Droit immobilier commercial

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1 Droit immobilier commercial SOMMAIRE Ce que le client recherche, c'est un cabinet juridique averti qui possède l'expertise voulue et qui élabore en temps opportun des solutions inédites. Chez Borden Ladner Gervais S.E.N.C.R.L., S.R.L. (BLG), la réussite de nos clients nous tient à cœur et notre engagement étaye toutes les mesures que nous adoptons. Notre groupe Droit immobilier commercial est intégré et il possède l'expérience et l'expertise voulues pour servir tous les volets du secteur au Canada. Le groupe compte plus de 50 avocats qui ont démontré leur aptitude à faire face à diverses situations et qui savent apporter des solutions créatrices, pratiques et efficaces, ce qui leur permet d'atteindre les objectifs de leurs clients. Le groupe adopte une démarche à facettes multiples qui intègre le travail d'équipe, la gestion transparente de transactions multi territoriales, la connaissance des activités de notre clientèle et la mise à profit de l'expertise qui nous caractérise dans tous les domaines du droit immobilier commercial. Le groupe Droit immobilier commercial se concentre sur la recherche de solutions plutôt que sur les obstacles à surmonter, ce qui lui permet de mener à bien des opérations et des transactions pour un grand nombre de clients, notamment des entreprises nationales et internationales qui oeuvrent dans le domaine du droit immobilier commercial, des investisseurs, des caisses de retraite, des promoteurs et des constructeurs ainsi que des gouvernements, des organismes gouvernementaux et des établissements de crédit. Les professionnels de notre groupe Droit immobilier commercial font constamment l'objet de mentions spéciales dans les plus importantes publications de classement juridique nationales et internationales, dont, pour 2014, Best Lawyers in Canada et, pour 2013, Canadian Legal Lexpert Directory. Les clients apprécient BLG pour son engagement à offrir un service inégalé, la clarté de son raisonnement stratégique et la pertinence de ses conseils. NOS SERVICES Acquisition et cession Acquisition et cession de tous types de biens commerciaux, industriels, hôteliers et résidentiels Financement et restructuration Financement de projets et financement à terme pour le compte d'emprunteurs et de bailleurs de fonds privés et institutionnels Partenariat et coentreprise Partenariat, coentreprise, copropriété et autres types de syndication dans le domaine de l'immobilier Immobilier «vert» et certification LEED Vaste gamme de domaines ayant trait à l'immobilier «vert», y compris contrats de location, projets de développement durable au moyen de la technologie et de l'énergie propres ainsi que projets conçus pour faciliter la réfection de structures existantes

2 Location de locaux commerciaux Pour le compte de locateurs, de locataires et de sous-locataires, location d'immeubles de bureaux, de magasins au détail, de centres informatiques, de parcs d'affaires, d'emplacements industriels et d'entrepôts ainsi que conclusion de baux fonciers à long terme et de transactions de cession-bail pour des clients des secteurs public et privé Approvisionnement Toutes questions ayant trait à l'approvisionnement, à la préparation d'appels d'offres et au règlement des différends Environnement Soutien apporté aux clients à l'égard du respect des exigences environnementales et prestation de conseils visant une gamme complète d'opérations immobilières, y compris les acquisitions et les cessions, la location et le financement de biens de friche industrielle Mise en valeur, aménagement du terrain et lotissement Tous les aspects de la mise en valeur de biens fonciers, y compris les travaux de zonage et de planification, dont l'obtention d'approbations relatives aux règlements de zonage et aux modifications apportées, l'ajout de modifications au plan officiel, aux plans de situation et au lotissement ainsi que la construction et le financement de projets Projets ayant trait au titre condominial Mise sur pied de dossiers ayant trait au titre condominial et portant notamment sur le financement, les déclarations, les règlements internes, les documents d'information et de divulgation, les ententes d'aménagement et les conventions d'achat Hôtels et centres de villégiature Acquisition, vente, mise en valeur, construction, financement et gestion de propriétés hôtelières et de centres de villégiature (notamment, stations de ski et complexes de golf) Impôts fonciers Évaluation foncière et services fiscaux offerts aux propriétaires de biens industriels, d'institutions et de collectifs d'habitations NOTRE EXPÉRIENCE Nous avons conseillé Northern Property REIT, dans le cadre de la création d'une fiducie nationale de placement immobilier (FPI) de 3 G$ à vocation multifamiliale par l'acquisition de la société True North Apartment REIT et du portefeuille de résidences multifamiliales de 535 M$ CA de Starlight Investment Ltd. Nous avons conseillé un producteur national d'énergie à l'égard d'un contrat à long terme conclu avec la Ontario Power Authority. Le contrat concernait la fourniture d'électricité à résidents de l'ontario, en fonction de modes de production efficaces et propres, tout en assurant la fourniture de vapeur à une usine de fabrication et de recyclage de papier dans la région de Niagara. Étant donné que l'aménagement énergétique devait être

