Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016 LES CLAUSES À INSÉRER DANS UN CONTRAT DE BAIL LOCATIF POUR L'HABITATION

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1 LES CLAUSES À INSÉRER DANS UN CONTRAT DE BAIL LOCATIF POUR L'HABITATION

2 L'établissement du contrat de bail d'habitation Introduction Le contrat de bail doit être établi par écrit en au moins deux exemplaires datés et signés par le propriétaire (en sa qualité de bailleur) et le locataire (en sa qualité de preneur). Le plus souvent, il s'agit d'un acte sous seing privé, ne faisant pas intervenir de notaire. Un bail établi oralement n'est pas nul, il est toutefois fortement déconseillé de conclure un tel contrat, qui posera certains problèmes de preuves! La meilleure solution -la plus sécurisante- est donc de formaliser les relations entre bailleur et preneur dans un contrat écrit. Un tel contrat est encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit certaines mentions obligatoires, et en exclue d'autres. 1. Les mentions obligatoires du contrat de bail L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige à insérer certaines clauses obligatoires dans le contrat de bail. Ainsi, il est obligatoire de mentionner : le nom du bailleur et son domicile ou siège social, ou ceux de son représentant le cas échéant. La date de commencement du bail et la durée de celui ci La destination des locaux (il faut effectivement préciser si les locaux seront utilisés uniquement comme habitation, ou s'il est possible d'exercer un type d'activité professionnelle) Une description la plus complète du logement et de ses dépendances. Il faut également préciser quels sont les équipements mis à disposition du locataire. Le cas échéant, il faut préciser quelles seront les parties communes dont le locataire aura la jouissance. Le montant du loyer et les règles de révision de celui ci. Il faut également prévoir les modalités de paiement du loyer. Si un dépôt de garantie doit être versé, il faut insérer une clause relative à celui ci. Attention le bail d'habitation se référant à la loi du 6 juillet 1989 vaut renonciation de la part du locataire au bénéfice de la loi du 1er septembre Il s'agit d'une jurisprudence classique mais rappelée par dans un arrêt du 07 mars 2012 de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n ). 2. Les mentions à proscrire dans un contrat de bail L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 déclare que certaines clauses du bail doivent être réputées non écrites. Ces clauses, si elles sont mentionnées dans le contrat de bail, devront être considérées comme n'avoir jamais existé. Le locataire ne sera donc pas obligé de les respecter, et ne pourra être sanctionné de ce fait. En revanche ces clauses abusives ne feront pas tomber le contrat dans son entier. Ces clauses sont les suivantes : obligation pour le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, de laisser visiter celui ci Page 1 / 4

3 les dimanches et jours fériés et plus de deux heures par jour les jours ouvrables. Obligation de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur Clause par laquelle le bailleur impose comme moyen de paiement un prélèvement automatique sur le compte du locataire. Clause autorisant le propriétaire à prélever le loyer directement sur les salaires du locataire. Clause imposant le versement d'une somme à l'entrée des lieux, en sus du dépôt de garantie, ou de la somme éventuellement versée à un intermédiaire. Clause imposant la facturation de l'état des lieux même si celui ci n'est pas établi par un huissier Clause en cas de locataires multiple prévoyant une responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée Clause rendant automatiquement le locataire responsable des dégradations du logement Clause imposant le versement d'une somme au titre d'avance sur futures réparations locatives Clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou exonérant le propriétaire de toute responsabilité Clause interdisant au locataire de réclamer une indemnité au propriétaire en cas de travaux d'une durée supérieure à 40 jours Clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance habitation, ou la condamnation pour troubles de voisinages. Clause autorisant le locataire à supprimer ou diminuer des prestations mentionnées au contrat sans contrepartie Clause interdisant au locataire l'exercice au sein du logement d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle Clause prévoyant le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ans. Clause interdisant au locataire d'héberger des animaux de compagnie autre que des chiens d'attaque Clause faisant supporter au locataire des frais relatifs à l'envoi de la quittance de loyer Clause permettant de mettre fin au bail par simple ordonnance de référé Clause autorisant le propriétaire à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat de bail ou du règlement intérieur de l'immeuble. 3. Les documents interdits à l'appui d'une candidature à la location Conformément à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur n'est pas en droit d'exiger des candidats à la location les documents suivants : -photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ; -carte d'assuré social ; -copie de relevé de compte bancaire ou postal ; -attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; -attestation d'absence de crédit en cours ; Page 2 / 4

4 -autorisation de prélèvement automatique ; -jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : «Par ces motifs» ; -attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; -attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; -contrat de mariage ; -certificat de concubinage ; -chèque de réservation de logement ; -dossier médical personnel ; -extrait de casier judiciaire ; -remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ; -production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ; - une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) ou de l'information de la non-inscription à ce fichier. Concernant ce dernier document interdit (le FICP), cette nouvelle garantie en faveur d'un candidat à la location, a nouvellement été introduite par la loi de régulation bancaire et financière n du 22 octobre Les détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation à partir du 8 mars 2015 A titre d'information, un Décret portant application de la loi visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation à partir de mars 2015, a été publié au Journal officiel du mardi 11 janvier Dès lors, l'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, doit installer dans son logement au moins un détecteur de fumée normalisé, qui a notamment pour finalité de: Page 3 / 4

5 Powered by TCPDF ( Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016 détecter les fumées émises dès le début d'un incendie, émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie. La responsabilité de l'installation et de l'entretien du détecteur de fumée normalisé incombe en principe à l'occupant du logement, donc au locataire, si le propriétaire du logement a loué son bien. En cas de bail, la responsabilité pèsera en revanche sur le propriétaire pour les locations suivantes: locations saisonnières, locations meublées location logements sociaux. Enfin, l'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie : cette notification s'effectue par la remise d'une attestation dont le contenu doit être précisé par un arrêté à paraître. 5. Un DPE obligatoire avant la mise en location d un bien immobilier et à annexé au bail Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été institué pour contribuer à réduire la consommation d'énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre. Obligatoire depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la quantité d'énergie consommée par un bâtiment et évalue sa performance énergétique, ainsi que l'impact de sa consommation en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il se traduit par un document dont le contenu et les modalités d'établissement sont réglementés. Un arrêté du 8 février 2012 modifie les articles 1er à 12 et 14 à 16 de l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine. Il définit le nouveau contenu du DPE ainsi que les méthodes à utiliser selon les cas. Les annexes 6 et 7 de l'arrêté du 3 mai 2007 sont également remplacées par les dispositions des annexes du présent arrêté. Les nouvelles dispositions devront être appliquées au plus tard à partir du 1er janvier À titre transitoire, le diagnostic de performance énergétique peut, jusqu'au 31 décembre 2012 au plus tard, être établi selon les dispositions de l'arrêté du 3 mai 2007 dans sa version antérieure à sa modification par le présent arrêté. Pour les certifications en cours de validité, dont la date d'effet est antérieure au 30 mars 2008, la date de fin de validité de la certification, résultant de l'application du de l'annexe 1 de l'arrêté du 16 octobre 2006 (définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d'accréditation des organismes de certification), peut être prorogée sans qu'elle ne puisse être postérieure au 30 mars 2013, pour permettre notamment la prise en compte du présent arrêté dans l'évaluation des compétences lors de la recertification. Page 4 / 4

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