États financiers consolidés intermédiaires résumés FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER NOBEL

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1 États financiers consolidés intermédiaires résumés FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER NOBEL 31 mars 2015 et 2014

2 Table des matières Les états financiers consolidés intermédiaires résumés du FPI pour la période close le 31 mars 2015 n ont pas fait l objet d un examen par un auditeur indépendant. État consolidé intermédiaire résumé de la situation financière... 1 État consolidé intermédiaire résumé des variations des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts... 2 Compte consolidé intermédiaire résumé de résultat et de résultat global... 3 Tableau consolidé intermédiaire résumé des flux de trésorerie

3 État consolidé intermédiaire résumé de la situation financière Au 31 mars mars décembre 2014 $ $ ACTIF Actifs non courants Immeubles de placement (note 4) Immobilisations corporelles (note 5) Actifs courants Autres actifs (note 6) Créances (note 7) Trésorerie détenue en fiducie (note 8) Trésorerie et équivalents de trésorerie PASSIF ET CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX PORTEURS DE PARTS Passifs non courants Emprunts hypothécaires (note 8) Passif lié au régime d options sur parts (note 9) Passif lié aux bons de souscription (note 10) Passif lié aux parts de société en commandite de catégorie B (note 11) Passifs courants Emprunts hypothécaires (note 8) Fournisseurs et autres créditeurs Distributions à verser aux porteurs de parts Dépôts des locataires et autres produits différés Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers consolidés intermédiaires résumés. Événements postérieurs à la date de clôture (note 22) Au nom du conseil, (signé) Jean Teasdale, fiduciaire (signé) Bernard Grandmont, fiduciaire Page 1 de 37

4 État consolidé intermédiaire résumé des variations des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts Pour les trimestres clos les 31 mars 2015 et 2014 Apport des porteurs de parts Perte globale cumulée Distributions cumulées Surplus Total $ $ $ $ $ Solde au 1 er janvier ( ) ( ) Distributions aux porteurs de parts ( ) ( ) Bénéfice net et bénéfice global Solde au 31 mars ( ) ( ) Apport des porteurs de parts capital émis Perte globale cumulée Distributions cumulées Surplus Total $ $ $ $ $ Solde au 1 er janvier ( ) ( ) Distributions aux porteurs de parts (27 499) (27 499) Bénéfice net et bénéfice global Solde au 31 mars ( ) ( ) Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers consolidés intermédiaires résumés. Page 2 de 37

5 Compte consolidé intermédiaire résumé de résultat et de résultat global Pour les trimestres clos les 31 mars 2015 et $ $ Produits d exploitation Produits locatifs tirés des immeubles (note 13) Charges d exploitation Impôt foncier et services publics Autres charges d exploitation Bénéfice d exploitation net Charges financières (note 14) Frais administratifs du Fonds (note 15) Bénéfice net avant les variations de la juste valeur suivantes : Variation de la juste valeur des immeubles de placement (note 4) ( ) Variation de la juste valeur du régime d options sur parts (note 9) (259) Variation de la juste valeur des bons de souscription (note 10) Variation de la juste valeur des parts de société en commandite de catégorie B (note 11) Bénéfice net et bénéfice global Bénéfice net par part, en dollars (note 17) De base 0,018 0,014 Dilué 0,018 0,014 Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers consolidés intermédiaires résumés. Page 3 de 37

6 Tableau consolidé intermédiaire résumé des flux de trésorerie Pour les trimestres clos les 31 mars 2015 et $ $ Activités d exploitation Bénéfice net Ajustements pour tenir compte des éléments suivants : Charges financières (note 14) Variation de la juste valeur des immeubles de placement (note 4) (83 697) Variation de la juste valeur du régime d options sur parts (note 9) 259 (13 037) Variation de la juste valeur des bons de souscription (note 10) (1 480) Variation de la juste valeur des parts de société en commandite de catégorie B (note 11) (46 800) ( ) Amortissement des immobilisations corporelles Ajustement lié aux contrats de location comptabilisés de façon linéaire (39 078) (4 669) Amortissement des incitatifs à la location Variation nette des éléments hors trésorerie du fonds de roulement (note 16) ( ) (33 690) Flux de trésorerie provenant des activités d exploitation Activités d investissement Acquisition d immeubles de placement ( ) Flux de trésorerie affectés aux activités d investissement ( ) Activités de financement Augmentation de la marge de crédit Remboursement d emprunts hypothécaires ( ) (83 777) Intérêts payés ( ) ( ) Distributions nettes aux porteurs de parts ( ) (66 509) Distributions nettes aux porteurs de parts de société en commandite de catégorie B (1 034) (7 839) Flux de trésorerie affectés aux activités de financement ( ) ( ) Diminution nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie ( ) (75 836) Trésorerie et équivalents de trésorerie, au début Trésorerie et équivalents de trésorerie, à la fin La trésorerie et les équivalents de trésorerie se composent des éléments suivants : Trésorerie (6 169) Trésorerie soumise à restrictions (note 8) Dépôts à terme Les notes annexes font partie intégrante des présents états financiers consolidés intermédiaires résumés. Page 4 de 37

