Entre développement urbain et capacités du marché immobilier, quels leviers pour la construction neuve sur le territoire?

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1 1 Entre développement urbain et capacités du marché immobilier, quels leviers pour la construction neuve sur le territoire?

2 OUVERTURE 2 Mot d accueil Odile DELORME, Adjointe à la Mairie de Condrieu Introduction Philippe ROMULUS, Vice-Président du Syndicat Mixte des Rives du Rhône en charge de l habitat 2

3 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE ADEQUATION 3 1 Quelle est l attractivité du territoire vis-à-vis des ménages? 2 Quelle est la dynamique du marché immobilier neuf? Temps d échange avec la salle 3 Quelles sont les conditions favorables à la densification? Profils des ménages, formes urbaines? Temps d échange avec la salle 3

4 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Nombre d habitants par commune en CC de la Région de Condrieu habitants Croissance démo annuelle : 1,4% emplois Evolution nb d'emplois* : + 7% ViennAgglo habitants Croissance démo annuelle : 0,5% emplois Evolution nb d'emplois* : + 14% CC du Pilat Rhodanien habitants Croissance démo annuelle : 1,8% emplois Evolution nb d'emplois* : + 7% CC Vivarhône habitants Croissance démo annuelle : 2% emplois Evolution nb d'emplois* : + 29% CC du Pays Roussillonnais habitants Croissance démo annuelle : 1,3% emplois Evolution nb d'emplois* : + 14% CC Porte de DrômArdèche habitants Croissance démo annuelle : 1,7% emplois Evolution nb d'emplois* : + 15% AnnonayAgglo habitants Croissance démo annuelle : 0,4% emplois Evolution nb d'emplois* : + 1% 4 Source carte : Map Info / Source : INSEE RGP 2010 * Evolution du nombre d emplois entre 1999 et 2009

5 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Evolution annuelle de la population par commune entre 1999 et Source carte : Map Info / Source : INSEE RGP 2010 * Evolution du nombre d emplois entre 1999 et 2009

6 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Taux de couples avec enfants par commune en Source carte : Map Info / Source : INSEE RGP 2010

7 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 7 Carte des notoriétés résidentielles Croisement entre la part des CSP + et les revenus médians 1 CC de la Région de Condrieu Revenu médian net /mois ViennAgglo Revenu médian net /mois CC du Pilat Rhodanien Revenu médian net /mois CC du Pays Roussillonnais Revenu médian net /mois CC du Vivarhône Revenu médian net /mois CC Porte de DrômArdèche Revenu médian net /mois AnnonayAgglo Revenu médian net /mois Revenus médians des ménages faibles et part de CSP+ limitée Revenus médians des ménages élevés et part élevée de CSP+ 7 Source carte : Map Info / Source : Insee DGI 2011 / * Croisement entre la part des CSP + et les revenus médians

8 85% de la demande en promotion PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Synthèse de l offre immobilière en neuf avec les budgets de la demande 8 1 Location Accession 5% de la demande en promotion immobilière 1 er décile de revenus 2 ème décile de revenus 3 ème décile de revenus Locatif social / Ancien à bas loyer Marginalement accession sociale 50% de la demande en promotion immobilière 4 ème décile de revenus 5 ème décile de revenus Locatif social / Ancien et neuf à loyer intermédiaire Accession abordable / Ancien et neuf à prix intermédiaire 35% de la demande en promotion immobilière 6 ème décile de revenus 7 ème décile de revenus Ancien et neuf à loyer de marché Ancien et neuf à prix de marché 10% de la demande en promotion immobilière 8 ème décile de revenus 9 ème décile de revenus 10 ème décile de revenus Minoritairement, ancien à loyer élevé Majoritairement, ancien à prix élevé

