Recherche et Perspectives Décembre 2014 Europe, Moyen-Orient, Afrique : Perspectives pour 2015 EUROPE ROYAUME-UNI

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1 Recherche et Perspectives Décembre 214 Europe, Moyen-Orient, Afrique : Perspectives pour 215 EUROPE AUGMENTATION DE LA LIQUIDITÉ POUR LES IMMEUBLES SECONDAIRES En 214, la collecte européenne a largement dépassé les niveaux annuels enregistrés depuis 27, le volume disponible atteignant 52 milliards d euros sur les marchés immobiliers européens au mois d octobre (source : Preqin). Ceci devrait doper le niveau des transactions au-delà des segments «prime» sur les principaux marchés européens, comme le Royaume-Uni et l Allemagne, qui se caractérisent par des fondamentaux économiques plus forts et un goût plus prononcé pour la prise de risque. PRINCIPAUX MARCHÉS EUROPÉENS : L INVESTISSEMENT AU MIEUX DE SA FORME? Au Royaume-Uni et en Allemagne, les volumes d investissement des principaux marchés européens sont en passe d atteindre les niveaux les plus hauts de l après-crise. Malgré les liquidités prêtes à être investies dans l immobilier européen et l augmentation des transactions pour des biens non «core», le manque de produits et, dans certains cas les prix, retarderont la croissance des volumes d investissement en 215. En conséquence, il faut s attendre à ce qu en 215, les volumes de transaction allemands et britanniques restent voisins des niveaux atteints en 214, tandis que certains pays périphériques connaîtront des augmentations plus significatives. DES OPPORTUNITÉS TRÈS CIBLÉES À SAISIR POUR LES LOCATAIRES La faiblesse de l économie signifie qu en 215, les marchés européens de l immobilier de bureaux resteront majoritairement neutres ou favorables aux locataires. Le Royaume-Uni constituera l exception principale, car l offre continue de s amenuiser et la demande locative s accélère. Sur ce marché plus qu ailleurs, les utilisateurs seront contraints d agir rapidement face à leurs contraintes immobilières les plus impératives. ROYAUME-UNI LA HAUSSE DES TAUX PEUT ATTENDRE Malgré la perspective d une amélioration des salaires réels en 215 au Royaume-Uni, le poids de la dette publique, et la faiblesse de la recette des impôts, de l inflation et de la zone euro influenceront la Banque d Angleterre. Les taux de base n augmenteront pas avant la fin de 215, voire début 216. million d entreprise au Royaume-Uni (p) 215(p) Volumes annuels totaux Prévision T1-T3 214 Amplitude de la croissance Source : Property Data, Colliers VOLUMES STABLES POUR 215 La dynamique des transactions dans l investissement immobilier direct devrait se poursuivre durant le premier semestre 215, grâce aux liquidités disponibles et à la confiance des investisseurs internationaux. Les capitaux se tourneront de plus en plus vers d autres classes d actifs immobiliers, afin d obtenir les rendements escomptés dans un contexte d offres limitées. Nous prévoyons qu en 215, le volume total britannique se situera dans une fourchette de 5 à 6 milliards de livres sterling. LE RETOUR DES PROJETS EN BLANC Le marché britannique des utilisateurs continuera de se consolider, en phase avec la croissance économique stable du pays (près de 3 %). Une croissance des loyers va s opérer dans les centres d affaires britanniques, où de nouveaux produits seront mis sur le marché lorsque la demande va se heurter à une offre limitée. La production d immeubles en blanc sera beaucoup plus présente sur l ensemble des secteurs et des classes d actifs.