7 1. Entité présentant l information financière Le Fonds de placement immobilier Nobel (le «FPI», le «Fonds» ou «Nobel») est une fiducie de placement immobilier à capital variable sans personnalité morale constituée en vertu d une déclaration de fiducie datée du 1 er août 2012, modifiée et mise à jour le 30 mai 2013, et est régie par les lois de la province de Québec. Le siège social du Fonds est situé au 1185, chemin Du Tremblay, bureau 230, Longueuil (Québec), Canada. Capital Nobel Inc. (la «Société») a été constituée en société par actions le 7 mars 2012 comme société de capital de démarrage et a mené à terme son premier appel public à l épargne (le «PAPE») le 26 septembre Avant la conclusion du plan d arrangement, le 30 mai 2013, actions ordinaires de la Société avaient été émises et étaient en circulation. Conformément à un plan d arrangement approuvé le 11 janvier 2013 par les actionnaires de la Société et la Bourse de croissance TSX, les actionnaires qui ont choisi de recevoir des parts de société en commandite de catégorie B ont transféré leurs actions au FPI en échange de une part de société en commandite de catégorie B assortie de droits d échange et de vote connexes. Les actionnaires qui n ont pas choisi de recevoir des parts de société en commandite de catégorie B ont transféré leurs actions au FPI en échange de parts du FPI (les «parts»). De plus, les options en cours visant l achat d actions de la Société ont été échangées contre des options du FPI dont les modalités sont les mêmes, sous réserve d un ajustement du nombre de parts selon le ratio d échange de une part pour chaque action détenue. Le FPI est l entité cotée résultante, ses parts étant inscrites à la Bourse de croissance TSX sous le symbole NEL.UN. Les états financiers consolidés intermédiaires résumés du FPI pour les périodes closes le 31 mars 2015 et le 31 mars 2014 comprennent les comptes du Fonds et ceux de ses filiales entièrement détenues, Société en commandite FPI Nobel, Nobel REIT General Partnership Inc. et Capital Nobel Inc. (désignées collectivement comme le «FPI»). Les présents états financiers consolidés intermédiaires résumés ont été approuvés par le conseil des fiduciaires du FPI le 26 mai Principales méthodes comptables Déclaration de conformité Les états financiers consolidés intermédiaires résumés ont été préparés conformément à la Norme comptable internationale («IAS») 34, Information financière intermédiaire, et aux méthodes comptables appliquées au 31 décembre 2014 et pour l exercice clos à cette date. Les états financiers consolidés intermédiaires résumés n incluent pas nécessairement toutes les informations à fournir dans un jeu d états financiers annuels et doivent être lus en parallèle avec les états financiers annuels audités du FPI pour l exercice clos le 31 décembre Page 5 de 37

8 2. Principales méthodes comptables (suite) Mode de présentation Les états financiers consolidés intermédiaires résumés sont présentés en dollars canadiens, ce qui représente la monnaie fonctionnelle et la monnaie de présentation du Fonds. Le FPI détient une participation dans les immeubles de placement et les autres actifs et passifs liés aux immeubles par l intermédiaire de Société en commandite FPI Nobel qu elle contrôle. Toutes les transactions intersociétés et tous les soldes entre le FPI et les entités filiales ont été éliminés au moment de la consolidation. Les états financiers ont été préparés selon la méthode du coût historique, sauf en ce qui concerne certains actifs et instruments financiers qui ont été évalués selon leur montant réévalué ou leur juste valeur, comme l expliquent les méthodes comptables ci-dessous. Le coût historique est généralement fondé sur la juste valeur de la contrepartie donnée en échange des actifs. Les éléments significatifs suivants ne sont pas présentés au coût historique : les immeubles de placement, qui sont évalués à leur juste valeur; certains instruments financiers, qui sont évalués à leur juste valeur; le passif lié au régime d options sur parts et le passif lié aux bons de souscription, qui sont évalués selon une méthode comptable fondée sur la juste valeur. Jugements comptables critiques et sources principales d incertitude relative aux estimations La préparation des états financiers conformément aux IFRS exige que la direction formule des jugements, des estimations et des hypothèses critiques qui ont une incidence sur l application des méthodes comptables, sur les montants des actifs et des passifs présentés et sur la présentation des actifs et des passifs éventuels à la date des états financiers, ainsi que sur les montants des produits et des charges comptabilisés au cours des exercices visés par les états financiers. Les résultats réels pourraient varier par rapport à ces estimations. Lorsqu elle fait des estimations, la direction s en remet à des renseignements externes et à des conditions observables, chaque fois que cela est possible, qu elle complète au besoin par une analyse interne. Ces estimations et jugements ont été utilisés d une manière cohérente par rapport à celle suivie au cours des exercices précédents, et aucune tendance, aucun engagement, aucun événement ni aucune incertitude connus ne devraient influer considérablement sur la méthode ou les hypothèses qui ont servi à formuler ces estimations et jugements lors de la préparation des états financiers consolidés intermédiaires résumés. Les estimations et jugements qui ont servi à déterminer la valeur comptable des actifs et des passifs inscrits dans les états financiers consolidés intermédiaires résumés sont décrits ci-après. Page 6 de 37

