 sieurs besoins d'espaces n'ont pu être comblés sur le marché et ce par manque de disponibilité de locaux. Les promoteurs sont donc prêts à répondre à la demande. Espace Québec : Avec le niveau historiquement bas des taux d'inoccupation, souhaiteriez-vous avoir davantage d'espace disponible? Bruno Turcotte : Le marché actuel est favorable au développement. Cette situation de marché nous est très favorable comme pour tous les propriétaires immobiliers. Espace Québec : Selon vous, comment les taux de location ont-ils réagi au cours de l'année passée, considérant les conditions actuelles du marché? Bruno Turcotte : Il y a eu une légère hausse des taux de location en 2006, l'étude de Altus en fait aussi la démonstration. Le taux d'inoccupation des dernières années devrait accélérer la hausse mais le contexte particulier de Québec freine les élans. Ce contexte est en fait la présence de la SIQ qui de par son importance sur le marché de la location freine la croissance rapide des taux. #6 DEVCORP Christian Guay, Président Espace Québec : Après avoir été propriétaires pendant de nombreuses années à Québec, comment le glissement vers la gestion de propriétés a-t-il influencé votre vision du marché? Christian Guay : On était propriétaire/gestionnaire depuis 1962 et on n'a pas renoncé à redevenir propriétaire quand les conditions du marché seront plus attrayantes pour les acheteurs. On gérait avant quand même pour nous, ça n'affecte donc pas nos décisions dans le quotidien ni notre interprétation du marché. Espace Québec : Avec une gamme de propriétés dans de nombreux et divers sous-marchés, comment évalueriez-vous les différents secteurs, ou la performance est-elle bonne sur chacun d'entre eux? Christian Guay : Il y a de la demande partout (marché) et pour toutes les catégories (A, B, C). La performance semble bonne partout, il y a par contre des secteurs où nous ne sommes pas présents Ste-Foy, Lebourgneuf. Malheureusement les clients font des demandes souvent à des endroits où nous n'avons pas de disponibilité. Espace Québec : Y a-t-il une forte demande de la part des locataires, comme le laissent supposer les statistiques disponibles? Christian Guay : Oui il y a beaucoup de demande d'expansion mais pas beaucoup de gros espaces contigus disponibles sur le marché (20,000 pi. ca.) et chez nous (4,500 8 pi. ca.). C'est sûr qu'avec 3,7% de vacances sur le marché, c'est difficile de faire mieux, mais il y a plusieurs nouveaux projets annoncés.verront-ils tous le jour? Si oui ça affecterait négativement le marché. Je ne crois pas qu'il y ait suffisamment de nouvelles demandes pour justifier toutes ces nouvelles constructions. Espace Québec : Cherchez-vous à augmenter la taille de votre portefeuille en gestion à Québec? Si tel est le cas, à quel genre de propriétaires souhaitez-vous offrir vos services? Christian Guay : Il faut être prêt quand l'opportunité se présente. Si un propriétaire ou un gestionnaire nous faisait une approche nous regarderions de près. Cependant ce n'est pas juste la taille qui compte, la qualité du service aux clients et la rentabilité sont importantes chez nous. #10 Magil Laurentienne André Parent, Vice-président Espace Québec : Comment s'est porté le marché de la location de bureaux cette dernière année? Est-ce aussi bon que les statistiques le laissent penser? André Parent : Le marché des bureaux a très bien performé au cours de la dernière année avec très peu d'espace disponible dans les deux propriétés que nous exploitons à Québec. Il y a eu beaucoup de renouvellements l'année dernière. Aux Façades de la Gare, nous avons renouvelé deux baux importants avec la SIQ. Espace Québec : Les Façades de la Gare ont été vendues plus ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ tôt cette décennie aux Ét-jM Investissements Skyline, avant que le marché des investissements prenne son essor. Comment la situation a-t-elle évolué depuis cet achat? André Parent : Il y a eu un changement significatif. Avec le recul, il est clair qu'aucun achat des dernières années n'a apporté de fantastiques résultats pour les acheteurs d'édifices à bureaux à Québec. Beaucoup d'investisseurs institutionnels ont manqué les opportunités que le marché offrait à ce moment-là. Parfois, il faut un investisseur extérieur pour voir la valeur potentielle de propriétés auxquelles les investisseurs régionaux n'accordent pas d'attention. C'est certainement le cas avec les Façades de la Gare qui est aujourd'hui presque totalement loué et sur le point de profiter des améliorations qui vont être apportées aux infrastructures dans le quartier St-Roch. Espace Québec : L'achat des Façades de la Gare a été une bonne transaction pour Skyline. Pensez-vous que sa récente acquisition du centre commercial La Canardière apportera des résultats similaires? André Parent : Il y a de nombreuses et intéressantes similitudes. La propriété a été étudiée par nombreux investis- ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

