Sommaire. Introduction. Pourquoi investir sur le marché de l immobilier en Floride. Les principaux avantages d un investissement en Floride

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2 Sommaire Introduction CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE 9 CHAPITRE CHAPITRE10 Pourquoi investir sur le marché de l immobilier en Floride Les principaux avantages d un investissement en Floride Nos principes d investissement Votre investissement étape par étape Qu est ce que le programme Section 8? L entretien de votre propriété Choix de l assurance Exemple de Mandat de gérance Droits et devoirs des locataires Droits et devoirs des propriétaires 2

3 Antoine Gendre est le fondateur de Ameristar Groupe, une entreprise d acquisition et gestion de biens immobilier, leader en Floride du sud dans le logement social et les solutions d investissement pour des investisseurs du monde entier. Antoine Gendre, issu de l industrie bancaire, a été le témoin privilégié de l effondrement du système bancaire américain en Dès lors, il a apprit les tenants et aboutissant de la gestion immobilière et s est lancé dans de petits investissements dans le but de profiter d un marché de la location extrêmement prometteur. Avec d excellents résultats, est apparu l idée de créer Ameristar Groupe, dont le but était d aider un réseau d investisseurs à trouver et gérer de petites maisons familiales. Depuis, Ameristar a collecté plusieurs millions de dollars de revenus issus des loyers et gère aussi plus de 60 millions de dollars d actifs immobiliers pour le compte de clients répartis sur les 5 continents 3

4 Introduction Ameristar Management est une entreprise créée en 2008 spécialisée dans la gestion de maisons individuelles situées dans des quartiers résidentiels à fort potentiel en Floride. Travaillant en partenariat avec plus de 20 agences gouvernementales préposées au logement, notre objectif est d assurer la performance et la pérennité de l investissement de nos clients pour les libérer de toutes inquiétudes. Avec une équipe en grande partie francophone, nous gérons une clientèle qui se compose à 90% d investisseurs français. Notre équipe : Bénéficiant de plusieurs années d expérience dans la gestion immobilière ainsi que d un réseau d apporteurs d affaires professionnel et efficace dans le sourcing de maison, notre force est de pouvoir vous accompagner à chaque étape de votre investissement, depuis l achat de votre bien jusqu'à sa revente, en passant par sa location et sa gestion. Antoine Gendre : Directeur Jennifer Deaza : Manager Général Arthur de Barrau : Marketing / Sales developer Deborah Marie Nakache : Comptabilité Ivette Arias : Coordinatrice Stan Switzer : Assurances Lynn Pohl : Agent de Location Tammie Carter : Property Management/Gestionnaire Broward County Juan Carlos Iannicelli : Maintenance/Entretien Broward County Manon Sergerie : Investor Relations Coordinator Assistante Commercialeondateur, Manager Général 4

5 1 CHAPITRE Pourquoi investir sur le marché de l immobilier en Floride Destination internationale, Carrefour Latinoaméricain, villes jeune et dynamique avec Miami et sa région métropolitaine ensoleillée toute l année, la Floride attire les investisseurs étrangers. Affichant l un des taux de croissance démographique les plus élevés des Etats-Unis, couplé à une fiscalité avantageuse, elle accueille aussi bien de nouveaux résidents que des entreprises. La crise immobilière de 2007 a profondément affecté les cours immobiliers avec des prix divisés par deux ou par trois en fonction des régions. Le rebond immobilier que connaît le marché américain aujourd hui attire de nombreux capitaux étrangers comme le prouve l attrait grandissant de fonds d investissement comme Colony Capital, Blackstone ou encore Berkshire Hattaway qui se positionnent aujourd hui sur des dizaines de milliers de maisons. Pour des investisseurs français à la recherche d investissements rentables, la Floride offre de multiples opportunités avec l avantage de pouvoir investir sans être titulaire d un visa américain. Sur les cinq dernières années, des millions d américains ont vu leur bien saisi. Ayant réussi à emprunter à des taux défiant toute concurrence, ils ne peuvent désormais plus rembourser leurs emprunts, les banques ayant réévalué leurs taux variables. A titre d exemple, en 2008, il y a eu quelques «foreclosures», autrement dit des saisies bancaires sur des maisons hypothéquées. "La Floride attire les investisseurs Etrangers." 5

