L'acquéreur d'un lot, de mieux en mieux informé avant la vente

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1 Page 1/7 COPROPRIETE L'acquéreur d'un lot, de mieux en mieux informé avant la vente L'acquéreur est dorénavant informé de manière complète sur le lot qu'il convoite au stade de l'avant-contrat. Ainsi, fait-il usage, le cas échéant, de son droit de rétractation et de réflexion en connaissance de cause. Il sera aussi en mesure de calculer ses capacités de contribution financière... À condition, bien sûr, de se repérer dans la masse d'informations. Explications. ANNE DAYRAUT ti loi Alur a bouleversé la pratique de la vente les lots en copropriete Non seulement les nformations dues par le vendeur a l'acquéreur sont renforcées maîs alors que, auparavant, elles ne devaient etre fourmes qu'au moment de la signature définitive de l'acte, elles sont désormais annexées a la promesse de vente Le but informer l'acquéreur de la maniere la plus complète et le plus en amont possible La liste des documents a annexer a la promesse ou, a défaut, a l'acte authentique de vente figure a l'article L du Code de la construction et de l'habitation (voir encadre p 25) Et l'article L du même code précise que si certaines de ces pieces ne sont pas fournies au moment de la signature de la promesse de vente, «le délai de retractation ou de reflexion, ( ) ne court qu'a compter du lendemain de (leur) communication» Ces pieces sont les «documents mentionnes aux 1, 2 et 4 de l'article L 721-2»0) Elles sont indispensables pour que l'acquéreur puisse exercer le cas échéant son droit de reflexion ou de retractation dans les sept jours de la signature de la promesse (voir encadre p 22) Car elles renseignent ce dernier sur l'organisation de l'immeuble et la situation financiere de la copropriete et du vendeur Donnees incontournables avant de s'enga ger Si elles sont fournies en retard, la transaction est différée Ce qui ne va pas sant, poser problème, ainsi que le souligne M e Bernard Delorme, notaire du groupe Monassier a Cholet «L'acquéreur doit anticiper les questions et ne pas penser que le délai de retractation est fait pour ça '» Un propos appuyé par Bernard Cadeau, pre sident du reseau Orpi «L'information utile a la prise de decision doit etre donnee avant la signatu re de la promesse II est logique d'appliquer cette pédagogie en amont plutôt que d'utiliser le délai de retractation» Quoi qu'il en soit, quels renseignements fondamentaux ces documents apportentils a l'acquéreur? Comment lui seront-ils utiles? Règlement de copropriété et procès-verbal de l'assemblée générale Tout d'abord, les documents relatifs a l'orgam sation de l'immeuble Ils sont cites en tout premier par l'article L du CCH II s'agit de la fiche synthétique de la copropriete, du reglement de copropriete et de l'état descnptii de division, auxquels s'ajoutent les actes les modifiant et les proces verbaux (PV) des assemblées generales (AG) des trois dernieres annees La fiche synthétique est un document regroupant les donnees financieres et techniques essentielles de la copropriete Elle ne sera obligatoire qu'a compter du 1 er janvier 2017 pour certains syndi cats f 2», a condition que le decret d'application, toujours en attente, soit publie Le reglement de

2 Page 2/7 copropriété et l'état descriptif de division, à défaut d'être annexés, peuvent être remis directement à l'acquéreur en mains propres, voire sur support électronique (clé USB par exemple), afin d'alléger le dossier papier. L'acheteur devra néanmoins attester dans l'acte qu'il les a bien reçus. Quel intérêt présente la lecture du règlement de copropriété et de toutes ses modifications? À l'évidence, connaître l'étendue des parties privatives et communes, ou à jouissance privative, et la destination de l'immeuble, la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun, est l'indispensable vade-mecum de tout nouveau copropriétaire. Il saura ainsi précisément quelles sont les limites qu'il doit respecter, notamment en matière de travaux. Mais pas seulement. «Le règlement de copropriété et les modifications concernant le lot peuvent présenter un intérêt, par exemple si l'acquéreur a un projet professionnel ou de location meublée, qui peut-être inter dit par une clause du règlement, explique M e Bernard Delorme. En revanche, les modifications concernant des divisions d'autres lots oud'autres immeubles de la même copropriété n'ont aucun intérêt.» Concernant les procès-verbaux d'assemblée générale

