Schroder ImmoPLUS Rapport annuel révisé au 30 septembre 2015

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1 Schroder ImmoPLUS Rapport annuel révisé au 30 septembre 2015 Fonds de placement contractuel de droit suisse du type «Fonds immobiliers»

2 page 2 Schroder ImmoPLUS

3 Schroder ImmoPLUS page 3 Sommaire Principaux chiffres 5 Rapport du gestionnaire de portefeuille 6 Compte de fortune 10 Compte de résultats 11 Commentaires sur les comptes annuels 12 Registre des immeubles 14 Financement 18 Rapport d évaluation 20 Rapport de l organe de révision 21 Informations complémentaires 22 Organisation et organes 24 No de valeur: ISIN: CH

4 Avenue de Rhodanie 4 Lausanne

5 Schroder ImmoPLUS page 5 Principaux chiffres Rendement Performance 1 % 10,5 11,0 5,0 Rendement de l indice (SXI Real Estate R Funds TR) % 7,8 9,1 2,6 Rendement de placement % 5,7 2 5,4 5,0 2 4,6 5,0 2 5,7 Rendement des fonds propres (ROE) % 5,3 2 5,0 5,3 2 5,0 5,5 2 6,0 Rendement du capital investi (ROIC) % 4,3 2 4,1 4,4 2 4,2 4,6 2 4,9 Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) % 77,2 77,8 78,2 Rendement net des immeubles % 5,2 5,2 5,3 Rendement de distribution % 2,9 3,0 3,1 Coefficient de distribution (payout-ratio) % 73,9 73,6 71,9 Financement Fonds étrangers Mios CHF Coefficient d endettement % 21,1 15,4 19,2 Quote-part des fonds étrangers % 28,5 23,3 26,1 Frais fonds étrangers % 2,1 2,2 2,2 Données boursières Agio/Disagio % 16,8 10,9 4,3 Rapport cours/bénéfice (P/E ratio) 22,0 2 23,2 20,8 2 22,1 18,9 2 17,4 Rapport cours/cashflow (P/CF ratio) 25,8 24, Dernier cours boursier à la clôture CHF Cours boursier le plus haut CHF Cours boursier le plus bas CHF Compte de fortune Fortune nette du fonds Mios CHF Biens fonds/immeubles Mios CHF Fortune totale du fonds Mios CHF Compte de résultats Rendement net Mios CHF Résultat total Mios CHF Revenus locatifs Mios CHF Taux de perte sur loyers (perte de produit) % 4,6 4,9 3,3 Quote-part des charges d exploitation du fonds (TER REF GAV) % 0,8 0,8 0,8 Quote-part des charges d exploitation du fonds (TER REF NAV) % 1,1 1,1 1,1 Parts Parts en circulation Nombre Valeur d inventaire par part CHF Prix de rachat par part 3 CHF Distribution par part CHF Emission de parts Nombre Rachat de parts Nombre La performance passée n offre aucune garantie de l évolution future. La performance présentée ne tient pas compte d éventuels commissions et coûts prélevés lors de la souscription et du rachat des parts. 2 Sans rectification de la valeur des instruments financiers dérivés (couverture de l intérêt). Détails page Prix de rachat avant distribution et après déduction de la commission de rachat et des impôts dus en cas de liquidation.