9 2. Principales méthodes comptables (suite) Jugements comptables critiques et sources principales d incertitude relative aux estimations (suite) i) Évaluation des immeubles de placement Les immeubles de placement sont comptabilisés à leur juste valeur à la date de chaque état de la situation financière. Les profits ou les pertes découlant des variations de la juste valeur sont inclus dans le résultat des périodes au cours desquelles ces variations se produisent. À la fin de l exercice, la juste valeur est déterminée par une évaluation indépendante externe qui s appuie sur des modèles d évaluation généralement acceptés, fondée sur des techniques d évaluation reconnues et des rapports antérieurs effectués par des experts indépendants en évaluation immobilière. Ces techniques comprennent la méthode de l actualisation des flux de trésorerie et la méthode de la capitalisation directe. Dans certains cas, la juste valeur est déterminée à partir de transactions récentes sur des immeubles dont les caractéristiques et les emplacements sont similaires à ceux des immeubles de placement du Fonds. Au cours de ces périodes, la juste valeur est déterminée par la direction au moyen de modèles d évaluation générés en interne, selon des techniques d évaluation reconnues et des rapports antérieurs effectués par des experts indépendants en évaluation immobilière. Ces techniques comprennent la méthode de l actualisation des flux de trésorerie et la méthode de la capitalisation directe. Dans certains cas, la juste valeur est déterminée à partir de transactions récentes sur des immeubles dont les caractéristiques et les emplacements sont similaires à ceux des immeubles de placement du Fonds. Il n y a pas de réévaluation pendant le premier trimestre au cours duquel une acquisition a lieu, car le prix d achat est considéré comme étant équivalent à la juste valeur de l immeuble de placement. Les estimations utilisées pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement portent sur les taux de capitalisation et les flux de trésorerie stabilisés futurs. Le taux de capitalisation appliqué tient compte des caractéristiques, de l emplacement et du marché propres aux immeubles de placement. Les flux de trésorerie stabilisés futurs des immeubles de placement sont établis en fonction des revenus locatifs tirés des contrats de location actuels et des hypothèses quant aux taux d occupation et aux loyers du marché des contrats de location futurs, compte tenu des conditions actuelles, déduction faite des sorties de trésorerie futures liées aux contrats de location actuels et futurs. ii) Rémunération fondée sur des parts La juste valeur de la charge de rémunération liée aux options sur parts attribuées est calculée au moyen du modèle de Black et Scholes. Selon ce modèle, la direction doit formuler des estimations sur diverses données, y compris la durée de vie attendue de l option, la volatilité et le taux d intérêt sans risque. iii) Passif lié aux bons de souscription La juste valeur des bons de souscription attribués est calculée au moyen du modèle de Black et Scholes. Selon ce modèle, la direction doit formuler des estimations sur diverses données, y compris la durée de vie attendue des bons de souscription, la volatilité et le taux d intérêt sans risque. La juste valeur des bons de souscription est classée à titre de passif et est réévaluée à la fin de chaque période de présentation de l information financière. Page 7 de 37

10 2. Principales méthodes comptables (suite) Jugements comptables critiques et sources principales d incertitude relative aux estimations (suite) iv) Autres Des jugements et des estimations critiques sont également formulés au moment de la détermination de la juste valeur des instruments financiers et comprennent des hypothèses et des estimations concernant les taux d intérêt futurs, la solvabilité du FPI par rapport à ses contreparties, le risque de crédit des contreparties du FPI par rapport au FPI, les flux de trésorerie futurs estimés et les taux d actualisation. v) Comptabilisation des acquisitions La direction doit évaluer si l acquisition d un immeuble doit être comptabilisée comme une acquisition d actifs ou un regroupement d entreprises. Cette évaluation a une incidence sur le traitement comptable des coûts de transaction, la répartition des coûts relatifs à l acquisition et la comptabilisation du goodwill ou non. Les acquisitions du FPI sont généralement déterminées comme étant des acquisitions d actifs puisque le FPI ne fait pas l acquisition d une série intégrée de processus dans le cadre de la transaction d acquisition. Immeubles de placement Le FPI a choisi la méthode de la juste valeur pour comptabiliser les biens immobiliers qui sont classés à titre d immeubles de placement. Un bien immobilier est désigné comme immeuble de placement lorsqu il est détenu principalement en vue d en retirer des loyers ou pour réaliser une plus-value en capital ou les deux. Chaque immeuble de placement est soumis à une évaluation indépendante une fois par année, à la fin de l exercice. Il n y a pas de réévaluation pendant le premier trimestre au cours duquel une acquisition a lieu, car le prix d achat est considéré comme étant équivalent à la juste valeur de l immeuble de placement. Au moment de la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués au coût, qui comprend les coûts de transaction. Les coûts de location, comme les commissions engagées lors de la négociation des contrats de location des locataires, sont incorporés dans le coût des immeubles de placement. Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont comptabilisés à la juste valeur. Les profits et les pertes résultant des variations de la juste valeur sont comptabilisés en résultat net dans la période au cours de laquelle ils se produisent. Les justes valeurs sont déterminées principalement au moyen de la méthode du bénéfice d exploitation net capitalisé, qui applique un taux de capitalisation aux flux de trésorerie stabilisés futurs de l immeuble. Le taux de capitalisation appliqué tient compte des caractéristiques, de l emplacement et du marché de l immeuble. Les flux de trésorerie stabilisés de l immeuble sont établis en fonction des produits locatifs tirés des contrats de location actuels et des hypothèses quant aux taux d occupation et aux loyers du marché des contrats de location futurs, compte tenu des conditions actuelles, déduction faite des sorties de trésorerie futures liées aux contrats de location actuels et futurs. Le FPI détermine la juste valeur en se servant de l information financière interne, des données externes et des taux de capitalisation fournis par les experts de l industrie. Les dépenses d investissement ultérieures sont imputées à un immeuble de placement seulement lorsqu il est probable que les avantages économiques futurs liés à ces dépenses iront au FPI et lorsque le coût peut être évalué de façon fiable. Page 8 de 37

