Schroder ImmoPLUS. Fonds de placement de droit suisse du type «Fonds immobiliers» Rapport annuel révisé 30 septembre 2011

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1 Schroder ImmoPLUS Fonds de placement de droit suisse du type «Fonds immobiliers» Rapport annuel révisé 30 septembre 2011 Schroder Investment Management (Switzerland) AG

2 St. Gallen, Davidstrasse 38

3 Sommaire Principaux chiffres à la clôture 4 Rapport du gestionnaire de portefeuille 5 Compte de fortune 8 Compte de résultats 9 Commentaires sur les comptes annuels 11 Données générales sur les immeubles et chiffres relatifs aux immeubles 12 Structure des immeubles 14 Modifications du portefeuille 16 Crédits 17 Rapport d évaluation 18 Rapport de l organe de révision 20 Informations complémentaires 21 Organisation et organes 22 No de valeur: ISIN: CH Schroder ImmoPLUS 3

4 Principaux chiffres à la clôture Chiffres clés Valeur d inventaire par part CHF Prix de rachat par part avant distribution¹ CHF Dernier cours boursier à la clôture CHF Cours boursier le plus haut CHF Cours boursier le plus bas CHF Capitalisation boursière Mios CHF Agio/Disagio % 24,13 20,22 4,93 Hypothèque synthétique à taux fixe excl. incl. excl. incl. Rendement et performance rectification 2 rectification 2 Rendement de placement % 6,62 6,34 5,61 5,02 5,35 Performance 3 % 9,55 9,55 20,00 20,00 1,94 Rendement de l indice (SXI Real Estate Funds TR)) % 6,61 6,61 10,75 10,75 9,99 Rendement des fonds propres (ROE) % 6,77 6,52 5,77 5,24 5,60 Rendement du capital investi (ROIC) % 5,55 5,32 4,80 4,38 4,86 Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) % 78,36 78,36 77,22 77,22 77,27 Quote-part des charges d exploitation (TER REF ) % 0,83 0,83 0,83 0,83 0,89 Rapport cours/bénéfice (P/E ratio) 18,19 19,04 20,63 22,89 18,67 Rapport cours/cashflow (P/CF ratio) 23,55 23,55 22,75 22,75 20,04 Distribution Distribution par part CHF Rendement sur distribution % 1,33 1,25 1,48 Coefficient de distribution (payout-ratio) % 31,32 28,36 29,60 Compte de fortune Fortune totale du fonds à la valeur comptable Mios CHF à la valeur vénale Mios CHF Fonds étrangers Mios CHF en % de la valeur comptable % 22,12 25,15 18,98 en % de la valeur vénale % 19,76 22,78 17,21 Quote-part des fonds étrangers % 26,98 29,37 23,96 Fortune nette du fonds Mios CHF Compte de résultats Revenu net Mios CHF Gains et pertes en capital réalisés Mios CHF Gains et pertes en capital non réalisés sur immeubles Mios CHF Pertes en capital non réalisées sur instrument financiers dérivés (hypothèques syntéthiques) Mios CHF Résultat total Mios CHF Revenus locatifs Mios CHF Taux de perte sur loyers % 3,03 3,60 3,30 Parts Emissions de parts Rachats de parts Nombre de parts en circulation Prix de rachat par part après déduction de la commission de remboursement et des frais de liquidation. 2 Gains et pertes en capital non réalisées sur instruments financiers dérivés (couverture de l intérêt) à la suite de la conclusion d hypothèques syntéthiques: Rectification de la valeur: 2,66 mios CHF (détails pages 11 & 17). 3 La performance passée n offre aucune garantie de l évolution future. La performance représentée ne tient pas compte d éventuels commissions et coûts prélevés lors de la souscription et du rachat des parts. 4 Schroder ImmoPLUS