6 page 6 Schroder ImmoPLUS Rapport du gestionnaire de portefeuille Valeur du portefeuille: 1,35 milliard CHF Au cours de la période sous revue, la valeur vénale du portefeuille a progressé de 100,4 millions CHF à 1,35 milliard CHF. Cette augmentation de 8 % est principalement le résultat de l acquisition de l hôtel Mövenpick à Lausanne pour 78,1 millions CHF ainsi que de la variation de la valeur des 48 immeubles, y compris les investissements réalisés de 22,3 millions CHF. Grâce à ces mesures, la qualité et la diversification du portefeuille ont pu être encore améliorées. Portefeuille rentable Le portefeuille se distingue par des biens immobiliers commerciaux attrayants, rentables et bien situés. Les données importantes du portefeuille, telles que le rendement des placements (5,7 %), le rendement des fonds propres (5,3 %), le rendement net (5,2 %) et la marge EBIT (77,2 %) témoignent de l excellente qualité de ce portefeuille. Hausse des recettes locatives Les recettes locatives sont passées à CHF 71,9 millions, contre CHF 69,6 millions l année précédente. Cette augmentation s explique principalement par l acquisition de l hôtel Mövenpick à Lausanne ainsi que par la légère baisse du taux de perte sur loyers. Sur l ensemble de l exercice, le taux moyen de perte sur loyers a baissé de 0,3 % pour s établir à 4,6 %. Ce recul par rapport à l exercice précédent s explique par les succès de mise en location des immeubles de bureaux Imperial 54 et ZRH+ à Zurich-Nord. Comme évoqué déjà dans le rapport précédent, le troisième plus gros locataire du portefeuille, Japan Tobacco International (JTI), quittera les deux immeubles de bureaux de Genève-Carouge fin Les espaces de bureaux d environ m² seront reloués à long terme à la Banque Pictet & Cie SA. Les baux à loyer ont une durée moyenne de 7,0 ans. Etant donné qu aucun contrat de bail important n arrive à échéance à moyen terme et étant donné les activités de location actuelles, nous tablons sur une poursuite de l évolution positive des recettes locatives au cours de l exercice à venir. Résultat d exploitation réjouissant Malgré la première application des nouvelles prescriptions de présentation des comptes en vertu de l OPCC-FINMA, le résultat total a progressé à 49,0 millions CHF (2014: 48,0 millions CHF). Conformément à cette révision partielle, les variations d impôts en cas de liquidation de 8,6 millions CHF ont été comptabilisées pour la première fois dans les gains et pertes de capital non réalisés dans le compte de résultat. Ces impôts latents sont nettement plus élevés au cours de l exercice sous revue qu au cours des exercices précédents en raison de la vente à venir de six immeubles d habitation. Le résultat net de 42,8 millions CHF est par contre inférieur à celui de l exercice précédent (2014: 44,8 millions CHF). Cela s explique notamment par la vente de deux immeubles commerciaux en 2014, à l origine d une dilution de 3,65 millions CHF dans le fonds de réparation au cours du dernier exercice. Distribution Grâce au rendement solide et au bon résultat d exploitation, la distribution passe de 33,00 CHF à 34,00 CHF par part. Après cette hausse, le taux de distribution reste conservateur et solidement couvert au niveau inchangé de 74 %. Etant donné les perspectives encourageantes, on peut s attendre à une évolution positive l année prochaine également. Investissements L abandon du taux de change plancher de L Euro et l instauration de taux d intérêt négatifs ont entraîné une nouvelle hausse des prix de l immobilier suisse. En quête d alternatives attrayantes et stables aux placements en obligations d État suisses, les investisseurs misent plus que jamais sur l immobilier. Dans ces conditions, les prix de l immobilier semblent se découpler de plus en plus de l évolution économique fondamentale. Il en découle une augmentation des risques sur le marché des transactions. Il est de plus en plus difficile de trouver de nouveaux objets d investissement adéquats et cette situation devrait perdurer. Pour le portefeuille Schroder ImmoPLUS, les investissements ne sont réalisés que lorsqu ils peuvent apporter une plus-value aux investisseurs sur le long terme. En outre, les immeubles non stratégiques situés en périphérie et offrant des perspectives de rendement incertaines sont systématiquement vendus. Dans les conditions de marché actuelles, Schroder privilégie le développement du portefeuille immobilier existant, comme par exemple la rénovation complète de l immeuble commercial sis Rämistrasse 36, près du Musée des arts de Zurich. Dans cet environnement difficile, un achat supplémentaire attrayant a permis de générer une plus-value. Fin mars, la première acquisition dans le secteur de l immobilier hôtelier a été conclue avec succès. Il s agit de l hôtel 4 étoiles Mövenpick, situé directement sur la promenade du lac Léman à Lausanne-Ouchy. Cet hôtel d affaires a été complété par une nouvelle aile en 2012 et possède 337 chambres et suites, trois restaurants avec terrasses, des salles de conférence et un centre de wellness. Cet investissement de 74,0 millions CHF, assorti d un rendement initial de 5,3 %, est loué à Mövenpick Hotels & Resorts Management SA dans le cadre d un bail à long terme jusqu en Avec cet achat, le rendement et la qualité du portefeuille continuent d augmenter et la diversification par rapport au marché classique de l immobilier commercial est renforcée. Ce résultat d exploitation positif a eu une incidence sur la valeur nette d inventaire. Celle-ci a nettement progressé, passant de 996,34 CHF à 1015,84 CHF par part, soit une augmentation de 2,0 % contre 1,2 % en 2014.

