DE MARCHÉ ÉTUDE ÉTUDE DU MARCHÉ 2014 ÉDITION 2015 > BUREAUX, > ENTREPÔTS, LOCAUX D ACTIVITÉ, LOGISTIQUE > COMMERCES LILLE MÉTROPOLE

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1 ÉTUDE DE MARCHÉ LILLE MÉTROPOLE ÉDITION 2015 ÉTUDE DU MARCHÉ 2014 > BUREAUX, > ENTREPÔTS, LOCAUX D ACTIVITÉ, LOGISTIQUE > COMMERCES

2 ARTHUR LOYD Benoît TIROT Virginie TAVERNIER Sonia MATMATI Stéphanie Bourgeois François BRETON Agnès HUYGHE William MATA Séverine HAECK Directeur Général Investissements de direction e Marketing consultante Contrat de Professionnalisation Stéphane HUEL Nathalie VANEUVILLE Stéphane GREUGNY Julie BINET Noëlle SANCHEZ Bertrand Meriaux Directeur commercial e Directeur commercial Paul LEQUINT Justine WATTINNE Benoît FOUVEZ Julien CAILLIEZ Asli LEDAIN Thibaut LE BLAN Aurélien DESPRETS Geoffrey VERHULST e Julien SLEMBROUCK Directeur commercial Axel HERBEZ David GEORGE Directeur commercial Muriel PIOGER Maxime SAPPEN Anne Claire DE LA HAMELINAYE Amélie MESSIAEN Thibaut MONTOIS Tanguy DELECOURT 04 Arthur Loyd - Etude du marché Edition 2015

3 U N E M É T RO P O L E AU C Œ U R D U N E R ÉG I O N P RO D U C T R I C E D E R I C H ES S E E T D E VA L E U R A J O U T É E Dominique Mariani Directeur Général Lille s Agency 5 SITES D EXCELLENCE 2 Apple 2 Securitas Direct IBM Primark ou L UNION EURALILLE LA HAUTE BORNE EURASANTE EURATECHNOLOGIES

4 COMMERCES Arthur Loyd - Etude du marché Edition

5 FOCUS 1/ LES TENDANCES DE MARCHE DE L IMMOBILIER DE COMMERCE EN FRANCE En 2014, les difficultés d un nombre croissant de commerçants les ont conduit à casser les prix de cession, voire à les abandonner pour éviter la mise en liquidation pure et simple de leur activité. De fait, le marché devrait par cet effet radical de la crise retrouver un ajustement plus raisonnable des valeurs locatives. Côté enseignes, la poursuite des arbitrages engagés depuis 2008 pour rationnaliser leur parc immobilier en éliminant les magasins les moins performants ou en déficit s est accentuée. Aussi, les stratégies de développement ont subi de grandes mutations avec une ligne directrice commune, la recherche de l emplacement N 1 comme seule garant de leur réussite conduisant à une certaine marginalisation des emplacements dit 1bis ou numéro 2. Nous avons même constaté un effet de concentration sur les meilleures rues de part la recherche exclusive d enseignes sur quelques dizaines de mètres seulement, voire un seul côté de trottoir, quand auparavant l adresse d une rue était perçue comme un positionnement N 1 en soit. Un cycle économique est en passe de se tourner avec la fin des ouvertures à tout va pour des enseignes autrefois désireuses d occuper un maximum de terrain sur leurs concurrents sans avoir pour seul objectif principal un retour direct sur investissement mais plutôt la capitalisation sur l ensemble d un parc national. Le flagship existe toujours mais seulement si lui même est en mesure de devenir centre de profit. 66 2/ LE MARCHÉ DE CENTRE-VILLE Le marché du commerce lillois est très bien structuré, mâture, et dispose d une bonne visibilité nationale auprès du développement d enseignes. Lille est parmi les 3 villes de France les plus dynamiques et in extenso les plus chères ce qui rend complexe les transactions. Des loyers très chers et une activité économique qui diminue, les deux ingrédients d une crise des transactions sont réunis. Sur le thème de la dynamique de mouvement, les enseignes regardent, renégocient leurs baux et les bailleurs sont plus enclins à concéder une baisse de loyer en réel que de laisser partir un locataire de qualité. Nous observons depuis 2010 la venue en nombre de nouvelles enseignes étrangères plutôt typées «mass market» (grande consommation) qui ont vu ces dernières années, en la France, un marché de croissance externe. Ces arrivées à coup de frappes chirurgicales sur les meilleurs emplacements des rues piétonnes ont contribué à redynamiser les artères concernées mais aussi à faire remonter la moyenne des valeurs locatives. Pour autant il est important de souligner que derrière cette quinzaine de transactions exceptionnelles se cache une réalité de marché toute autre, avec de grands noms du retail qui envisagent de partir faute de performance et/ou de révision à la baisse de leurs loyers. Autre fait marquant, la stratégie de mouvement de ces dernières pour rentabiliser leurs meilleurs emplacements en revalorisant leur concept voire en arrêtant une marque pour en y installer une autre de leur portefeuille plus dynamique ou mieux adaptée aux évolutions des comportements des consommateurs.

