RAPPORT. Relatif à la réglementation de l'exercice de la profession d'agent immobilier, par Messieurs les Conseillers Peni ATGER et John MONPAS

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1 go/td ASSEMBLEE TERRITORIALE DELA POLYNESIE FRANÇAISE PAPEETE, le 15 Février 1990 COMMISSION PERMANENTE N RAPPORT Relatif à la réglementation de l'exercice de la profession d'agent immobilier, présenté à la Commission Permanente, par Messieurs les Conseillers Peni ATGER et John MONPAS Monsieur le Président, Madame, Messieurs les Conseillers, Par lettre n 252/CM en date du 23 Novembre 1988, le Conseil des Ministres saisit l'assemblée Territoriale, d'un projet de délibération portant réglementation de l'exercice de la profession d'agent immobilier. Actuellement, la profession d'agent d'affaires est régie sur le Territoire par un arrêté 447/aa du 7 Avril Cet arrêté, très court, vise les personnes qui "ont pour profession habituelle de gérer les affaires d'autrui, litigieuses ou non, de conseiller et de renseigner le public ou d'intervenir en son nom, le tout moyennant rétribution". Sont confondus sous le vocable "Agents d'affaires" les agents immobiliers, les conseillers (juridiques fiscaux...) les agents de surveillance, les généalogistes, les écrivains publics etc..

2 Le texte dispose en outre que toute personne désirant exercer la profession d'agent d'affaires devra avoir obtenu préalablement une autorisation du Président du Territoire. Cette autorisation sera délivrée après enquête administrative. Son refus n'aura pas à être motivé et l'autorisation délivrée pourra toujours être retirée après enquête administrative. Les difficultés rencontrées par les agents et l'anarchie qui règne actuellement dans la profession rendaient nécessaires une réforme du texte à la fois plus complète, plus précise car mieux contrôlée et mieux adaptée aux spécificités territoriales ; c'est au sein du Comité Economique et Social tout d'abord, au sein d'une Commission Ministérielle après consultation des organes de Justice, des professionnels et de différents services qu'a été élaborée sur le fondement de la réglementation métropolitaine, (Loi hoguet 1970), le nouveau projet de délibération. La nouvelle délibération vise uniquement les agents immobiliers. Elle est divisée en trois parties distinctes. La première est consacrée aux conditions d'exercice de la profession, les deux suivantes étant consacrées aux incapacités et aux sanctions applicables aux contrevenants. L'article 1er s'efforce de donner une définition exhaustive de l'agent immobilier. Celui-ci dispose que sont soumis à ses dispositions "les personnes physiques ou morales qui d'une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui ' et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous-location, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis, la vente ou la location gérance de fonds de commerce, transactions sur parts de sociétés immobilières, l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce, la gestion immobilière". L'article 3 prévoit une nouveauté procédurale en ce sens qu'une carte professionnelle délivrée par le Président du Gouvernement du Territoire est créée. Cette carte devra impérativement mentionner quelles activités sont envisagées par l'agent immobilier. Elle ne sera délivrée qu'après enquête administrative et seulement si les demandeurs satisfont aux conditions suivantes :