7 Schroder ImmoPLUS page 7 Location Le marché locatif des immeubles commerciaux reste difficile. Pour la relocation de bureaux en particulier le délai d absorption augmente, notamment en raison de la forte activité de construction ces dernières années. De ce fait, nous tablons sur une légère hausse des vacances sur le marché des bureaux, qui restera toutefois modérée par rapport à l étranger. Pour les surfaces de vente également, nous tablons sur un environnement de marché plus difficile dans les régions frontalières ou les emplacements en périphérie. Ce phénomène s explique par l offre croissante de surfaces de vente, par le tourisme d achat dans les régions frontalières qui s est intensifié après la décision de la Banque Nationale mi-janvier 2015 et par la progression du e-commerce. Le marché suisse des surfaces commerciales est très hétérogène. Ainsi, la commercialisation d immeubles plus anciens et mal desservis situés à la périphérie des villes est très difficile. A l inverse, les immeubles de bureaux attrayants construits dans les centres économiques urbains continuent de pouvoir être loués à des conditions intéressantes. Le portefeuille Schroder ImmoPLUS profite de cette évolution. La situation et la qualité des biens immobiliers sont excellentes, comme en témoigne la relocation réussie de plus de m² d espaces de bureaux dans les deux immeubles de Genève-Carouge. Après le départ de Japan Tobacco International (JTI) fin 2015, ces espaces seront reloués à long terme à la Banque Pictet & Cie SA. A Bâle, le contrat de bail avec l Office cantonal du travail, pour environ m² de bureaux situés à la Hochstrasse, a lui aussi pu être renouvelé à long terme. Nos efforts de location se concentrent actuellement sur deux immeubles commerciaux à Zurich et Genève. Imperial 54 à Zurich Nord offre actuellement m² de bureaux. Grâce à la relocation réussie de plus de m² de bureaux, la situation locative de cet immeuble attrayant s est déjà améliorée. Le deuxième immeuble se trouve à quelques minutes de l aéroport de Genève, juste en face du plus grand centre commercial de la ville. D ici le milieu de l année prochaine, environ m² de bureaux y seront commercialisés. Ces deux immeubles commerciaux montrent que même les surfaces de bureaux modernes et flexibles bien situées ont besoin d un délai d absorption plus long en raison de l offre excédentaire existant dans des villes telles que Genève et Zurich. Les divers succès locatifs enregistrés au cours de l exercice ont eu un effet positif sur la durée résiduelle moyenne des baux. Ainsi, cet indicateur important est passé de 6,6 années dans le cadre de l exercice précédent à 7,0 années actuellement. Le taux moyen de perte sur loyers a pu être réduit de 4,9 % en 2014 à 4,6 %. Etant donné qu aucun contrat de bail important n arrive à échéance à moyen terme, nous continuons de miser sur un taux de perte sur loyers modéré. Évolution du portefeuille Au 30 septembre 2015, la valeur de marché des 49 immeubles a été estimée par les experts à 1,35 milliard CHF. Cette valeur a donc augmenté de 100,4 millions CHF, soit 8,0 %, par rapport à l exercice précédent, Cette augmentation est le résultat de la variation de valeur des 48 immeubles existants, y compris des investissements réalisés à hauteur de 22,3 millions CHF, ainsi que de l acquisition de l hôtel Mövenpick à Lausanne pour 78,1 millions CHF. Aucune vente n a été réalisée au cours de l exercice. Evolution de la fortune nette du fonds/valeur vénale Mios CHF Fortune nette du fonds Valeur vénale du fonds La valeur nette d inventaire par part a augmenté de 2,0 % (contre 1,2 % l exercice précédent), passant de 996,34 CHF à 1015,84 CHF. Qualité du portefeuille L optimisation constante du portefeuille effectuée ces dernières années via la vente d immeubles situés dans des zones B avec un potentiel de développement insuffisant ainsi que des investissements ciblés dans des biens immobiliers existants et des projets immobiliers basés sur des sites intéressants générant des recettes locatives assurées à long terme ont augmenté la qualité du portefeuille. Ces mesures ont également permis d améliorer la garantie de rendement et la diversification. La note globale du portefeuille Schroder ImmoPLUS est donc de premier ordre. Matrice du marché Qualité de l objet/analyse de location Très bon Bon Suffisant Insuffisant Insuffisant Suffisant Bon Très bon Qualité de l endroit Portefeuille pondéré Schroder ImmoPLUS La stricte discipline d investissement se reflète également sur le résultat de cet exercice. Le rendement des placements a nettement augmenté, passant de 5,0 % à 5,7 %. Le rendement net de 5,2 % des immeubles en portefeuille reste très attractif étant donné les conditions de marché actuelles. Sur la base des estimations de Wüest & Partner, la moyenne pondérée aux valeurs de marché des taux d escompte réels est de 4,2 %, le taux d escompte nominal 5,2 %.