3 Page 3/7 Le délai de rétractation en pratique n matière de vente d'immeuble à usage d'habitation, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la réception de l'avant-contrat. En effet, celui-ci doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou remis en mains propres, contre récépissé, par te professionnel intervenant à l'acte (notaire, avocat ou agent immobilier). L'acquéreur peut exercer sa faculté de renonciation à la vente dans les mêmes formes, sans avoir à indiquer de motif. Si l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, ce dernier peut demander un dépôt de garantie et encaisser la somme. Si l'acquéreur utilise son droit de rétractation dans le délai imparti, il devra restituer le dépôt de garantie dans les vingt et un jours. Si l'avant-contrat est conclu sans l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme ne peut être versée avant la fin du délai de rétractation. Comment se décompte le délai dans lequel s'exerce le droit de rétractation? Exemple : l'acquéreur signe une promesse de vente te jeudi 2l mai 2015 dans les locaux d'une agence immobilière. La promesse lui est adressée par LRAR et notifiée le samedi 23 mai À supposer que toutes les annexes figurent bien à la promesse, le 1 er jour du délai de rétractation court à compter du dimanche 24 mai Le terme du délai de sept jours tombe donc le samedi 30 mai En vertu de l'article 642 du Code de procédure civile, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant, c'est-à-dire au lundi 1 er juin L'acquéreur a jusqu'au lundi minuit pour se rétracter. des trois derniers exercices, le vendeur doit les fournir s'ils sont à sa disposition, ce qui est le cas quand le lot lui appartient depuis au moins trois ans. En effet, ces procès-verbaux sont systématiquement communiqués aux copropriétaires et doivent être conserves. «La lecture attentive de ces pièces est nécessaire, affirme M e Bernard Delorme. De nombreuses décisions restent en gestation plusieurs années. Il est fréquent de voter des travaux après avoir missionné un architecte pour étudier le projet. Le coût de l'étude reste supporté par le vendeur, mais la lecture des PV permet à l'acquéreur de prendre conscience du projet qu'il aura à charge. En effet, tant que le principe des travaux n 'estpas voté, ce n 'estpas au vendeur de les supporter.» Les informations financières que le vendeur doit, ensuite, annexer à la promesse de vente sont énumérées dans l'article L du CCH. Face aux craintes exprimées par certains parlementaires, la ministre du Logement et de l'égalité des territoires a eu l'occasion d'affirmer, dans une réponse ministérielle* 3 ), que ces nouvelles dispositions «n'ont pas pour objet de créer un nouveau document comptable mais de rendre obligatoire l'annexion à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente, d'un certain nombre d'informations de nature à éclairer l'acquéreur sur son choix», ajoutant que «ces informations pourront être obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire par la réglementation en vigueur». De fait, elles figurent dans les annexes comptables (décret n du relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires), l'état daté établi à l'occasion de la mutation du lot (art. 5du décret n du pris pour l'application de la loi du lû 7.65) - un document en voie de modification pour y intégrer les nouvelles dispositions relatives au fonds de travaux - ; enfin dans les documents comptables établis par le syndic en application de l'article 18 II de la loi de 1965 et, notamment, la comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat. L'acquéreur aura ainsi, en annexe de la promesse, entre autres, un pré-état daté l'éclairant sur la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Ce document n'est pas forcément complété par le syndic : le vendeur peut le remplir avec les renseignements dont il

4 Page 4/7 Les diagnostics techniques, une aide à la décision Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à l'avant-contrat. En pratique, sa constitution est entrée dans les mœurs et les vendeurs le présentent spontanément en amont. Il permet de prendre connaissance des défauts, parfois majeurs, d'un bien. Des imperfections qui peuvent avoir une influence sur la décision d'achat ou la fixation du prix. Dans tous les immeubles, le mesurage de la superficie privative s'impose en premier lieu (certificat Carrez), avec une marge d'erreur de 5 %. Pour les immeubles construits avant 1949, le vendeur doit, en outre, fournir un constat de risque d'exposition au plomb. Il concerne les parties privatives, mais un constat pour les parties communes est conserve par le syndic, chez qui l'acquéreur peut le consulter. Pour les immeubles construits avant le 1 er juillet 1997, un constat précisant la présence éventuelle d'amiante est obligatoire : il s'agit de l'état d'amiante. Si le logement est équipé en gaz et que l'installation a plus de quinze ans, il est impératif de dresser un état de l'installation intérieure de gaz et de l'annexer à la promesse de vente. Cet état doit avoir moins de trois ans. Un lot dont l'installation électrique a plus de quinze ans doit faire l'objet d'un état de l'installation intérieure d'électricité datant de moins de trois ans avant d'être vendu. Ces diagnostics permettent d'évaluer l'ampleur des travaux éventuels à envisager. Le vendeur a l'obligation de fournir le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permet d'évaluer la consommation énergétique du bien en kwh/m 2 /an, ainsi qu'une estimation du coût moyen de celle-ci. Aujourd'hui, chacun connaît l'étiquette énergie, depuis sa lettre A, de couleur verte, qui signifie que le logement consomme moins de 50 kwh/m 2 / an, jusqu'à la lettre G, rouge, indiquant que la consommation énergétique du bien est supérieure à 450 kwh/m 2 /an. Le diagnostiqueur fait également figurer dans le DPE des conseils pour diminuer la consommation énergétique du logement, des préconisations techniques ou liées au comportement des habitants. S'il recommande la réalisation de travaux, le DPE doit chiffrer approximativement leur coût et préciser quelles pourraient être les économies envisageables, ainsi que la rapidité du retour sur investissement. Enfin, le DPE est valable dix ans. Des diagnostics localisés Au vu des risques naturels (séismes, inondations, mouvements de terrains...) ou bien technologiques (industriels, chimiques...), plus importants dans certains secteurs que dans d'autres, un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois, doit être annexé lorsque le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles. Le vendeur a également le devoir d'informer l'acquéreur de tous les sinistres survenus antérieurement à la vente et ayant donné lieu au versement d'une indemnité, dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques constatées par arrêté interministériel. Qu'il s'agisse de sinistres dont il aurait été victime, ou de sinistres antérieurs dont il aurait eu connaissance. Dans les communes déclarées infestées par des termites (arrêté préfectoral), un état parasitaire d'une durée de validité de six mois doit être annexé au contrat de vente. Enfin, dernière-née de la loi Alur, l'information sur le risque de mérule, champignon lignivore, doit être communiquée à l'acquéreur dans les zones géographiques délimitées par arrêtés préfectoraux. Aucun diagnostic n'est imposé (art. L du CCM).