11 MARCHÉ DE BUREAUX Les gestionnaires 2006 seurs et elle a besoin d'une approche nouvelle et d'une attention spéciale pour réaliser son plein potentiel et sa valeur. Nous sommes extrêmement enthousiastes de travailler avec Skyline sur ce projet et avons formé une équipe de professionnels dynamiques pour revitaliser cette propriété et lui apporter un second souffle. C'est un élément important de la communauté et nous voulons écouter les commerçants et les consommateurs et travailler avec eux pour s'assurer que le centre commercial La Canardière réponde aux futurs besoins de la communauté. #15 Complexe de la Capitale Christian Couture, Directeur général Espace Québec : Au regard du taux d'inoccupation particulièrement bas en ce moment à Québec (on parle de 3,7%), nous pouvions supposer que les pré-locations seraient rapides et aisées. Il semble que ce ne soit pas le cas. À quoi l'attribuez-vous? Christian Couture : «Pour proposer un loyer brut raisonnable, il va falloir couper dans les frais d'opération (on ne contrôle pas le taux de taxation, par contre, on peut contrôler la consommation - cf les édifices verts). Mais pour un constructeur, il faut que les loyers rendent possible la construction (que l'on va chercher dans le loyer brut). Ce n'est pas un petit bureau qui changera l'économie de marché mais une entreprise majeure. Supporter le risque est plus difficile pour un indépendant que pour une institution. On ne parle pas d'immobilisme mais de prud'espace vacant. Personne ne veut revivre ça, alors l'immobilisme est créé par la prudence excessive. Il n'y a pas de réponse immédiate.» Espace Québec : Quels sont les principaux atouts pour construire la prochaine phase de Complexe de la Capitale selon vous? Christian Couture : «On parle de la phase V parce que nous sommes plein à 100% et qu'on pense, entre autres, à l'expansion des locataires actuels. Mais il faut demeurer prudent : en bon gestionnaire, on ne commencera rien sur une base spéculative. Il y a un réel ralentissement de la demande. Il y a eu une demande de pi2. Tout le monde disait "c'est moi qui part le projet". Mais un locataire qui veut sonder le marché parle de l'espace qu'il veut louer même si ça n'est pas pour tout de suite». Espace Québec : Le Complexe de la Capitale se situe dans le quartier Lebourgneuf. Pensez-vous que son succès soit dû à la vocation commerciale du secteur? Christian Couture : «Le succès du secteur Lebourgneuf s'explique surtout par sa disposition centrale. Il est à la croisée de l'axe est-ouest et de l'axe nord-sud. Donc son premier atout est l'accessibilité pour les travailleurs aussi bien que pour les «magasineurs». Il y a beaucoup de commercial, un peu moins de bureaux mais le commercial amène du monde. Et le monde voyage en auto à Québec. De ce côté, le quartier Lebourgneuf est spacieux avec beaucoup de stationnement, et grâce au commercial, il y a une bonne visibilité des logos.» Aire de lane#fflëf*œnologique. > Jt k mm m : PARC TECHNOLOGIQUE DU QUÉBEC MÉTROPOLITAIN kàài m ^ A i, >ii ft,u Àk t"^v,kmwmèm'*>'j À, «w i u J f u / M /, m m Terrains et espaces locatifs situés dans un environnement exceptionnel axé sur la haute technologie. Bénéficiez d'un contexte synergique unique. (418) ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

12 Édifices à bureaux M a r c h é d e la l o c a t i o n ^ ^ Par: Mark Bender J ^! Mark Bender & Associés Membre du réseau GVA Devencore carre Récemment, nous avons finalisé les derniers détails pour un voyage en Europe. Certes, le prix de l'essence élevé a une incidence directe sur le coût des billets d'avion, le dollar canadien n'est pas aussi fort que l'euro, mais l'économie de la vieille Capitale va bien, alors nous avons décidé de partir. Puisque nous aurons beaucoup de marche à faire, mon épouse m'a demandé mon opinion entre l'achat d'une nouvelle paire de chaussure adaptée à son pied ou simplement faire fabriquer une prothèse qu'elle pourra installer dans ceux qu'elle a déjà. Aller vers du neuf ou revamper ce que l'on a? Après avoir fait le tour de tous les magasins de chaussures, elle a fixé son choix sur une paire, mais celleci n'est pas disponible en magasin. Il faut donc placer une commande, toutefois on ne peut garantir que la date de