MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX 1 er Trimestre 2019 XXX Sur une bonne lancée

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse 3 03 Boucle Sud 5 04 Boucle Nord 7 05 Neuilly-Levallois 9 06 Péri-Défense Définitions & Sectorisation 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE RÉSILIENCE ET REGAIN DE CONFIANCE Eclaircies sur fond d incertitudes Issue tumultueuse du Brexit, coup de frein sur l économie chinoise et pression commerciale américaine sont autant d incertitudes pesant sur l économie européenne. Dans ce climat international houleux et face à la crise des gilets jaunes, l économie française s est montrée particulièrement résiliente avec une croissance au 4 ème trimestre 2018 de +0,3%, soit supérieure de 10 pdb à celle de la zone euro (+0,2%). Les traditionnelles livraisons aéronautiques et navales de fin d année ont assurément soutenu le commerce extérieur et ce pour la troisième année consécutive. Sous l effet d une politique budgétaire plus expansionniste que prévue, la demande intérieure devrait en 2019 s imposer comme le principal moteur de la croissance française. En effet, la hausse de pouvoir d achat des ménages induite à la fois par la progression des salaires réels et les mesures d urgence annoncées en décembre, devraient stimuler la consommation des ménages (+0,5% attendus au 1 er trimestre 2019). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Un trimestre aura suffi à gommer la chute brutale de décembre des indices du climat des affaires et du moral des ménages (respectivement 104,5 et 96 points). En retrouvant des niveaux proches de ceux du 3 ème trimestre 2018, ils restent tous deux bien orientés et traduisent un regain de confiance générale faisant souffler un doux vent d optimisme sur les perspectives Taux de chômage sur piste verte! Les créations d emplois dépendent avant tout des carnets de commande et a fortiori des perspectives de croissance. Ainsi, la décélération de croissance de l année 2018 (1,5% contre 2,3% en 2017) a conduit à diviser de moitié le nombre de créations nettes d emplois : pour l année 2018 contre en Avec créations d emplois attendues au premier semestre, 2019 devrait maintenir ce tempo modéré. Devant les difficultés de recrutements, l interim marque le pas ( postes en un an) alors que les embauches en CDI augmentent. En misant sur la prime à la qualité de l emploi, les entreprises espèrent en effet attirer des profils rares en adéquation avec leurs besoins. Initiée en 2015, la lente décrue du taux de chômage devrait se poursuivre. A horizon 2020, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,7% en France métropolitaine - et 7,7% pour l Ile-de-France - des chiffres en pente douce comparativement à ceux de 2018 (9,1% en France, 8,3% en Ile-de-France). INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 CROISSANT OUEST DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : contrecoup de 2018 Le marché des bureaux du Croissant Ouest débute l année 2019 sur une tendance équivoque, avec m² de commercialisés au cours du 1 er trimestre. Ce repli de -26% en un an mérite d être mesuré à l aune de son démarrage un record depuis Sur une tendance plus longue, le Croissant Ouest dépasse en effet son volume d activité des 10 dernières années ( m²). Ces effets d accélération et de repli - typiques des marchés tertiaires propices aux grands mouvements - se sont vérifiés aussi bien à la hausse pour la Boucle Sud (+125%) qu à la baisse pour Péri-Défense (-81%). Dans une moindre mesure, les mêmes reliefs accidentés ont caractérisé Neuilly-Levallois (+22%) et la Boucle Nord (-30%). Abstraction faite de ces évolutions brutales, les principaux marchés du Croissant Ouest sont restés en ligne avec leurs tendances longues. Segments intermédiaires en renfort C est moins le nombre de transactions d envergure que leur taille qui explique le repli d activité sur ce créneau essentiel à la performance du Croissant Ouest. Cinq signatures de ce type intervenues au 1 er trimestre 2019 ont franchi le seuil des m², quand 2 transactions approchaient ou dépassaient les m² l an passé à la même