Mauvaise passe PROPERTY TIMES. IDF Première Couronne T Sommaire. Contacts

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1 PROPERTY TIMES Mauvaise passe 25 Juillet 216 Sommaire Contexte économique 2 Première Couronne 3 Première Couronne Est 5 Première Couronne Nord 7 Première Couronne Sud 9 Définitions 11 Le 1 er semestre 216 s est achevé sur un volume transactionnel de 71 5 m² de bureaux commercialisés en Première Couronne. Ce repli de -14% d une année sur l autre apparait dans un contexte francilien porteur (+2%) qui fait la part belle aux secteurs de marché les plus établis (Paris, La Défense). En terme de géographie, la Première Couronne Nord (-62%) a plongé plus durement que ses homologues du Sud (+2%) et de l Est (+17%). Le manque de transactions d envergures s est surtout fait sentir sur les marchés de la Première Couronne Nord et Est, le Sud tirant son épingle du jeu grâce aux signatures d EUREST/COMPASS (6 6 m²) à Chatillon et du GROUPE IONIS à Ivry-sur-Seine (7 7 m²), dans le sillage de TDF (5 m²) au 1 er trimestre. Lanterne rouge, les bureaux de taille intermédiaire, en net repli (-36%) depuis l an passé ont surtout pénalisé les marchés de l Est et du Sud. Le loyer moyen de première main, en repli en 215 a repris ses marques à 28 /m²/an mi 216; ce loyer est resté inchangé à 23 /m²/an pour la seconde main, avec de légères progressions relevées à l Est (+4%) et au Sud (+5%). Les disponibilités se maintiennent à un niveau élevé, totalisant 593 m² au 2 ème trimestre 216, un volume en hausse de +9% en 6 mois, porté surtout par les surfaces intermédiaires. Seule la Première Couronne Est a vu son offre immédiate (8 m²) se contracter, un unique immeuble de plus de 5 m² restant disponible après la commercialisation de la tour «Altais» en 215. Environ 16 m² ont été livrés au 1 er semestre, et un peu moins de 17 m² de bureaux sont en passe d être inaugurés pour le reste de l exercice. La quasitotalité de ces surfaces a fait l objet d une pré commercialisation, dont ne subsistent que 45 6 m² disponibles, dont la moitié dans «Le White», sur lequel l INSEE vient de se positionner. Le rythme de la production neuve va fortement fléchir en 217, et la Première Couronne devra absorber un peu plus de m² de bureaux neufs, dont 93 m² sont d ores et déjà en chantier. Graphique 1 Demande placée en Première Couronne, en milliers de m² 6 5 Contacts David Bourla Head of Research - France +33 () david.bourla@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com S1 S2 Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Une reprise installée L économie française s installe, trimestre après trimestre, dans une phase de reprise lente, graduelle, mais solide. L année 216 a démarré sous les meilleurs auspices avec un PIB en hausse de,6% (graphique 2), venue confirmer le rebond de 215 (+1,2% sur l ensemble de l exercice). Tous les ingrédients semblent réunis pour que cette phase de reprise se confirme dans les mois à venir. La consommation des ménages, moteur traditionnel de l économie française, revient frôler les 2% de croissance annuelle - le rythme de croisière qui était le sien avant la crise de 9 - soutenue par des gains de pouvoir d achat qui se confirment dans un contexte de faible inflation. Les enquêtes de conjoncture semblent corroborer cette embellie avec un indice de confiance des ménages qui reprend des couleurs ce semestre et se rapproche, mois après mois, de sa moyenne de longue période (graphique 3). Les entreprises font également montre d un optimisme inédit. L indice du climat des affaires repassant au-dessus de sa moyenne de longue période pour la première fois depuis 5 ans. L investissement des entreprises devrait être l un des principaux soutiens de l économie française dans les années à venir. Une politique monétaire accommodante, un accès facilité au crédit, un taux de marge qui se redresse, et la robustesse de la demande intérieure sont autant d incitations à