réception se fera avant notre départ. Comme la nouvelle paire est beaucoup plus confortable et que c'est le seul modèle qui lui plaît dans ce type de chaussures, elle a pris la chance de placer la commande en espérant qu'elles arrivent avant notre départ. Tout ceci m'a fait penser au marché immobilier de la ville de Québec. Même si plusieurs projets immobiliers ont regarni le portefeuille des disponibilités de la Capitale Nationale, le taux d'inoccupation reste toujours aussi bas et la «guerre des pancartes» bat son plein dans tous les secteurs de la ville. Près de de pieds carrés de projets sont présentement annoncés et en attentes de locataires majeurs afin d'atteindre un taux de prélocation qui pourrait justifier le début d'une construction. Alors que nous voyons les façades prendre forme sur les affiches, les dates de livraison, elles, changent fréquemment. Tout dépendant 10 qui, où et la superficie du projet, il est certain que le marché actuel ne pourra pas absorber toutes ces nouvelles constructions en même temps. Qui sortira vainqueur? Il s'agit sans contredit de celui qui aura atteint son taux de prélocation en premier. Cependant, chaque propriétaire, selon sa taille, son portefeuille actuel et ses propres besoins, pourra assumer plus de risque que son voisin et diminuer le pourcentage requis à la première pelletée de terre. Présentement, les grands espaces disponibles sont excessivement rares sur le marché et les locataires majeurs n'ont pas beaucoup d'options. Ces derniers sont très convoités puisqu'ils pourraient combler rapidement une bonne partie des locaux d'un nouveau projet. Dans la dernière année, nous avons assisté à très peu de mouvements, notons l'unité de médecine familiale Laurier ( pieds carrés) qui s'est relocalisée chez la Capitale (au Delta 2) et les compagnies DAP ( pieds carrés) et ZTEC ( pieds carrés), qui appartiennent toutes deux à la compagnie Roper Industries inc., se sont relocalisées dans l'édifice Biscuit Leclerc sur le boulevard Charest. Cet édifice fraîchement revampé a également accueilli La Maison Bergevin qui a loué les pieds carrés restants dans l'immeuble. La compagnie Telus, qui était récemment sur le marché pour pieds carrés, semble ne rien avoir trouvé pour le moment et a renouvelé ses baux plutôt que de se relocaliser. Le gouvernement fédéral n'a pas fait beaucoup de bruit cette année avec un seul appel d'offre majeur pour le Ministère des Affaires indiennes et du Nord Canada (un peu plus de pieds carrés locatifs). Ils ont finalement renouvelé Le marché de la ville de Québec a absorbé pieds carrés par année dans les 5 dernières années. Le taux d'inoccupation continu de baisser dans la Vieille Capitale, passant de 4% en 2005 à 3,7% en ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

13 Édifices à bureaux Marché de la location au Complexe Jacques-Cartier situé au 320, St-Joseph. Il prépare toutefois d'importants mouvements pour les trois années à venir. Pour sa part, la Société immobilière du Québec (SIQ) occupe présentement 34% de l'espace locatif en plus des immeubles où ils sont propriétaires occupants. Comme le gouvernement actuel a annoncé qu'il réduirait la fonction publique de 20% d'ici les 10 prochaines années, il serait surprenant de voir des mouvements majeurs sauf pour des rétrocessions d'espace. Ce qui laisse vacants encore plusieurs projets. Depuis les cinq dernières années, les loyers demandés ont augmenté légèrement et même s'ils commencent à se rapprocher du loyer économique de construction, Québec demeure la ville qui affiche les plus bas taux de location au Canada, ce qui freine encore la construction spéculative. Les seuls projets qui sont confirmés et qui verront le jour sans prélocation externe sont ceux des propriétaires utilisateurs comme la Capitale Immobilière MFQ qui agrandira son siège social sur St-Amable (plus de pieds carrés). Le début de cette nouvelle construction est toutefois prévu uniquement vers la fin 2007 et fort probablement La Capitale considère également la construction d'une nouvelle tour de pieds carrés à Sainte-Foy (Delta 3). Contrairement au siège social qu'ils construisent en bonne partie pour leur propre besoin, une prélocation sera nécessaire pour ce nouveau projet. Le marché de la ville de Québec a absorbé pieds carrés par année dans les 5 dernières années. Le taux d'inoccupation continue de baisser dans la Vieille Capitale, passant de 4% en 2005 à 3,7% en Donc, mis à part les nouveaux projets, il n'y a pas beaucoup de disponibilités sur le marché. Le secteur du centre ville devance tous les autres avec le plus bas taux en 2006, soit 