6 D un coté, les banques désireuses de se délester de leurs actifs, vendent à bas prix, de l autre, une demande locative très forte due à la croissance démographique et à ces anciens propriétaires devenus locataires : on se retrouve ici dans un cercle vertueux dont l investisseur français peut largement bénéficier. Le montant moyen du loyer n a quant à lui globalement pas bougé avec la crise, ce qui permet de réaliser des performances de rentabilité potentielles comprises entre 8 et 10% voir plus suivant les régions visées. D un coté, les banques désireuses de se délester de leurs actifs, vendent à bas prix, de l autre, une demande locative très forte due à la croissance démographique et à ces anciens propriétaires devenus locataires : on se retrouve ici dans un cercle vertueux dont l investisseur français peut largement bénéficier. Le montant moyen du loyer n a quant à lui globalement pas bougé avec la crise, ce qui permet de réaliser des performances de rentabilité potentielles comprises entre 8 et 10% voir plus suivant les régions visées. Elément trop souvent oublié, la parité euro/dollar constitue aussi un véritable avantage pour les investisseurs puisqu avec un dollar faible qui s affiche à 1,35/1 euro, leur pouvoir d achat s en trouve largement augmenté. L investissement en Floride affiche donc un réel potentiel mais certains points ne doivent pas être négligés. Etre capable de bien acheter une maison est naturellement une des conditions «sine qua non» pour la réussite de votre investissement et pour se faire, une vraie connaissance du marché local est nécessaire pour ne pas céder à des offres trop alléchantes et pour la plus part infondées. L autre point fondamental est la gestion de celui-ci, qui demande, elle, un suivi continu. Les travaux, la location, l entretien ou encore la comptabilité demande du temps et seront difficilement envisageables s ils ne sont pas faits sur place et cette méthode de gestion est la garantie de votre rentabilité Quel serait le pire scénario d investissement? En tant qu investisseur, il est important de comprendre à quoi l on peut potentiellement faire face. Investir dans l immobilier signifie premièrement être prêt à faire face à des dépenses variés visant à maintenir la propriété en bon état d exploitation au fil des années (plomberie, fuite de toit, remplacement de réfrigérateur.) Si vous avez besoin de plus amples informations à ce sujet, nous pouvons toujours en parler de manière plus développée. La dépense la plus importante est en général une dépense liée au toit qui s échelonne en moyenne à 7000$. Elle absorberait alors la plus grande partie des revenus locatifs, ce qui diminuerait de manière importante la rentabilité. Toutefois, dans ce cas précis, c est aussi une dépense qui à pour vacation d accroitre la valeur potentielle du bien et qui est qui plus est déductible fiscalement Le montant moyen du loyer n a quant à lui globalement pas bougé avec la crise. 6

7 Est-il facile de revendre les maisons? Les maisons que nous proposons présentent un bon équilibre entre quartier décent et liquidité de l actif lors de la revente. Le meilleur type de maison dans lequel investir correspond pour nous en une maison rentable pour un investisseur, habitable pour un locataire avec un famille à sa charge et que les banques seraient prêtes à financer pour ce même type de locataire lorsque celui-ci accédera à nouveau au crédit. Si ces trois conditions sont réunis, il y a alors toutes les raisons pour que la revente présente tout sauf un problème au moment que vos déciderait opportun. Gardez en tête que les banques commenceront à prêter de plus en plus à ces locataires une fois que leur crédibilité envers ces mêmes banques sera reconstruite. Les interdits bancaires aux Etats-Unis courent sur 7 à 10 ans Quelles sont les dépenses annuelles à prendre en considération? En tant qu investisseur, il est important de considérer non seulement les revenus locatifs mais aussi et surtout les coûts annuels liés à votre investissement. enregistrement de votre LLC : 150 $ frais de gestion : environ 1 mois de loyer taxes foncières qui varient entre 1 et 2 % de la valeur supposée de la maison soit entre 1 et 2 mois de loyers ( $) frais de comptable : 500 $ entretien et réparation : entre 1 et 2 mois de loyer minimum en fonction des années Il faut donc anticiper entre 4 et 6 mois de loyers pour couvrir les dépenses annuelles. Gardant cela à l esprit, votre retour sur investissement sera basé sur les 6-8 mois restant, ce qui présente l avantage de vous offrir en rentabilité bien plus intéressante que la plus part des investissements actuel Quels marchés présentent encore de forts potentiels de hausse? Le marché en Floride est toujours de manière générale haussier avec certaines zones présentant un meilleur potentiel. Cela s uniformisera au fur et à mesure. La fluctuation des prix dépend également du type de produit étudié. Les appartements et les maisons n intéressent pas forcément le même type d investisseur et les banques offriront de meilleures solutions de financement prêtant plus facilement pour des maisons que pour des appartements permettant ainsi un gonflement de la demande sur ce type de produit. Nous nous sommes intéressé dernièrement sur des maisons à Port Saint Lucie situé plus au nord de Miami, ou l on assiste à une hausse régulière de la population sur les derniers mois se qui conduira invariablement à une inflation des prix des maisons comme la valeur des loyers 7