5 Rapport du gérant de portefeuille L exercice 2010/2011 s est révélé très fructueux pour le fonds Schroder ImmoPLUS. Ainsi, d importants chiffres-clés du portefeuille ont nettement progressé, la performance passant de 5,6% à 6,6% et le rendement des fonds propres de 5,8% à 6,8%. Les recettes locatives ont grimpé à un niveau record de CHF 72 millions, soit un gain de 4,4%. Le revenu net a augmenté de 5% à CHF 43,2 millions, le résultat total croissant de 30% à 56,9 millions, gains et pertes en capital non réalisés inclus. Ces chiffres réjouissants se sont reflétés dans l évolution du cours du fonds: le Schroder ImmoPLUS a réalisé une performance de 9,6% durant la période sous revue, dépassant de 3% l indice de référence des fonds immobiliers suisses cotés. Divers facteurs expliquent cette évolution positive. Premièrement, le taux de défaillance locative est demeuré faible durant toute la période. Deuxièmement, les recettes locatives des immeubles du portefeuille ont pu être encore accrues. Troisièmement, les achats des dernières années, par exemple le centre commercial Stadtgarten à Winterthur en 2010, ont exercé un effet positif supplémentaire sur le résultat. Dans le contexte actuel, il devient toutefois de plus en plus difficile d acquérir des immeubles intéressants pour le fonds. Etant donné l incertitude qui règne actuellement sur les marchés boursiers et les taux d intérêt qui évoluent à des plus bas records, maints investisseurs recherchent une alternative aux actions et aux obligations. Ainsi l immobilier suisse a la cote auprès des investisseurs privés et institutionnels. Vu l offre limitée, cette demande élevée continue de pousser les prix vers le haut. Dans l ensemble, les rendements ont à nouveau reculé, les investisseurs pouvant encore s attendre à un rendement net d environ 3% sur les immeubles de première qualité. Au cours des 12 derniers mois, la direction du fonds a évalué une multitude de possibilités de placement, renonçant toutefois délibérément à de nouveaux achats. En effet, les bâtiments étudiés ne répondaient pas à nos critères d investissement du point de vue de leur rendement ou qualité. La stratégie d investissement à long terme du fonds consiste à créer une plus-value pour les investisseurs, et non à réaliser une croissance à tout prix. Évolution du portefeuille Au 30 septembre 2011, la valeur vénale du portefeuille composé de 52 immeubles à été estimée par les experts à CHF millions, soit une hausse de CHF 19.7 millions ou 1,7% par rapport à l année précédente. Cette progression résulte de l augmentation de valeur des immeubles en portefeuille ainsi que des investissements effectués (+ CHF 3.3 millions). Evolution Fortune nette du fonds / valeur vénale Fortune nette du fonds Valeur vénale en mio. CHF La valeur nette d inventaire par part a augmenté de CHF à CHF , soit un gain de 4,7%. Durant la période sous revue, de nouveaux investissements ont été effectués dans certains immeubles du portefeuille. De nouvelles surfaces locatives ont été créées dans un immeuble bancaire à Langenthal et un contrat de bail à long terme a été conclu avec le locataire principal. Un immeuble de bureaux au centre de Winterthur a trouvé un nouveau locataire et a pu être rénové. Enfin, une rénovation complète a été effectuée dans un immeuble commercial à Sursee, résultant en un accroissement de la surface locative pour le locataire principal, Credit Suisse, et en la conclusion d un nouveau bail à long terme. Qualité du portefeuille L optimisation continue du portefeuille immobilier ces dernières années, qui s est traduite par la vente d immeubles situés dans des emplacements de catégorie B sans potentiel de développement, par des investissements ciblés dans les immeubles existants et par des projets immobiliers bien placés assortis d un certain potentiel, a contribué à améliorer la qualité du portefeuille. La note globale du portefeuille Schroder ImmoPLUS est donc excellente. Matrice de marché Qualité de l objet / Analyse de location Très bon Bon Suffisant Insuffisant Qualité de l endroit Insuffisant Suffisant Bon Très bon Portefeuille pondéré Schroder ImmoPLUS Schroder ImmoPLUS 5