11 2. Principales méthodes comptables (suite) Immobilisations corporelles Les immobilisations corporelles sont comptabilisées au coût, diminué du cumul de l amortissement et du cumul des pertes de valeur. Le coût, déduction faite de la valeur résiduelle, est amorti selon un mode linéaire sur la durée d utilité de la catégorie d actifs respective, soit cinq ans. Les améliorations locatives sont amorties selon un mode linéaire sur la durée du contrat de location. Comptabilisation des produits Le FPI a conservé la quasi-totalité des risques et des avantages liés au droit de propriété de ses immeubles de placement et, par conséquent, il comptabilise les contrats de location conclus avec ses locataires à titre de contrats de location simple. Les produits tirés des immeubles de placement comprennent tous les produits locatifs tirés de l immeuble, y compris ceux tirés des locataires commerciaux ainsi que tous les autres produits divers versés par les locataires aux termes de contrats de location existants. La comptabilisation des produits en vertu d un contrat de location commence lorsque le locataire a le droit d utiliser le bien loué, et les produits sont comptabilisés en vertu des modalités du contrat de location de façon linéaire. Un loyer à recevoir calculé de façon linéaire, inclus dans la valeur comptable des immeubles de placement, est comptabilisé pour tenir compte de l écart entre les produits locatifs et le montant reçu en vertu du contrat. L amortissement des incitatifs à la location est déduit des produits locatifs sur la durée du contrat de location. Trésorerie et équivalents de trésorerie La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les fonds en caisse, la trésorerie soumise à restrictions et les placements à court terme. Les placements à court terme, qui se composent des dépôts à terme et d instruments du marché monétaire, ont une échéance initiale de 90 jours ou moins à la date de leur achat et ils sont présentés au coût, qui correspond approximativement à la valeur nette de réalisation. Capital-parts et parts de société en commandite de catégorie B Les parts du FPI sont rachetables, au gré du porteur et, par conséquent, sont considérées comme des instruments remboursables au gré du porteur conformément à IAS 32, Instruments financiers : Présentation («IAS 32»). Les instruments remboursables au gré du porteur doivent être comptabilisés comme des passifs financiers, sauf lorsque certaines conditions précisées dans IAS 32 sont respectées, auquel cas les instruments remboursables au gré du porteur peuvent être présentés à titre de capitaux propres. Les parts du FPI répondent aux critères d IAS 32 et sont par conséquent classées comme capitaux propres et comptabilisées comme tels. Page 9 de 37

12 2. Principales méthodes comptables (suite) Capital-parts et parts de société en commandite de catégorie B (suite) Les parts de société en commandite de catégorie B de la filiale constituée en société en commandite du FPI sont économiquement équivalentes à des parts, reçoivent des distributions équivalentes aux distributions versées sur les parts et sont échangeables au gré du porteur contre des parts. Une part spéciale avec droit de vote du FPI sera aussi émise au porteur pour chaque part de société en commandite de catégorie B émise. Cependant, l exception limitée en vertu d IAS 32 pour la présentation à titre de capitaux propres ne couvre pas les parts de société en commandite de catégorie B. Par conséquent, les parts de société en commandite de catégorie B ont été classées comme passifs financiers et sont évaluées à la juste valeur à chaque période de présentation de l information financière, toute variation de la juste valeur étant comptabilisée en résultat net. Les distributions versées à l égard des parts de société en commandite de catégorie B sont comptabilisées comme des charges financières. Frais d émission de parts Le FPI comptabilise les frais d émission de parts en déduction de l apport des porteurs de parts. Ces coûts incluent les droits de dépôt, les honoraires juridiques et comptables, les commissions et les autres coûts qui sont directement attribuables à l émission de parts. Le produit des placements de parts est réparti entre les parts et les bons de souscription, qui sont évalués selon le modèle d évaluation de Black et Scholes à la date d attribution. Le produit est d abord attribué aux bons de souscription selon le modèle d évaluation de Black et Scholes au moment de l émission et le produit restant est attribué aux parts. Rémunération fondée sur les parts Le FPI a un régime d options sur parts qui donne le droit aux porteurs de recevoir des parts du FPI, lesquelles sont remboursables au gré du porteur. Le FPI évalue ces montants à la juste valeur à la date d attribution, et la charge de rémunération est comptabilisée sur la période d acquisition des droits. La juste valeur des options est classée comme un passif dans les états consolidés de la situation financière et est réévaluée à la fin de chaque période de présentation de l information financière. Instruments financiers Les instruments financiers sont classés dans l une des catégories suivantes : i) actifs et passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net, ii) prêts et créances, iii) actifs financiers détenus jusqu à l échéance, iv) actifs financiers disponibles à la vente ou v) autres passifs. Les instruments financiers sont comptabilisés initialement à la juste valeur. Les actifs et les passifs financiers classés à la juste valeur par le biais du résultat net sont subséquemment évalués à la juste valeur, et les profits et les pertes sont comptabilisés en résultat net. Les instruments financiers classés comme détenus jusqu à l échéance, les prêts et créances et les autres passifs sont subséquemment évalués au coût amorti. Les instruments financiers disponibles à la vente sont subséquemment évalués à la juste valeur, et tous les profits et pertes latents sont comptabilisés dans les autres éléments du résultat global et présentés dans la réserve au titre de la juste valeur comprise dans les capitaux propres. Le FPI décomptabilise un actif financier lorsque les droits contractuels sur les flux de trésorerie liés à l actif arrivent à expiration ou lorsque les actifs financiers sont transférés. Page 10 de 37

