Les risques industriels et le prix des logements

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1 ENVIRONNEMENT Les risques industriels et le prix des logements Céline Grislain-Letrémy et Arthur Katossky * Le prix des logements peut diminuer du fait de la proximité d installations industrielles. Cet effet dépend de la perception du risque par les riverains et est donc potentiellement - - éléments de réponse. - Rappel : Les jugements et opinions exprimés par les auteurs n engagent qu eux mêmes, et non les institutions auxquelles ils appartiennent, ni a fortiori l Insee. * Céline Grislain-Letrémy (celine.grislain-letremy@insee.fr ; celine.grislain.letremy@ensae.fr), Insee-Crest et université Paris-Dauphine, et Arthur Katossky (arthur.katossky@gmail.com), alors Insee, étaient en poste au Commissariat général au développement durable du ministère de l'écologie au moment où ils ont commencé la rédaction de cet article. Les auteurs remercient les nombreux relecteurs pour leurs commentaires, en particulier Pierre-Philippe Combes, David Martimort, Philippe Mongin, Cédric Peinturier, Sandrine Spaeter et Bertrand Villeneuve, ainsi que, pour leurs remarques, les collègues avec qui ils ont discuté. Les auteurs remercient la Direction générale de la Prévention des risques, notamment Sandrine Robert et Grégory Dubois, ainsi que la Direction générale de l Aménagement, du logement et de la nature du ministère de l Écologie pour l obtention des données. Ils remercient Vincent Binet, Rémi Borel, Olivier Dupret, François Filior, Martine Giloppe, Jeanne-Marie Gouiffès et Brigitte Pouget des Centres d études techniques de l Équipement Normandie-Centre, Nord-Picardie et Sud-Ouest pour leur aide dans le recueil des données. 79

2 Le prix des logements peut diminuer du fait car les ménages qui les occupent supportent les conséquences d un potentiel accident industriel. lité d un industriel contre qui les victimes peuvent se retourner. Mais cet industriel indemnise les - travaux empiriques montrent que l exposition aux risques ou aux pollutions industriels diminue le prix des logements. L effet de cette exposition sur le prix dépend fortement de la nature du risque ou de la pollution industriel(le) considéré(e). ou d une centrale nucléaire diminue davantage le prix des logements que la proximité d une cen- - et al. 2005) et de pétrole (Boxall et al. et al. et al. L effet de l exposition au risque industriel sur le prix des logements dépend de la perception du risque par les riverains et est donc potentiel- - ou par et al. - et les mesures pour réduire les risques encourus. Certains acteurs locaux craignent ainsi que des premiers éléments de réponse. çaises sont entourées d une forte densité de population et pouvaient donc être considérées pour cette étude. Mais l importance du travail - lations industrielles appartenant aux agglomé-. vécue comme dangereuse par ses riverains. - industriel. La seule nuisance associée au risque industriel est le transport de matières dange- 1. L assurance relative aux risque d inondations contribue par exemple à déterminer le prix de l immobilier (MacDonald et al., 1990 ; Harrison et al., 2001 ; Morgan, 2007 ; Bin et al., 2008). 2. D après Chabbal (2005), les acteurs locaux craignent également qu un plan, en révélant le risque industriel, n augmente obligatoirement la garantie relative aux catastrophes technologiques. Cette crainte n est pas fondée. L assurance des particuliers est une assurance de victimes : elle avance les frais de d insolvabilité du tiers responsable. C est pourquoi la prime d assurance contre les catastrophes technologiques correspond à quelques euros par an. Les primes des industriels ont au contraire fortement augmenté après AZF (Picard et Chemarin, 2004). er septembre 2010, 335 PPRT ont été prescrits [i.e. initiés] sur les 420 et 50 approuvés [i.e. de presse de Chantal Jouanno, secrétaire d État à l Écologie, 14 octobre 2010). À cette date, les plans étaient majoritairement mis en place dans des zones rurales. Les autres plans ont été mis en place récemment. Au 20 novembre 2012, d après le ministère du Développement durable, 384 communes présentaient un ou plusieurs PPRT prescrits et 287 communes disposaient d un ou plusieurs PPRT approuvés. Toujours à cette date, 410 PPRT étaient prescrits ou approuvés, sur les 420 initialement prévus. 4. Près de, la poudrerie date de 1660 et les communes voisines de la poudrerie s étaient initialement développées grâce à cette activité. Par la suite, le développement de l urbanisation s est expliqué par l attraction de l agglomération bordelaise. Près de Dunkerque, l urbanisation d après guerre s est faite autour d une activité industrielle perçue comme peu dangereuse (chantiers navals, sidérurgie). Les industries chimiques et pétrochimiques ne se sont implantées dans le port que dans les années Près de Rouen, quelques usines sont installées dans les années 1920 et 1930 mais la majorité d entre elles apparaissent progressivement entre les années 1960 et La zone urbanisée s est étendue en se rapprochant de ces différentes installations.