6 La discipline d investissement rigoureuse se reflète également au niveau du résultat. Un rendement brut pondéré de 6,3% a pu être dégagé au cours de l exercice, le rendement annualisé net sur 10 ans se montant à 5% environ. Le taux d escompte réel moyen, pondéré de la valeur vénale sur la base des estimations individuelles de Wüest & Partner, a marqué un léger recul de 6 points de base à 4,6% au 30 septembre Évolution du taux de pertes de loyer Par rapport à l année dernière, le taux moyen de défaillance locative a reculé de 0,6% à 3%. Extrêmement bas en comparaison avec l ensemble des immeubles commerciaux au niveau national, ce chiffre souligne l excellente qualité du portefeuille. Pour l exercice à venir, il faut compter avec une hausse passagère du taux de défaillance locative en raison de baux arrivant à échéance. Lors d une nouvelle location, la priorité porte sur l exploitation du potential en matière de loyer, même au prix d une légère hausse du taux de vacance à court terme. Evolution du taux de perte de loyers 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Répartition par types d utilisation Aucune transaction n ayant été effectuée durant l exercice, les chiffres relatifs aux types d utilisation n ont quasiment pas changé: les surfaces de bureaux couvrent 49%, les surfaces de vente 24% et les logements 13%. Les 14% restants incluent essentiellement des places de parc et entrepôts Répartition géographique Les immeubles du fonds sont répartis sur l ensemble de la Suisse. Environ 53% des biens se situent dans les deux bastions économiques de Zurich et Genève, le reste étant réparti dans des centres économiques de moyenne et grande taille. Les nouveaux investissements portent exclusivement sur des objets situés dans des emplacements attrayants et bien situés. Répartition géographique (en % de la valeur vénale) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ZH GE SG BE VD BS FR TI AG ZG LU SO BL Locataires principaux Aucune mauvaise surprise n a été constatée du côté des recettes locatives grâce à la solvabilité des locataires et à la nature majoritairement à long terme des baux. À la date de clôture du bilan, la part du locataire principal, Credit Suisse, se montait à 12,7% du total des revenus locatifs. Les immeubles bancaires occupent essentiellement des emplacements de premier ordre dans les grands centres financiers tels que Zurich, Genève, Bâle, Berne et Zug. Le deuxième locataire est Manor, avec une part de 8,0% répartie sur deux sites à Winterthur et Saint-Gall. JT International est numéro trois avec 7,8% dans deux immeubles de bureaux modernes à Genève-Carouge. Des contrats de bail à long terme existent également avec les autres locataires importants du portefeuille. La répartition sectorielle est équilibrée. 20 locataires principaux (en % du total des loyers) Répartition par type d affectation (en % des loyers nets) % % 6 40% % 20% 10% 0% Bureaux Commerces Logements Places de parc Entrepôts Gastronomie Autres 0 Credit Suisse Manor JT International Coop Merck & Co. Loro Piana International Universität Zürich KIGA Covidien Mc Kinsey Switzerland C&A Alpiq InTec Ost Regus Business Center Deka (Swiss) Privatbank Degroof Banque Privée Bayer International Jimmy Choo (Switzerland) Novell (Schweiz) Mode Weber OMD Schweiz 6 Schroder ImmoPLUS

7 Échéance des baux Nous gérons activement l échéancier des baux commerciaux. Un dialogue régulier est assuré avec les locataires importants et le gérant de portefeuille joue un rôle actif aux côtés de la direction à l occasion des négociations contractuelles importantes, l objectif consistant à générer de la valeur ajoutée pour les investisseurs. Profil risque Échéance des baux à loyer en nombre d années > ,0% 1,3% 3,4% ,5% 12,5% 10,4% 10,0% 6,2% 8,0% 12,2% 3,4% 0 5,1% 5,8% 15,0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% En % des revenus des loyers nets Surfaces commerciales Places de parc Logements/Autres Évolution du cours Dans l ensemble, les fonds immobiliers suisses ont connu une évolution très réjouissante durant l exercice. Dans ce contexte, le cours du Schroder Immo- PLUS a poursuivi sa trajectoire positive. À la date de clôture, il s établissait à CHF 1128, ce qui correspond à une hausse de CHF 85 ou 8,1% par rapport au cours de clôture de l année dernière. La prime boursière, écart en pourcentage entre le cours boursier et la valeur d inventaire, se monte à 24% sur la base du cours de clôture. En comparaison sur cinq ans, le Schroder ImmoPLUS a dégagé un rendement annualisé de 8,3% contre 6,4% pour son indice de référence, le SXI Real Estate Funds Total Return Index. Evolution du cours du fonds et de l indice * égalisés Schroder ImmoPLUS Schroder ImmoPLUS (Total return)* SXI Real Estate Funds (indice de prix)* SXI Real Estate Funds (Total return)* Perspectives Il est prévu de continuer d étoffer le portefeuille sur le long terme si des opportunités d achat attrayantes se présentent sur le marché immobilier. La priorité est accordée aux immeubles commerciaux rentables bien situés. Avec un taux de financement extérieur modéré d environ 20%, la direction du fonds a suffisamment de jeu pour pouvoir agir rapidement sans devoir procéder à une augmentation du capital. Nous nous tenons à une discipline de placement rigoureuse et n effectuerons de nouveaux investissements que s ils entraînent une plus-value pour les investisseurs. Deux transactions immobilières ont été conclues après le 30 septembre 2011, date de clôture du bilan; celles-ci ne sont donc pas encore reflétées dans le présent rapport annuel. Il s agit de l achat d une résidence pour personnes âgées à Berne et de la vente de trois immeubles locatifs à Birmensdorf. Dans le cas de la résidence, le transfert de propriété a eu lieu le 4 octobre Le coût d investissement se monte à CHF 50 millions environ. Un bail à long terme a été conclu avec Senevita AG, l un des plus grands exploitants d établissements pour personnes du troisième âge. Grâce à son profil de risque/ rendement attrayant, cette acquisition améliore encore la qualité du portefeuille. Par ailleurs, une vente portant sur trois immeubles locatifs à Birmensdorf a été authentifiée en octobre Les deux immeubles sis Lärchenfeldstrasse 23 et 25, construits en 1975 et 1981, nécessitent d importants travaux de rénovation. En raison du coût élevé de ces travaux et du faible potentiel au niveau des loyers, une rénovation n est pas rentable. La direction du fonds a donc opté pour la vente de ces deux propriétés, ainsi que de l immeuble d en face, sis Lärchenfeldstrasse 27. Le transfert de propriété est prévu pour janvier Dans le contexte actuel qui permet de réaliser des prix de vente intéressants sur le marché des transactions, deux autres désinvestissements sont planifiés. L accent est mis sur la cession de propriétés situées à des emplacements de second ordre et dont le potentiel en matière de loyers est épuisé. Les perspectives pour l année à venir demeurent optimistes. La direction du fonds est convaincue de pouvoir réaliser à long terme un rendement attrayant pour les investisseurs grâce à l excellente qualité du portefeuille Schroder ImmoPLUS. Les loyers supplémentaires générés par la résidence pour personnes âgées compenseront la hausse prévue du taux de vacance. Au total, nous tablons sur une augmentation des recettes locatives en Schroder ImmoPLUS 7