5 Page 5/7 dispose. Le jour de la vente définitive, l'acquéreur retrouvera ces informations, mises à jour le cas échéant, adressées par le syndic à son notaire... s'il n'a pas fui au vu de la situation financière de la copropriété. Charges budgétées et impayés En quoi consistent, dans le détail, ces informations financières? Il s'agit tout d'abord du «montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente». Cette information capitale permet à l'acquéreur de prévoir son budget de charges. Le vendeur doit en effet lui communiquer le montant des charges courantes qui couvrent les dépenses de fonctionnement (administration et entretien de l'immeuble), ainsi que celui des charges hors budget, qui correspondent aux travaux exceptionnels éventuellement réalisés à cette période, à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente. Deuxième information livrée à l'acquéreur, les «sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur», ainsi que «l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs». Le montant des charges permet à l'acquéreur de savoir, à travers les sommes restant dues par le vendeur lorsque des travaux sont en cours, qui en supportera la dépense. Les renseignements donnés doivent être à jour à la date d'établissement de l'état des sommes dues. Comment lire ces documents? La règle est simple : les appels de fonds se succèdent selon un calendrier voté par l'assemblée générale. C'est le moment auquel a lieu la transaction qui dicte quels appels de fonds seront affectés à l'acquéreur. Exemple : M. X. achète un appartement en juin 2015, dans une copropriété dans laquelle des travaux de ravalement ont été votés en janvier 2015, avec trois appels de fonds prévus en février, mai, août. Il sera tenu de payer Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot doit étre annexé à la promesse de vente. le dernier appel de fonds, en août. Sauf à avoir négocié une convention avec le vendeur. Attention, ces conventions entre vendeur et acquéreur sont valables entre eux deux, mais pas opposables au syndic, qui peut se retourner contre l'acquéreur pour recouvrer l'appel de fonds. Mieux vaut conclure cet arrangement sous forme de compensation financière, devant notaire, au moment de la signature de la vente. Une exception de taille cependant : lorsque le syndicat comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15000, et qu'il a choisi, comme la loi de 1965 l'y autorise (article 14-3), de ne pas tenir une comptabilité en partie double, ses engagements peuvent alors être constatés en fin d'exercice et le vendeur n'est, dans ce cas, pas tenu de fournir à l'acquéreur ces informations clés. L'acquéreur est enfin renseigné, quant aux fonds de la copropriété, sur l'état global des impayés. Celui-ci doit être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente. «II permet de savoir s'il s'agit d'une copropriété saine au sein de laquelle l'ensemble des copropriétaires jouent le jeu et si par ailleurs la copropriété est elle-même bon payeur avec ses fournisseurs - eau, gaz, électricité, entretien», précise Bernard Cadeau. Fonds de travaux présents et à venir Enfin, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et celui de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot est la dernière information devant être annexée à la promesse de vente. Explication : afin d'anticiper les travaux d'importance, de nombreuses copropriétés, confrontées aux difficultés, voire à l'insolvabilité de certains copropriétaires, ont d'ores et déjà constitué une réserve de trésorerie sous la forme de versement d'avances. Une pratique actuellement faiblement encadrée par la loi : jusqu'en 2017, le syndic a pour seule obligation de soumettre, «au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de