période. L attrait des grands utilisateurs pour des surfaces de première main s est en tout cas confirmé dans 4 cas sur 5. Demande placée et offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest, Demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest - Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +14% De à m² % +86% Plus de m² % -62% Surface totale % -26% Sur l ensemble des marchés du Croissant Ouest, le rebond des bureaux de taille intermédiaire (+86%) a atténué cette reprise de souffle des grands mouvements d utilisateurs. Loyers de première main : deux nuances de hausses Valeurs locatives de bureaux de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an Les loyers de transactions des différents marchés du Croissant Ouest expriment sans surprise de forts contrastes, tant dans leurs amplitudes que leurs évolutions. La Boucle Sud (440 /m²/an) et Péri-Défense (370 /m²/an) affichent les progressions les plus marquées (autour de +12%), quand Neuilly-Levallois (490 /m²/an) et la Boucle Nord (250 /m²/an) progressent plus modérément, respectivement +4 et +2%. Exception faite de la Boucle Nord, les 3 principaux marchés du Croissant- Ouest culminent sur leurs plus hauts depuis 2012, des tendances susceptibles de se tasser au fil de l année. En toile de fond, la flexibilité des propriétaires dans l octroi de mesures d accompagnement reste de mise. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 3

5 CROISSANT OUEST OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Repli des disponibilités de plus de m² L'offre immédiatement disponible du Croissant Ouest poursuit son allégement (-3% depuis fin 2018) et s établit à m² au 1 er trimestre Le stock recul graduellement depuis son pic de 2013 (plus d 1 million de m²), et se positionne sur un point bas depuis A l exception de Péri-Défense (+4%), la plupart des marchés du Croissant Ouest ont vu leurs disponibilités s alléger, de -5% à -17% selon les secteurs. En termes de segments de surfaces, les bureaux de taille intermédiaire et les grands gabarits d immeubles ont vu leurs volumes d offre immédiate s alléger (-5% chacun), et seules les surfaces inférieures à m² ont vu leurs stocks rebondir (+6%). Ce profil d évolution est encourageant compte-tenu de la nature de l activité transactionnelle : depuis 2014, près de 65% de la demande placée au-delà de m² a ciblé des bureaux de première main dans le cadre de pré-commercialisation, entamant peu les stocks vacants tout en s accompagnant de libérations régulières. Par ailleurs, le rythme des livraisons en Boucle Sud et Péri-Défense est resté soutenu, faisant passer dans l offre immédiate quelques disponibilités sur des immeubles de grande taille. Offre immédiate dans le Croissant Ouest,, Cushman & Wakefield Taux de vacance dans le Croissant Ouest Taux de vacance : des hauts et des bas Le taux de vacance du Croissant Ouest - 9,6% au 1 er trimestre est l un des plus élevé de l Ile-de-France (5,3%). Péri Défense (13,3%) la Boucle Nord (13,1%) - pourtant très différents - affichent les niveaux les plus élevés, quand Boucle Sud (7,5%) et Neuilly-Levallois (4,4%) ferment la marche. Au-delà de cet indicateur, l offre disponible pour certains segments de surfaces touche des points bas sur plusieurs marchés : c est le cas pour la Boucle Sud s agissant des bureaux de taille intermédiaire et pour Neuilly-Levallois au-delà de m². Production neuve : décollage, Cushman & Wakefield Livraisons d'immeubles de plus de m² dans le Croissant Ouest, Après deux exercices très animés sur le front des livraisons, le rythme s est réduit en 2018, avec près de m² de bureaux inaugurés. Le cadence va s accélérer à partir de 2019, et sur les m² de bureaux déjà livrés, près de 75% ont déjà fait l objet d une précommercialisation. Sans disponibilité jusqu en 2021 en Boucle Sud, le centre de gravité de la production nouvelle va s ancrer en Péri-Défense, qui totalise plus de m² de bureaux disponibles actuellement en chantier, avec notamment «City Life- Nework» et «Sense», livrables en Quant aux m² de bureaux en chantier et attendus pour 2020, plus de 70% a déjà fait l objet d une pré commercialisation. Cushman & Wakefield 4