investir pour les entreprises. La Banque de France anticipe une croissance soutenue des investissements privés, à hauteur de plus de 3% par an d ici à 218. Si le taux de chômage reste à des niveaux historiques (1,2%), la bonne orientation de l économie a permis de stopper une hausse qui semblait inextinguible (graphique 4). Pour autant, la reprise économique n est pas encore assez soutenue pour inverser sensiblement la courbe du chômage à court terme. Le séisme du Brexit. Paris aux aguets. Le résultat du référendum du 23 juin 216 sur la sortie du Royaume-Uni de l Union Européenne va ouvrir un nouveau chapitre dans la compétition que se livrent les capitales européennes pour attirer les entreprises. Londres, centre névralgique de l Europe des start-ups, mais aussi et surtout de la finance, pourrait connaître une véritable saignée au sein de son tissu économique. Les entreprises les plus connectées à l international pourraient être tentées par un déménagement vers un pays de l Union afin de ne pas se couper d un marché de plusieurs centaines de millions de clients potentiels. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Climat des affaires Moral des ménages Au lendemain du vote, les grandes banques de la City, JP MORGAN et HSBC en tête, annonçaient déjà envisager un déplacement de plusieurs milliers de postes vers d autres places européennes. Paris a longtemps fait figure de principale rivale à la place de Londres, avec des capacités d accueil et un réseau de transport de premier ordre; de nouveaux pôles pourraient tirer leur épingle du jeu en jouant sur d autres atouts : la fiscalité pour Dublin et Luxembourg, la qualité de vie pour Berlin et Amsterdam. Une nouvelle compétition s ouvre. Source: BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Première Couronne Demande placée : petites et moyennes surfaces en baisse. Les grandes transactions sauvent le Sud. Graphique 5 Demande placée en Première Couronne, en milliers de m² 6 45 Dans un contexte francilien plutôt porteur (+2% pour la demande placée à l échelle francilienne), la Première Couronne peine à retrouver une dynamique positive et le 1 er semestre 216 s achève sur un volume de transactions à peine supérieur à 71 5 m², un chiffre en repli de -14% d une année sur l autre. Cette évolution est inquiétante car elle suit un premier décrochage observé à mi- année en 215, venu s ajouter à une performance déjà très basse observée sur ce marché depuis Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Nord Le décrochage du marché tertiaire de la Première Couronne est surtout sensible sur le segment des petites et moyennes surfaces qui enregistrent des replis respectifs de 11% et 36%. Si les grandes surfaces tirent leur épingle du jeu (+36% d une année sur l autre), c est surtout parce que le marché avait été quasi atone au 1 er semestre 215. L année 216 n a guère fait mieux (3 transactions, toutes inférieures à 1 m² pour un volume total de 19 7 m²), un score bien loin des 9 m² que ce marché place habituellement chaque 1 er semestre depuis. Dans ce marasme, la Première Couronne Sud voit sa demande placée progresser d une année sur l autre (+2%), grâce à la réalisation de quelques transactions (TDF, EUREST-COMPASS et GROUPE IONIS), et s affirme comme le moteur de l activité de la Première Couronne. A l inverse, le Nord plonge davantage et, à mi année, le volume de transaction affiche un timide 13 m² (-61% d une année sur l autre), à comparer aux 9 m² commercialisés sur l ensemble de l année 215. Léger frémissement des valeurs locatives Le loyer prime reste stable, à 36 /m²/an. Le loyer moyen de 1 ère main (surfaces neuves ou restructurées), qui avait subi une correction en 215, reprend des couleurs pour se positionner mi-216 à 28 /m²/an, à la faveur du positionnement de TDF et EUREST-COMPASS sur des immeubles neufs à Montrouge et Châtillon. L heure est encore à la stabilité sur les valeurs locatives moyennes dans l