6 A/ QUELQUES FAITS MARQUANTS Dans un souci d amélioration de la vie des commerçants, des consommateurs lillois et visiteurs, la mairie de Lille poursuit sa politique de valorisation des espaces publics avec la réfection des voiries rue Nationale depuis le grand magasin du Printemps (4,5 millions de visiteurs par an) et sur la Grand Place favorisant le déplacement des piétons. Aussi, la mise en place d une charte des terrasses de restaurants et cafés contribue positivement depuis deux ans à l attractivité des commerces de restauration de part une harmonisation bien plus esthétique de leurs terrasses toute en transparence et minimalisme. On notera une fantastique revalorisation commerciale de la rue Faidherbe depuis la place de la gare (Les 3 Brasseurs, et plus récemment KFC et Coffee Shop) jusqu à la Place de l Opéra avec de nouvelles enseignes qualitatives fraîchement installées : Apple Store, La Grande Récrée, Daily Monop, Bio C Bon, Eram et Buffalo Burger, nouvelle enseigne de centreville du groupe Buffalo grill. Les rues piétonnes ont accueilli Vans, DC Shoes, Pylones, Calzedonia rue de Béthune et du Secrétaire Arembault, Undiz et André rue Neuve en remplacement de Beryl toutes deux détenues par Groupe Vivarte. Le Vieux Lille aussi a connu du mouvement avec le repositionnement de Zadig & Voltaire de la rue de la Monnaie vers la rue des Chats Bossus, De Fursac vient d arriver juste à côté de Hugo Boss sur la même rue. La rue de la Grande Chaussée considérée comme la rue Prime du Vieux Lille orientée haut de gamme et luxe, se renforce avec l arrivée de The Kooples, qui transformera son magasin existant en The Kooples sport, McGregor a cédé son emplacement au profit de Chevignon groupe Vivarte, qui elle-même a fait le switch sur son emplacement historique de la même rue avec Minelli (groupe Vivarte). Heschung, bottier français haut de gamme, a repris Louis Pion groupe Galeries Lafayette. Enfin la rue de la Clef a engagé sa mutation de rue d indépendants vers une rue plus structurée avec l arrivée de Suncoo, Superdry en face de G-Star, Marithé + François Girbaud (groupe FFI), Nice Thing. Les perspectives pour 2015 sont encourageantes avec des affaires en cours de signatures souvent retardées faute de conjoncture difficile, mais qui vont se réaliser sur le premier semestre. Le projet de réhabilitation de l immeuble du Palais de la Bourse, siège actuel de la CCI Grand Lille dans le Vieux Lille offre de très belles perspectives de dynamisation et de développement pour des enseignes haut de gamme et luxe et profitera à l ensemble du commerce Lillois. B/ LES VALEURS LOCATIVES SUR LES PRINCIPALES RUES COMMERCANTES DU CENTRE VILLE DE LILLE Il est difficile de parler de surface ou loyer au mètre carré tant ces critères ne sont pas les seuls à entrer en compte. La profession s accorde sur la notion de valeur locative ellemême basée sur des surfaces dites pondérées. Ci-dessous une moyenne des principales transactions constatées sur les principales rues sur un an. LES VALEURS LOCATIVES DES PRINCIPALES RUES DE LA MÉTROPOLE Localisation Valeurs locatives /HT/HC/m2/an Rue de Bethune/Neuve Rue de la Grande Chaussée Rue Esquermoise Rues de la Monnaie (1ère moitié) Louise de Bettignies/place du Lion d or 2000/ / DEFINITION DE VALEUR LOCATIVE La valeur locative d un bien immobilier correspond au revenu que le propriétaire peut retirer de sa location. Cette valeur est déterminée par la situation géographique et la catégorie du bien (bâti, non bâti, local commercial, logement...). Elle évolue en fonction des travaux effectués et du prix du marché. C/ TABLEAU DE PONDÉRATION DES SURFACES 10% 3ème étage et suivants 2ème étage 1er étage 20% 50% 30% 25% Mezzanine Rez-de-chaussée Sous-sol Local technique 100% 50% 30% 10% 67