2,34% (4,52% en 2005). Le sous-secteur Haute- Ville/Colline parlementaire affiche le plus bas taux de tous les sous-secteurs avec 0,49%. Ces faibles taux, entre autres, ont entraîné une augmentation des loyers bruts demandés dans ce secteur. aux autres sous-secteurs qui se situent audessus de 7,5% ce qui donne une moyenne de 5,82% pour le secteur. Toutefois, les loyers bruts demandés en 2006 restent les plus faibles de tous les secteurs. Finalement, le taux d'inoccupation du secteur de Sainte-Foy a légèrement augmenté grâce aux nouveaux pieds carrés ajoutés à son inventaire et passe de 2,86% en 2005 à 4,75% en Il ne faut pas oublier qu'en plus des nouveaux projets, quelques locataires ESPACES DE BUREAUX Les bonnes adresses de l'industrielle Alliance I Bureaux à louer de I 000 pi 2 à pi 2 Montréal Trois-Rivières Québec Chicoutimi Le secteur Nord Ouest se positionne de plus en plus dans le marché et le soussecteur Lebourgneuf remporte la palme avec un taux de 3,02% comparativement ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No INDUSTRIELLE ALLIANCE ASSURANCE ET SERVICES FINANCIERS INC. 11 SRM074-1

14 Édifices à bureaux Marché de la location Taux d'inoccupation par classe ( ) Édifices locatifs de pi 2 et plus Secteur Classe A Classe B Classe C Total BBBH Centre-ville 6.99% 2.21% 3.64% 2.31% 2.93% 3.05% 4.52% 2.34% Nord ouest 1.07% 0.90% 5.05% 6.55% 4.12% 5.40% 4.48% 5.82% Sainte-Foy 1.34% 3.69% 3.23% 4.86% 4.57% 7.95% 2.86% 4.75% Total 4.91% 2.73% 3.71% 3.81% 3.79% 5.12% 4.00% 3.72% Source : Altus Helyar, mai 2006 d'envergure vont libérer des espaces importants dans les deux prochaines années lorsqu'ils vont prendre possession de leur construction sur mesure, tel que Anapharm qui laissera vacant pieds carrés au Centre de recherche Biovie, situé au 2050 René-Lévesque Ouest. Alors, comme dans le choix des souliers, la construction neuve présente de nombreux avantages, mais sera-t-elle livrée à temps? De mon côté, il ne s'agit que d'une paire de souliers, mais pour le locataire, peut-il prendre le même genre de risque? Peut-il s'engager à ne pas renouveler son bail actuel et simplement croiser les doigts afin que le propriétaire livre son nouveau local dans les délais? Que se passe-t-il à la fin du bail si le projet n'est pas prêt? Qui est responsable et qui assume les coûts? Le locataire est- 11 en droit d'exiger une garantie pour la date de livraison? Tout ça dépend de votre pouvoir de négociation, de l'avancement du projet, des informations que vous avez sur le marché et du propriétaire avec qui vous négociez. Quels sont les critères à avant de faire notre choix considérer Le coût, l'emplacement, l'image, la date de livraison, le stationnement? Ce dernier critère a longtemps été le lot des compagnies situées sur la colline parlementaire et dans le secteur de Sainte-Foy, mais ce n'est plus le cas. Avec un coût mensuel par espace de stationnement qui oscille entre 77,50$ (espace extérieur) et 125$ (espace intérieur) 12 dans le secteur de Saint-Roch et de la Haute-Ville et qui va jusqu'à 164$ / mois pour le Vieux Port, le coût d'un espace de stationnement a dépassé de beaucoup le coût demandé à Sainte-Foy qui varie entre 35$ et 85$ la case. Le secteur Nord Ouest, notamment le sous-secteur Lebourgneuf, continue d'offrir plusieurs espaces extérieurs gratuits. Les espaces intérieurs sont quant à eux entre 77$ et 82$ la case. Maintenant, autant les coûts exhaustifs des stationnements que celui de l'essence, deux dépenses prises en charge par les employés, pèsent de plus en plus dans la balance lorsque vient le temps de décider entre renouveler et se relocaliser, d'autant plus que plusieurs nouveaux projets ne pourront offrir une quantité de stationnements répondant aux besoins de tous. En plus des grands mouvements des locataires, quelques propriétaires ont également joué à la chaise musicale, se départissant d'une partie de leur portefeuille. La Société de Développements Iberville a vendu les Galeries de la Capitale au Régime de pensions du Canada (RPC) ainsi que la totalité de ses immeubles de bureaux de la région de Québec à Whiterock REIT. Ce Fonds de placement immobilier torontois a également acheté une participation dans quelques immeubles appartenant à Kevlar, dont le 410 Charest (immeuble CGI), Place Cartier et les deux tours du Bois Fontaine. Cependant, Kevlar demeure co-propriétaire et gestionnaire. De son côté, SITQ a vendu Maintenant, autant les coûts exhaustifs des stationnements que celui de l'essence, deux dépenses prises en charge par les employés, pèsent de plus en plus dans la balance... ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