9 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Analyse des capacités budgétaires des ménages du Scot 9 1 SCOT RIVES DU RHONE Classes modestes Classes intermédiaires Classes aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum Mensualité maximum 1er décile < ème décile ème décile ème décile Médiane ème décile ème décile ème décile ème décile ème décile > 5200 > 1300 > 1710 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%. Accession A /m² en surface Budget Budget habitable hors parking, le T3 plancher** moyen** plafond** de 65 m² à 175K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 149K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 117K est accessible à partir du 4 ème décile. Exemple de lecture : Un couple sans enfant gagne 2500 /net par mois. Ils souhaitent se loger sur le territoire du Scot. Ils ont un budget d environ 175 K pour une première acquisition avec 10% d apport (soit ). Ils peuvent également louer un appartement pour un montant maximum de 620. Note méthodologique : les revenus ont été agrégés à l échelle du Scot, mais il existe de fortes disparités entre les intercommunalités au niveau des capacités budgétaires des ménages et de l offre immobilière. L étude a ainsi estimé les budgets des ménages et analysé l offre immobilière à l échelle de chaque EPCI. 9

10 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 10 Evolution de la construction neuve (tous segments confondus) sur le nouveau territoire du SCOT Rives du Rhône et le SCOT approuvé 2 De 1998 à logements en moyenne par an (Nouveau territoire) De 2008 à logements en moyenne par an (Nouveau territoire) De 2004 à logements en moyenne par an (Nouveau territoire) Source : Sitadel, logements commencés/ mis en chantier, Acquisition Amélioration + Neuf

11 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 11 Evolution de la construction neuve (tous segments confondus) par forme urbaine sur le nouveau territoire du Scot Rives du Rhône 2 Source : Sitadel, logements commencés/ mis en chantier, Acquisition Amélioration + Neuf

12 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 12 Nombre de logement moyen annuel par forme urbaine et par commune entre 2008 et 2013 (tous segments confondus) 2 Le collectif L individuel groupé Le lot à bâtir Source carte : Map Info / Source : ECLN * Moyenne annuelle des ventes ** Prix moyen / m² hors PKG Le diffus Source : Sitadel Neuf + AA / Traitement Mapinfo Source : Sitadel, logements commencés/ mis en chantier, Acquisition Amélioration + Neuf / traitement MapInfo 12

13 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX 13 RÉSULTATS DE L ÉTUDE Evolution des volumes en promotion immobilière sur le territoire du Scot en individuel groupé et collectif 2 Simulation réalisée sur la période sur le territoire du Scot Rives du Rhône 7200 emménagements annuels 1370 logements produits en neufs par an Soit 20% des emménagements annuels 200 mises en ventes en promotion immobilière en 2014 (à titre de comparaison, la ville de Bron comptabilise 277 mises en ventes en 2014) Source : Données ECLN retravaillées Adéquation Soit 3% des emménagements annuels 13

14 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 14 Une évolution du zonage de défiscalisation favorable pour le territoire 2 T2 de 45 m² (avec 6 m² de terrasse) à => /m² hors parking Loyer Pinel : B2 de 8,74 /m² SU, soit 460 de loyer et 4,1% de rentabilité brute Loyer pratiqué en libre sur Vienne en T2 : Source carte : Map Info / Source : ECLN * Moyenne annuelle des ventes ** Prix moyen / m² hors PKG Source carte : Map Info

15 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 15 Moyenne annuelle des ventes entre et prix moyen par ECPI 2 CC de la Région de Condrieu 25 ventes / an* 3160 /m²** ViennAgglo 86 ventes / an* 2860 /m²** CC du Pilat Rhôdanien 4 ventes / an* NC CC du Pays Roussillonais 23 ventes / an* 2545 /m²** NS Vivarhône NC CC Porte de DrômArdèche 17 ventes / an* 2475 /m²** AnnonayAgglo 17 ventes / an* NC Source carte : Map Info / Source : ECLN * Moyenne annuelle des ventes ** Prix moyen / m² hors PKG

16 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Synthèse de l offre immobilière en neuf avec les budgets de la demande 16 2 CC de la Région de Condrieu Collectif T3 : K T4 : K Individuel groupé - Individuel pur 5P : > 230* Prix terrain > 115K Budget du 3ème au 6ème décile K CC du Pilat Rhodanien Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K CC Vivarhône Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix Terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K AnnonayAgglo Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K ViennAgglo Collectif T3 : K T4 : K Individuel groupé 5-6 P : K Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K CC du Pays Roussillonnais Collectif T3 : K Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K CC Porte de DrômArdèche Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 5P : K * Prix terrain 50-95K Budget du 3ème au 6ème décile K Source carte : Map Info Source : piges internet (Seloger Neuf, les Terrains.com) * Estimation prix terrain + maison (entre 90 et 100 m²) avec un coût de construction de /m² + 10K pour les frais d aménagement 16 Prix mentionnés stationnement inclus