3 - être de nationalité française - être résident depuis au moins 5 ans - justifier d'une garantie financière (cautionnement) - avoir souscrit une assurance couvrant les risques de sa responsabilité civile. - ne pas tomber sous le coup d'une des incapacités prévues à l'article 11. Il est à noter que ces conditions requises pour l'octroi de la carte professionnelle sont obligatoires pour l'agent immobilier ainsi que pour ses préposés ayant des contacts avec la clientèle. La carte professionnelle peut à tout moment être retirée et en particulier si l'agent fait l'objet de l'une des condamnations prévues à l'article 5. En ce cas le Procureur Général transmet une expédition du Jugement de condamnation en vue du retrait de la carte professionnelle. L'article 6 prévoit les incapacités professionnelles auxquelles sont soumises la profession d'agent immobilier. En effet dans un but d'intégrité et d'indépendance de la profession, il est apparu nécessaire d'ériger certaines incapacités de nature à porter atteinte à l'exercice loyal de la profession. Ces incapacités (notaires, fonctionnaires, avocats, etc..) seront précisées par l'arrêté d'application. L'article 7 impose à l'agent immobilier une comptabilité stricte, notamment en ce qui concerne les sommes, biens, effets et valeurs appartenant à la clientèle et dont ils sont dépositaires provisoirement. L'article 8 dispose que les contrats proposés par les agents immobiliers à leur clientèle devront être le plus clair et le plus détaillé possible quant aux obligations qui découlent du contrat. Ici repose l'âme de la réforme. En effet l'agent immobilier ne pourra percevoir aucune rémunération de quelque nature que ce soit avant qu'une opération telle une vente, une location ou toute autre visée à l'article 1er de la délibération n'ait été définitivement conclue. Cette disposition a pour but de protéger la clientèle d'un agent immobilier peu scrupuleux qui demanderait une commission sans avoir obtenu de résultat. En ce sens la

4 i jurisprudence des juridictions métropolitaines est constante. Les agents immobiliers sont des "Marchands de résultats". Article 9.- Les contrats qui ne comporteront pas de limites dans le temps, seront nuls de plein droit. Le Procureur Général est chargé du contrôle de la comptabilité des agents immobiliers (article 10). La deuxième partie de la délibération énumère les incapacités dues à des sanctions pénales ou administratives prononcées contre les demandeurs de cartes professionnelles. Sont visées les peines de prison pour faux en écriture, vol, recel, escroquerie, abus de confiance, chèques sans provision, faux témoignage, proxénétisme (article 11). Diverses infractions économiques, faillites personnelles (article 12) et banqueroutes prévues par la loi de 85 etc.. (article 13). Toutes les personnes visées à ces articles ne peuvent exercer la profession d'agent immobilier. Un délai de régularisation de 6 mois est prévu à l'article 15 pour les agents immobiliers et les courtiers patentés exerçant l'une des activités prévues à l'article 16. Faute de s'être mis en accord avec les dispositions de la délibération à l'expiration de ce délai, ils exerceront frauduleusement la profession d'agent immobiler. Enfin, et en ce qui concerne les sanctions applicables, il est à noter que des peines correctionnelles ayant été prévues par le texte, il est nécessaire pour leur applicabilité qu'une loi d'homologation soit prise par le Parlement National, le Territoire Polynésien n'ayant pas compétence pour délibérer en la matière. Dans l'attente de cette loi, et conformément au statut du Territoire, les peines applicables seront des peines contraventionnelles de 5ème classe. Au plan du fond, deux catégories de sanctions pénales sont prévues. Tout d'abord, à l'article 16 sont sanctionnées d'une peine d'amende et d'une peine d'emprisonnement les personnes qui exercent la profession d'agent immobilier sans droit, c'est-à-dire sans avoir obtenu la carte, soit malgré une incompatibilité soit sans remplir les conditions prévues par les articles 10 à 16.

5 A l'article 17, ensuite sont prévues les sanctions pour les agents qui, ayant régulièrement obtenu leur carte professionnelle en auront fait un usage illicite, soit en disposant de sommes d'argent ne lui appartenant pas, soit en ne tenant pas de comptabilité, soit par tout autre moyen. Les toutes dernières dispositions de la délibération abrogent l'ancien arrêté (article 18) et dispose qu'un arrêté d'application fixera les conditions d'application de la présente délibération (article 19). Après avoir examiné les principales dispositions de la délibération, nous allons étudier les desseins de la réforme, laquelle s'imposait par une meilleure réglementation de la profession (I) une meilleure défense des intérêts des particuliers (II). d'agent I - Une meilleure réglementation de la profession immobilier Cette réglementation nouvelle trouve son expression dans des conditions strictes d'accès à la profession, tout d'abord, dans des sanctions plus sévères, ensuite. A - Des sanctions d'accès strictes a) Un meilleur contrôle Une des principales innovations de la nouvelle délibération est d'assurer à l'administration et aux organes de justice des meilleures possibilités de contrôler le bon fonctionnement de la profession. Ce contrôle se fait tout d'abord a priori, par le biais de l'attribution d'une carte professionnelle délivrée par le Président du Gouvernement du Territoire après enquête administrative. Ce contrôle s'exercera de même a posteriori puisqu'en cas de condamnation d'un agent immobilier, le Procureur en informera le Président du Gouvernement en vue du retrait de la carte.