3 - - - ter l importance des risques industriels générés par tier des Essarts (Grand-Couronne) 5. Le site de - placée en redressement judiciaire. - Les événements locaux sont les incidents et les d opération interne et a nécessité l intervention de pompiers civils. Les dispositifs locaux d information comportent la diffusion de plaquettes d intervention (plan d urgence pour les riverains en cas d accident industriel) et la mise en place de comités locaux d information et de concertation. étapes de la législation pendant la période d étude. cédures juridiques aux victimes et de couvrir les ménage sinistré est indemnisé par son assureur qui se retourne ensuite directement contre l exploitant - ou l assureur de ce dernier. 5. Sources : Rapports de contexte établis par les Centres d études techniques de l Equipement (CETE) Sud-Ouest, Normandie-Centre et Nord-Picardie. 6. Petroplus : Matignon évoque des chances de succès limitées et un plan social (Le Monde, 4 février 2013). 7. Rouen : douze sites Seveso... et toujours vulnérable (Le Monde, 4 février 2013, Audrey Garric). d étude : le 15 décembre 2009 sur le site de, le 20 février 2009 sur celui de Dunkerque et le 14 avril 2010 sur celui de Rouen. 9. Imposées par la loi Bachelot, ces instances ont pour mission de donner un cadre d échanges et d information entre l administration, les collectivités territoriales, les exploitants, les riverains et les salariés des établissements concernés. 10. La loi Bachelot instaure également l Information de l acquéreur ou du locataire (IAL), dispositif entré en vigueur le 1er juin L IAL oblige le vendeur ou le bailleur d un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (ou naturels) à en informer par écrit l acquéreur ou le locataire (et si tel est le cas des catastrophes naturelles ou technologiques passées). Les PPRT ayant été prescrits sur chacun des trois sites après la période d étude, l information fournie par ce dispositif ne concerne que les risques naturels. LES PLANS DE PRÉVENTION DES RISQUES TECHNOLOGIQUES (PPRT)

4 Les résultats de cette étude montrent que les gnement additionnel d un mètre d une installation dangereuse augmente le prix des logements installation dangereuse augmente le prix du sont conformes aux autres études portant sur proximité de la poudrerie fait augmenter le prix - les alentours de l usine sont caractérisés par un Les résultats indiquent par ailleurs que la diminution du prix des logements du fait de leur proximité aux industries dangereuses n est en place du régime d assurance. Ceci suggère - sition aux risques et pollutions industriels sur É Année National Création du comité local Accident et de concertation Lecture : (*) diffusion d une plaquette d information sur le risque industriel dans les communes de la zone d étude sauf Moulineaux. Source : rapports de contexte établis par les CETE Sud-Ouest, Normandie-Centre et Nord-Picardie. LA MÉTHODE DES PRIX HÉDONIQUES K Z = (z 1,, z k ). P(Z)Z est revenu y U(x, Z) x y = x + P(Z). max U( x, z1,... zk) slc... y = x + P( z1,... zk) x, z,... z 1 K z k et le numéraire x P( Z)/ z k U P( Z) z = k z U k x k et le numéraire x z k mètre des usines.