17 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 17 Synthèse de l offre immobilière en neuf avec les budgets de la demande 2 SCOT RIVES DU RHONE Fourchette de revenus* Location Loyer maximum Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Classes modestes 1er décile < ème décile ème décile ème décile Classes intermédiaires Classes aisés Médiane ème décile ème décile ème décile ème décile ème décile > 5200 > 1300 > 1710 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%. Cœur de la demande en promotion immobilière A partir de K suivant les territoires, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! Exemple de lecture : Un couple sans enfant gagne 2500 /net par mois. Ils souhaitent se loger sur le territoire du Scot. Ils ont un budget d environ 175 K pour une première acquisition avec 10% d apport (soit ). Ils peuvent également louer un appartement pour un montant maximum de 620. Note méthodologique : les revenus ont été agrégés à l échelle du Scot, mais il existe de fortes disparités entre les intercommunalités au niveau des capacités budgétaires des ménages et de l offre immobilière. L étude a ainsi estimé les budgets des ménages et analysé l offre immobilière à l échelle de chaque EPCI.

18 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 18 2 Temps d échange 18

19 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Quels sont les critères à prendre en compte suivant les formes urbaines? 19 3 Collectif : un seul bâtiment de deux logements et plus / une entrée collective / R+3 et plus Promotion immobilière Qualité d adresse Localisation Environnement Important Important Important Intermédiaire : un seul bâtiment de deux logements et plus / des entrées individuelles / R+1 à R+2 Promotion immobilière Qualité d adresse Localisation Environnement Important Important Important Individuel groupé : plusieurs logements individuels dans un même permis de construire Promotion immobilière Qualité d adresse Localisation Environnement Important Important Important Lot à bâtir : un logement individuel par permis de construire Lotisseur/aménageur CMI Qualité d adresse * Localisation ** Environnement *** Important Important Important 19 Source carte : Map Info / Source : INSEE RGP 2010 * Evolution du nombre d emplois entre 1999 et 2009

20 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX 20 RÉSULTATS DE L ÉTUDE Des attentes différentes suivant le profil des ménages 3 Les jeunes primo-actifs ans Recherchent un logement en collectif T2 /T3, ou en individuel dense, en location comme en accession Revenus : entre et /mois (20% des ménages) budget : K MAX à l acquisition /mois MAX à la location Les jeunes déco habitants, retraités, ménages modestes, le plus souvent ménages d une personne Recherchent un logement collectif T1 / T2 en location, principalement en logs social Revenus : jusqu à /mois (30% des ménages) 420 /mois MAX à la location Les ménages familiaux ans Recherchent un logement en accession en collectif/intermédiaire en T3/T4 ou en individuel Revenus : entre et /mois (30% des ménages) budget : K MAX à l acquisition /mois MAX à la location Ménages plus aisés (45-55 ans avec enfants, CSP+ et secundo accédants) Recherchent marginalement des T3/T4 en collectif sur des produits atypiques ou en individuel neuf en diffus. Majoritairement ancien. Revenus : > à /mois (20% des ménages) budget : supérieur à 287K 20

21 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 21 Une meilleure articulation entre formes urbaines, gammes de prix et dispositifs d aide pour une densification adaptée à la demande et au territoire 3 Collectif libre Collectif aidé Intermédiaire libre Intermédiaire aidé Individuel libre Individuel aidé < /m² X /m² X X X /m² X X X X /m² X X X /m² X A charge foncière équivalente, les prix sont inférieurs d environ 300 /m², entre le collectif sur sous-sol et l intermédiaire, entre l intermédiaire et l individuel, en raison de coûts de construction plus bas (structure moins coûteuse, peu ou pas de parties communes, parking hors sol, absence d ascenseur ). Existence de marges de manœuvre dans les projets sur les prix de vente des logements ou sur les charges foncières Analyse à croiser avec la localisation du site qui déterminera au regard de l offre et de la demande le prix de vente Plus le logement est grand, plus le prix au m² doit être bas, pour entrer dans le budget des ménages. Logement intermédiaire et individuel groupé sont donc des formes urbaines à privilégier pour le logement familial. Ces formes urbaines correspondent également mieux au désir d habiter des ménages concernés. Le logement aidé est celui qui bénéficie d un ou plusieurs leviers permettant de minorer les prix : TVA minorée en prêt social locatif-accession (PSLA) ou périmètres ANRU, bail emphytéotique ou brilo, accord de prix maitrisés avec charge foncière minorée. 21