6 BOUCLE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : solide démarrage Le marché des bureaux de la Boucle Sud a débuté l année 2019 sur un volume de m² commercialisés au 1 er trimestre, son 3 ème meilleur démarrage depuis 10 ans, loin au-dessus de sa moyenne décennale ( m²). Cet effet de rebond d une année sur l autre (+125%) est d autant plus intense que le 1 er trimestre 2018 avait été peu dynamique ( m²) et sans aucune transaction d envergure. Retour des grandes transactions Ce solide démarrage repose sur 3 signatures de plus de m², autant que pour l année 2018 dans son ensemble, mais pour des gabarits de surfaces plus réduits. L exercice précèdent avait marqué un temps de récupération prévisible et cyclique sur ce créneau après une vague de 11 transactions en L année 2019 laisse présager un retour de ces mouvements d envergure. Pour l heure, Boulogne-Billancourt s est placée en première ligne, avec ALTEN ( m²) et LABORATOIRE ROCHE ( m²), devant Issy-les- Moulineaux, qui accueille le siège international d EDENRED (5 700 m²) dans «Be Issy». Les transactions de taille intermédiaire n ont pas été en reste, avec 10 prises à bail sur ce créneau (+39% en un an). Certes, les bureaux inférieurs à m² ferment la marche et peinent à atteindre leur ligne de flottaison d une année sur l autre ; pour autant la demande placée y dépasse encore sa moyenne décennale ( m²), après 5 années d activité soutenue. Valeurs locatives : courants ascendants pour Boulogne-Billancourt Le démarrage 2019 traduit une nette appétence pour les bureaux de première main, à l origine de plus de 70% de la demande placée, soit presque l inverse de 2018 (seulement 40% des commercialisations). Ce profil d activité a soutenu la remontée du loyer de transaction de première main, repositionné à 440 /m²/an après son creux de l année passée. Demande placée de bureaux en Boucle Sud, Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud - Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surfaces M² Part Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -3% De à m² % +39% Plus de m² % NS Surface totale % +125% Le loyer de seconde main a poursuivi sa trajectoire haussière pour s établir à 350 /m²/an (+6% en un an). L ascendant de Boulogne-Billancourt dans la demande placée - plus de 70% des commercialisations - s est accompagné d une hausse des loyers (de l ordre de 400 /m²/an), passée au dessus d Issy-les Moulineaux (autour de 350 /m²/an). Cette situation, en rupture avec l étagement des valeurs relevé depuis 10 ans - qui place habituellement Issy-les-Moulineaux devant Boulogne- Billancourt - se prolonge depuis Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 5

7 BOUCLE SUD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : pénurie installée de surfaces de taille intermédiaire Offre immédiate de bureaux en Boucle Sud, Le stock de bureaux immédiatement disponibles de la Boucle Sud a continué de s alléger (-9% en 3 mois) pour atteindre m² au 1 er trimestre Depuis son pic de près de m² - le stock vacant s est résorbé par paliers jusqu à rejoindre son niveau de Les tendances sont contrastées selon les segments de surfaces considérés. Le volume des grands gabarits d immeubles culmine autour de m² depuis 2018 et l activité transactionnelle, fortement tournée vers la production neuve n a toujours pas encore absorbé l intégralité des livraisons de Cette attraction pour les bureaux de première main a laissé intactes les disponibilités immédiates sur ce créneau, s accompagnant en outre de libérations nettes de surfaces., Cushman & Wakefield Une logique inverse prévaut pour les bureaux de taille intermédiaire, passés de m² disponibles fin 2014 à m² au 1 er trimestre Au rythme transactionnel moyen des 5 dernières années, le volume d offres de ce créneau correspond à seulement 9 mois d activité. Dans ces conditions, les utilisateurs doivent envisager leurs projets immobiliers à l aune d une production nouvelle permettant la divisibilité, prendre position sur l offre à 6 ou 12 mois, ou se tourner vers des marchés alternatifs. Taux de vacance