8 Avantage 1 8 CHAPITRE 2 Les principaux avantages d un investissement en Floride La fiscalité : Tout l intérêt d un investissement aux Etats-Unis réside dans le fait de pouvoir s affranchir d un certain nombre de charges fiscales liées à un investissement en France. Comme en France un certain nombre de taxes sont à prendre en considération mais comme vous le verrez, celle-ci sont beaucoup moins contraignantes et peuvent vous permettre d optimiser au maximum votre rentabilité. Les taxes foncières : Les taxes foncières aux Etats-Unis s échelonnent entre 1 et 2 % de la valeur de votre bien. Cette valeur est estimée par le «county appraiser» chaque nouvelle année : on parle donc ici de valeur estimée (assessed value). L impôt sur la plus -value : L impôt est de 10 % si le bien est conservé plus d un an. Si vous comptez toutefois réinvestir dans les 6 mois les profits résultant de votre vente, le formulaire «1031 exchange» vous permettent d éviter l imposition tant que vous restez dans une logique de réinvestissement des gains. L impôt sur le revenu : Vos investissements locatifs aux Etats-Unis sont régis par la convention fiscale franco-américaine du 31 aout D après l article 6 de cette convention, les revenus locatifs américains sont imposables aux Etats-Unis. Pour éviter la double imposition, l article 24 stipule qu un crédit d impôt imputable sur l impôt français sera établi pour les investisseurs français résidant en France, l administration fiscale française se réservant le droit de réajuster l assiette de vos impôts sur le revenu. L intérêt fiscal réside dans la possibilité de déduire fiscalement un très grand nombre de charges aux Etats-Unis : charges liées à la gestion du bien l amortissement du bien qui se fait sur 27,5 ans un billet d avion par an un abattement de 3800 $ par an et par membre de la LLC Vous vous retrouvez donc à la fin de l année fiscale avec le plus souvent un déficit foncier qui vous permet de ne pas générer d impôts sur le revenu.

9 3 RAISONS POUR INVESTIR EN FLORIDA Avec la chute importante de l Euro sur ces derniers mois, le potentiel de marge sur le change est moins important même si il reste envisageable sur les prochains mois avec un point d équilibre d ici à 2017 autour de la parité. Les tendances monétaires sont clairement définies et le dollar fait aujourd hui office de valeur refuge. Avantage 2 La parité Euro / dollar Avec des politiques monétaires diamétralement opposées, les actions des banques centrales américaine et européenne ont eu pour conséquence de faire chuter l euro au plus bas depuis 12 ans (1 /1,08$). La BCE a décidé fin janvier 2015 par le biais de vastes plans de rachat d actifs, d injecter à partir de mi-mars 1140 milliards d euros ce qui a pour conséquence de diluer la valeur de l euro. Inversement, avec la période faste que connaît l économie américaine aujourd hui, la FED, qui depuis plusieurs années imprimait du dollar, a décidé d arrêter de soutenir sa monnaie. Cette baisse de l euro a donc pour première conséquence une baisse du pouvoir d achat en dollars pour les investisseurs. Pourtant, ceux-ci s attachent à investir rapidement ce qui leur reste. Le dollar apparaît en effet comme une valeur refuge particulièrement intéressante pour les investisseurs européens ce qui contribue à la renforcer d autant plus. Les incertitudes politiques que connaît l Europe aujourd hui les poussent de plus en plus du côté américain. La perte de pouvoir d achat reste compensée par ailleurs par l augmentation mécanique des revenus locatifs perçus eux en dollars. En effet, un loyer de 1200 $ brut qui procurait 890 brut en mars dernier avec 1 à 1,35 $ procure aujourd hui L Euro n étant plus soutenu, il devrait continuer sa chute pour passer prochainement sous la barre des 1 $ au cours des prochains mois et ensuite se stabiliser autour de la parité durant les 12 à 24 mois suivant. 9

10 Avantage 3 la Floride est le 4 eme état le plus peuplé des Etats-Unis La croissance démographique en Floride Avec 19,5 millions d habitants, la Floride est le 4e état le plus peuplé des Etats-Unis derrière la Californie, le Texas et l état de New York. La grande majorité de la population est urbaine (80%) et près de 90 % des floridiens vivent à moins de 30 kms des côtes. Elle se distingue par une très forte croissance démographique essentiellement due à l immigration mais aussi grâce à l afflux massif de retraités attirés par la douceur constante du climat. Ainsi la Floride affiche la troisième croissance démographique des Etats-Unis en valeur absolue et la septième en pourcentage. Entre 2000 et 2010, la population a augmenté de 17,6 % et a plus que doublé depuis le début des années On dénombrait même plus de 1000 nouveaux arrivants par jour au milieu des années 80. Depuis 2010, la croissance démographique s échelonne aux alentours de 1,2 à 1,5% par an. Au début du 20e siècle, la Floride n attirait pas les nouveaux arrivants, étant loin des principales zones urbaines et la chaleur ne permettant pas la culture du coton. L essor démographique que connaît encore aujourd hui la Floride, ne démarre qu a partir de la fin de la seconde guerre mondiale avec la hausse du niveau de vie, la diffusion de l automobile et plus tard l arrivée du tourisme qui contribuera pour beaucoup à la création d emplois. Cet accroissement démographique a donc stimulé l économie et a contribué à de nombreuses activités économiques comme l immobilier ou la construction jusqu à la crise de Après un recul significatif, les marchés sont repartis à la hausse, la demande de logements étant toujours aussi forte et la possibilité de construire réduite. D abord pour une question d espace, car les zones urbaines du sud sont limitées par l océan atlantique d un côté et par le parc naturel des Everglades de l autre et ensuite parce que les prix moyens d achat pratiqués restent encore en dessous du prix de la construction. 10