8 Compte de fortune en CHF Aktiven Caisse, avoirs postaux et bancairs à vue (y.c. les placements fiduciaires auprès de banques tierces) Immeubles Immeubles d habitation Immeubles à usage commercial dont en droit de superficie Bâtiments à usage mixte Total des immeubles Autres actifs Fortune totale du fonds Passifs Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques Autres engagements Instruments financiers dérivés (hypothèques synthétiques) Total des engagements Fortune nette du fonds avant impôts estimés en cas de liquidation Estimation des impôts dus en cas de liquidation Fortune nette du fonds Nombre de parts en circulation Valeur d inventaire par part Moins distributionen Valeur d inventaire par part après distribution Informations sur le bilan et les parts dénoncées Solde du compte d amortissement Solde du compte de provisions pour réparations futures Solde du compte des revenus retenus pour réinvestissements Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l exercice suivant keine keine Valeur totale d assurance de la fortune Variation de la fortune nette du fonds Fortune nette du fonds en début d exercice Distribution Solde du mouvement des parts hors revenus courus reçus/payés Résultat total Solde des versements/prélèvements sur provisions pour réparations futures Variation des impôts dus en cas de liquidation Fortune nette du fin d exercice Schroder ImmoPLUS

9 Compte de résultats en CHF Revenus Revenus des avoirs postaux et bancaires Revenus des placement obligataires à court terme Revenus des loyers Autres revenus Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus Total des revenus Charges Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques Autres intérêts passifs Intérêts sur droits de constructions Entretien et réparations Administration des immeubles Frais liés aux immeubles Frais d administration Impôts et taxes Impôts immobiliers Impôt sur le bénéfice et le capital Frais d estimation et de révision Provisions pour réparations futures Versements Prélèvements Rémunérations réglementaires à la direction du fonds à la banque dépositaire au gestionnaire des biens immobiliers Frais relatifs au rapport de gestion Frais de révision Autres charges Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus Total des charges Résultat net Gains et pertes de capital réalisés Résultat réalisé Gains et pertes de capital non réalisés sur immeubles Pertes en capital non réalisées sur instrument financiers dérivés (hypothèques syntéthiques) Résultat total Utilisation du résultat Produit net de l exercice Report de l année précédente Résultat disponible pour être réparti Résultat prévu pour être versé aux investisseurs Gains retenus pour réinvestissements Report à nouveau Schroder ImmoPLUS 9