7 FOCUS MARQUETTE-LEZ-LILLE (59) ZAC DU LAZAROT 2000 m2 Enseigne GIFI L / VL / 91 / m2 3/ LE MARCHE DE PERIPHERIE CAPINGHEM (59) ZAC AUCHAN ENGLOS LES GEANTS 2200 m2 Enseigne Electrodepot L / VL / 90 / m2 Lille Métropole tire sa puissance économique essentiellement de sa périphérie où 80 % du million d ha- VILLENEUVE D ASCQ (59) Boulevard de Valmy 150 m2 Enseigne Rugby Store L / VL / 200 / m2 VILLENEUVE D ASCQ (59) 181 m2 Rue Alfred Devigny Enseigne BOULANGERIE LOUISE L / HT/HC/an VILLENEUVE D ASCQ (59) 152 m2 Rue Alfred Devigny Enseigne HENRI BOUCHER L / HT/HC/an bitants qui la constitue y travaillent et y vivent. Cette périphérie est très bien ceinturée et structurée par des zones commerciales dynamiques et parmi les plus anciennes de l hexagone au travers du développement d Auchan comme acteur historique et précurseur. La maturité de Zac d Auchan Englos et Carrefour Lomme à L Ouest, d Auchan Roncq et Leers au Nord, Carrefour Wasquehal, Auchan Villeneuve d Ascq, Auchan Faches Thumesnil ou encore Leclercq Seclin à l Est et au Sud ont permis de maintenir une dynamique de marché sur la Métropole. Et de répondre avec un certain confort d accès, et une dynamique d enseignes efficace aux besoins des consommateurs Lillois, métropolitains, du bassin lensois (Minier), et des frontaliers Belges ( estimés à consommateurs). Contrairement à d autres métropoles françaises où de grands déséquilibres géographiques se font sentir entre plusieurs zones commerciales, celles-ci restent concurrentielles, captives d une zone primaire courte mais suffisamment dense pour rendre nécessaire aux enseignes d y être présentes sans trop craindre d effet de cannibalisme. Le taux de turnover est faible et en général plutôt motivé par la recherche d un transfert pour un meilleur positionnement ou un réajustement au concept, que pour un départ pur et simple. 68 LES PRINCIPALES TRANSACTIONS