2 ALLEMAGNE UNE CROISSANCE ÉCONOMIQUE MÉDIOCRE POUR 215 Le ralentissement économique de la zone euro et chez les principaux partenaires commerciaux de l Allemagne a porté un coup d arrêt à la relance. Le taux de croissance pour 215 restera relativement faible, même s il sera supérieur à celles des principales économies européennes. L inflation devrait demeurer très en-dessous de l objectif des 2 %. UN MARCHÉ DES UTILISATEURS ATONE La faiblesse des principaux indicateurs économiques et le niveau des demandes actuellement enregistrées suggèrent une stagnation de l activité locative de l immobilier de bureaux pour 215. Beaucoup d entreprises resteront sur leur garde et hésiteront à signer des baux long terme. Après une croissance modeste en 214, les valeurs locatives de bureaux devraient se stabiliser l année prochaine. d entreprise en Allemagne Volumes annuels totaux T1-T3 214 Prévision Moyenne sur 1 ans Amplitude de la croissance DES VOLUMES D INVESTISSEMENT ROBUSTES POUR 215 Malgré une perspective économique moins florissante, l Allemagne restera une destination privilégiée pour les investissements immobiliers en Europe et demeurera une valeur refuge pour les capitaux. L offre de produits adéquats constitue toutefois un obstacle à la poursuite de la croissance des volumes. Pour 215, nous prévoyons des volumes d investissement de l ordre de 35 à 4 milliards d euros, d un niveau similaire à cette année. Les volumes de capitaux vont connaître des rendements inférieurs aux niveaux de 27 dans les principales villes, telles que Munich. FRANCE EN 215, LE MARCHÉ CONTINUERA DE PROFITER AUX LOCATAIRES Même si la France échappe à une autre récession, les dernières prévisions économiques pour 215, qui tablent sur 1 % de croissance (Oxford Economics), ne constitueront qu un maigre espoir pour la demande sur le marché parisien des bureaux. Les entreprises continueront de rester prudentes et s appliqueront à tirer le meilleur profit des conditions favorables de l offre. Les quartiers d affaires les mieux établis (le QCA et le Croissant Ouest de Paris) continueront de séduire les utilisateurs, grâce à la livraison de nouveaux bâtiments et à la chute des valeurs locatives. BONNE RÉSISTANCE DU MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Malgré les incertitudes économiques, le marché de l investissement devrait faire preuve d une plus grande résistance. Paris, en particulier, continuera d attirer les capitaux étrangers à la recherche de sécurité et d investissements immobiliers liquides. La demande soutenue d actifs «core» pourrait tirer les taux de rendement «prime» de l immobilier de bureaux vers des niveaux inférieurs aux chiffres actuels déjà très bas (4 à 4,25 %), les coûts faibles de l emprunt y étant aussi pour beaucoup. x 1 m² m² La demande placée nette des 6 principales villes d Allemagne Paris QCA (p) (p) Paris Sud La Défense Croissant Ouest Île-de-France Offre actuelle et future jusqu à 219, à partir du T3 214 Immeubles > 5 m², neufs/rénovés/réhabilités PC obtenu Paris Nord-Est En chantier Première Couronne Nord Livré Première Couronne Est PC déposé Première Couronne Sud Boucle Nord Deuxième Couronne 2 Europe, Moyen-Orient, Afrique : perspectives pour 215

3 ESPAGNE UN MARCHÉ DES BUREAUX DE PLUS EN PLUS POLARISÉ L amélioration des perspectives économiques pour 215 (croissance du PIB de 2 % et poursuite de la baisse du chômage, même si elle part d un niveau élevé) gagnera progressivement les marchés des utilisateurs. Toutefois, la demande se concentrera sur les immeubles de classe A dans les quartiers d affaires bien établis, tandis que les immeubles plus vétustes et les quartiers périphériques peineront à attirer des locataires. CIBLES MAJEURES POUR 215 : LES BUREAUX, LE COMMERCE ET LE RÉSIDENTIEL En 215, le marché espagnol de l investissement restera solide. Les bureaux, le commerce et les grands portefeuilles résidentiels mis en vente par les banques seront la cible de prédilection des investisseurs étrangers. Les portefeuilles de dettes continueront d éveiller l intérêt d un vaste panel d acquéreurs, y compris les grands investisseurs institutionnels européens. DES VOLUMES D INVESTISSEMENT QUI POURRAIENT ATTEINDRE LES 9 À 1 MILLIARDS D EUROS L embellie des marchés financiers entraînera un relâchement des ratios d endettement, avec des ratios de 6 % à 7 % plus fréquents pour les biens «prime», et un accroissement des activités d investissement. Étant donné le niveau actuel des taux d intérêt, nous prévoyons pour 215 des volumes d investissement avoisinant les 9 à 1 milliards d euros, du jamais vu depuis 28. ITALIE DES OPPORTUNITÉS SUR LE SEGMENT DES NPL Bien qu une structure de défaisance publique italienne, à l instar de la Sareb en Espagne, ne soit pas encore à l ordre du jour, nous prévoyons une augmentation des transactions sur le marché italien des prêts douteux («les non performing loans» ou NPL). Cette conjoncture fait suite aux efforts récents de certaines banques, visant à résoudre le problème des prêts douteux dans le cadre de la procédure d examen de la qualité des actifs, conduite par la BCE. Le volume des portefeuilles de prêts douteux garantis par de l immobilier italien, qui pourrait être mis sur le marché dans les années à venir, a été estimé à quelques 4 milliards d euros. IL FAUT S ATTENDRE À PLUS D INVESTISSEMENTS ITALIENS TRANSFRONTALIERS Les capitaux italiens pourraient constituer une nouvelle locomotive de l investissement transfrontalier européen. En effet, un certain nombre de fonds italiens à la recherche d acquisitions futures se tourne vers le reste de l Europe. Taux de vacance de l immobilier de bureaux à Madrid, par secteur 4% 3 3% 2 2% 1 1% % 28T4 29T4 21T4 211T4 212T4 213T4 214T3 215(p) QCA Prime Intra-muros Décentralisé Périphérie Madrid d entreprise en Espagne d entreprise en Italie Volumes T1-T3 214 Prévisions Amplitude de la croissance T1-T Europe, Moyen-Orient, Afrique : perspectives pour 215