5 Présentation des trois sites étudiés Commune Code Insee Densité socioculturels Distance É Le Haillan Rouen O Moulineaux autorisation. Lecture : les trois sites étudiés présentent des caractéristiques démographiques et socioéconomiques différentes et des activités industrielles variées, bien que toutes à risques. Sources : (a) Insee, (b) BD bâti de l institut géographique national (IGN), (c) BD topographique de l institut géographique national (IGN), (d) Sitranet, (e) agence de qualité de l air, (f) direction régionale de l environnement, de l aménagement et du logement.

6 - industriel. Les différences de prix consta- des caractéristiques identiques traduisent alors des différences en termes d exposition au risque industriel et donc une information sur le prix implicite d une diminution de cette exposition. - pour s éloigner d un mètre des usines. Données N montant des transactions et les caractéristiques - sactions locatives) peuvent être ici étudiées. et des éléments caractérisant l environnement - sant la commune ont été également recueillis - de peu ou pas de caractéristiques extrinsèques été exclus proximité immédiate des usines peuvent avoir vées différentes des autres ménages et peuvent la population locale. Le périmètre retenu com- - industriels sur les prix des logements utilise des. de l exposition au risque industriel est éga- ont été utilisés dans la littérature. La dis- 11. La création de cette base a nécessité un important travail et les auteurs remercient les Centres d études techniques de l Équipement (CETE) Normandie-Centre, Nord-Picardie et Sud- d étude ainsi que les variables pertinentes pour chaque site ; ils ont recueilli et standardisé ces données à l aide d un système d information géographique. 12. La sélection des quartiers réalisée est ici détaillée pour le site Dunkerque. La commune de Téteghem, qui constitue la banlieue résidentielle huppée de Dunkerque, a été exclue du périmètre d étude. De même, ont été exclus le centre historique et la zone littorale Est de l agglomération (Dunkerque-Darses, Dunkerque- Malo-les-Bains et Leffrinckoucke) en raison de l attractivité notoire de ces quartiers (port de loisir, caractère balnéaire, dunes, densité importante de commerces et de monuments historiques). La commune de Leffrinckoucke a été écartée pour une autre raison : la présence d une industrie peu dangereuse mais émettant un panache de fumée noire est susceptible de constituer une source de confusion pour les riverains avec les autres industries ici étudiées. Le village de Mardyck et la commune de Grande Synthe ont également été écartés car ils constituent deux quartiers très peu attractifs. La commune de Grande Synthe est une zone urbaine sensible, où le prix des logements est particulièrement bas du fait de l insécurité ; certains de ses résidents choisissent d aller vivre dans le village de Mardyck, qui est tout particulièrement exposé aux risques industriels mais présente un voisinage plus sûr. 13. La seule exception est Carroll et al. (1996) dont le périmètre contient presque logements, parmi lesquels certains sont situés à 35 km de l usine. Boxall et al. (2005) étudient quant à eux une zone rurale, ce qui leur impose de retenir un périmètre

7 de gestion du risque (plans d urgence comme dans Boxall et al. et al. nuisances créées par l industrie (Boxall et al. trielles installations autorisées (soumises au régime des installations classées pour la protection de les installations Seveso nistratives avaient également été retenues pour tester un effet additionnel de l appartenance - - comme un même niveau d exposition au risque industriel peut être plus ou moins ressenti selon. niveau de la commune (moindre qualité de pour nuisances sonores) peuvent par ailleurs permettre d interpréter l effet de la localisation dans une commune donnée sur le prix de - le centre de la parcelle cadastrale dans laquelle est enregistrée la transaction. Pour le complexe industriel très étendu de Saint- Médard, nous utilisons la distance au centre de ce complexe. 15. Plus précisément, la seconde catégorie d installations regroupe les installations les plus dangereuses au sein des installations classées pour la protection de l environnement, i.e. les installations soumises au régime d autorisation avec servitudes. Il s agit ainsi des installations Seveso et de certains silos. 16. Nous avons pris comme référence la cheminée rouge et Sites Oui Non Vue sur les usines Oui Non Lecture : le périmètre retenu comprend des habitations à proximité immédiate des usines et des habitations distantes de 10 km sur le site de, 4 km sur le site de Dunkerque et 5 km sur celui de Rouen. Les zones Z1, Z2 et Z3 incluent peu ou pas de transactions pendant la période d étude. La zone du plan particulier d intervention ne contient pas de transaction pendant la période d étude près de. Champ : observations pour le site de, pour celui de Dunkerque et 874 pour Rouen. Source : données recueillies et standardisées par les CETE Normandie-Centre, Nord-Picardie, Sud-Ouest.