8 LA COMMUNAUTÉ URBAINE DE LILLE RONCQ WASQUEHAL Locomotive : Surface m2 137 boutiques Surface m2 135 boutiques CARREFOUR m2 AUCHAN m2, KIABI m2, BOULANGER 2 700m2,DECATHLON m2, LEROY MERLIN m2 E 17 LEERS Surface m2 171 boutiques LOMME AUCHAN m2, BABOU 2500 m2, BRICO DEPOT m2, CONFORAMA 4500 m2 Avenue du Gran d Cottignies Ru ed ud ro n Av de enu Ro e nc q ck ae rt Surface m2 146 boutiques CARREFOUR m2, IKEA m2, INTERSPORT m2, PICWIC m2 d vard Boule ide ie Vo rap Avenue de uin Rue Gamb Hall HALLUIN N352 TRE IER CEN PITAL ERT S HO HILIB P ST- FRANCE COMINES etta E17 WERWICQ l Europe I S VER URTRA O D/C GAN RONCQ BELGIQUE Voie du Général Leclerc CC RONCQ DEÛLEMONT TOURCOING WAMBRECHIES FRELINGHIEN ROUBAIX MARQUETTE LEZ LILLE CC. WASQUEHAL HOUPLINES D OR PÉRENCHIES ENGLOS-LES-GÉANTS N352 CA LA CHAPELLE D RMENTIÈRES RO Surface m2 315 boutiques Surface m2 310 boutiques CC LEERS MARCQ EN BARŒUL N 352 V2 LE CENTRE HERON PARC AUCHAN m2, C&A m2, LE FURET DU NORD m2, ZARA 1300 m2, H&M m2, CULTURA m2, ZODIO 2950 m2, BOULANGER 3200 m2, DECATHLON 3000 m2, LEROY MERLIN m2 LA MADELEINE CC LOMME LAMBERSART AUCHAN m2, FURET DU NORD m2, BOULANGER m2, CASTORAMA m2, CONFORAMA m2, DECATHLON m2, METRO m2, TOYS'RUS m2, ZARA m2 N DE L USINE U -O VILLENEUVE D'ASCQ MAC ARTHUR GLEN T ES DU A2 MONS EN BARŒUL CC LES GÉANTS ENGLOS 5 ER VER BA QU S ILL E / EU CA L L AI NK CC. FLERS EURALILLE N 227 LILLE CC. V2 S LEZENNES LOOS VILLENEUVE D ASCQ EURASANTÉ RONCHIN FACHES THUMESNIL A2 7 CC. FACHES THUMESNIL VERS LENS/BÉTHUNE E42 WATTIGNIES VERS BRU XELLES TOURNAI /MONS LESQUIN CC. WATTIGNIES VENDEVILLE AÉROPORT LILLE-LESQUIN HERON PARC urnai To ard de Boulev xelles V vers Bru TG GRAND STADE CC UNEXPO SECLIN RS A2 ve VE TGV aris rs P FACHES-THUMESNIL Surface m2 210 boutiques IEN VER LEN S PAR S / A IS RRA S A1 C EN S NE AUCHAN m2, BOULANGER m2, LEROY MERLIN m2 SECLIN VIEUX LILLE 143 boutiques Douai CONFORAMA m2, E.LECLERC m2, BUT m2, GAMM VERT m2 de ue te en et Av Epin l te d Rou EURALILLE Rue de A27 elin Av ute PASSAGE DES TANNEURS de Ve n de e ville E 17 Ro GRAND PLACE LILLE 710 boutiques EURALILLE, GRAND'PLACE, LE 31, PASSAGE DES TANNEURS CARREFOUR, H&M, ZARA, FNAC, APPLE, GALERIES LAFAYETTE, MONOPRIX, VIEUX LILLE 3 L VA LILLE 69