ensemble de la Première Couronne pour les surfaces de seconde main (23 /m²/an en moyenne) : on relève une légère progression (entre 4 et 5%) des loyers faciaux dans l Est et le Sud, à la faveur de quelques prises à bail de surfaces de plus de 1 m² dans des immeubles modernes ou ayant fait l objet de rénovation. Tableau 1 Demande placée en Première Couronne par tranche de surface - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 6 Valeurs locatives en Première Couronne, /m²/an Loyer prime EN M² Loyer moyen 2nde main Cushman & Wakefield PART EVOL. SUR 1 AN Moins de 1 m² 28 39% -11% De 1 à 5 m² % -36% Plus de 5 m² % +36% Surface totale 71 5 % -14% Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 La hausse des disponibilités se poursuit Sans grand changement d une année sur l autre, l offre immédiate de bureaux a conservé son niveau élevé en Première Couronne et plus de 583 m² sont aujourd hui vacants sur ce marché, un chiffre en hausse de 9% en 6 mois. La tendance haussière s est poursuivie tant au Nord (+25% en six mois), avec 256 m² vacants qu au Sud (+1%). A l inverse, l offre se contracte à l Est pour représenter 8 m². Bien qu en léger repli sur les 6 premiers mois de l année, le stock vacant grands gabarits d immeubles continue d occuper une place centrale dans les disponibilités de bureaux en Première Couronne. Elles sont surtout abondantes dans le Sud du secteur. Ce stock vient s ajouter à une offre conséquente et en hausse concernant les bureaux de taille intermédiaire. Sur ce segment de surfaces, les disponibilités immédiates de surfaces sont nombreuses au Nord comme au Sud. Le taux de vacance de la Première Couronne, établi à 9,1% en moyenne, cache de fortes disparités entre le Nord et le Sud, dont les taux, respectivement 1,4% et 1,7%, restent très supérieurs à la moyenne régionale (6,9%). L Est marque sa différence avec seulement 5% de son parc en état de vacance. Creux de livraison en 217 Plus de 157 m² de bureaux ou restructurés ont été inaugurés sur l ensemble de la Première Couronne au 1 er semestre 216, et près de 169 m² sont en passe de l être d ici la fin de l année. La quasi-totalité de ces surfaces ont fait l objet d une pré commercialisation et les disponibilités de bureaux neufs issues de ces livraisons demeure très faible, de l ordre de 45 6 m², dont 22 7 m² dans «Le White» immeuble sur lequel l INSEE vient de se positionner. L année 217 va marquer une rupture dans le rythme de livraisons des immeubles de bureaux en Première Couronne : seuls 93 m² sont aujourd hui en chantier auxquels s ajoutent 25 m² dotées d une autorisation de construire. L essentiel de ces projets a été lancé en blanc ; le marché devra donc absorber quelques m² de surfaces à commercialiser. L année 218 pourrait voir le rebond des livraisons de bureaux neufs en Première Couronne. Ce rebond est encore théorique aujourd hui, seules trois opérations étant actuellement en chantier. Le calendrier de livraison de ces projets est toutefois susceptible d évoluer selon les résultats du marché au cours de l année 216 et 217. Graphique 7 Offre immédiate en Première Couronne, en milliers de m² Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance en Première Couronne 15% 1% 5% % Graphique 9 Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Nord Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² en Première Couronne, en milliers de m² 5 Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Nord Ile-de-France Livrés En chantier Permis obtenus cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Première Couronne Est Mieux que l an passé, sans plus Les 16 5 m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre 216 en Première Couronne Est affichent une progression de 17% d une année sur l autre. Ce résultat, qui s appuie sur l avance prise au cours du 1 er trimestre, reste encore très en deçà des 29 m² observés en rythme décennal. Malgré leur perte d élan depuis l an passé (-12%), les