Taux de vacance : descente continue Le taux de vacance de la Boucle Sud poursuit sa baisse et s établit à 7,5% au 1 er trimestre 2019 contre 8,4% relevés fin Ce marché affiche le taux de vacance le plus bas du Croissant Ouest (9,6%) après Neuilly-Levallois (4,4%)., Cushman & Wakefield Offre future : pause jusqu en 2021 Les exercices 2016 et 2017, très animés sur le front des livraisons (respectivement m² puis m²) feront place à deux années «blanches» pour la Boucle Sud. Après les pré commercialisations complètes de «Quartz» auprès de COLAS et de «Shift» auprès de NESTLE, seuls «Be Issy» ( m²) et «Oxalis» ( m²), livrés fin 2018 proposent encore des disponibilités. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Sud, La production nouvelle reprendra à partir de 2021, et sur les m² en cours de développement jusqu en 2022, seul «Sways» ( m² en chantier), développés par BOUYGUES IMMOBILIER à Issy-Les-Moulineaux propose encore des disponibilités. Cushman & Wakefield 6

8 BOUCLE NORD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : départ en fanfare La demande placée de bureaux de la Boucle Nord a totalisé m² au 1er trimestre 2019, en repli de -30% d une année sur l autre. Cette correction importante mérite d être mise en perspective avec son point de référence : le 1er trimestre 2018 fut l un des démarrages les plus forts de la décennie, soutenu par la prise à bail de NEXITY dans «New». En fait, le début d exercice de la Boucle Nord peut même être considéré comme encourageant après 3 trimestres successifs d une demande placée comprise entre m² et m². Ce volume d activité dépasse d ailleurs sa moyenne des 5 dernières années (6 500 m² de 2014 à 2018), sans s appuyer, contrairement à l an passé, sur une seule transaction d envergure. Retour à la «normale»? Les créneaux de surfaces inférieurs à m² montrent un «léger mieux» : deux transactions de taille intermédiaire ont tiré vers le haut la demande placée, notamment «NAF-NAF» (3 800 m²) dans «Seine Avenue». Quant aux 6 signatures intervenues du côté des bureaux de moins de m², un trio d immeubles - «Tour d Asnières», «Kubik» et «Le Clever» a concentré l essentiel des volumes de commercialisation. Sur le fond, la Boucle Nord peine à s imposer face à plusieurs marchés concurrents : Paris, Péri-Défense, la Boucle Sud, mais aussi plusieurs communes de la Première Couronne. Ces secteurs disposent ou combinent centralité et qualité de desserte, des atouts cruciaux au regard des utilisateurs. D autant que le niveau d activité structurellement faible de la Boucle Nord est peu susceptible d y déclencher un renouvellement de l offre, contrairement aux marchés précités. Valeurs locatives : retour aux valeurs 2017 Après un léger creux en 2018, le loyer de première main s est repositionné à 250 /m²/an au 1 er trimestre 2019, un niveau quasiment inchangé depuis 2012 qui se confond avec le loyer prime. Demande placée de bureaux en Boucle Nord, Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord - Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % NS De à m² % NS Plus de m² 0 0% -100% Surface totale % -30% Valeurs locatives de bureaux en Boucle Nord, /m²/an Le loyer de seconde main poursuit une trajectoire similaire et s établit à 190 /m²/an au 1 er trimestre 2019 contre 180 /m²/an en Cette relative stabilité masque évidemment d importants contrastes selon les communes et la qualité des surfaces considérées. Les loyers faciaux constatés début 2019 sont restés le plus souvent compris entre 140 et 170 /m²/an, avec néanmoins de ponctuelles percées au-delà des 200 /m²/an pour des bureaux bien localisés et rénovés. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 7