8 page 8 Schroder ImmoPLUS Taux de perte sur loyers Le taux de perte sur loyers a baissé de 0,3 % au cours de l exercice pour s établir en moyenne à 4,6 %. En raison de la forte activité de construction, les vacances ont tendance à augmenter sur le marché des surfaces commerciales. Toutefois, Schroder ImmoPLUS reste bien positionné grâce à son portefeuille immobilier attractif, à la solvabilité élevée des locataires et à des baux à long terme. Évolution du taux de perte sur loyers en % des revenus locatifs nets 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Types d affectation Les types d affectation ont légèrement évolué avec l entrée du segment de l hôtellerie et de l hébergement des personnes âgées. Outre le nouvel immeuble hôtelier de Lausanne, ce segment inclut la résidence pour personnes âgées Wangenmatt à Berne ainsi que les affectations comptabilisées précédemment séparément sous «Gastronomie». La part principale reste les espaces de bureaux avec 44 %, suivie des surfaces commerciales et gastronomie avec 25 %, devant l habitation avec 11 % et l hôtellerie/les résidences pour personnes âgées avec 10 %. Les 10 % restants représentent principalement des parkings et d autres utilisations, par exemple des entrepôts. Répartition par type d affectation en % des revenus locatifs nets 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bureaux Ventes/gastronomie Habitat Hotellerie/Résisdences pour personnes âgées Places de parc Autres affectations Industrie/logistique Répartition géographique Les immeubles sont répartis sur l ensemble du territoire suisse. Les grandes zones économiques que sont Zurich et Genève couvrent 49 % du parc total. Le reste est réparti entre les centres économiques de moyenne et grande taille. Les nouveaux investissements sont exclusivement alloués à des objets attrayants, bien desservis. Répartition par canton en % des valeurs vénales 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ZH GE SG VD BE BS TI LU ZG AG FR BL Principaux locataires La solvabilité des principaux locataires est excellente et le mix sectoriel est équilibré. Le principal locataire est Credit Suisse avec 12,0 %. Les immeubles bancaires sont situés sur des sites exceptionnels dans les centres financiers de Zurich, Genève, Bâle, Berne et Zoug. Le deuxième principal locataire est Manor avec 7,5 % à Winterthour et Saint-Gall. Le troisième principal locataire du portefeuille est Japan Tobacco International avec 7,4 % dans deux immeubles de bureaux à Genève-Carouge. Ces surfaces locatives seront louées à long terme à la Banque Pictet & Cie SA début Avec l acquisition à Lausanne, l hôtel Mövenpick est désormais le quatrième locataire avec 6,7 %. Les 10 principaux locataires en % des revenus locatifs nets 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Credit Suisse AG Manor JT International Mövenpick Hotel Senevita Coop Loro Piana International Universität Zürich Interio Möbel-Pfister

9 Schroder ImmoPLUS page 9 Échéance des contrats de location La structure des baux des biens commerciaux fait l objet d une exploitation active. Avec les principaux locataires, des contacts réguliers sont entretenus et s agissant de négociations contractuelles importantes, le gestionnaire de portefeuille joue un rôle actif dans la gestion. Echéances en nombre d années Années > ,7% 9 0,8% 8 1,2% 7 0,4% % 5 9,1% 4 5,0% 3 2 4,5% 1 1,9% *0 0,9% 4,2% 4,2% 12,2% 17,6% 28,0% L acquisition de ces trois immeubles va continuer d améliorer le rendement et la qualité du portefeuille. Leur construction est récente et les coûts d entretien de ceux-ci seront inférieurs à la moyenne au cours des années à venir. En outre, ces achats supplémentaires renforcent la diversification par rapport aux utilisations de type commercial ou de bureaux. Malgré l excédent d offres sur certains marchés des surfaces commerciales, la direction du fonds est convaincue de pouvoir réaliser à long terme un rendement attrayant pour les investisseurs grâce à l excellente qualité du portefeuille du fonds. Dans ce contexte, une distribution légèrement plus élevée de 34,00 CHF par part (contre 33,00 CHF pour l exercice précédent) sera versée le 18 décembre Les mesures mises en œuvre contribuent à améliorer durablement la qualité du portefeuille. Elles créent ainsi une valeur ajoutée à long terme et contribuent à garantir des perspectives de rendement attractif constant pour les investisseurs. La direction du fonds table donc sur la poursuite de cette évolution positive au cours de l exercice à venir. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Superficies commerciales Places de parc Habitat/divers * contrat permanent L échéance moyenne restante des contrats de location s élève à 7,0 ans et garantit des encaissements de loyers stables pour les prochaines années, même dans l environnement de marché actuel exigeant. Perspectives Depuis son lancement, Schroder ImmoPLUS se focalise sur les biens immobiliers commerciaux attractifs à haut rendement. C est pourquoi la direction du fonds a décidé de vendre les biens résidentiels restants afin de se concentrer encore davantage sur les immeubles commerciaux. Fin 2014, un projet a donc été lancé en vue d optimiser le portefeuille, d augmenter l utilisation commerciale et de réduire la part résidentielle. A l issue d un processus de sélection poussé impliquant plusieurs investisseurs potentiels, la transaction a été conclue avec Credit Suisse le 1er novembre Le fonds vend six objets d une valeur de 118,2 millions CHF et réalise ainsi un gain en capital de 13,3 millions CHF après déduction des frais de transaction et avant impôts. Simultanément, le fonds acquiert trois nouveaux immeubles commerciaux d une valeur de 129,0 millions CHF dans les régions de Berne, Genève et Zurich. La durée de bail résiduelle des trois immeubles entièrement loués est d environ 10 ans. Les objets de Kirchberg/BE et Nänikon/ZH sont des biens immobiliers d entreprise attractifs. Ces deux immeubles commerciaux et de logistique sont loués à long terme, abritant les sièges de Selecta (BE) et d Ecomedia (ZH). Le troisième bien se situe à proximité immédiate de l aéroport de Genève. Le locataire principal de cet immeuble logistique achevé en 2009 est la Fondation de la Haute Horlogerie, qui loue à long terme également ces surfaces pour le Salon annuel de l horlogerie de Genève. L échéance moyenne restante passe ainsi de 7,0 à 7,4 ans. Le rendement initial net moyen de ces trois immeubles s élève à 5,2 %. Cours boursier Suite à la forte hausse du cours boursier à CHF jusqu à début mai 2015, celui-ci, dans le sillage des autres fonds immobiliers, a subi une sévère correction pour finir à CHF à fin mai. Il a ensuite bénéficié d une consolidation intervenant mi-août où il a atteint CHF. A l instar de la tendance du secteur, le cours boursier a baissé à 1186 CHF à la fin de l exercice, soit une hausse de 81,00 CHF ou 7,3 % par rapport au cours de clôture de l exercice précédent. en CHF * égalisé Schroder ImmoPLUS: Cours de bourse Schroder ImmoPLUS: Cours de bourse incl. distribution* SXI Real Estate Funds (Indice)* SXI Real Estate Funds (Total return)* L évolution favorable du cours durant la période examinée a eu des répercussions positives sur la prime de Schroder ImmoPLUS. La prime entre le cours boursier et la valeur d inventaire est passée de 10,9 % à 16,8 % sur la base du cours de clôture