15 Édifices à bureaux Marché de la location 390, boul Charest: Un édifice du portefeuille acheté par le FPI Allied Properties REIT le 1000 et le 1020 route de l'église à Kevlar. Finalement, GM Développement a vendu 16% de son portefeuille global à Allied Properties REIT, une société publique de placements immobiliers de Toronto. Cette vente touche la majorité de ses immeubles à bureaux dans le quartier Saint-Roch dont le rez-de-chaussée de l'édifice du Syndicat, l'édifice Ubisoft et quelques immeubles de la rue St-Joseph. D'autres propriétaires du secteur cherchent également à se départir de leurs actifs immobiliers, sans avoir trouvé encore chaussure à leur pied. En conclusion, la croissance économique de la ville de Québec est phénoménale et continue son ascension. Selon le Conference Board, le produit intérieur brut (PIB) réel devrait augmenter de 3,7%, ce qui place la Vieille Capitale au quatrième rang canadien derrière Calgary, Edmonton et Saskatoon. La ville de Québec devance de beaucoup Montréal qui enregistre à nouveau l'une des pires croissances économiques du pays. On note une excellente performance du marché de l'emploi, néanmoins, le gouvernement actuel entend réduire la fonction publique de 20% dans les 10 prochaines années. Les entreprises ont pris une vitesse de croisière qui favorise plusieurs acquisitions et fusions. Cette réalité entraîne des mouvements de locataires, des transferts d'effectif, des besoins d'expansion ou de relocalisation qui ne doivent pas être pris à la légère et qui méritent d'être analysés avant de prendre une décision qui pourrait rapidement se transformer en boulet pour l'entreprise. Dans ce cas, entre autres, ainsi que lors de l'évaluation d'une renégociation ou d'une relocalisation, un expert en immobilier corporatif peut vous aider à trouver chaussure à votre pied. ^ Source : Altus Helyar mai 2006 ~ Plan de modernisation «Briller parmi les meilleurs». ^ Les autres villes sondées sont Montréal, Toronto, Calgary, Vancouver Bureaux de prestige Occupation automne 2007 Location ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

16 PLANIFICATION URBAINE Enjeux publics un nouveau aen pour les promoteurs immobiliers Éditorial de Guillaume Neveu, directeur régional de l'idu Québec INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUE 91HB9HH AQuébec comme dans les autres grands centres urbains canadiens, le développement immobilier n'est pas l'affaire d'un simple acteur et réaliser un projet immobilier est devenu un exercice complexe et hasardeux qui nécessite pour le promoteur immobilier une excellente maîtrise des différentes facettes du développement immobilier. Si le promoteur immobilier est souvent familier avec les aspects d'acquisition, de financement, de location, de conception et de construction, un nouveau défi se pose maintenant à lui : la gestion des enjeux publics. En effet, dans un contexte socio-économique où les citoyens sont de plus en plus scolarisés, où la méfiance envers les institutions et les politiciens est grandissante, où les autorités municipales cherchent à raffermir leurs pouvoirs d'influence sur la qualité des nouveaux aménagements et des nouveaux bâtiments et où les débats font l'objet d'une médiatisation accrue, le promoteur immobilier fait souvent face à une opposition structurée, autrement appelée l'immobilisme. Il apparaît clair que l'immobilisme n'est pas un phénomène qu'il faut dénoncer. Lors d'un lunch conférence organisé récemment par l'idu Québec, les membres de la communauté immobilière de Québec ont eu l'opportunité d'entendre messieurs Alain Dubuc, chroniqueur à La Presse, et Robert Filion, premier vice-président d'axiome Communications, les conseiller sur ce phénomène et ses tenants et aboutissants. Les deux allocutions prononcées par les conférenciers invités ont fait ressortir clairement le besoin pour le promoteur de ne pas s'effacer face à l'immobilisme, un phénomène inévitable dans une société démocratique comme la nôtre. Trop souvent, les citoyens, les médias et les politiciens oublient que le promoteur immobilier et ses partenaires sont ceux qui façonnent la ville. Or, si la ville est un milieu de vie, il ne faut pas perdre de vue qu'elle constitue aussi un espace économique dans lequel des entreprises s'implantent et grandissent, des capitaux circulent, des employés travaillent et des consommateurs dépensent. Il faut donc s'outiller face à l'immobilisme en misant sur la stratégie dite des 3 «C» élaborée par Alain Dubuc. Premièrement, le promoteur doit chercher à comprendre le contexte socioéconomique de son