Les droits de préemption. 1. Le droit de préemption du fermier

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1 Les droits de préemption 1. Le droit de préemption du fermier Lorsqu un propriétaire bailleur souhaite vendre un immeuble rural, le preneur en place peut bénéficier d un droit de préemption sur le bien, c'est-à-dire qu il est prioritaire sur tout autre s il veut acheter le bien loué. Ce droit du locataire figure aux articles L et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Pour bénéficier de ce droit, le preneur doit d abord remplir plusieurs conditions : Exercer depuis 3 ans au moins la profession d exploitant agricole Avoir exploité par lui-même ou par sa famille le bien mis en vente. Le locataire devra par ailleurs apporter la preuve d un titre régulier d occupation Ne pas être propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 Surfaces Minimum d Installation (SMI variable selon les départements) ou surface agricole utile régionale moyenne (depuis la loi d avenir du 13 octobre 2014, application courant 2015 ou 2016) au jour de l exercice du droit. Le bailleur par l intermédiaire du notaire en charge de la vente, doit informer le preneur de son intention de mettre en vente la parcelle qu'il occupe. Cette information doit se faire nécessairement par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Cette notification précise le prix, les charges et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. A compter de cette notification, le preneur dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'offre. Si le preneur ne se manifeste pas dans ce délai, on considère qu'il n'est pas intéressé par l'achat. A l'inverse, le fermier intéressé par l'achat doit faire connaître sa réponse par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier à son bailleur. Cependant, et contrairement à la notification préalable que doit faire le bailleur, cette formalité n'est pas prescrite. C'est-à-dire que, dans la pratique, une réponse verbale ou une simple lettre adressée au bailleur ne sera pas considérée comme nulle. La seule obligation pour lui est de préciser s'il entend exercer son droit de préemption pour son propre compte ou pour celui d'un de ses descendants, de son conjoint ou son partenaire d un PACS. Si l exploitant conteste le prix de la vente, il doit, en même temps qu'il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR), notifier au propriétaire qu'il entend se porter acquéreur de la parcelle, mais sous réserve d'une modification judiciaire du prix et de ses conditions. Attention la saisine du tribunal doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la réponse au bailleur. Dans ce cas, les juges fixent la valeur vénale des terres après expertise et enquête. A l'issue du jugement, les parties restent libres de procéder à l'opération de vente. Le bailleur peut retirer son bien de la vente s'il n'est pas satisfait de la décision judiciaire. Cependant, il demeure lié par ce jugement puisqu'il ne pourra vendre à un prix différent de celui fixé par le tribunal. De son côté, le preneur a le choix entre accepter le prix de la vente ainsi fixé ou renoncer à l'achat. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur pourra alors vendre la parcelle à un tiers mais au prix fixé par le tribunal. 1