8 Modèle L niques permet de mesurer l effet de la proximité de l installation industrielle sur le prix des logements et d évaluer dans quelle - triel (distance du logement aux installations industrielles par exemple). à la méthode des prix hédoniques La forme fonctionnelle de la fonction de prix - linéaire et n a pas de forme explicite connue en compte la potentielle dépendance spatiale Données É Lecture : chaque distance à un établissement ou service est calculée comme la distance à l établissement ou service le plus proche. Les distances aux installations industrielles sont données en mètres pour les trois sites. Les autres distances sont données en mètres près de et Dunkerque et sous forme de classes près de Rouen. Sources : (a) Perval, (b) répertoire géographique des communes, (c) base des Chambres de commerce et d industrie, (d) base communale, (e) annuaire téléphonique, (f) BD topographique de l IGN, (g) BD bâti de l IGN, (h) base des installations classées par commune, (i) plan local d urbanisme, (j) Préfecture, (k) Direction régionale de l environnement, de l aménagement et du logement, (l) carte sonore de la Direction départementale des territoires et de la mer, (m) carte sonore du Centre d études techniques de l équipement.

9 peut directement dépendre des prix des transactions passées réalisées dans le voisinage. - tion (recueillie par internet ou via des agences - tiale peut également provenir du terme d erreur lations industrielles sont caractérisées par des - plus exposées au risque ne sont pas les plus Les réponses apportées par la littérature modé lisation. le mieux le prix des logements. La grande majo- Carte I Zone d étude près de Saint-Aubin-de-Médoc Le Taillan-Médoc Saint-Médard-en-Jalles Le Haillan Eysines Le Bouscat Martignas-sur-Jalle 2 km Mérignac Zone d étude Zone du plan particulier d intervention Habitat Industrie Principales routes Mer, ports, riviéres et plans d eau 87

10 continues (Kuminoff et al. x x β x 1 ( β) x = β log( x) si β 0 si β = 0 (2) Cette transformation généralise ainsi la fonction Log ou les fonctions puissance. mais seulement le prix implicite d une des - et al. qui explique le mieux le prix du logement ne plus précise du prix implicite de la caractéristique considérée. La majorité des articles considèrent un quadratique. K explicatives et parmi elles K d le jeu des caractéristiques discrètes et K c celui des caractéristiques continues. 17. Les variables discrètes ne sont pas concernées par la transformation en Box-Cox. 18. Il s agit typiquement d un arbitrage entre biais et variance : le nombre de paramètres à estimer diminue le biais de l estimation des prix implicites mais augmente leur variance. Carte II 2 km Dunkerque Fort-Mardyck Saint-Pol-sur-Mer Coudekerque-Branche Grande-Synthe Zone d étude Zone du plan particulier d intervention Habitat Industrie Principales routes Mer, ports, riviéres et plans d eau 88

11 Linéaire P = pkzk, k K Log linéaire ln( P) = pkzk, k K Log log ln ( P) = pkln( zk) + pkzk, k K c k K d pkk Quadratique P = pkzk + zkzk, k K ( kk, ) K 2 2 ( β p ) ( β Box Coxlinéaire P pkzk z ) = + pkzk, k K c k K d ( β p ) ( β Box Coxquadratique P pkzk z ) pkk ( β = + pkzk + zk z ) ( β zk z ) k K c k K d ( kk, ) K 2 2 c pkk ( β + zk z ) pkk zk + zkzk. ( kk, ) K c K 2 d ( kk, ) K 2 2 d Carte III Zone d étude près de Rouen Rouen Le Petit-Quevilly Le Grand-Quevilly Sotteville-lès-Rouen Saint-Pierre-de-Manneville Val-de-la-Haye Petit-Couronne Saint-Étienne-du-Rouvray Sahurs Hautot-sur-Seine La Bouille Moulineaux Grand-Couronne 2 km Zone d étude Zone du plan particulier d intervention Habitat Industrie Principales routes Mer, ports, riviéres et plans d eau 89

12 Étude tions Taille de Boxall et al. Usines de i.e. Carroll et al. Non i.e. Louisiana Non sur ces distances i.e. Usines Usines Non Non Distance aux usines vue sur les usines i.e. i.e. Travers et al. Distances aux i.e. Étude actuelle Usines Détaillées Lecture : (*) variables autres que les variables d exposition au risque et autres que les indicatrices communales ; (**) le périmètre est mesuré en termes de distance à l usine la plus proche. Source : auteurs.

