Dynamique de rentabilité et de rendement. Résultats annuels 2007

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1 Dynamique de rentabilité et de rendement Résultats annuels 2007

2 Sommaire 1 Patrimoine 2 Résultats Perspectives Annexes 2

3 1 Patrimoine 3

4 1.1 Un patrimoine régional constitué en 3 ans Saint-Ouen St Denis Meaux Lille Champigny Le Havre Ile de France Reims Metz Strasbourg Vitry / Seine Senart Rennes Rouen Nancy Nantes Orléans Dijon Mulhouse Bordeaux Saint-Etienne Montpellier % Valeur d acquisition du patrimoine De 0 à 2,5% De 2,5 à 5,0% > 5% Bureaux Entrepôts Toulouse Marseille-Aix Activité Messageries 4

5 1.2 Caractéristiques de base du patrimoine Un portefeuille en Régions à 80% Constitué de 90 immeubles neufs ou récents répartis sur 18 métropoles Avec une base locative : Large : aucun locataire ne représente plus de 5 % des recettes locatives Diversifiée : aucun secteur d activité ne représente plus de 6% des recettes locatives De qualité : près de 70 % des locataires sont des entreprises dont le CA > 100 M Sécurisée : reposant majoritairement sur des baux fermes 6/9ans (75 % des baux) Alliant rendement (8% en moyenne) et liquidité (taille unitaire moyenne de 3,4 M ) Rendement + liquidité alliés à une réelle dispersion du risque 5

6 1.3 Chiffres clés du patrimoine au 31 décembre 2007 Valeur d acquisition totale : 303,3 M Bureaux : 63 % Activités : 27 % Messageries : 6 % Entrepôts : 4 % Surface locative totale : m 2 Loyer moyen : 108 /m 2 Bureaux : 131 Activités : 99 Messageries : 67 Entrepôts : 51 Rendement : 8,05 % Taux d occupation (surface louée pour immeubles en service) : 87 % pour les immeubles livrés (99,5 % en tenant compte des garanties locatives) Taux de pré location sur immeubles à livrer en 2008 : proche de 50 % 6

7 1.4 Un rythme d acquisitions soutenu en 2007 Acquisitions réalisées en 2007 (en M ) Crèches 5M /An Bureaux Le Havre Parcs d activité Saint Denis EpaSénart Bordeaux Bureaux Nantes Toulouse Rennes Aix-en-Prov. Bureaux Lille Bureaux Metz Reims Bureaux Strasbourg Bordeaux Dijon Locaux d activité Champigny Meaux Vitry Bureaux St Etienne Entrepôts/ Bureaux Saint-Ouen Mulhouse Nancy Bureaux Orléans Rennes Moyenne : 22,3 M Janvier Février Mars Avril Mai Juin Sept Nov Déc Deal flow de 201,5 M d acquisitions en 12 mois Triplement (+ 190%) de la taille du patrimoine par rapport à l introduction en décembre 2006 (104,7 M ) Respect de la stratégie d investissements avec des rendements attractifs 7

8 1.5 Immeuble de bureaux à Aix-en-Provence Acquisition des parts d une société avec réalisation d un immeuble de bureaux en tant que maître d œuvre (contrat de promotion avec Groupe IDEC) Atouts de cet investissement : Localisation dans un parc d activité reconnu et recherché (proximité gare TGV d Aix) Immeuble pré loué à 80% avant sa livraison (baux fermes 6/9 ans) Rendement (8%) Parc de La Durane Surface : m² Livraison prévue 1 er trimestre 2008 Prix d acquisition : 5,4 M Locataires : Theolia (siège social), Pitch Promotion, Mandarine Group Prise de risque rémunérée par une forte création de valeur 8

9 1.5 Immeuble Le Vauban au Havre Acquisition via la cession d un contrat de crédit bail immobilier Atouts de cet investissement : Localisation stratégique face à la gare Qualité de l immeuble Bail long terme sécurisé par un locataire de qualité (SPB) Le Havre Surface : m² Prix d acquisition : 10,8 M Entièrement loué pour 6 ans à SPB Rendement : 7,30% (Expertisé à 6,80%) Mise à profit du régime SIIC dans le cadre d un appel d offre 9

10 1.5 Immeuble Le Métropôle à Saint-Etienne Acquisition auprès du promoteur Cogedim d un ensemble de bureaux phare Atouts de cet investissement : Ville en plein développement immobilier Localisation stratégique (entrée de ville, près de la gare TGV et du siège mondial du Groupe Casino) Immeuble moderne, réalisé par un architecte reconnu (Manuel Gautrand) Pré loué à 50% avant même le lancement de sa construction Saint-Etienne Surface : m2 Livraison prévue pour l été 2009 Prix d acquisition : 26 M Pré-location : 50 % à des organismes d Etat (DDE, Epora ) Taux de rendement : 7,50% Une opportunité d acquisition créatrice de valeur 10