22 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE Capacité du marché immobilier à l échelle communale 22 3 Profil 1 : une production majoritairement collective Vienne, Saint Romain-en-Gal, Sainte- Colombe, Roussillon, Péage du Roussillon Profil 2 : une production mixte et dense Chasse-sur-Rhône, Estrablin, Loire-sur- Rhône, Saint-Rambert-D'albon, Saint- Vallier, Davézieux, etc. Profil 3 : une production principalement en individuel dense Eyzin-Pinet, Moidieu-Détourbe, Echalas, Condrieu, Pélussin, Saint-Maurice-l Exil, Chanas, Anneyron, Vernosc-lès-Annonay, etc. Profil 4 : une production en individuel dense * très ponctuelle Le reste du territoire où la promotion immobilière reste très faible 22 Source carte : Map Info * Individuel dense (individuel groupé et lot à bâtir )

23 PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX RÉSULTATS DE L ÉTUDE 23 3 Temps d échange 23

24 TABLE RONDE ET ECHANGES 24 Comment renforcer l attractivité des villes-centres et diversifier l offre de logements en milieu rural? Animateur : Laurent Escobar, directeur général adjoint, Adéquation Xavier FROMAGE, président du syndicat National des Aménageurs Lotisseurs (SNAL) et directeur de SEFI Terrains Alain CLERC, maire de Septème (38) Thibaut LAMOTTE, maire de Claveyson (26) Yorick DE BEAUREGARD, directeur régional à Carrée de l Habitat Philippe GENTY, maire de Saint-Maurice-l Exil (38) et Eric NOMPEIX, directeur d Antenne Maisons Région Lyonnaise à Bouygues Immobilier 24

25 TABLE RONDE ET ECHANGES 25 Intervenant Xavier FROMAGE, président du Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs (SNAL) et directeur de SEFI Terrains 25

26 TABLE RONDE ET ECHANGES 26 Les Hauts d'estrablin par SEFI Terrains (38) Programmation : Collectif : 31 log MIG : 32 log Individuel : 21 log Terrain : m2 EV : m2 Spécificités projet : PA incluant des OAP VEFA sociale (en trame hollandaise) 26

27 TABLE RONDE ET ECHANGES 27 Intervenant Alain CLERC, maire de Septème (38) Quelques données clés sur la commune 1844 habitants au 1 er janvier 2015 (données 2012) Population multipliée par 2,3 depuis 1962 Période : 11 nouveaux logements / an en moyenne, dont 49% d individuel pur, 20% d individuel groupé et 31% de collectifs Période : 9,2 logements/an en moyenne, dont 39% d individuel, 37% d individuel groupé et 24% de collectifs 27

28 TABLE RONDE ET ECHANGES 28 Retour d expérience sur l opération «Les Allées vertes» d Onyx Promotion Logements intermédiaires (semi-collectifs) o Du T2 au T3, quelques T4 (de 42 à 88 m²) o Une terrasse ou rez-de-jardin par logement Maisons individuelles groupées o Du 4P au 5P (90 à 110 m²) o Surfaces de 300 à 400 m² Tranche 3 : livraison fin

29 TABLE RONDE ET ECHANGES 29 Intervenant Thibaut LAMOTTE, maire de Claveyson (26) Quelques données clés sur la commune 885 habitants au 1 er janvier 2015 (données 2012) Population multipliée par 1,4 depuis 1962 Période : 6 nouveaux logements / an en moyenne, dont 80% d individuel pur, 13% d individuel groupé et 7% de collectifs Période : 3,6 logements/an en moyenne, dont 100% d individuel pur 29