11 3 RAISONS POUR INVESTIR EN FLORIDA Est ce que les loyers sont garantis? Garantir des loyers est illégal en Floride mais profiter du programme de subvention Section 8 et ce qui s en rapproche le plus dirons-nous. Les loyers sont effectivement payés par le programme social par le biais d un voucher qui couvre entre 50 et 90% du loyer. Les loyers sont versés directement sur le compte du propriétaire mais il est très important pour le propriétaire de tenir à la lettre les engagements pris avec l administration au niveau des réparations et de la bonne tenue de la propriété. Il est important de rappeler que le loyer n étant pas totalement couvert, il reste donc une portion locataire qu il nous revient de collecter en tant que compagnie de management. Si des mesures doivent être prises pour garantir une discipline au niveau de la collecte de ces portions, nous les prendrons aussi Quel type d imposition s applique lors de la revente? Lors de la revente, la taxe sur la plus-value appliquée est d environ 10%. Si La propriété est vendue sous 12 mois, elle passe à 25 % Comment dois-je envoyer les fonds si je décide d acheter? Le plus simple est généralement de faire un virement interbancaire. Il y a également des agences se proposant d assurer la transaction pour avec des taux de changes souvent plus intéressant que ceux proposés par les banques. Si vous le souhaitez, nous serons ravis de vous orienter vers elles Quelles solutions s offrent à nous pour transmettre la propriété à nous enfants? Certaines solutions présentes en Floride ne sont trouvables dans aucun autre état américain. La grande majorité de nos investisseurs désirent transmettre leurs biens à leurs enfants et comment éviter au maximum les frais de succession, les intéresse tout particulièrement. Nous serons bien entendu ravi de pouvoir en discuter de manière plus précise avec vous Quel taux d impôts est appliqué en Floride? En fonction de leur investissement, la majorité de nous investisseurs seront imposés en moyenne à 10 %. La majorité d entre eux peuvent justifier d un grand nombre de déductions fiscales pour produire à la fin de l année, un bilan nul voir négatif permettant ainsi éviter toute imposition sur le revenu déclaré : c est ici que réside l immense avantage d être imposé en Floride d autant que les investisseurs, et tout particulièrement dans l immobilier, bénéficient de crédits d impôts crées spécialement pour eux 11

12 Quels documents prouveront que je suis le propriétaire? Une fois la transaction terminée, vous recevrez un «deed» qui correspond à votre titre de propriété. Ce document est enregistré auprès du comté concerné. Vous recevrez également une assurance de titre produite par la compagnie de titre qui assurera le closing et protégera votre investissement de tout conflit concernant votre deed Qu est ce qu un Land trust? Le land trust est une manière simple de représenter la propriété d un bien immobilier et n est présente que dans trois états américain, dont la Floride. C'est une fiducie foncière qui n'a toutefois pas les mêmes attributs qu en France. Cette fiducie vous permet de détenir un titre de propriété en Floride de manière totalement opaque. Un trustee, représentant légal officiel (en général votre LLC) détiendra le titre de propriété pour le compte du bénéficiaire (vous même ) qui lui n apparaitra jamais sur quelque document officiel que se soit. Le nom du trustee est enregistré officiellement auprès de la ville par le biais d une trustee résignation (transfert de mandat entre l ancien trustee et le nouveau). Le land trust restera lui un document interne. Si vous les souhaitez, nous pourrons toujours vous montrer des exemples de sa constitution 12