10 10 Schroder ImmoPLUS St. Gallen, Davidstrasse 38

11 Commentaire sur les comptes annuels Compte de fortune La valeur vénale des immeubles s établit à CHF millions, ce qui correspond à une hausse de 1,7% par rapport à l exercice précédent. Le gain de CHF 19.6 millions découle de l augmentation de valeur des 52 propriétés et des investissements effectués de CHF 3.3 millions environ. La dette hypothécaire s élève à CHF millions, soit 19,8% de la valeur vénale des immeubles. Le taux de financement externe est donc inférieur au plafond légal de 50%. La valeur de rachat des instruments financiers dérivés se montait à CHF 7.4 millions au 30 septembre Les provisions pour réparations futures ont été augmentées de CHF 2.7 millions, portant la position à 30.3 millions (+9,9%) ou 2,56% de la valeur vénale des biens immobiliers. Après prise en compte de l estimation des impôts dus en cas de liquidation, qui ont augmenté de CHF 7.6 millions à CHF 65.2 millions, la fortune nette du fonds s élevait à CHF millions au jour de clôture des comptes, ce qui correspond à une valeur nette d inventaire de CHF par part. Compte de résultat Les recettes locatives sont passées de CHF 69.0 millions à CHF 72.0 millions, ce qui représente une hausse de 4,3%. Cette évolution positive est attribuable avant tout aux recettes provenant du centre commercial Stadtgarten à Winterthur, comptabilisées pour la première fois sur une année entière, ainsi qu au taux de perte de loyer globalement faible du portefeuille. Dans l ensemble, les charges ordinaires 1 ont totalisé CHF 26.2 millions pour un cash-flow 2 de CHF 46.0 millions, soit CHF par part. Après une affectation nette de CHF 2.7 millions aux provisions pour réparations futures, le résultat net s élève à CHF 43.2 millions ou CHF par part. La variation des pertes en capital non réalisées sur les instruments financiers dérivés se monte à CHF 2.66 millions. Après prise en compte des gains et pertes en capital réalisés et non réalisés de CHF 13.6 millions net, le résultat total s élève à CHF 56.9 millions. Dividende Pour l exercice 2010/2011, le montant distribué est de CHF 14.4 millions, ou CHF par part, ce qui correspond à un rendement sur distribution de 1,33%. Un montant de CHF 28.8 millions a été retenu pour réinvestissement et CHF ont été reportés à nouveau compte. Montant brut Moins impôt fédéral anticipé de 35% 5.25 Montant net 9.75 Contre remise du coupon n 16, le dividende de CHF 15. est payable sans frais auprès de la Banque cantonale de Zurich à partir du 9 décembre Les investisseurs domiciliés à l étranger peuvent demander le remboursement intégral ou partiel de l impôt anticipé pour autant qu un tel remboursement soit prévu aux termes d une éventuelle convention de double imposition conclue avec leur pays de domicile. En l absence d une telle convention, aucun remboursement n est possible. Les investisseurs domiciliés en Suisse peuvent récupérer l impôt anticipé retenu en mentionnant le revenu correspondant dans leur déclaration fiscale ou en présentant une demande de remboursement séparée. 1 Charges sans variation des provisions ni autres charges 2 Résultat total avant provisions et gains et pertes en capital non réalisés Schroder ImmoPLUS 11

12 Données générales sur les immeubles et chiffres relatifs aux immeubles Localités, adresses Nombre de bâtiments Total des objets loués Année de construction Année de rénovation1 Année d acquisition Birmensdorf, Lärchenstrasse 23, / Birmensdorf, Lärchenstrasse Neuenhof, Hardstrasse 54, Olten, Sälistrasse 74, 76 / Wiesenstrasse 8 (vendu le 1er mars 2010) 3 Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Immeubles d habitation Ascona, Viale B. Papio , Baden, Hirschlistrasse Bâle, Hochstrasse 37, Bâle, Spalenberg Bâle, Steinenring , Berne, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Berne, Christoffelgasse Bussigny-près-Lausanne, Route de Renens Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, , Genève, Avenue Louis Casaï Ω Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, Kloten, Oberfeldstrasse 14 (vendu le 1er mars 2010) 3 Küsnacht, Bahnhofstrasse , Langenthal, Marktgasse , Lucerne, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix , Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse Soleure, Hauptgasse 14 / Löwengasse , 1989, St-Gall, Davidstrasse St-Gall, Lindentalstrasse St-Gall, Webersbleiche Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse , Vevey, Rue du Simplon Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Poststrasse Winterthur, Bankstrasse 8,12 / Stadthausstrasse 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben , 1999, Zug, Bahnhofstrasse , 2005, Zurich, Bahnhofstrasse , 1999, 2006, Zurich, Goethestrasse Zurich, Hufgasse Zurich, Rämistrasse , Zurich, Schaffhauserstrasse Zurich, Thurgauerstrasse , Zurich, Universitätsstrasse Immeubles à usage commercial dont en droit de superficie 2 17 Bâle, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zurich, Weinbergstrasse Bâtiments à usage mixte Total Dernière rénovation complète 2 Les éventuels écarts dans les totaux sont dus à des différences d arrondissement 12 Schroder ImmoPLUS