6 Page 6/7 Liste des documents à fournir à l'acquéreur (article L du Code de la construction et de l'habitation) n cas de vente d'un lot ou d'une traction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L , les documents suivants : - 1 Les documents relatifs à ('organisation de l'immeuble : a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n du fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis; b) le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ; e) les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose. - 2 Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : a) le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; b) les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ; e) l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; d) lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n du , les documents mentionnés aux b et e du présent 2 n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. 3 Le carnet d'entretien de l'immeuble - 4 Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, prévue à l'article 46 de la loi rt" du 10 juillet 1965 précitée (voir note i p. 26). 5 Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du Logement détermine le contenu de cette notice. 6 Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L À défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division. constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale» (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Seule la discussion est obligatoire, pas la mise en réserve de fonds. Mais à partir du 1 er janvier 2017, un fonds de travaux sera requis dans les copropriétés de 10 lots et plus à destination partielle ou totale d'habitation. Dès lors qu'il existe un fonds de travaux dans la copropriété, le vendeur doit annexer à l'avant-contrat «le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot». Ce montant doit être à jour à la date de l'établissement de l'avant-contrat. Le futur acquéreur a en effet à connaître l'existence de ce fonds et son fonctionnement. D'autant plus que la loi Alur a prévu que les sommes qui y figurent seront, lorsqu'il sera obligatoire, attachées au lot. Concrètement, le copropriétaire qui vend son lot ne pourra en obtenir le remboursement. Qu'advient-il des sommes provisionnées avant 2017? Tout dépend de la façon dont elles ont été qualifiées. On considère que, s'il s'agit d'une

7 Page 7/7 provision, elle est attachée au lot et le copropriétaire qui l'a versée l'a définitivement perdue.cependant, si les sommes ont été qualifiées d'avances de trésorerie, d'avances pour travaux non encore votés ou d'avances associées à un fonds pluriannuel de travaux - et sauf résolution de l'assemblée générale prévoyant que ces sommes seront acquises au lot -, elles sont remboursables au copropriétaire vendeur. L'acquéreur devra alors lui verser une somme équivalente, ce qu'il n'avait pas forcément prévu! Le carnet d'entretien, riche d'informations, est dorénavant lié à l'avantcontrat. Diagnostics et travaux En outre, d'autres documents doivent être communiqués à l'acquéreur, même si leur absence n'a pas pour effet de repousser le point de départ du délai de rétractation. Il s'agit d'abord du carnet d'entretien. Le syndic de la copropriété doit le tenir à jour. Il y consigne les informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l'immeuble. Jusqu'à présent, le carnet était simplement mis à la disposition de l'acquéreur, à sa demande. Désormais, il doit être annexé à la promesse de vente. Il ne faut pas en négliger la lecture : il contient des informations importantes, telles que l'année de réalisation de gros travaux (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations) et la liste des entreprises qui ont réalisé ces travaux. On y trouve également les contrats d'assurance en cours tels que les contrats d'assurance dommages-ouvrage, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que leur date d'échéance. Une autre information utile peut être mentionnée dans le carnet d'entretien : un échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires. Ce dernier n'est pas systématique : pour l'heure, seules les copropriétés qui le souhaitent planifient leurs travaux et anticipent la trésorerie correspondante. Mais à compter du 1 er janvier 2017, le plan pluriannuel de travaux, obligatoire, devra être communiqué à tout acquéreur d'un lot de copropriété. Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété est également prévue. Mais avant de pouvoir la fournir à l'acquéreur, encore faut-il que son contenu et sa forme soient définis par un arrêté ministériel, toujours attendu à ce jour. Dernière communication exigée par l'article L du Code de la construction et de l'habitation : le diagnostic technique global de l'immeuble, lorsqu'il existe, qui vient s'ajouter au dossier de diagnostics techniques propres au logement (voir zoom p. 23). Ce diagnostic a pour but d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, de permettre l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux. L'assemblée générale doit se prononcer sur la question de le faire réaliser à la majorité de l'article 24 (majorité simple) par un tiers, disposant de compétences précisées par décret. Il comporte une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ; un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble, mais l'audit énergétique, s'il a été réalisé, satisfait cette obligation. Le diagnostic technique global fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. Autant d'informations qui touchent directement, pour nombre d'entre elles, aux capacités de contribution financière du futur copropriétaire. Indispensable, en effet! (i) La reference au 4 de l'article L n'a plus lieu d'être ll visait une attestation de superficie du logement que la loi n du 20 decembre 2014 relative a la simplification de la vie des entreprises a supprimée de la liste des documents a fournir a l'acquéreur Seul le certificat de mesurage de la superficie loi Carrez reste exige (2) Applicable a compter du 31 decembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, du 31 decembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots, du 31 decembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires (3) Réponse ministérielle n 57834, JO du , p 7867