13 2. Principales méthodes comptables (suite) Instruments financiers (suite) Les passifs financiers sont classés comme étant à la juste valeur par le biais du résultat net s ils sont classés comme détenus à des fins de transaction ou s ils sont désignés comme étant à la juste valeur par le biais du résultat net. Un passif financier peut être désigné comme étant à la juste valeur par le biais du résultat net au moment de sa comptabilisation initiale s il fait partie d un contrat comprenant un ou plusieurs dérivés incorporés et qu IAS 39, Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation, permet que le contrat composé (actif ou passif) dans son intégralité soit désigné comme étant à la juste valeur par le biais du résultat net. Le FPI décomptabilise un passif financier lorsque les obligations contractuelles sont éteintes, qu elles sont annulées ou qu elles arrivent à expiration. Les parts de société en commandite de catégorie B ont été classées comme des passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net. Le Fonds classe ses instruments financiers de la manière suivante : Instruments financiers Classement Évaluation Trésorerie et équivalents de trésorerie, trésorerie détenue en fiducie, créances et dépôts Prêts et créances Coût amorti Emprunts hypothécaires, fournisseurs et autres créditeurs, distributions à verser aux porteurs de parts et dépôts des locataires Autres passifs Coût amorti Le FPI n a aucun instrument disponible à la vente ni aucun instrument détenu jusqu à l échéance. Les coûts de transaction qui sont directement attribuables à l acquisition ou à l émission d actifs ou de passifs financiers, autres que les actifs et les passifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net, sont comptabilisés comme faisant partie de la valeur comptable de l actif ou du passif respectif à l origine. Les coûts de transaction liés aux actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net sont passés en charges au cours de la période où ils sont engagés. Les coûts de transaction liés aux instruments financiers évalués au coût amorti sont amortis selon la méthode du taux d intérêt effectif sur la durée attendue de l instrument connexe. Page 11 de 37

14 2. Principales méthodes comptables (suite) Acquisitions Le FPI détermine si une acquisition constitue une acquisition d actifs ou un regroupement d entreprises. Le FPI comptabilise une acquisition comme un regroupement d entreprises si les actifs acquis et les passifs repris constituent une entreprise et que le FPI obtient le contrôle de l entreprise. Lorsque le coût d un regroupement d entreprises excède la juste valeur des actifs acquis et des passifs repris identifiables, cet excédent est comptabilisé à titre de goodwill. Les coûts de transaction sont comptabilisés en charges à mesure qu ils sont engagés. Si l acquisition ne répond pas à la définition d un regroupement d entreprises, le FPI comptabilise l acquisition comme une acquisition d actifs. Au moment de la comptabilisation initiale, un immeuble de placement est évalué au prix d achat, qui comprend les coûts directement attribuables. Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont comptabilisés à la juste valeur. Impôt sur le résultat Le FPI est un fonds commun de placement et une fiducie de placement immobilier en vertu de la Loi de l impôt sur le revenu (Canada). Aux termes de la législation fiscale en vigueur, une fiducie de placement immobilier a le droit de déduire ses distributions de son bénéfice imposable de manière à ne pas être assujettie à l impôt, pour autant qu elle distribue la totalité de son bénéfice imposable à ses porteurs de parts. Le FPI compte continuer de satisfaire aux critères d admissibilité à titre de fiducie de placement immobilier et d effectuer des distributions qui ne sont pas inférieures au montant nécessaire pour s assurer qu il n est pas assujetti à l impôt. 3. Application des IFRS nouvelles et modifiées Normes futures IFRS 9, Instruments financiers En juillet 2014, l IASB a publié la version définitive d IFRS 9, Instruments financiers. IFRS 9 remplace les exigences d IAS 39, Instruments financiers : Comptabilisation et évaluation, relatives au classement et à l évaluation des actifs et des passifs financiers. La nouvelle norme présente une approche unique pour le classement et l évaluation des instruments financiers fondée sur les caractéristiques des flux de trésorerie et le modèle économique dans lequel l actif est détenu. Cette approche unique axée sur des principes remplace les exigences actuelles fondées sur des règles et donne lieu à un modèle de dépréciation unique pour tous les instruments financiers. IFRS 9 modifie également le modèle de comptabilité de couverture afin de tenir compte des pratiques en matière de gestion des risques d une entité. Des informations supplémentaires devront également être fournies en vertu de cette nouvelle norme. La nouvelle norme entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2018 et l adoption anticipée est permise. La direction continue d évaluer l incidence qu aura cette norme sur ses états financiers consolidés intermédiaires résumés. Page 12 de 37

15 4. Immeubles de placement 31 mars 31 décembre $ $ Solde au début de la période Acquisition d immeubles de placement Coûts d acquisition Ajustement lié aux contrats de location comptabilisés de façon linéaire Incitatifs à la location inscrits à l actif Amortissement des incitatifs à la location (148) (592) Coûts de location Variation de la juste valeur des immeubles de placement ( ) Solde à la fin de la période Un rapprochement du coût et de la juste valeur des immeubles de placement est présenté dans le tableau ci-dessous. 31 mars 31 décembre $ $ Coût Ajustements cumulatifs de la juste valeur ( ) ( ) Juste valeur En 2015, l augmentation nette de $ de la juste valeur des immeubles de placement découle des éléments suivants : la réduction de $ des coûts d acquisition, la réduction de $ des améliorations locatives et de $ des coûts de location, et l augmentation de $ de la juste valeur sur la base d une évaluation interne fondée sur la même méthodologie que celle utilisée par les évaluateurs externes pour chaque immeuble de placement. Les coûts d acquisition de $ comptabilisés en 2014 ont également été payés. En 2014, la diminution de $ de la juste valeur des immeubles de placement découle des éléments suivants : la réduction de $ des coûts d acquisition, la réduction de $ des améliorations locatives et de $ des coûts de location et l augmentation de $ de la juste valeur sur la base d évaluations indépendantes externes. Page 13 de 37

