Property Times Luxembourg T La reprise se confirme

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1 Une Property Times Luxembourg T La reprise se confirme 18 juillet 2011 Sommaire Sommaire 1 Contexte économique 2 Demande placée 3 Offre neuve 5 Valeurs locatives 6 Chiffres clés 7 Marché de l investissement 8 Définitions 9 Contacts 10 Comme annoncé au premier trimestre, la reprise de l activité du marché de bureaux luxembourgeois se confirme avec une prise en occupation de m² au 2ème trimestre 2011 contre m² au 1 er trimestre de l année. D une année sur l autre, le marché luxembourgeois aura enregistré une augmentation de sa demande placée de 59% (graphique 1). Le ralentissement des mises en chantier produit ses effets avec un total de m² de surfaces neuves attendues cette année, soit un niveau très faible comparé à 2008 et 2009 avec respectivement m² et m² livrés. Ce dernier trimestre, m² de nouvelles surfaces de bureaux ont été livrées. Le stock total de bureaux luxembourgeois représente à ce jour à 3,2 millions de m². Cette pause dans la production neuve est bénéfique pour le marché ; les surfaces immédiatement disponibles sont en diminution passant de m² en début d année à m² à la fin du deuxième trimestre Auteur Sophie Leblon Executive assistant sophie.leblon@dtz.com Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 (0) tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Après avoir connu un pic à 8%, le taux de vacance proche maintient sa régression entamée en début d année ; il se positionne à ce jour à 6,2% contre 6,7% au premier trimestre soit une diminution de 7%. Suite à des transactions de référence au deuxième trimestre, le loyer prime remonte à 480 /m²/an. Le loyer des immeubles de seconde main subit toujours, quant à lui, une légère correction. Le marché de l investissement totalise environ 85 millions d euros réalisés en 6 transactions. Ce volume est en nette amélioration par rapport à l année dernière avec 8 millions investis au T Il reste cependant encore bas en raison du faible nombre de produits correspondant aux critères recherchés par les candidats acquéreurs. Graphique 1 Take-up par année et trimestre m² m² m² m² m² m² m² 0 m² T4 T3 T2 T1 1

2 Contexte économique L activité économique dans la zone euro s est renforcée au cours du 1 trimestre 2011, malgré les divergences entre les Etats membres. Le PIB a progressé de 0,8 % sur un trimestre (0,3% le trimestre précédent). Les tendances par pays restent contrastées, les deux leaders européens, l Allemagne et la France, confortent leur position suivis par l Espagne et l Italie, respectivement 3 ième et 4 ième puissances économiques de la zone euro. En opposition, la Grèce, l Irlande et le Portugal restent toujours très marqués par les effets de la crise. La croissance du PIB luxembourgeois en volume est à ce jour estimée à 4,9% soit une évolution de + 0,1% par rapport au trimestre précédent. Le taux de chômage luxembourgeois est orienté à la baisse sur le début de l année Le taux passe ainsi de 5,9% à 5,8%. Cette amélioration intervient dans un contexte particulier, celui d un marché du travail meurtri par une récession économique majeure, qui a poussé le niveau du chômage à des niveaux record dans plusieurs pays d Europe dont le Luxembourg. Ainsi, contrairement à ce que l on peut constater pour l industrie des OPC luxembourgeois, qui gagnent en importance au niveau européen, la part de marché des banques luxembourgeoises à l international tend à se réduire pour passer de quelque 5% en 2008 à 4% sur la fin de 2010 L inflation de la zone euro s est stabilisée sur les derniers mois à 2,7% en variation annuelle, notamment sous l effet des de la baisse des produits pétroliers qui a permis de compenser la hausse des prix alimentaires. Au Luxembourg, le taux d inflation se situe à ce jour à 3.5%. Source: Statec L activité internationale des banques situées au Luxembourg a nettement reflué durant la crise (40% entre son niveau le plus haut du 1 er trimestre 2008 et le creux du 2 ème trimestre 2010). Sur la même période, les banques européennes ont vu leur activité reculer de «seulement» 30%. 2