13 CHAPITRE 3 Nos principes d investissement Avec une rentabilité locative à deux chiffres, l investisseur s expose à des risques. Depuis 2010, nos critères d investissement reposent sur un équilibre entre la rentabilité, la sécurité et la liquidité. Notre équipe se positionne sur des maisons avec terrain qu elle achète auprès de banques grâce aux foreclosures Elle s assure de négocier les éventuelles amendes grevées sur chacune des maisons pour ainsi proposer un investissement compris entre 90,000 et 150,000 $ clefs en main. Ces prix s affichent en dessous du prix de construction permettant une bonne rentabilité. En effet, le prix de construction en Floride en 2014 s échelonne aux alentours de 120 $ le pied carré avec des terrains cotés en moyenne à 40,000 $. Les prospects devront donc dépenser en moyenne 180, 000 $ pour acheter un terrain et construire une maison. Nous recherchons des produits dans des zones résidentielles près des écoles, des commerces et des grands axes publiques afin de louer le bien le plus facilement possible et donc de percevoir les loyers de manière la plus régulière. Dans une optique de revente à moyen terme, nous nous intéressons à des maisons de 3 chambres et 2 salles de bain, pour la plus part en brique et qui correspondent parfaitement au type de maison recherché par des familles nombreuses qui constitueront dans les années à venir la plus grosse partie de la demande. Ce sont ces mêmes familles nombreuses qui bénéficient le plus facilement aujourd hui des aides au logement du programme social Section 8. Et c est là encore un des points majeurs de notre philosophie d investissement. Cette sécurité au niveau du versement des loyers, que procure Section 8 est la garante de bonne rentabilité annuelle. Quels sont les meilleurs types de maisons à acheter? Les meilleures maisons sont celles ou les locataires ont envie d habiter, ou ils se sentent en sécurité en fonction du quartier. Nous louons la plus part du temps à des familles avec plusieurs enfants, raison par laquelle nous recommandons l achat de maisons avec au moins 3-4 chambres. Lors de la revente, la taille de la maison est aussi un facteur important pour les familles cherchant à emménager. Il vaut mieux se positionner sur le plus gros marché qui est en l occurrence celui des familles de 4 individus minimum Peut-on envisager de louer la maison pour quelques mois et y habiter le reste de l année? Le type de maison que nous proposons se situent dans des quartiers populaires et n ont pour objectif que d être louées. De plus, les baux que nous mettons en place se font sur une période de 12 mois renouvelable. En tant qu investisseur, il est plutôt conseillé de se tourner vers des petits appartements à louer à la semaine ou au mois ou encore des hôtels. Si vous êtes par contre véritablement intéressés par une résidence secondaire en Floride, les prix vont minimum tripler et ces maisons ne correspondent en aucun cas au produits que nous proposons à nos investisseurs Est-ce facile de sortir un locataire? En Floride, la loi favorise le propriétaire au détriment du locataire. Une procédure d éviction prend en moyenne 1 mois. Nous faisons appel à un agent spécialisé qui passera par la cour de justice et le département du shérif pour officialiser l éviction.le coût moyen est de 700$ 13

14 14 CHAPITRE 4 CHAPTER Votre investissement étape par étape Etape 1 Réservation du Bien 4 Ala réception de votre dossier, nous avons retiré de la vente le bien /les biens que vous avez sélectionné pour une durée de 72H, le temps de valider définitivement votre réservation. A ce titre nous vous demandons de bien vouloir verser un acompte de 5000 USD au compte séquestre de l étude notariale. Ce montant viendra en déduction du prix de vente. Les coordonnées bancaires pour effectuer le virement Swift sont indiquées dans l annexe 1. A la réception des fonds une attestation vous sera délivrée par le notaire en charge de préparer le contrat de vente et de vérifier les formalités d usage. Compte tenu de la dynamique actuelle du marché et des délais bancaires, nous vous recommandons de faire preuve de réactivité. ETAPE 2 Création d une société Afin de pouvoir constituer votre société, nous vous demandons de bien vouloir nous faire parvenir l annexe 2 dûment remplie et signée accompagnée d une copie du passeport en cours de validité de chaque directeur ou associé. Votre société sera constituée par notre service juridique dans les 24 heures après réception des documents. Afin de limiter votre responsabilité juridique et pour une meilleure optimisation fiscale, nous vous conseillons d acquérir le bien par l intermédiaire d une société de type LLC en Floride ou au Delaware. ETAPE 3 Contrat d acquisition Après constitution de votre société, l étude notariale sera en mesure de rédiger votre Contrat d acquisition ainsi que le H.U.D. (Document comptable). Un contrat au nom de votre LLC vous sera envoyé. Nous vous demandons de bien vouloir faire parapher et signer ces documents par le ou les dirigeant(s) de la société et nous les retourner sous 48 heures. Le règlement du solde qui figure sur le H.U.D. devra parvenir à l étude notariale avant la date du transfert de propriété mentionnée dans votre contrat d acquisition. Les coordonnées bancaires pour effectuer le virement Swift sont indiquées dans l annexe 1. Le respect des engagements contractuels est très important aux USA. Afin d éviter certains désagréments, nous vous recommandons de suivre les délais mentionnés. ETAPE 4 Ouverture d un Compte Bancaire Afin de pouvoir ouvrir un compte auprès d un établissement bancaire nous vous demandons de bien vouloir nous fournir un certains nombre de documents a nous retourner par . Une fois le dossier d ouverture reçu, vous le signerez et nous le retournerez par scan et par courrier pour les originaux. Le compte bancaire sera ouvert après réception des documents. Une carte de retrait ainsi que des codes de connexion via internet vous seront remis. ETAPE 5 Mandat de Gestion Notre mandat de gestion et ses options ont été étudiés pour vous offrir un service personnalisé avec une prestation complète. Tout au long de l année, notre équipe sera à votre écoute pour vous conseiller et défendre au mieux vos intérêts. Le contrat prendra effet après réception des documents.notre mandat de Gestion est basé sur une notion de service et une relation de confiance ETAPE 6 Vos Actes Authentiques Dès réception, nous vous remettrons les documents originaux suivants : L acte de Propriété L assurance du titre de Propriété Le Contrat d acquisition & le H.U.D. Les documents de la Société L Ouverture du compte bancaire La Carte de retrait et les codes d accès internet Le Contrat de Gestion et ses annexes