10 page 10 Schroder ImmoPLUS Compte de fortune CHF CHF Actifs Caisse, avoirs postaux et bancairs à vue (y.c. les placements fiduciaires auprès de banques tierces) Immeubles Immeubles d habitation Immeubles à usage commercial dont en droit de superficie Bâtiments à usage mixte Total des immeubles Autres actifs Fortune totale du fonds Passifs Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques Autres engagements Instruments financiers dérivés (hypothèques synthétiques) Total des engagements Fortune nette du fonds avant impôts estimés en cas de liquidation Estimation des impôts dus en cas de liquidation Fortune nette du fonds Variation de la fortune nette du fonds Fortune nette du fonds en début d exercice Distribution Solde du mouvement des parts hors revenus courus reçus/payés Résultat total Solde des versements/prélèvements sur provisions pour réparations futures Variation des impôts dus en cas de liquidation Fortune nette du fonds en fin d exercice Valeur d inventaire par part Informations sur le bilan et les parts dénoncées Solde du compte d amortissement Solde du compte de provisions pour réparations futures Solde du compte des revenus retenus pour réinvestissements Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l exercice suivant aucune aucune Valeur d assurance totale de la fortune

11 Schroder ImmoPLUS page 11 Compte de résultats CHF CHF Revenus Revenus des avoirs postaux et bancaires Revenus des loyers Autres revenus Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus Total des revenus Charges Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques Autres intérêts passifs Intérêts sur droits de constructions Entretien et réparations Administration des immeubles Frais liés aux immeubles Frais d administration Impôts et taxes Impôts immobiliers Impôt sur le bénéfice et le capital Frais d estimation et de révision Provisions pour réparations futures Versements Prélèvements Rémunérations réglementaires à la direction du fonds à la banque dépositaire au gestionnaire des biens immobiliers Autres charges Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus Total des charges Résultat net Gains et pertes de capital réalisés Résultat réalisé Gains et pertes de capital non réalisés sur immeubles Pertes en capital non réalisées sur instruments financiers dérivés (hypothèques swap) Variation des impôts dus en cas de liquidation Résultat total Utilisation du résultat Produit net de la période comptable Report de l année précédente Résultat disponible pour être réparti Résultat prévu pour être versé aux investisseurs Gains retenus pour réinvestissements Report à nouveau Base de calcul selon paragraphe 22, alinéa 3 du contrat de fonds