13 Certains de ces articles utilisent des données simulées (Cropper et al. et al. estimé et le prix implicite initialement simulé. Cropper et al. - les formes Box-Cox linéaire et quadratique les fonctions linéaire et Box-Cox linéaire sont les plus adaptées». Cropper et al. timer une forme fonctionnelle Box-Cox linéaire et al. i pour la z pour - - tielle dans l explication du prix du logement). - Box-Cox (un pour le prix et un pour la distance Kuminoff et al. tats de Cropper et al. tiques de voisinage et non plus des caractéristiques intrinsèques du logement. En présence de augmentent dans les deux modèles quadra- et al. Cet ajout permet de prendre en compte une - - Kuminoff et al. - i.e. census tract forme fonctionnelle et la variance est réduite. de dépendance spatiale (cf. encadré 3). Comparaison des modèles estimés, choix et robustesse des modèles retenus - Le modèle le plus général dont nous partons est un modèle Box-Cox linéaire avec trois coef- p d pour la s pour la surface de Kuminoff et al. i.e. permettant un retard spatial et des erreurs spatiales (cf. encadré 3). - aux modèles Box-Cox linéaires correspond au 19. Cropper et al. (1988), p. 668, traduction des auteurs.

14 aucune mention le modèle sans dépendance Box-Cox linéaire 3 avec seulement retard spatial (Box-Cox linéaire 3 retard) ou erreurs spatiales (Box-Cox linéaire 3 erreurs) ou sans 20. critères utilisés sont l Akaike Information Criterium 20. Les formes quadratiques ne sont pas retenues, car le jeu de variables devient trop grand en regard du nombre d observations ment ceux impliquant les variables d intérêt). AUTOCORRÉLATION SPATIALE P Z la matrice des K n W =( w ij ) 1 i, j n tions i et j réalisées aux dates t i et t j sont distantes de d ij j sur 1 la transaction iw ij = si t 1+ d j < t i et ij eu lieu w ij wij = wij / w j ij Modèles d autocorrélation spatiale λ = 0 Retard spatial P = ρwp + Xp x + ε ρ = 0 Modèle de Kelejian-Prucha P = ρwp + Xp x + ε ε = λwε + u Moindre carrés ordinaires P = Xp x + ε p wx = 0 ρ = 0 Erreurs spatiales P = Xp x + ε ε = λwε + u λ = 0 Modèle de Durbin P = ρwp + Xp x + WXp wx + ε p wx = ρp x

15 P = ρwp + Zψ + WZθ + ε avec ε = λw ε + ν Wz] Wp tiales dont elles sont issues. Comparaison des modèles p d s N N LV AIC p d s N N LV AIC Linéaire retard

16 considérons comme directement concurrents la plus élevée. - le modèle général est concurrencé par le modèle par le modèle Box-Cox linéaire 3 avec retard qui présente la p-value du test du maximum de nous considérons maintenant selon ces mêmes Les tests du ratio de vraisemblance permettant de comparer les modèles de Kelejian-Prucha, de retard spatial, d erreurs spatiales et des moindres carrés ordinaires sont asymptotiquement équivalents à ceux basés sur le multiplicateur de Lagrange, proposés par Anselin et al. (1996). p d s N N LV AIC Linéaire retard Linéaire Lecture : N : nombre de paramètres ; N : écart avec le modèle de référence ; LV : log-vraisemblance. L (AIC) permet de comparer les vraisemblances en tenant compte du nombre de paramètres estimés (AIC = 2N 2LV). Le modèle expliquant le mieux le prix des logements est celui dont l AIC est le plus faible. LV-test : p-value test du rapport de vraisemblance avec le modèle de référence. (LV-test = 1 F(2 LV) où F est la fonction de répartition d un à N degrés de liberté). Le modèle explique mieux le prix des 0,05. Par souci de parcimonie, nous considérons comme directement concurrents (indiqués en grisé) les modèles qui ont l AIC plus faible et/ou la p-value du test du maximum de vraisemblance la plus élevée. Près de Rouen, le modèle Box-Cox linéaire 2 à retard spatial aurait également pu être retenu, mais le test du maximum de vraisemblance le comparant au modèle Box-Cox linéaire 2 conduit à le rejeter. Champ : transactions près de, 936 transactions près de Dunkerque, 571 transactions près de Rouen. Source : Notaires de France - Perval ; données complïétées par le CETE Sud-Ouest et les auteurs.