3 Demande placée La reprise de l activité du marché de bureaux luxembourgeois se confirme au deuxième trimestre 2011 avec une demande placée en progression de 59% en un an. En effet, ce deuxième trimestre enregistre un volume de commercialisation de m² contre seulement m² à la même période en 2010 (graphique 2). Parmi les opérations réalisées, différents types de transactions ont été observés : la location, la pré-location, la sous-location, l achat pour occupation propre. Ce premier semestre est donc très encourageant pour une reprise du marché avec un volume total de transaction de m² contre m² au premier semestre 2010, soit une augmentation de 50%. Ce volume important de transactions au deuxième trimestre est le résultat d une meilleure tenue de la demande et plus particulièrement sur des surfaces supérieures à 500 m² avec 34% des transactions (graphique 3). La taille moyenne des transactions est de 666 m². Graphique 2 Take-up par trimestre m² m² m² m² m² m² 0 m² Graphique 3 T T T T T Répartition du nombre de transactions de bureaux au premier trimestre 2011 Parmi les transactions majeures effectuées ce trimestre, citons : au Kirchberg, la prise en location de m² par Pictet & Cie dans le bâtiment BHK, la location de m² par Apollo LP dans l immeuble Axento et la transaction de m² par la société Splitart. A Esch/Belval CEPS Instead occupe désormais m² de bureaux dans le bâtiment Dexia II. Mentionnons aussi à Strassen, la prise en occupation de m² par la CSSF dans l immeuble Serenity. 18% 14% 1% 29% 18% 19% m² m² m² m² m² m² >=5000 m² 3

4 CBD Gare Kirchberg Aéroport Strassen Leudelange Munsbach Capellen-Mamer Autre Bertrange Gasperich Howald Contern Demande placée L analyse de la demande placée par secteur d activités met à nouveau en évidence une forte activité du secteur (Bank, Finance, Insurance) avec 53% des surfaces commercialisées suivi par le secteur des services aux entreprises avec 19% et celui du Gouvernement avec 7% des surfaces louées, ce résultat étant dû à une seule transaction majeure - les m² de bureaux loués par le CEPS Instead (graphique 4). La répartition géographique de la demande placée montre à nouveau l intérêt des utilisateurs pour les secteurs du centre-ville (28 % des surfaces louées), de la gare et du Kirchberg (totalisant 23% à eux deux). Ces zones restent toujours très recherchées par les entreprises en raison de leur centralité (graphique 5). Graphique 4 Prise en occupation par secteur d activités au 2ème trimestre 2011 Graphique 5 Nombre de transactions par zone au 2ème trimestre 2011 Autres 15% Gouvernement 7% IT & Telecom 6% Banque Finance Assurance 53% Services aux entreprises 19% 4

5 Offre neuve En 2011, seuls m² de bureaux neufs seront livrés. Ce niveau de production est très en deçà de ceux observés avant la crise économique, avec m² en 2008 et en En 2010, m² de surfaces tertiaires avaient été livrées sur le marché. Après avoir mesuré le déséquilibre grandissant entre l offre disponible et la demande exprimée, les développeurs immobiliers ont en effet décidé de limiter le lancement d opérations tertiaires spéculatives (graphique 6). Cette pause dans la production neuve de bureaux au Luxembourg est salutaire car elle va permettre au stock existant ( m² immédiatement disponibles), d être absorbé sans trop dégrader la valeur locative. On observe déjà une régression de cette vacance de 6%, celle-ci s élevant à m² au premier trimestre. Un faible niveau de demande, conjugué à la livraison de nouveaux projets et d un grand nombre de surfaces remises sur le marché avait porté le taux de vacance aux alentours de 8% courant Depuis, grâce au ralentissement des mises en chantier et à une demande plus dynamique des entreprises depuis fin 2010, le taux de vacance poursuit sa diminution entamée en début d année pour se situer aujourd hui à 6,2% contre 6,7% au premier trimestre 2011(graphique 7). Graphique 6 Volume de livraisons de bureaux de 2010 à 2012 En m² Graphique 7 Vacance locative au Luxembourg au deuxième trimestre ,4% 5,0% ,9% 4,1% 4,7% 7,8% 6,2% Parmi les principaux bâtiments livrés en 2011, citons : le BHK au Kirchberg avec m². 3,0% 3,4% Une reprise dans la livraison de nouveaux immeubles de bureaux n est pas attendue avant 2012 voire