9 BOUCLE NORD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : léger repli L offre immédiate de bureaux de la Boucle Nord totalise m² à la fin du 1 er trimestre 2019, en repli de -5% depuis fin Cet allègement, qui a concerné tous les segments de surface supérieurs à m², est le bienvenu dans les conditions de faible activité transactionnelle qui caractérise la Boucle Nord. Offre immédiate de bureaux en Boucle Nord, La composition des disponibilités de la Boucle Nord conserve la même physionomie depuis 5 ans, les grands gabarits d immeubles de seconde main - concentrés aux deux tiers à Asnières-sur-Seine et Gennevilliers - représentant plus d un mètre carré sur deux vacant. Au-delà de la localisation, les standards de flexibilité, les prestations techniques et les performances énergétiques d une proportion importante de ces bureaux remettent en question toute idée de commercialisation rapide de ces immeubles. Sachant que 20% de la demande placée a concerné des surfaces rénovées depuis 2014, la Boucle Nord pourrait tirer parti d une montée en gamme ciblée de son parc tertiaire. Taux de vacance, Cushman & Wakefield Taux de vacance : retour au niveau de 2016 Le taux de vacance de la Boucle Nord est retombé à 13,1% à la fin du 1 er trimestre 2019 après 13,7% fin Ce taux s affiche depuis plusieurs années comme l un des plus élevé du Croissant Ouest (9,6% en moyenne). Le niveau de cet indicateur reste néanmoins sans commune mesure avec les plus-hauts historiques de ce secteur de marché, à près de 23% en Offre future : à pas feutrés Après l important cycle de production tertiaire de 2007 à 2013, le calme est de mise pour la production nouvelle de bureaux en Boucle Nord. Dans le contexte d activité transactionnelle faible qui prévaut depuis plusieurs années, les mises en chantier restent conditionnées par des pré commercialisations en tout ou partie des projets. Sans perdre de vue ce secteur de marché, promoteurs et investisseurs restent peu enclins à passer à l action., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Nord, Un peu moins de m² de bureaux sont dotés d un permis de construire et pourraient être livrés d ici 2022, essentiellement sur la ZAC Bords-de-Seine à Asnièressur-Seine avec les lots «B3 et B4» ( m²) et «Ouest to Be» ( m²). Ces opérations sont dans l attente du démarrage de leur chantier. Cushman & Wakefield 8

10 NEUILLY-LEVALLOIS DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : sur une bonne lancée Le marché des bureaux de Neuilly-Levallois débute l année sur une note positive, avec m² commercialisés au 1 er trimestre Ce démarrage, en ligne avec sa moyenne décennale ( m²) est encourageant après un 4 ème trimestre 2018 particulièrement réussi dont on aurait pu craindre le contrecoup début Demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois, D autant que la chute des disponibilités immédiates limite le plein potentiel de Neuilly-Levallois. Ce manque d offre est particulièrement aigu pour les surfaces de taille intermédiaire, un segment à l origine du tiers de la demande placée depuis 10 ans. Créneaux intermédiaires en renfort En l absence de transaction d envergure, les surfaces de taille intermédiaire ont joué un rôle principal, à l origine de plus de la moitié de la demande placée du marché de Neuilly-Levallois au 1 er trimestre Sur les 8 signatures impliquées, qui marquent une nette préférence pour Levallois Perret (près de 75% de la demande placée), deux ont concerné des immeubles restructurés (immeubles «Smartbox» et «Oswald»). Ce profil d activité devrait se prolonger compte-tenu d une répartition des disponibilités immédiates très en faveur de Levallois-Perret, qu il s agisse de bureaux première main ou de seconde main. Les surfaces inférieures à m² ont affiché - à première vue - un rythme d activité beaucoup moins porteur. Ce volume de demande placée, qui se compare à son meilleur 1 er trimestre de la décennie en 2018 ( m²) est néanmoins resté supérieur à sa moyenne décennales (8 300 m²). Hausse légère du loyer de première main Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois - Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % -15% De à m² % +87% Plus de m² 0 0% - Surface totale % +22% Valeurs locatives de bureaux à Neuilly-Levallois, /m²/an Les valeurs locatives de transaction se positionnent en moyenne à 490 /m²/an pour les bureaux de première main (+2% en un an) et sont restées stabilisées à 400 /m²/an du côté de la seconde main. La prise d ascendant dans la demande placée de Levallois-Perret sur Neuilly-sur-Seine depuis 2017 n a pour l heure pas remis en question la pression haussière des loyers de première main. Les valeurs de seconde main montrent, quant à elles, un écart assez faible entre Levallois-Perret et Neuilly-sur- Seine, tous deux positionnés autour de 400 /m²/an. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 9