13 Prix de revient Valeur vénale Valeur assurée Revenus des Pertes de loyers Revenus bruts2 loyers escomptés2 en CHF en CHF en CHF in CHF en CHF en % en CHF Règlement de l année précédente 4 Part marginale de l objet en droit de superficie Schroder ImmoPLUS 13

14 Structure des immeubles Nombre d appartements Total des Localités, adresses 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ appartements Birmensdorf, Lärchenstrasse 23, Birmensdorf, Lärchenstrasse Neuenhof, Hardstrasse 54, Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Immeubles d habitation Ascona, Viale B. Papio 6 Baden, Hirschlistrasse Bâle, Hochstrasse 37, Bâle, Spalenberg 65 Bâle, Steinenring Berne, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49 Berne, Christoffelgasse 6 Bussigny-près-Lausanne, Route de Renens 1 Carouge, Rue de la Gabelle 1 Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, Genève, Avenue Louis-Casaï 18 Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc 21 Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, 136 Küsnacht, Bahnhofstrasse 4 Langenthal, Marktgasse 29 Lucerne, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse Soleure, Hauptgasse 14 / Löwengasse St-Gall, Davidstrasse 38 St-Gall, Lindentalstrasse 10 St-Gall, Webersbleiche Stäfa, Bahnhofstrasse 26 Sursee, Bahnhofstrasse 18 Vevey, Rue du Simplon Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse Winterthur, Bankstrasse 8/12 / Stadthausstrasse 10b 2 2 Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben 29 Zug, Bahnhofstrasse 17 Zurich, Bahnhofstrasse 26 Zurich, Goethestrasse 14 Zurich, Hufgasse Zurich, Rämistrasse Zurich, Schaffhauserstrasse 228 Zurich, Thurgauerstrasse 54 Zurich, Universitätsstrasse 105 Immeubles à usage commercial dont en droit de superficie 2 2 Bâle, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Alfredo Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zurich, Weinbergstrasse Bâtiments à usage mixte Total Schroder ImmoPLUS

15 Magasins, Bureaux, Autres Places de parc, Kinos und Lagerräume übrige kiosques Cabinets locaux garages Restaurants Komm. Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre Anza m2 Anzahl m2 Anzahl m Kommerziell Schroder ImmoPLUS 15

16 Modifications du portefeuille Achats Aucun Ventes Aucune Principaux locataires Revenu locatif par locataire supérieur à 5%: Credit Suisse AG 12,7% Manor AG 8,0% JT International SA 7,8% 16 Schroder ImmoPLUS

17 Crédits Taux Genre de crédit Durée d intérêt, % Montant, CHF Nouveaux crédits Remboursements Montant, CHF Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Hypothèque à taux fixe Libor 3M offen Libor 3M offen Libor 3M offen Libor 3M Libor 3M Libor 3M Total Taux d intérêts fixes 2 Taux d intérêts variables Instruments financiers dérivés (couverture de l intérêt) Taux Valeur en % de la fortune Valeur en % de la fortune Montant, CHF d intérêt, % Echéance de rachat, CHF nette du fond de rachat, CHF nette du fond , , , , , , , , , , ,59 3 Incl. Intérêts courus Transactions entre placements collectifs de capitaux selon l art. 74 al. 3 OPCC-FINMA Aucune Schroder ImmoPLUS 17