6 Valeurs locatives Les loyers prime sont estimés à 480 /m²/an (40 /m²/mois). Les loyers des immeubles de seconde main ont globalement subi depuis plus d un an une correction variant de 10 à 15%, alors que dans certaines zones, ils se maintiennent. Pour mémoire, l écart entre les loyers observés sur une même zone provient de la différence de qualité intrinsèque entre les immeubles considérés (Carte 1). Pour rappel, le prix par m² par mois est un prix hors TVA qui est demandé pour une surface brute (les surfaces communes sont déjà intégrées dans ce prix au pro rata) équipée de faux-plancher, faux-plafond, murs peints, luminaires et équipements techniques de base. Dans certains cas, le prix des boîtiers de sol, le câblage et la moquette sont également inclus. Du fait d un niveau d offre toujours élevé, associée à une demande en progression mais encore faible, les conditions offertes aux occupants potentiels restent assouplies. Les propriétaires continuent de proposer des conditions de location plus avantageuses aussi bien au niveau des durées d engagement que d éventuelles incentives. Des gratuités (1 mois par année de bail) et des contributions aux aménagements (de minimum 100 HTVA/m²) sont désormais pratique courante. Toutefois, le taux de vacance étant en diminution, la tension exercée sur les loyers va être amenée à s atténuer redonnant aux propriétaires plus de liberté dans la négociation de nouvelles prises de bail. Carte 1 KOPSTAL RAMELDANGE GOETZINGEN OLM BRIDEL WALFERDANGE HELMSANGE BERELDANGE STAFELTER WALDHOF HOSTERT SENNINGERBERG NIEDERANVEN HAGEN WINDHOF SENNINGEN CAPELLEN BEGGEN Capellen - Mamer Munsbach DOMMELDANGE FINDEL MUNSBACH HIVANGE GARNICH DAHLEM HOLZEM MAMER BERTRANGE STRASSEN Strassen Bertrange Limpertsberg Luxembourg West MERL MUHLENBACH EICH LIMPERTSBERG PFAFFENTHAL CLAUSEN Station Airport Kirchberg CBD Hamm VILLE HAUTE GRUND HOLLERICH GARE NEIHAISCHEN SCHUTTRANGE NEUDORF/WEIMERSHOF CENTS SANDWEILER PULVERMUHL HAMM SCHRASSIG OETRANGE Sandweiler - Contern DIPPACH CESSANGE Gasperich HOWALD ITZIG CONTERN MOUTFORT SPRINKANGE BETTANGE ROEDGEN SCHLEIWENHAFF Howald HESPERANGE MEDINGEN ERSANGE TRINTANGE RECKANGE-SUR-MESS LEUDELANGE Leudelange FENTANGE SYREN LIMPACH KOCKELSCHEUER HASSEL SANEM PISSANGE EHLANGE WICKRANGE BIVANGE ROESER WEILER-LA-TOUR DALHEIM BERCHEM MONDERCANGE PONTPIERRE ABWEILER LIVANGE CRAUTHEM FILSDORF km BELVAUX SOLEUVRE Esch-Belval EHLERANGE FOETZ SCHIFFLANGE ESCH-SUR-ALZETTE BERGEM HUNCHERANGE NOERTZANGE FENNANGE BETTEMBOURG PEPPANGE HELLANGE FRISANGE ASPELT Maximum rent ( /sq m/month) ALTWIES MONDORF-LES-BAINS Source : DTZ Research, Navteq 6