11 1.5 Lancement de 3 parcs d activités Innovespace Concrétisation du partenariat annoncé (Foncière INEA / ALSEI) Atouts de cet investissement : Des sites de qualité Des parcs correspondant aux besoins des PME («produits économiques») Un rendement attractif, supérieur à 8% Saint-Jean d Illac (Bordeaux) 3 bâtiments Surface du terrain : m² Surface bâtiments : m² Investissement : 11,1 M Livraison : mars 2009 Saint-Denis (93) 4 bâtiments Surface du terrain : m² Surface bâtiments : m² Investissement : 23 M Livraison : octobre 2009 Sénart (77) 3 bâtiments Surface du terrain : m² Surface bâtiments : m² Investissement : 15 M Livraison : juin 2009 Un concept de parc «nouvelle génération» 11

12 1.5 Arbitrage d un actif à Metz Gestion de l exposition ville par ville Metz : métropole régionale dynamique (arrivée du TGV Est, ) Acquisition de 2 immeubles neufs dans le Technopôle de Metz Opportunité de cession de l actif de Metz Europlaza, situé dans le même secteur Cession de Metz Europlaza Acquisition : février 2005 Cession : décembre 2007 Prix de cession : 4,4 M Plus-value : 1,3 M Taux de capitalisation : 7,05% (expertise de juin 2007 à 7,55%) Acquisition Technopôle de Metz 2 immeubles d une surface totale : m 2 Immeubles aux normes RT2500 Livraison : 3 e trimestre 2008 Prix d acquisition : 8,4 M Taux de rendement : 7,4% (garantie locative 12 mois) Concrétisation d une plus value correspondant à la stratégie annoncée 12

13 1.6 Un fort potentiel Evolution de l encours du patrimoine (par valeur d acquisition en M ) Evolution des livraisons annuelles et recettes locatives cumulées (par surface en m 2 et par loyers en M ) , % 10% 21% Fin 2005 Fin 2006 Déc En service En livraison , , ,7 2, Livraison annuelle Recettes locatives cumulées Les mises en services respectent parfaitement le plan de marche initial 46% du patrimoine livré au Au regard de l évolution des loyers attendus, un fort potentiel de croissance et de profitabilité 13

14 2 Résultats

15 2.1 Compte de résultat 2007 simplifié En milliers d'euros Loyers nets % Plus value de cession Total des produits des activités courantes % Frais de fonctionnement Dotation aux amortissements Résultat opérationnel Résultat financier Résultat avant impôts % Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence Impôt / Exit Tax Résultat net % EBITDA % Cash Flow % Par action (en ) Résultat net Sur la base non diluée 0,17 1, % Sur la base diluée 1 0,15 1,07 Cash Flow Sur la base non diluée 0,36 2, % Sur la base diluée 1 0,32 1,93 1 Le nombre d actions dilué est égal au nombre d actions composant le capital social soit majoré des actions «dilutives» ( ) au sens des normes IFRS résultant de l exercice des BSPCE, à ce jour non exercés 15

16 2.1 Compte de résultat 2007 simplifié La progression des profits (x 8 du résultat net avant IS) est supérieure à celle des produits des activités ordinaires (x7) Alors même que la société : amortit ses actifs (option SIIC en «coût amorti») supporte intégralement l impact de l exit tax sur l exercice 2007 tout en maîtrisant ses frais de fonctionnement Cash flow et Ebitda témoignent de la solidité de cette croissance 16

17 2.1 Maîtrise des frais de fonctionnement Les frais de fonctionnement augmentent 2 fois moins vite que les loyers et 3 fois moins vite que le résultat net En milliers d'euros % % GEST % % + 164% dont management fees dont performance fees Autres frais % % + 155% Total % Accroissement de la rémunération GEST lié à sa partie variable indexée sur l évolution des résultats Poste «autres frais» : plus de 75% liés aux coûts induits par le fait que Foncière INEA est devenue une société cotée Frais de GEST / valeur vénale des actifs en service : 0,72% 17