projet, c'est-à-dire à saisir les aspirations et les préoccupations des acteurs sociaux que sont les citoyens, 14 les groupes et les autorités municipales. Deuxièmement, sur la base d'une bonne compréhension, le promoteur sera à même de composer avec la situation en proposant un projet conciliant dont les retombées seront positives pour ses partenaires, ses clients visés et ses concitoyens. Finalement, le promoteur doit combattre coup par coup l'immobilisme et les derniers récalcitrants à son projet en n'ayant pas peur de prendre place dans le débat public pour faire valoir le bien-fondé de son projet. Pour y arriver, le promoteur doit s'entourer et se préparer. Un plan stratégique de relations publiques et de communications est souvent un outil qui permet de rassembler la majorité des individus et d'orienter l'opinion du public et des décideurs de façon positive. De l'idéation du projet jusqu'à la livraison des immeubles, le promoteur doit investir du temps, des efforts et des sommes considérables. Il doit faire appel à des investisseurs majeurs et sérieux pour acquérir des terrains et financer son projet (fonds de retraite, compagnies d'assurances, banques, etc.). Il engage des "Si le promoteur professionnels chevronnés immobilier est souvent pour lui fournir conseils et familier avec les aspects services dans la conception d'acquisition, de de son projet (avocats, financement, de location, architectes, urbanistes, de conception et de ingénieurs, etc.). Il négocie construction, un nouveau avec des courtiers pour défi se pose maintenant trouver des locataires-clés. à lui : la gestion des Il engage des entrepreneurs enjeux publics." pour construire ses nouveaux bâtiments. Dorénavant, il doit aussi gérer les enjeux publics que suscite son projet en faisant appel à des experts de la communication et des relations publiques. Il s'agit d'un enjeu primordial pour l'avenir de Québec et de sa région. Le promoteur immobilier a un rôle actif à jouer pour assurer la pérennité économique régionale. Alors que l'économie se porte très bien et que les autorités municipales souhaitent densifier les quartiers centraux, le marché immobilier de Québec connaît présentement un essor considérable avec un taux de vacance très bas, de nombreux capitaux locaux qui circulent et des projets immobiliers qui s'annoncent. Le contexte est donc tout à fait favorable pour la réalisation en milieu urbain de projets immobiliers de qualité qui sauront répondre aux besoins des entreprises clientes, ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

17 PLANIFICATION Enjeux URBAINE publics aux attentes des investisseurs, aux préoccupations des citoyens et des groupes et aux exigences des autorités municipales. L'IDU Québec rappelle que la densification du territoire et des terrains et l'optimisation des infrastructures permettent d'assurer à long terme la valorisation des actifs immobiliers existants et l'amélioration des conditions de développement. Ainsi, l'immobilisme ne doit donc pas être perçu comme un obstacle, mais plutôt comme une opportunité de bonifier notre environnement urbain, notre espace économique, nos milieux de vie et nos actifs existants en se surpassant dans la conception et la réalisation des projets immobiliers novateurs. Promouvoir la notoriété de l'idu Québec à l'échelle régionale L'IDU Québec est une association provinciale qui bénéficie d'une notoriété croissante auprès des acteurs immobiliers et des décideurs. Suite à l'élection de Jean Morency de SSQ Immobilier à titre de nouveau président, le Conseil régional de Québec s'est donné récemment pour mission de promouvoir davantage cette notoriété à l'échelle régionale. Pour y arriver, l'idu Québec privilégie deux interventions. Premièrement, l'idu Québec compte poursuivre les démarches visant à positionner Québec et sa région dans les études de marché réalisées annuellement par les firmes nationales de courtage immobilier. À ce jour, Avison Young est la seule firme qui publie systématiquement de l'information sur le marché immobilier de Québec. Colliers International, Cushman & Wakefield Lepage et J.J. Barnicke ont par ailleurs montré un intérêt certain. L'IDU Québec entend donc maintenir l'association avec le Groupe Altus Helyar de Québec pour fournir aux firmes de courtage de l'information sommaire sur les indicateurs de marché et ainsi s'assurer que Québec et sa région sont positionnées dans ces études importantes. Deuxièmement, l'idu Québec réfléchit à la possibilité de contribuer significativement au 400e anniversaire de Québec en Des projets sont sur la table et des pourparlers ont même