bureaux de moins de 1 m² ont porté plus de la moitié de la demande placée à mi année. En revanche, les surfaces de taille intermédiaire ont fortement rebondi, en contraste avec un historique de comparaison 215 particulièrement atone. Le 2 ème trimestre a d ailleurs été le théâtre de 3 des 5 signatures du semestre (contre 2 l an passé) sur ce segment de surfaces. La signature la plus importante est à mettre au crédit d un établissement financier (1 8 m²), dans le cadre d une vente à utilisateur à Montreuil, qui dépasse d une courte tête celle d HN (1 5 m²) dans l immeuble «Coupole» au 1 er trimestre. Ce sursaut d activité aura mis à l honneur des communes plus rarement ciblées par les utilisateurs sur ce créneau de surface depuis 214, telles Charenton-le-Pont ou Fontenay-sous-Bois. L absence de grande transaction continue de peser sur la Première couronne Est, à l écart des mouvements de grands utilisateurs, davantage portés depuis le début de l année sur Paris intramuros, La Défense, la Boucle Nord ou la 1 ère Couronne Sud. Statu quo sur des loyers Aucune évolution notable n est à signaler du côté des valeurs locatives, avec un loyer moyen maintenu à 26 /m²/an pour les bureaux de première main. La légère correction du loyer moyen de seconde main du 1 er trimestre, effet de plusieurs signatures intervenues à Fontenaysous-Bois, ne s est pas prolongée. Ce repositionnement de la valeur moyenne de transaction à 22 /m²/an fait suite à plusieurs signatures pour des surfaces de 75 m² à Charentonle-Pont, Vincennes, et Montreuil. Graphique 1 Demande placée en Première Couronne Est, en milliers de m² 15 5 Tableau 2 Demande placée en Première Couronne Est par tranche de surface - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE - Cushman & Wakefield Graphique 11 T1 T2 T3 T4 Valeurs locatives en Première Couronne Est, /m²/an EN M² PART Moins de 1 m² 9 57% -12% EVOL. SUR 1 AN De 1 à 5 m² 7 43% +115% Plus de 5 m² % NS Surface totale 16 5 % +17% Loyer prime Loyer moyen 2nde main - Cushman & Wakefield Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Une offre immédiate au plus bas depuis 8 L allègement des disponibilités en Première Couronne Est initié en 215 s est accéléré au cours du 2 ème trimestre (-23% en 6 mois). Les 8 m² de bureaux disponibles début juillet 216 gardent le cap sous la barre des m², un plus-bas depuis 8. Cet allégement traduit un changement dans la composition de cette offre immédiate en termes de segment de surfaces. L essentiel du repli des stocks vacants repose sur les signatures de la MAIRIE DE MONTREUIL dans la tour «Altais Evolution» et la commercialisation partielle de la tour «Cityscope» (5 7 m²) fin 215, seul immeuble neuf actuellement disponible. L étroitesse de cette offre de première main concourt à limiter le potentiel d activité de la Première Couronne Est. Plus inquiétant, le sursaut d activité pour les bureaux de taille intermédiaire n a pas suffi à contrecarrer la pression haussière des disponibilités sur ce créneau de surfaces (+39%). Signe d un taux d absorption négatif en Première Couronne Est, un tel volume, qui culmine à 47 m², représente un peu plus de 2 années d écoulement en moyenne décennale. L essentiel de ces stocks vacants, constitués de bureaux de seconde main, se concentre à Montreuil, qui dépasse l offre combinée de Bagnolet et de Charenton-le-Pont sur ce créneau de surface. Les 12 6 m² de bureaux disponibles du côté des bureaux de moins de 1 m², à leur plus bas niveau depuis 7 se révèlent en revanche conformes à leur rythme d activité moyen, de l ordre de 12 m² depuis 6. Un tel repli des stocks de bureaux vacants en Première Couronne concourt à la forte baisse du taux de vacance de la Première Couronne Est ; positionné à 5% début Juillet 216, c est l un des taux de vacance les plus bas de l Ile-de-France. Pas de grue jusqu en 218 La production neuve en Première Couronne Est demeure très limitée depuis 4 ans. Outre la livraison