9 ARTHUR LOYD FRANCE AIX EN PROVENCE Pierre-Laurent FIGUIERE Le Triangle Rue Léon Foucault AIX EN PROVENCE CEDEX 3 Tél : info@figuiere.com BORDEAUX / AGEN Jean-Raymond BUNEL 69, Rue des Remparts Bordeaux Tél : bordeaux@arthur-loyd.com COMPIEGNE Edouard BOUSSION &Jean-Luc HERMENT 8 Av. Flandres Dunkerque COMPIEGNE Tél : compiegne-oise@arthur-loyd.com LA MARTINIQUE Christophe BEUNAICHE Immeuble du Port Av. Maurice Bishop FORT DE FRANCE Tél : info@arthurloyd-iccdom.com LIMOGES Yvon MARTIN 29 place Jourdan LIMOGES Tél : limoges@arthur-loyd.com AMIENS Jérémy DA COSTA & Hugo MARQUILLY 6 Rue Colbert - Bât. D AMIENS Tél : amiens@arthur-loyd.com BOURGES Benoît Plumel 1 Rue Emile Deschamps BOURGES Tél : bourges@arthur-loyd.com DIJON Carine PROVOST Parc Valmy - 27, rue Elsa Triolet DIJON Tél : dijon@arthur-loyd.com LA REUNION Thierry MICHEL 11 Rue Jean Chatel SAINT DENIS Tel : arthur-loydrun@wanadoo.fr LORIENT Erwan Le ROUX 24 Bd Franchet d Esperey LORIENT Tél : eleroux@arthurloydbretagne.fr ANGERS Fatima BELLAGRA 1 Place André Leroy ANGERS Tél : angers@arthur-loyd.com BREST Erwan LE ROUX 21, rue de Lyon BREST Tél : eleroux@arthurloydbretagne.fr FONTAINEBLEAU / MELUN Marc ARDILLY 3 Rue Grande FONTAINEBLEAU Tel : fontainebleau@arthur-loyd.com LA ROCHELLE Gilles DESVALLOIS 40 rue chaudrier - BP LA ROCHELLE Cedex 2 Tél : arthur.loyd@online.fr LYON Brice Robert 15 rue Bossuet Lyon Tél : contact@bricerobert.com ANGOULEME / PÉRIGUEUX Patrick LA GUERCHE 23 place des Boissières ANGOULEME Tél : angouleme@arthur-loyd.com CAEN Erwan DAVID 39 Rue Saint Sauveur CAEN Tél : caen@arthur-loyd.com FREJUS Sophie BODIN Pôle d Excellence Jean Louis 76 Via Nova Fréjus Tél : aloydvar@directoire-finance.fr LAVAL Joël GASDON 52 bis, avenue de Chanzy LAVAL Tél : laval@arthur-loyd.com MARSEILLE / TOULON Helen SHACKLETON 513/515 Avenue du Prado MARSEILLE Tél : hshackleton@arthur-loyd.com AVIGNON Bertrand FILLIETTE 135 Av. Pierre Sémard - MIN. Bât D AVIGNON Tél : arthur84@arthur-loyd.com CHALON SUR SAONE Olivia SAUVAT-CORMIER 33 avenue Monnot CHALON SUR SAONE Tél : chalon71@arthur-loyd.com GRENOBLE / ANNECY Guillaume WOUTAZ 4 Rue de l Octant ECHIROLLES Tél : agence@arthurloyd-grenoble.com LE HAVRE Pascal PIT 82 Avenue Foch LE HAVRE Tél : lehavre@arthur-loyd.com MONTPELLIER Michel PEINADO Immeuble Olympie Parc Eurêka MONTPELLIER Tél : arthur34@arthur-loyd.com BIARRITZ Véronique ROUX & Patricia VIDAL 38 rue Gambetta BIARRITZ Tél : info@arthurloydbiarritz.com CHARTRES Alexandre ROS 4, avenue Maurice Maunoury - BP CHARTRES Tél : contact@arthur-loyd28.com LA GUADELOUPE Christophe BEUNAICHE Immeuble Le Forum - Avenue Ferdinand Forest BAIE MAHAULT Tél : info@arthurloyd-iccdom.com LE MANS Benoît Plumel & François BOILLE 39 Boulevard Demorieux - Bât. Epsilon LE MANS Tél : lemans@arthur-loyd.com NANCY Jean-Marc GILSON «Le Carré Rive Gauche» 14 Bd du 21 ème Régiment d Aviation NANCY Tél : nancy@arthur-loyd.com BLOIS / CHATEAUROUX Benoît Plumel Le Victoria - 23 Rue de la Vallée Maillard BP BLOIS Tél : blois@arthur-loyd.com CLERMONT FERRAND Cristelle FENET 17, rue Jean Claret - La Pardieu CLERMONT FERRAND Tél : arthur.loyd@ca-centrefrance-immobilier.fr LA GUYANE Christophe BEUNAICHE 5 avenue Louis Pasteur CAYENNE Tél : info@arthurloyd-iccdom.com LILLE Benoït TIROT Parc du pont royal Bât A 251, av. du bois - BP LAMBERSART Cedex Tél : NANTES Yvan QUILLEC Immeuble Arbor Jovis - 3 boulevard du Zénith Saint Herblain Tél : nantes@arthur-loyd.com 70