18 2.2 Progression sensible de l ANR Taux de capitalisation retenu par Atis Real Expertise (décembre 2007) sur les immeubles en service au : 7,18% Progression 2007 de l ANR proche de 20% (> hausse anticipée de 15%) En par action ANR de liquidation Base non diluée 39,63 47,40 19,6% Base diluée 36,99 43,30 17,1% ANR de reconstitution Base non diluée 40,36 49,05 21,5% Base diluée 37,67 44,78 18,9% NB : Evaluation uniquement du patrimoine en service au par Atis Real Expertise ANR de liquidation et de reconstitution sensiblement égaux en raison du caractère très récent des actifs Une décote du cours de bourse par rapport à l ANR (36,00 ) : 24% 18

19 2.3 Dividende Au titre de son premier exercice plein en tant que société cotée et de sa première distribution de dividende La Société entend proposer à l Assemblée Générale statuant sur les comptes annuels en date du 25 avril 2008 Un dividende de 1,08 par action Soit un rendement de 3% sur la base d un cours de bourse de 36,00 (clôture du ) 19

20 2.5 Bilan simplifié au 31 décembre : 119,5 M : 174,4 M 6,4 11,3 3,6 10,1 Autres passifs courants Dettes sur immobilisations Autres actifs courant Trésorerie & Disponibilités 3,7 57,7 4,5 7,3 10,8 156,7 59,9 Dettes financières 96,9 100,8 Fonds propres Actifs non courants (investissements) 58,1 Actif Passif Actif Passif Une structure financière saine : Endettement financier net : 58,7 M Loan to Cost : 37% Loan to Value : 31% 20

21 2.4 Bilan simplifié au 31 décembre 2007 Trésorerie au : + 11 M Lignes de crédit autorisées et non tirées : + 93 M Ressources disponibles : M Une politique financière adaptée au développement de la société : 80% du patrimoine total est déjà refinancé Seuls les parcs d activité, livrables en 2009 de manière séquencée, restent à refinancer Une politique de gestion des taux d intérêt stricte : Taux fixe ou taux variable swapé pour l ensemble de la dette Taux d intérêt moyen : 5,18% (pour des ressources à 100% longues ans) Le tout couplé à une gestion du risque locatif : Aucun impayé Un recours limité aux garanties locatives Une dispersion réelle de ce risque, liée à la taille des actifs et au nombre de locataires 21

22 3 Perspectives 22

23 3.1 Business Model La dynamique de création : Mars 2005 : création par 3 entrepreneurs, qui en sont actionnaires et gestionnaires Décembre 2006 (+ 20 mois) : Introduction sur Eurolist (augmentation de capital de 40 M ). Les fonds propres sont portés à 100 M Décembre 2007 (+ 32 mois) : Un patrimoine de 303,3 M composé de 90 immeubles, offrant un rendement net de 8,05% Le Business Model : Une stratégie d investissement ciblée sur l immobilier de rendement alliée à une politique d arbitrage active S appuyant sur un actionnariat de qualité, une organisation souple et efficiente, un management expérimenté 23

24 3.1 Business Model Un actionnariat diversifié et stable : Public 36% 22% 42% Pacte d actionnaires, comprenant : - Dirigeants Fondateurs (5%) - Institutionnels (Macif, CFF, Mederic, ) - Familles et investisseurs privés Institutionnels : AGF, CM CIC, Banques Populaires, CARAC, Paris Orléans, composé d institutionnels, de Familles et de personnes physiques qui a accompagné la croissance de la Société, participant aux différentes levées de fonds élargi à l occasion de l introduction en bourse par l entrée de nouveaux actionnaires institutionnels français et étrangers de premier rang (décembre 2006) Déjà en conformité avec SIIC 4 (mars 2007) Stabilisé par un pacte d actionnaires portant sur 42% du capital (juin 2007) 24

25 3.2 Objectifs initiaux atteints Dès sa création, Foncière INEA a défini des objectifs précis, réitérés lors de l introduction en bourse Foncière INEA a ainsi scrupuleusement suivi sa «feuille de route» Cotée fin 2006, elle a pu opter pour le statut SIIC en 2007 NB : du fait de sa jeunesse, le coût d entrée a été réduit (exit tax : 0,9 M ) Les objectifs sont atteints : En terme de patrimoine : 303,3 M au 31 décembre 2007 En terme de résultat : en ligne avec la rentabilité attendue En terme de revalorisation : ANR +20% contre +15% visé 25

26 3.2 Objectifs initiaux atteints L ambition peut s illustrer au travers du chemin parcouru depuis mars 2005, date de la création de Foncière INEA Cependant le réalisme est plus intéressant Le réalisme de cette stratégie est adapté à un environnement futur en mutation : L immobilier de rendement peut «supporter» une hausse des taux d intérêt ou des spreads bancaires Les actifs sont en forte adéquation avec le marché et les besoins utilisateurs (neufs, de qualité et «économiques» en terme de loyer comme de charges) Enfin la liquidité et la dispersion des risques sont réelles 26

