Les démembrements de la propriété immobilière : aspects civils et fiscaux 9

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1 Table des matières Partie I Les démembrements de la propriété immobilière : aspects civils et fiscaux 9 Thierry Litannie et Sébastien Watelet Introduction 9 Titre I. Aspects civils 11 Chapitre 1. Le droit de propriété et l accession 11 Section 1. Définition et attributs du droit de propriété 11 Section 2. L accession 11 Chapitre 2. L usufruit 13 Section 1. Définition et caractéristiques de l usufruit 13 Section 2. Constitution et objet 14 Section 3. Droits et obligations des parties contractantes 15 Section 4. L extinction de l usufruit 23 Chapitre 3. L emphytéose 26 Section 1. Définition et caractéristiques du droit d emphytéose 26 Section 2. Droits et obligations de l emphytéote 27 Section 3. Droits et obligations du tréfoncier 29 Section 4. L extinction du droit d emphytéose 30 Chapitre 4. La superficie 31 Section 1. Définition et caractéristiques du droit de superficie 31 Section 2. Constitution et objet 31 Section 3. Droits et obligations du superficiaire 32 Section 4. Droits et obligations du tréfoncier 34 Section 5. Extinction du droit de superficie 35 anthemis 611

2 L optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier Titre II. Impôts directs 36 Introduction 36 Chapitre 1. L usufruit 36 Section 1. L usufruitier et le nu-propriétaire souhaitent acquérir d un tiers, qui possède l immeuble en pleine propriété, leurs droits respectifs 37 Section 2. L usufruitier est, avant l opération, plein propriétaire de l immeuble et souhaite en céder la nue-propriété 51 Section 3. Le nu-propriétaire est, avant l opération, plein propriétaire de l immeuble et souhaite en céder l usufruit 54 Chapitre 2. Le droit de superficie et l emphytéose 57 Section 1. Le tréfoncier acquiert un terrain et souhaite accorder un droit de superficie ou d emphytéose sur celui-ci 58 Section 2. Le superficiaire et le tréfoncier souhaitent acquérir d un tiers, qui possède l immeuble en pleine propriété, leurs droits respectifs 64 Titre III. Droits d enregistrement 65 Chapitre 1. Généralités 65 Chapitre 2. L usufruit 66 Section 1. La constitution du droit d usufruit 66 Section 2. La cession du droit d usufruit 68 Section 3. L extinction du droit d usufruit 68 Chapitre 3. L emphytéose 69 Section 1. La constitution du droit d emphytéose 69 Section 2. La cession du droit d emphytéose 70 Section 3. Requalification du droit d emphytéose 71 Section 4. L extinction du droit d emphytéose 73 Chapitre 4. La superficie 76 Section 1. La constitution du droit de superficie 76 Section 2. Sort des constructions existantes 76 Section 3. La cession du droit de superficie 77 Section 4. Extinction du droit de superficie anthemis

3 table des matières Titre IV. Questions pratiques relatives aux démembrements de la propriété 80 Chapitre 1. Le choix du contrat 80 Section 1. Le respect des caractéristiques du droit réel choisi 80 Section 2. Le respect des conventions ou des dispositions légales 81 Chapitre 2. Attitudes de l administration fiscale face au choix du contrat 81 Section 1. La simulation 81 Section 2. L application de l article 344, 1 er, du C.I.R. 85 Chapitre 3. Points litigieux à la conclusion du contrat 91 Section 1. Non-respect des dispositions du Code des sociétés ou des statuts 91 Section 2. La surévaluation du prix d acquisition de l usufruit 94 Chapitre 4. Points litigieux au cours de l exécution du contrat 97 Section 1. Comment distinguer les grosses réparations et les réparations d entretien dans le cadre d un usufruit? 97 Section 2. Les frais exposés par l usufruitier ou le superficiaire sont-ils déductibles? 99 Section 3. Quelle est la durée de l amortissement des travaux réalisés par l usufruitier ou le superficiaire? 104 Chapitre 5. Taxation éventuelle de l avantage résultant de la reconstitution de la pleine propriété 105 Section 1. Dans le cas de l usufruit 105 Section 2. Dans le cas du droit de superficie 109 Section 3. Renonciation anticipée 112 Titre V. Quelques alternatives aux démembrements de la propriété 114 Chapitre 1. Attribution de l immeuble au conjoint 114 Chapitre 2. Autres modes de financement 114 Section 1. L assurance groupe 115 Section 2. La promesse interne de pension 116 Conclusions 119 anthemis 613