16 4. Immeubles de placement (suite) Au 31 décembre 2014, la juste valeur des immeubles de placement acquis avant le dernier trimestre de 2014 a été déterminée par un évaluateur indépendant externe à l aide de la moyenne de la méthode de l actualisation des flux de trésorerie et de la méthode du bénéfice d exploitation net capitalisé, qui constituent des méthodes généralement acceptées. Aux fins de l estimation de la juste valeur des immeubles, l utilisation actuelle des immeubles correspond à leur utilisation optimale. Aucune modification n a été apportée à la technique d évaluation au cours de l exercice. Au 31 décembre 2014, la juste valeur des immeubles de placement acquis au cours du dernier trimestre de 2014 est réputée être le prix d achat, étant donné qu aucun événement important n est survenu pour modifier la valeur au cours de ce trimestre. 5. Immobilisations corporelles Les immobilisations corporelles se composent des éléments suivants : Améliorations locatives Mobilier et matériel Total Coût $ $ $ Soldes au 31 décembre Ajouts Soldes au 31 décembre Ajouts Soldes au 31 mars Améliorations locatives Mobilier et matériel Total Amortissement cumulé $ $ $ Soldes au 31 décembre Amortissement au cours de l exercice Soldes au 31 décembre Amortissement au cours de la période Soldes au 31 mars Améliorations locatives Mobilier et matériel Total Valeur nette $ $ $ Au 31 décembre Au 31 mars Page 14 de 37

17 6. Autres actifs 31 mars 31 décembre $ $ Charges payées d avance Dépôts Dépôts liés aux acquisitions éventuelles Créances 31 mars 31 décembre $ $ Loyers à recevoir Provision pour créances douteuses (15 455) Intérêts courus à recevoir Montants à recevoir du gouvernement Autres débiteurs Au 31 mars 2015, tous les loyers à recevoir qui étaient en souffrance, mais non considérés comme des créances douteuses, étaient à payer depuis moins de 60 jours ou faisaient l objet d ententes de paiement. Le FPI ne détient aucune garantie à l égard des créances exigibles auprès de locataires. Au 31 mars 2015, les paiements de loyer minimaux futurs au titre de contrats de location simple non résiliables se présentaient comme suit : À court terme À long terme, d un maximum de cinq ans Par la suite Page 15 de 37

18 8. Emprunts hypothécaires Le 29 mai 2013, le FPI a contracté un emprunt de $ pour financer l acquisition des immeubles cibles dans le cadre de son opération admissible. L emprunt hypothécaire porte intérêt à un taux fixe de 3,70 % et est d une durée de 5 ans, avec une période d amortissement de 20 ans. L emprunt est garanti par une charge de premier rang grevant les immeubles acquis le 30 mai 2013, ainsi que par une réserve de garantie de $ constituée mensuellement sur la durée de l emprunt. Au 31 mars 2015, cette réserve s établissait à $ ( $ au 31 décembre 2014). Le 10 septembre 2013, le FPI a contracté un emprunt de $ pour financer les dépôts et les coûts d acquisition pour les acquisitions d immeubles à venir, ainsi que pour disposer d un fonds de roulement additionnel. Cet emprunt a été remboursé le 29 mai Il portait intérêt à un taux variable de 9,00 % pour la durée de l emprunt et était garanti par une charge de second rang grevant les immeubles acquis le 30 mai Seuls les intérêts étaient payables mensuellement. Le 3 décembre 2013, le FPI a conclu une entente afin d obtenir une tranche additionnelle de $ sur l emprunt contracté le 29 mai Elle a été remboursée à l échéance le 30 juin Cette tranche additionnelle a été utilisée pour financer les coûts liés à un placement privé à venir et pour disposer d un fonds de roulement additionnel. Cette tranche de l emprunt hypothécaire portait intérêt à un taux variable de 4,50 % par année, c est-à-dire le taux affiché par la Caisse centrale Desjardins, soit le taux d intérêt préférentiel majoré de 3,00 %. Seuls les intérêts étaient payables mensuellement. Le 27 mai 2014, le FPI a contracté un crédit-relais de $ de RFA Capital Partners Inc. dans le cadre d un placement privé qui a été conclu le 10 juillet 2014 (note 12). Le capital et les intérêts courus ont été remboursés au moyen de l émission de parts à la clôture du placement privé. Le produit de ce crédit-relais a été utilisé pour rembourser l emprunt hypothécaire de second rang contracté le 10 septembre 2013 et pour disposer d un fonds de roulement additionnel. L emprunt était garanti par une charge de second rang grevant les immeubles acquis le 30 mai L emprunt hypothécaire portait intérêt à un taux fixe de 10,00 % par année, et les intérêts ont été courus jusqu à la clôture du placement privé. Le 16 juillet 2014, le FPI a contracté un emprunt de $ pour financer l acquisition de l immeuble situé au 6810, boulevard des Grandes Prairies dans la ville de Montréal (arrondissement de Saint-Léonard). L emprunt hypothécaire porte intérêt à un taux fixe de 3,79 % et est d une durée de 5 ans, avec une période d amortissement de 25 ans. L emprunt est garanti par une charge de premier rang grevant l immeuble acquis. Le 11 août 2014, le FPI a contracté un emprunt de $ pour financer l acquisition de l immeuble situé au 41, boulevard Saint-Jean-Baptiste dans la ville de Châteauguay. L emprunt hypothécaire porte intérêt à un taux fixe de 3,68 % et est d une durée de 5 ans, avec une période d amortissement de 25 ans. L emprunt est garanti par une charge de premier rang grevant l immeuble acquis, ainsi que par une réserve de garantie de $ constituée mensuellement sur la durée de l emprunt et un mécanisme de trésorerie d un montant additionnel de $ constitué mensuellement sur la durée de l emprunt grevant l immeuble sur le boulevard des Grandes Prairies. Ces deux réserves sont entrées en vigueur à compter du 1 er octobre 2014 et elles se chiffraient à $ au 31 mars 2015 ( $ au 31 décembre 2014). Page 16 de 37