4 PAYS-BAS LA REPRISE DEVRAIT SE POURSUIVRE La reprise économique continuera à un rythme modéré, tirée par un marché résidentiel en nette amélioration et par la confiance des consommateurs. Les risques sont liés à l impact des incertitudes géopolitiques et à la croissance économique hésitante de la zone euro. LES TMT, SEULE ÉCLAIRCIE SUR UN MARCHÉ MAUSSADE La prudence des utilisateurs de grands immeubles de bureaux continuera de brider le volume total des prises à bail. Les bureaux des centres d affaires et le secteur des TMT (Télécommunications, Médias et Technologies) formeront les seules éclaircies sur un marché qui, pour le reste, sera maussade. 215, ENCORE UNE BONNE ANNÉE POUR L INVESTISSEMENT Le marché de l investissement, tiré par les portefeuilles résidentiels, les bureaux «prime» et la logistique, continuera d afficher des niveaux robustes de transactions. Le commerce restera un marché difficile. La forte demande de locaux en centre-ville se heurtera à une offre limitée, tandis que la demande de centres commerciaux sera faible, en partie à cause de l accroissement de la vacance dans ce segment. Les volumes d investissement devraient atteindre 7,5 à 8 milliards d euros en 215, un chiffre similaire à celui de 214. SUÈDE MUTATION DE LA DEMANDE DE BUREAUX Dans les principales villes, le manque d offre et l augmentation de la demande de bureaux modernes et fonctionnels entrainent des mouvements des quartiers d affaires centraux vers la périphérie, qui offre de meilleures opportunités immobilières. UNE PART DE MARCHÉ CROISSANTE POUR LES EMPLACEMENTS SECONDAIRES En 215, l appétit des investisseurs et les conditions de financement plus souples continueront de porter les investissements. La pénurie grandissante d opportunités forcera les acteurs, en particulier les investisseurs nationaux, à délaisser les emplacements «prime» (par exemple Stockholm) pour des emplacements secondaires. Investissements dans l immobilier résidentiel aux Pays-Bas Investissements dans l immobilier d entreprise en Suède T1-T3 214 Volume Volume % du total % du total 3 3% 2 2% 1 1% T1-T % 4% 3% 2% 1% 4 Europe, Moyen-Orient, Afrique : perspectives pour 215