17 - retard spatial et les modèles Box-Cox linéaires 3 et la perception du risque - de prix. Ceci est d autant plus réaliste que l exposition au risque industriel affecte seulement ception du risque sur le prix peut être évalué par leur effet sur le prix implicite de l éloignement aux usines. Considérons alors dans un premier temps puisqu elle est concernée par un événement - i.e. le prix implicite de la localisa- - trice indiquant si la transaction a eu lieu avant ou après l événement et d ajouter une indicatrice avant ou après l événement 23. deux groupes mais une multitude de groupes qui sont traités d autant plus intensément qu ils prix implicite de l éloignement aux usines avant dons par analogie avec le cas discret et suivant et al. croisée avec les indicatrices indiquant si la tran- 2 3 événement et ces indicatrices sont par ailleurs simplement ajou- 25. Résultats L avec les différents modèles retenus (section Modèle supra) et permettent de souligner la Les déterminants du prix des logements Caractéristiques intrinsèques - Caractéristiques de localisation Le modèle Box-Cox linéaire 2 à retard spatial aurait également pu être retenu, mais le test du maximum de vraisemblance le comparant au modèle Box-Cox linéaire 2 conduit à le rejeter. 23. L interprétation des résultats est conditionnée au fait qu au- fonction de leur distance à l usine. Les centres d études techniques de l équipement et les acteurs locaux interrogés n ont signalé aucun événement de cette nature. 24. Ainsi, par exemple, pour un événement ayant eu lieu une année paire, deux indicatrices valant 1 ou 0 selon que la transaction a eu lieu respectivement avant ou après cette date sont croisées avec la variable de distance aux usines et l une de ces indicatrices est simplement ajoutée comme variable explicative. Pour les évènements ayant eu lieu des années impaires, il n est pas nécessaire d utiliser la date précise de l événement. En effet, comme les transactions disponibles ont été réalisées pendant après l année impaire considérée. 25. Pour tenir compte de l évolution générale des prix, nous ajoutons une tendance temporelle en introduisant le nombre de jours entre la transaction et le début de la période d étude dans la régression. Les prix auraient également pu être actualisés avec l indice du prix des logements anciens corrigé des variations saisonnières. Mais cet indice, calculé par l Insee, est établi à l aide des données Perval sur l ensemble de la France et n est pas forcément adapté aux marchés immobiliers des sites considérés. 26. Sur Dunkerque, le signe associé à la surface habitable est négatif, ce qui paraît contre-intuitif. En réalité il n en est rien : le paramètre de Box-Cox est négatif et vaut - 1,5 ; quand S augmente S (-1,5) diminue.

18 que la proximité de ces équipements s accom- - ments diminue avec l éloignement au centre- le sud (sur la rive droite de la Seine). ciées que d autres 27. Rive droite, la proximité au centre-ville n a pas d effet, probablement car nous ne contrôlons pas par la distance à la voie rapide. En effet, les résidants de Petit-Couronne rejoignent volontiers Rouen par le nord de la zone d étude, par la voirie classique, alors que ceux de Grand-Couronne et Moulineaux rejoignent plutôt Rouen par le sud, via la voie rapide. Il est fort probable que l effet de la distance au centre-ville corresponde à la résultante de ces deux effets qui se compensent. 28. Le nombre relativement limité d observations sur Rouen, combiné avec le grand nombre d indicatrices spatiales, empêche d estimer des indicatrices par commune État n.s. n.s. n.s moyen réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. vieux réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf. réf Locaux annexes n.s. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. Cave n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s Grenier n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. Terrasse n.s. n.s. n.s. + + n.s. n.s Champ : transactions d achat-vente de maisons près de, 936 transactions d achat-vente de maisons près de Dunkerque, 571 transactions d achat-vente de maisons près de Rouen. Source : Notaires de France-Perval ; données complétées par les CETE Sud-Ouest, Nord-Picardie, Normandie-Centre et les auteurs.