19 8. Emprunts hypothécaires (suite) Le 9 septembre 2014, le FPI a contracté un emprunt de $ pour financer l acquisition de l immeuble situé au 2301, rue de Versailles, dans la ville de Mascouche. L emprunt hypothécaire porte intérêt à un taux fixe de 4,00 % et est d une durée de trois ans. Seuls les intérêts sont payables mensuellement, et le capital est payable à l échéance. L emprunt est garanti par une charge de premier rang grevant l immeuble acquis. Le 3 décembre 2014, le FPI a contracté un emprunt de $ pour financer l acquisition de l immeuble situé au 10500, avenue Ryan, dans la ville de Dorval. L emprunt hypothécaire porte intérêt à un taux fixe de 4,10 % et est d une durée de 10 ans, avec une période d amortissement de 25 ans. L emprunt est garanti par une charge de premier rang grevant l immeuble acquis. Un montant de $ a été retenu sur l emprunt hypothécaire et placé en fiducie pour couvrir les coûts d acquisition du terrain auprès du bailleur emphytéotique lorsque l option sur le terrain deviendra exerçable en Le 17 décembre 2014, le FPI a contracté un emprunt de $ pour financer l acquisition des immeubles situés aux , rue Reverchon, et au 3490 rue Griffith, tous deux dans la ville de Montréal (arrondissement de Saint-Laurent). L emprunt hypothécaire porte intérêt à un taux fixe de 3,69 % et est d une durée de 5 ans, avec une période d amortissement de 25 ans. L emprunt est garanti par une charge de premier rang grevant les deux immeubles. Au 31 mars 2015, les emprunts hypothécaires à rembourser se présentaient comme suit : Paiements en capital prévus Montants des emprunts échéant au cours de l exercice Total des emprunts hypothécaires Paiements d intérêts prévus $ $ $ $ 2015* Par la suite Valeur nominale Coûts de financement non amortis ( ) * Pour le reste de Page 17 de 37

20 8. Emprunts hypothécaires (suite) La partie à court terme des emprunts hypothécaires est de $ ( $ au 31 décembre 2014) et la partie à long terme est de $ ( $ au 31 décembre 2014). Les coûts de financement non amortis totalisaient $ au 31 décembre Parallèlement à l emprunt hypothécaire de premier rang qui a été contracté le 29 mai 2013, le FPI a obtenu une marge de crédit de $ portant intérêt au taux préférentiel majoré de 1,50 %. Au 31 mars 2015 et au 31 décembre 2014, la marge de crédit était inutilisée. 9. Passif lié au régime d options sur parts Le 30 mai 2013, le Fonds a adopté un régime incitatif d options sur parts qui prévoit que les fiduciaires peuvent, de temps à autre, à leur gré et conformément aux exigences de la Bourse, attribuer aux fiduciaires, aux dirigeants, aux employés du Fonds et à des membres du même groupe ainsi qu aux consultants et aux employés d une société de gestion, des options d achat incessibles visant des parts pouvant être exercées pendant une période pouvant aller jusqu à 10 ans à compter de la date d attribution. Toutefois, le nombre de parts réservées aux fins d émission n excédera pas 10 % du total des parts émises et en circulation. Le conseil des fiduciaires peut déterminer une période d acquisition des droits au moment où les options sont octroyées. Les options octroyées à ce jour ne sont pas assorties d une période d acquisition des droits. Le 30 mai 2013, le FPI a également octroyé aux placeurs pour compte de l opération admissible des options incessibles permettant d acheter parts, à un prix de 0,25 $ chacune. Ces options n étaient pas assorties d une période d acquisition des droits et elles ont expiré le 30 mai 2014 sans avoir été exercées. Un montant de $ a été imputé à l apport des porteurs de parts au 30 mai Le 2 septembre 2014, le FPI a attribué des options sur parts aux dirigeants et aux membres clés du personnel du gestionnaire externe afin de leur permettre d acquérir parts au prix de 0,75 $ par part. Les options sur parts expirent cinq ans après la date d attribution. Une charge de rémunération de $ a été comptabilisée à la date d attribution, et elle a été calculée selon le modèle d évaluation de Black et Scholes. Page 18 de 37

21 9. Passif lié au régime d options sur parts (suite) Le tableau suivant résume les activités du régime incitatif d options sur parts du Fonds pour la période close le 31 mars 2015 et pour l exercice clos le 31 décembre 2014, compte tenu du regroupement de parts selon un ratio de dix parts pour une qui a eu lieu le 20 août Nombre d options sur parts 31 mars 2015 Prix d exercice moyen pondéré Nombre d options sur parts 31 décembre 2014 Prix d exercice moyen pondéré $ $ En cours au début , ,22 Émises Exercées Annulées Expirées ,23 En cours et exerçables, avant le regroupement , ,20 Regroupement selon un ratio de dix parts pour une ( ) Émises ,75 Exercées Annulées Expirées En cours et exerçables, à la fin , ,05 Le tableau suivant présente les hypothèses qui ont été utilisées pour calculer la juste valeur des options sur parts au moyen du modèle d évaluation de Black et Scholes. Au 31 mars 2015 Au 31 déc Au 2 sept Taux de volatilité annualisé 25,00 % 25,00 % 25,00 % Taux de distribution annualisé 1,67 % 1,71 % 1,00 % Taux d intérêt sans risque 0,77 % 1,34 % 1,58 % Durée attendue 2,22 à 4,42 ans 2,47 à 4,67 ans 5 ans La volatilité attendue est fondée sur la volatilité historique des parts du FPI et de celle de sociétés comparables. Le taux d intérêt sans risque correspond au taux de rendement des obligations à coupon zéro émises par le gouvernement du Canada assorties de durées correspondant à la durée de vie présumée des options sur parts. Page 19 de 37