15 Quels outils ai-je à disposition pour rendre mon investissement confidentiel? Le besoin de confidentialité est essentiel pour bons nombres d investisseurs et les Etats Unis ont certaines mesures qui peuvent être prises pour cacher votre nom de tout investissement que vous souhaitez faire. Celles-ci peuvent être prises depuis nos bureaux dès que nous aurons eu l occasion d en discuter plus précisément Pourquoi doit-on acheter par l intermédiaire d une LLC et pas en nom propre? En tant qu investisseur étranger, il y a une retenue de 10 % du prix d achat lors du closing, ce qui n existe pas pour les LLC. Récupérer cette retenue est un véritable chemin de croix qu il faudra entreprendre avec le Fisc américain. Avec une LLC, vous êtes considéré comme un «citoyen américain», avec le grand nombre d avantage que cela comporte notamment au niveau de la revente et des taxes.qui plus est, l avantage d une LLC est de vous protéger vous et vos biens de tout litige lié à l exploitation de votre ou de vos maisons. Votre responsabilité civile n est pas engagée, ce qui peut couter très cher aux Etats Unis Que se passera-t-il lorsque je ramènerai mes fonds vers la France après la revente? De la manière que pour envoyer l argent aux Etats-Unis : par virement. Le résultat de la vente sera reversé à la LLC qui reversera elle-même la somme aux membres (en l occurrence vous-même). Le Fisc français considéra ce virement comme un retour de capital investit à l étranger Comment puis-je ouvrir un compte en banque sans même venir aux Etats-Unis? Nous avons développé une très bonne relation avec une banque locale qui autorise les ouvertures de compte sans que l investisseur soit présent sur le sol américain. C est opportunité assez exceptionnelle qui vous permettra en plus de bénéficier d un compte online et d une carte bancaire. Une balance de 5000 $ est toutefois nécessaire pour bénéficier de cette carte et éviter les agios Quels sont les avantages d une LLC au Delaware? L état du Delaware protège l identité des membres des LLC. C est donc là un énorme avantage que vous propose cet état afin d optimiser l opacité de votre investissement. Nous sommes en mesure de vous ouvrir une LLC au Delaware si vous le souhaitez. Le coût d ouverture est légèrement supérieur à celui pratiqué en Floride (400$) Quels sont les frais annuels liés à une LLC? Chaque année, une LLC doit être renouvelle auprès de l organisme concerné. Un frais de 150$ y est lié, payable à chaque début d année. Vous avez entre janvier et mai pour vous acquitter de cette charge. Autrement il vous en coutera 400$ pour la réhabiliter. Nos bureaux s occupent de tous les renouvellements bien entendu 15

16 Est ce que je peux ajouter mes enfants dans les statuts de ma LLC? Vous pouvez en effet le faire sans aucun problème et à n importe quel moment, les statuts de la compagnie étant très malléables. A la seule condition toutefois qu ils aient au moins 18 ans Est-ce que les prix que vous proposez incluent les rénovations ou sont-elles additionnelles? Toutes nos maisons sont vendues en état de location. Cela signifie que la maison que vous achèterez sera soit déjà terminée soit en passe de l être et cela ne prendra pas plus de 4 semaines. Cela constitue la force de notre offre car nous nous basons sur le simple fait qu un investisseur ne peut pas gérer des travaux de rénovations depuis l étranger, mettre en pace des équipes et s assurer que la maison sera prête pour passer une inspection. De plus, nous fournissons une garantie de 12 mois sur toutes les réparations que nous avons fait pour s assurer de la bonne tenue de nos travaux Comment envoie t-on les fonds? Le moyen le plus commun et le plus rapide est de faire un virement interbancaire. Il y a aussi d autres agences capable de transférer l argent pour vous à des taux préférentiels, souvent plus intéressant que les banques et nous serons ravis de pouvoir vous les communiquer si besoin Quelles sont les dates limites pour remplir mes déclarations de taxes? Single member LLC : (un seul membre au sein de la LLC) est imposable comme un particulier. Les taxes sont donc dues le 15 avril Partnership (une LLC avec plus d un membre). La déclaration se fait bar le biais du formulaire 1065 et reporter sur la déclaration individuelle. Le formulaire 1065 est a retourner le 15 avril. Multiple-member Limited Liability Company : elles sont taxées de la même manière que les partnerships. Octobre 15 th : Vous pouvez avoir recours à une extension pour le paiement si celleci est demandé avant le 15 Avril suivant la fin de l année fiscale Si j achète une maison, est ce que je suis le seul propriétaire? est-ce que je fais parti d un groupe d investisseurs? Les investissements sont fait à titre personnel, vous en êtes donc le seul propriétaire. Vous pouvez toutefois investir à plusieurs par le biais d une même LLC. Mais de manière générale nous travaillons seulement sur des investissements personnels 16