12 page 12 Schroder ImmoPLUS Commentaires sur les comptes annuels Compte de fortune A la date de clôture, la valeur vénale des biens immobiliers s établissait à 1349,9 millions CHF, soit en hausse de 8,03 % ou 100,4 millions CHF par rapport à l exercice précédent. La variation est due à l évolution de valeur des 48 immeubles en portefeuille, y compris les investissements réalisés (+ 22,3 millions CHF) et à l achat du complexe hôtelier à Lausanne (+ 78,1 millions CHF). La dette hypothécaire se montait à 285,0 millions CHF, soit 21,1 % de la valeur vénale des immeubles. La part de fonds étrangers se situe ainsi en-deçà du taux maximal d endettement de 33 % autorisé par la loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). La valeur de remplacement des instruments financiers dérivés s établissait à 13,5 millions CHF (année précédente: 10,8 millions CHF). Les provisions pour réparations futures ont progressé de 1,4 million à 34,2 millions CHF (année précédente: 32,9 millions CHF). En raison de valorisations découlant de la vente de six immeubles d habitation, les impôts estimés en cas de liquidation ont augmenté de 8,6 millions CHF par rapport à l année précédente. Après prise en compte de ces impôts d un montant de 91,4 millions CHF (année précédente: 82,8 millions CHF), la fortune nette du fonds s élevait à 975,2 millions CHF, soit une valeur par part de 1015,84 CHF au jour de clôture. Compte de résultat Les revenus locatifs ont progressé de 3,3 % à 71,9 millions CHF (année précédente: 69,6 millions CHF); la variation de 2,3 millions CHF est principalement due à l achat de l immeuble à Lausanne ainsi qu à un léger recul du taux de défaillance locative. Conformément à la révision partielle de l OPCC-FINMA, les variations d impôts estimés en cas de liquidation doivent désormais être comptabilisées dans les gains et pertes de capital non réalisées dans le compte de résultat. Malgré ce changement, le résultat total a progressé de un million à 49,0 millions CHF. Distribution Pour l exercice 2014/2015, un montant de 32,64 millions CHF ou 34,00 CHF par part sera distribué, ce qui correspond à un rendement de distribution de 2,9 %. Montant brut CHF Moins impôt fédéral anticipé de 35 % CHF Montant net CHF Le coupon n 20 est remboursable sans frais par la banque cantonale de Zurich à compter du 18 décembre Une somme de 10,1 millions CHF est retenue à des fins de réinvestissement et ,64 CHF sont reportés à titre de solde. Les investisseurs domiciliés en Suisse peuvent demander la récupération de l impôt anticipé déduit au moyen de la déclaration d impôt ou par requête séparée portant sur l impôt anticipé. Les investisseurs domiciliés à l étranger peuvent demander le remboursement total ou partiel de l impôt anticipé, sous réserve que les dispositions d une éventuelle convention de double imposition conclue avec leur pays de domiciliation le prévoient. En l absence d une telle convention, aucune demande de récupération n est possible. Dans l ensemble, les dépenses ordinaires¹ se sont élevées à 28,0 millions CHF et les flux de trésorerie² à 44,1 millions CHF ou 45,99 CHF par part. Le poste «Provisions pour réparations futures» a enregistré une allocation nette de 1,4 million CHF, contrairement à l exercice précédent où la vente de deux immeubles avait entraîné une reprise nette sur provisions de 3,65 millions CHF. Par conséquent, le résultat net s est élevé à 42,8 millions CHF, soit 44,56 CHF par part, en baisse de 2,0 millions par rapport à l année précédente. La variation de valeur des instruments financiers dérivés s est traduite par une perte non réalisée de 2,7 millions CHF. L évaluation des immeubles fait état d un bénéfice non réalisé de 17,5 millions CHF (4,7 millions CHF pour l exercice précédent). Cette augmentation est principalement attribuable à la forte appréciation de la valeur des bâtiments d habitation et des immeubles mixtes découlant de l optimisation du portefeuille. 1 Dépenses sans variation de provisions et autres charges. 2 Résultat total avant provisions et plus-values / moins-values de capital non réalisées.

13 Schroder ImmoPLUS page 13 Avenue de Rhodanie 4 Lausanne

14 page 14 Schroder ImmoPLUS Registre des immeubles Lieu, Rue Nombre de bâtiments Année de construction Année de rénovation 1 Année d acquisition Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Immeubles d habitation 14 Ascona, Viale B. Papio , Baden, Hirschlistrasse Bâle, Hochstrasse 37, Bâle, Spalenberg Bâle, Steinenring , Berne, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Berne, Christoffelgasse Berne-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2,4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, , Genève, Avenue Louis Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134 / Hohenbühlstrasse , Küsnacht, Bahnhofstrasse , Langenthal, Marktgasse , Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 (acheté le ) Lucerne, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix , Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse , St-Gall, Davidstrasse St-Gall, Lindentalstrasse St-Gall, Webersbleiche / Waisenhausstrasse Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse , Vevey, Rue du Simplon Villeneuve, Chemin de la Confrérie Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Postrasse Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstrasse 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben , 1999, Zug, Bahnhofstrasse , 2005, Zurich, Bahnhofstrasse , 1999, 2006, Zurich, Goethestrasse Zurich, Hufgasse Zurich, Rämistrasse 36 / Hottingerstrasse , 2003, Zurich, Schaffhauserstrasse Zurich, Thurgauerstrasse , 2007, Zurich, Universitätsstrasse Immeubles à usage commercial 48 dont en droit de superficie 2 Bâle, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Alfredo Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zurich, Weinbergstrasse Bâtiments à usage mixte 17 Total 78 1 Dernière rénovation complète 2 Les éventuels écarts dans les totaus sont dus à des différences d arondissements 3 Perte de loyers: Ducroire extraordinaire non compris 4 Objet en droit de superficie 5 Part marginale de l objet en droit de superficie