30 TABLE RONDE ET ECHANGES 30 Intervenant Yorick DE BEAUREGARD, directeur régional à Carrée de l Habitat 30

31 TABLE RONDE ET ECHANGES 31 Carrée de l habitat, la philosophie 31

32 TABLE RONDE ET ECHANGES 32 Carrée de l habitat, la philosophie 4 avantages majeurs pour les Collectivités : Un projet immobilier monté en partenariat avec les élus La gestion de l espace et le respect de l environnement La maîtrise des coûts Le déblocage du parcours résidentiel 32

33 TABLE RONDE ET ECHANGES 33 Les Carrés du Bord du Rhône, CHASSE-SUR-RHONE 33

34 TABLE RONDE ET ECHANGES 34 Les Carrés du Bord du Rhône, CHASSE-SUR-RHONE Données financières Prix moyen T3 (68-75 m²) Prix moyen T4 (83-90 m²) Revenus moyens Apport personnel (hors PTZ) Durée du prêt 10% 25 ANS Profil des propriétaires occupants Logement précédent 100 % location Age ans Statut Mariés ou vie maritale Nbre enfants 0-2 CSP Origine géo 34 employés - ouvriers - agents techniques Sud Lyonnais - Vienne

35 TABLE RONDE ET ECHANGES 35 Les Carrés de la Chapellerie, SAINT ANDEOL LE CHATEAU Profil des propriétaires occupants Logement précédent 100 % location Age ans Statut Mariés ou vie maritale Nbre enfants 0-2 CSP Origine géo employés - techniciens - cadres - prof. libérales - retraité Lyon - Sud-ouest Lyonnais Les Carrés du Jardin Philippe, MIONS Profil des propriétaires occupants Logement précédent 100 % location Age ans Statut Mariés ou foyer mono-parental Nbre enfants 0-2 CSP Origine géo employés - pompiers - infirmière - informaticiens Villeurbanne - Est Lyonnais 35

36 TABLE RONDE ET ECHANGES 36 Intervenants Philippe GENTY, maire de Saint-Maurice-l Exil (38) Eric NOMPEIX, directeur d Antenne Maisons Région Lyonnaise à Bouygues Immobilier 36

37 37 TABLE RONDE ET ECHANGES «Village Mosaïque», Quartier Combe du Port, Saint Maurice l Exil, BOUYGUES IMMOBILIER Remembrement de 8 parcelles détenues par 4 propriétaires fonciers Superficie : 3,1 ha Acquisition du foncier : Décembre 2014 Zonage du POS : NAc et UB Situation : Rue Romain Rolland Rue de Port Vieux Sur la commune de St Maurice l Exil et à la limite du Péage de Roussillon 37

38 TABLE RONDE ET ECHANGES «Village Mosaïque», Quartier Combe du Port, Saint Maurice l Exil, BOUYGUES IMMOBILIER 1 permis d aménager de 5 macro-lots 5 permis de construire Total : 97 logements

39 TABLE RONDE ET ECHANGES Une opération réalisée en VEFA avec 2 bailleurs partenaires SNI 20 maisons individuelles (SNI a signé un BEFA avec EDF pour 12 ans pour le logement des agents de la centrale nucléaire de St Alban). o Du T3 au T5 o OS : Avril 2015 o Livraison : Mars logements collectifs (2 bâtiments) OPAC 38 o Du T2 au T3 o OS : Juillet 2015 o Livraison : Juin logements sociaux vendus à l OPAC 38 (22 maisons et 12 logements collectifs) o MI : T4 et T5 / Lgts coll : T2 et T3 o OS : Mai 2015 o Livraison : Mai et Juillet macro-lot pour 19 maisons individuelles destiné prioritairement à de la vente en accession sociale.

40 TABLE RONDE ET ECHANGES Photos de l opération Bâtiment de logements collectifs pour SNI Maisons jumelées OPAC 38 Maisons jumelées OPAC 38 façades achevées Maisons jumelées pour SNI 40

41 MOT DE CONCLUSION 41 Mot de conclusion Philippe DELAPLACETTE, Président du Syndicat Mixte des Rives du Rhône 41