3 construit directement sur le terrain où est située l'usine de fabrication de papier, le projet comportait de nombreux éléments complexes au chapitre de l'infrastructure et il était nécessaire de prévoir des arrangements juridiques de haute technicité afin de garantir des avantages maximaux pour chacune des parties. Nous avons conseillé International Renewable Energy Company à l'égard de la création d'un projet d'énergie éolienne. Le projet de 101,2 mégawatts, qui compte 44 éoliennes, se trouve sur la côte nord du Lac Érié et produit plus de 300 gigawattheures (GWh) d'énergie par année; cette production d'électricité permet d'alimenter annuellement environ ménages de l'ontario. En tout premier lieu, il fallait acquérir le bien-fonds pour que le projet puisse porter fruit. En fait, il fallait acquérir hectares de terres agricoles et s'assurer de la parfaite continuité des titres fondés sur les droits sous-jacents pour que la totalité du projet soit raccordée au réseau électrique. L'acquisition des titres fonciers était une question complexe et il y avait un défi particulier à relever en raison de l'existence de baux enregistrés consentis à d'autres parties. Grâce à l'utilisation novatrice de l'assurance de titres et à la négociation d'avenants spéciaux, les intérêts des bailleurs de fonds ont été protégés et le projet, évalué à 240 millions de dollars canadiens, a été mené à bien. Nous avons représenté un collège communautaire comptant de nombreux campus pour ce qui est du réaménagement de la Cité universitaire et de la création d'un campus unique sous l'égide de la Toronto and Region Conservation Authority, sur le lac Ontario, ce qui comportait des questions de patrimoine. Nous avons représenté le collège à l'égard de plusieurs questions qui ont trait au réaménagement du campus, y compris l'initiative actuelle visant à restaurer et réaménager l'emplacement sur le lac Ontario pour en faire un institut culturel. Le projet a nécessité la négociation avec la ville de Toronto et la Toronto and Region Conservation Authority et portait sur un nombre de questions variées pour ce qui est de l'aménagement du secteur public, des questions liées au patrimoine et de la protection de forêts-parcs dans un contexte historique. Nous avons représenté une grande institution financière du Canada à l'égard d'un prêt aux propriétaires d'un important complexe de bureaux comptant de nombreux immeubles, à Halifax, en Nouvelle-Écosse. Nous avons représenté l'institution financière à l'égard du refinancement de son complexe de bureaux comptant de nombreux immeubles, lequel est situé dans le secteur riverain du centre-ville d'halifax. Il s'agissait d'un prêt considérable et d'une transaction complexe, la propriété du complexe de bureau étant partagée entre de nombreuses parties. Nous avons représenté une université située au centre-ville qui, malgré d'importantes contraintes d'espace, a réussi à doubler la surface de ses locaux. Nous avons prêté main-forte à une université pour ce qui est de la mise en œuvre de son plan directeur d'immobilisations. Ce plan comprenait la construction de l'emblématique Sharp Centre for Design (lequel est érigé sur des pilotis au-dessus de l'immeuble existant et couvre une partie d'un parc), l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 10 étages, l'acquisition d'un bail foncier au moyen d'une souslocation à bail et plus récemment, la négociation du loyer d'un fonds de terre et l'acquisition d'espace additionnel dans un emplacement clé. Cette dernière acquisition était fort complexe puisque le terrain faisait partie d'un condominium acheté au propriétaire de toutes les autres unités du condominium. Diverses questions devaient être tranchées, dont le partage approprié des coûts, la détermination des cotisations au fonds de réserve et les restrictions à l'utilisation