2 En tout état de cause, le preneur ne sera en principe jamais tenu de quitter les lieux et restera titulaire de son bail si le bien est vendu à un tiers. Le preneur, ou la personne subrogée (conjoint, pacsé ou descendant), se portant acquéreur des biens en utilisant le droit de préemption, s engage à respecter certaines obligations. Il doit, à compter de l acquisition des biens et pendant 9 ans, se consacrer personnellement à l exploitation des biens acquis. La notion d exploitation personnelle s entend aussi bien dans le cadre d une entreprise individuelle que dans le cadre d une société dans laquelle le preneur est associéexploitant. Si le droit de préemption du fermier en place est d'ordre public, il souffre cependant de quelques exceptions. Excluent le droit de préemption du fermier : - Les donations (sauf à prouver qu elles soient déguisées) ou les mutations entre proches parents (jusqu au 3 ème degré inclus c est à dire jusqu entre oncle et neveu) - les biens faisant l'objet d'une préemption en matière d'urbanisme - Les ventes consenties par une collectivité publique (bailleresse) à un organisme ayant un but d'intérêt public si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l'objectif poursuivi par l'organisme acquéreur, - Les échanges de parcelles en propriété, - Les opérations d aménagement foncier et les biens faisant l objet d un bail dit de petite parcelle excluent le droit de préemption du preneur. Hormis ces cas où le preneur ne peut faire valoir son droit, le Code rural prévoit des sanctions en cas d'inobservation par le bailleur du droit de préemption du preneur en place. Deux types d'actions en nullité sont prévus : Si le propriétaire a vendu le bien à un tiers avant l'expiration du délai exigé ou à un autre prix que celui fixé, le preneur lésé peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux qu'il annule la vente et qu'il soit déclaré acquéreur au lieu et place du tiers, Dans toutes les autres hypothèses, l'action en nullité engagée par le preneur lésé ne lui permet pas de se substituer à l'acquéreur. Dans le cadre du bail cessible, le locataire est titulaire d un droit de préemption mais il ne peut contester ni le prix ni les conditions de la vente devant le tribunal lorsque le bail est conclu depuis plus de 3 ans. 2. Le droit de préemption de la SAFER La mission principale de la SAFER (Société d Aménagement Foncier et d Etablissement Rural) est de contribuer à la mise en œuvre du volet foncier de la politique d aménagement et de développement durable du territoire rural, dans le cadre défini par l article L du Code rural. En tant qu'opérateur foncier polyvalent du marché rural, elle intervient en tant qu'acheteur et vendeur de propriétés agricoles ou forestières. Dès lors, un moyen pour parvenir à cette fin est le droit de préemption qui lui est conféré par l article L du Code rural et de la pêche maritime. Ce droit lui est attribué par décret et pour une durée limitée. La SAFER peut également intervenir dans le cadre d acquisition à l amiable. 2

3 Le champ d application du droit de préemption : La SAFER peut exercer son droit de préemption en cas de : cession à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés (ex : Droits à Paiement de base (DPB)), ou de terrains à vocation agricole (quelles que soient leurs dimensions). Le droit de préemption peut également être exercé sur les bâtiments d habitation faisant partie d une exploitation ou sur des bâtiments d exploitation ayant conservé leur utilisation agricole. cession d usufruit ou de nue-propriété portant sur des biens à vocation agricole (depuis la loi d avenir du 13 octobre 2014, en attente du décret d application) si la SAFER détient déjà l usufruit des biens ou qu elle peut l acquérir en même temps, ou quand la durée l usufruit restant ne dépasse pas 2 ans cession de parts sociales dans les sociétés d exploitation agricole ou de propriété dans l objectif de réaliser une installation (depuis la loi d avenir du 13 octobre 2014, en attente du décret d application) Certains biens ne seront pas soumis à ce droit : Les acquisitions de surfaces boisées (sous conditions de l article L Code rural) Les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d une entreprise Les biens non bâtis dont la surface est inférieure à des seuils départementaux Les cessions d usufruit et nue-propriété lorsque l acquéreur est soit le nu-propriétaire, soit l usufruitier Les cessions d usufruit ou nue-propriété si la SAFER ne peut acquérir la nue-propriété en même temps ou si la durée restante de l usufruit est supérieure à 2 ans. De plus, certaines opérations échappent au droit de préemption de la SAFER, en raison des biens ou des personnes qui participent à l opération : Toutes les opérations à titre gratuit : donations, partages et successions Les échanges amiables d immeubles ruraux Les ventes moyennant rente viagère versée pour totalité ou pour l essentiel sous forme de prestations de services personnels Les acquisitions effectuées par des cohéritiers du bien et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu au 4 ème degré inclus (= jusqu entre cousins) Le preneur titulaire d un droit de préemption et exploitant le bien depuis au moins 3 ans Les acquisitions réalisées par des salariés agricoles, des fermiers ou des métayers évincés de leur exploitation Les acquisitions de terrains destinées à la construction, aux aménagements industriels, à l extraction de substances minérales Le bail cessible conclu depuis au moins 3 ans. Même si les opérations citées ne sont pas soumises au droit de préemption, elles devront être déclarées à la SAFER qui appréciera la justification de l exonération. La procédure du droit de préemption : Après avoir été informé par le propriétaire du bien de son intention de vendre, le notaire en charge de la vente doit faire connaître à la SAFER, par lettre recommandée avec AR ou par voie d huissier, les prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée ainsi que les nom et domicile de l acheteur éventuel. La SAFER dispose alors d un délai de 2 mois à compter de la réception de la lettre ou de la notification pour faire connaître, dans les mêmes formes, au vendeur, son refus ou 3