11 NEUILLY-LEVALLOIS OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Disponibilités immédiates au plancher L offre immédiate de bureaux de Neuilly-Levallois totalise m² à la fin du 1 er trimestre 2019, en recul de -17% depuis fin Un volume de disponibilités si bas n avait pas été observé sur ce marché depuis Offre immédiate de bureaux à Neuilly-Levallois, La montée en charge de la demande placée sur ce marché à partir de 2016, puisée en majorité dans le stock existant a considérablement érodé l offre immédiate de tous les segments au-delà de m². Au rythme moyen de commercialisation des 10 dernières années, l offre immédiate globale de Neuilly-Levallois correspond à seulement 7 mois de commercialisation. Audelà de m², on dénombre moins de 20 offres, situées dans leur écrasante majorité à Levallois-Perret, qui concentre également l essentiel des disponibilités de première main. Les entreprises dotées d un projet immobilier à Neuilly-Levallois devront composer avec un panel d immeubles très étroit et se projeter à plus long terme ou étendre leur champ de recherche., Cushman & Wakefield Taux de vacance à Neuilly-Levallois Taux de vacance : inférieur à l Ile-de-France Le taux de vacance de Neuilly-Levallois poursuit sa descente depuis 2012, dans un mouvement graduel entrecoupé de paliers (2014 et 2016). Positionné à 4,4% au 1 er trimestre 2019, il s agit du niveau le plus bas de l ensemble du Croissant Ouest (9,6%). Au regard de cet indicateur, les contrastes sont forts entre Levallois-Perret (estimé à 5%) et Neuilly-sur-Seine (autour de 3%) et mettent à l épreuve les seuils de fluidité pour tous les créneaux de surface supérieurs à m². Offre future : Levallois-Perret en tête Sur les m² de bureaux disponibles jusqu en 2022, un peu moins de m² sont actuellement en chantier, mais seul «Le Sémaphore» ( m²), attendu au 2 ème semestre 2019 à Levallois-Perret propose des disponibilités à court terme., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, Jusqu en 2022, la production continuera de mettre à l honneur Levallois-Perret, à l image d un cycle déjà très à la faveur de la commune. Du côté de Neuillysur-Seine, plus aucune surface en chantier et livrable n est disponible sur la commune jusqu en 2020 avec le «185 Avenue Charles de Gaulle» ( m²). Cushman & Wakefield 10

12 PÉRI-DÉFENSE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : démarrage correct Près de m² de bureaux ont été commercialisés au 1 er trimestre 2019 sur le marché de Péri-Défense. Le recul d activité est évidemment spectaculaire d une année sur l autre (-81%) s agissant d une comparaison avec son meilleur démarrage de la décennie. En face des 1 er trimestres des années 2012 à 2016, il s agit là d un démarrage relativement solide. Depuis 2 ans, Péri-Défense, soutenu par plusieurs transactions de très grande taille a conforté son statut de locomotive du Croissant Ouest. Les signatures de VINCI, TECHNIP, ou encore DANONE sont autant d illustrations de la capacité de ce marché à répondre aux demandes immobilière d une large gamme d utilisateurs sur des gabarits de très grande taille. Grandes transactions au sommet Dans une plus faible mesure que l an passé, les mouvements d envergure ont continué de jouer le premier rôle dans la demande placée de Péri-Défense, avec GEFCO dans l immeuble «Sense» ( m²) et VINCI dans «In Déense» (9 800 m²). Deuxièmes pourvoyeurs d activité, les transactions de taille intermédiaire ont concentré le tiers de la demande placé, avec deux signatures dans la tranche haute de ce gabarits : ESSO dans «Spring» (3 600 m²) et ALCON dans le «Green Office» (3 300 m² neufs) Après être tombé à 14% en effet des transactions XXL de cet exercice - le poids des petites surfaces dans la demande placée est redevenu conforme à sa moyenne depuis 10 ans (26%). Volte face des loyers Après