10 NICE-SOPHIA ANTIPOLIS Emmanuel MENARD Drakkar 2405 route des Dolines SOPHIA ANTIPOLIS Tél : cotedazur@arthur-loyd.com NÎMES Bertrand FILLIETTE Immeuble l Axiome Rue Louis Landi - BP NÎMES Cedex 1 Tél : arthur30@arthur-loyd.com ORLEANS Virginie SIRIEX-GUILLARD 81, boulevard Alexandre Martin ORLEANS Tél : info@arthurloyd-orleans.com PARIS ILE DE FRANCE Pierre-Antoine MATRAND 104 Avenue du Président Kennedy PARIS Tél : idf@arthur-loyd.com PAU Patrick FAURE 2 rue Henri Faisans PAU Tél : patrick.faure@arthur-loyd.com PERPIGNAN Joëlle ESTELA METOIS 9 rue Camille DESMOULINS PERPIGNAN Tél : c2i.d@orange.fr REIMS Sébastien PHILIPPE 18 Rue Tronsson Ducoudray REIMS Tél : reims@arthur-loyd.com RENNES Andréa DENIEUL 119 Boulevard de Verdun RENNES Tél : rennes@arthur-loyd.com ROUEN Nadia THOREL Parc de la Vatine - 2 Bis Avenue Georges Charpak BP MONT SAINT AIGNAN Tél : rouen@arthur-loyd.com SOISSONS Jean Luc HERMENT 20 Grand Place Bernard & Jean Ancien SOISSONS Tél : jeanlucherment@arthur-loyd.com TOULOUSE Olivier AUSTRY 12 Avenue Charles de Gaulle BALMA Tél : infos@arthur-loyd-31.com TOURS François BOILLE 47 rue Edouard Vaillant TOURS Tél : contact@arthurloyd-tours.com TROYES Marie-Christine LECORCHE 25 Avenue du Major Général Georges Vanier TROYES Tel : troyes@arthur-loyd.com VALENCIENNES François BRETON 1, Rue Sénateur Girard VALENCIENNES Tél : valenciennes@arthur-loyd.com VICHY Mathieu PÉPIN 25 Boulevard Gambetta VICHY Tel : portesdauvergne@arthur-loyd.com VIENNE Stéphanie GAGNAIRE 13 rue Juiverie Vienne Tél : stephaniegagnaire@bricerobert.com ASSET MANAGEMENT Jean-Bruno BES DE BERC 22/24 Rue du Président Wilson LEVALLOIS-PERRET Cedex Tel : asset@arthur-loyd.com INVESTISSEMENT Philippe LEIGNIEL 22/24 Rue du Président Wilson LEVALLOIS-PERRET Cedex Tel : investissement@arthur-loyd.com LOGISTIQUE Didier TERRIER 15 Rue Bossuet LYON T : logistique@arthur-loyd.com VALORISATION Philippe CAROL 15 Rue Bossuet LYON Tel : philippecarol@arthur-loyd.com ARTHUR LOYD FRANCE Julien PIERRE Parc du Pont Royal Bât A 251, Avenue du Bois - BP LAMBERSART Cedex Tél : jpierre@arthur-loyd.com POITIERS / NIORT Richard SCHNEEKONIG 6, rue Bessie Coleman, Rond-point de l aéroport POITIERS Tél : poitiers@arthur-loyd.com 71

11 300 collaborateurs transactions LILLE MÉTROPOLE m2 commercialisés chaque année 4 structures transverses : > Logistique, > Investissement, > Asset Management, > Valorisation ÉDITION 2015 ARTHUR LOYD LILLE Parc du Pont Royal Bâtiment A - 251, Avenue du Bois BP Lambersart Cedex Tél lille@arthur-loyd.com - Concept graphique : SOLÉAM Tous droits réservés SOLEAM - Photos Arthur Loyd Plus de 60 Agences