17 Que dois-je fournir à la banque pour effectuer le virement vers les Etats-Unis? Basé sur notre expérience, les justificatifs et informations requis différent en fonction des banques. Certaines vous demanderont le contrat d achat, d autres qu elle est la raison du virement. Il n y a jamais un seul client qui à afficher des difficultés à obtenir de sa banque un virement vers les Etats-Unis. D autant plus que vous en avez légalement, parfaitement le droit Quels documents prouveront que je suis le propriétaire? Une fois la transaction terminée, vous recevrez un «deed» qui correspond à votre titre de propriété. Ce document est enregistré auprès du comté concerné. Vous recevrez également une assurance de titre produite par la compagnie de titre qui assurera le closing et protégera votre investissement de tout conflit concernant votre deed Lorsque j achète la maison, suis-je également propriétaire du terrain? Oui, le terrain fait parti de l investissement, vous placez donc votre argent dans un terrain également constructible au même titre que dans une maison déjà prête à être louée à une famille Comment dois-je régulariser mes impôts sur le revenu? Votre déclaration d impôts sur le revenu est assurée par nos bureaux et en partenariat avec un bureau de comptabilité qui s occupe de tous les détails à communiqué à l IRS ( le Fisc Américain). Nos services procure un compte de résultat à la fin de chaque année fiscale en même temps que tous les crédits d impôts, amortissement et autres dépenses déductibles (très nombreuses). La déclaration est donc réalisée sans même que l investisseur soit présent aux Etats-Unis 17

18 CHAPITRE 5 Qu est ce que le programme Section 8? C est un programme de subvention sociale américain qui vient en aide aux familles à faible revenu pour se loger. Aux États-Unis, près de 3,2 millions de personnes bénéficient de ce programme. Ces familles disposent pour 70% d entre elles d un voucher» ou autrement dit, d un coupon qui couvre une grande partie ou la totalité de leur loyer. Crée en 1937 pendant la grande dépression américaine afin de palier à la crise du logement qui sévissait à l époque, ce programme est, depuis, toujours resté en vigueur et régulièrement modifié. Le principe du coupon a, quant à lui, été instauré en Chaque bénéficiaire d un coupon se voit octroyer le droit de choisir son logement pour autant qu il réponde à certains critères de qualité. Le montant du coupon est calculé en adéquation avec le prix pratiqués sur le marché local. Toutefois, chaque locataire peut choisir son logement avec un loyer dépassant plus ou moins largement le prix couvert par leur coupon tant qu ils versent la différence. Ce qu il faut savoir lorsque l on est investisseur : 1- Vous n avez pas de loyer section 8 mais des locataires Section 8. La différence? n importe quelle maison peut être louée à un locataire section 8 tant que celle ci reste dans les standards de qualité propres à Section Les locataires section 8 ne sont pas forcément tous des locataires risqués. Un grand nombre d entre eux sont pour le plus souvent d honnêtes citoyens qui ont obtenu une qualification Section 8 du à leurs faibles revenus. Ces locataires seront bien souvent au moins aussi attentionnés si ce n est plus attentionné qu un locataire non subventionné par les aides gouvernementales 3- Les dégâts causés par des locataires section 8 ne seront pas couverts pas le programme d aide social. Cependant, Section 8 se réserve le droit de diminuer le montant du coupon ou tout simplement de le leur retirer si ceux-ci ne respectent pas leur contrat de location et nuisent au bon état de la propriété. Des applications frauduleuses liées à des informations falsifiées souffriront des mêmes conséquences. 4- Si le locataire section 8 manque à ses engagements contractuels avec son bailleur, ou avec le programme section 8 lui même, la subvention ne sera pas versée..cela marche également dans le sens inverse : si le propriétaire ne loue pas une maison en bonne état d exploitation sur la totalité du bail et qui donc ne respecte plus les standards du programme, alors aucun loyer de sera versé. 18