18 Rapport d évaluation Mandat En vertu de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), la valeur vénale des immeubles détenus par des fonds de placement immobiliers doit faire l objet d une estimation par un expert indépendant à la fin de chaque exercice. Des experts indépendants agréés par la FINMA ont procédé à l estimation de chacun des immeubles du Schroder ImmoPLUS au 30 septembre Une visite sur site a été organisée pour les immeubles dont il s agissait de la première estimation ainsi que lorsque la visite précédente remontait à trois ans. La direction du fonds a confié à Wüest & Partner la responsabilité du processus d estimation, c est-à-dire le traitement des données, la mise à disposition d un logiciel d estimation ainsi que le recueil et le contrôle des résultats fournis par les experts. La responsabilité de la visite et l estimation des immeubles incombent aux experts mandatés par la direction du fonds. Schroder Investment Management (Switzerland) AG est responsable de la préparation et de la mise à disposition des documents requis. Normes d évaluation Wüest & Partner confirme que les évaluations ont été effectuées conformément aux dispositions de la LPCC et de l OPCC ainsi qu aux directives de la SFA et qu elles correspondent aux normes usuelles du secteur immobilier. La valeur de marché telle que définie ici s entend comme la «juste valeur», c est-àdire le prix de vente probable dans des conditions normales sur le marché actuel. En Suisse, on parle également de «valeur vénale». Méthode d estimation Les évaluations ont été effectuées selon la méthode du cash-flow actualisé (CFA), selon laquelle la valeur de marché d un immeuble est déterminée par le total des revenus nets attendus, escomptés au jour de référence. Le calcul de l escompte est effectué pour chaque immeuble conformément aux conditions du marché et ajusté en fonction des risques, c est-à-dire en tenant compte du potentiel et des risques de chaque objet. Dans le cadre d évaluation, les experts procèdent à une analyse détaillée et à une estimation des divers postes de produits et de charges. Pour ce faire, ils disposent de la valeur comptable des immeubles et des données du marché les plus récentes. L estimation et la modélisation des cash-flow futurs et donc des facteurs determinant la valeur sont du ressort des experts, de même que la fixation du taux d escompte. Une fois la phase d estimation achevée, Wüest & Partner procède au contrôle des données fournies sur la base de divers indicateurs et valeurs de référence. Cette étape permet d identifier avec fiabilité d éventuelles incohérences dans les méthodes utilisées ou des divergences matérielles importantes. Wüest & Partner consolide ensuite les résultats des estimations individuelles et les soumet à la direction du fonds sous la forme d un rapport global sur le portefeuille. Indépendance et confidentialité Wüest & Partner ainsi que l ensemble des experts agréés confirment leur indépendance et se portent garants du traitement confidentiel de toutes les informations liées à la présente estimation. 18 Schroder ImmoPLUS

19 Résultats des estimations Les experts ont procédé à l estimation et à la comptabilisation des immeubles du fonds Schroder Immo- PLUS au 30 septembre 2011 selon la méthode CFA. Le portefeuille immobilier est resté inchangé durant la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011; par conséquent, il contient toujours 52 immeubles. Au 30 septembre 2011, la valeur vénale du portefeuille total (52 immeubles) du Schroder ImmoPLUS est estimée à CHF millions, soit une progression de CHF millions ou 1,7% par rapport au 30 septembre Ce gain de 1,7% provient de l augmentation de valeur des 52 immeubles en portefeuille ainsi que des investissements effectués (+CHF millions / +0,3% au total). Les revenus sont stables: selon l état locatif à la date de référence, les recettes locatives s élèvent à CHF millions (+1,0% par rapport à l exercice précédent). En revanche, le taux de vacance s est légèrement dégradé sur l ensemble du portefeuille, s inscrivant à 3,7% au 30 septembre 2011 contre 3,4% pour l exercice précédent. Cependant, même dans le contexte actuel, le portefeuille se montre stable grâce au bon état d entretien des immeubles, aux emplacements avantageux et au mix de locataires favorable. Zurich, le 30 septembre 2011 Wüest & Partner AG Les taux d escompte appliqués sont le résultat d une modélisation et d une étude de plausibilité basées sur l observation continue du marché immobilier. Le taux d escompte réel moyen, pondéré selon la valeur de marché des immeubles de rendement, s élève actuellement à 4,62% (4,68% au 30 septembre 2010). Les taux réels appliqués aux immeubles s inscrivent dans une fourchette de 4,1% à 5,0%. Le rendement brut du portefeuille total est estimé actuellement à 5,95% et le taux de l annuité à 5,85%. Reto Stiefel Andreas Ammann Schroder ImmoPLUS 19

20 Rapport de l organe de révision En notre qualité de société d audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l audit des comptes annuels du fonds de placements Schroder ImmoPLUS comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l art. 89 al. 1 let. b h et l art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC) pour l exercice arrêté au 30 Septembre Responsabilité du Conseil d administration La responsabilité de l établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu au contrat du fonds de placement et au prospectus, incombe au Conseil d administration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d un système de contrôle interne relatif à l établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d erreurs. En outre, le Conseil d administration de la société de direction de fonds est responsable du choix et de l application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates. Responsabilité de la société d audit Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux normes d audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d anomalies significatives. Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d audit relève du jugement de l auditeur, de même que l évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d erreurs. Lors de l évaluation de ces risques, l auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d exprimer une opinion sur l existence et l efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d audit. Opinion d audit Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l exercice arrêté au 30 Septembre 2011 sont conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu au contrat du fonds de placement et au prospectus. Rapport sur d autres dispositions légales Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et à l art. 127 LPCC ainsi que celles régissant l indépendance (art. 11 LSR) et qu il n existe aucun fait incompatible avec notre indépendance. Zürich, le 11 Novembre 2011 PricewaterhouseCoopers AG Markus Schmid Expert-réviseur Auditeur responsable Xavier Franquet Expert-réviseur 20 Schroder ImmoPLUS