4 L optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier Partie II Successions et donations 123 Jean-Pierre Nemery de Bellevaux Introduction 123 Titre I. Transmission immobilière pour cause de mort 125 Chapitre 1. Droits successoraux du conjoint survivant 125 Chapitre 2. Droits successoraux des cohabitants légaux 126 Chapitre 3. Transmission successorale du logement familial 128 Section 1. Région de Bruxelles-Capitale 128 Section 2. Région wallonne 130 Section 3. Région flamande 131 Titre II. Contrat de mariage 133 Chapitre 1. La notion d avantage matrimonial 133 Chapitre 2. Importance de l article 5 du Code des droits de succession 136 Chapitre 3. Clause «de la mortuaire» versus article Chapitre 4. Clause d attribution de communauté à titre onéreux 141 Section 1. Décès du conjoint prémourant 142 Section 2. Décès du conjoint survivant 142 Chapitre 5. Clause d attribution alternative 142 Titre III. Tontine et accroissement 145 Chapitre 1. Tontine Notions 145 Chapitre 2. La clause d accroissement 146 Titre IV. Donation immobilière 148 Chapitre 1. Règles classiques 148 Chapitre 2. Immeuble d habitation 149 Section 1. Région de Bruxelles-Capitale anthemis

5 table des matières Section 2. Région wallonne 150 Section 3. Région flamande 151 Chapitre 3. Donation Décès du donataire Conséquences 151 Titre V. Vente aux héritiers et acquisition par les héritiers 154 Chapitre 1. À prix réduit? 154 Chapitre 2. Cas d arrangement de famille 155 Section 1. Donation préalable d espèces 155 Section 2. Hypothèse de variations de quotités 157 Chapitre 3. Acquisition au nom des enfants 159 Titre VI. Société de patrimoine 161 Chapitre 1. Freins à la constitution d une société de patrimoine au plan des droits d enregistrement 161 Section 1. Immeubles affectés ou destinés à l habitation (art. 115bis nouveau du Code des droits d enregistrement) 162 Section 2. Immeubles à usage mixte 163 Section 3. Sociétés visées 164 Section 4. Apports restant soumis au droit d apport (application de l art. 115bis) 164 Section 5. Apport rémunéré autrement qu en droits sociaux 164 Chapitre 2. Différentes hypothèses de transfert de propriété d un immeuble par une personne physique à une société 164 Section 1. Donation de la nue-propriété d un immeuble, puis apport à une société 164 Section 2. Cession de la nue-propriété, puis apport en société concomitant de l usufruit par l ascendant, et de la nuepropriété par le descendant 165 Section 3. Acquisition d un bien immobilier par une personne physique pour l usufruit et une société existante pour la nue-propriété 166 Section 4. Acquisition d un bien immobilier par une société existante pour l usufruit et par son dirigeant personne physique pour la nue-propriété 166 Chapitre 3. Transmission des titres 167 Chapitre 4. Donation des titres 169 anthemis 615

6 L optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier Section 1. Quelques observations générales 169 Section 2. Actes à l étranger? 170 Section 3. Le don manuel 172 Section 4. Donation sous réserve d usufruit 174 Section 5. Fin des titres au porteur 176 Section 6. Titres nominatifs 177 Section 7. Titres dématérialisés 179 Section 8. Impacts fiscaux particuliers des donations eu égard aux législations régionales 180 Section 9. Disposition régionale anti-abus 185 Titre VII. Incidence d un immeuble situé à l étranger pour une succession ouverte en Belgique 187 Chapitre 1. Principe 187 Chapitre 2. Conséquences 187 Partie III Optimalisation fiscale immobilière et T.V.A. 191 Baudouin Thirion Introduction 191 Titre I. Assujettissement à la T.V.A. des constitutions, cessions et rétrocessions de droit d usufruit, de superficie et d emphytéose 193 Chapitre 1. Notion de livraison de biens 193 Chapitre 2. Constitution, cession ou rétrocession d un droit d usufruit, de superficie ou d emphytéose : opération assujettie à la T.V.A.? 195 Section 1. Livraisons d immeubles soumises à la T.V.A. : rappel des principes 196 Section 2. Constitution, cession ou rétrocession d un droit d usufruit, de superficie ou d emphytéose : questions spécifiques anthemis

7 table des matières Titre II. Location immobilière et T.V.A. : examen de la notion. Autres mises à disposition d un bien immeuble 250 Chapitre 1. Concepts et principes fondamentaux régissant la location d immeubles 251 Section 1. Textes légaux 251 Section 2. Principes jurisprudentiels 253 Section 3. Une application intéressante des principes jurisprudentiels de la C.J.U.E. : l arrêt prononcé le 15 juin 2011 par la Cour d appel de Bruxelles dans l affaire Temco 260 Section 4. Notion de «biens immeubles» 262 Chapitre 2. Prestations accessoires à la location immobilière 264 Section 1. Principes applicables 264 Section 2. Application de ces principes à la location immobilière 265 Section 3. Morceaux choisis de jurisprudence 266 Chapitre 3. Locations taxées : exceptions légales à l exonération de la location immobilière 269 Section 1. Mise à disposition d emplacements pour véhicules 270 Section 2. Mise à disposition d emplacements pour l entreposage de biens 272 Section 3. Fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants 276 Section 4. Mise à disposition de biens immeubles dans le cadre des ports, des voies navigables et des aéroports 278 Section 5. Leasing immobilier 280 Section 6. Mise à disposition d emplacements pour le camping et location de coffres-forts (pour mémoire) 284 Chapitre 4. Contrats complexes et location immobilière 285 Introduction 285 Section 1. Centres de services ou centres d affaires 286 Section 2. Octroi du droit d exercer une activité professionnelle 289 Section 3. Centres commerciaux 292 Section 4. Octroi du droit d accéder à certaines installations culturelles, sportives ou de divertissement 294 anthemis 617