du futur siège de la SOCIETE GENERALE (76 m²) au Val-de-Fontenay, aucune autre opération n est attendue pour les 18 prochains mois. Il faut attendre 218 pour voir se réveiller la production future et, sur les 9 m² de bureaux programmés cette année-là, seuls 38 m² sont encore disponibles. La Tour «Altais Evolution» (35 m²) et le CENTRE D AFFAIRES NOGENT- BALTARD (6 m²) ont vu leur chantier démarrer tandis que «Digital» (5 5 m²) à Montreuil, doté de son autorisation de construire, est en cours de pré commercialisation. L année 219 devrait quant à elle acter la livraison de «L Elyps» (29 7 m²) à Fontenay-sous-Bois, dont la mise en chantier prochaine fait suite à sa pré commercialisation auprès de la RATP Graphique 12 Offre immédiate en Première Couronne Est, en milliers de m² 15 5 Cushman & Wakefield Graphique 13 Taux de vacance 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 14 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Première Couronne Est, en milliers de m² Première Couronne Est Première Couronne Ile-de-France T3-T Bagnolet Fontenay-sous-Bois Nogent-sur-Marne Créteil Montreuil cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Première Couronne Nord Panne de moteur Les 12 8 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année constituent le pire semestre jamais enregistré en Première Couronne Nord. Même si la demande placée s est ressaisie au 2 ème trimestre (9 6 m²) par rapport à son poussif début d année (4 m²), un volume transactionnel si faible reste inédit. L attrait, depuis plusieurs trimestres, de marchés tertiaires plus centraux et profonds (Paris, La Défense) continue d assécher l activité de la Première Couronne Nord. Depuis la signature de RFF dans «Le Coruscant» (14 5 m²) au 2 ème trimestre 215, aucun mouvement de ce type n est intervenu. Au-delà de la cyclicité naturelle de ces positionnements de grands utilisateurs, cette raréfaction est à l œuvre depuis 212, malgré la présence d une d offre de première main importante. L atonie des volumes traités pour des bureaux de taille intermédiaires accentue la mauvaise passe traversée par la Première Couronne Nord. Relais solide du marché en l absence de grandes transactions, l activité sur ce créneau de surfaces (4 9 m²) s affiche deux fois inférieur plus de deux fois inférieur à celui de l an passé. Seules à tenir le cap, les surfaces inférieures à 1 m², ont fait un peu mieux que l an passé (+7%), Saint-Denis et Pantin totalisant à elles seules les deux tiers des commercialisations. Faible progression du loyer de première main Le loyer prime de la Première Couronne Nord reste inchangé à 31 /m²/an. Le loyer moyen de première main s est modérément apprécié, positionné à 28 /m²/an au 1 er semestre 216 contre 27 /m²/an en moyenne l an passé. A noter que le sursaut des valeurs locatives entre 214 et 215 répercute un déplacement transactionnel, passé successivement d Aubervilliers (Portes de Paris) en 214 à Pantin en 215. Le loyer moyen de seconde main se maintient à 24 /m²/an depuis 215. Notons que le seuil des /m²/an n est dépassé que par une minorité de transactions, seuls les bureaux les mieux situés et les plus qualitatifs dépassant ce niveau. Graphique 15 Demande placée en Première Couronne Nord, en milliers de m² Tableau 3 Segmentation de la demande placée en Première Couronne Nord - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE T1 T2 T3 T4 Graphique 16 Valeurs locatives en Première Couronne Nord, /m²/an EN M² PART EVOL. SUR 1 AN Moins de 1 m² % +7% De 1 à 5 m² % -58% Plus de 5 m² - % NS Surface totale 12 8 % -62% Loyer prime Loyer moyen 2nde main - Cushman & Wakefield Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 Disponibilités au plus haut Le stock vacant de la Première Couronne Nord s est accru de 7% depuis fin 215, totalisant 256 m² de bureaux au 2 ème trimestre 216, son deuxième plus haut de la décennie. L alourdissement s est surtout opéré du côté des grands gabarits