5 EUROPE CENTRALE ET ORIENTALE LE TOURNANT FRONTALIER Suite aux événements opposant la Russie et l Ukraine, une rupture au sein de l activité économique de la région devrait apparaître. En 214, les économies de ces deux pays sont entrées dans une phase de déclin. Celui-ci devrait se poursuivre en 215, dans la mesure où aucune issue au conflit n est en vue. Pour le reste des PECO (pays d Europe centrale et orientale), la croissance économique est au rendez-vous et devrait se prolonger, certains pays affichant des signes d amélioration plus soutenue. d entreprise dans certains PECO % 1 1% % - L INVESTISSEMENT EMBOÎTE LE PAS Les flux d investissement devraient continuer de s aligner sur les bons résultats de la croissance économique, alors que les capitaux continuent d affluer dans le cycle d investissement Europe-Moyen-Orient-Afrique. Les marchés de la Pologne et de la République tchèque resteront robustes. Ceux de Hongrie, de Roumanie, de Bulgarie, de Serbie et des pays baltes affichent les signes d une embellie plus poussée des investissements. Le conflit russo-ukrainien pourrait générer une croissance des flux de capitaux depuis ces pays vers d autres PECO, voire vers des pays d Europe, du Moyen-Orient et d Afrique ; les possibilités sont vastes. Pourtant, particulièrement en Russie, les investisseurs et les utilisateurs nationaux continueront de percevoir la situation actuelle comme une opportunité fantastique d acquisitions. EXPANSION DE LA LOGISTIQUE Le marché régional de la logistique poursuivra son expansion, s appuyant sur l amélioration des infrastructures et sur la demande provenant du commerce multi-canal. En 215, les marchés porteurs de la République tchèque et de la Pologne seront les premiers bénéficiaires de cette croissance, soutenant une augmentation à la fois des investissements et de la spéculation foncière. Nous nous attendons à ce que ce mouvement se propage en Slovaquie. AFRIQUE DU SUD ESCALADE DES RISQUES Les perspectives économiques de l Afrique du Sud restent fragiles : le niveau déjà relativement élevé d inflation (5,8 %) devrait continuer de s accroître. Le pays risque un autre abaissement de sa note, si son gouvernement ne donne pas plus de priorité à la croissance, en favorisant l initiative et en résolvant les problèmes d infrastructure électrique. LE MARCHÉ DES BUREAUX, REFLET DE L ÉCONOMIE Le marché de l immobilier de bureaux était morose et devrait le rester, reflétant l état fébrile de l économie. À l échelle nationale, la vacance des locaux atteint des sommets (11,6 %), le niveau actuel n ayant pas été vu depuis 26. Le quartier de Sandton à Johannesburg y est pour beaucoup, en raison des grands chantiers qui s y déroulent actuellement. L année prochaine sera marquée par une pression renouvelée sur les loyers demandés. LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS À CONTRE-PIED DE LA TENDANCE La tendance de ce marché est en train de s inverser et les résultats sont bons. Malgré une demande fragile à l échelle m² Croissance réelle du PIB de l Afrique du Sud 6% 4% 3% 2% 1% % % (p) (p) (p) -2% Russie Pologne Rép. tchèque T1-T3 214 Roumanie Hongrie Slovaquie 1% Croissance en glissement annuel Entrepôts loués par des entreprises de commerce en ligne S214 1% 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% m² % du marché Source : IHS nationale, la croissance est attendue dans certaines régions, comme au Cap-Occidental. Toutefois, du côté de la demande, l économie devra progresser pour soutenir la production industrielle. Cette amélioration de la production devrait donner lieu à une période de croissance et à une augmentation de la demande de locaux. 5 Europe, Moyen-Orient, Afrique : perspectives pour 215

6 485 bureaux dans 63 pays sur 6 continents États-Unis : 146 Canada : 44 Amérique Latine : 25 Asie-Pacifique : 38 Europe, Moyen-Orient, Afrique : 84 Coordonnées : Richard Divall Head of Cross Border Capital Markets EMEA TEL Bruno Berretta Senior Research Analyst, EMEA Reserach & Forecasting TEL Laurence Bouard Directeur Etudes & Recherche France TEL ,54 milliard d euros de revenus 136 millions de mètres carrés gérés 15 8 collaborateurs Colliers EMEA 5 George Street London W1U 7GA United Kingdom Colliers France 41 rue Louise Michel Levallois-Perret France Colliers International Colliers International est l un des leaders mondiaux des services en immobilier d entreprise, avec plus de 15 8 collaborateurs dans plus de 485 bureaux et 63 pays. Filiale de FirstService Corporation (holding financière), Colliers s attache à accélérer le succès de ses clients en offrant aux utilisateurs, aux propriétaires et aux investisseurs une offre de services complète. En France, nos experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement de bureaux et en conseil en environnement de travail vous accompagnent dans la mise en place d espaces de travail performants et flexibles ou dans votre stratégie d optimisation des coûts. En 213, Colliers International France comptait plus de 2 collaborateurs pour un chiffre d affaires de 43 millions d euros. colliers.com Copyright 214 Colliers International. Les informations contenues dans le présent document proviennent de sources réputées fiables. Malgré tous nos efforts pour vérifier leur exactitude, nous ne sommes pas en mesure de la garantir. Nous dégageons toute responsabilité vis-à-vis d erreurs éventuelles. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller professionnel avant toute décision basée sur le contenu du présent rapport.

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