débuté avec certains organismes responsables. Pour l'idu Québec, le 400e anniversaire de Québec est une occasion unique de faire valoir la contribution de l'industrie immobilière à l'essor de la région de Québec. Dans les prochaines semaines, les intentions de l'association à ce sujet devraient pouvoir être précisées. De plus, l'idu Québec souhaite favoriser les interventions suivantes pour promouvoir sa notoriété régionale : Accroître le membership Multiplier les rencontres avec les autorités municipales et gouvernementales Favoriser les partenariats avec les autres associations d'affaires Offrir des événements variés et crédibles Se positionner davantage auprès des médias ESPACES DE PRESTIGE pour clientèle raffinée Nous avons l'adresse ÉTATS-UNIS FRANCE CANADA ROYAUME-UNI ALLEMAGNE _ SITQ Caisse de dépôt et placement du Québec ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

18 J f V J MIEUX CONSOMMER POUR MIEUX PERFORMER Vous songez à rénover, à agrandir ou à construire un bâtiment? Consultez un expert en énergie d'hydro-québec dès le début de votre projet. Programme Appui aux initiatives - Optimisation énergétique des bâtiments* Réduction des coûts d'exploitation Récupération rapide de l'investissement Pour en savoir davantage et découvrir comment ce programme a aidé des entreprises comme la vôtre à devenir plus rentables, composez le ou rendez-vous à :

19 Hôtel de Ville de Québec L'efficacité énergétique: défi de tous les temps Immeuble Hector-Fabre Pour un bâtiment performant L'étude en efficacité énergétique de l'immeuble Hector-Fabre a permis à La Capitale et à la Société immobilière du Québec de réduire ses coûts d'éclairage et d'optimiser sa facturation énergétique. Mesures réalisées Conversion des appareils fluorescents T12 en T8, avec réflecteur et ballast électronique en tandem Ajout d'une nouvelle chaudière électrique de 400 kw pour du chauffage hors-pointe Partenaire du projet GENIVAR Résultat Quel projet! Protéger le cachet du bâtiment, augmenter le confort des occupants tout en réduisant les dépenses énergétiques. C'est ce qu'a permis le réaménagement des locaux et l'installation de la climatisation à l'hôtel de Ville de Québec. L'efficacité énergétique : au cœur de ce plan! Mesures réalisées Éclairage efficace : T8, T5HO, indicateurs de sortie à DEL Installation de contrôles DDC Contrôle du système de ventilation par une sonde C02 Récupération de l'énergie par une roue thermique Modulation de la ventilation et du débit de l'eau refroidie par des systèmes d'entraînement à fréquence variable Récupération de la chaleur de la tour de refroidissement Installation d'équipements de refroidissement à haute efficacité Partenaires du projet GENIVAR Services écogénie Économie annuelle d'électricité kwh** Appui financier $ Résultat Économie annuelle d'électricité kwh** Appui financier $ * Certaines conditions s'appliquent. Le programme couvre les bâtiments existants ou les nouvelles constructions à vocation commerciale, institutionnelle ou industrielle. ** Économie potentielle calculée à l'intérieur du programme Appui aux initiatives - Optimisation énergétique des bâtiments. Hydro Québec

20 PLANIFICATION U R B A I N E Valeurs foncières Informer les membres sur les actions posées L'IDU Québec est d'avis que sa notoriété grandissante doit avant tout servir à revisiter la perception du public et des décideurs face à l'industrie immobilière. Pour l'idu Québec, répéter le fait que l'industrie immobilière non résidentielle de Québec n'est pas qu'une simple fournisseuse d'espace, mais bien un joueur à part entière de l'économie régionale, est un devoir récurrent. Hausses vertigineuses des valeurs foncières à Québec : quel impact sur la taxation non résidentielle? Les propriétaires immobiliers sont pris de vertige à Québec. De 2004 à 2007, les valeurs foncières dans les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les immeubles industriels ont fait un bond extraordinaire. C'est la résultante directe d'un marché en bonne santé caractérisé par de nombreuses transactions et plusieurs nouveaux projets de développement. Mais les propriétaires immobiliers verront-ils leur compte de taxes augmenter de plusieurs milliers de dollars? La question mérite d'être posée lorsque l'on observe les hausses de valeurs suivantes : Place Laurier : 232M$ à 320M$ - 27,5% d'augmentation Le 390 Charest : 6,2M$ à 9,3M$ - 33,3% d'augmentation Les Façades de la Gare : 14,2M$ à 19,5M$ - 27% d'augmentation Complexe Samuel-Holland : 54,5M$ à 67,5M$ - 19 % d'augmentation Premièrement, l'idu Québec espère sincèrement que les taux de taxation baisseront