7 Chiffres clés Tableau 1 Marché de bureaux T T T T T T/T Evol. A/A Evol. Perspectives d évolution Bureau Take-up (en m²) % 59% Disponibilité (en m²) % -6% Disponibilité ratio (%) 7,19 7,74 6,97 6,70 6,22-4% -13% Loyer prime / mois Tableau 2 Transactions majeures du 2ème trimestre 2011 Adresse- Immeuble Zone Taille (m²) Locataire Secteur Type BHK Kirchberg Pictet & Cie Europe Dexia II Esch/Belval CEPS Instead GOV Sub- Serenity Strassen CSSF Airport Center Aéroport Confidential ABP Excio Bertrange Zurich Eurolife Da Vinci Aéroport ALSA Services Axento Kirchberg Apollo LP 8-10 Rue Jean Monnet Kirchberg Splitart 26 Rue JFK Horizon 488 Steinsel Strassen Bertrange Hellef Doheem HRT Confédération Européenne de Volley-ball Services Association Services Pre- Own-occ Centre Etoile CBD Sogelife 7

8 Marché de l investissement Le marché de l investissement au Luxembourg atteint en ce deuxième trimestre, un volume d environ 85 millions d euros et près de 112 millions d euros pour le premier semestre. La hausse de ce volume est principalement liée à deux transactions majeures réalisées chacune pour un montant supérieur à 30 millions d euros. Une légère reprise est donc à noter ; le volume d investissement ayant été de 34 millions au premier semestre Toutefois, ce volume reste encore bas en raison notamment d un manque de produits correspondant aux critères d investissement des acteurs sur le marché (immeubles centre ville, gare et Kirchberg avec des baux long terme) mais également de la difficulté toujours présente de financer des acquisitions avec des leviers importants. (Graphique 8) La majeure partie des investissements a été réalisée par des investisseurs locaux privés, family funds et family office. Graphique 8 Volume d investissement par produit en valeurs 100% 90% 80% 70% 60% Mixte 50% Industriel 40% Hôtel 30% Terrain 20% Bureaux 10% Commerce 0% D ici la fin de l année, nous anticipons une augmentation du volume d investissements sur le marché luxembourgeois. Plusieurs raisons peuvent être avancées : d une part, par l arrivée probable sur le marché de produits que certains fonds pourraient être obligés de vendre (ex : fonds ouverts allemands), d autre part par l attractivité du marché luxembourgeois, relativement stable avec un risque d investissement plus faible que dans d autres pays. L attitude des banques à octroyer des prêts pourra également contribuer à une dynamique plus importante cette année. Le taux de capitalisation reste stable avec un «prime yield» de 6% dans les zones les plus attractives (Graphique 9). Graphique 9 Evolution du taux de rendement prime par année 7,50% 6,00% 4,50% 3,00% 1,50% 0,00%

9 Definitions Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Incentives : Méthodes visant à encourager les futurs locataires en offrant des baux (par exemple) de 3 ou 6 mois de loyer à titre gratuit ou en contribuant aux frais des locataires, etc. Take-up : Représente la surface totale au sol, connue pour avoir été louée ou pré-louée à des locataires, au dernier jour du trimestre. Taux de vacance : Rapport entre la somme des surfaces vacantes et le parc total de bureaux. Pipeline : Somme des surfaces de bureaux en développement ou en projet dans un futur plus ou moins proche. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Due diligence : Investigations poussées avant la prise de décision d un investisseur. 9

10 Contacts Conseil en investissement Managing Director MRICS Jean-Pierre Lequeux Location et vente Head of & Sales Thierry Mahault Gérance Project Management Aménagement d intérieur Director Jean-Stéphane Lévêques jean-stephane.leveques@dtz.com Evaluation Norbert Antoine norbert.antoine@dtz.com 10

11 Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Juillet