4 son acceptation de l offre aux termes convenus. Sa réponse doit être parvenue au vendeur dans le délai des 2 mois, le silence de la SAFER valant renonciation à son droit de préemption. Trois options s ouvrent alors à la SAFER : ne pas préempter, préempter aux conditions fixées dans la notification, faire une contre-proposition au vendeur (qui dispose alors de 6 mois pour accepter ou non). L exercice de ce droit doit être motivé. L article L Code rural énonce de façon exhaustive les neuf hypothèses dans lesquelles la SAFER peut préempter. A titre d exemple, nous pouvons citer : l installation, la consolidation d exploitations pour atteindre une dimension économique viable la réinstallation ou le maintien des agriculteurs, la conservation d exploitations viables existantes lorsqu elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d habitation ou d exploitation. Et plus récemment, la préemption en vue de préoccupations environnementales. C est pourquoi, à peine de nullité, la SAFER doit toujours justifier sa décision de préempter par une référence explicite et motivée à l un ou plusieurs de ces objectifs et la porter à la connaissance des intéressés. La contestation de la préemption de la SAFER est toujours possible mais doit se faire dans un bref délai, 6 mois à compter de la publication en mairie de la décision de préemption. Si la SAFER décide de préempter, la régularisation de la vente doit intervenir dans les 2 mois. La rétrocession du bien : La SAFER a obligation de procéder à la revente des biens acquis dans un délai maximum de 5 ans. L article R Code rural dispose qu avant toute décision d attribution, la SAFER procède à la publication d un appel à candidatures avec l affichage à la mairie de la commune du lieu de situation du bien, pendant un délai minimum de 15 jours, d un avis comportant, notamment, la désignation sommaire du bien, sa superficie totale, le nom de la commune, celui du lieu-dit ou la référence cadastrale et la mention de sa classification dans un document d urbanisme (s il existe). Cet avis indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées. Une copie de celui-ci est également publiée dans deux journaux diffusés dans le département. Une fois les candidatures déclarées, la SAFER attribue le bien "aux candidats, personnes physiques ou morales, capables d en assurer la gestion, la mise en valeur ou la préservation". La décision tiendra compte notamment de la situation familiale, de la capacité financière à acquérir et gérer le bien, de l existence de revenus non agricoles, des compétences professionnelles et qualités personnelles, ainsi que de l intérêt économique, social ou environnemental de l opération. Une fois l acquéreur choisi et au plus tard dans le mois suivant l acte de vente, la SAFER procède à un affichage à la mairie de la commune du lieu de situation du bien pendant au moins 15 jours désignant l acheteur et les conditions financières de l opération. Seul le candidat évincé a qualité pour contester la décision de rétrocession, action qui doit être introduite dans les 6 mois qui suivent la date à laquelle elle a été rendue publique. 4

5 Pour toute attribution, la SAFER peut imposer au candidat retenu un cahier des charges comportant l engagement du maintien, pendant un délai de 10 ans minimum, de l usage agricole ou de la qualité environnementale des biens attribués, et soumettant, pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance de ces biens à son accord préalable. En cas de non-respect de l engagement pris, la sanction sera celle inscrite dans le cahier des charges. La SAFER pourra consentir un bail pour la période courant entre l acquisition du bien et sa rétrocession (maximum 5 ans). 5

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