15 Schroder ImmoPLUS page 15 Prix de revient CHF Valeurs vénales CHF Revenus des loyers escomptés 2 Pertes de loyer 2 CHF CHF % Revenus bruts , , , CHF , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

16 page 16 Schroder ImmoPLUS Lieu, rue Total des objets loués Total des apparte - ments Surfaces de vente Bureaux, cabinets Autres locaux Nombre m 2 Nombre m 2 Nombre m 2 Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Places de parc, garages Nombre Immeubles d habitation Ascona, Viale B. Papio Baden, Hirschlistrasse Bâle, Hochstrasse 37, Bâle, Spalenberg Bâle, Steinenring Berne, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Berne, Christoffelgasse Berne-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, Genève, Avenue Louis-Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, Hohenbühlstrasse Küsnacht, Bahnhofstrasse Langenthal, Marktgasse Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 (acheté le ) Lucerne, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse St-Gall, Davidstrasse St-Gall, Lindentalstrasse St-Gall, Webersbleiche / Waisenhausstrasse Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse Vevey, Rue du Simplon Villeneuve, Chemin de la Confrérie Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstr. 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben Zug, Bahnhofstrasse Zurich, Bahnhofstrasse Zurich, Goethestrasse Zurich, Hufgasse Zurich, Rämistrasse 36 / Hottingerstrasse Zurich, Schaffhauserstrasse Zurich, Thurgauerstrasse Zurich, Universitätsstrasse Immeubles à usage commercial dont en droit de superficie Bâle, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Alfredo Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zurich, Weinbergstrasse Gemischte Bauten Gesamttotal Objet en droit de superficie 2 Part marginale de l objet en droit de superficie

17 Schroder ImmoPLUS page 17 Récapitulation du registre des immeubles Prix de revient CHF Valeurs vénales CHF Pertes de loyers CHF Revenus bruts CHF Immeubles d habitation Immeubles à usage commercial dont en droit de superficie Bâtiments à usage mixte Total Modifications du portefeuille Achats Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 Immeuble à usage commercial, 74.0 mios CHF* acheté le Ventes Aucune * Prix d achat brut, sans les charges Ventes futures et investitions Ventes Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19 Viganello, Via Pedemonte 2 Bâle, Dornacherstrasse 230, 232, 234 Locarno, Via Pioda 15, 17 Renens, Rue de Lausanne 71, 73 Zurich, Weinbergstrasse 161 Total ventes 118,18 mios CHF Investitions Kirchberg, Neuhof 78 Meyrin, Route des Moulières 4, 6 Nänikon, Grossrietstrasse 2 Total investitions 129,04 mios CHF Principaux lopcataires Revenu locatif par locataire en % du portefeuille Credit Suisse AG 12,0 % Manor AG 7,5 % JT International SA 7,4 % Mövenpick Hotels & Resorts Management AG 6,7 %

18 page 18 Schroder ImmoPLUS Financement Hypothèques Nouveaux Rembour Genre de crédit Durée Taux d intérêt, % Positions en CHF crédits sements Positions en CHF Hypothèque à taux fixe , Hypothèque à taux fixe , Hypothèque à taux fixe , Hypothèque à taux fixe , Hypothèque swap , Avance de fonds fixe , Hypothèque swap , Hypothèque swap , Hypothèque swap , Hypothèque swap , Hypothèque à taux fixe , Hypothèque à taux fixe , Hypothèque à taux fixe , Hypothèque à taux fixe , Total Intérêts négatifs non compris Durée moyenne des crédits: 5,0 ans. Instruments financiers dérivés (Couverture de l intérêt) en % de la en % de la Montant Valeur de rachat fortune nette Valeur de rachat fortune nette CHF Taux d intérêt, % Echéance CHF du fonds CHF du fonds , , , , , , , , , , , , , , , Informations complémentaires Transactions entre placements collectifs de capitaux selon l art. 101 al. 3 OPPC-FINMA Aucune