8 L optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier Chapitre 5. L unité T.V.A. et la location immobilière entre assujettis faisant partie d un même groupe 297 Section 1. Le régime de l unité T.V.A. en bref 298 Section 2. L unité T.V.A. comme moyen d optimalisation 300 Chapitre 6. Utilisation d un bien immeuble pour les besoins privés de l assujetti ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à l activité économique de l assujetti 303 Section 1. Doctrine «Seeling» Rétroactes 303 Section 2. La directive n o 2009/162 du 22 décembre Section 3. La transposition de la directive 2009/162/UE dans la loi belge 307 Section 4. Conciergeries 313 Chapitre 7. Travaux exécutés par le locataire dans l immeuble loué 314 Chapitre 8. Constitution et cession d un bail dans le cadre d une cession d entreprise 320 Section 1. Les immeubles ou les baux, selon le cas, doivent-ils faire partie de la cession d universalité de biens ou de la branche d activité? 321 Section 2. Question de la révision de la T.V.A. ayant grevé les travaux de construction ou d aménagement 323 Partie IV Éléments fiscaux et patrimoniaux de la détention d un immeuble en France par un résident belge 329 Alain Lacourt Introduction 329 Titre I. Détention en personne physique 331 Chapitre 1. Fiscalité de l acquisition 331 Section 1. Régime de la T.V.A. immobilière 332 Section 2. Régime des droits de mutation à titre onéreux anthemis

9 table des matières Chapitre 2. Fiscalité de la détention 343 Section 1. Imposition en France de l immeuble 344 Section 2. Imposition en Belgique d un immeuble situé en France 364 Chapitre 3. Fiscalité des revenus locatifs perçus en France par un résident belge 369 Section 1. Régime des revenus fonciers 370 Section 2. Régime d imposition des revenus de la location meublée 374 Chapitre 4. Fiscalité des plus-values immobilières réalisées en France par une personne physique domiciliée en Belgique 397 Section 1. Personnes concernées 401 Section 2. Immeubles concernés 402 Section 3. Opérations imposables 404 Section 4. Détermination de la plus-value imposable 404 Section 5. Taux du prélèvement 407 Section 6. Recouvrement de l impôt 408 Chapitre 5. Transmission d un immeuble situé en France et détenu par un résident belge 411 Section 1. Transmission pour cause de décès 411 Section 2. Transmission d un immeuble entre vifs 427 Titre II. Détention en société 435 Chapitre 1. Choix du statut de la société 435 Section 1. Motivations liées à la constitution d une société 435 Section 2. Sociétés passibles de l impôt des personnes physiques 437 Section 3. Sociétés passibles de l impôt sur les sociétés 441 Chapitre 2. Fiscalité de l acquisition d un immeuble par une société 450 Section 1. Acquisition directe 450 Section 2. Apports d immeubles bâtis 452 Section 3. Cession d actions et de parts sociales d une société détenant un immeuble en France 454 Chapitre 3. Fiscalité de la détention d un immeuble par une société 460 Section 1. Taxe de 3 % 460 Section 2. Taxes locales et directes 466 anthemis 619

10 L optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier Section 3. Impôt de solidarité sur la fortune 467 Chapitre 4. Fiscalité des revenus locatifs perçus en France par une société 472 Section 1. Imposition en France 472 Section 2. Imposition en Belgique 479 Chapitre 5. Fiscalité de la cession d un immeuble sis en France détenu par une société 481 Section 1. Fiscalité de l aliénation de l immeuble 482 Section 2. Fiscalité de la cession de parts sociales d une société à prépondérance immobilière 488 Chapitre 6. Autres considérations fiscales belges de la détention directe ou indirecte d un immeuble sis en France par une société ayant son siège social en Belgique 491 Section 1. Impact en Belgique sur la déductibilité des intérêts notionnels 491 Section 2. Précompte mobilier sur le boni de liquidation 493 Chapitre 7. Transmission des parts sociales d une société détenant des immeubles en France 493 Section 1. Transmission pour cause de décès 494 Section 2. Transmission entre vifs 497 Possession d un immeuble à l étranger par un résident belge ou d un immeuble belge par un résident étranger : conséquences pour la succession et la donation 505 Emmanuel de Wilde d Estmael Titre I. Droits de succession ou de mutation par décès dus en Belgique 507 Chapitre 1. Les droits de succession 507 Chapitre 2. Les droits de mutation par décès 509 Section 1. Base taxable 509 Section 2. Déclaration de mutation par décès 511 Section 3. Taux applicables 512 Section 4. Autres spécificités anthemis