27 3.3 Un point marché Investissements 2007 dans l immobilier d entreprises : 28,5 Mds (+17%) Dont en Régions : 8,5 Mds (soit 30% de l ensemble), en progression de +63% Un marché mature au regard : des volumes traités du nombre d acteurs de la diversification tant géographique qu en termes de typologie d actifs Le marché vit un assainissement «salutaire» dont les conséquences pour les Régions devraient être : une baisse des volumes d investissement un équilibre Offre Demande pour les actifs de qualité «sécurisés» la réapparition d une prime de risque pour les actifs «en blanc» (non sécurisés) et quelques changements au niveau des intervenants Foncière INEA est bien positionnée dans un marché en mutation 27

28 3.4 Les perspectives Objectif de recettes locatives : avec le portefeuille actuel, les recettes locatives annualisées devraient être x3 en 3 ans Maintien de la stratégie, en privilégiant la performance plutôt que la taille : Au travers des partenariats déjà établis ou encore des programmes d investissement en cours (crèches, parcs d activité) En continuant à respecter sa philosophie d investissement : investir en fonction des cycles des produits immobiliers dans les différents segments de l immobilier tertiaire en sélectionnant des produits de rendement Objectif patrimoine : 500 M à fin 2009, soit 100 M /an après arbitrages Sans se priver d être réactif au regard des opportunités de marché qui pourraient se présenter dans les mois à venir 28

29 Annexes 29

30 A.1 Un management expérimenté 3 dirigeants avec une grande complémentarité Philippe Rosio Président du Directoire Expertise en matière de structuration d opérations d investissement et de financement immobilier Expérience des sociétés cotées Arline Gaujal-Kempler Directeur Général, membre du Directoire Savoir-faire en matière d investissement immobilier Reconnaissance des acteurs de l immobilier d entreprise Alain Juliard Président du Conseil de Surveillance Reconnaissance et expérience dans le secteur de l immobilier coté Une expérience commune de 15 ans dans : De grands groupes de type institutionnel français (GAN) Et des groupes internationaux (GE Capital et Deutsche Bank) Une capacité réelle à générer un deal flow soutenu d opérations 30

31 A.1.1 Philippe Rosio, Président du Directoire 1982 : HEC : Audit chez Arthur ANDERSEN : Directeur Financier de SICOMIBAIL, puis de FINABAIL et FINERGIE : Directeur Financier Directeur Général délégué d UIS : Directeur Général Membre du Directoire de DIL France SA. 31

32 A.1.2 Arline Gaujal-Kempler, Directeur Général : University of London BA : Directeur commercial chez Jones Lang Wotton : Département Investissements chez Auguste Thouard & Associés : Directeur Général délégué d UIS : Directeur Général Membre du Directoire de DIL France SA. 32

33 A.1.3 Alain Juliard, Président du Conseil de Surveillance 1958 : HEC : Département immobilier de la Banque de Paris mise en place de diverses filiales immobilières (UIF, UGIMO, COGEDIM, OCEFI) : Directeur Immobilier de la Banque de l Union Européenne. Fondateur et Directeur Général de LOCINDUS qu il introduira en Bourse : Fondateur et Président Directeur Général pour le compte de grands institutionnels français des établissements de crédit spécialisés dans le financement immobilier (FINERGIE, SICOMIBAIL, PHENIX PIERRE SICOMI, FINABAIL) : Président Directeur Général d UIS : Création de DIL France SA avec Arline GAUJAL et Philippe ROSIO, filiale à 100% de Deutsche Bank AG, spécialisée dans le leasing immobilier en France, et Président du Directoire de DIL France SA. Membre du Comité Exécutif de Deutsche Bank France 33

34 A.2 Une gouvernance de qualité Un Directoire composé de 2 membres (Philippe Rosio, Président et Arline Gaujal- Kempler, Directeur général) Un Conseil de Surveillance composé de 12 membres experts de l immobilier et de la finance Alain JULIARD : Président Claude HEURTEUX : Vice Président Michel ALBERT Jean-Jacques BONNAUD Jean-Louis FORT Bernard FRAIGNEAU Pierre LATROBE Marc Olivier LAURENT CFF (Pierre ADIER) CRESERFI (Arnaud de MARCELLUS) MACIF (Daniel FRUCHART) SCI RCB (Pierre BELMUDES) Un Comité d'investissement (avis consultatif) présidé par Arline Gaujal-Kempler Un Comité d Audit composé de 3 membres présidé par Jean-Louis Fort 34 40