22 9. Passif lié au régime d options sur parts (suite) Le tableau suivant présente les variations de la juste valeur du passif lié au régime d options sur parts pour la période close le 31 mars 2015, compte tenu du regroupement de parts selon un ratio de dix pour une qui a eu lieu le 20 août Options Montant $ En cours au 31 décembre Options sur parts expirées au cours de l exercice ( ) (48) Regroupement de parts selon un ratio de dix pour une ( ) Options sur parts émises au cours de l exercice Ajustement de la juste valeur pour l exercice (21 505) En cours au 31 décembre Ajustement de la juste valeur pour la période 259 En cours au 31 mars Le tableau suivant présente l information pertinente sur les options sur parts en cours. Date d attribution Nombre d options sur parts Prix d exercice $ Expiration 21 septembre 2012* ,00 21 septembre septembre ,75 2 septembre 2019 * Le nombre d options sur parts et le prix d exercice ont été révisés après le regroupement de parts selon un ratio de dix pour une le 20 août Passif lié aux bons de souscription Dans le cadre du placement privé clos le 10 juillet 2014 (note 12), le FPI a émis bons de souscription. Chaque bon de souscription accorde au porteur le droit d acquérir une part de fiducie au prix d exercice de 0,10 $ pour une période de cinq ans suivant la clôture du placement privé. Le 20 août 2014, un regroupement de parts selon un ratio de dix pour une a été effectué, laissant les bons de souscription à un prix d exercice de 1,00 $; toutes les autres modalités sont demeurées inchangées. Page 20 de 37

23 10. Passif lié aux bons de souscription (suite) Le tableau suivant présente les activités liées aux bons de souscription du Fonds pour la période close le 31 mars 2015 et pour l exercice clos le 31 décembre Nombre de bons de souscription 31 mars 2015 Prix d exercice moyen pondéré Nombre de bons de souscription 31 décembre 2014 Prix d exercice moyen pondéré $ $ En cours au début ,00 Émis ,10 Exercés Annulés Expirés En cours et exerçables, avant le regroupement , ,10 Regroupement de parts selon un ratio de dix pour une ( ) Émis Exercés Annulés Expirés En cours et exerçables à la fin , ,00 Le tableau suivant présente les variations de la juste valeur du passif lié aux bons de souscription pour la période close le 31 mars 2015, compte tenu du regroupement de parts selon un ratio de dix pour une qui a été effectué le 20 août Bons de souscription Montant $ En cours au 31 décembre 2013 Bons de souscription émis au cours de l exercice Regroupement de parts selon un ratio de dix pour une ( ) Ajustement de la juste valeur pour l exercice (87 340) En cours au 31 décembre Ajustement de la juste valeur pour la période (1 480) En cours au 31 mars Page 21 de 37

24 10. Passif lié aux bons de souscription (suite) Le tableau qui suit présente les hypothèses qui ont été utilisées pour calculer la juste valeur des bons de souscription au moyen du modèle d évaluation de Black et Scholes. Au 31 mars 2015 Au 31 déc À la date d attribution Taux de volatilité annualisé 25,00 % 25,00 % 25,00 % Taux de distribution annualisé 1,67 % 1,71 % 3,98 % Taux d intérêt sans risque 0,77 % 1,34 % 1,55 % Durée attendue 4,28 ans 4,52 ans 5 ans La volatilité attendue est fondée sur la volatilité historique des parts du FPI et de celle de sociétés comparables. Le taux d intérêt sans risque correspond au taux de rendement des obligations à coupon zéro émises par le gouvernement du Canada assorties de durées correspondant à la durée de vie présumée des bons de souscription. Le tableau suivant présente l information pertinente sur les bons de souscription. Date d attribution Nombre de bons de souscription Prix d exercice $ Expiration 10 juillet 2014* ,00 10 juillet 2019 * Le nombre de bons de souscription et le prix d exercice ont été révisés après le regroupement de parts selon un ratio de dix pour une le 20 août Passif lié aux parts de société en commandite de catégorie B Conformément au plan d arrangement mené à terme le 30 mai 2013, actions de Capital Nobel Inc. ont été échangées contre des parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI Nobel selon un ratio de une part de société en commandite de catégorie B pour une action de Capital Nobel Inc., pour un total de parts de société en commandite de catégorie B émises, d une valeur de $, ce qui correspond à la valeur comptable de ces parts à la date du plan d arrangement. Les parts de société en commandite de catégorie B sont échangeables indirectement contre des parts, à raison de une pour une, au gré du porteur, selon les termes de la convention d échange et elles confèrent des droits économiques et des droits de vote qui équivalent, à tous les égards importants, aux parts. Page 22 de 37

25 11. Passif lié aux parts de société en commandite de catégorie B (suite) Le tableau suivant présente les variations des parts de société en commandite de catégorie B pour la période close le 31 mars 2015 et pour l exercice clos le 31 décembre 2014, compte tenu du regroupement de parts selon un ratio de dix pour une qui a été effectué le 20 août Parts de société en commandite de catégorie B Montant $ En circulation au 31 décembre Conversion de parts de société en commandite de catégorie B en parts de FPI (37 500) (3 375) Regroupement de parts selon un ratio de dix pour une ( ) Ajustement de la juste valeur ( ) En circulation au 31 décembre Ajustement de la juste valeur (46 800) En circulation au 31 mars Le tableau suivant présente un rapprochement entre le coût des parts de société en commandite de catégorie B et leur juste valeur au 31 mars Coût Ajustement de la juste valeur ( ) Juste valeur Des distributions totalisant $ ont été déclarées relativement aux parts de société en commandite de catégorie B au cours du trimestre clos le 31 mars 2015, comparativement à $ pour le trimestre clos le 31 mars Dans tous les cas, les distributions déclarées relativement aux parts de société en commandite de catégorie B ont été comptabilisées en résultat à titre de charges financières. Page 23 de 37

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