19 Avenue de Rhodanie 4 Lausanne

20 page 20 Schroder ImmoPLUS Rapport d évaluation Mandat En vertu de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), les immeubles de fonds immobiliers suisses doivent être évalués à la clôture de l exercice par des experts indépendants chargés des estimations. Wüest & Partner a été mandaté par la direction du fonds pour réaliser les évaluations de tous les biens immobiliers détenus par le fonds Schroder ImmoPLUS au 30 septembre La coordination de tout le processus d évaluation incluant la préparation des données, la mise à disposition d un logiciel d évaluation ainsi que la mise en commun et le contrôle des résultats de chaque expert chargé des estimations individuelles font partie intégrante de ce mandat. Les experts chargés des estimations sont tenus de procéder à l évaluation et à l examen de chaque immeuble. Schroder Investment Management (Switzerland) SA est responsable de la mise à disposition des documents. Normes d évaluation Wüest & Partner confirme que les évaluations répondent aux prescriptions légales de la LPCC et de l OPCC ainsi qu aux directives de la SFAMA et qu elles sont conformes aux normes d évaluation communément acceptées. La valeur de marché indiquée par immeuble représente «la juste valeur», c est-à-dire le prix de vente vraisemblablement réalisable dans des conditions normales et dans l environnement de marché actuel. En Suisse on parle également de «valeur vénale». Méthode d évaluation Les évaluations sont effectuées selon la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) selon laquelle la valeur de marché d un bien immobilier est définie par la somme de tous les revenus nets actualisés escomptés à la date de l évaluation. L actualisation est faite pour chaque immeuble conformément aux conditions du marché et ajustée en fonction des risques, c est-à-dire en tenant compte du potentiel et des risques de chaque bien. Une analyse détaillée ainsi qu une appréciation des divers postes de revenus et de coûts est réalisée dans le cadre de l évaluation. Les experts ont a disposition les valeurs comptables de chaque immeu ble ainsi que les informations actuelles du marché. Sur cette base, le cash-flow est estimé et modélisé et le taux d escompte défini. Après l établissement des évaluations, un contrôle du résultat des évaluations est opéré, au terme duquel les incohérences méthodologiques déterminantes ou des divergences matérielles apparentes peuvent être relevées avec une fiabilité appropriée. Enfin, les résultats des évaluations individuelles sont mises en commun et interprétées dans le cadre d un rapport à l attention de la direction du fonds. Résultats de l évaluation Durant la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, le portefeuille a augmenté d un immeuble, de sorte qu il comporte actuellement 48 immeubles existants et une nouvelle acquisition. Au 30 septembre 2015, la valeur de marché de l ensemble du portefeuille (49 immeubles) a été estimée par les experts à 1349,86 millions CHF, faisant ressortir une augmentation de 100,39 millions CHF par rapport au 30 septembre Cette augmentation de 8,03 % est attribuable à la variation de la valeur des biens existants, y compris les investissements réalisés (+ 22,38 millions CHF/+ 1,78 %) et à la nouvelle acquisition (78,11 millions CHF/+ 6,25 %). Les taux d escompte appliqués sont le résultat d une modélisation et d une étude de plausibilité basée sur l observation constante du marché immobilier. Au , le taux d escompte réel moyen du portefeuille pondéré à la valeur de marché s élève à 4,16 % (4,29 % pour l exercice précédent), le taux d escompte nominal s élève à 5,21 % (5,34 % pour l exercice précédent). Le plus bas taux d escompte réel s établit à 3,10 % (Bahnhofstrasse 26 Zurich), le plus élevé à 4,70 % (Chemin de la Confrérie 118, Villeneuve). Le rendement brut actuel du portefeuille total s établit à 5,53 % et à 5,47 % sur une base annualisée. La situation du portefeuille en termes de résultat reste stable, la diversification et le mix de locataires restent bons, et le taux de perte sur loyers a encore pu être diminué. Les revenus locatifs théoriques au jour de référence de l état locatif s élèvent à 74,72 millions CHF (69,95 millions CHF pour l exercice précédent), et le taux de perte sur loyers se situe à 4,24 % (4,99 % pour l exercice précédent). Dans l ensemble, le portefeuille immobilier de Schroder ImmoPLUS demeure inchangé en termes de stabilité et de durabilité dans l environnement de marché actuel. Zurich, le 22 septembre 2015 Wüest & Partner AG Reto Stiefel Andreas Ammann Indépendance et confidentialité Les experts accrédités chargés des estimations ainsi que Wüest & Partner confirment leur indépendance et garantissent le traitement confidentiel des informations en lien avec le mandat d évaluation.

21 Schroder ImmoPLUS page 21 Rapport de l organe de révision En notre qualité de société d audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l audit des comptes annuels du fonds de placements Schroder ImmoPLUS comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l art. 89 al. 1 let. a h et l art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC) (pages 5, 10, 11, du rapport annuel) pour l exercice arrêté au 30 septembre Responsabilité du conseil d administration La responsabilité de l établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu au contrat du fonds de placement et au prospectus, incombe au conseil d administration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d un système de contrôle interne relatif à l établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d erreurs. En outre, le Conseil d administration de la société de direction de fonds est responsable du choix et de l application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates. Responsabilité de la société d audit Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux normes d audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d anomalies significatives. Opinion d audit Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l exercice arrêté au 30 septembre 2015 sont conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu au contrat du fonds de placement et au prospectus. Rapport sur d autres dispositions légales Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et à l art. 127 LPCC ainsi que celles régissant l indépendance (art. 11 LSR) et qu il n existe aucun fait incompatible avec notre indépendance. Zurich, 25 novembre 2015 PricewaterhouseCoopers AG Simon Bandi Expert-réviseur Auditeur responsable Andreas Scheibli Expert-réviseur Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d audit relève du jugement de l auditeur, de même que l évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d erreurs. Lors de l évaluation de ces risques, l auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d exprimer une opinion sur l existence et l efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d audit.

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