4 de la propriété. Les négociations relatives au loyer du fonds de terre, qui sont toujours en cours, sont d'autant plus ardues qu'il existe deux autres parties sans lien de dépendance qui sont actionnaires du titulaire du bail foncier et avec lesquelles il faut coordonner la stratégie. Nous avons travaillé de concert avec une entité gouvernementale trilatérale dans le contexte de la revitalisation du secteur riverain de Toronto. Il s'agit d'un emplacement de 800 hectares de friche industrielle et de l'un des plus importants projets d'infrastructure en Amérique du Nord; la durée de vie du projet est de 25 ans et le financement gouvernemental est estimé à plus de 1,5 milliard de dollars. L'on s'attend à ce que le secteur privé apporte une contribution fortement supérieure à celle du gouvernement. Nous avons traité le volet «immobilier» de plusieurs emplacements y compris, récemment, l'acquisition et la location à bail d'un site contaminé (projet en cours). Nous avons représenté une caisse de retraite dans le contexte de la vente d'un édifice à bureaux. Nous avons appuyé nos clients lors de la vente au comptant d'un bâtiment classé (édifice à bureaux) du centre-ville de Vancouver, à une société d'investissement allemande, en contrepartie de 300 millions de dollars. Nous avons représenté une société de communications emblématique du Canada dans le cadre du réaménagement de ses installations à Mississauga, en Ontario. Les installations ont été aménagées au fil des ans et comptent maintenant une superficie fortement supérieure à de pieds carrés, laquelle peut faire l'objet d'une location. Bien que les installations soient exploitées de façon intégrée, des disjonctions de la tenance conjointe ont été effectuées en vue de créer des parcelles de terrain détenues par des propriétaires différents, faisant l'objet d'un financement distinct et comportant des baux indépendants, ces parcelles étant intégrées juridiquement par le jeu de servitudes réciproques, d'accords de réciprocité et des modalités intégrées aux baux. Nous avons travaillé de près avec l'équipe du client : nous avons vu notamment à la bonne gestion du projet et à la planification, avons soutenu les ressources en matière d'architecture et les ressources juridiques internes et avons pris part aux négociations qui ont eu lieu avec le pouvoir municipal, l'entrepreneur principal, les propriétaires et leurs bailleurs de fonds. Nous avons agi pour le compte d'un magasin au détail à succursales nationales dans le cadre de la négociation de contrats de location conclus avec les propriétaires de biens commerciaux au sujet des spécifications relatives à la construction d'édifices commerciaux. Nous avons négocié des conventions de bail avec certains propriétaires qui sont prêts à obtenir des approbations relatives à l'aménagement d'immeubles et à construire un immeuble prototype conçu en fonction des spécifications de notre client. À l'instar de nombreux commerces de détail, notre client doit respecter des exigences saisonnières relatives aux heures d'ouverture et aux activités commerciales et certaines obligations relatives aux aires communes au centre des commerces de détail et au magasin de notre client. Dans chaque cas, les conditions à observer à l'égard des différentes utilisations qui sont faites des commerces de détail ont fait partie de la négociation des baux. Notre client a des succursales dans tout le Canada et vient d'ouvrir un point de vente à Mississauga, en Ontario. Nous avons représenté un promoteur immobilier et propriétaire d'immeubles national à l'égard d'un certain nombre de transactions immobilières d'importance dans l'ouest du Canada.

5 Nous avons représenté un client à l'égard de l'acquisition, de la mise en valeur, de la gestion et de l'aliénation de divers immeubles en Colombie-Britannique et en Alberta, notamment des bâtiments industriels et des entrepôts, des bureaux, des espaces commerciaux et des propriétés résidentielles. Nous avons également négocié diverses conventions de coentreprise et monté le dossier de documentation pertinent, ces conventions ayant été conclues avec des investisseurs privés et des investisseurs institutionnels à l'égard de la copropriété d'immeubles de placement; nous avons négocié des baux importants concernant des détaillants-locataires et assuré le financement de divers projets immobiliers. Nous avons donné des conseils à l'égard de la structure de l'entreprise, des questions fiscales et des questions de réglementation pour ce qui est des biens et des placements de notre client.

6 PRINCIPAUX CONTACTS David C. S. Longcroft Vancouver T F DLongcroft@ Catherine E. Bray Toronto T F CBray@ Rocco D'Angelo Ottawa T F RDAngelo@ Catherine Guertin Montréal T F CGuertin@ Mark V. Lewis Vancouver T F MLewis@ Robert Stemp Calgary T F RStemp@