6 b) Les conditions plus strictes La profession n'était absolument pas réglementée jusqu'à présent, le texte nouveau s'efforce d'établir des conditions d'accès plus strictes. En effet, les personnes désirant exercer la profession d'agent immobilier devront répondre impérativement à des conditions de moralité, d'aptitude professionnelle, de nationalité et de résidence, d'assurance, de garantie financière. Si une seule de ces conditions n'est pas remplie, le demandeur ne pourra exercer la profession d'agent immobilier. B - Des sanctions sévères L'exercie de la profession en dehors du cadre de la nouvelle réglementation expose le contrevenant à des sanctions pénales sévères. Ces peines trouvent leur expression dans des peines d'amende allant de FCP à FCP et dans des peines d'emprisonnement allant de 4 mois à 1 an. Deux grandes catégories d'infractions sont prévues. Les exercices sans droit de la profession d'une part, (article 16) les exercices frauduleux de celle-ci d'autre part (article 17). A noter encore une fois que jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi d'homologation, les seules sanctions applicables seront conformément au statut des peines contraventionnelles de 5ème classe. II - Une meilleure protection du particulier Un des buts essentiels de la réforme de la profession était d'assurer la protection de la clientèle, qui jusqu'alors était soumise au bon vouloir des agents immobiliers et aux aléas de leurs contrats types. Cette protection s'inscrit autour de deux axes fondamentaux. L'absence de toute rémunération due avant un résultat (A), des contrats aux termes plus clairs et plus précis (B).

7 résultat A - Plus de rémunération de l'agent immobilier avant le En effet, c'est une jurisprudence constante :des juridictions métropolitaines que de considérer que l'agent immobilier ne pourra réclamer une rémunération que lorsque un acte constatant l'engagement volontaire des parties aura été signé. Cette disposition nouvelle a pour but de mettre fin aux nombreux abus dont sont souvent victimes les clients à travers contrats léonins, clauses pénales ou de dédit, etc.. La diligence du prestataire de service ne suffit pas à justifier une quelconque rémunération. Ils sont et demeurent des marchands de résultats. B - Des contrats plus clairs et plus accessibles Dans un souci d'équité contractuelle, il a été jugé bon d'imposer quelques règles élémentaires dans la conclusion des contrats. L'article 8 de la délibération nouvelle prévoit en effet que des contrats devront être rédigés en langue française en autant d'originaux qu'il y a de parties et préciser les termes exacts du contrat de mandat intervenant entre les deux parties (sommes, délai, objet, ruptures). Les Polynésiens pourront exiger que le contrat traduit en langue MAOHI. soit Enfin, les clauses pénales prévues pour une cause autre qu'une inexécution contractuelle rend le contrat nul de plein droit. Les nouvelles dispositions, si elles ne recueillent pas tous les avis favorables des professionnels de la place ne s'imposaient pas moins pour réglementer, contrôler, sanctionner une profession dont l'exercice exige la confiance de la clientèle et par conséquent le sérieux et l'intégrité de ceux qui l'exercent. 7

8 Les rapporteurs sont favorables à ce projet, ils demandent à leurs collègues de la Commission Permanente de l'assemblée Territoriale, d'adopter le présent rapport ainsi que la délibération jointe. : LES RAPPORTEURS, PeniÀTGE 8