19 Distance aux usines tallations Seveso fait diminuer le prix du loge- des installations autorisées qui fait diminuer ménages perçoivent davantage les nuisances ces installations que des installations Seveso - La vue sur les usines ou la localisation dans une - dont les futurs acquéreurs n ont pas forcément - c est le cas pour le plan particulier d intervention Le site de est particulier puisqu au menter le prix du logement. Comme mentionné Une plaquette d information a été diffusée en 2006 près de Dunkerque et en 2007 près de Rouen (cf. tableau 1). n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s Le Haillan n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s Saint-Médard-en-Jalles réf. réf. réf. Coudekerque-Branche réf. réf n.s. n.s Rive droite réf. réf. réf. réf. 97

20 ticulièrement calme. Le prix implicite de l éloignement aux industries aux installations industrielles dangereuses sur Le prix implicite peut s interpréter comme le gner d un mètre des usines (cf. encadré 2) n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. - n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. n.s. Vue sur les usines n.s. n.s. n.s. n.s tallations autorisées près de Rouen. Champ : transactions d achat-vente de maisons près de, 936 transactions d achat-vente de maisons près de Dunkerque, 571 transactions d achat-vente de maisons près de Rouen. Source : Notaires de France - Perval ; données complétées par les CETE Sud-Ouest, Nord-Picardie, Normandie-Centre et les auteurs. Prix implicites Quartiles er e e er e e Lecture : un éloignement additionnel d un mètre d une installation Seveso près de Dunkerque (respectivement autorisée près de Rouen) augmente en médiane le prix du logement d une dizaine d euros ; un éloignement additionnel de 100 mètres augmente en médiane le sites peuvent traduire des différences en termes de perceptions du risque mais aussi de marchés immobiliers locaux. Champ : 936 transactions d achat-vente de maisons près de Dunkerque, 571 transactions d achat-vente de maisons près de Rouen. Source : Notaires de France - Perval. 98

21 gner d un mètre de plus d une installation sont conformes aux autres études portant sur ce s éloigner de la source du risque et s installent donc plus loin des industries dangereuses. Bien que le périmètre d étude soit étendu des usines peut induire une sous-estimation du des usines. L absence d effet des événements liés au risque - prix implicite de la proximité des installations Comité local d information et de concertation - Les dispositifs d information s explique en partie par la modeste participa- parce que le futur acquéreur peut ne pas en être - les mesures de prévention annoncées peuvent rassurer et ainsi compenser l effet de révélation du risque. La catastrophe d AZF et al. aux dangers liés aux industries dangereuses La loi Bachelot et la mise en place du régime d assurance des catastrophes technologiques diminuer le prix implicite de l éloignement ment souscrite par les ménages métropolitains la couverture offerte par cette garantie est res- le détail de leur contrat d assurance. Cette - d autres mesures plus médiatisées de la loi. * * * - tion du prix des logements du fait de leur proxi- - régime d assurance. Ces résultats fournissent des premières indica- tats de cette étude suggèrent que l effet d une 99