11 table des matières Chapitre 3. Droits de succession belges applicables aux cohabitants «légaux»: incohérences lorsque des éléments d extranéité s en mêlent 513 Section 1. En Région wallonne 513 Section 2. En Région flamande 514 Section 3. En Région de Bruxelles-Capitale 514 Chapitre 4. Règles spécifiques en matière de droits de succession avec un élément d extranéité 515 Section 1. Délai de dépôt de la déclaration Décès à l étranger 515 Section 2. Cas des immeubles situés à l étranger : valorisation 515 Section 3. Garantie s il y a des ayants droit habitant hors de l E.E.E. 515 Section 4. Cas des immeubles situés à l étranger : imputation des droits payés à l étranger en vertu de l article 17 du Code des droits de succession 519 Section 5. Comment calculer l imputation en Belgique? 520 Titre II. Droits de succession dus à l étranger 521 Chapitre 1. Nationalité du défunt ou des héritiers 522 Chapitre 2. Lieu du décès 522 Chapitre 3. Résidence du défunt 522 Chapitre 4. Lieu de résidence des héritiers 523 Chapitre 5. Localisation du bien dévolu 524 Chapitre 6. Cas des cohabitants ayant souscrit une déclaration de cohabitation légale en Belgique 524 Titre III. La convention franco-belge du 20 janvier Chapitre 1. Principes de taxation 527 Chapitre 2. Exceptions 528 Chapitre 3. Double taxation et évitement 529 Chapitre 4. Communication des renseignements entre les États 531 Chapitre 5. Récupération des impôts dus 531 Chapitre 6. Arrangement du 10 juillet anthemis 621

12 L optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier Titre IV. Droit civil des successions 533 Chapitre 1. Compétences internationales de la Belgique en matière de successions 534 Chapitre 2. Droit applicable à la succession 534 Chapitre 3. Choix du droit applicable à la succession 536 Chapitre 4. Modalités du partage 537 Titre V. Les droits de donation 538 Chapitre 1. Donations immobilières 538 Chapitre 2. Donations mobilières 538 Chapitre 3. Conséquences d une donation immobilière faite à l étranger 539 Chapitre 4. Droits de donation dus à l étranger 540 Section 1. Nationalité des parties 540 Section 2. Résidence des donataires 540 Section 3. Localisation du bien donné 541 Chapitre 5. Cas spécifique : taxation en droits de donation en France 541 Section 1. Donation faite par un donateur à un donataire, tous deux résidents français 541 Section 2. Donation faite par un donateur résident français à un donataire non-résident français 542 Section 3. Donation faite par un donateur résidant hors de France à un donataire résidant ou non en France 542 Section 4. Retour du donataire en France après la donation 542 Section 5. Le donateur revient en France et décède en étant résident français 543 Titre VI. Droit civil des donations 545 Annexe anthemis

13 table des matières Partie V La rentabilité de l immobilier direct et indirect 551 Michel Pleeck Titre I. L immobilier, une classe d actif à part entière 551 Chapitre 1. L immobilier direct et indirect 551 Chapitre 2. Les facteurs de détermination de la rentabilité d un actif immobilier 554 Titre II. La rentabilité de l immobilier direct 557 Chapitre 1. Les avantages et inconvénients de l immobilier direct 557 Chapitre 2. Le prix d acquisition 558 Section 1. Les critères d investissement 559 Section 2. L évaluation du bien immobilier 566 Chapitre 3. Le mode d acquisition, de financement et de cession 574 Chapitre 4. Le mode de gestion 576 Section 1. La gestion commerciale 576 Section 2. La gestion administrative 576 Section 3. La gestion financière 577 Section 4. La gestion technique 577 Titre III. La rentabilité de l immobilier indirect 578 Chapitre 1. Les avantages et inconvénients de l immobilier indirect 578 Chapitre 2. Le certificat immobilier 581 Chapitre 3. La sicaf immobilière 586 Section 1. Historique 586 Section 2. Politique d investissement 587 Section 3. Limite du taux d endettement 593 Section 4. Distribution bénéficiaire 594 Section 5. Aspects fiscaux 595 Section 6. Autres aspects de la législation sicafi 604 Section 7. Comment apprécier une sicafi? 604 Bibliographie 609 anthemis 623

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