19 SECTION 8 Les avantages : Si votre maison est en bon état d exploitation et qu un œil est gardé sur la maintenance de façon régulière, les loyers seront versés de façon constante avec des loyers le plus souvent supérieurs à ceux perçus avec des locataires non subventionnés. Les loyers seront perçus à chaque fois, tant que vous et votre locataire vous maintiendraient aux standards Section 8. Le loyer sera d ailleurs souvent perçu avant le 1 er du mois. Si le prix de loyers sur le marché augmente, vous pourrez demander une réévaluation de votre loyer avec de grandes chances de voir votre requête exaucée. Si vous arrivez a prouver en parallèle que les loyers pratiqués dans votre quartiers sont plus importants, vous aurez également gain de cause. Un conseiller section 8 avec qui vous arrivez à entretenir une bonne relation pourra être un soutien appréciable. Il vous aidera a garder votre locataire dans les clous en s assurant du respect de la propriété. Les locataires section 8 comparé aux locataires classique, vont en grande majorité renouveler leur contrat de location (durée d un an). Les inconvénients : Si vous entretenez une mauvaise relation avec un conseillé section, cela peut vous être grandement préjudiciable. Ce dernier privilégiera alors la plus grande partie du temps votre locataire même si celui-ci est en tord. Cela peut constitué aussi tout simplement une bonne raison pour être sous le coup d un abattement sur vos loyers sans véritable raison (vos loyers ne seront tout bonnement plus versés avec potentiel effet rétroactif). Si un locataire section 8 détériore la propriété, vous êtes dans l obligation de faire les réparations nécessaires que ce soit entièrement la faute du locataire ou non. Cela fait parti de vos responsabilités. Si ces réparations ne sont pas faites assez rapidement vous ferez face au risque d un abattement. Certaines de ces réparations doivent être faite dans les 24 heures qui suivent. Vos versements peuvent être dans certains cas stoppés sans notification (ou tout du moins sans pré notification). Nous avons eu certaines mauvaises surprises ou nous avons découverts après coup que les versements avaient été stoppés pour des faits antérieures ne pouvant plus êtres régularisés puisque l abattement était définitif. Le propriétaire se retrouve donc sans locataires et avec un mois de loyer en moins avec l obligation de retrouver un nouveau candidat. Lorsque vous signez un bail de location avec un candidat section 8, cela peut prendre jusqu à deux gros mois pour récupérer les premiers loyers. Toutefois, une fois les versements mise en place, tous les loyers dus à moment du versement seront payés en même temps. Notre avis... Les propriétaires sont, de manière générale, très satisfaits du programme section 8 et recherche activement à placer des locataires issus du programme. Nos équipes recherchent activement ce type de candidat. Il est toutefois important de mentionner que les recours contre section 8 pour récupérer des loyers non perçus, sont quasiment inutiles. Section 8 dicte les règles et il faut dans la très grande majorité des cas s y plier. De plus, les inspections sont devenues drastiques, et de plus en plus difficiles à satisfaire. Les risques qui résultent d une location section 8 sont donc importants et ne pas considérer à la légère. Toutefois un risque de défaut de paiement d un locataire classique est tout aussi important si ce n est plus, d autant que la période actuelle de récession n aide pas les petits revenus a assuré de manière régulière le paiement de leur loyer. Le propriétaire, au même titre que le gestionnaire en immobilier se doit d évaluer les risques que présente ces deux profils distincts. C est donc à vous propriétaire 19

20 De quoi mes locataires seront-ils responsables? Les locataires sont tout d abord responsable de payer leur loyer dans le temps qu il leur est imparti si ils ne veulent pas être redevable d une pénalité de retard. En ce qui concerne l entretien, ils sont redevables de leur eau et de leur électricité. En fonction de bail signé, ils peuvent être également responsable de tonte de la pelouse, des petites réparations de plomberies dont ils pourraient d avérer responsable ou encore des désinsectisations ou dératisations parfois nécessaires. En tant que compagnie de management, nous avons dans certaines occasions le devoir de gérer pour le compte du locataire certaines dépenses liées principalement à la propreté des rues ou à certaines obligations imposées par la ville sur la bonne tenue des maisons. Si il en va de la responsabilités des locataires, nous nous assurerons de refacturer ultérieurement le locataire sur ses prochaines échéances ou encore en gardant le deposit fait à l entrée de celui-ci Combien de tempsle programme Section 8 restera en place? Le programme Section 8 a été mis en place au début des années 1930 et reste jusqu à présent le plus important programme d aide social que le gouvernement américain souhaite garder en place. Les budgets ont été alloués de manière équitable à travers l ensemble des Etats-Unis, tout en sachant que le sud de la Floride regroupe des moyennes de loyers parmi les plus importants du pays Comment un locataire est-il qualifié pour le programme Section 8? Pour bénéficier des aides gouvernementales, vos revenus doivent être inférieur de 50 % au salaire médian national ce qui équivaut aujourd hui à gagner moins de 25,000 $ par an. Vous devez également avoir des enfants à charges. Ces deux critères vous donnent le droit de postuler à un «voucher» accordé immédiatement ou ultérieurement si la liste d attente s avère trop longue. Celle-ci s écrémera au fur et à mesure des disqualifications classiques 20

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