22 supplémentaires de réduction du risque par l industriel diminuerait l exposition des riverains pourrait impliquer une interdiction de construire - tion de certains ménages pourrait également ces deux derniers effets sont sans doute négli- mesures de prévention. 30. Par ailleurs, le PPRT apportant une information qui sera inéluctablement révélée à terme, cette potentielle diminution du prix n affecterait dans tous les cas que le propriétaire au moment de cette révélation. dangereuses. L effet net pourrait également prévention des risques) est d autant plus utile pour les risques industriels que la présence de Le pouvoir de négociation entre le maire et donc l importance des efforts consentis par les tivités locales et l industriel dont les modalités sont décidées au terme de négociations entre l inquiétude de certains acteurs locaux. BIBLIOGRAPHIE Anselin L. (2002), Agricultural Economics Anselin L., Bera A.K., Florax R. et Yoon M.J. (1996), Regional Science and Urban Economics Anstine J. (2003), Growth and Chang, Baudry M. et Maslianskaïa-Pautrel M. (2011), Revue Économique, Bin O., Kruse J.B. et Landry C.E. (2008), Journal of Risk and Insurance Box G.E.P. et Cox D.R. (1964), Journal of the Royal Statistical Society Boxall P.C., Chan W.H. et McMillan M.L. (2005), Resource and Energy Economics Calvet L. et Grislain-Letrémy C. (2011), Économie et Statistique

23 Carroll T.M., Clauretie T., Jensen J. et Waddoups M. (1996), Journal of Real Estate Finance and Economics Cassel E. et Mendelsohn R. (1985), Journal of Urban Economics Chabbal J. (2005), Politix Clark D.E. et Nieves L.A. (1994), Journal of Environmental Economics and Management Cropper M.L., Deck L.B. et McConnell K.E. (1988), Review of Economics and Statistics Deronzier P. et Terra S. (2006), économiques de la protection contre le risque Document de travail de la Direction des études économiques et de l évaluation environnementale É Elhorst J.P. (2010), Spatial Economic Analysis Farber S. (1998), Ecological Economics Flower P.C. et Ragas W.R. (1994), Journal of Real Estate Research Freeman A.M. (2003), The Measurement of Environmental and Resource Values : Theory and Methods Gayer T., Hamilton J.T. et Viscusi, W.K. (2000), Review of Economics and Statistics Greenstone M. et Gayer T. (2009), Journal of Environmental Economics and Management Grislain-Letrémy C. et Villeneuve B. (2011), Cahier de la Chaire Finance et Développement Durable Harrison D.M., Smersh G.T., Arthur L. et Scwartz J. (2001), Journal of Real Estate Research Kohlhase J.E. (1991), Journal of Urban Economics, Kuminoff N.V., Parmeter C.F. et Pope J.C. (2010), Journal of Environmental Economics and Management Maani, S.A. (1991), Economic Record MacDonald D.N., White H.L., Taube P.M. et Huth, W.L. (1990), Journal of Risk and Insurance Martinais E. (2007), - Regards sur l Actualité Maslianskaïa-Pautrel M. (2009), - McMillen D.P. et McDonald J. (2004), Real Estate Economics Morgan A. (2007), Journal of Housing Research

24 Palmquist R.B. (1991), dans Measuring the Demand for Environmental Quality Picard P. et Chemarin S. (2004), Technical Report Rosen S. (1974), Journal of Political Economy Sauvage L. (1997), L Impact du Risque Industriel sur l Immobilier Travers M., Bonnet, E., Chevé M. et Appéré G. (2009), Économie et Prévision

25 ANNEXE Sites er É À rénover Oui Non 97 88

26 9 87 Lecture : (*) les chambres de bonne sont considérées comme n ayant aucune pièce ; ( ) la moitié des observations sur le site de ne sont pas renseignées quant à l état du logement ; ( ) la surface imputée aux observations correspondant aux valeurs manquantes est la moyenne de la surface des cinq plus proches voisins ayant le même nombre de pièces. Champ : observations pour le site de, pour celui de Dunkerque et 874 pour celui de Rouen. Source : Notaires de France-Perval ; données recueillies et standardisées par les CETE Normandie-Centre, Nord-Picardie, Sud-Ouest.

27 Sites É É É 8

28 Oui Non Oui Non Oui Non ) le logement est exposé à une infrastructure de transport terrestre si le bruit dépasse 60 db et à une infrastructure de transport aérien si le bruit dépasse 50 db. Champ : observations pour le site de, pour celui de Dunkerque et 874 pour celui de Rouen. Sources : données recueillies et standardisées par les CETE Normandie-Centre, Nord-Picardie, Sud-Ouest.