de façon proportionnelle à la hausse moyenne des valeurs foncières. Il faut en effet souhaiter que la Ville de Québec ne profitera pas de la situation pour augmenter son budget et ses dépenses. Dans un contexte économique toujours favorable malgré des indicateurs qui laissent entrevoir certaines difficultés, la Ville de Québec fait preuve de rigueur budgétaire. Selon l'idu Québec, les hausses des valeurs foncières ne doivent pas constituer un prétexte pour justifier les hausses de dépenses. Deuxièmement, l'idu Québec est très préoccupé face à la possibilité que les contribuables non résidentiels connaissent une augmentation plus importante de leur fardeau fiscal que les contribuables résidentiels. En effet, le Gouvernement du Québec a modifié en juin dernier la Loi sur la fiscalité municipale de façon à augmenter les plafonds de taxation du secteur non résidentiel par rapport au secteur résidentiel qui sont en vigueur dans les grandes villes, dont Québec. Bien que la décision ait été prise en prévision de maintenir les fardeaux fiscaux des deux secteurs tel quel, l'idu Québec craint que cette hausse des plafonds soit une opportunité pour la Ville de Québec d'effectuer un transfert du fardeau fiscal du secteur résidentiel vers le secteur non résidentiel. Troisièmement, il importe de souligner que la Ville de Québec établira ses nouveaux taux de taxation en fonction des hausses moyennes des valeurs. Or, quiconque voit sa hausse de valeur inférieure à la moyenne pourrait donc connaître une baisse de taxes. Mais, à l'inverse, quiconque voit sa hausse de valeur supérieure à la moyenne pourrait donc connaître une hausse de taxes. Cette 18 situation est problématique et l'idu Québec encourage fortement les autorités municipales à employer l'étalement des valeurs sur 3 ans afin de permettre aux contribuables touchés d'absorber le choc fiscal. Finalement, l'idu Québec entend rappeler que ce sont généralement les locataires qui sont touchés par une hausse substantielle des taxes et que l'économie pourrait donc s'en trouver affectée. Par contre, si les propriétaires décident de soulager leurs locataires des hausses de taxes, ce sont les loyers de bases qui seront affectés, auquel cas les valeurs des immeubles chercheront à diminuer si leurs revenus sont à la baisse. Dans un tel cas, l'investissement immobilier dans la région de Québec pourrait être ralenti tandis que la Ville de Québec verrait son assiette foncière fiscale diminuer avec le temps. "L'IDU Québec lance donc une mise en garde : monter indûment les taxes non résidentielles peut s'avérer une décision dangereuse pour l'économie locale." L'IDU Québec lance donc une mise en garde : monter indûment les taxes non résidentielles peut s'avérer une décision dangereuse pour l'économie locale. L'IDU Québec est d'avis que la situation est complexe et délicate et mérite des solutions équilibrées qui reposeront sur des principes d'équité et de transparence. L'IDU Québec tient à rappeler que les contribuables non résidentiels n'ont pas le droit de vote aux quatre ans, mais contribuent tout de même dans une large part aux budgets des grandes villes. Dans les prochaines semaines, l'idu Québec entend faire de ce dossier sa priorité numéro un. Afin d'étudier le dossier en profondeur et de bien cibler les représentations politiques à effectuer, le Conseil régional de Québec a mis sur pied un comité de fiscalité. Sous la présidence de Martin De Rico, De Rico Hurtubise & Associés, le comité de fiscalité est composé de Lise Bergeron, Desjardins Ducharme, avocats, Luc Lévesque, Casot Ltée, et André Pelchat, Immostar. Des démarches structurées pour changer le contexte de développement Dorénavant, l'idu Québec se donne le défi de longue haleine de changer les façons de faire en urbanisme et développement urbain. Pour le bénéfice du promoteur, du public et des autorités municipales, il est primordial de pouvoir saisir les opportunités de développement lorsqu'elles se présentent et qu'elles sont bonnes et y répondre en offrant des produits immobiliers de qualité qui satisfassent le plus rapidement et harmonieusement possible la vision du promoteur, les impératifs du marché immobilier, les besoins du client éventuel, les exigences des autorités municipales et les attentes des citoyens. Il est tout à fait raisonnable de concevoir le développement immobilier comme un processus clair, transparent et enrichissant pour tous les acteurs de la vie urbaine et bénéfique pour les milieux urbains. Pour y arriver, il faut développer dans ESPACE QUÉBEC VOL. 12 No

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