d immeubles (127 m²). Plusieurs libérations importantes et, dans une moindre mesure, la livraison de l immeuble «Le Lautrec» (7 8 m² disponibles lors de son inauguration) ont contribué à cette augmentation +13% en 6 mois. Le stock de bureaux de taille intermédiaire, stable (+1%) depuis fin 215, continue d afficher un niveau nettement excédentaire, soit environ 3 années de commercialisation en moyenne. Seules les disponibilités inférieures à 1 m² s affichent en adéquation avec les capacités d absorption du marché de la 1 ère Couronne Nord. L offre de 1 ère main, qui représente 25% disponibilités, se concentre majoritairement sur les communes de Saint-Denis, Saint-Ouen, et dans une moindre mesure d Aubervilliers. «L Amarante», «Dock en Seine» ou encore «Le Lautrec» s illustrent notamment parmi les plus grands immeubles neufs de la Première Couronne Nord. Suite logique d une activité de commercialisation au ralenti en présence de disponibilités importantes, le taux de vacance s est fortement apprécié, positionné à 1,4% au 2 ème trimestre 216 ; l an passé à la même période ce taux s établissait à 9%. Production neuve contenue Aucun immeuble de bureau neuf ou restructuré proposant encore des disponibles ne viendra alimenter le marché au second semestre. Qu il s agisse du «Centre Charles Zviak», (23 m²), des «Magasins Généraux» (16 m²), livrés début 216 ou du «Parc du Millénaire 5» attendu au 2 ème semestre, tous sont d ores et déjà entièrement précommercialisés. Seul le «Lautrec», livré début 216, proposait encore 7 8 m² disponibles au moment de son inauguration. Le potentiel de livraisons s élève pour 218 à 75 m², dont 57 5 m² sont actuellement disponibles au sein de 4 programmes. Pour autant, seul l immeuble «Dock en Seine», 32 7 m² lancés en blanc début 215 à Saint-Ouen a vu son chantier. Sur les 13 m² de bureaux répartis sur les 6 opérations livrables en 219, s illustre notamment la «Tour Pleyel» (8 m²) ou encore «Gallium» (12 m²) à Saint-Denis. Graphique 17 Offre immédiate en Première Couronne Nord, en milliers de m² Cushman & Wakefield Graphique 18 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 19 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Première Couronne Nord, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Première Couronne Nord Ile-de-France Première Couronne T3-T Aubervilliers Le Pré-Saint-Gervais Saint-Denis Bobigny Pantin Saint-Ouen cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 Première Couronne Sud Trois grandes signatures salutaires La Première Couronne Sud a rattrapé son retard du début de l année et les 42 m² de bureaux commercialisés au cours des six premiers mois de 216 placent ce secteur en tête des marchés de la Première Couronne. Si un tel volume d activité restait inédit depuis 214, ce bon résultat repose surtout sur la succession de 3 grandes transactions, dont deux au cours du 2 ème trimestre. Les signatures d EUREST/COMPASS sur 6 6 m² dans l immeuble «Smart Up» à Chatillon et du GROUPE IONIS à Ivry-sur-Seine (7 7 m²) prennent la suite du déménagement de TDF - TELEDIFFUSION DE FRANCE (5 m²) dans le «Fairway» au début de l année. L activité soutenue de ces grands utilisateurs a largement compensé de nets replis sur tous les segments de surfaces inférieurs à 5 m², plaçant Montrouge, Chatillon et Ivry-sur-Seine en tête des communes d élection sur ce marché au cours du 1 er semestre. Lanterne rouge, les bureaux de taille intermédiaire ont affiché une demande placée presque deux fois moindre depuis l an passé, repli nuancé par un exercice 215 très réussi, l un des plus porteurs depuis 212. Dans une plus faible mesure, les bureaux de moins de 1 m² affichent eux aussi un retard important depuis l an passé (- 2%). Malakoff se place en tête des communes visées par les utilisateurs de ce segment de surfaces, qui égale déjà à mi année la demande placée sur l ensemble de l exercice 215 avec 15 signatures. Progression des valeurs