son creux de 2017, le loyer moyen de première main a repris son niveau usuel à partir de 2018, pour s établir à 370 /m²/an au 1 er trimestre 2019, un niveau inédit depuis Les pré-commercialisations d immeubles neufs et restructurés pour des valeurs faciales comprises entre 350 et 440 /m²/an ont alimenté ce rééquilibrage. Demande placée de bureaux à Péri-Défense, Demande placée par tranche de surface à Péri-Défense - Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives à Péri-Défense, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -68% De à m² % -75% Plus de m² % -88% Surface totale % -81% La tendance baissière s est également inversée pour le loyer moyen de seconde main, positionné à 250 /m²/an au 1 er trimestre 2019, contre 230 /m²/an l an passé, une valeur qui cache un étagement des valeurs allant du simple au triple. L une des clés de lecture du marché de Péri-Défense - outre la qualité et la flexibilité des surfaces - réside dans la proximité ou l éloignement de La Défense et des transports en commun, qui conditionnent nombre de décisions d implantations. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 11

13 PÉRI-DÉFENSE OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Rebond des disponibilités de taille intermédiaire Offre immédiate de bureaux à Péri-Défense, Le repli de l offre immédiate observé tout au long de l année 2018 s est infirmé, et le volume des disponibilités a de nouveau franchi la barre des m² au 1 er trimestre Cet alourdissement a uniquement concerné les bureaux de taille intermédiaire (+10% depuis fin 2018), tous les autres gabarits de surfaces restant stabilisés à leurs niveaux précédents. La composition des disponibilités tertiaires de Péri- Défense n en reste pas moins constante depuis plusieurs années, les immeubles de plus de m² concentrant la plus grande partie des stocks vacants de ce marché. Les mouvements d utilisateurs effectués sur des surfaces neuves et restructurées ont accentué ce phénomène depuis 2 ans, entamant à la marge le stock de surfaces de seconde main. La permanence de ce volume d offre immédiate interroge, dans la mesure où le marché n a écoulé que m² de gabarits XXL de seconde main au cours dernières années. Sur ce secteur de marché, la production nouvelle est en effet plébiscitée par les grands utilisateurs, et de 2014 à 2018 les pré-commercialisations ont concentré plus de 60% volumes transactés sur ce créneau. S en suit un effet d éviction des bureaux les moins en phase avec les cahiers des charges exigeants des grands utilisateurs. Taux de vacance, Cushman & Wakefield Taux de vacance : légère hausse Le taux de vacance de Péri-Défense s est modérément apprécié, positionné à 13,3% au 1 er trimestre 2019 contre 13,1% fin Ce taux s affiche comme le plus élevé du Croissant Ouest (9,6%). L abondance de grands gabarits de seconde main et les livraisons attendues - potentiellement accompagnées de libérations nettes - laissent entendre une poursuite de la hausse de cet indicateur à moyen terme., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Péri-Défense, Offre future : Nanterre, Rueil-Malmaison et Courbevoie On compte près de m² de bureaux neufs ou restructurés en cours de développement et livrables en Péri-Défense d ici 2022, dont m² sont d ores et déjà en cours de construction. Sur ce volume en chantier, dont la moitié est encore disponible à la commercialisation, Nanterre s affirme comme le centre de gravité de la production nouvelle, suivie le Rueil-Malmaison et de Courbevoie. Au titre des principales livraisons attendues en 2019, «City Life - Nework» ( m² neufs à Nanterre) et «On Line» ( m² restructurés à Rueil- Malmaison) proposent les plus grandes disponibilités. Cushman & Wakefield 12

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

15 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) Magali Marton Head of Research - France +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Ludovic Delaisse Directeur Général Head of Agency (Offices, Industrial and development) +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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