35 A.3 Un mode de fonctionnement réactif Conseil de Surveillance Comité d audit Directoire Comité d investissement (consultatif) GEST Asset Management et Gestion administrative Actif 1 Actif 2 Actif 3 Actif 4 Actif 5 Property Management Compétences régionales et/ou par catégories d actifs Facility Manager Facility Manager 35

36 A.4 Vision stratégique forte Une stratégie d investissement, en fonction des cycles immobiliers des produits, ciblée sur des actifs répondant aux besoins des utilisateurs, en ciblant les classes d actifs offrant le meilleur couple rendement locatif / liquidité Alliée à une politique d arbitrage active sur la base de cette diversité de produits dans l immobilier tertiaire en bénéficiant d une vraie marge de manœuvre dans la politique d investissement Critères d acquisitions Types de biens : l ensemble du secteur tertiaire : bureaux, commerces, parcs d activités, en fonction du cycle immobilier Zones géographiques : métropoles régionales, région parisienne, Taille : entre 2,5 et 20 M pour être facilement cessible Caractéristiques : des biens neufs, offrant des prestations de qualité (construction moderne, climatisation, accès rapide, ) et en VEFA avec garantie locative ou anciens à restructurer Rendement locatif cible : entre 7 et 9% Durée moyenne de détention : 5 à 7 ans Pas de critères «figés» sur les types de biens ou les localisations Un seul impératif : actifs liquides et rendement locatif attractif 36

37 A.5 Synthèse du patrimoine Nbre Bat Usage Surface (m²) Livraison Valeur locative annuelle Loyer /m² Prix acquisition ( ) Rdt Strasbourg - Schiltigheim 3 Bureaux avr Montpelliers - Perols 2 Bureaux juil 06 - fév Orléans - Semdo Droits de l'homme 1 Bureaux août Mont Saint Aignan - Soho 1 Bureaux sept Saint Herblain - Exapole I 1 Bureaux nov Rennes cap Nord 1 Bureaux janv Pessac - L. de Vinci 3 Bureaux janv Mérignac - Parc Ariane 4 Bureaux mars Nantes - Prisme 1 Bureaux mars Villiers - Brabois 3 Bureaux mars Toulouse Bruguières - Adamantis 2 Bureaux mai Champigny Parc des Nations 3 Activité mai Mérignac - Le Châtelier 1 Bureaux mai Entzheim - Santos Dumont 1 Bureaux juin Marseille - Les Baronnies 5 Bureaux juin Villiers - Jardins Brabois 1 Bureaux sept Wittelsheim 68 - ZAC Joseph Else 1 Bureaux oct Maxeville 54 -Parc Zénith 1 Bureaux oct SPB Le Havre 1 Bureaux déc Saint Ouen 95 - Vert Galant Staci 4 1 Entrepôts déc Saint Ouen 95 - Bethunes Staci 1 1 Entrepôts déc Portefeuille SERNAM 2006/07 11 Messageries Livré TOTAL EXISTANT ,11% Aix - La Halte de Saint Pons 1 Bureaux févr Orléans - Sogeprom 1 Bureaux janv Saint Herblain - Exapole Bât H 1 Bureaux janv Rennes ZAC Val d'orson 1 Activité avr Meaux Parc des Platanes 1 Activité Fin Vitry ZAC Bel Air 1 Activité Début Mérignac ESG 1 Activité juil Dijon ZAC Valmy 3 Bureaux fév08 - jan Lille - Château Blanc 2 Bureaux sept 08 / Metz - Harmony Parc 2 Bureaux juil Reims - Euréka 3 Bureaux juin - oct Lille - Eurasanté 4 Bureaux oct08 -> fev Saint Etienne / COGEDIM 1 Bureaux sept Crèches LPCR 3 Activité déc Portefeuille SERNAM Messageries sept Portefeuille SERNAM 2009 et + 9 Messageries s/ année Innovespace St Jean d'illac 1 Activité mars Innovespace Sénart 1 Activité juin Innovespace St Denis/ l'industrie 1 Activité oct TOTAL A LIVRER ,00% TOTAL GENERAL ,05%

38 A.6 Exemples d actifs Immeuble de bureau du Havre Immeuble de bureau à Strasbourg Immeuble de bureau de Nantes 38

39 A.6 Exemples d actifs Immeuble de bureaux à Aix-en-Provence Immeuble de bureaux de Reims et Metz Immeuble de bureaux de Saint-Herblain 39

40 A.6 Exemples d actifs Entrepôts à Mulhouse Immeuble de bureau à Saint-Etienne Plateformes Sernam 40