locatives moyennes Le loyer prime de la Première Couronne Sud reste inchangé à 36 /m²/an, niveau maintenu depuis 212. Le loyer moyen de première main, tombé à 27 /m²/an en 215, confirme son redressement du début de l année. Positionné à 28 /m²/an au 2 ème trimestre 216, les transactions intervenues sur les «Le Fairway», à Montrouge, «Smart up» à Châtillon ou encore «Le Viva» à Malakoff ont notamment joué en faveur de cette progression. Dans une moindre proportion, le loyer moyen de seconde main s affiche aussi en hausse (+4%). Etabli à 24 /m²/an, cette valeur demeurait stable depuis 213 à 23 /m²/an. Cette progression, qui répercute le déplacement de l activité transactionnelle au profit de Montrouge mérite d être confirmée pour la suite de l exercice. Graphique 2 Demande placée en Première Couronne Sud, en milliers de m² Tableau 4 Demande placée en Première Couronne Sud par tranche de surface - T1-T2 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 21 Valeurs locatives en Première Couronne Sud, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 2nde main - Cushman & Wakefield T1 T2 T3 T4 EN M² PART Moins de 1 m² % -19% De 1 à 5 m² % -46% Plus de 5 m² % NS EVOL. SUR 1 AN Surface totale 42 % +2% Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9

10 Hausse continue des disponibilités L offre de bureaux immédiatement disponible en Première Couronne Sud poursuit une hausse quasi ininterrompue depuis 211. Le stock de bureaux vacants s élève à 239 m² au 2 ème trimestre 216, un plus-haut historique. Cet accroissement des disponibilités, qui concerne tous les segments de surfaces, est particulièrement sensible pour les bureaux de moins de 1 m² (+8%) et les grands gabarits d immeubles (+6%). Ces derniers, passé au-delà du seuil des m² depuis l an passé forment d ailleurs le plus gros des stocks de bureaux vacants (47%). Sans surprise, un trio de communes dotées d une importante profondeur de marché importante propose l essentiel des disponibilités de plus de 5 m². Montrouge concentre un peu moins de la moitié des bureaux vacants de la Première Couronne Sud, suivie de Châtillon et d Ivry-sur-Seine qui comptent chacune un peu moins de 25 m² de bureaux disponibles. En termes de qualité des surfaces, l offre de grands gabarits de bureaux neufs, présente sur 6 immeubles, domine de loin celle de seconde main. Le taux de vacance se maintient à un niveau élevé, établi à 1,4%, contre 1,5% en moyenne en 215, niveau le plus élevé de la Première Couronne. Montée en régime de l offre neuve jusqu en 219 Le 1 er semestre 216 aura été le théâtre de la livraison, d «Orange Garden» (69 m²) à Châtillon, de «White» (22 7 m²) et de «Capitale Sud» (12 m²) à Montrouge. Sur les 48 m² de bureaux neufs ou restructurés livrables en seconde partie de l année 216, seuls 15 m² sont encore disponibles dans l immeuble «Résonance», développé par CODIC à Bagneux. Pour 217, quatre programmes devraient être inaugurés, approchant près de 12 m² de bureaux neufs, dont 42 5 m² sont encore disponibles. Deux opérations ont d ailleurs été lancées en blanc : «City Seine 1», premier immeuble de la ZAC Confluence à Ivry-sur-Seine (28 m²), et «Sud Affaires», 14 m² de bureaux neufs développés par BOUYGUES IMMOBILIER. A plus longue échéance, à l horizon , plusieurs opérations de très grande envergure pourraient voir le jour à Châtillon, Arcueil et Bagneux. Graphique 22 Offre immédiate en Première Couronne Sud, en milliers de m² Cushman & Wakefield Graphique 23 Taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 24 Première Couronne Sud Ile-de-France Première Couronne Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Première Couronne Sud, en milliers de m² T2-T Arcueil Bagneux Cachan Châtillon Gentilly Ivry-sur-Seine Malakoff Montrouge Villejuif cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

11 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 11

12 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com