21 Informations complémentaires Commissions Rémunération de la direction du fonds Rémunération selon contrat de fonds: max. 1,00% p.a. Taux effectivement perçu: 0,50% p.a. De la rémunération lui revenant, la direction du fonds a accordé des rétrocessions aux investisseurs institutionnels qui détiennent des parts du fonds pour le compte de tiers. Rémunération de la banque dépositaire Rémunération selon contrat de fonds: max. 0,1% p.a. Taux effectivement perçu: 0,04% p.a. Informations juridiques La société immobilière du fonds, IGIMO AG, est la défenderesse dans trois procès, dont deux devant le tribunal des baux et un devant le tribunal de première instance. Ces procès ont été intentés en 2010 à Genève. Dans les deux premiers cas, les plaignants revendiquent des dommages-intérêts au titre de frais d aménagement encourus; une des procédures a été suspendue en décembre Le troisième cas concerne une procédure en suspens impliquant une entreprise qui a participé aux travaux de construction. Principes d évaluation et de calcul de la valeur nette d inventaire Méthode d évaluation Les immeubles sont évalués selon la méthode CFA (cash-flow actualisé). Des détails à ce sujet figurent dans le rapport d évaluation des experts. Les instruments financiers dérivés (couvertures du risque de taux) sont évalués à leur juste valeur selon la méthode dite «fair value». Les autres valeurs de la fortune sont portées au bilan à la valeur nominale, respectivement au prix de revient. Calcul de la valeur d inventaire nette La valeur d inventaire nette d une part résulte de la valeur vénale de la fortune du fonds, diminuée des engagements éventuels du fonds ainsi que des impôts qui seront probablement dus en cas de liquidation du fonds, puis en divisant le solde obtenu par le nombre de parts en circulation. Restrictions de vente Les parts de fonds ne peuvent pas être offertes, vendues ou livrées à des citoyens domiciliés aux Etats-Unis d Amérique et/ou ressortissants des Etats-Unis ou de l un de ses territoires. Schroder ImmoPLUS 21

22 Organisation et organes du fonds Direction du fonds Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 Case postale Zurich Telefon Fax Conseil d administration Président Gavin Ralston Chairman EMEA & Global Head of Products Schroder plc, Londres Vice-président Dr. Bruno H. Letsch Managing Director (projets spéciaux) Schweizerische Rückversicherungs-Gesellschaft, Zurich Délégué du Conseil d Administration Stephen J. Mills CEO Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich Banque de dépôt Zürcher Kantonalbank, Zurich Organe de révision PricewaterhouseCoopers AG, Zurich Experts accrédités Andreas Ammann, architecte dipl. ETH/SIA, partenaire chez Wüest & Partner AG, Zürich Albert De Maddalena, architecte dipl. HTL, Berne Urs Gulde, architecte dipl. HTL, St-Gall (bis ) Piero Nosetti, architecte dipl. ETH, Emmenbrücke Thomas Pfenninger, agent de fiduciaire en immeubles (dipl. fédéral), Geroldswil Société immobilière IGIMO AG c/o Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central Zurich Le capital action de la société immobilière est détenu à 100 pour cent par le fonds Schroder ImmoPLUS. Membres Benno Flury Chief Investment Officer Nationale Suisse, Bâle Philipp Mallinckrodt Group Head Private Banking and Property Schroder plc, Londres Heinz Scheiwiller (jusqu au ) Deputy Chairman of the Executive Board COO Private Banking Schroder & Co Bank AG, Zurich John Troiano Head Global Institutional Business Schroder plc, London Direction CEO Stephen J. Mills Membres Stefan Frischknecht, Deputy CEO Dirk Spiegel Patrick Stampfli 22 Schroder ImmoPLUS

23 St. Gallen, Davidstrasse 38 Schroder ImmoPLUS 23

24 Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0) contact@schroders.ch